Buenas tardes a todos y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de Alexandria Real Estate Equities. [Instrucciones del operador] Por favor, tengan en cuenta también que el evento de hoy se está grabando. En este momento, cedo la palabra a Paula Schwartz, de Relaciones con Inversores. Adelante, por favor.

Gracias y buenas tardes a todos. Esta conferencia telefónica contiene declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores. Los resultados reales de la compañía podrían diferir materialmente de los proyectados en dichas declaraciones prospectivas. La información adicional relativa a los factores que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los contenidos en las declaraciones prospectivas se encuentra en los informes periódicos de la compañía presentados ante la Securities and Exchange Commission.

Y ahora me gustaría ceder la palabra a Joel Marcus, Presidente Ejecutivo y Fundador. Adelante, Joel.

Gracias, Paula, y bienvenidos todos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de Alexandria. Me acompañan hoy Peter, Marc y Hallie. Antes de comenzar con los comentarios detallados, me gustaría empezar con una cita de Ralph Waldo Emerson: "Cultiva el hábito de estar agradecido por cada cosa buena que te suceda, y da gracias continuamente. Y dado que todas las cosas han contribuido a tu progreso, debes incluir todas las cosas en tu gratitud". El punto es que estamos muy agradecidos y muy orgullosos de nuestro equipo único y de nuestra misión única. Operar en una industria altamente regulada dentro de un entorno macroeconómico que cambia rápidamente nunca es fácil, pero nos mantenemos firmemente enfocados en nuestro camino a seguir.

Permítanme compartir con ustedes algunas observaciones clave sobre el segundo trimestre; quizás un buen punto de partida sea el leasing, que es prácticamente el motor y la clave para la estabilización de las métricas operativas, especialmente en la industria de las life sciences en estos momentos. Y recuerden, el 75% de nuestro leasing ha provenido de nuestros propios inquilinos, una cartera de inquilinos realmente de primer nivel. Estamos viendo una mejora constante, lo cual es positivo. Estamos ganando una cuota de transacciones desproporcionadamente alta, lo cual es bueno. Contamos con una base de inquilinos muy fuerte y bien diversificada. Nuestro gráfico circular de la página 18 es ilustrativo de ello.

Un arrendamiento muy sólido en el segundo trimestre de nuestro sector de productos, servicios y dispositivos de ciencias de la vida, que realmente representa las herramientas y suministros de la industria, con casi un 40% del volumen de arrendamiento. También un fuerte desempeño en el segundo trimestre de nuestro sector de tecnología avanzada en varios de nuestros submercados, con casi un 30% del volumen de arrendamiento. El sector biotecnológico público representa solo un 6%, ya que la industria está experimentando una mejora sustancial en sus métricas. Siguen estando desconectados de la demanda real en el terreno, y es posible que podamos profundizar en ello durante la sesión de preguntas y respuestas. Creo que un factor que podría marcar la diferencia sería, bueno, muchas cosas podrían marcar la diferencia, pero creo que la estabilidad y un liderazgo verdaderamente experto y con conocimientos en HHS, FDA y NIH sin duda ayudarían mucho.

Aún queda mucho trabajo por hacer en cuanto al arrendamiento de nuestra cartera de proyectos de remodelación y desarrollo, con solo unos 70,000 rentable square feet en el segundo trimestre. Y estamos muy centrados en los modestos vencimientos de contratos de 2026 que aún no se han resuelto, que suman unos 494,000 rentable square feet. En cuanto a los vencimientos de 2027, no hay otros sin resolver más allá de aquellos que están encaminados al arrendamiento o sobre los que mantenemos conversaciones en curso, que suman unos 2.7 million. Esto es de misión crítica de cara a la segunda mitad de 2026 y, por supuesto, hacia 2027.

Para el tercer trimestre, nuestra lectura previa indica que, según nuestro mejor conocimiento hasta este momento, se proyectan unos 950,000 rentable square feet de arrendamientos en el tercer trimestre, de nuevo, basándonos en nuestra visión actual de esa cartera de proyectos futuros. Hemos cumplido y seguiremos cumpliendo con el mercado. Pasando de los arrendamientos a las fuentes de capital, tal como hicimos en 2025, actualmente nos sentimos muy cómodos de que podemos y cumpliremos nuestro objetivo total de $2.9 billion.

