Buenos días a todos y bienvenidos a la Presentación de Resultados del primer semestre de 2026 de Derwent London. Hoy escucharán a Damian, a Emily y a mí, tras lo cual estaremos encantados de responder a cualquier pregunta que puedan tener. En primer lugar, algunos puntos clave. Estamos cumpliendo con los objetivos operativos y de asignación de capital que delineamos en febrero, incluyendo la recompra de acciones. El mercado ocupacional de Londres es sólido, con una demanda activa que se mantiene por encima de la oferta, lo que impulsa el crecimiento de los alquileres en toda nuestra cartera. Si bien el mercado de inversión está más moderado, afectado por la guerra en Oriente Medio, hemos vendido bien de acuerdo con nuestros objetivos y estamos avanzando con promociones selectivas en el West End donde las rentabilidades previstas son sólidas, respaldadas por las perspectivas positivas de los alquileres.

Pasamos ahora a los aspectos más destacados del negocio. Hemos obtenido un desempeño operativo muy sólido, asegurando más de GBP 30 millones en transacciones de arrendamiento y gestión de activos desde principios de año, y actualmente hay más operaciones en proceso. Los nuevos contratos de arrendamiento se han firmado más de un 5% por encima del ERV. Nuestras actividades de gestión de activos han permitido prorrogar contratos con rentas más altas. Nuestra tasa de desocupación según EPRA se mantiene baja, en el 4,4%, y esperamos que este porcentaje se reduzca aún más.

Hemos seguido aportando valor a través de la promoción inmobiliaria. Network se completó durante el Q2 con las oficinas totalmente pre-arrendadas, ofreciendo una TIR sin apalancamiento de alrededor del 11%. Los alquileres, muy por encima de nuestras previsiones iniciales, compensaron con creces el movimiento al alza de las rentabilidades de mercado durante la construcción. Nuestra próxima fase de desarrollo en West End está plenamente en marcha, con 4 proyectos importantes en curso que suman 0.5 million square feet. Gracias al crecimiento de los alquileres y a los contratos de construcción a precio fijo, pronosticamos TIR sin apalancamiento de doble dígito.

Al observar los resultados financieros, las ganancias en el H1 superaron las previsiones que dimos en febrero, y vamos a elevar nuestra previsión para 2026. Asimismo, reiteramos las previsiones para 2027 y hasta 2030. El NTA disminuyó durante el H1, principalmente debido al ligero movimiento al alza en los rendimientos tras el conflicto en el Middle East y la provisión en Old Street Quarter, sobre la cual Damian proporcionará más detalles.

En febrero, presentamos nuestro marco de asignación de capital centrado en la rentabilidad junto con una serie de objetivos asociados. Me complace decir que los estamos ejecutando con firmeza. Este año, hemos completado o contratado cerca de GBP 280 millones en desinversiones dentro de un margen del 3% respecto al valor contable, y hay más operaciones en oferta o en fase de negociación. Esto supone una buena comparativa con nuestros objetivos de GBP 400 millones en 2026 y GBP 1.000 millones en 3 años. Esto nos ha proporcionado capacidad financiera y hemos lanzado una recompra de acciones de GBP 50 millones, que ya ha superado la mitad de su ejecución. Seguiremos considerando nuevas recompras de acciones junto con otras oportunidades de reinversión que puedan surgir, incluyendo posibles adquisiciones.

En cuanto al desarrollo y la consolidación de nuestro éxito en 25 Baker Street, nos comprometimos con 50 Baker Street en el segundo trimestre, un proyecto que nos entusiasma mucho dada la solidez del mercado de ocupación en Marylebone y que prevemos que ofrecerá el mayor rendimiento de desarrollo de los últimos años, con una TIR sin apalancamiento superior al 12%. Confío en que hemos sido conservadores en nuestra evaluación de riesgos.

En el trasfondo, nuestro balance está bien posicionado. El apalancamiento se mantiene en niveles cómodos y nuestro tipo de interés medio se redujo en el H1 en comparación con la segunda mitad del año pasado, tras la reciente actividad de refinanciación [indiscernible]. Cedo ahora la palabra a Damian, quien les explicará con más detalle los resultados financieros y la valoración.

Gracias, Paul, y buenos días a todos. En primer lugar, quisiera compartir algunos puntos clave. Como ha dicho Paul, hemos avanzado a buen ritmo en el cumplimiento de los objetivos estratégicos establecidos en febrero. Las desinversiones nos han permitido poner en marcha un programa de recompra de acciones de GBP 50 millones en mayo, al tiempo que hemos reducido nuestros ratios de LTV y de deuda neta sobre EBITDA en los últimos 6 meses.

Los beneficios EPRA del primer semestre han superado ligeramente las previsiones y estamos revisando al alza nuestra previsión de beneficios para todo el ejercicio 2026. Hemos vuelto a aumentar el dividendo intermedio, tal como hemos hecho cada año desde la fusión en 2007, y este sigue estando ampliamente cubierto por los beneficios EPRA.

En relación con el EPRA NTA, hay dos puntos que destacar. En primer lugar, la valoración experimentó un desplazamiento de la rentabilidad (yield) de 6 puntos básicos hacia fuera durante el periodo, y también hemos registrado una provisión anticipada para el emplazamiento de Old Street Quarter, que esperamos adquirir a finales de 2027. Por último, el balance sigue siendo sólido. Nuestra calificación crediticia fue reafirmada en mayo y, desde junio, hemos concertado nuevas facilidades bancarias o ampliado las existentes. Los aspectos financieros más destacados se muestran aquí, y analizaremos cada uno de ellos en los próximos minutos.

