Buenos días. Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy para la presentación de nuestros resultados semestrales. Hoy, además de nuestras actualizaciones sobre el rendimiento, la presentación comenzará con un enfoque más profundo en la estrategia, y les informaremos sobre nuestras iniciativas clave, que consisten en reforzar nuestra posición como el hogar de los estudiantes en las universidades más sólidas del Reino Unido y cómo esto está impulsando e impactando realmente nuestro desempeño financiero. A continuación, Karan les detallará nuestras operaciones, incluyendo lo que hemos estado haciendo para impulsar los ingresos antes del año y la ocupación en Hello Student. Por último, Mike presentará la revisión financiera y de propiedades, explicando cómo las decisiones de cartera y de asignación de capital están contribuyendo a nuestro futuro crecimiento de beneficios.

Antes de hablar de los últimos 6 meses, simplemente quería explicar nuestra visión en Unite. Nuestro modelo de negocio consiste en proporcionar alojamiento moderno a estudiantes en las mejores universidades del Reino Unido. Para estas universidades, la demanda de los estudiantes supera significativamente la oferta de plazas. Además, estas universidades se encuentran en el corazón de nuestras principales ciudades, donde el suelo es escaso, la mayoría de los nuevos desarrollos no son viables, la oferta es limitada y, probablemente, la situación sea cada vez más ajustada. Explicaremos cómo estamos centrando nuestro enfoque en estas universidades de primer nivel a través de nuestros programas de desinversión e inversión, y cómo nuestra plataforma operativa líder nos permite alcanzar una mayor ocupación a un coste menor que otros proveedores.

De cara al futuro, nuestro enfoque es el crecimiento, tanto de forma orgánica, mediante el aumento de los alquileres en toda la cartera, como externa, a través de alianzas y de la captación de cuota de mercado en el sector HMO. Ha sido un primer semestre intenso y nos encontramos en una fase de transición emocionante. Estamos mejorando el rendimiento operativo, estamos construyendo la cartera del futuro y estamos totalmente centrados en lograrlo; os mantendremos informados sobre los progresos que estamos realizando hoy.

Permítanme empezar con ese enfoque de ser el hogar para estudiantes en las universidades más sólidas del Reino Unido. Estas universidades siguen destacando. Hemos visto un crecimiento del 7% en las solicitudes para universidades de alto nivel (high tariff), lo que supone el crecimiento más rápido en más de 10 años. Además, vemos más del doble de solicitantes por cada plaza en estas universidades. Esto se debe a que ofrecen los mejores resultados y también cuentan con la mayor demanda de alojamiento. Por ello, estamos aumentando nuestra cuota y nuestra alineación con estas universidades mediante nuestro ambicioso programa de desinversión, completando nuestro pipeline comprometido y proporcionando más hogares para los estudiantes que regresan.

El cuadro central muestra que estamos siendo disciplinados con nuestro capital, centrándonos en completar nuestra cartera de proyectos y utilizando el capital excedente para la recompra de acciones. Y es fantástico ver que nuestra plataforma está impulsando un impulso positivo en el leasing. Las reservas han aumentado, y esto se debe a nuestra visión, a nuestras campañas de marketing, a nuestra estrategia de precios segmentada en algunas ciudades y a que estamos empoderando e incentivando a nuestros equipos locales para impulsar las ventas.

Y realmente quiero agradecerles su arduo trabajo y su enfoque porque, sin ello, esto no sería posible. Las reservas en Unite Students han aumentado y hemos transformado el ciclo de ventas de Hello Student: de un inicio lento, ahora estamos 9 puntos por delante de la misma fecha el año pasado. Contamos con la mejor plataforma operativa para el alojamiento de estudiantes. Estamos 11 puntos por delante del mercado. Volveré más adelante para explicar esto.

Somos eficientes en costes en todas nuestras operaciones, y esto se refleja en nuestro progreso con las sinergias de Empiric. Las próximas semanas son críticas para las ventas, así que no queremos adelantarnos, pero estamos satisfechos con el progreso tanto en Unite como en Hello, y estamos bien posicionados para operar en el mercado crítico de clearing.

Está claro que las universidades más fuertes están obteniendo mejores resultados. La bifurcación en todo el sector se está acelerando y esperamos que esto continúe. Las universidades con tarifas altas reciben ahora el doble de solicitudes que las de tarifas bajas, lo que invierte la situación de hace 20 años. Las universidades están afrontando sus presiones financieras y se están volviendo más eficientes. Están compitiendo por los estudiantes y las más fuertes están ganando cuota de mercado.

Las universidades del Reino Unido son en realidad bastante pequeñas a escala global, pero están creciendo. La mayor parte de ese crecimiento es orgánico, aunque también estamos empezando a observar cierta consolidación. Además, los jóvenes siguen viendo el valor de la universidad. Las solicitudes de alumnos de 18 años han aumentado un 5% este año. Los estudiantes quieren ir a la universidad y quieren ir a las universidades más sólidas. Están más centrados en los resultados y en la experiencia. Y a medida que más estudiantes se dirigen a universidades de prestigio, es más probable que viajen y necesiten alojamiento.

Y es por esto que estamos aumentando nuestra alineación. Las universidades más sólidas están rindiendo y creciendo para satisfacer la demanda de los estudiantes y mejorar su solidez financiera. Por lo tanto, hemos vuelto a analizar detenidamente en torno a qué universidades construir nuestro negocio. Y, como pueden observar en los recuadros de la parte superior de la diapositiva, estamos utilizando una combinación de factores. Las clasificaciones o league tables son importantes, pero no existe una única clasificación que cuente su propia historia por sí sola. Por ello, tanto el QS Global Top 200 como el Times Top 50 y los grupos de tarifas contribuyen a nuestro análisis.

Buscamos donde hay una mayor demanda y donde dicha demanda supera la oferta de plazas. Buscamos donde los mejores resultados académicos se traducen en empleo, ingresos y valor añadido, y donde es más probable que los estudiantes vivan fuera de sus hogares, y trabajaremos con las universidades financieramente más sólidas. Estas universidades son las que seguirán creciendo y están mejor posicionadas para afrontar los retos futuros. El mercado ha cambiado y seguirá evolucionando. Por ello, estamos elevando nuestro nivel en cuanto al uso de datos para mantenernos a la vanguardia de estos cambios; los datos y el análisis son ahora más importantes que nunca.

Sabemos que estas universidades quieren trabajar con nosotros, y podemos ayudarles a ofrecer una parte fundamental de su propuesta: el alojamiento. Estamos viendo que, cuando lo hacemos bien, confían en nosotros para profundizar en la relación, lo que nos brinda más oportunidades de nominaciones y empresas conjuntas. Si bien la solidez y la demanda de las universidades son el núcleo de la selección de nuestra cartera, el lugar donde posicionamos dicha cartera también tiene en cuenta factores más amplios; la oferta y las limitaciones de cumplimiento juegan claramente un papel determinante en todo el inventario universitario, ya sean edificios diseñados específicamente para este fin, HMOs o build-to-rent.

