Nuestra primera pregunta es de Craig Mailman, de Citi.

Sí. Craig, no tenemos mucho bajo contrato o mediante LOI en este momento, razón por la cual creo que solo elevamos la previsión a 50 millones de dólares en el punto medio. Estamos viendo una buena actividad. Hay muchos vendedores ahí fuera. Los diferenciales entre el precio de compra y de venta se han estrechado. Por lo tanto, el ritmo habitual es que el cuarto trimestre sea nuestro trimestre de mayores adquisiciones.

Pero, dada la volatilidad de los tipos y el entorno macroeconómico, no nos sentíamos tan seguros respecto al ritmo en el tercer y cuarto trimestre, debido a lo que está ocurriendo en el entorno macro. Dicho esto, si los tipos se mantienen estables y no hay mucha volatilidad en el entorno macroeconómico, nos sentimos bastante seguros de que podemos mantener este ritmo.

Sí. Hay mucho que analizar ahí. Pero con lo que hemos comprado este trimestre, nos sentimos muy seguros de todos los activos Clase A y submercados, y creemos que seremos un actor clave en ellos a largo plazo.

Las tasas de capitalización (cap rates) en efectivo fueron un poco más bajas. Creo que fueron del 6,1% a la entrada y del 6,8% sobre una base de línea recta. Por lo tanto, son decentemente acretivas en comparación con donde podríamos haber captado capital en el segundo trimestre, con incrementos en esos contratos de arrendamiento de aproximadamente un 3,3%. Y, en general, estos se sitúan en el mercado o ligeramente por debajo de este.

Así que son edificios en buen estado y, digamos, con un flujo de caja limpio, por lo que no hay realmente fugas de CapEx para estas propiedades porque todas son Clase A y están construidas de forma relativamente reciente.

Con respecto a su pregunta sobre las carteras, en general, las carteras han obtenido entre 25, 50 e incluso, en los mejores momentos, 100 puntos básicos por primas de cartera. Yo diría que ahora mismo, esas carteras de tamaño medio, digamos de 500 millones a quizás 1.000 millones de dólares, probablemente experimenten cierta compresión de las tasas de capitalización (cap rates).

Por encima de eso, quizás no tanto simplemente porque es difícil desplegar tal cantidad de capital. Y cuando intentas desplegarlo, puede que no estés dispuesto a asumir la compresión del cap rate de esa cartera. Y luego, cuando llegas a carteras más pequeñas, al menos por lo que estamos viendo ahora, esas carteras se están valorando más cerca del precio de activos individuales.

Nuestra siguiente pregunta es de Dave Rodgers, de Raymond James.

Sí. Gracias, Dave. Por tanto, para el año, seguimos esperando unos diferenciales de arrendamiento (leasing spreads) de entre el 18% y el 20%, probablemente más cerca del extremo superior de ese rango. Así que vamos por buen camino para superar ligeramente nuestras previsiones originales.

Con respecto al primer trimestre, creo que nuestros márgenes de arrendamiento para los nuevos contratos fueron del 35% y 36%. Tuvimos 2 contratos que alcanzaron casi el 60% en el primer trimestre. Y eso se debió a que esos contratos terminaron de ser contratos a largo plazo con escaladas bajas. Por lo tanto, el alquiler de mercado superó con creces el nivel de esos contratos. Así que fue una gran victoria. Ya estaba incluido en nuestras previsiones.

En este trimestre, tuvimos un nuevo contrato de arrendamiento que se ajustó más al precio de mercado. Fue un contrato a corto plazo que tenía algunas escaladas decentes. Y, debido al menor crecimiento de los alquileres de mercado en los últimos años, simplemente se ajustó más al mercado. Así que fue algo de dos caras. Tuvimos algunos éxitos excelentes en el primer trimestre y un contrato que no se ajustó tanto en el segundo trimestre. Pero, en última instancia, todo se compensa, y seguimos proyectando diferenciales de arrendamiento cercanos al 20% para el año, y estamos bien encaminados para cumplir con nuestro plan de arrendamiento anual.

Sí. Me refiero a que estamos teniendo un gran éxito en la parte de desarrollo, estamos muy contentos con esa sección de la plataforma. Hemos podido incorporar un par de desarrollos más. Es decir, el de Dallas es fantástico, un build-to-suit en Dallas al 7,5%, gestionado internamente. Y tenemos la esperanza de poder anunciar algunos desarrollos nuevos pronto también, ¿verdad? Así que esa parte de la plataforma está operando a un nivel muy alto. Los rendimientos son superiores al 7%, por lo que es un gran retorno para nosotros y también cumple con lo que llamaríamos ingresos limpios, al tratarse de edificios nuevos. Y esa es un área en la que creemos que podemos seguir aumentando el ritmo.