El EPRA NTA al 30 de junio fue de 31.57 por acción. Los principales motivos de la reducción del 2,1% fueron un déficit de revalorización general tras los ajustes contables de 18p por acción y la dotación registrada para Old Street quarter equivalente a 41p. El rendimiento contable total del periodo se detalla aquí. Las tres primeras barras muestran el EPRA earnings, el crecimiento de capital de la cartera principal, excluyendo los movimientos de rentabilidad y los rendimientos de desarrollo observados en el primer semestre. Esto nos lleva a un rendimiento contable total del 3,7%, lo que indica cómo se desempeñó el negocio subyacente con rentabilidades neutras. En el lado derecho, mostramos el impacto positivo de la recompra de acciones en el H1, nuestra estimación del impacto de la rentabilidad saliente y la dotación de Old Street quarter. Esto nos lleva al -0,4% reportado.

Pasando ahora a los factores de valoración de los activos inmobiliarios. El crecimiento subyacente del ERV fue del 2,6%, el mayor incremento en un primer semestre en una década, con el West End superando al East. Esto se vio compensado por un desplazamiento general de los rendimientos hacia fuera de 6 puntos básicos. Sin embargo, si se ajusta por el gran arrendamiento en Network y la venta de Horseferry House, el movimiento fue efectivamente de 15 puntos básicos.

Como ya se ha mencionado, las promocias de desarrollo tuvieron un buen desempeño, con un aumento del 10,3% durante el periodo. Network alcanzó la terminación práctica en mayo y su valoración subió con fuerza, con un alquiler alcanzado un 5% por encima del ERV de diciembre. El valor también ha reducido la rentabilidad por inversión (yield) y hemos podido liberar parte de la partida de contingencias. Otros proyectos en las promociones subieron algo más del 5%.

El saldo de la cartera bajó un 1,3% de media, con West End y los edificios de mayor calidad superando las expectativas. Algunas de nuestras propiedades más antiguas, que se acercaban a una reforma o están destinadas a la venta, experimentaron mayores caídas a medida que se acortaban los contratos de arrendamiento. Además, los rendimientos de las inversiones se han ampliado ligeramente en algunos de los lotes de mayor tamaño.

El ajuste de rentabilidad que mencionamos también afectó a nuestra rentabilidad total de activos inmobiliarios durante el primer semestre.

Pasamos ahora a Old Street. Prevemos completar la adquisición del emplazamiento de Old Street en el Q4 2027. El precio de GBP 239 million se fijó hace más de 4 años, en mayo de 2022. Tras el cierre de la operación, el emplazamiento se valorará mediante el método de valor residual y, posteriormente, se mantendrá a valor razonable. Hasta la fecha, nuestro balance incluye un depósito pagado de GBP 3 million más GBP 11.9 million en concepto de planificación, diseño y otros gastos tras el deterioro, todo ello registrado en pagos anticipados.

Evaluamos regularmente los costes y beneficios previstos de la adquisición y del plan posterior. Al 30 de junio de '26, tras actualizar todos los datos de entrada y considerar opciones adicionales de ejecución estratégica para el emplazamiento, dotamos una provisión de GBP 45.8 millones. Actualizaremos esta cifra semestralmente hasta el momento de la adquisición, momento en el que se compensará con cualquier ajuste de valoración. En diciembre de '25, se determinó que no era necesaria ninguna provisión.

Pasamos ahora a la cuenta de resultados. Tal y como se esperaba, los ingresos brutos por alquileres han disminuido ligeramente en comparación con el H1 '25. El impacto positivo en el periodo procedente de Network, 25 Baker Street y otros arrendamientos fue de GBP 12.5 millones, y los ingresos anualizados por alquiler de Network de GBP 10.7 millones tras incentivos se reflejarán con mayor claridad en la segunda mitad del año. Sin embargo, contamos con un número de proyectos en curso superior a lo habitual y experimentamos un aumento de la desocupación a principios de año, incluyendo 1 Page Street, que se está comercializando para su venta. La combinación de estos factores ha provocado una reducción de los ingresos por alquiler de GBP 13.6 millones en comparación con el H1 '25. En términos comparables (like-for-like) respecto a estas fechas el año pasado, el alquiler bruto aumentó un 1% y el alquiler neto un 2.7%. Más detalles en el Appendix 3.

Los beneficios de EPRA correspondientes al primer semestre fueron de GBP 54,6 millones o 48,7p por acción. Las medidas adoptadas para reducir costes permitieron que los gastos de propiedad y los gastos administrativos fueran GBP 1,5 millones inferiores, y prevemos que los costes administrativos sigan disminuyendo en el segundo semestre. Los costes financieros netos aumentaron debido, en parte, a una reducción de GBP 2,3 millones en los intereses capitalizados. El H1 '25 también se vio beneficiado por bonos convertibles con un tipo IFRS del 2,3%. Estos fueron amortizados en junio de 2025 y sustituidos por bonos convencionales al 5,25%.

De cara al futuro, ahora prevemos que el beneficio por acción EPRA para 2026 se sitúe entre niveles estables y un 3% inferior a los de 2025. Esto supone una mejora de entre el 2% y el 3% respecto a las previsiones de principios de año. Nuestras perspectivas de beneficios hasta 2030 también se han fortalecido ligeramente, pero hemos mantenido las previsiones.

La siguiente diapositiva muestra nuestra asignación de capital, incluyendo la recompra de acciones. Destinamos GBP 60 millones a proyectos en el primer semestre y se espera que el CapEx se acelere en la segunda mitad del año a medida que los proyectos alcancen su pleno ritmo de actividad. Los rendimientos del desarrollo parecen interesantes, y Emily explicará nuestras expectativas al respecto más adelante. La recompra de acciones continúa. Tras las compras de GBP 18.1 millones realizadas hasta el 30 de junio, ya hemos completado un total de aproximadamente GBP 34 millones.