Siempre somos conscientes de que el tiempo es un factor esencial, pero la gestión de los plazos nunca es sencilla. Estamos progresando de forma excelente y no permitiríamos que una cuestión de tiempos artificiales fuera motivo de preocupación en esta coyuntura. La demanda de los activos de Alexandria sigue siendo fuerte. En el tercer trimestre, realizaremos un análisis más profundo de la composición de los activos que se han vendido o se venderán este año, así como del análisis del NOI de los activos desincorporados. Somos muy cuidadosos para no limitarnos indebidamente en ninguna nueva transacción de joint venture y estamos trabajando arduamente para asegurar que estas sean exitosas, tanto para la captación de capital como para la eficiencia operativa.

Pasamos ahora a la asignación de capital. Estamos totalmente concentrados en intentar reducir nuestro CapEx de la cartera de construcción de 1.75 billion de dólares para este año, la cual, afortunadamente, cuenta con un alto nivel de arrendamiento, y estamos ansiosos por continuar con las entregas, así como centrados en el arrendamiento de los espacios vacantes, donde estamos logrando buenos avances.

En cuanto a la propia industria de las ciencias de la vida, les remito a las páginas VII y VIII, 7 y 8 del material complementario sobre los pilares fundamentales y los eventos clave del segundo trimestre de 2026. Decir que es algo sumamente matizado y complejo sería quedarse corto. Una vez más, seguimos muy centrados en el HHS, la FDA y el NIH. Otro comentario que observamos durante un año electoral es que mucha gente aboga por el "Medicare for All". Diversas administraciones, tanto a nivel ejecutivo como en el HHS, han afirmado que el "Medicare for All" supondría un desajuste presupuestario. Sería casi imposible de administrar, dado que la administración actual sigue siendo estricta, y tendría un impacto gigante en el presupuesto. También significaría trasladar a dos tercios de la población, que actualmente cuenta con planes privados, a un sistema gubernamental. Y si van a Canadá o a cualquier otro país que tenga ese sistema, tienen que hacer cola, por lo que no es un resultado muy deseable.

Los factores clave a seguir durante el resto de 2026 en el sector de las ciencias de la vida, más allá de las elecciones de mitad de mandato, son, obviamente, la continua y fuerte innovación, que está impulsando la industria. Ha habido un entorno de financiación muy sólido, y estamos siguiendo de cerca los tipos de interés, ya que fluctúan de forma bastante significativa día a día, semana a semana y mes a mes. El sentimiento, que estamos vigilando de cerca, ha sido generalmente positivo. Las fusiones y adquisiciones (M&A) han sido muy fuertes este año. La fijación de precios y las políticas de los fármacos han sido algo mixtas, pero la cláusula de la nación más favorecida no ha descarrilado la rentabilidad ni la salud futura de la industria. Veremos cómo evolucionan algunas de las implementaciones de la IRA en los próximos meses y trimestres.

En cuanto al aspecto regulatorio, la situación sigue siendo un poco caótica y eso es motivo de preocupación, aunque se han aprobado 23 productos en lo que va de año, lo cual está bastante en línea con la práctica habitual. Los vencimientos de patentes siguen siendo un gran temor para el sector. Los beneficios y el crecimiento han sido bastante positivos y China sigue siendo un importante lastre.

Pasando rápidamente al balance, nuestra estrella polar y en la que seguimos centrándonos para mantenernos sólidos y flexibles. Marc tendrá mucho más que decir al respecto, pero confiamos en que nuestro objetivo de apalancamiento para el cierre del ejercicio se mantiene en un rango que podemos alcanzar de 5.6x a 6.2x. A medio plazo, aspiramos a situarnos en la zona de los 5.5x.

Contamos con una excelente liquidez y hemos ampliado con éxito nuestra línea de crédito de $5 billion hasta 2032. Y, como hemos mencionado en varias ocasiones, tenemos el vencimiento medio de deuda más largo de todos los REITs del S&P 500, lo cual es positivo.