También queremos centrarnos donde tenemos las mejores relaciones y el mayor potencial para empresas conjuntas y nominaciones, asegurándonos de contar con las ubicaciones preferentes para nuestras universidades objetivo, lo que significa que a menudo reduciremos nuestra exposición en las ciudades hacia activos más periféricos. Estamos haciendo una declaración ambiciosa para realinearnos con aquellas universidades que tendrán un rendimiento y una demanda duraderos. Y centraremos nuestra cartera en 55,000 a 60,000 camas en 20 ciudades. Trabajaremos con menos universidades, pero más sólidas, y esperamos que el crecimiento de la demanda supere a la oferta en estas ubicaciones, respaldando nuestra ocupación del 95% al 97%, el crecimiento de los alquileres por encima del CPI y márgenes más altos.

También atenderemos a los clientes durante más tiempo. Al ampliar el ciclo de vida del cliente, utilizaremos la marca Hello Student para retener a los clientes tras su primer año con nosotros. Y Mike aportará más detalles sobre la dirección de la cartera y cómo evolucionará esta. Esta es la cartera del futuro. Son instituciones excelentes y estamos orgullosos de trabajar junto a ellas, proporcionando hogares para sus estudiantes mientras cursan sus estudios universitarios.

Por tanto, las desinversiones y las inversiones están trabajando de forma conjunta para reestructurar la cartera a largo plazo. Venderemos entre 15.000 y 20.000 plazas para asegurarnos de que estamos alineados con las universidades más fuertes. Además, nuestra cartera de proyectos nos permitirá entregar 6.000 nuevas plazas en London, Glasgow, Manchester y Newcastle. Vendimos GBP 130 millones en activos durante el primer semestre, y hay GBP 500 millones en activos que actualmente se están comercializando a través de 12 procesos diferentes, y hoy tenemos algo más de GBP 100 millones bajo oferta. Hemos puesto en marcha un proceso de desinversión de la cartera más amplio y estamos explorando todas las opciones para garantizar que podamos ofrecer la cartera del futuro lo más rápido posible. Estamos hablando con inversores ahora mismo y estamos progresando. Esto nos permitirá entregar nuestra cartera del futuro durante los próximos 12 a 24 meses.

Como seguramente sabrán, el mercado está más débil que a principios de año debido a los sostenidos costes de financiación más elevados y a las incertidumbres macroeconómicas, tanto nacionales como internacionales; además, las transacciones inmobiliarias requieren tiempo y no somos vendedores a cualquier precio, pero seguiremos operando con agilidad y evaluaremos las ofertas basándonos en la rentabilidad futura de los activos y en los usos alternativos de ese capital, como la recompra de acciones. Por tanto, mantenemos nuestro enfoque en la asignación de capital a alojamientos de alta calidad.

Podemos decir que estamos invirtiendo en dos áreas: primero, en desarrollo de proyectos de alta calidad y alta rentabilidad, como el proyecto Hawthorne House que abre este verano y que ya está totalmente alquilado. También estamos trabajando en proyectos con más de 4.000 plazas universitarias, y seguimos viendo una oportunidad significativa para sumar nuevas joint ventures.

Hemos completado 165 millones de GBP en recompras de acciones en el primer semestre, y seguimos considerando que las acciones de Unite son la mejor forma de invertir hoy en alojamiento estudiantil de alta calidad. Además, seguiremos evaluando nuevas recompras a medida que completemos las desinversiones.

Y nuestra plataforma es una ventaja competitiva sostenible para Unite, tanto en ingresos como en costes. Vemos los beneficios de esto en nuestras operaciones cada día, y por eso estamos por delante del mercado. Si observan el gráfico de la parte inferior izquierda, StuRents elabora ahora un informe de mercado mensual que cubre alrededor de 2/3 de las camas de alquiler directo. A finales de junio, las ventas de alquiler directo en todo el sector se situaban en un 59% de reservas. En nuestras camas de alquiler directo, en Unite estábamos 11 puntos por delante y en Hello 10 puntos por delante. Esto demuestra el gran progreso que hemos estado logrando en nuestras ventas, y Karan hablará con más detalle sobre las acciones precisas que hemos llevado a cabo para impulsar ese resultado.

También lo vemos en nuestra reducción de costes gracias a nuestra escala y eficiencia. Estamos en vías de capturar GBP 18 millones de sinergias de Empiric antes de lo previsto, tras haber cerrado la sede central y eliminado los costes de los equipos de la City, todo ello mientras mejoramos el rendimiento. Además, estamos trabajando en nuevas mejoras para gestionar los costes en toda nuestra cartera.

Nuestra nueva infraestructura de IT aún tiene mucho que ofrecer. Estamos aprovechando los beneficios de la IA y nos estamos centrando tanto en la mejora del margen como en la inversión conjunta en el bienestar de los estudiantes y en la calidad de nuestros edificios. Sabemos que tenemos trabajo por delante, pero hemos estado muy activos y hemos sido eficaces en la primera mitad del año, y es positivo ver cómo se genera este impulso. Así que ahora cedo la palabra a Karan para que aporte más detalles sobre el excelente trabajo que el equipo de operaciones ha estado realizando.

Gracias, Joe. En general, estamos satisfechos con la forma en que los equipos de toda la empresa han respondido a la cambiante dinámica del mercado y han aumentado la cuota de ambas marcas. En la cartera Unite, tanto en nominaciones como en alquiler directo, tenemos ahora un 89% de reservas frente al 87% del año pasado. El fuerte crecimiento de las solicitudes de grado en las universidades más sólidas del Reino Unido ha sustentado este rendimiento. Además, las reservas de alquiler directo han aumentado, con un incremento de casi un tercio en los estudiantes que regresan.

La política de precios ha sido pragmática pero disciplinada. En un principio, tomamos la decisión de no ofrecer incentivos elevados. En su lugar, nuestros precios sencillos y transparentes, con duraciones de arrendamiento adaptadas al mercado de estudiantes de grado, nos han ayudado a captar más clientes. Algunos precios se han ajustado para impulsar los ingresos generales. Nottingham es un buen ejemplo de ello, donde alcanzaremos la ocupación completa este año frente al 70% del año pasado, con un incremento de los ingresos del 20%.

En general, estamos en vías de alcanzar nuestras previsiones de ocupación y crecimiento de los alquileres; el crecimiento de los alquileres se mantiene en línea con nuestras previsiones, con un enfoque muy marcado en la maximización de los ingresos. La temporada de rebajas es un periodo crítico y tenemos unas semanas importantes por delante. Estamos tomando medidas decisivas para asegurarnos de capitalizar cada oportunidad, y compartiremos una actualización de ventas a mediados de septiembre.

Una de las fortalezas de nuestra plataforma es que contamos con excelentes nominaciones vinculadas a la inflación a largo plazo y un motor comercial capaz de impulsar las reservas directas. Las nominaciones siguen siendo fundamentales para las universidades más sólidas del U.K., ya que su oferta de alojamiento garantizado para estudiantes de primer año e internacionales es una parte esencial de su propuesta de valor. Esto nos ha permitido mejorar la calidad general de nuestras nominaciones. El 94% se realiza ahora con universidades de tarifa alta o media, que continúan impulsando una excelente experiencia residencial.