El programa actual de GBP 50 million debería finalizar en unas pocas semanas, con un impacto positivo mayor en el NTA y en los beneficios en el H2 que en el H1. Se considerarán nuevas recompras de acciones en el futuro utilizando el exceso de capital derivado de las desinversiones.

Aquí se muestra la evolución del ERV de nuestra cartera. Esto se presenta sobre una base neta efectiva. La reversión total de alquileres ha aumentado de GBP 70.9 millones al cierre del ejercicio a GBP 83.3 millones, pero el CapEx requerido también ha aumentado debido al compromiso en 50 Baker Street.

Pasamos ahora a los aspectos destacados de la refinanciación. En el primer semestre, se reembolsaron GBP 230 millones de deuda a tipo fijo con vencimiento, incluidos los bonos garantizados LMS de GBP 175 millones al 6.5%. Estos se han refinanciado con deuda bancaria a tipo variable más económica. Como resultado, el tipo de interés medio ponderado que pagamos en el H1 '26 fue del 3.9%. Esto es inferior al del H2 '25, pero superior al del primer semestre de '25. Teniendo en cuenta una subida adicional de los tipos de interés este año, esperamos que nuestro tipo de interés medio sea del 3.8% en el H2.

Desde finales de junio, hemos incrementado las líneas de deuda total mediante la firma de una nueva facilidad de crédito revolvente no garantizada a 5 años por GBP 100 millones con Handelsbanken, y hemos ampliado nuestra principal RCF de grupo de GBP 450 millones hasta julio de 2030.

Por último, para mí, el resumen de nuestra deuda. La caja y las líneas de crédito no dispuestas al 30 de junio eran de GBP 481 millones, pero con la nueva línea de crédito implementada, sobre una base pro forma, la cifra asciende ahora a GBP 581 millones. Tened en cuenta también que la venta de 90 Whitfield Street debe completarse en unas pocas semanas y reducirá la deuda neta en GBP 107 millones. Toda nuestra deuda es ahora no garantizada y el 71% estaba a tipos fijos al 30 de junio. Con una curva de tipos de interés fuertemente invertida, esperamos mantener niveles de deuda a tipo variable más altos de lo habitual por el momento. Muchas gracias. Y ahora cedo la palabra a Emily.

Gracias, Damian. Los fundamentos del mercado de ocupantes siguen siendo sólidos. En el H1, la disponibilidad y la vacancia se redujeron, con la vacancia en Central London situándose ahora por debajo del 7% y siendo aún menor, del 5%, en el West End. Frente a esto, la demanda ha seguido aumentando, situándose ahora en poco menos de 12 millones de square feet, lo que respalda un fuerte crecimiento de los alquileres, que ahora se prevé en todos los submercados de London.

Si analizamos la demanda con más detalle, se encuentra ahora en su punto más alto, alcanzando el segundo nivel más alto registrado, con requisitos específicos que abarcan una amplia gama de ocupantes de alta calidad en múltiples sectores. Los ocupantes de servicios profesionales y financieros predominan, mientras que los sectores de tecnología e IA han cobrado una importancia cada vez mayor, algo que trataré más adelante. En cuanto a la oferta, ante el contexto de una reducción de la disponibilidad y un flujo de proyectos de desarrollo limitado para los próximos años, existen razones de peso para confiar en el crecimiento de las rentas.

La disponibilidad actual se sitúa, por primera vez desde el Q2 2020, muy por debajo de la media de los últimos 10 años, y el 33% de los 12 millones —13,2 millones de pies cuadrados— que están en construcción ya cuenta con contratos de pre-arrendamiento o está bajo oferta. La vacante de oficinas Grade A en el West End es de tan solo un 1,2%. Y, como siempre, tenemos una buena visibilidad sobre las probables finalizaciones entre ahora y finales de la década, lo que respalda nuestra propia cartera de proyectos, de la cual hablaremos más adelante.

La IA ha sido un tema destacado en el mercado este año. La demanda de IA en el primer semestre alcanzó los 700,000 square foot, casi el doble del total de todo el año 2025, con otros 600,000 square foot de demanda activa en este sector aún por satisfacer. London es una beneficiaria de esta demanda directa. Cuando las empresas de IA eligen Europa, eligen London. No existe un competidor relevante en el continente, gracias a un talento inigualable, un profundo capital de riesgo y un ecosistema de innovación maduro.

Y vemos esto como una tendencia que continuará, con CBRE proyectando actualmente un crecimiento significativo adicional en el sector durante los próximos años. Pasando ahora al mercado de inversión en la diapositiva 24, donde el panorama es mucho más moderado y los volúmenes se sitúan por debajo de las medias a largo plazo. El sentimiento del segundo trimestre se enfrió tras un sólido comienzo de año, algo comprensible dado el contexto global, pero la demanda de oficinas en London no ha desaparecido.

El capital sigue ahí y es de naturaleza global. GBP 25 billion de capital propio se dirigen a Londres desde diversas geografías. En cuanto a nuestra propia actividad en toda la cartera, hemos estado activos en ventas. Estamos cumpliendo la estrategia establecida en febrero, con GBP 280 million de ventas transaccionadas a una media del 3% por debajo del valor contable, y otros aproximadamente GBP 100 million previstos para este año.

En cuanto a las adquisiciones, mantenemos la disciplina, pero estamos preparados para actuar ante oportunidades que puedan ofrecer rentabilidades sólidas, ya sean de tipo value-add o core plus; dichas oportunidades siempre se evaluarán bajo ese mismo marco y frente a otras opciones, incluyendo la recompra de acciones, donde también se podría desplegar el capital. Operativamente, observando primero nuestra actividad de arrendamiento, ha sido un año sólido.

