Sí, Tony, empiezo yo y luego se lo paso a David. Y en realidad —y David les explicará las fuentes de capital que podrían ser nuevamente una fuente potencial de financiación para la recompra de acciones. Pero quiero abordar lo que apareció en un par de notas anoche, que es que de alguna manera se había interpretado que nosotros, VICI, habíamos dicho: oh, nunca haremos recompras de acciones. Y puedo decirles que no creo haber usado nunca la palabra nunca.

Me mudé a Nueva York en 1979, cuando mucha gente decía que Nueva York nunca se recuperaría, y se recuperó, y se ha recuperado repetidamente a lo largo de esos más de 40 años. Del mismo modo, cualquiera que diga que VICI nunca podrá recuperarse de esto también está haciendo una apuesta equivocada. Y, en consecuencia, nunca hemos descartado las recompras de acciones. Nunca hemos dicho que nunca lo haríamos. Lo haremos si es la mejor opción entre todas las que tenemos ante nosotros en términos de asignación de capital.

Pero con eso, se lo paso a David, y David puede hablar sobre las posibles fuentes de financiación para una eventual recompra de acciones dadas nuestras circunstancias actuales. Sí,

Gracias, Ed. Tony, un placer hablar contigo. Gracias por acompañarnos esta mañana. Quiero decir, mira, a fin de cuentas, lo vemos como una buena higiene corporativa. Ed repasó algunas de las posibles fuentes.

Nos llegan muchas preguntas sobre qué se hace con los fondos del préstamo cuando se devuelven. Esa es una fuente potencial. Obviamente, el flujo de caja libre es una fuente potencial.

Para responder directamente a tu pregunta, Tony, en este momento la mayor parte del flujo de caja libre se destina a compromisos de préstamo. Y, a fin de cuentas, nuestro trabajo es hacer crecer el lado izquierdo del balance con bienes inmuebles duraderos a largo plazo.

Y así, implementamos la herramienta simplemente como eso, una herramienta para utilizar potencialmente el flujo de caja excedente cuando surja la oportunidad en algún momento en el futuro.

¿David?

Sí, Tony, es una gran pregunta. En este último trimestre, los pagarés de Hard Rock Ottawa los vendimos de vuelta a Hard Rock a la par. Así que sí, todo ahí es líquido en su mayor parte.

A veces tiene un precio, no es nuestra primera opción. Obviamente, la rentabilidad de esa cartera de préstamos es muy atractiva, pero es una opción que tenemos y una herramienta que tenemos en nuestro arsenal.

Y Tony, solo añadiré, me alegra que hayas hecho esa pregunta, Tony, porque solo añadiré que a menudo hemos tenido la pregunta durante los últimos años: ¿y si ese dinero vuelve a ustedes y su reasignación no tiene un rendimiento tan alto como el que podría haber tenido el préstamo? Bueno, dado el estado de los mercados de crédito, creo que ese riesgo es menor. Pero, de nuevo, con nuestro precio actual de la acción y el rendimiento actual del AFFO, las recompras de acciones podrían ser potencialmente igual de productivas que el préstamo, el préstamo pendiente podría haber sido dependiendo de su tasa de interés.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de Barry Jonas, de Truist Securities. Adelante.

Sí, buenos días, Barry. Soy John. Encantado de volver a saber de ti. Vuelvo a mis comentarios iniciales. En el entorno en el que nos encontramos hoy, seguimos teniendo una cartera sólida, una variedad de— hablamos de juego, ocio, hostelería, entretenimiento, deportes, salud y bienestar.

Pero lo clave en este momento es, realmente, tener paciencia, ser selectivos y disciplinados con nuestro capital. Y, al analizar estas oportunidades, cómo encajan estratégicamente en nuestra cartera.

Y como mencionaste, hay un proceso con los activos de Churchill. También hay otros activos de juego en el mercado. Pero aplicamos ese mismo enfoque no solo en juego, sino también en las otras categorías que te expliqué.

Sí, empezaré y le cederé la palabra a John, Barry, pero obviamente no podemos hablar por lo que Caesars considera plazos y rutas críticas para todas las cuestiones que obviamente están abordando ahora mismo en términos de fusiones y adquisiciones. Les diré que estamos utilizando el tiempo de forma muy productiva para asegurarnos de comprender, catalogar y entender todas las opciones potenciales disponibles para nosotros en lo que respecta a las decisiones y acciones que podríamos llegar a tomar alguna vez con el arrendamiento de Caesars Regional.