Es decir, ahora mismo tenemos 290 millones de dólares en desarrollos bajo algún tipo de periodo de construcción, no en la categoría de estabilizados. Nos encantaría que esa cifra subiera otros par de cientos de millones, pero va a llevar algo de tiempo lograrlo.

Nuestros socios de JV, estamos activos con ellos. Nos están trayendo oportunidades. Seguimos ampliando el número de relaciones que tenemos. Además, estamos buscando un montón de desarrollos con nuestro propio equipo y siendo creativos con parte de las tierras que tenemos en nuestra cartera. Por lo tanto, es un gran uso de nuestro capital. Es probablemente el mejor uso de nuestro capital, pero está limitado a la medida en que podemos hacer quizás lo que estamos haciendo ahora y unos cientos de millones más, pero va a llevar algo de tiempo alcanzar ese nivel.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Carroll, de RBC.

Es algo generalizado. No ocurre en toda la cartera, pero lo estamos viendo mucho en el Midwest. Lo estamos viendo en el sureste. Lo estamos viendo en Texas. Así que Michigan, Wisconsin, South Carolina, Houston. Y, por lo tanto, hay algunas zonas de los U.S. donde lo estamos viendo y en las que no tenemos vacantes que no podamos alquilar a inquilinos relacionados con centros de datos. Pero se concentra realmente en esas regiones del país.

Y no se trata de una demanda que sea simplemente a corto plazo. Creo que el plazo medio ponderado de los contratos de aquellos 2.3 million square feet que alquilamos desde principios del año pasado es de unos 7 años. Y logramos renovar esos contratos con inquilinos con un incremento del 33%. Por tanto, es una buena demanda a largo plazo. La solvencia de los clientes es sólida y no es más que un factor de demanda incremental.

Y estamos viendo eso como un impulsor de demanda incremental. Estamos viendo que el e-commerce sigue siendo un impulsor de demanda incremental. Estamos viendo que el traslado de la fabricación avanzada a las plantas locales (onshoring) es un impulsor de demanda incremental. Y, por último, tenemos la demanda industrial típica vinculada al PIB.

Así que el sector se encuentra en una posición muy favorable; si se tiene en cuenta toda esa demanda incremental y se observa el panorama de la oferta, esta última está realmente controlada. Por lo tanto, la industria está en el mejor momento en el que ha estado probablemente en los últimos 4 años.

Es casi todo mantenimiento de los centros de datos existentes y su upkeep. Por lo tanto, contar con generadores cerca y tener piezas de repuesto en caso de que algo se rompa allí es, principalmente, lo que impulsa esta demanda.

Nuestra siguiente pregunta es de Jason Belcher, de Wells Fargo.

Sí. Es... por mucho que nos gustaría sincronizar nuestras desinversiones y adquisiciones, no es tan sencillo. El proceso de desinversión comienza mucho antes de que se produzca la transacción de desinversión real. Por lo tanto, nosotros... quiero decir, idealmente intentamos hacerlo, pero al final del día, identificamos las desinversiones que son no estratégicas (noncore), nos deshacemos de ellas y seguimos el proceso.

A veces tenemos oportunidades que son consultas inversas que han llegado en los últimos años por parte de los usuarios. Así que hemos obtenido precios muy buenos en esas ventas a usuarios. Y otras son simplemente activos en los que sentimos que hemos alcanzado la máxima creación de valor posible y de los que nos deshacemos de forma oportunista. Así que creo que los activos que hemos tenido —creo que solo hemos vendido 3 activos este año, 2 de los cuales eran simplemente no estratégicos y uno fue oportunista.

Sí. Esos mercados que presentan demanda de centros de datos también tienen otros factores de demanda. Al analizar nuestra cartera, el Midwest ha sido muy sólido. El Southeast ha sido fuerte, salvo quizás algunos de los mercados portuarios, que van un poco más lentos. Y, por último, para nosotros los mercados de Texas han sido realmente sólidos.

Y cuando se analizan algunos de los mercados con menor rendimiento, como los mercados portuarios, siendo Savannah uno de ellos y Charleston otro, están un poco más lentos. Además, El Paso va algo más lento debido a las relaciones entre Estados Unidos y México, y Reno también ha estado un poco más lento. Pero, en general, la cartera está funcionando muy bien.