Se han tramitado 22 millones de GBP de nuevos ingresos en lo que va de año, un 5,1 % por encima de los ERV, incluyendo el pre-let de la red a Databricks. Además, contamos con otros 5,3 millones de GBP bajo oferta a mitad de año, lo que nos posiciona para lo que probablemente será uno de nuestros años con mayores ingresos nuevos registrados.

En cuanto a la actividad con nuestros ocupantes actuales, hemos seguido gestionando de forma proactiva nuestro perfil de vencimientos de contratos y cláusulas de rescisión, lo que se ha reflejado en un alto nivel de renovaciones. Nuestra tasa de vacancia EPRA se mantiene baja, en el 4,4%, o en el 3,5% si excluimos el 88 to 94 Tottenham Court Road, que actualmente está bajo oferta de venta.

Por último, un recordatorio de cómo posicionamos estratégicamente nuestra cartera. La configuramos de forma proactiva para satisfacer la variada demanda de London porque entendemos lo que buscan los ocupantes, no solo en cuanto al espacio en sí, sino también en cuanto a los servicios y las comodidades que nos rodean. London es una ciudad de sedes globales, y ese sigue siendo nuestro negocio principal, con un WAULT sólido y duradero gracias a los arrendamientos a largo plazo con grandes empresas consolidadas.

También aplicamos Flex para reflejar la proporcionalidad del mercado. El espacio flexible representa hoy en torno al 8,5% de nuestra cartera de oficinas, cifra que asciende a algo más del 12% si incluimos a operadores externos como Fora. Y sirviendo de base a todo ello, tanto para HQ como para Flex, se encuentra nuestra oferta para miembros de DL, la cual el mercado ya comprende y valora claramente. En lo que respecta específicamente a Flex, esperamos que este siga creciendo hasta alcanzar aproximadamente el 15%. Como siempre, la forma en que ofrecemos Flex, al igual que con todo lo demás, se centra en la rentabilidad y los márgenes. Para el espacio flexible y gestionado, esto significa tener en cuenta tanto los costes operativos como el CapEx.

Pasamos ahora a nuestra cartera de proyectos en desarrollo. Para contextualizar el desarrollo de forma más amplia, el escenario ha sido complicado. Los movimientos al alza en las rentabilidades, combinados con un periodo en el que la inflación de los costes de construcción ha superado al crecimiento de los alquileres, han dificultado la justificación de algunos proyectos. A pesar de ese entorno desafiante y de un desplazamiento no insignificante de las rentabilidades al alza, hemos obtenido sólidas rentabilidades en nuestros proyectos más recientes, 25 Baker Street y Network, donde el crecimiento de los alquileres ya ha quedado demostrado.

Y ahora el panorama está mejorando, no necesariamente de forma generalizada, sino para los proyectos adecuados en las ubicaciones adecuadas. Nuestro enfoque sigue siendo disciplinado y centrado en la rentabilidad, siempre alineado con nuestra estrategia de asignación de capital más amplia, donde los proyectos de desarrollo pueden realizar una contribución genuinamente positiva a la rentabilidad contable total, tanto a través de los rendimientos de la promoción como de los beneficios a medio y largo plazo. A esto hay que añadir el borrador del London Plan publicado a principios de este trimestre, que presenta un panorama más favorable para el desarrollo en Londres, junto con el progreso de las autoridades locales que colaboran activamente con nuestro sector. Las complejidades de los proyectos de desarrollo persisten, pero el argumento a favor del proyecto adecuado se está consolidando para aquellos que conocen su mercado. Contamos con una sólida cartera de proyectos, seleccionada cuidadosamente.

Nuestros proyectos principales comprenden 2 redevelopments y 2 refurbishments, que ofrecen rentabilidades atractivas con una IRR combinada del 12%, un profit of cost del 18% y un reverse development yield de alrededor del 7%. Hablaré brevemente de cada uno.

Tras nuestro éxito en 25 Baker Street, ya estamos trabajando en 50 Baker Street, ofreciendo plantas de oficinas amplias y únicas con un lenguaje arquitectónico potente y una azotea muy especial y singular en un submercado donde la oferta es muy escasa. Estamos muy convencidos de que habrá un fuerte crecimiento de los alquileres aquí. En cuanto a la estrategia de sostenibilidad, además de las credenciales habituales de primer nivel, somos pioneros en el Reino Unido al transformar el hormigón del edificio existente en hormigón estructural para el nuevo, con el objetivo de que más del 20% de los materiales del nuevo edificio provengan de fuentes recicladas.

Holden House es una remodelación de 133,000 square feet situada tras la fachada conservada en el extremo sur de Fitzrovia, lindando con Soho y justo frente a la entrada de Dean Street a la Elizabeth line en Tottenham Court Road. El proyecto incluye un hermoso atrio que permite una estrategia de servicios innovadora, ofreciendo un espacio de trabajo fantástico y, de nuevo, unas credenciales ecológicas ejemplares.

Greencoat & Gordon dota de nueva vida a estos característicos edificios de almacenes victorianos en un submercado tradicionalmente dominado por el vidrio y el acero. Podemos ofrecer algo genuinamente diferente aquí, y esperamos ofrecer una combinación de espacios Flex y Cat A tradicionales. Por último, Middlesex House, de 50,000 square foot dentro de un edificio de los años 1930 reformado, que cuenta con una fantástica terraza nueva y una oferta de servicios, donde buscaremos proporcionar un edificio independiente de espacios de trabajo flexibles.

En resumen, hay muchos motivos para entusiasmarse con estos esquemas actuales. Entendemos que el desarrollo no funciona en todas partes, pero estos proyectos han sido seleccionados específicamente porque aportarán una contribución positiva a nuestros rendimientos generales, en consonancia con nuestro marco de asignación de capital más amplio.