Y en esa línea, siempre que vayas a tomar buenas decisiones, tienes que entender las opciones que tienes delante. Y nosotros vemos nuestras opciones alineadas a lo largo de 2 ejes fundamentales, uno de los cuales sería la gestión de arrendamientos. Y eso es, ¿qué hacemos con los arrendamientos? ¿Los arreglamos? ¿Potencialmente no los arreglamos?

Y luego el otro eje de elección y toma de decisiones es la gestión de carteras. Y consiste en: ¿mantenemos el arrendamiento en su totalidad y las propiedades que lo acompañan? ¿Vendemos el arrendamiento y las propiedades van con él? ¿O hay alguna gradación a lo largo de ese eje de elección y toma de decisiones, del mismo modo que hay gradaciones de elección y toma de decisiones a lo largo del eje de la gestión de arrendamientos? John, ¿querías añadir algo?

No, creo que lo has descrito muy bien. No creo que históricamente hayamos hablado lo suficiente en estas llamadas de que siempre estamos evaluando nuestra cartera. Siempre estamos hablando — has mencionado Caesars, Barry, pero siempre estamos hablando con nuestros inquilinos sobre oportunidades. Así que Ed lo ha descrito muy bien.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de Jim Kammert, de Evercore ISI. Su línea está abierta.

¿David y equipo?

Sí. Hola, Jim, qué bueno saber de ti. No, el CECL, tienes razón, la provisión de CECL es una disposición de GAAP muy enrevesada y esotérica, y animo a todos a que vayan a leer la ASC 326 y hablen de ello en sus próximas fiestas de Halloween porque serán la sensación de esas fiestas.

Quiero decir, es un tratamiento contable interno que aplicamos, Jim, y se basa en las calificaciones crediticias y en los inputs del modelo de Moody's que utilizamos. Y es un cargo no monetario. Creo que todo el mundo lo sabe. Es una provisión contable según GAAP y no deberíamos dejar que las provisiones contables distorsionen la realidad económica de lo que realmente está ocurriendo en el negocio.

Creo que una de las razones del cambio este trimestre, como hemos expuesto en nuestra información financiera, es que la fusión se cerró y que Moody's rebajó la calificación crediticia de Caesars. Así que hubo, de nuevo, cierta contabilidad GAAP que tuvo que aplicarse este trimestre dados algunos de los acontecimientos en nuestro inquilino.

No, no lo hay, Jim. Es simplemente lo que se publica, ya sabes, algunos análisis de crédito o cosas por el estilo, pero no tenemos una visión clara de eso.

Es, ya sabe, es una pregunta muy justa, Jim. Y relacionado con esa pregunta, Jim, y creo que usted ve esto también en el trabajo que hace, estamos en un momento bastante extraño ahora en el que el mercado público en general no valora mucho la renta distribuida y la duración. Por otro lado, en los mercados de capital privado hay un gran enfoque —y los fondos de capital de seguros son obviamente un ejemplo de ello—, un gran enfoque en la renta distribuida y la duración.

Así que, mientras ordenamos todos los— perdón, mientras evaluamos todas las opciones que tenemos por delante y la oportunidad de tomar las mejores decisiones posibles para nuestros grupos de interés, como saben, sin duda somos conscientes del hecho de que, como saben, los ingresos que generan nuestros activos son muy atractivos en términos de ser ingresos distribuidos de muy buena calidad. De duración en un mundo donde hay ciertos fondos de capital que todavía valoran mucho eso.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de Caitlin Burrows, de Goldman Sachs. Su línea está abierta.

Oh, es una muy buena pregunta, Caitlin, y gracias por citar ese cálculo del rendimiento total. Siempre lo agradecemos. Como sabes, estamos muy centrados en los componentes del rendimiento total. Tu cálculo no es incorrecto.

Diría, no obstante, que ese rendimiento por dividendo, sumado al mismo tipo de crecimiento en establecimientos comparables que disfrutamos como REIT de arrendamiento neto, como sabe, nos lleva a esa conclusión en sus cálculos. Pero, retomando los puntos que John mencionó hace un momento sobre nuestras actividades de desarrollo de negocio, en esta situación no optaríamos por dejar de investigar las oportunidades de adquirir inmuebles muy buenos que creemos que tendrán un valor a largo plazo muy, muy sólido y creciente.

¿John?

Sí, muy buena pregunta también. Parte de la razón por la que hicimos estos acuerdos iniciales con estos grupos es nuestra capacidad de seguir creciendo con ellos. Nos gustan estos acuerdos individualmente, pero también nos gusta que sigan buscando nuevas oportunidades. Tomaré solo uno de ellos. El de Club Med, con el que anunciamos un acuerdo este año, como mencionamos, y siguen siendo una empresa que busca oportunidades en todo el mundo. Y creo que nos han encontrado como un buen socio para seguir manteniendo esas conversaciones.

Ahora bien, de nuevo, si anunciamos otro acuerdo o hacemos otro acuerdo, todo dependerá de lo selectivos y disciplinados que seamos con nuestro coste de capital. Pero Caitlin, lo has clavado. Hemos encontrado algunos socios nuevos que buscan seguir haciendo crecer su negocio, y esperamos que lo hagan crecer con nuestro modelo.

Gracias. Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta viene en línea de John DeCree, de CBRE. Su línea está abierta.

Buenos días, John. Es un placer saber de ti. Es un área muy emocionante. Parece estar en las noticias casi todos los días. Así que este sector sin duda merece el tiempo de inversión que hemos estado dedicando a aprender el ecosistema, conocer a los actores, entender a los desarrolladores. También estamos observando cómo este sector empieza a solaparse cada vez más con el entretenimiento en vivo, con centros de entretenimiento polivalentes, con el estadio y la arena de equipos deportivos profesionales o universitarios convirtiéndose en el ancla de ese desarrollo. Así que, resumiendo mucho, seguimos entusiasmados con la oportunidad que hay aquí. No hemos hecho ninguna inversión, ya que seguimos siendo selectivos y disciplinados, pero creemos que en los próximos años habrá oportunidades.

La única otra oportunidad que mencionaré, John, mientras tengo el micrófono, es un poco sobre Las Vegas y la emoción que se vive en esa ciudad. Obviamente, el éxito de los Raiders, los Golden Knights, y pronto los A’s, ha hecho que la NBA hable de traer un equipo de expansión. Para nosotros sería súper emocionante que un equipo de expansión acabara en Las Vegas para seguir atrayendo clientes allí, otra razón más para visitar Las Vegas.

Al mismo tiempo, con nuestros socios de Caesars, estamos participando activamente en el proceso de conversaciones sobre un pabellón en el terreno que poseemos. Creemos —obviamente aquí soy un poco parcial, pero creemos que tenemos el mejor emplazamiento para un nuevo pabellón en caso de que la NBA decida tener un equipo allí. Y ha sido un placer elaborar planes con nuestros socios de Caesars.

Bueno, empezaré yo, John, y luego se lo paso a David. Pero diría que ese parámetro de alrededor del 75% es un parámetro en el que hemos creído desde el primer día, y no creo que nuestra convicción al respecto haya cambiado. Sí creemos que hay un gran valor en tener esa cantidad de flujo de caja libre en torno al nivel del 75%. Así que la idea de reducirlo aún más no es necesariamente tan atractiva. Y, y, y sin embargo, eh, ya sabes, aumentarlo, um, por la misma razón tampoco es tan atractivo. David, no sé si quieres añadir algo a eso.

Sí, John, me alegra saber de ti. Y creo que Ed lo explicó bien. Quiero decir, como Ed insinuó, esta fue una especie de decisión del primer día para, uno, generar flujo de caja libre, ya sabes, dos, para asegurarnos de que estamos bien distribuidos en términos de nuestros requisitos de distribución de ingresos imponibles del REIT.

Y luego tener flexibilidad en caso de que, ya sabes, cuando fijamos el ratio de reparto, no teníamos idea de lo que depararía el futuro. Hoy obviamente tampoco tenemos idea de lo que deparará el futuro, pero nos da flexibilidad para subirlo en caso de que sea necesario, ya sea por requisitos de distribución o requisitos de reparto, pero nos gusta el flujo de caja libre que genera. Y, ya sabes, seguimos vigilándolo y manteniéndolo.

Y, eh, y John, solo añadiré que, tarde o temprano, creo de verdad que vamos a tener razón en lo que dijimos en nuestra conferencia de resultados del segundo trimestre de 2025 cuando citamos a Savita Subramanian de B of A al proclamar que ha vuelto la era del rendimiento total. Um, sí, creemos, creemos de verdad, genuinamente creemos que así será. Y con ello, se dará más valor a los dividendos de lo que podría ser el caso

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de Greg McGinnis, de Scotiabank. Su línea está abierta.

Sí, la verdad es que me gusta mucho cómo lo has planteado, Greg, en cuanto al abanico de opciones disponibles. Entonces, David, ¿quieres encargarte de eso?

Sí, Greg, buena pregunta. Lo agradecemos. En cuanto a las inversiones en deuda, hemos hablado mucho sobre el tamaño de nuestra cartera de préstamos y nos sentimos bien con el tamaño actual de nuestra cartera de préstamos. Creo que sí vemos inversiones en deuda que superan nuestro rendimiento AFFO, y se convierte en una decisión estratégica si hacer crecer o no la cartera de préstamos, quién es el socio, el tipo de oportunidades futuras.

Y entonces, con razón, puede haber un rendimiento menor para los activos que se sitúan en el lado izquierdo del balance, pero que generan ingresos duraderos, mejoran la calidad y la diversificación de nuestra corriente de ingresos y de nuestra base de inquilinos. Y todas esas son cosas que tenemos en cuenta.

Como mencioné en mis comentarios, la recompra de acciones es simplemente una herramienta. Un programa ATM es una herramienta. Y tener tantas herramientas en nuestra caja de herramientas es, de nuevo, simplemente bueno, calidad. Genial.

¿John?

Greg, es una muy buena pregunta. Y si uno ocupa este puesto el tiempo suficiente, y llevamos aquí 9 años, hemos tenido conversaciones a lo largo del tiempo en las que Vegas supera resultados y los regionales no. Justo has citado este trimestre en el que los regionales están rindiendo y Vegas tuvo un verano algo flojo, impactado por algunos viajes aéreos tras la retirada de Spirit.

Entonces, de nuevo, lo que es genial de estos es que a lo largo de nuestros 9 años este es un negocio que ha seguido rindiendo y generando una enorme cantidad de flujo de caja. Seguimos obteniendo el rendimiento de nuestros inquilinos. Seguimos estando, como lo hemos estado desde el principio, activos en conversaciones con nuestros inquilinos, no solo sobre el crecimiento futuro, sino también sobre la cartera actual que tenemos.

Así que, de nuevo, mencioné esto antes, no hablamos mucho sobre la gestión de carteras en estas llamadas. Hablamos más sobre lo que va a ser nuevo, pero la mayor parte del tiempo mi equipo y el equipo de gestión de activos lo dedican a estudiar nuestra cartera y hablar con los operadores. Y van a ver estos altibajos en el tamaño de estos negocios, pero con el paso del tiempo, siguen mostrando crecimiento.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta llega en línea de Wes Golladay, de Baird. Su línea está abierta.

¿David?

Sí, hola Wes, qué bueno saber de ti. Un poco del CPI, un poco más de claridad en torno a los compromisos de financiamiento sobre la cartera de préstamos, y luego el— tenemos algunos préstamos de tasa variable, variable en nuestra cartera de préstamos, así que una curva SOFR un poco más alta y un despliegue un poco más rápido de parte del capital.

Sabe, North Fork acaba de abrir hace 2 días, y hay una pequeña aceleración de cierto despliegue de capital a medida que algunos de estos proyectos entran en funcionamiento y abren.

¿David?

Sí, Wes. Realmente viene determinado por los principios contables GAAP y por la duración de nuestro arrendamiento. Según GAAP, registramos el plazo completo del arrendamiento totalmente extendido, por lo que se extiende hasta 2055.

Y no es— no hay una suposición ni inputs en términos de cuál es el mejor resultado para los accionistas. Es una provisión contable y revelaciones contables, supuestos, provisiones, simplemente dado el detonante en torno a la rebaja en términos de la calificación crediticia, y luego lo que pueda o no ocurrir.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de Chris Darling, de Green Street. Su línea está abierta.