También contamos con una sólida cartera de futuras nominaciones, con solicitudes de renovación anticipadas por parte de varias universidades líderes. Tenemos 3.500 habitaciones en fase avanzada de negociación para acuerdos a largo plazo, por delante de los ciclos anteriores. Dicho esto, como hemos visto este año, las universidades se están mostrando más cautelosas y algunas universidades con tarifas más bajas han reservado menos plazas con nosotros. En los casos en los que hemos visto una reducción de las nominaciones, hemos logrado venderlas directamente. Este año hemos vendido casi un tercio más de habitaciones a través de nuestros canales de alquiler directo.

Además de nuestra estrategia de precios, cabe destacar dos iniciativas que han contribuido al éxito. En primer lugar, nuestros equipos locales han realizado un trabajo brillante para retener a una mayor parte de nuestros clientes actuales. Las ventas presenciales han aumentado un 80% interanual. Y, como pueden ver en esta imagen, esta era nuestra furgoneta de publicidad móvil en Leeds que recorrió el campus durante el día de puertas abiertas, generando cientos de leads para el equipo. Hemos sido más locales y más creativos con nuestros esfuerzos de marketing. En segundo lugar, hemos optimizado nuestro sitio web y perfeccionado nuestros programas de marketing, lo que ha ayudado a impulsar casi un 30% más de reservas online.

En general, las reservas directas siguen manteniendo una prima del 10% respecto a nuestras camas nominadas, y continuaremos invirtiendo en las capacidades de nuestra plataforma. Esta capacidad de vender tanto a universidades como directamente a los estudiantes es un gran ejemplo de por qué creo que Unite tiene la mejor plataforma operativa del U.K. y de por qué hemos superado sistemáticamente al mercado.

Entonces, ¿qué es lo que sigue? Este es el ciclo de ventas típico. Ahora estamos comenzando su última etapa. El periodo de reservas internacionales sigue plenamente abierto y nuestros equipos de ventas están excepcionalmente ocupados ayudando a los estudiantes a tomar la decisión correcta. Dicho esto, este mercado sigue siendo difícil de predecir, especialmente la demanda de posgrado de mercados como China.

En el ámbito nacional, en tres semanas, los estudiantes del Reino Unido sabrán sus resultados en los A levels y hacia dónde se dirigen. El proceso de Clearing siempre es de gran relevancia para el segmento de grado. Alrededor de 77.000 estudiantes utilizan el Clearing, ya sea para encontrar un curso, cambiar de universidad o ambas cosas. Esperamos que las universidades de mayor prestigio apuesten fuerte por los estudiantes nacionales del Reino Unido para compensar cualquier incertidumbre en el sector de posgrado internacional. De hecho, algunos de nuestros socios actuales ya se han puesto en contacto con nosotros para consultar si podríamos reservar algunas plazas.

Nos quedan unas pocas semanas críticas, pero estamos bien preparados y bien posicionados. Estamos hablando semanalmente con nuestros socios de nominación y universidades, algo que pronto pasará a ser diario. Hemos sometido a pruebas de resistencia a todos nuestros canales de ventas, incluidos nuestros sitios web, y nuestros equipos están formados y listos para empezar.

Permítanme cambiar de tema y hablar de Hello Student y de cómo hemos generado valor al integrarla en nuestra plataforma operativa de primer nivel. En el momento de la adquisición de Hello en febrero, existían dudas sobre nuestra capacidad para vender una propuesta y un modelo operativo distintos de la oferta tradicional de Unite. Aunque todavía nos queda trabajo por delante, estoy muy orgulloso de cómo nuestros equipos han aprovechado esta oportunidad. Han logrado grandes avances y estamos seguros de que podremos desbloquear todo el potencial de la marca Hello como parte de la plataforma Unite.

A nivel general, tenemos una ocupación del 77%. Esto supone un aumento del 9% respecto al año pasado. Y como Joe ha mencionado anteriormente, Hello se sitúa ahora 10 puntos por delante del mercado. Una parte clave de este éxito ha sido la introducción de un equipo de ventas internacionales dedicado, compuesto íntegramente por hablantes nativos de mandarín. Han adoptado las mismas herramientas y procesos de ventas que utilizamos en la cartera de Unite y han generado casi GBP 22 millones en ventas en solo 6 meses. También hemos reforzado sus programas de marketing y hemos trasladado al personal de primera línea de Hello el mismo enfoque de ventas que tenemos en Unite Properties. Como resultado, hemos incrementado la tasa de ventas semanal en un 50% desde que se incorporaron al grupo.

Ahora prevemos que la ocupación se sitúe en el rango del 88% al 90%, lo cual está bien respaldado por la trayectoria actual de las ventas semanales. El crecimiento de los alquileres también estará, en términos generales, en línea con la cartera de Unite. Una vez más, nuestro objetivo es el crecimiento de los ingresos globales en lugar de centraros puramente en el crecimiento de la ocupación o de los alquileres.

En cuanto a la integración, también vamos por delante de lo previsto. Los equipos de Citi ya operan como una sola unidad, los equipos de gestión de propiedades se han optimizado, las plataformas financieras se han migrado y se han racionalizado los roles y contratos centrales.

Como resultado, me complace informar que hemos incrementado el ahorro de tasa de ejecución anualizada a GBP 18 million y ya hemos asegurado GBP 9 million de esa cifra para el 26.

Para terminar, Unite ha consolidado una posición líder en el mercado de alojamiento para el primer año, con casi un 60% de nuestros residentes en este segmento. Y aumentaremos nuestra cuota de mercado en este sector a través de nuestras joint ventures dentro de los campus.

Sin embargo, los estudiantes de primer año representan solo aproximadamente 1/4 del mercado total de alojamiento estudiantil. El segmento más grande es el de los estudiantes de grado que regresan para un nuevo curso. Tenemos una gran oportunidad de aumentar nuestra cuota a través de este segmento, que representa alrededor de la mitad del mercado, pero que actualmente constituye solo 1/4 de nuestra base de clientes.

La mayoría de los estudiantes se encuentran actualmente mal atendidos por un sector de HMO en declive, con niveles de calidad variables y una regulación cada vez mayor. Hello refuerza nuestra propuesta para este segmento, permitiéndonos retener a más estudiantes y captar una mayor cuota de este atractivo mercado.

Personalmente, me entusiasma mucho que, durante los próximos años, podamos diferenciar aún más nuestras marcas y ofrecer a los estudiantes un lugar al que puedan llamar hogar a lo largo de toda su etapa universitaria. Y, dicho esto, le cedo la palabra a Mike.

Gracias, Karan. Buenos días a todos. Ahora voy a presentarles una revisión de las finanzas y la propiedad correspondientes al primer semestre. Empezaré repasando nuestras cifras del H1. Después, ampliaré lo que Joe ha comentado anteriormente y profundizaré un poco más en cómo estamos ejecutando nuestra estrategia para aumentar nuestra alineación con las universidades más sólidas del Reino Unido.

En primer lugar, pasamos a nuestro desempeño en el primer semestre (H1), el cual se ajusta a nuestras expectativas. Estamos satisfechos con el rendimiento operativo obtenido en lo que ha sido un entorno comercial complejo. También hemos tomado medidas proactivas para reducir costes en respuesta a la disminución de los beneficios, algo que ha ocurrido a medida que las valoraciones se ajustan a un nuevo entorno operativo. Hemos logrado un buen desempeño operativo en el primer semestre. Los ingresos por alquiler aumentaron un 1.5% en términos comparables (like-for-like), ya que el crecimiento de los alquileres compensó con creces la menor ocupación. Esto incluye los ingresos adicionales obtenidos desde principios de año mediante el alquiler a corto plazo de habitaciones no vendidas, lo que ha sumado 0.5 puntos porcentuales a la ocupación. Completamos nuestra adquisición de Empiric a finales de enero, por lo que el H1 incluye 5 meses de contribución de la transacción.

Hemos sido proactivos en la revisión de nuestra base de costes, tomando medidas para generar ahorros en personal y costes centrales. Esto ha mantenido los costes subyacentes en niveles prácticamente estables, y seguiremos impulsando la eficiencia ahora que hemos integrado la plataforma Hello Student. Nuestro objetivo es, en primer lugar, estabilizar y aumentar nuestros márgenes a medida que realizamos la transición hacia nuestra futura cartera.

Los beneficios y el BPA en el primer semestre se han ajustado a nuestras expectativas. El BPA ajustado se redujo un 8% hasta los 27.1p, lo que refleja mayores costes financieros y el impacto de la adquisición de Hello Student antes de la plena materialización de las sinergias de costes previstas. Nuestro dividendo interimario se mantiene sin cambios en 12.8p.

Como dijo Joe, el mercado de inversión para el alojamiento de estudiantes se encuentra en un periodo de ajuste, con los inversores buscando mayores rendimientos para reflejar el aumento de los costes de financiación y una ocupación menos previsible. Sigue habiendo un capital significativo dirigido al sector, pero la actividad de las transacciones se ha ralentizado a medida que los compradores muestran disciplina en la fijación de precios y se toman tiempo para completar la diligencia debida, especialmente en lo relativo a la seguridad contra incendios. Hemos visto este sentimiento reflejado en nuestras valoraciones del primer semestre.

La rentabilidad inmobiliaria aumentó 29 puntos básicos en el semestre, alcanzando una media del 5,5%. Las rentabilidades han subido en todos los mercados, pero las valoraciones se han visto menos afectadas en aquellas propiedades que se benefician de acuerdos de nominación plurianuales con universidades. Observamos que los inversores de tipo value-add siguen siendo los más activos. Se sienten atraídos por la oportunidad de adquirir viviendas con descuentos sustanciales respecto al coste de reposición.

Pasando al balance. Los activos tangibles netos por acción según el EPRA se redujeron un 9% en el primer semestre hasta alcanzar los 865p. Esto refleja un movimiento a la baja del 6,4% en el valor de los inmuebles, impulsado principalmente por ese aumento en las rentabilidades inmobiliarias. Los valores de los alquileres han disminuido ligeramente, lo que refleja aquellas propiedades en las que hemos realizado ajustes de precios específicos para impulsar mayores ingresos.

Las propiedades en desarrollo también se vieron afectadas por la reducción de los valores estimados al finalizar su construcción. Recompramos GBP 165 million de acciones en el H1, lo que representa el 6% de nuestro patrimonio neto. Esto añadió 28p al NTA debido al descuento al que adquirimos las acciones.

Hemos seguido ejecutando nuestro programa de mejoras de seguridad contra incendios durante el primer semestre y esperamos reconocer más costes de remediación en nuestras valoraciones de cierre de año. Esto se verá parcialmente compensado por el mayor éxito en la recuperación de costes a los contratistas.

Pasaré ahora a analizar nuestras prioridades de asignación de capital y cómo estamos ejecutando la estrategia presentada anteriormente por Joe. Nuestro enfoque de asignación de capital se basa en aumentar nuestra alineación con las universidades más sólidas del Reino Unido. Este es el mismo plan que presentamos en nuestro evento para inversores en noviembre. Lo que ha cambiado es el ritmo al que lo estamos ejecutando. Tanto nosotros como nuestros equipos estamos plenamente comprometidos con la ejecución de este plan, con un enfoque claro en el valor que esto aporta a los inversores.

Durante el primer semestre, incrementamos significativamente nuestra actividad de desinversión y la mayoría de los inmuebles identificados para la venta ya están en el mercado o listos para ser lanzados. Esto nos sitúa en camino de alcanzar entre GBP 300 millones y GBP 400 millones en desinversiones este año, así como ventas de activos adicionales significativas en 2027. El capital liberado mediante las desinversiones se utilizará de tres formas: en primer lugar, para mantener nuestro sólido balance; en segundo lugar, para financiar la inversión en nuestros proyectos de desarrollo comprometidos y asociaciones universitarias; y, donde tengamos capital excedente, se invertirá allí donde genere los mayores rendimientos ajustados al riesgo para los accionistas.

La siguiente diapositiva detalla cómo estamos reposicionando nuestra cartera de cara al futuro, con un enfoque claro en las universidades más sólidas del Reino Unido. La columna en gris muestra nuestra situación actual: 72,000 camas en 29 mercados a través de Unite y Hello Student. Se trata ya de una cartera de alta calidad, pero el rendimiento se ha vuelto más variable entre ciudades y propiedades durante los últimos 2 años.

Basándonos en nuestro análisis detallado del mercado y de nuestras universidades, hemos identificado entre 15.000 y 20.000 camas para desinversión. Esto supondrá nuestra salida de varios mercados y aumentará el enfoque de nuestra cartera en las ubicaciones más sólidas dentro de estas ciudades. Estas desinversiones tienen precios de alquiler muy asequibles, pero generan una menor ocupación y un menor crecimiento de los alquileres, además de operar con márgenes más bajos. Estas propiedades no forman parte de nuestra cartera futura, pero otros inversores ven el potencial de generar rendimientos saludables mediante una mayor ocupación, respaldados por valoraciones con descuentos significativos respecto al coste de reposición. Nuestras desinversiones previstas representan alrededor de 1/4 de nuestras camas operativas, pero cerca del 15% en valor de la cartera debido a sus menores precios. Estas desinversiones nos proporcionan el capital para reinvertir en nuestra cartera de proyectos de alta calidad y en las alianzas universitarias que se muestran en amarillo.

Los ingresos de este pipeline están respaldados por acuerdos de nominación en nuestras empresas conjuntas con universidades, donde estamos construyendo nuevas plazas de alojamiento en las ubicaciones de campus más sólidas. La columna en azul muestra nuestro objetivo: una cartera futura más enfocada y de mayor calidad, que ofrece un rendimiento operativo más sólido mediante unos ingresos respaldados por una base de acuerdos de nominación. Aquí ilustramos la fortaleza operativa de nuestra cartera futura.

El gráfico de la izquierda muestra que nuestra ocupación ha superado significativamente nuestras desinversiones previstas en los últimos años. Esto refleja una mayor demanda y unas condiciones de oferta más ajustadas. También vemos mayores oportunidades para acuerdos de nominación en estos mercados, donde nuestros socios universitarios tienen mayor necesidad de nuevas plazas. London es un gran ejemplo de ello, donde tenemos la mayor demanda de nuevos acuerdos de nominación a largo plazo y una tensión saludable procedente de un sólido mercado de alquiler directo.

Existe una relación sólida entre nuestra ocupación y el crecimiento de los alquileres, y la mayor demanda por nuestro futuro portfolio respalda un mayor crecimiento de los alquileres. Este rendimiento superior se ha demostrado en los últimos ciclos de ventas y prevemos que continúe. Esta diapositiva muestra cómo se está reduciendo la oferta en nuestros mercados. Actualmente, es muy difícil desarrollar nuevas residencias universitarias debido a los altos costes y a los programas de desarrollo más prolongados.

Las valoraciones se sitúan ahora significativamente por debajo del coste de las nuevas construcciones en la mayoría de los mercados, lo que ha provocado una menor cantidad de solicitudes de planificación para viviendas estudiantiles y una ralentización significativa en el inicio de nuevas construcciones. El panorama general de la oferta también se está estrechando debido a la obsolescencia del stock propiedad de las universidades y a una mayor contracción en el sector del alquiler privado. El efecto neto es que se espera que el crecimiento de la demanda de vivienda supere la nueva oferta en los próximos 2 a 3 años.

Y como el mayor propietario de viviendas estudiantiles operativas, estamos en posición de beneficiarnos gracias a las mejores perspectivas de crecimiento de los alquileres. Nuestra cartera de proyectos de desarrollo respalda nuestra estrategia de crecer con las universidades más importantes del Reino Unido y nos permitirá entregar 6.000 nuevas plazas durante los próximos 4 años. Pronto inauguraremos Hawthorne House en Stratford, donde hemos entregado 700 plazas para estudiantes en una nueva escuela de la academia.

Estamos totalmente alquilados en la apertura, con la mitad de las camas destinadas a la University of Arts London mediante un acuerdo de nominación a largo plazo. UAL ocupa el puesto #2 a nivel mundial en Art & Design, por lo que es una institución de élite en su campo. No la verán en la cima de las tablas generales porque es demasiado especializada, pero tiene un exceso de demanda similar al de las universidades de élite del Reino Unido, y es un gran ejemplo de una de esas universidades fuertes con las que nos asociaremos en el futuro.

Las empresas conjuntas con universidades siguen siendo una oportunidad significativa para nuestro crecimiento futuro, debido a la necesidad de nuestros socios de disponer de más camas de alta calidad a precios de alquiler asequibles. Basándonos en el éxito de nuestras empresas conjuntas con Newcastle y Manchester Metropolitan, tenemos varias oportunidades activas para nuevas empresas conjuntas con universidades de alto nivel.

La entrega de estos proyectos requiere tiempo, y los consideraremos junto con otros usos del capital, como la recompra de acciones, para garantizar que invertimos donde obtengamos los mejores rendimientos ajustados al riesgo. Contamos con un balance sólido y nuestras futuras decisiones de asignación de capital garantizarán que mantengamos esta base.

Nuestra ratio de deuda neta sobre EBITDA aumentó a 7,5x sobre una base pro forma en junio tras la adquisición de Hello Student. Prevemos que este ratio vuelva a situarse en nuestro objetivo de entre 6x y 7x durante los próximos 12 meses a medida que avancemos con las desinversiones.

La flexibilidad de nuestro balance es una de nuestras principales fortalezas, y nuestros fondos y joint ventures nos dan acceso a diferentes formas de capital. Los beneficios de nuestra estructura se demostraron en el primer semestre a través de la venta de St. Pancras Way a USAF. Continuaremos utilizando capital de terceros para acceder a oportunidades que de otro modo no podríamos alcanzar, como las alianzas universitarias. Además, existe la oportunidad de generar nuevos ingresos por comisiones de gestión donde otros inversores reconozcan el valor de nuestra plataforma operativa.

Nuestra cartera de deuda está bien cubierta, pero como señalamos anteriormente, los mayores costes marginales de financiación en nuestro coste de la deuda aumentarán con el tiempo a medida que realicemos las refinanciaciones.

Para finalizar, presentaré nuestras previsiones de beneficios para 2026, las cuales se mantienen sin cambios. Esto refleja nuestro desempeño en el H1 y el buen progreso en las ventas para el próximo año académico. En la diapositiva, analizaremos las actualizaciones clave que sustentan nuestras previsiones.

En cuanto a los ingresos por alquiler, el primer semestre (H1) estuvo ligeramente por encima de nuestras expectativas, gracias a los ingresos adicionales por arrendamientos a corto plazo. Esto se ve compensado por una reducción puntual en los ingresos vinculada a la introducción de la Renters' Rights Act. Todos los nuevos contratos de PBSA estarán exentos bajo esta ley, pero en el periodo de transición inicial, los estudiantes tienen la capacidad de solicitar la rescisión anticipada del contrato. El resultado es un impacto de 0,6p en los beneficios en el segundo semestre (H2), lo cual es superior a nuestras suposiciones iniciales.

Los costes se mantienen en línea con nuestras expectativas, pero el segundo semestre verá una reducción en las comisiones de gestión vinculadas a valoraciones más bajas. Además, la ampliación de nuestro programa de recompra de acciones de GBP 100 millones a GBP 165 millones es acrecentadora para los beneficios.

Y finalmente, en cuanto a Hello Student, el sólido progreso que hemos logrado en la integración nos ha llevado a aumentar nuestro objetivo de ocupación. En conjunto, estos factores respaldan la reiteración de nuestras previsiones de beneficios de 41,5p a 43p para el año. Y con esto, les devuelvo la palabra a Joe.

Gracias, Mike. Antes de pasar a la sesión de preguntas y respuestas, permítanme resumir los puntos clave de la discusión de esta mañana. Unite es el hogar de las universidades más fuertes del Reino Unido, y estamos entusiasmados con la estrategia que hemos planteado hoy, y estamos realmente enfocados en ponerla en marcha. Las universidades más fuertes están rindiendo y seguirán haciéndolo, y nos tomamos en serio el compromiso de alinearnos con estas instituciones.

Seremos disciplinados con nuestro capital y nuestra plataforma de primer nivel está logrando una mayor ocupación con costes más bajos. Nos quedan unas semanas importantes del ciclo de ventas y tenemos un ambicioso programa de desinversiones, pero nos encontramos en una buena posición en esta etapa del año. Por lo tanto, en conjunto, el trabajo que estamos realizando está mejorando nuestro negocio y nos posiciona para un retorno del crecimiento.

Pasemos ahora a la sesión de preguntas. Si hay alguien con alguna pregunta en la sala, empecemos por ahí. Tenemos un micrófono al fondo. Gracias, Caroline.

Rebecca Parker de Goldman Sachs. Con respecto a su programa de desinversión, me preguntaba si podrían darnos un cronograma y, tal vez, el impacto previsto en el NOI sobre el rendimiento medio al que esperan vender esos activos.

Y luego, quizás, solo a partir de sus conversaciones con los inversores sobre esos activos, ¿cómo están pensando los inversores potenciales en cuanto a los precios, teniendo en cuenta algunas de las caídas en las valoraciones que han visto en el primer semestre?

Claro. Espero que hayan comprendido la razón por la que estamos emprendiendo este programa de desinversión a partir de lo que hemos hablado y la necesidad de llegar a un punto en el que tengamos una ocupación más constante y un crecimiento de los alquileres más estable.

Como hemos indicado, el plan general es entregar entre 15.000 y 20.000 camas de desinversiones, lo que representa un 20%, 25% por camas y un 15% por valor, como mencionó Mike. Y tenemos un objetivo de entregar entre GBP 300 millones y GBP 400 millones este año. Reafirmamos esto hoy dado el progreso que estamos logrando. Hasta ahora se han entregado GBP 130 millones de esa cantidad, y hay otros GBP 500 millones que están en el mercado a través de alrededor de una docena de procesos, y tenemos GBP 100 millones de esos que están actualmente bajo oferta.

Más allá de eso, hemos iniciado un proceso para analizar el resto de esas desinversiones; ya hablamos de esto en abril y estamos evaluando todas las opciones sobre cómo llevar a cabo esas ventas y hacerlo al ritmo que deseamos. Sí, no es un mercado sencillo para vender, y creo que es por todas las razones que hemos estado viendo. Sin embargo, hemos observado un buen apetito e interés por parte de los inversores en los diversos procesos que estamos llevando a cabo.

Y como dijo Mike, estos son buenos activos. Tienen un alto rendimiento y están valorados muy por debajo de sus costes de reposición. Además, las personas con las que estamos hablando ven oportunidades para mejorar el NOI y generar los rendimientos que necesitan.

En última instancia, el mercado determinará cuál será el precio de estos activos. Y nuestro trabajo consiste entonces en determinar qué creemos que podemos generar a partir de los rendimientos de esos activos y cómo se compara eso con los usos alternativos de nuestro capital. Y lo que esperamos haber reiterado durante los últimos 6 meses es el enfoque en la asignación de capital y la disciplina de capital para tomar las decisiones correctas cuando nos enfrentemos a ofertas sobre estos diferentes tipos de activos.

Así que estamos trabajando a buen ritmo. Hemos establecido un objetivo para este año y creemos que, en un plazo de 12 a 24 meses, entregaremos la cartera del futuro que, a nuestro juicio, impulsará el negocio y el crecimiento sostenibles a largo plazo a partir de los cuales podremos avanzar.

Y solo una más sobre los acuerdos de nominación. Hemos visto, supongo, cifras de solicitudes de estudiantes bastante sólidas. ¿Cómo van sus conversaciones con las universidades tras esas cifras?

Y luego, quizás para el próximo año, si los volúmenes de solicitudes son robustos, ¿diría usted que las universidades volverán con esos acuerdos de nominación? ¿O se trata más bien de una tendencia estructural en la que las universidades están gestionando sus finanzas de manera diferente?

Sí. Creo que, como hemos comentado en varias actualizaciones de trading, nos ha sorprendido un poco el hecho de que las universidades no hayan renovado los acuerdos de nominación al nivel que lo han hecho en el pasado. Y eso no encaja del todo con lo que hemos visto en cuanto a las solicitudes. Y creo que eso refleja, como mencionó Karan, un ligero aumento en la cautela, particularmente entre algunas de las universidades con aranceles más bajos que realmente quieren esperar hasta ver cuáles serán sus cifras finales.

Y estamos viendo, a través de las conversaciones con las universidades, que creo que se esforzarán al máximo en la liquidación, pero esta será competitiva. Por lo tanto, es probable que existan mayores niveles de incertidumbre sobre dónde se situarán esas cifras finales. No obstante, estamos hablando con ellos con regularidad. Creo que la posibilidad de captar algunas plazas de nominación adicionales es relativamente alta durante el resto del ciclo de ventas.

Lo que resulta alentador es que, a medida que mantenemos esas conversaciones, anticipamos los acuerdos de nominación para el 27, 28 e incluso para el 28, 29. De hecho, con esas universidades de mayor prestigio con las que nos estamos alineando, estamos viendo señales realmente alentadoras sobre la demanda de acuerdos a más largo plazo, que se asemejan más a periodos de 7, 10 o 15 años e incluyen también cláusulas de indexación al CPI. Obviamente, iremos actualizando la información a medida que avancemos con dichos acuerdos.

Pero creo que este cambio se alinea y alimenta la estrategia que hemos planteado hoy, en la que consideramos que las nominaciones en las universidades más prestigiosas son donde seguiremos ganando y formarán una parte importante de nuestro programa general de lettings.

Soy Zachary Gauge de UBS. Tengo un par de preguntas. La primera es sobre la valoración. Habían tenido un -6,4% en la cartera. Pero si tomo el cambio de valoración ponderado basado en las valoraciones de USAF y LSAV, habrían estado en un -4,7%. ¿Podría explicar brevemente por qué hubo una diferencia tan material entre la revalorización de la cartera Unite frente a lo que habrían implicado USAF y LSAV? ¿Y está algo de eso relacionado con que los peritos tuvieran información anticipada sobre el precio al que se cerrarán las desinversiones?

Y la segunda pregunta es sobre su guía de ocupación para el '26 y '27. Quizás me estoy simplificando un poco, pero si están operando con un 2% por delante de donde estaban el año pasado, y el año pasado fue del 95%, ¿por qué no esperarían que su resultado fuera ligeramente superior al rango del 94% al 96%?

Así que yo me encargaré de la primera, Mike, y luego tú sigues con la segunda. Sí. En cuanto a la ocupación, creo que vamos por delante. Y me parece que tu análisis simplista es justo. Sabemos que será un proceso de liquidación competitivo. Estamos viendo que estamos operando por delante de lo que muestra el mercado. Por lo tanto, sabemos que varios de nuestros competidores están claramente por detrás de nuestra posición.

Como hemos visto en ciclos anteriores, eso ha provocado una serie de incentivos y descuentos bastante agresivos por parte de nuestros competidores. Por lo tanto, probablemente estemos siendo la debida cautela.

Nos sorprendió durante la liquidación del año pasado no haber previsto la demanda de los posgraduados internacionales en la segunda quincena de septiembre. Por lo tanto, creo que en esta etapa estamos diciendo que hay suficiente incertidumbre como para mantener nuestra posición general del 94% al 96%, dado ese tipo de entorno; sigue siendo un mercado cambiante.

Y vamos a... jugaremos todas las cartas tal como Karan planteó. Estamos teniendo esas conversaciones. Estamos preparados para ello. Con suerte, podremos superarlo, pero nos mantenemos en esa guía del 94% al 96%.

Y luego, Zach, en cuanto a tu pregunta sobre las valoraciones. Sí, siempre hay algunas diferencias en los movimientos de valoración entre fondos, por lo que, fundamentalmente, las tendencias de LSAV y USAF de propiedad total son las mismas. Hemos visto que los peritos han incrementado los rendimientos en prácticamente todos los mercados.

Y creo que, si se mira con perspectiva, como cabría esperar, hemos observado que el movimiento de valoración en las desinversiones ha sido ligeramente superior al movimiento de valoración de la cartera en promedio.

Soy Tom Musson de Berenberg. Solo una pregunta, dada la caída en la valoración, con un LTV ahora del 36% y un ratio deuda-EBITDA de 7,5x, ¿cómo ve la mejor asignación de capital en este momento con cualquier excedente de capital que pudieran tener, ya sea entre la recompra de acciones, la inversión en el pipeline o el desapalancamiento?

Sí. Así pues, Tom, creo que tal como planteamos en nuestro marco de asignación de capital, todo empieza por tener un balance sólido como base. Por tanto, esperamos que el apalancamiento disminuya con el tiempo a medida que avancemos con las desinversiones. Como bien dices, hoy estamos ligeramente por encima del rango de deuda sobre EBITDA de 6x a 7x, pero esperamos que eso se reduzca durante los próximos 12 meses.

A medida que liberemos capital excedente procedente de desinversiones, habrá dos usos reales. Uno es, claramente, financiar la cartera de proyectos en desarrollo. Tendremos costes que continuarán aplicándose para llevarlos a cabo durante los próximos 3 a 4 años, pero también esperamos que haya un excedente de capital que podamos reinvertir. En el primer semestre, parte de ese capital se destinó a la recompra de acciones. En el futuro, consideraremos si se destina a la recompra de acciones o, tal vez, a alianzas universitarias.

Quizás la segunda, solo sobre Hello Student. Como mencionaste antes, el lease-up va mejor que el año pasado. Estás proyectando una ocupación del 88% al 90%. Si la ocupación de Hello Student termina estando efectivamente completa o, al menos, en línea con tu objetivo para la cartera de Unite Student, ¿qué tan significativo podría ser eso para las ganancias?

Sí. El 1% de la ocupación, Tom, y Hello Student vale poco menos de 1.000 millones de GBP en ingresos. Por lo tanto, nuestra opinión es que terminaremos en un rango de entre el 88% y el 90%.

Claramente, tendremos mayor visibilidad a medida que avancemos en el resto del ciclo de ventas, pero eso les da una idea de dónde podríamos estar y dónde necesitamos mejorar.

Chris Millington de Deutsche. Solo una pregunta rápida sobre estos rendimientos ajustados al riesgo y cuando se está comparando un proyecto frente a otro. ¿Se centra más en los rendimientos de flujo de caja o en los rendimientos totales cuando se analiza la inversión?

La siguiente se refería simplemente a los pools de capital más activos en el mercado de PBSA en este momento. Usted mencionó que era un poco más difícil, pero tengo curiosidad por saber quiénes son los postores más fuertes.

Y la última -- ah, sí, era sobre las HMO. ¿Estamos viendo una aceleración en las salidas del mercado de las HMO? No sé si hay algún tipo de dato actual que pueda proporcionarnos al respecto.

Yo me encargaré del segundo 2, Mike, y te devuelvo el primero a ti. En cuanto a los fondos de capital, como digo, tenemos una docena de procesos en marcha. Estos abarcan desde activos no estudiantiles, incluyendo la escuela en Hawthorne House, hasta nuestro activo build-to-rent en Stratford. Tenemos terrenos y también activos de menor crecimiento. Por lo tanto, en realidad tenemos una gama bastante amplia de diferentes compradores que están explorando esas opciones.

Si observamos los activos de PBSA, porque probablemente sean más relevantes. En cuanto a esos activos, se encuentran en el extremo inferior del crecimiento. Son los activos que destacamos en noviembre por no haber tenido un rendimiento tan sólido el año pasado. Por lo tanto, se trata de capital de valor añadido (value-add). Y digo que hemos visto un nivel de interés muy fuerte en cuanto al número de partes que han entrado en el data room, han firmado NDAs y han expresado interés en pujar por esos activos, y eso es capital de valor añadido. Y claramente son esos inversores que se ponen manos a la obra y hacen que los activos funcionen. Probablemente aporten un modelo operativo diferente e intenten impulsar el NOI.

Creo que a medida que pasamos a esa siguiente ronda de desinversiones, que probablemente abarquen una gama más amplia de activos, tenemos algunos en universidades realmente sólidas, pero sentimos que en las ubicaciones que no estaban rindiendo bien, estamos avanzando, diría yo, hacia el tipo de core, core plus capital y, de hecho, viendo esos tipos de core internacional, core plus, algo de private equity, algo institucional, pero es una gama amplia. Y creo que lo interesante sobre el mercado residencial y también el PBSA es que atrae una gama bastante amplia de fondos de capital, y estamos viendo eso. Creo que están activos, están buscando y supongo que, como todos nosotros, intentan determinar qué tipo de rentabilidades y elementos necesitan obtener en este tipo de adquisiciones.

En cuanto al mercado de HMO, sí, es un momento bastante interesante para ese sector. Creo que la Renters' Rights Act entrará en vigor por primera vez este año. Esto tendrá dos impactos para los propietarios de HMO. Uno es que no podrán formalizar un contrato de arrendamiento hasta más de 6 meses antes del inicio del año académico. Y, en segundo lugar, aquellos estudiantes que vivan allí podrán, de hecho, dar un preaviso de 2 meses para marcharse anticipadamente. Ahora bien, probablemente sea demasiado pronto para ver cuál será ese impacto.

Pero, intuitivamente, cuando hemos visto cambios como este anteriormente en el sector de las HMO, esto ha provocado una reducción en el número de propietarios. En los últimos 4 años, hemos visto una reducción de aproximadamente el 9% en las viviendas con licencia HMO en el U.K. Y creo que esto se debe a algunos de los cambios que hemos visto en materia de regulación, cumplimiento medioambiental y el tratamiento fiscal para esos propietarios. Por lo tanto, la sensación es que hay una mayor presión en ese sector.

El hecho de que hayamos superado nuestras ventas de returner en el Reino Unido hasta ahora en este ciclo de ventas es, una vez más, positivo en el sentido de que algunas de las medidas que hemos tomado están haciendo que los estudiantes empiecen a considerar que existe una oferta limitada. Esto alimenta esa sensación más amplia de que esas viviendas están bajo una presión creciente, y esperaríamos ver un descenso en ello. Probablemente no sea inmediato, pero a lo largo de los próximos 3 años, esperaríamos ver una disminución.

Y volviendo a su pregunta, Chris, sobre los rendimientos ajustados al riesgo. ¿A qué nos referimos con rendimientos ajustados al riesgo? Lo analizamos en términos de rentabilidad total, es decir, ingresos y capital. Pero, claramente, los ingresos tienen una mayor importancia como base. Por lo tanto, los ingresos de hoy importan más que los ingresos de mañana.

Consideramos el riesgo de obtener rendimientos de diferentes oportunidades. Pensamos en el tiempo que toma llegar a ellas. He hablado del desarrollo, de que el desarrollo está tardando más. Y esto significa que es más difícil evaluar el riesgo del desarrollo ahora que lo habría sido en el pasado,

por lo que, cuando pensamos en la asignación de capital, elementos como las recompra de acciones cobran relevancia porque generamos ingresos hoy; esencialmente, estamos reinvirtiendo en una cartera que consideramos de alta calidad, que ofrece un buen crecimiento y que está alineada con las universidades más prestigiosas. Así que, una vez más, siempre volvemos al impacto que esto tendrá para los accionistas, y somos muy conscientes del riesgo implicado en las diferentes formas de inversión.

Perfecto. Parece que no hay nadie en la sala. Mike, ¿hay alguien en el webcast?

Sí, tenemos a unos cuantos en el webcast. Así que empezaré con Andres Toome de Green Street. ¿Cómo ve el impacto de las desinversiones en el logro del crecimiento de beneficios futuros, dado que estos son activos con mayor rentabilidad? Y, además, ¿cuál considera que es el umbral mínimo al pensar en el equilibrio entre desinversiones y nuevas inversiones frente a las recompras?