Más allá de estos proyectos, junto con cualquier adquisición disciplinada a lo largo del tiempo y otras renovaciones en la cartera, tenemos nuevas oportunidades para maximizar el valor en diversos emplazamientos y proyectos potenciales. El próximo año obtendremos la VP de 20 Farringdon. Este edificio se encuentra sobre la estación de Crossrail en Farringdon, y nuestro objetivo es darle una nueva vida, reformando el edificio existente con especial atención a la planta baja y la azotea.

Old Street Quarter, ya habéis escuchado a otros sobre esto hoy, pero tenemos opciones en cuanto a la ejecución aquí, y habrá más novedades al respecto a medida que avancemos con la planificación. Por último, 230 Black Fries Road, existe la posibilidad de obtener una buena licencia de planificación en lo que respecta a Bulk and mass, contando de nuevo con opciones en torno a la ejecución. Ahora cedo la palabra a Paul para concluir.

Muchas gracias, Emily. Como habéis escuchado, estamos teniendo un desempeño sólido, cumpliendo con los objetivos que establecimos en nuestro marco de asignación de capital. El impulso operativo continúa. Estamos captando la creciente reversión y generando ingresos a través de nuestra actividad de gestión de activos de arrendamiento. Estamos activos en el mercado de inversión, ejecutando un plan decisivo para optimizar aún más nuestra cartera, que ya es de alta calidad. Además, estamos progresando adecuadamente en 4 proyectos de West End, los cuales ofrecen rentabilidades atractivas y están bien ubicados para beneficiarse del fuerte crecimiento de los alquileres que estamos observando.

Ahora bien, sin tener en cuenta los elementos extraordinarios, la cartera está en vías de generar rentabilidades de entre el 7% y el 10% anual a medio plazo. La solidez del mercado ocupacional nos da la confianza necesaria para reiterar nuestra previsión de ERV de entre el +4% y el +7% para este año, tras un crecimiento del 2,6% en el H1. Estamos elevando nuestra previsión de beneficios para 2026 debido a que el H1 ha superado las previsiones. Los pilares fundamentales ya están establecidos para lograr un crecimiento de entre el 25% y el 30% en los beneficios EPRA para 2030.

A principios de este año, anuncié mi jubilación como Chief Executive. El día de hoy marca la presentación de mis últimos resultados tras casi 40 años en Derwent, antes de que Jonathan Murphy asuma el cargo el 1 de septiembre. Quiero aprovechar esta oportunidad para agradecerles a todos su apoyo y su compromiso. También quiero agradecer a todo el equipo de Derwent y, en particular, a Damian, Emily y Nigel, por su amistad y sus sabios consejos. Sé que dejo la empresa en buenas manos y espero ver cómo sigue prosperando. Gracias. Ahora estaremos encantados de responder a las preguntas de los presentes, seguidas de las de la webcast. Adelante, Jonny.

Jonny Coubrough, de Deutsche Numis. ¿Puedo preguntar, en primer lugar, si ante este sólido entorno de alquileres están observando algún indicio de un cambio en los incentivos frente a dicha mejora?

Creo que los incentivos se han mantenido bastante estables, en torno a los 24 meses sobre un periodo de 10 años. El gran motivo de ello es la inflación de los costes de construcción que hemos visto a lo largo del ciclo, la cual, obviamente, nos afecta tanto a nosotros como a los inquilinos. Por tanto, el hecho de que se mantengan firmes lo veo como algo bastante positivo, en lugar de haber aumentado en ese sentido.

La segunda pregunta sería en relación con Old Street Quarter. Si la modelización asumiera una probabilidad del 100% de la desinversión, ¿cómo afectaría eso a la provisión?

Bueno, esa provisión es muy sensible. Al vender el proyecto sin pasar por las fases de desarrollo, obviamente se renuncia al beneficio por desarrollo. Por lo tanto, eso aumentaría la provisión. No voy a darles una cifra exacta porque hay muchos otros factores variables, pero sería sustancialmente más alta que la actual.

Y por último, en cuanto a nuevos acontecimientos. ¿Cree que los contratistas están incluyendo una contingencia mucho mayor en sus ofertas cuando proponen ahora un precio fijo? ¿Y resulta difícil conseguir que ofrezcan un precio fijo?

Permítame responder a esa pregunta en primer lugar. Creo que estar asociado con el producto Derwent se percibe de forma muy positiva por parte de los contratistas. Tenemos una relación muy buena con los contratistas Tier 1. Acabamos de completar el proceso de fijación de precios tanto para Holden como para 50 Baker Street. Me gustaría que los contratistas fueran de precio fijo, tal como ya conocemos bien.

Obviamente son un poco más cautos con respecto a Oriente Medio, pero saben que pagamos bien, que pagamos a tiempo y que es fácil trabajar con nosotros. Por lo tanto, podemos solucionar los problemas sin tener que pagar una prima excesiva. Además, nos queda algo de margen de contingencia dentro del plan en caso de que surjan más problemas.

Pero nos sentimos muy positivos. Hemos cumplido en circunstancias muy difíciles y hemos obtenido grandes beneficios. Y esperamos que nuestros contratistas también ganen dinero. ¿Alguna otra pregunta? Sí, Paul.

Soy Paul May, de Barclays. La primera es un poco aburrida para ti, Damian. ¿Podrías explicar tu política de intereses capitalizados y la tasa utilizada? ¿Y ha cambiado algo material?

¿Cómo van a abordar el Old Street Quarter? ¿Van a capitalizar frente al coste o frente al menor valor residual? ¿Y van a llevar a cabo actividades o inversiones con el fin de mantener los intereses capitalizados artificialmente altos? ¿O el plan final es que estos se reduzcan a medida que disminuyan el CapEx o el desarrollo?