Y Marc hablará sobre las previsiones antes de cederle la palabra en un momento. Él y el equipo han intentado detallar el conjunto multifacético de elementos que afectarán a 2026 y al cuarto trimestre en la página 6 del comunicado de resultados. Obviamente, para establecer una base sólida de la tasa de beneficios (run rate) más allá de 2026, será fundamental un arrendamiento sólido y constante de nuestra cartera de desarrollo y remodelación, así como una gestión exitosa de los vencimientos de contratos de arrendamiento de 2027. Estamos totalmente enfocados en seguir reduciendo el CapEx y en gestionar nuestros costes de financiación de manera eficaz. Con esto, cedo la palabra a Marc.

Gracias, Joel. Buenas tardes a todos. Soy Marc. Felicidades a todo el equipo de Alexandria por la sólida ejecución durante el trimestre. En primer lugar, el volumen de arrendamiento del trimestre fue sólido y superó el millón de pies cuadrados. En segundo lugar, seguimos centrados en mejorar la ocupación, con 1,4 millones de pies cuadrados de espacio arrendable que actualmente están vacantes y cuya entrega a los inquilinos se espera que impacte positivamente en la ocupación en noviembre, de media. En tercer lugar, mantenemos un rendimiento superior en la ocupación en comparación con los mercados generales, con un rendimiento superior medio en nuestros tres mercados más grandes que oscila entre aproximadamente el 8% y el 12% al cierre del 2Q.

En cuarto lugar, entregamos una instalación de 427,000 square foot diseñada a medida para Bristol-Myers en nuestro Campus Point Megacampus bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo que proporcionará un ingreso operativo neto y un valor significativos para nuestros accionistas.

Quinto, mantenemos nuestro compromiso de alcanzar los objetivos de financiación, con un 46% de nuestro objetivo para desinversiones y ventas de participaciones parciales completado o pendiente de depósitos no reembolsables, LOIs firmados o acuerdos de venta en negociación, y otro 38% en proceso. Y sexto, hemos completado una extensión de nuestra línea de crédito de $5 billion hasta 2032, lo que nos proporciona un acceso extraordinario a la liquidez durante muchos años.

El FFO por acción diluida ajustado fue de $1.73 para el 2Q '26, y reafirmamos el punto medio de nuestra previsión de FFO por acción diluida ajustada para 2026 en $6.40, al tiempo que estrechamos el rango a más o menos $0.05.

El volumen de arrendamiento del trimestre fue sólido, situándose en 1.039.000 pies cuadrados. Cabe destacar algunos puntos sobre la actividad de arrendamiento. En primer lugar, el volumen total aumentó un 60 % respecto al trimestre anterior y un 9 % respecto al promedio histórico de los últimos 4 trimestres. En segundo lugar, los nuevos arrendamientos —que comprenden tanto el arrendamiento de nuestros proyectos de desarrollo y remodelación como el espacio vacante— sumaron casi 400.000 pies cuadrados en el trimestre, lo que supone el segundo total trimestral más alto desde el 2Q '24, excluyendo el gran contrato de arrendamiento a medida (build-to-suit) de una gran farmacéutica que firmamos el año pasado. Y, en tercer lugar, el arrendamiento por parte de empresas biotecnológicas públicas aumentó intertrimestralmente, pasando de cero el trimestre pasado al 5,8 % del volumen total de arrendamiento; una señal positiva, aunque todavía por debajo de la proporción representativa de nuestra base de inquilinos global, que es del 21 % para biotecnología en función de los alquileres anuales.

El excelente desempeño regional en la actividad de arrendamiento continuó en los mercados de San Francisco Bay y San Diego, donde representamos 2x y 1.7x la actividad de leasing en comparación con nuestra cuota de mercado durante el trimestre. El arrendamiento de laboratorios en Greater Boston estuvo aproximadamente en línea con nuestra cuota de mercado durante el trimestre si excluimos una renovación de 0.5 million square foot de una gran compañía farmacéutica en Cambridge ejecutada por otra parte. No obstante, nuestro equipo se mantuvo muy activo, ejecutando, entre otros, un contrato de arrendamiento de tecnología avanzada de 160,000 square foot durante el trimestre. Con respecto a los inquilinos en el mercado, el impulso positivo continuó en el segundo trimestre con un incremento intertrimestral general de aproximadamente el 10%.