Me encargo de esa pregunta. Así es, estamos reestructurando el negocio. Como dijo Joe, nuestro enfoque está muy centrado en acelerar esa transición hacia las universidades más sólidas, y eso supondrá un volumen significativo de desinversiones durante los próximos 2 años. Hemos proyectado nuestra situación de beneficios para este año. Seguiremos en fase de transición durante 2027, pero el objetivo es ser capaces de generar crecimiento en los beneficios a partir de 2028 y en adelante.

Y creo que ya pueden ver las bases de ello en el rendimiento de esos activos futuros más sólidos. Están logrando una mayor ocupación y un mejor crecimiento de los alquileres con márgenes más altos. En cuanto al punto sobre el equilibrio entre las nuevas inversiones y las recompra de acciones, esto nos lleva a la cuestión que acabamos de tratar sobre los rendimientos ajustados al riesgo. Siempre consideraremos cuál es el mejor uso del capital cuando lo tengamos disponible.

Han sido recompras en el primer semestre del año. Históricamente, han sido desarrollos y asociaciones universitarias. A medida que tengamos ese capital disponible, tomaremos la mejor decisión en interés de los accionistas sobre dónde invertirlo. La siguiente pregunta viene de Paul May. Usted destaca la capacidad de cambiar camas entre acuerdos de nominación y alquileres directos a rentas más altas.

¿Podría explicar eso con más detalle? También menciona un aumento en el marketing. ¿Podría darnos una idea de si esto afectará a su OpEx y a sus márgenes operativos?

Sí, me encantaría responder a eso. Nuestras camas de alquiler directo tienen, de media, una prima del 10% respecto a lo que obtenemos mediante las nominaciones. Las nominaciones sí se benefician de la seguridad de ingresos y, como resultado, las universidades obtienen un pequeño descuento. Pero cuando volvemos a fijar sus precios en el mercado abierto, somos capaces de obtener un poco más. Los últimos años han sido muy sólidos para el mercado de alquiler directo, lo que ha mejorado aún más los rendimientos del alquiler directo para cualquier propiedad que pase de nominaciones a alquiler directo, por lo que podemos trasladar eso a nuestros...

dependiendo del canal que queramos utilizar; por ejemplo, si se trata de una propiedad que consideramos que tiene un gran potencial para estudiantes internacionales, contamos con una excelente red de más de 20 agentes con los que trabajamos en China, India, Oriente Medio y los U.S. Así, ellos tendrán la oportunidad de venderla a tarifas competitivas, o bien la gestionaremos directamente a través de nuestros propios canales, ya sea mediante el sitio web.

También contamos con un equipo de ventas virtuales bastante significativo. Además, nuestros propios equipos de propiedades realizan un trabajo fenomenal, como mencioné anteriormente, y han logrado casi el doble de lo que hicieron el año pasado. Por lo tanto, cada vez que recibimos algo, analizamos todos los canales disponibles para nosotros, y hemos ido consolidando estos canales más y más a lo largo de los últimos años.

Creo que, para complementar lo que dijo Karan en cuanto al impacto en el margen, los costes de marketing se mantuvieron bastante estables durante el primer semestre del año. Realizaremos inversiones donde consideremos que generan ingresos y valor. Como hemos dicho, debemos gestionar nuestra base de costes con los ingresos que estamos generando. Y, fundamentalmente, nuestro objetivo es estabilizar el margen para luego hacerlo crecer en el futuro. Si es correcto invertir más en marketing, tendremos que encontrar ahorros en otras áreas para permitirnos alcanzar el objetivo de margen que nos hemos propuesto.

Tenemos un par de preguntas de Aakanksha Anand, de Citigroup. Perdón, promedio... ¿podría darnos una idea de los rendimientos promedio dentro y fuera de Londres y qué es lo que los está impulsando?

En cuanto a los rendimientos de valoración promedio, lo que hemos observado es que el mercado de Londres ha tendido hacia un poco menos del 5%. Las mejores ciudades regionales se sitúan ahora en torno al 5,5% - 5,75%. Y lo que se observa a continuación es que los mercados regionales y algunos de los activos que estamos vendiendo están probablemente en el rango del 6% al 7,5%. Por lo tanto, existe un rango en todo el país que depende de las dinámicas de oferta y demanda y de lo que estamos viendo en el mercado de inversión.

La segunda pregunta de Aakanksha es: en las renovaciones y entregas recientes para las alianzas universitarias, ¿cuál es el incremento promedio logrado frente a la indexación en esos acuerdos?

En cuanto a las renovaciones universitarias que estamos gestionando actualmente, seguimos orientados a aumentar los alquileres e indexarlos según el IPC. Una vez más, analizamos la situación del mercado y la gran parte de las relaciones a largo plazo que mantenemos, donde ellos comprenden el valor del servicio que ofrecemos. Con las universidades, nunca se trata simplemente de una discusión sobre el precio. Es una combinación de qué servicios adicionales ofrecen y cómo van a integrar sus servicios de bienestar con nuestros servicios de apoyo al estudiante. Por todo ello, seguimos siendo capaces de obtener un alquiler bastante bueno en esas propiedades.

Lo que también hacemos es analizar cuál será la alternativa para ese negocio en particular. Las nominaciones son una gran herramienta para nosotros, pero es uno de los dos canales. Si consideramos que podemos obtener un mejor rendimiento y una mejor renta de esa propiedad mediante el alquiler directo, la volveremos a incluir en el alquiler directo, algo que hemos hecho durante los últimos dos años con algunas propiedades.

Entonces, recibí una pregunta de [indiscernible] Capital. ¿Podría explicar en qué medida considera que las recompras son un buen uso del capital? ¿Considera que estas son accretivas para el EPS, netas de las desinversiones destinadas a compensar el impacto en el apalancamiento, entendiendo que estas últimas sí aportan un beneficio al NTA?

Sí. Así que, de nuevo, volveré a centrarme en el programa de desinversión y en la dirección que estamos tomando con la cartera. Queremos reposicionar el negocio, las universidades más sólidas, y para ello venderemos una parte significativa de los activos durante los próximos 1 a 2 años. Esto liberará capital excedente. Es cierto que, por lo general, venderemos activos con un rendimiento ligeramente más alto, pero creemos que es precisamente lo correcto en términos de la calidad de la cartera y las perspectivas de crecimiento futuro del negocio.

Donde tenemos ese exceso de capital, lo reinvertimos. Claramente, el tipo de rentabilidad que podemos obtener de una recompra de acciones depende de varios factores, incluido el precio de la acción. Creemos que las recompras de acciones compensan sustancialmente el impacto de algunas de las desinversiones que vamos a realizar.

Pero, como he dicho, seguirá habiendo una transición a medida que pasemos de nuestra situación actual a esa cartera futura más sólida, y esa transición tendrá lugar durante los próximos 1 a 2 años. Y eso es todo. ¿Joe?

Muy bien. Bueno, gracias por las preguntas, tanto de los presentes en la sala como de los que nos siguen por el webcast, y gracias a todos por acompañarnos hoy también.

Claramente, tenemos mucho trabajo por delante. No obstante, estamos satisfechos con el impulso de las adjudicaciones en Unite y Hello, y estamos bien posicionados para la liquidación. Esperamos que hayan percibido nuestro entusiasmo por esta oportunidad y nuestro compromiso de cumplir con los objetivos en los próximos meses. Por lo tanto, gracias a todos por acompañarnos y esperamos verles pronto.