Esa es una pregunta muy larga, así que permítame intentar responderla. Nuestra política no ha cambiado. Y observarán que los intereses capitalizados han disminuido de hecho de H1 '25 a H1 '26 en unos 2 millones de GBP. Es un poco más alto de lo que esperábamos cuando realizamos la previsión a principios de año, principalmente porque network se completó más tarde. Por lo tanto, capitalizamos intereses durante un par de meses más. Como resultado, obtuvimos un poco menos de ingresos de network. El impacto neto fue bastante pequeño. La política, esencialmente, no ha cambiado.

Creo que, al volver a Old Street Quarter cuando compremos el terreno —asumiendo que lo mantengamos—, sería un activo en el que capitalizaríamos los intereses sobre el coste de adquisición. Por tanto, inicialmente, el impacto en los beneficios sería muy pequeño. Pero recuerden que capitalizamos a un tipo medio, no a un tipo marginal. Actualmente, estamos capitalizando a un 4%, un 4,5% aproximadamente. Eso incluye todos los costes adicionales al coste de los intereses. Y dado que los tipos marginales son un poco más altos, habría un pequeño impacto en los beneficios, pero relativamente pequeño. ¿Responde eso a la mayoría de sus preguntas? Creo que había...

Creo que eso es todo. Ha destacado mayores devaluaciones en activos de menor calidad. Sobre esa base, ¿diría que algunos de sus activos están sobrevalorados? ¿Y se centró esto en activos específicos que tienen intención de vender? Es decir, ¿los activos destinados a la venta sufrieron devaluaciones mayores que los demás?

¿Empezará [indiscernible] eso?

Sí. Quiero decir que creo que la bifurcación en el mercado aún persiste. Por lo tanto, ciertamente se observa que los activos de mayor desarrollo están experimentando un mejor crecimiento.

Si lo pienso en términos de la lectura de toda la cartera, los volúmenes han sido bajos. Los sistemas de valoración son retrospectivos. Obviamente, no podemos dar una cifra exacta de cuánto se están infravalorando las cosas. Pero lo importante es esa cola.

Y en cuanto a los activos que estamos vendiendo, disponemos de valoraciones de terceros. Han sido valorados por Knight Frank y lo estamos revisando con ellos.

Solo quiero recalcar que, a medida que se acerca el final de un contrato de arrendamiento, los ingresos disminuyen y las valoraciones deben tener eso en cuenta. Por tanto, se tiende esencialmente hacia un valor de posesión vacante. Es bastante natural ver que situaciones así provoquen una caída en el valor. De eso es realmente de lo que estamos hablando cuando vemos —tenemos contratos de arrendamiento más cortos, algo de desocupación—, lo cual tiene un impacto en las valoraciones de propiedades individuales. Eso es lo que ha estado impulsando esas caídas al final del periodo.

Algunas de ellas representan también oportunidades para futuras reformas en otras propiedades. Y si nos analizamos hoy en día, en un entorno macroeconómico bastante difícil, estar solo un 3% por debajo del valor contable me parece una historia bastante positiva con una gama de propiedades muy diversa. Pero con una cartera —cualquier cartera— siempre vas a tener algunos grandes éxitos y, de vez en cuando, algunos fracasos.

Sí, se trata simplemente de más activos destinados a la enajenación. Hemos visto que otros realizan amortizaciones muy agresivas para luego vender al valor contable. Así que me preguntaba si era algo que ustedes también estaban haciendo o planeaban hacer, o si los tasadores tenían la intención de proceder de esa manera con [indiscernible].

No diría que lo hayamos hecho de esa manera, pero un edificio como Page Street, por ejemplo. El año pasado en estas fechas, estaba ocupado por Burberry. Actualmente está vacío. Está a la venta. El valor ha caído bastante, pero eso se debe principalmente a que ahora está desocupado. Pero bueno, ahí lo tienen.

Tiene sentido. Bien. Una última pregunta: ha destacado una mayor confianza en sus objetivos de EPS para el FY '30, supongo que impulsada por un mejor desempeño operativo. Dados sus comentarios, ¿es razonable asumir que se encuentran ahora en la parte superior del rango del 25% al 30%? ¿Y qué tendría que ocurrir para que aumentaran ese objetivo?

Damian, puedes [indescifrable]

Sí. Bueno, ya sabe que suelo ser bastante cauteloso con estas cosas. Y 2030 está todavía lejos. Nuestro modelo se ha fortalecido desde nuestro último informe. Bueno, no me pareció correcto elevar las previsiones con 4 años de antelación. Así que nos sentimos más seguros, pero mantenemos las previsiones. Pero si puede decir... puedo decir que tengo un poco más de confianza de la que tenía en febrero, por si eso ayuda.

Gracias, Paul. ¿Zach?

Zachary Gauge de UBS. Un par de preguntas. La primera, para concluir con la revisión al alza de las previsiones de beneficios de EPRA para 2026. ¿Qué parte de eso se debe al mayor interés capitalizado frente a factores orgánicos que debamos tener en cuenta como ritmo de ejecución (run rate) hacia el segundo semestre? Porque, obviamente, inicialmente preveían un aumento del 20% en el segundo semestre. Presumiblemente, eso se ha estabilizado en gran medida debido al interés capitalizado. Pero, por favor, dígame si hay otras cosas a tener en cuenta como ritmo de ejecución hacia el segundo semestre.

Y el segundo punto es sobre la recompra de acciones. Usted mencionó que esto sigue formando parte del marco de asignación de capital de cara al futuro. Pero dado que las acciones están ahora a 2021 quid en comparación con donde estaban cuando anunció la intención por primera vez, ¿existe un nivel en el que considere que realmente no tienen sentido, teniendo en cuenta que, en particular, el P&L necesario para que resulten rentables es considerablemente más bajo de lo que era hace 3 o 4 meses?

¿Quiere empezar con el...

Sí, empezaré yo. Respecto a los resultados, creo que hay ganadores y perdedores. Una de las cosas que ha cambiado en la segunda mitad del año en comparación con nuestra situación en febrero es que esperábamos un recorte de tipos más adelante en el año. Por tanto, nuestros costes financieros fueron algo más bajos en el H2, lo que fue uno de los motivos de la revisión al alza en febrero para el H2 frente al H1. Hoy eso ha cambiado de sentido. Así que ahora espero, de acuerdo con el mercado, probablemente una subida de tipos. Por lo tanto, eso tiene un impacto en el H2.

El primer semestre fue bastante más sólido de lo que esperábamos. El interés capitalizado se ve compensado casi por completo por la red de alquileres posterior. En realidad, son otros factores en torno a la cartera y una ligera reducción de costes lo que ha impulsado ese incremento. Básicamente, se trata de crecimiento orgánico en la cartera, pero ha habido un cambio debido a la variación de los tipos de interés. Esa es la principal diferencia.

Pero el otro punto es que tenemos Pay Street en el mercado. Actualmente está desocupado. Cuanto más tiempo lo mantengamos, más afectará a los beneficios en el H2. Por lo tanto, es un poco difícil de asegurar. Lo hemos modelado sobre la base de que lo vendemos al final del periodo. Si lo vendiéramos un poco antes, tal vez podríamos ser algo más fuertes, pero depende de edificios individuales como ese. Así que espero que esto ayude.

¿Y quiere intentar responder a eso?

Sobre la recompra, sí, quiero decir, todavía funciona a este nivel. Pero en el futuro solo consideraremos las recompras si tenemos capital excedente y si las desinversiones van muy bien. Si tenemos capital excedente, analizamos el modelo para ver dónde podemos asignarlo de la mejor manera. Si en esa etapa una recompra sigue teniendo sentido, la consideraremos. Pero creo que hoy, terminemos primero con esto, y tenemos muchas cosas interesantes en las que gastar el dinero, así que...

Adam Shapton de Green Street. Una pregunta rápida sobre Old Street Quarter. ¿Habéis recibido alguna propuesta para comprar la replanificación del sitio o para comprar también vuestra opción?

Obviamente, no querría revelar nada que sea comercialmente sensible. Hemos recibido algunos acercamientos. Hay cosas interesantes. Nuestro objetivo es obtener el permiso de planificación. Tenemos un proyecto muy interesante que está funcionando muy bien con Related Argent. Hemos estado hablando con algunas personas en las etapas iniciales porque es un terreno de 2.5 acres en el centro de Londres. Es inevitable que atraiga cierto interés, pero informaremos al mercado una vez que, si es que hacemos algo, lo decidamos.

Pero, en realidad, el objetivo por el momento es, obviamente, obtener la licencia de planificación. Estamos trabajando muy bien, Richard Peers y su equipo, con Islington y la GLA, y después consideraremos cómo podríamos reducir el riesgo. Siempre hemos dicho que es extremadamente improbable que lo ejecutemos nosotros mismos. Por lo tanto, obviamente —contamos con la ayuda de Related Argent—. Obviamente, estudiaremos opciones para reducir el riesgo.

Así que la gente nos llama a la puerta con bastante frecuencia, no solo por temas como ese, sino también por cuestiones como "¿cómo compramos esto?" o "¿podemos comprar aquello?", lo que demuestra la gran solidez de la cartera. Os informaremos cuando tengamos noticias.

Está muy claro. Y luego, sobre Flex dentro de la cartera. Es decir, crecimiento: está indicando un crecimiento hasta el 15% de la cartera. Creo que hace 6 meses la indicación era del 10% al 15%. Supongo que si retrocedemos un par de años, podría haber sido que estábamos contentos con un 5% o lo que fuera. Así que eso está creciendo, y entiendo que es hacia donde se mueve el mercado. ¿Puede hablarnos un poco de la estructura que esto va a tomar? ¿Va a ser el 30% de ciertos edificios? ¿O se va a tratar de edificios enteros?

Y luego, un punto técnico sobre los ERV. Cuando dice que el arrendamiento de Stephen Street Flex que ocurrió en la primera mitad superó en un 11 % al ERV. ¿Se trata de un ERV de tipo flex o de uno más convencional?

Sí. Responderé primero a la segunda parte porque es una respuesta más corta. Sí, elevamos nuestros ERV a medida que añadimos el CapEx para el CapEx adicional cuando lo convertimos a Flex. Por lo tanto, eso es frente a un ERV de Flex; es decir, sería un beat mayor si fuera frente al ERV de Cat A.

Para profundizar un poco más en ese aspecto, el ERV del que ha hablado para toda la cartera, ¿es...?

Será una combinación tanto de Cat A como de Flex.

Sí. De acuerdo. Así que eso también subirá de forma natural, así como...

Sí. Volviendo a su primera pregunta en relación con el Flex, el crecimiento que estamos proyectando se basa en el crecimiento dentro de nuestra propia cartera; es decir, no estamos comprando específicamente con ese propósito. A medida que el mercado ha evolucionado, ahora tasamos todo lo que tiene menos de 10,000 square foot basándonos tanto en Flex como en Cat A. Y, la mayoría de las veces, entregaremos casi con total seguridad todo lo que sea inferior a 5,000 square foot. Ocasionalmente, realizamos ocupaciones de espacios más grandes, de entre 5 y 7. Por tanto, ese crecimiento incorpora de forma efectiva esas unidades de ese tamaño que sabemos que quedarán vacantes en los próximos años.

En cuanto a la configuración de la cartera, ahora disponemos de más edificios independientes, especialmente en Fitzrovia, que serán edificios totalmente flexibles de menor tamaño; pero el crecimiento también viene de... bueno, dos de los proyectos que comentamos impulsarán parte de ese crecimiento. Por ejemplo, en Middlesex House, íbamos a ofrecer un 50% de Flex, pero ahora es probable que ofrezcamos un 100%. Y Greencoat House es aproximadamente un 50-50 entre Flex y Cat A, dependiendo de dónde se sitúe la demanda. Así que esos dos representan un aumento bastante considerable, por así decirlo, que está alimentando esa cifra.

¿Los ERV de esos proyectos?

Los ERV en este momento se valoran al 50-50 para ambos. Probablemente se moverán, ya que hemos acordado aprobar el CapEx para más en Middlesex en el próximo semestre.

Gracias, Adam. ¿Alguna otra pregunta en la sala? Robbie, ¿tenemos alguna pregunta por la transmisión web?

Así es. Gracias por ello. Hay bastantes preguntas en torno a este tema. Así que, en lugar de leer las preguntas individuales, lo que voy a hacer es amalgamarlas, combinarlas. Principalmente, la cuestión central gira en torno a la recompra de acciones y a Old Street. En términos generales, analizando la rentabilidad de una recompra a medida que el precio de la acción ha subido, ¿podemos hablar de cómo valoramos su rentabilidad y, posteriormente, de su rentabilidad ajustada al riesgo en comparación con, por ejemplo, los rendimientos de otras fuentes de reasignación de capital como el desarrollo?

¿Quiere encargarse de eso?

Sí, supongo que puedo hacerlo. Es decir, obviamente ya hemos anunciado nuestra primera recompra de acciones. Creo que ha ido bastante bien. Creo que de cara al futuro existe un equilibrio entre el beneficio a corto plazo. Me refiero a que las recompras, incluso con el precio actual de la acción, son obviamente bastante acreditativas para el NTA, pero lo que se sacrifica es la capacidad de hacer crecer los beneficios. Cada vez se habla más de los beneficios en el sector. Creo que las preguntas de hoy han sido interesantes.

Lo importante para este negocio es ser realmente atractivo para los inversores. Y estamos previendo un fuerte crecimiento de los beneficios hasta 2030. Esto se debe a la inversión en los planes en lugar de realizar recompras de acciones.

Así que creo que, en este momento, la cuestión de la recompra de acciones realmente solo surge cuando se dispone de capital excedente, por ejemplo, si realizáramos desinversiones adicionales por encima de nuestras expectativas actuales. En ese caso, tendríamos que decidir qué hacer con esa capacidad sobrante: ¿invertimos en nuevas adquisiciones?, ¿realizamos más desarrollo? ¿o procedemos a una recompra? En su momento, analizaremos todos esos factores en su conjunto y buscaremos el equilibrio.

Genial. Y pasando a la provisión de Old Street Quarter, usted ya ha respondido, aportando detalles útiles anteriormente. ¿Hay algo que sugiera que habrá más durante la segunda mitad del año?

La dotación registrada en junio se basa en nuestra visión en aquel momento y en los juicios que realizamos. Si esos juicios cambian, la dotación puede subir o bajar. Por tanto, creo que tenemos que esperar a ver cómo nos sentimos; el enfoque principal hoy es obtener la solicitud de planificación. Esa es la forma en la que podemos generar el mayor valor, hagamos lo que hagamos. Así que, planificar para los próximos 6 meses aproximadamente, presentar esa solicitud de planificación y maximizar la creación de valor.

La provisión dependerá en gran medida de cómo decidamos ejecutarlo. ¿Qué parte de esto la haremos nosotros mismos? ¿Cuánto riesgo reduciremos? Como ha mencionado Paul, hay personas interesadas en el emplazamiento. Cuanto menos hagamos, menos beneficios por desarrollo podremos captar nosotros mismos. Pero, por otro lado, cuanto más CapEx ahorremos, más podremos quizás destinarlo a una recompra de acciones. Así que hay muchos factores que equilibrar aquí.

No podemos decir dónde estaremos dentro de 6 meses. Espero con interés ver cómo estamos en 6 meses. Pero, por el momento, estamos conformes con que hemos tenido un buen comienzo. El enfoque se centra plenamente en la solicitud de licencia de obras.

Y luego dos preguntas más técnicas. La primera está relacionada con el rendimiento total de la propiedad frente al MSCI Central London Index. ¿Hubo algún factor específico que provocara ese rendimiento inferior durante el primer semestre? Y la segunda —lo siento, solo la segunda— es sobre Page Street, la vacancia allí, ¿está incluida dentro del rendimiento del GRI like-for-like que presentamos?

¿Pasamos a Page Street? [indescifrable]

Sí. Page Street no se encuentra actualmente en la comparativa directa. La estamos eliminando, por lo que no está disponible para ello, no está en la cartera EPRA.

En cuanto al MSCI, es una buena pregunta. Y espero que sepas que, normalmente, superamos con holgura al MSCI. Hemos estado en contacto con MSCI, como sé que otros también lo han hecho, y creemos que esto se debe al conjunto de datos de este semestre, en el que se ha incorporado al conjunto una gran cantidad de acciones de desarrollo con bajo rendimiento, lo que creemos que está distorsionando ligeramente las cifras. El grupo del MSCI también se ha reducido un poco, pero creemos que se debe a la presencia de ese tipo de acciones de bajo rendimiento.

Estupendo. Con esto terminamos las preguntas en la transmisión web. Así que te devuelvo la palabra, Paul.

Bueno, muchas gracias a todos por asistir hoy. Gracias de nuevo por vuestra amistad y apoyo a lo largo de los años. Voy a echar de menos estos momentos. Seguiré a Derwent no desde lejos, sino muy de cerca, y confío plenamente en que habrá buenos avances.

Si alguien tiene más preguntas que quiera hacer más adelante, el equipo estará por aquí. Y para aquellos que aún no se han ido de vacaciones, que no tengan un buen descanso, que haga buen tiempo, que lo disfruten. Y gracias de nuevo.