Sí, empiezo yo, Chris. Y esas son las fuentes más probables que acabas de citar, el flujo de caja libre y los reembolsos. Pero no creo que estuviéramos haciendo nuestro trabajo como gestores de carteras y fiduciarios si no estuviéramos constantemente examinando nuestra cartera y preguntándonos: ¿vale un activo determinado más hoy de lo que podría valer en el futuro? Y, de ser así, ¿es la venta de ese activo una posible forma de crear valor para el accionista y la liquidez que conlleva?

Sí, es correcto, Chris, y haré que David intervenga aquí en un momento. Pero solo quiero volver a lo que dije en relación con las preguntas de Jim Kammert hace unos momentos, y es el grado en que la renta distribuida y la duración resultan francamente más atractivas, en muchos casos, en este punto para los fondos de capital privado que para el mercado de renta variable común. Y, por lo tanto, ya sabes, evaluaremos cada oportunidad que tengamos por delante si creemos que el uso de ese potencial de capital puede ser beneficioso para nuestros grupos de interés.

Y, ya saben, y les diré— solo voy a comentar sobre algunos escritos que Green Street ha hecho en torno a este tema, y diré que me quedé un poco desconcertado por que Green Street dijera que los REITs estaban recurriendo a, por ejemplo, capital de empresas conjuntas de alta calidad como sustituto de la deuda. Pero yo argumentaría que es más probable en este punto del ciclo que sea un sustituto del capital propio, usándolo en lugar de, digamos, el ATM. Pero voy a— le cedo la palabra a David para que pueda añadir sus ideas.

Sí, Chris, me alegra saber de ti. Quiero decir, cualquier buen administrador del balance y del capital tiene que considerar todo tipo de alternativas. Damos mucho crédito a Realty Income, a Jonathan y a Sumit allí, por diversificar su base de capital en lo que realmente es un mercado de gestores de REIT activos en contracción, ¿verdad? Sin embargo, AEW cerró sus libros a principios de este año, lamentablemente. Así que uno ve simplemente un gestor activo en contracción.

Entonces, ¿a dónde acudimos para conseguir capital? Sí, el mundo de los seguros es uno. Viste 2 de esas JV de alto grado en los últimos, supongo, 10 días con Alexandria y UDR. Hacerlo recientemente, y ustedes escribieron sobre el caso de UDR, pero han visto otros REITs, financiarán negocios externos.

Hablamos de ventas de activos. John habló de la gestión de cartera. Fuimos muy activos en nuestra gestión de cartera. Ya sabes, ¿hay otras vías de capital privado? Tuvimos un REIT de arrendamiento neto que hizo un convertible esta semana. Ya sabes, así que evaluamos, ya sabes, está, ya sabes, el mercado activo de préstamos a plazo ahí fuera dado hacia dónde va el, dado hacia dónde va el bono a 10 años.

Así que siempre estamos considerando todas las formas de capital y cuál sería la fuente de capital adecuada para el negocio a largo plazo y, en última instancia, para generar rentabilidad para los accionistas.

Esperaré con interés ese momento, Chris. Gracias.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de Todd Thomas, de KeyBanc Capital Markets. Su línea está abierta.

Sí, Todd, voy a ceder la palabra a David, Aaron y posiblemente Samantha en un momento. Solo quiero comentar ese artículo del Wall Street Journal que hacía parecer que los bonos de fundadores son algo nuevo que acaba de inventar Cain, cuando en realidad son endémicos a la forma en que se desarrollan ciertos proyectos en California, como One Beverly Hills. Pero David y equipo, ¿quieren abordar más a fondo la pregunta de Todd?

Sí, y realmente se reduce a esto, Todd: no es una estructura nueva. Es una opción para que los compradores participen. No es un requisito. Sabíamos, ya sabes, esto ha formado parte de la suscripción desde el primer día, y no es algo nuevo ni que haya salido a la luz después del cierre de nuestra transacción.

No cambia el perfil de riesgo de la operación en caso de que los compradores no suscriban los bonos de fundador. Es un sustituto del capital propio. Así que, si los compradores conservan los bonos de fundador o no invierten en los bonos de fundador, entonces entra más capital propio de Cain. En conjunto, se queda en la misma situación.

Como dijo Ed, el artículo del Wall Street Journal tergiversó un poco las cosas, como un pretzel antinatural.

La primera parte de tu pregunta, Todd, sí, tienes razón. Lo has entendido bien. Así que, en órdenes de magnitud, creo que tuvimos $458 million de una pérdida crediticia total, $313 million eran atribuibles a Caesars.

Y hubo algunos cambios en el lado de los préstamos con el préstamo que tenemos— que tenemos, disculpe, en situación de no devengo. Y luego un ligero aumento en One Beverly Hills constituyó la mayor parte de los cambios en los préstamos— los cambios de CECL para la cartera de préstamos, disculpe.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de Nick Joseph, de Citi. Su línea está abierta.

¿David y Gabe, queréis responder a eso?

Claro, Nick. Soy Gabe Wasserman. Yo puedo encargarme de eso. Así que, el préstamo en situación de impago, que se clasificó como impago en el cuarto trimestre de 2025, el patrocinador sigue buscando recaudar capital para recapitalizar ese proyecto. Y estamos trabajando estrechamente con ellos para tratar de apoyarlos en esos esfuerzos y ayudarlos a recaudar capital y hacer presentaciones. Así que seguimos monitoreando ese caso de cerca.

Y luego hubo otro préstamo que se modificó durante el segundo trimestre, el cual divulgamos en el 10-Q del trimestre anterior. Trabajando muy de cerca con el patrocinador, aportaron mucho capital y siguen aportando capital a ese activo para desapalancarnos trimestralmente. Aportaron garantías adicionales y avales personales. Así que nos sentimos muy bien con ese y realmente apreciamos su colaboración y apoyo y su compromiso con la inversión.

Claro. En realidad, no tenemos una lista de seguimiento. Revisamos cada una de las inversiones de nuestra cartera de arrendamientos y préstamos trimestralmente como equipo directivo. Así que no tenemos listas separadas.

Y en el Fontainebleau, se acercan a una prueba de extensión en enero de 2027. Ese vence completamente en 2028 y esperamos que ese dinero vuelva a nosotros.

Y como comentamos, esa sería una buena oportunidad para reasignar eso en, ya sabes, una infinidad de opciones, ya sean otras oportunidades de inversión, otros compromisos de préstamo no financiados, recompras de acciones, un buen ejemplo de capital que volverá a nosotros y tendremos algunas buenas opciones para reasignarlo.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de Jordan Bender, de Citizens Alliance. Su línea está abierta.

Sí, voy a pasarle esto a John en un momento, Jordan, pero es, es una buena pregunta porque también aborda, eh, cuál puede ser el valor como parte de la actividad de crecimiento de la cartera de los proyectos de build-to-suit, que eventualmente pueden tener un valor económico y una magnitud considerables, pero no requieren escribir un gran cheque el primer día. Te permite desplegar capital a un ritmo determinado. Y eso, eso puede resultar atractivo no como la única actividad de inversión, sino como un componente de la actividad de inversión.

Pero John, te lo paso a ti si quieres ofrecer alguna idea sobre Canadá o cualquier otra actividad de crecimiento. No, es una gran actividad de campo.

Ha sido una gran respuesta, Ed. Quiero decir, sin duda es algo que seguimos analizando. Somos muy cuidadosos con quién es el socio, cuál es el mercado, cómo se dimensiona el mercado y cuál es la inversión de capital.

Hemos visto a lo largo de los años, si ustedes tienen mi edad, más de 30 años en el sector, casos de grandes mercados y grandes operadores que invirtieron demasiado capital en el negocio y resulta difícil mantenerlo.

Así que, sin duda estamos involucrados en conversaciones, pero también somos muy cuidadosos en la suscripción y somos selectivos y disciplinados y pacientes, y realmente nos tomamos tiempo para entender cómo el operador está pensando en la oportunidad.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de David Katz, de Jefferies. Su línea está abierta.

Sin duda lo es. En un segundo le paso la palabra a John, David. Pero creo que, como saben, una de las cosas que hemos aprendido a medida que hemos llegado a conocer mejor este panorama es que hay ciertos actores en este mercado de inversión deportiva que son realmente los canales clave para la actividad y que ya cuentan con carteras de proyectos desarrolladas que les dan acceso a múltiples oportunidades en múltiples deportes y múltiples geografías.

Y diría que, además de conocer a los propietarios de los equipos individuales o a las universidades, también estamos muy centrados en averiguar quiénes son los jugadores clave que multiplican los esfuerzos de John y del equipo. Pero John, te cedo la palabra.

Sí, David, estamos— para responder a la pregunta, sin duda— sigue mereciendo nuestra inversión y nuestro tiempo, y Ed lo ha descrito bien. Como sabes, somos un proveedor de capital y de asociación, pero no somos promotores, no somos diseñadores.

Y lo que Ed describió es aquello en lo que hemos estado invirtiendo nuestro tiempo: entender quiénes son los actores, quién va a tener acceso a estos proyectos, cómo podemos participar a corto y a largo plazo, qué estructuras podemos implementar. Pero sin duda es un área en la que hoy estamos más preparados de lo que estábamos hace un año, y seguimos buscando las oportunidades adecuadas para nuestro capital.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de Dan Guglielmo, de Capital One Securities. Su línea está abierta.

Si entiendo bien su pregunta, Dan, y por cierto, Dan, se acerca la temporada de esquí, por si lo habías olvidado. Nuestro objetivo final sería el de siempre, que es asegurarnos de que tanto la recuperación como la reasignación de capital aumenten el valor, que acabemos con una inversión, concretamente una inversión inmobiliaria, que creamos que crecerá en valor con el tiempo, ocupada por un operador muy bueno en el que creemos y en el que seguiremos creyendo durante muchos años.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta procede de la línea de Haendel St. Juste, de Mizuho. Su línea está abierta.

¿David?

Sí. Hola, Haendel, qué gusto saber de ti. Sí, tenemos $1.5 billion que vencen en febrero. Hemos considerado refinanciarlo quizá a finales de este año o a principios del próximo. Tenemos tiempo de sobra. Los mercados de crédito siguen siendo favorables para VICI. Valoran la garantía corporativa que tenemos.

Volviendo a la emisión de agosto, colocamos $1.75 billion en deuda y tuvimos $7.2 billion de órdenes en el libro. Así que los mercados de renta fija siguen viendo nuestros flujos de caja como muy estables. Pero evaluaremos el momento. Evaluaremos los plazos. Lo hemos hecho en el pasado. Moira lidera esos esfuerzos y hace un trabajo fenomenal asegurando que equilibremos la tensión de la demanda en el mercado.

Y luego también analizaremos, como he mencionado, evaluamos préstamos a plazo, evaluamos convertibles. Los convertibles no tienen mucho sentido para nosotros hoy, pero seguimos observando y viendo qué hacen otros. Así que abordaremos eso.

Obviamente tendremos un poco de viento en contra en el AFFO dada la situación de los tipos en ese papel. Creo que uno de ellos es un bono de alto rendimiento heredado de cuando el high yield estaba en el 3,5%. Si la gente recuerda esos días, pero está en nuestro radar y lo abordaremos a su debido tiempo y de la forma más eficiente posible.

Sí. Bueno, oye, Haendel, antes que nada, me alegra mucho que hayas hecho esa pregunta. Me da la oportunidad de felicitar a nuestros amigos de GLPI, Peter, Steve, Desiree, Garlow y otros por lo que creo que es un muy buen acuerdo con Prologis. Obviamente, ya sabes, el mayor REIT del mundo, de primera línea. Y lo que demuestra es algo sobre lo que creo que la gente ha sido un poco, ya sabes, escéptica, que es cuál es el valor residual de los bienes inmuebles de juego como bienes inmuebles. Y le doy todo el mérito a GLPI por crear esa asociación con Prologis en ese terreno.

Y luego, para pasar a la segunda parte de su pregunta, y, ya sabe, obviamente reaccionamos a los hechos tal como existen sobre el terreno. No nos dedicamos a negar la realidad. Y si el mundo va a seguir evolucionando de tal manera que los méritos relativos de una opción se vuelvan más positivos, más productivos, sin duda les prestaremos más atención.

Gracias. Con esto concluye la sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría devolverle la palabra a Ed para las palabras de clausura.

Bueno, gracias, Marvin, y además, gracias a todos ustedes por acompañarnos hoy en la llamada. Realmente apreciamos que estén involucrados e invirtiendo en VICI, y esperamos hablar con ustedes de nuevo en febrero.

Gracias por su participación en la conferencia de hoy. Con esto concluye el programa. Ya pueden desconectarse.