Nos encontramos dentro de nuestro rango de crecimiento de alquiler de mercado para el año, probablemente con una tendencia ligeramente hacia el extremo superior de dicho rango este año, y somos optimistas a medida que avanzamos hacia 2027.

Nuestra siguiente pregunta es de Nick Thillman, de Baird.

Sí. Es... definitivamente aspiramos a hacerlo. Aspiramos a hacerlo cada año. Este es un año en el que sentimos que podemos obtener precios ventajosos en algunos de esos activos, pero requiere tiempo. Y es fácil decir, "oye, este es un mercado en el que STAG ha dicho que no quiere estar; ¿por qué no venden simplemente esos 3 activos allí?". Pero también puede ser una situación en la que queden 2 años del plazo del contrato de arrendamiento y sintamos que... el inquilino tiene una probabilidad muy alta de renovar. Por lo tanto, no vamos a vender ese activo con 2 años de contrato restantes. Vamos a renovar a ese inquilino por 5 o 10 años y luego vender el activo. Así que no queremos vender activos cuando sintamos que podemos obtener un valor más alto ejecutando nuestro plan operativo para dicho activo.

Así que, ciertamente, hemos estado desinvirtiendo en algunos de nuestros activos no estratégicos. He dicho que 2 de los 3 activos desinvertidos hasta ahora han sido no estratégicos. Estos se han vendido con una tasa de capitalización (cap rate) de, creo, aproximadamente un 8,8%. Y la otra transacción oportunista que vendimos este año fue con una tasa de capitalización del 5,7%. Por lo tanto, seguiremos evaluándolos.

Esperamos, obviamente, basándonos en nuestras previsiones, más desinversiones en la segunda mitad del año. Estas requieren más tiempo. Como mencioné, hay que preparar el libro, hay que comercializarlo, pero esperen más desinversiones en el tramo final del año. Y diría que, en años anteriores, hemos tenido una ponderación de 50-50. Las desinversiones no estratégicas por oportunidad probablemente estén más sesgadas hacia las desinversiones no estratégicas este año.

No, no hay ningún cambio material respecto a años anteriores. Me refiero a lo que estamos viendo en las no renovaciones, que está justo en nuestro promedio histórico, ¿verdad? Creo que nuestra tasa de retención es de alrededor del 75% este año.

En cuanto a las no renovaciones, a veces se trata de —bueno, la mayoría de las veces se debe a la consolidación de operaciones en edificios más grandes o a que hemos superado la capacidad de nuestro edificio. Pero a veces es simplemente un traslado a otro edificio.

Observamos una tendencia a finales del año pasado y un poco al principio de este año. Algunos inquilinos se estaban trasladando de algunos de nuestros espacios de Clase B a espacios de Clase A. Esa tendencia se ha ralentizado significativamente porque esas rentas están empezando a distanciarse un poco, esas rentas de Clase A frente a las de Clase B, pero nada material en comparación con años anteriores.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Griffin con Evercore ISS (sic) [ ISI ]

Sí. Ha estado progresando muy bien. En este momento, a finales de julio, no estamos firmando muchos contratos de arrendamiento nuevos para el próximo año. En este punto, se trata principalmente de renovaciones, renovaciones anticipadas. Y así, históricamente, por estas fechas, estamos en el 26% al 28% de nuestro plan de arrendamiento para el próximo año. Este año, estamos en torno al 35%. Así que vamos por delante del plan.

Creo que refleja la demanda que estamos viendo en los mercados y la disposición de nuestros inquilinos a permanecer en nuestros edificios. Obviamente, somos un propietario muy bueno. A los inquilinos les encanta trabajar con nosotros y buscan asegurar espacios con un poco más de antelación. Por lo tanto, estamos logrando grandes avances en nuestro plan '27 en este momento.

Sí, absolutamente. Sí. Creo que la pregunta es realmente sobre la deuda a largo plazo porque hemos estado activos en el mercado de deuda bancaria durante un tiempo. Históricamente, hemos sido un emisor de colocaciones privadas y hemos tenido un éxito fenomenal en ese mercado. Somos un emisor experimentado. Hemos estado presentes allí durante más de una década, y ese mercado continúa expandiéndose y madurando.

Hace 7 años, eran un grupo de compañías de seguros de vida. Ahora se están viendo algunos compradores financieros y hay mucha flexibilidad en ese mercado. Realmente puedes adaptar tu oferta a tu estructura de vencimientos de deuda.