Otra nota positiva es que estamos empezando a ver un aumento de inquilinos en el rango de tamaño de entre 20,000 y 100,000 pies cuadrados, lo que hemos definido como el centro de la demanda en forma de barra (barbell). En el segundo trimestre, el 64% del total de los requerimientos que estamos monitorizando en los tres mercados principales se encuentra en ese rango de tamaño. Muchos de estos inquilinos son empresas biotecnológicas públicas, un segmento de la demanda que ha ido a la zaga durante los últimos trimestres.

De cara al próximo trimestre, actualmente proyectamos un sólido volumen de arrendamientos para el 3Q '26 en el rango de los 950,000 square feet. Un factor a tener en cuenta para contextualizar es que tenemos vencimientos de contratos de arrendamiento muy modestos durante los próximos 2 trimestres, con solo 734,000 square feet de vencimientos sin arrendar restantes para 2026.

Y en cuanto a las concesiones, las concesiones iniciales de carencia siguen siendo elevadas, pero han descendido respecto al máximo del trimestre anterior, pasando de dos meses por cada año de contrato a 1,5 meses por cada año de contrato en este trimestre, basándose en los últimos 12 meses.

La ocupación al cierre del 2Q '26 fue del 86.9%, lo que supone una caída de 80 puntos básicos respecto al trimestre anterior. Los cambios clave en la ocupación durante el trimestre incluyeron los siguientes tres componentes: primero, una reducción de 80 puntos básicos impulsada por vencimientos de contratos clave previamente comunicados, que quedaron vacantes durante el trimestre. Segundo, reclasificamos un edificio de 160,000 square feet en nuestro Andover Megacampus de remodelación a operativo al arrendarlo a un inquilino de tecnología avanzada. Cuando tomamos la decisión de no completar la remodelación del edificio como se había previsto originalmente para uso de laboratorio y/o biofabricación, reclasificamos este edificio nuevamente como operativo y, en consecuencia, la ocupación operativa bajó 40 puntos básicos. Es importante destacar que esperamos que el contrato de arrendamiento comience en el 2Q '27 e impacte positivamente en la ocupación en ese momento. Tercero, tuvimos un crecimiento de la ocupación de 40 puntos básicos, impulsado principalmente por el inicio de contratos de arrendamiento y la actividad de alquiler.

Impulsados por un sólido volumen de nuevos arrendamientos durante el trimestre, ya hemos arrendado 1.4 million square feet, que se espera que comiencen en promedio en noviembre de 2026 con unos ingresos anuales por alquiler previstos de $69 million anuales. Los inquilinos siguen reconociendo la importancia del sólido respaldo de Alexandria, nuestra excelencia operativa, la calidad de ubicación de los activos y nuestro modelo Megacampus, que representa el 80% de nuestro alquiler anual y nos ha permitido mantener un rendimiento superior de aproximadamente un 8% a 12% en nuestros tres mercados más grandes en comparación con la ocupación del mercado al cierre del 2Q.

El ingreso operativo neto de las propiedades comparables disminuyó un 10,6 % y un 8,6 % sobre una base de efectivo en el 2Q '26. Estos cambios porcentuales representan una mejora en comparación con el rendimiento del trimestre anterior, que fue del 1,3 % y 3,1 % sobre una base de efectivo. La caída general del rendimiento de las propiedades comparables en el 2Q '26 se debió principalmente a una reducción en la ocupación en comparación con el año anterior.

Esperamos un mayor rendimiento de las propiedades comparables en la segunda mitad de 2026, lo que incluye el beneficio potencial relacionado con una serie de activos con desocupación que podrían venderse o clasificarse como mantenidos para la venta en la segunda mitad de 2026, y que podrían eliminarse del grupo de propiedades comparables. No hemos realizado ningún cambio en nuestras previsiones de ocupación, rendimiento de propiedades comparables o cambios en las tasas de alquiler en renovaciones de contratos y nuevos arrendamientos de espacios.

A pesar de los desafíos actuales en el mercado inmobiliario de las ciencias de la vida, seguimos beneficiándonos de una base de inquilinos de alta calidad, con un 57% de nuestros ingresos anuales por alquiler provenientes de inquilinos con grado de inversión o grandes empresas que cotizan en bolsa, plazos de arrendamiento prolongados de 7,7 años, incrementos de alquiler promedio cercanos al 3% en el 97% de nuestros contratos y sólidos márgenes de EBITDA ajustado del 67% para el 2Q '26.

También seguimos centrándonos en la reducción exitosa de la gestión de nuestros gastos generales y administrativos. Mantenemos el rumbo según nuestro rango de previsión de entre $134 millones y $154 millones para 2026, lo que representa un ahorro de aproximadamente el 14% en el punto medio en comparación con nuestro punto de referencia de 2024, o unos $24 millones en ahorros anuales. De forma combinada para 2025 y 2026, esperamos unos ahorros en gastos de G&A de alrededor de $76 millones en conjunto en relación con 2024. Nuestros gastos de G&A de los últimos 12 meses como porcentaje del ingreso operativo neto hasta el 2Q '26, del 6.6%, es menos de la mitad del promedio de todos los REITs del S&P 500 de los últimos años, que es del 14.3%.

Las plusvalías realizadas incluidas en el FFO por acción diluida, ajustadas según nuestras inversiones en empresas conjuntas, fueron de 10.3 millones de dólares para el 2Q '26 o de 28.5 millones de dólares para el primer semestre de 2026. Hemos reiterado nuestro rango de previsión para las plusvalías de inversiones realizadas de entre 60 millones y 90 millones de dólares para 2026.

Los intereses capitalizados del 2Q '26, de 73.7 millones de dólares, aumentaron ligeramente respecto al trimestre anterior, impulsados principalmente por un incremento en nuestro tipo de interés medio ponderado de la deuda. Esperamos que la base inmobiliaria media capitalizada alcance su punto mínimo de 2026 en el cuarto trimestre, situándose en un rango de entre 3.400 millones y 4.900 millones de dólares, lo que supone una reducción de la base de 2.800 millones de dólares en comparación con la primera mitad de 2026. Hemos reducido nuestra previsión de intereses capitalizados en 5 millones de dólares en el punto medio de nuestro rango debido a la finalización anticipada prevista de ciertos hitos de construcción y preconstrucción, lo que afectará principalmente al 4Q, incluyendo una posible disminución relacionada con proyectos en los que estamos evaluando la estrategia comercial y financiera.

A partir del 2Q '26, contamos con 1,4 millones de pies cuadrados en proyectos de desarrollo y remodelación en construcción, los cuales se espera que se estabilicen a lo largo de 2028 y presentan un 71% de ocupación. Además, disponemos de 1,4 millones de pies cuadrados distribuidos en cinco proyectos para los que estamos evaluando la estrategia comercial y financiera. En general, la superficie en nuestra cartera de proyectos ha disminuido un 20% desde principios de año, a medida que continuamos ejecutando nuestro plan, el cual incluye la finalización de nuestros proyectos de desarrollo y remodelación o, en algunos casos, el giro hacia estrategias de tecnología avanzada.

Seguimos progresando en la resolución de la estrategia de futuro para nuestros cinco proyectos bajo evaluación. El primero de ellos es 311 Arsenal Street, situado en nuestro arsenal en el Charles Megacampus en Watertown, dentro de nuestro mercado de Greater Boston. Estamos observando una actividad muy sólida para este proyecto por parte de usuarios de tecnología avanzada, y hemos ejecutado cartas de intención por aproximadamente 109,000 square feet con múltiples inquilinos, lo que ha incrementado el porcentaje de negociación de arrendamiento para este proyecto hasta el 44%.

A continuación, 421 Park, situado en nuestro Fenway Megacampus. Se trata de un proyecto de desarrollo desde cero destinado a uso de laboratorios, y tenemos una actividad importante por parte de un usuario institucional. El resultado de este proyecto dependerá del interés de los inquilinos, y tenemos próximos hitos de construcción que debemos considerar a principios de 2027.

40 Sylvan Road es el siguiente proyecto ubicado en Waltham. Este proyecto resultará atractivo para inquilinos de tecnología avanzada que puedan encontrar atractivos ciertos elementos del edificio y que no requieran una conversión a laboratorio. Este proyecto tiene hitos críticos en la segunda mitad de 2026, los cuales estamos evaluando cuidadosamente.

Y finalmente, 3000 Minuteman Road, que se encuentra en nuestro Andover Megacampus. Este emplazamiento resultará atractivo para inquilinos de tecnología avanzada, como demuestra el contrato de arrendamiento de 160,000 square foot que suscribimos para uno de los edificios de este campus durante el trimestre. Para 311 Arsenal, 40 Sylvan Road y 3000 Minuteman Road, si completamos contratos de arrendamiento significativos de tecnología avanzada, podríamos incorporar la totalidad o parte de estos espacios al pool operativo, lo que podría reducir la ocupación operativa a corto plazo, pero lo que es más importante, reducirá nuestras necesidades de capital y generará ingresos a corto plazo tras su entrega.

Continuamos centrando nuestra atención de forma absoluta en nuestras fuentes de capital mediante una estrategia disciplinada y polifacética, que incluye desinversiones, ventas de participaciones parciales y otras formas de capital, con el objetivo de completar sustancialmente nuestro programa de venta de activos no estratégicos a gran escala en 2026, con un punto medio de previsión de $2.9 billion y una fecha de finalización media ponderada proyectada para septiembre. Seguimos perfeccionando los rangos de composición de las ventas proyectadas a medida que obtenemos mayor claridad, con las desinversiones de terrenos comprendiendo entre el 15% y el 35%, las desinversiones de activos no estratégicos entre el 10% y el 20%, y las ventas de participaciones parciales y otros capitales entre el 50% y el 70%.

Además de las tradicionales empresas conjuntas (joint ventures) de activos principales incluidas en la cesta del 50% al 70% de nuestras previsiones, también estamos evaluando otras alternativas importantes de fuentes de capital rentables que nos ayudarían a alcanzar nuestros objetivos de apalancamiento y la asignación de uso de capital deseada, y esperamos tener más información para compartir próximamente. Para ser muy claros en este punto, nuestras previsiones no contemplan la emisión de acciones ordinarias para 2026.

Nuestro equipo está progresando adecuadamente con 1.3 billion o el 46% de nuestro punto medio de orientación de 2.9 billion, lo cual está completado o pendiente de depósito no reembolsable, LOI firmada o negociaciones de acuerdos de venta, y se distribuye en aproximadamente una docena de transacciones. Tenemos otros 1.1 billion o el 38% del punto medio de nuestra orientación en transacciones que se encuentran actualmente en proceso, y esperamos tomar decisiones sobre el 16% restante durante los próximos meses.

En relación con nuestro programa de desinversión, durante el trimestre reconocimos deterioros de valor de bienes inmuebles por 222.5 millones de dólares, de los cuales aproximadamente entre el 85% y el 90% de este importe se refiere a terrenos o propiedades que representaban oportunidades de conversión a laboratorios. Los dos mayores deterioros supusieron alrededor del 57% del saldo total e incluyeron lo siguiente: en primer lugar, una parcela de terreno situada en el norte de San Diego que fue adquirida en los últimos cinco años con la intención de desarrollar nuevos edificios de laboratorios. Los submercados fuera de Torrey Pines y UTC presentan actualmente un exceso de oferta muy elevado, y esta parcela ya tiene un contrato de venta para un promotor residencial. En segundo lugar, un edificio de oficinas situado en Toronto que fue adquirido en los últimos cinco años con la intención de convertirlo a uso de laboratorio. La demanda de biotecnología en Toronto ha disminuido drásticamente, y este edificio ya tiene un contrato de venta para un usuario final.

Contamos con más de $450 millones en activos que han sido clasificados como mantenidos para la venta y se espera que se vendan en los próximos 12 meses, la mayoría de los cuales fueron clasificados y sufrieron cargos por deterioro desde el 4Q '25.

De cara al futuro, tenemos activos inmobiliarios bajo consideración para una posible desinversión, ya sea a finales de este año o en 2027, que podrían tener valores de mercado estimados inferiores a sus respectivos valores contables. Estos activos se mantienen como activos mantenidos para su uso al 2Q '26 y siguen siendo recuperables según un análisis de recuperación ponderado por probabilidad; por consiguiente, no se han deteriorado debido a diversos factores necesarios para designar este tipo de activos como mantenidos para la venta, incluyendo la falta de una decisión final para proceder, así como nuestra estimación actual de que es poco probable que completemos estas ventas individuales en los próximos 12 meses. Podríamos tener deterioros de valor durante los próximos dos trimestres si este tipo de activos cumplen posteriormente con los requisitos contables para la designación de mantenidos para la venta a medida que refinamos nuestro enfoque, tomamos decisiones finales para proceder, obtenemos las aprobaciones necesarias y comenzamos el proceso de comercialización de la desinversión.

En el balance, contamos con una estructura financiera muy sólida y flexible. Nuestras calificaciones crediticias corporativas siguen situándose en el 20% superior de todos los REIT de EE. UU. que cotizan en bolsa. Disponemos de una liquidez tremenda de $3.6 billion al cierre del trimestre y, recientemente, hemos completado un acuerdo para prorrogar nuestra línea de crédito sénior no garantizada de $5 billion hasta 2032, lo que nos proporciona un margen y una flexibilidad significativos.

Seguimos teniendo el plazo medio de vencimiento de la deuda restante más largo de todos los REIT del S&P 500, con un plazo medio de 9,7 años. Y seguimos comprometidos, como dijo Joel, con nuestro objetivo de apalancamiento para el 4Q '26 de 5,6x a 6,2x sobre una base de deuda neta frente al EBITDA ajustado anualizado. El apalancamiento para el 2Q '26 se situó en 7x sobre una base trimestral anualizada, y esperamos que este ratio baje significativamente durante los próximos dos trimestres a medida que avancemos con nuestro plan de capital. A medio plazo, nos gustaría situarnos en torno a mediados de 5x.

En cuanto a las previsiones, hemos estrechado el rango de nuestra previsión de FFO por acción diluida ajustado para 2026, sin cambios en el punto medio de $6.40. Nuestra perspectiva actual presenta algunos elementos variables que cabe destacar. Se espera que el gasto por intereses aumente en $20 millones en el punto medio, impulsado principalmente por dos factores: primero, un retraso en el calendario de disposición y venta de participaciones parciales, que ahora se prevé para septiembre de media, lo que representa un cambio de aproximadamente seis semanas. Y segundo, una reducción de los intereses capitalizados de $5 millones relacionada con la finalización anticipada de diversos hitos en varios proyectos, lo que afectará principalmente al cuarto trimestre.

Ahora prevemos resultados de FFO por acción más elevados en el 3Q '26, debido a que la fecha media ponderada de finalización de las fuentes de capital se ha retrasado, y esperamos resultados de FFO por acción más bajos en el 4Q '26, debido a un menor interés capitalizado. Prevemos que el FFO por acción diluido ajustado para el 4Q '26 se sitúe en la parte baja del rango de $1.40 a $1.50. Sin embargo, dado el beneficio en el 3Q '26 que he mencionado, no hay cambios en los resultados de todo el año, que se mantienen en $6.40.

Nuestro informe de resultados contiene diversas consideraciones clave que podrían tener un impacto en nuestros resultados más allá de 2026, las cuales se destacan en la página 6. Dos conclusiones importantes de dicha página son las siguientes: En primer lugar, tenemos 1.4 million square feet de vencimientos de contratos de arrendamiento clave en 2027, con un alquiler que vence de $100.5 million, y se espera que tengan un periodo de inactividad de entre 12 y 24 meses de media. En segundo lugar, estamos totalmente enfocados en adaptarnos al mercado y en alquilar el espacio vacante.

Y, en consecuencia, nuestra estimación muy preliminar del gasto en construcción para '27 oscila entre $1.15 billion y $1.65 billion, y se espera que se centre principalmente en los costes necesarios para el arrendamiento de nuestras propiedades operativas. El incremento respecto a nuestra última actualización, de alrededor de $1.25 billion, se atribuye principalmente a los mayores costes de arrendamiento asociados a los contratos actuales y previstos para nuestros activos operativos.

Continuamos centrándonos en la ejecución de los pasos para nuestro camino a seguir que establecimos en nuestro Investor Day. Con 10.000 enfermedades conocidas y curas y tratamientos limitados, la industria se encuentra en las etapas iniciales de la lucha contra la enfermedad, y creemos que Alexandria está bien posicionada para atraer a los mejores inquilinos, impulsada por nuestros Megacampuses de clase mundial en las mejores ubicaciones y operada por nuestro experimentado equipo, priorizando la excelencia operativa en todo lo que hacemos. Ahora le devuelvo la palabra a Joel.

Bien, operador, si pudiera abrir la sesión de preguntas, por favor.