Comparando eso con el mercado de bonos públicos, se necesita un tamaño determinado. Es un público diferente. Una ventaja del mercado de bonos públicos es la capacidad de ejecutar una transacción en un plazo de tiempo más ajustado. Pero tal como estamos hoy, basándonos en las condiciones económicas, podríamos ir en cualquier dirección. Históricamente, hemos disfrutado mucho del mercado de colocaciones privadas.

Nuestra siguiente pregunta es de Eric Borden, de BMO Capital Markets.

Sí. Nuestra guía de ocupación es un promedio de ocupación y se basa en nuestras mismas tiendas (same-store). Esa es la razón por la que nuestra guía existe, simplemente para asegurar que todos estemos en la misma sintonía. Por lo tanto, el punto medio de nuestra guía revisada es del 96,75%. Es decir, es donde nos encontramos ahora mismo en nuestra cartera de mismas tiendas; creo que estamos en el 96,8%.

Y por lo tanto, prevemos que... es un número de ocupación promedio. Nuestra ocupación puntual al cierre del Q2 en nuestra cartera de tiendas comparables es del 96%. Por ello, prevemos que la ocupación puntual aumente ligeramente a medida que avancemos hacia el final del año, pero que la ocupación promedio se mantenga relativamente estable durante el resto del año. Eso es lo que figura en nuestra guía. Por lo tanto, esto implicaría que el repunte de la ocupación que esperamos se produzca más cerca del final del año.

Sí, solo para aclarar mis comentarios anteriores. Lo que estamos viendo es que las carteras de menos de $500 millones no tienen una prima de cartera, las de entre $500 millones y $1.000 millones tienen cierta prima de cartera y las de más de $1.000 millones pierden esa prima de cartera, dada la cantidad de capital que necesitan desplegar. Por lo tanto, es en ese nivel intermedio de cartera, entre $500 millones y $1.000 millones, donde estamos observando esa prima de cartera.

Por lo tanto, en este momento, debido a lo que hemos establecido aquí en STAG y a las personas, los procesos y los sistemas que hemos implementado, no pagamos primas por cartera, razón por la cual realmente no hemos adquirido muchas carteras a lo largo de los años. Nosotros valoramos el precio de cada activo individual.

Por lo tanto, no esperaría que realizáramos una adquisición en el rango de 500 millones a 1.000 millones de dólares. Por debajo de eso, o por encima de eso, ciertamente lo evaluaremos. Y quizás haya una oportunidad si las cifras cuadran. Y si es así, procederemos con ella. Si no, simplemente continuaremos ejecutando nuestra estrategia.

Nuestra siguiente pregunta es de Jon Petersen, de Jefferies.

Jon, Steve Kimball. Agradezco la pregunta. Sí, ha habido mucha actividad en el sector de venta al por mayor y hemos visto una disminución en la tasa de desocupación basada en esa actividad en el mercado de venta al por mayor.

Creo que la novedad es que la demanda se está ampliando en cuanto a tamaño, y ahora estamos viendo un repunte en la demanda de inquilinos más pequeños. Es decir, si se trata de 70,000 square feet o menos, ya lo estamos percibiendo. Estamos viendo, tanto en nuestra cartera operativa como en nuestra cartera de desarrollo, que estamos encontrando más demanda en espacios más pequeños.

Todavía hay un poco de exceso de oferta en los espacios de entre 150,000 y 300,000 pies cuadrados, pero la actividad en ese segmento también parece estar repuntando.

Sí. Quiero decir, eso es una gran incógnita, Jon, dadas las dinámicas que estamos viendo en el sector. Pero si asumimos que se mantienen estables, es decir, si simplemente miramos hacia atrás los últimos couple de años, nos comemos alrededor del 5% de los spreads de leasing cada año. En los últimos años, hemos tenido un crecimiento de las rentas de mercado de entre el 0% y el 2%. Por lo tanto, asumiendo ese tipo de crecimiento en las rentas de mercado, se asumiría que los spreads se deterioran aproximadamente un 5% cada año.

Sí. Quiero decir, una gran parte de eso es que normalmente intentamos gestionar nuestro balance con un ratio de 5 a 5,5x, y hemos estado en 5x en casi todos los cierres de trimestre.

Hubo una adquisición que cerramos justo al final del trimestre y no estábamos seguros de si se iba a concretar. La decisión fue: "no financiemos este equity forward, no liquidemos este equity forward a menos que sea necesario". Y, afortunadamente, la operación se cerró. Creo que cerramos a finales de junio. De lo contrario, probablemente habríamos liquidado parte de ese equity forward.

Nuestra siguiente pregunta es de Jessica Zheng, de Green Street.

No hay nada que destaque en nuestras estadísticas ni en lo que hemos observado sobre la caída de la demanda. Simplemente se han tratado de algunos factores de demanda incrementales y el resto de los sectores que integran nuestra base de inquilinos se han mantenido bastante estables.

Nuestra siguiente pregunta es de Mike Mueller, de JPMorgan.

Sí, Steve Kimball, yo me encargo de esa pregunta. Si consultan el material complementario, y empezaremos con lo que tenemos en construcción, tenemos los 4 proyectos que Bill mencionó anteriormente. Dos de esos en construcción son de tipo build-to-suit. Por tanto, tenemos un 65% de arrendamiento en el grupo de proyectos en construcción, lo cual es un porcentaje alto para nosotros en ese segmento debido a que tenemos una mayor proporción de build-to-suit allí.

Pero los otros dos proyectos que ven, uno está en Kansas City, en unos terrenos sobrantes que teníamos. Ese edificio está en construcción. De hecho, puedo usar la palabra excelente para describir la actividad que tenemos en ese edificio. Ha habido un gran número de personas interesadas en él. Se encuentra en un parque industrial consolidado en Lenexa, en el submercado sur de Kansas City, y hemos tenido una actividad muy, muy buena en ese edificio.

Y el segundo en construcción está en Phoenix, pero no empezaremos las obras en ese activo en el submercado de Chandler hasta finales del tercer trimestre. Por lo tanto, realmente va a funcionar, y Phoenix es un mercado en mejora. Así que deberíamos entregar ese producto directamente en un mercado saludable, y se encuentra en una ubicación de infill.

Probablemente usted esté un poco más centrado en la cartera que está sustancialmente completa, y yo le explicaré eso. Y yo diría que el mercado que Bill mencionó, que estamos —que estamos siguiendo un poco más de cerca— es el mercado de Reno, ¿verdad? Así que nos complace informar que hemos cerrado el arrendamiento de 47.000 pies cuadrados después del cierre del trimestre. Es un edificio de 75.000 pies cuadrados, por lo que hemos alquilado la mayor parte. Nos queda el edificio de 284.000 pies cuadrados en el submercado de North Valley. Reno es un mercado muy activo, pero esa actividad se centra realmente en el sector de la fabricación y los centros de datos, y un poco menos en la logística tradicional que se ubica en el mercado de North Valleys. Así que yo diría que hay un poco de lentitud en Reno, Nevada, para los inquilinos de distribución, y eso se debe en parte a una pausa en los mercados de California. Por lo tanto, seguiremos eso de cerca. Sí tenemos actividad; hemos trabajado con diferentes grupos, pero creo que ese es uno de los submercados que estamos siguiendo con un poco más de atención.

Charlotte, construimos los edificios de 200.000 pies cuadrados. Tenemos una actividad muy buena en los 20.000 restantes de nuestro primer edificio, lo que lo llevaría al 100% de ocupación. Y también tenemos una buena actividad en nuestro segundo edificio allí. Así que yo diría que es un mercado que ronda un poco por encima del 7% de vacante. Pero cuando profundizas en los inquilinos más pequeños de nuestro submercado, es inferior a eso. Así que nos sentimos bien con Charlotte.

Por último, pero no menos importante en esa lista, está el mercado de Louisville. Y han visto lo que ha pasado con el producto a granel en el Midwest. Es decir, esos mercados rondaban entre 200 y 300 puntos básicos más altos en vacantes y han bajado rápidamente a aproximadamente el 5% en todos esos mercados del Midwest. Tenemos el cross-dock de 500,000 pies cuadrados en un parque consolidado en Bullitt County, justo al sur de Louisville. Y tenemos una actividad muy buena. Probablemente hay 4 o 5 espacios grandes que se han entregado, y hay 4 o 5 inquilinos en el mercado buscando esos edificios. Así que ese también encaja bien en el mercado y esperamos tener una buena actividad.

No sé si tenemos la cifra exacta.

Mike, puedo encargarme de esto. No lo tengo con la precisión del punto decimal. Está por encima del 3%. Está en cualquier punto entre el 3% y el 3,25%.

No hay más preguntas por el momento. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Bill Crooker para los comentarios de clausura.

Simplemente quiero agradecer a todos por unirse a la llamada hoy. Agradezco las preguntas, como siempre, y espero verles a todos pronto.

Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación.