Gracias. Vamos a dar comienzo ahora a la sesión de preguntas y respuestas. Para formular una pregunta, puede pulsar la tecla estrella y después el 1 en su teclado telefónico. Si su pregunta ya ha sido respondida y desea salir de la cola de espera, pulse de nuevo la tecla estrella y después el 1 si tiene una pregunta.

Y la primera pregunta de hoy es de Michael Goldsmith, de UBS. Adelante, por favor.

Sí, es una excelente pregunta. La idea aquí es intentar siempre alcanzar un número que nos devuelva a nuestros diferenciales históricos, Michael. Y el cap rate combinado o la rentabilidad de la inversión es del 7.4%.

Y cuando pensamos en la parte que superaba los $100 million en el fondo, ahí es donde se destinaron las cap rates de menor rendimiento, y fue algo diseñado así porque esa es la razón por la que se creó el fondo. Aquello que no podíamos comprar de forma acrecentiva en el balance se iba a asignar al fondo.

Donde se iban a cumplir los umbrales de rentabilidad a largo plazo, pero esa acreción inicial no se produjo. Por lo tanto, lo que queda tiene un perfil que nos lleva a nuestros diferenciales históricos de unos 150 puntos básicos. Así es como deben entender nuestras inversiones.

Hola, Michael. Si te fijas en el suplemento, creo que en la página 22, mostramos los ingresos por comisiones de gestión de realty income. Fueron unos 3,2 millones de dólares durante el trimestre. La mayor parte de eso, obviamente, corresponde al U. S. Core plus fund. Habíamos recaudado 1.700 millones de dólares durante nuestra ronda principal y, ya sabes, a principios de julio, habíamos desembolsado todo el capital, que ahora ya genera comisiones.

También hay, ya saben, un componente separado que se atribuye a la JV de seguros que anunciamos en marzo. Así que, en su totalidad, de ahí es de donde proviene el 3.2.

En cuanto a las previsiones, ya hemos hablado de esto anteriormente, pero esperamos unos 10 millones de dólares aproximadamente para el fondo en concepto de comisiones de gestión. Y después, ya sabe, quizás haya entre 2 y 3 millones de dólares atribuibles a la JV de seguros.

Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Brad Heffern, de RBC Capital Markets. Adelante, por favor.

Esa es una excelente pregunta, Brad. En realidad, es un entorno muy extraño debido a esta correlación inversa que existe entre la cotización general de los net lease y el bono a 10 años. En gran medida, esa correlación se mantiene. Sin embargo, lo que ha sucedido en los últimos 2 meses es que esa correlación inversa no se ha cumplido. En realidad, es una cuestión de qué va a pasar con el tenure. ¿Cuál es la perspectiva a futuro? No tanto el nivel en el que cotiza hoy, sino eso es lo que va a dictar qué pasará con los cap rates.

A menudo hemos hablado de que las tasas de capitalización (cap rates) son una variable rezagada cuando se trata de los tipos de interés del bono del Tesoro a 10 años. Y si la previsión es que el bono a 10 años se sitúe en este rango del 4,6% al potencial 5%, lo que hemos visto históricamente es que las tasas de capitalización terminan siguiendo esa tendencia.

Pero usted lo ha mencionado en su pregunta; tal como la ha planteado, hay mucha más competencia aquí en The US. Hay muchos más nuevos participantes en el sector privado, junto con algunos en el sector público. Por lo tanto, existe esa dinámica competitiva que va a mantener las cap rates más bajas. Pero, en última instancia, en un entorno de costes de capital altamente elevados, las cap rates tendrán que ajustarse. De acuerdo. Entendido. Gracias por ello.

¿Neil?

Gracias, Sumit. Brad, en respuesta a esa pregunta, creo que tenemos efectos contrapuestos. El primero, por supuesto, es el tipo de malestar macroeconómico, el cambio en el PM y el movimiento de los tipos de interés. Frente a eso, lo que tenemos es la entrada de capital institucional, y esto se observa de forma más amplia también en toda Europa.

Y todo empezó realmente con los centros comerciales, o malls, como se les llama allí. Y hay una oferta bastante agresiva por este tipo de activos. Así que en The UK, de forma casi perversa, estamos viendo cómo el capital institucional entra con un volumen considerable, lo que está reduciendo las tasas de capitalización.

Y, aunque no hemos adquirido parques comerciales ni centros comerciales multiinquilino en todo el continente, ahora también hay uno o dos grandes actores de capital privado impulsando la consolidación. Creo que la lógica industrial es que, de alguna manera, perdieron esa oportunidad en el UK, pero todavía existe una oportunidad en toda Europa. Además, el bajo nivel de los tipos de interés hace que sea bastante acrecentador en términos apalancados.

Y por tanto, no creo que estemos viendo una presión al alza en las tasas de capitalización (cap rates) en el Reino Unido o, francamente, en gran parte de Europa, con la excepción de Alemania. Y creo que, en todo caso, la presión a la baja sobre las tasas de capitalización en los parques comerciales del Reino Unido continuará.

Gracias.

Nuestra siguiente pregunta de hoy es de Rob Stevenson, de Huntington's. Adelante, por favor.

Sí. Respecto a esos 500. Hemos dicho que vamos a realizar unos 10.000 millones de dólares. Esa es la previsión. Y lo que hemos comunicado al mercado es que, de esos 10.000 millones, 9.000 millones se registrarán en el balance. Y si observan lo que hemos invertido en lo que va de año en el fondo, hemos agotado en gran medida el capital, de hecho, el capital principal. Hemos agotado por completo todo el capital que hemos captado. Por lo tanto, los únicos activos que se incorporarán al fondo serán la capacidad de apalancamiento que aún tiene disponible. Y eso será, obviamente, ya saben, la misma proporción, 1/3, 2/3.

Así que hemos recaudado unos $1.7 billion en capital. Tenemos aproximadamente un tercio de esa cantidad en capacidad de apalancamiento desplegada. Pero el resto estará en el balance. De acuerdo, eso es útil. Y con estos diversos fondos, JVs, asociaciones, etcétera, que ya tienen implementados, ¿disponen de todas las fuentes de capital que creen que necesitan para ejecutar el plan de negocio durante los próximos años? ¿O deberíamos esperar ver más anuncios de este tipo de asociaciones y JVs en los próximos 6 a 12 meses, dado el estado de su pipeline?

Así que, Rob, creo que en cuanto al producto que vamos a perseguir desde una perspectiva de inversión, este está definido en gran medida. Hemos estado hablando de nuestro deseo de entrar en los centros de datos y ya hemos formado empresas conjuntas (joint ventures). ¿Es posible que sigan existiendo otras JVs que formemos con promotores que tengan una cartera de proyectos muy sólida que encaje con nuestro perfil? La respuesta es sí. Y especialmente tras la conversación, tras el anuncio que hemos realizado. Se están llevando a cabo algunas conversaciones muy interesantes. Y eso está mucho más en línea con lo que ya hemos compartido.

Los otros tipos de activos son aquellos en los que simplemente seguimos invirtiendo. Y, obviamente, el hecho de haber creado estos múltiples canales de geografía y tipos de activos significa que vamos hacia donde se encuentran los mejores rendimientos ajustados al riesgo. En cuanto a la parte de financiación, es donde todavía somos algo nuevos en el sector, y la lógica detrás de lo que hicimos fue intentar apalancar la plataforma que tenemos con un coste de capital mucho más bajo; para ser más preciso, un coste de capital propio mucho más bajo. De este modo, podríamos generar una contribución a los beneficios a través del flujo de comisiones. Yo diría que ese es el camino en el que nos encontramos.

Y es... he oído a Jonathan mencionarlo como un ecosistema que estamos intentando crear, donde estamos maximizando la utilización de una plataforma intentando atraer el capital propio de menor coste que quiera apalancarse, quiera pagar comisiones y, básicamente, quiera estar expuesto a la inversión en net lease. Así que, no llegaré a decir que lo que hemos compartido con vosotros sea el fin último de todas las fuentes de capital propio. Yo lo caracterizaría como el principio. Y habrá otros canales.

En lo que nos vamos a centrar de manera aguda es en asegurar que el solapamiento entre estas diversas fuentes de capital equity, las fuentes privadas de capital equity, sea mínimo. Queremos asegurarnos de utilizar nuestra plataforma de forma muy juiciosa para atender a estas distintas fuentes de capital, logrando que cada una de ellas sea muy exitosa, de modo que este flujo de comisiones que somos capaces de generar siga siendo uno con un nivel de permanencia muy alto, uno con el que podamos contar y del que nuestros accionistas puedan beneficiarse en los años venideros.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Smedes Rose, de Citi. Adelante, por favor.

Mark.

Sí. Gracias por la pregunta. Bueno, creo que con la previsión de 10.000 millones de dólares y una inversión total de 5.300 millones de dólares en el primer semestre, no creo que haya una gran desaceleración en ello, pero bueno, me estoy centrando en su parte. Usted ha dicho que, para su parte, serían 9.000 millones de dólares para el año. Sí. El importe de la inversión global total.

Pero miren, esto no se debe a nada de lo que estamos observando en cuanto a las condiciones de desaceleración. De hecho, es realmente lo contrario. Hemos aumentado nuestra previsión de volumen global debido a la solidez y robustez del pipeline. Así que, como estamos aquí hoy, nos sentimos realmente optimistas respecto al pipeline y a lo que será, al menos, otro segundo semestre del año sólido.

Sí. De acuerdo, y luego, sí. Adelante. Lo siento. Para realizar proyecciones e intentar calcular cuál es la diferencia entre lo que hemos previsto y lo que no.

El sector industrial siempre ha sido un foco de atención para nosotros. Obviamente, no podemos entrar en acuerdos de triple cap como los que acabamos de ver anunciados recientemente. El sector industrial, más específicamente el de un solo inquilino industrial en diversas geografías, siempre ha sido algo en lo que nos hemos especializado. Y la forma en que estamos operando en ese ámbito es a través del canal de desarrollo: asociándonos con los desarrolladores líderes del sector y siendo capaces de generar rendimientos con una característica más orientada al "built to suit" en lugar de al "spec", lo que nos permite alcanzar los objetivos necesarios para generar el diferencial de inversión que tanto ustedes como nuestros accionistas están acostumbrados a ver.

Lo que están viendo hoy, y estoy seguro de que lo han oído de otras empresas industriales, es lo que esperamos que sea una nueva tendencia en la que las tasas de absorción muestran una evolución muy positiva y las tasas de vacancia se encuentran en mínimos históricos. Y lo que está impulsando esta demanda es algo mucho más generalizado que el e-commerce, que fue el motor de la demanda industrial hace 4 o 5 años. Es una base mucho más amplia: es el sector industrial, es la fabricación, es el equipo de centros de datos que necesita ser almacenado en almacenes, etcétera; eso también está impulsando parte de la demanda.

Nos sentimos muy optimistas respecto al pipeline que hemos creado. Estamos siendo capaces de lograrlo con cap rates y rendimientos de inversión que tienen sentido para nosotros, mediante una combinación de inversión tanto en la parte de deuda como en la de capital. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Haendel St. Juste, de Mizuho. Adelante, por favor.

Esa es una excelente pregunta, Haendel. Creo que en las observaciones preparadas captó nuestro deseo de seguir reciclando capital. Obviamente, hemos mencionado que hay ciertas métricas en las que estamos muy enfocados; el crecimiento interno es una de ellas, la duración del plazo del contrato de arrendamiento es otra, y estar expuestos a crédito sobre el cual tenemos una visión a largo plazo y con el que nos sentimos cómodos es otra métrica en la que vamos a estar muy centrados.

Este reciclaje de capital, en el que nos gustaría seguir apostando, ayudará en gran medida, sobre una base pro forma, a que cada una de las variables que acabo de mencionar sea acreditativa. Ese es nuestro deseo. Obviamente, esto podría implicar apostar por el sector de los centros de datos, apostar por el sector industrial y reposicionar nuestra cartera general para asegurar que nuestras métricas de net lease en las que nos centramos, los KPIs a los que prestamos mucha atención, sigan moviéndose en la dirección correcta a través de este reciclaje de capital.

Jonathan, una pregunta para ti. Quizás si me permites hacerte una pregunta de dos partes. Solo quiero aclarar qué hay en los otros ajustes por acción. Parece que hemos excluido eso. El FFO, la previsión de AFFO por acción sería inferior. Tal vez lo estoy interpretando mal, así que si pudieras darnos algo de contexto sobre ello.

Y luego, un poco de contexto o comentarios sobre la duración de la cartera de préstamos. Parece que hay una cantidad considerable de papel de alto rendimiento que vence en los próximos dos años. Tengo curiosidad por saber si esperan poder originar más o si planean gestionar esa dilución. Gracias.

Hola, Haendel. La otra categoría no es nada nuevo; se trata principalmente de cuestiones relacionadas con el FX. Ganancias o pérdidas de naturaleza no monetaria. También hay impactos de tipo CECL. Pero, como sabes, no es algo que llegue al nivel de un ajuste de efectivo que afecte al FFO y no debería afectar al AFFO, dado que no es monetario y no es recurrente.

Respecto al plazo de los préstamos, asumiendo que se refiere a las inversiones que realizamos, ya hemos hablado de esto anteriormente. Pero cuando se analiza el lado derecho de nuestro balance, cuando se piensa en lo que es un balance tradicional con una cantidad considerable de deuda que vence cada año, esto proporciona una buena cobertura, por así decirlo, una cobertura natural donde, si los tipos bajan, sí, teóricamente existe un riesgo de reinversión, pero también el otro lado de nuestro libro contable resulta mucho más atractivo al refinanciar con tipos mucho más bajos, y viceversa. Así que lo gestionamos. Lo analizamos con la misma atención con la que analizamos el lado del pasivo del balance. Y así es como mitigamos el riesgo y pronosticamos nuestra exposición ante los diversos escenarios que puedan darse en el entorno de tipos de interés. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta de hoy es de Omotayo Akyusanya, de Deutsche Bank. Adelante, por favor.

Sí. La idea es el reciclaje. Por lo tanto, sí, estamos analizando continuamente nuestra cartera, Omotayo, y estamos tratando de identificar qué activos están mal valorados en el mercado donde no tenemos una perspectiva estratégica de mantenimiento a largo plazo en ciertas partes de nuestra cartera. Preferiríamos vender esos activos, captar ese capital y volver a desplegarlo, ya sea en otros tipos de activos, geografías o en oportunidades ajustadas al riesgo en las que sintamos que tenemos una convicción mucho mayor para mantener a largo plazo.

De lo que estamos hablando no pretende representar JVs adicionales, etcétera. Esa no es la idea detrás de la recirculación de capital que debería tenerse en cuenta cuando hablamos de recirculación de capital.

Por supuesto. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Alexander Fagan, de Baird. Adelante, por favor.

Claro. Gracias por la pregunta. Sí, así es. Obviamente, anunciamos una transacción hace 3 años con 2 data centers en Northern Virginia. Ese contaba con un inquilino específico. La transacción que acabamos de anunciar el mes pasado, esos 3 data centers, tiene inquilinos variados que son distintos a los de los 2 originales. Por lo tanto, actualmente tenemos los 5 activos con diferentes inquilinos en ellos.

Y de cara al futuro, a medida que sigamos ampliando nuestra cartera de centros de datos, esa es una cuestión que mantendremos presente como parte de nuestra estrategia, ya que, obviamente, queremos centrarnos en los hyperscalers con calificación de grado de inversión y en los usuarios empresariales. Esos nos funcionan bien. Sin embargo, tendremos muy en cuenta asegurar que equilibramos nuestra concentración en cualquier activo en particular.

Bueno, Alec, cuando eso ocurra, se anunciará y creo que se verá de forma muy positiva. Obviamente, estos clientes de centros de datos tienden a ser muy grandes y, ya sabes, cuando cierren esos acuerdos, ¿podría esto reordenar potencialmente nuestro top 20? La respuesta es sí. Pero, en mi opinión, se verá de forma muy positiva. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Ronald Kamdem, de Morgan Stanley. Adelante, por favor.

Claro. Gracias, Ron. Si te parece bien, permíteme responder primero a la segunda parte de la pregunta. Sí, hay mucha gente en el sector en este momento, tanto en la parte de desarrollo como personas que quieren invertir capital en este sector. Así que hay, ya sabes, mucha competencia tanto para desarrollar estos activos como para ser propietario de ellos.

Creo que uno de los aspectos importantes es que muchos de ellos se encuentran todavía en fase de desarrollo. Si hablamos de los grandes centros de datos hyperscale, es probable que exista una falta de un propietario natural para la titularidad de esos activos a largo plazo. Es posible que algunos desarrolladores quieran mantener la propiedad de los mismos a largo plazo, pero otros no.

Y eso crea una situación a pesar de la competencia que hay ahí fuera y de los actores del sector que van a por algunos de estos activos. Para alguien como nosotros, cuyo modelo se centra en, ya sabe, mantener activos con arrendamientos a largo plazo, que tienen clientes con sólidas calificaciones crediticias IG y con buenos incrementos anuales, existe un punto óptimo natural para que seamos poseedores a largo plazo de ello. Por lo tanto, creo que eso nos hace quizás un poco diferentes de, ya sabe, algunas de las otras personas que están operando en este ámbito actualmente.

En cuanto a su pregunta sobre las tasas de capitalización (cap rates), creo que todavía hay un proceso de descubrimiento general en el mercado. Muchos de estos grandes activos aún están pasando de la fase de desarrollo a la fase de estabilización, donde potencialmente podrían cambiar de manos. Creo que recientemente se han anunciado algunas transacciones en el mercado que aportan datos sobre las tasas de capitalización. Considero que eso es un buen indicador de dónde se sitúan actualmente las tasas de capitalización para este tipo de activos.

Ron, la lista de seguimiento se mantiene en el área de un 5 % alto. Y, ya sabes, es una lista de seguimiento muy detallada. Creo que hay 137 inquilinos individuales que la componen, con una mediana de unos 2 puntos básicos. Así que, en la parte superior, están los sospechosos habituales. Yo diría que son los artículos para el hogar, la restauración informal y, después de eso, cae de forma bastante significativa.

Así que, cuando analizábamos cualquier cambio en la calidad crediticia de la cartera, se mantiene muy estable. Han entrado algunas cosas y han salido otras. Pero, hablando en términos generales, desde la perspectiva de las previsiones o de la proyección, 40 puntos básicos sigue pareciéndonos una cifra bastante conservadora. Y recordaré a los presentes que nuestras pérdidas crediticias históricas, a lo largo de toda nuestra trayectoria, han estado en el entorno de los 20 puntos básicos bajos. Por lo tanto, estamos volviendo hacia esa zona, pero, como saben, seguimos creando un pequeño margen de amortiguación en nuestras previsiones.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de James Kammert, de Evercore. Adelante, por favor.

James, no vamos a entrar en detalles, pero ese es definitivamente uno de los, ya sabes, escenarios que se debe tener en cuenta. Ha habido mucho debate sobre los valores residuales y la fungibilidad de estos activos. Por eso, el modelo que hemos creado tiene en cuenta, ya sabes, dónde están ubicados estos centros de datos, qué capacidad de procesamiento se requiere... ¿Vemos que el norte de Virginia, de repente, cuando venzan los contratos de arrendamiento dentro de 20 años, dejará de ser el epicentro del mundo de los centros de datos? ¿O prevemos que la demanda de centros de datos se agote por completo? Y, por tanto, basándose en eso, se plantean diversos escenarios diferentes.

Y esa es una de las razones por las que apostamos por estos contratos de arrendamiento de muy larga duración. De 15 a 20 años, y preferiblemente de 20. Y estamos intentando asociarnos con promotores que tengan la capacidad, como cloud, de obtener este tipo de contratos de larga duración con responsabilidades muy mínimas, ya sabe, por parte del arrendador.

Y por eso lo que sentimos es que, al plantear estos diversos escenarios, nos sentimos muy cómodos con el escenario bajista. Ya sabe, nos sentimos muy cómodos asumiendo, por así decirlo, el resultado si el mundo se desmoronara por completo y, de hecho, el activo terminara vendiéndose como terreno al final. Ese es, sin duda, un escenario que analizamos. Pero la forma en que intentamos mitigarlo es observando todos estos otros factores. Ya sabe, ¿qué tipo de activo es?, ¿cuál es la duración del contrato de arrendamiento?, ¿qué crecimiento está obteniendo?, ¿cuál es su rentabilidad inicial? Esas son las cosas que, por así decirlo, protegen y le permitirán tener protección cuando esté planteando estos escenarios bajistas y hercúleos. Así que, eso es todo lo que diría.

Sí. Jim, no estamos fijando como objetivo un porcentaje de nuestra cartera, tiene que ser centros de datos. Lo que estamos viendo es una demanda, que ocurre una vez cada generación, para un tipo de activo concreto que cuenta con clientes que nos resultan muy atractivos en ubicaciones que nos parecen muy interesantes. Y, ya sabes, estamos manteniendo múltiples conversaciones. El tiempo dirá cuántas de esas conversaciones se traducen realmente en transacciones. Pero este es un entorno fascinante para nosotros y estamos muy entusiasmados con los acuerdos que logramos cerrar, los acuerdos que perseguimos y en los que somos capaces de entrar. Vamos a hablar de ello y seremos capaces de defenderlos cada día.

Pero también estamos muy atentos a parte del riesgo de obsolescencia y al riesgo residual del que habla la gente. Y, obviamente, hemos incorporado medidas de mitigación en el proceso para asegurarnos de que solo participamos en transacciones que tengan un perfil de rentabilidad que cumpla con nuestras expectativas de rentabilidad general a largo plazo. Gracias por la aclaración, Sumit.

Claro.

Nuestra siguiente pregunta es de Jason Wayne, de Barclays. Adelante, por favor.

Claro. Neil se encargará de eso. Claro. Verán, yo diría que la combinación actual refleja en gran medida el tipo de operaciones que hemos realizado en el pasado y que nos siguen gustando. Por tanto, estamos analizando acuerdos en los sectores de alimentación, bricolaje y logística industrial. Y, por lo general, muchos de ellos son con nombres de primer nivel, ya sea a nivel nacional o global.

Algunos de los acuerdos industriales a los que aludió Sumit están impulsados por el desarrollo. Diría que la mayoría de lo que estamos analizando hoy se encuentra en mercados donde también existe una temática en la que buscamos participar, ya sea el onshoring o la fabricación avanzada. Y creo que la cartera de proyectos tiene muy buena pinta en toda Europa de cara a la segunda mitad del año.

Mira, Jason, creo que dependerá de las circunstancias. Y no, no estamos diciendo que nunca vayamos a recurrir a los mercados de renta variable pública. Nos han dado muy buenos resultados a lo largo de los años y es un mercado muy profundo. Pero no queremos depender de una sola fuente. Así que, ya sea un 18% o un 50%, gran parte dependerá de otras alianzas, de cómo desarrollemos nuestras asociaciones actuales y de cómo captemos capital privado.

Y luego, obviamente, la cuestión de mayor calado es que, ya saben, el volumen de oportunidades que vemos es muy robusto. Por lo tanto, es difícil dar una cifra exacta. Lo que sí queremos dejar claro es que todas estas fuentes de capital privado están destinadas, como mencionó Sumit, a no solaparse entre sí, sino también a ampliar el "buy box" para nosotros.

Y, por tanto, hay operaciones que son de muy alta calidad, y creo que eso se observa con el fondo core plus. En cuanto a lo que estamos aportando al fondo, como saben, no hemos estado comprando en el balance debido al menor rendimiento inicial. Así que, desde ese punto de vista, la razón por la que entramos en esto hace unos pocos años fue realmente para resolver esa cuestión subyacente de si podíamos, ya saben, ampliar nuestras fuentes de capital más allá de los mercados públicos, mantener un nivel de valor de escasez en nuestros valores y, ya saben, no tener tanta exposición a una fuente de financiación muy volátil.

Sí. Y Jason, para que quede muy claro, has mencionado que es algo puntual. Es exactamente lo contrario de lo que hemos creado. Es decir, el fondo abierto, por su propia definición, será un vehículo que continuará captando capital en el futuro. Esa es la razón por la que lo estructuramos como un vehículo abierto en lugar de un fondo cerrado.

La JV que tenemos con GIC está concebida para ser una JV programática. Una vez que hayamos utilizado el compromiso de capital inicial, la esperanza es que ellos sigan desplegando cada vez más capital con nosotros. Es una situación similar con Apollo. Por tanto, estamos evitando asociaciones que, etcétera, sean de carácter puntual o de estructura cerrada. Principalmente porque queremos que este flujo de comisiones sea permanente y crezca en el futuro. Así que solo quería hacer esa corrección, Jason. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Jana Galan, de Bank of America. Adelante, por favor.

Gran parte de lo que impulsa el AFFO en un periodo de tiempo muy limitado es una cuestión de temporalidad. Y luego, obviamente, lo que no hemos analizado son los mercados de capitales porque, por razones obvias, no proporcionamos previsiones sobre los mercados de capitales.

Y por eso creo, ya sabe, que entre esas dos dinámicas, especialmente dado que estamos en agosto y gran parte del riesgo de ejecución en el mercado de capitales ha quedado descartado. Y dado el hecho de que hoy tenemos una visibilidad mucho mayor sobre la cartera de operaciones y, lo que es más importante, sobre el momento en que se cerrarán dichas operaciones, esto nos ha dado mucha más confianza para elevar este rango de previsiones. Así que creo que es realmente una combinación de la reducción de riesgos en ciertos interrogantes que se tienen inherentemente al principio del año y, obviamente, de una cartera de operaciones muy atractiva con fechas de cierre más seguras.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Anthony Paolone, de JPMorgan. Adelante, por favor.

La respuesta es que varía según la geografía. Anthony, esa es la realidad y es algo que estamos monitorizando semanalmente. Tenemos tasas de rentabilidad mínima que deben cumplirse, porque necesitamos financiarlo de forma permanente. Y, como sabes, lo que intentamos generar es un diferencial de 150 puntos básicos; eso es lo que hemos logrado históricamente. Dada la dinámica que puede ser propia de ciertas geografías, las tasas de capitalización (cap rates) tendrán que alcanzar esos niveles, lo cual va a variar.

Obviamente, como saben, el coste de capital también entra en juego, especialmente en lugares como Europa, donde tiende a ser mucho más bajo, dado el coste de la deuda. Pero el corolario también es cierto. En lugares como el UK, creo que hubo una pregunta previa al respecto: el coste de la deuda es ligeramente superior y, por tanto, la expectativa es que las operaciones deban tener una rentabilidad más alta para satisfacer esos 150 puntos básicos de diferencial. Así que no existe un único cap rate, y es definitivamente algo que nosotros y el equipo seguimos muy, muy de cerca.

Anthony, creo que deberías tener en cuenta la JV de Apollo. ¿Verdad? Eso fue una aportación de activos fuera del balance. Y estamos recibiendo comisiones por la parte que gestionamos en nombre de nuestro socio allí. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta de hoy es de Greg McGinniss, de Scotiabank. Adelante, por favor.

Claro. Gracias, Greg. Gracias por la pregunta. Sin entrar en detalles específicos sobre la transacción de la nube, creo que la primera parte de su pregunta era si estaríamos interesados en invertir en Europa o fuera de The U. La respuesta es sí. Como sabe, actualmente estamos presentes en muchos países diferentes en Europa. También hay algunos mercados de centros de datos muy buenos allí, las ciudades FLAP además de otros mercados emergentes muy atractivos. Eso es algo a lo que estaríamos absolutamente abiertos. Creo que, como parte de la JV de cloud que anunciamos, como ya vio, eso podría presentarnos oportunidades no solo en The U. S., sino también en Europa.

Su pregunta sobre, creo yo, las tasas de capitalización (cap rates) y los rendimientos, y que se relaciona con la respuesta anterior de Sumit, depende realmente de cada país. Es decir, las tasas de capitalización pueden ser diferentes, las tasas de capitalización solicitadas pueden ser diferentes, pero nuestro coste de capital también varía según la región y el país. Por lo tanto, es difícil darle una respuesta definitiva sobre esto, más que, como todo lo demás, depender de en qué país se encuentren esos activos de centros de datos; buscaremos obtener los mismos diferenciales y rendimientos históricos que obtendríamos normalmente.

Y luego, en cuanto a la inversión en la fase de desarrollo frente a la fase de postestabilización, sí. Gracias. Perdón, olvidé esa parte de la pregunta. Hay formas en las que podemos, por ejemplo, tenemos —y creo que lo hemos mencionado— lo que dio lugar a nuestra JV de Cloud y a los 3 seed assets fue, de hecho, mediante préstamos durante la fase de desarrollo de los proyectos. Así que, bien, eso es algo que podemos hacer. Podemos participar en diferentes etapas de estas fases de estos activos. No solo, ya sabe, con Cloud, sino también con otras transacciones potenciales.

Podría haber múltiples razones por las que realizamos las inversiones de crédito, Greg. Sabes, parte de ello es precisamente lo que mencionaba Mark: es una forma de tener acceso a los bienes raíces que actúan como garantía en la fase de desarrollo. Y somos capaces, dependiendo de dónde invirtamos, de obtener rentabilidades extraordinarias en función del riesgo asociado a esa inversión.

Pero la idea siempre ha sido que utilizaremos las inversiones de crédito para tener un canal que nos permita adquirir esos activos inmobiliarios, porque esa es una forma de participar en ellos. O bien, para establecer relaciones con operadores que tengan una cartera de activos en los que estemos interesados. En la mayoría de los casos, las inversiones que realizamos están garantizadas por bienes raíces. Bienes raíces que nos encantaría poseer, ¿entiende? Así que ese es el razonamiento y la tesis detrás de las operaciones.

Si se trata obviamente de un activo estabilizado, la rentabilidad tiende a ser menor. Si se encuentra en fase de desarrollo, la rentabilidad será mayor. Por lo tanto, esto será definitivamente una función del riesgo inherente de esas inversiones. Eso es lo que dictará cuál será la rentabilidad. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Eric Borden, de BMO Capital Markets. Adelante, por favor.

La combinación de todo eso, Eric. Yo diría que, obviamente, en cuanto a la financiación mediante deuda, hemos eliminado gran parte de ese riesgo. El mercado europeo y la forma de la curva de tipos de cambio nos han sido muy beneficiosos. Y lo más importante, ya sabes, gran parte de lo que hemos hecho en cuanto a adquisiciones e inversiones está denominado en euros. Por lo tanto, hemos contado con una capacidad de cobertura de inversión neta que nos permite realizar un "match funding" con la financiación, utilizando la misma moneda en la que percibimos los alquileres y en la que desplegamos nuestro capital.

En cuanto al lado del capital, como pueden ver, tenemos 1.3 billion de forward equity pendiente de liquidar. Y, ya saben, eso tiene un precio razonable, pero ciertamente representa un riesgo en el que, al presentar las previsiones iniciales en febrero, se da por sentado que se podrá mantener ese tipo de coste de capital.

Y luego, ya sabe, también diría que, de cara al futuro, parte de ello consiste también en pensar en los rendimientos. Si tenemos una mayor visibilidad sobre el pipeline en términos de volumen, se puede asumir que tendríamos una visibilidad bastante buena en cuanto a rendimientos, lo que se traduce directamente en diferenciales de inversión. Así que, ya sabe, diría que es realmente una combinación de todos los factores que ha mencionado ahí.

Sí. Verán, si observan la nota al pie en lo que respecta a "otros", verán que hemos añadido el hotel a esa categoría. El importe en sí no es significativo, pero diría que es un activo que asumimos de una fusión anterior. Sentimos que estamos llegando a una buena resolución al respecto, pero hubo un pequeño impago de alquiler que absorbimos en el segundo trimestre. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Upal Rana, de KeyBanc Capital Markets. Adelante, por favor.

Bueno, Upal, en 2022 alcanzamos los 9 billion. En 2023 o 2021, uno de esos años, llegamos a los 9.5 billion. Así que, ya sabes, este es el tercer año en el que pronosticamos superar los 9 billion. Y lo único que hemos hecho es ampliar nuestros canales de inversión y expandir nuestras geografías. Así que, mira, nos sentimos muy cómodos con la previsión de alcanzar los 10 billion en 2026 y, obviamente, hemos sido muy claros sobre las áreas en las que nos gustaría invertir. Hemos hablado de una oportunidad única en una generación en el sector de los data centers. Esas son las cosas que te pediría que tuvieras en cuenta.

En cuanto al abastecimiento, en lo que va de año, hemos captado más de $62 billion. Esto está muy en línea con el máximo histórico que alcanzamos en 2025. Cada año, a medida que hemos ampliado estos canales geográficos e inversiones, nuestras cifras de abastecimiento han aumentado. De hecho, se podría argumentar que si tuviéramos un mejor coste de capital, las cosas serían incluso más sencillas. Pero no voy a entrar en si $10 billion es la tasa de ejecución adecuada o no. Lo que sí puedo decir es que tenemos mucha, mucha confianza en este año y creemos firmemente que cumpliremos los objetivos.

Vale. Eso ha sido de ayuda. Y luego, solo una pregunta rápida sobre la tasa de recuperación de rentas de los nuevos clientes. Sé que solo representa aproximadamente el 10% del total de los nuevos contratos, pero estaba materialmente por debajo de la media de la cartera. Así que solo quería conocer sus comentarios sobre qué estaba impulsando eso. El 102,7% fue materialmente inferior a nuestras previsiones. No creo que hayamos dado previsiones sobre las tasas de recuperación. Y mi equipo me está mostrando algunas cifras... Ah, está hablando de los nuevos clientes. Correcto. Entiendo. Así que hubo muy pocos activos que pasaron a un nuevo cliente.

Y Upal, lo que te pediría que te centraras es en cuál es la tasa combinada que somos capaces de alcanzar. Para el cliente adecuado, estamos totalmente dispuestos a aplicar reducciones en el alquiler y a suscribir, ya sabes, un contrato a más largo plazo con mayor crecimiento. Esas son estrategias que seguiremos aplicando. Y lo que hemos dicho es que somos un negocio de gestión de activos muy maduro y altamente eficaz, y esas son áreas que veréis fluctuar trimestre tras trimestre. Pero en lo que nos centramos es en que, cuando se tiene eso en cuenta junto con el nuevo arrendamiento al mismo cliente, ¿a qué cifra estamos llegando tras la combinación? Es decir, ¿es un número positivo?

Y diría que, actualmente, ese 100% y casi un 103% ha sido la tendencia general trimestre tras trimestre desde que empezamos a monitorizar esta cifra hace ya 8 o 9 años. Es algo de lo que ya hablábamos hace 10 años, cuando la gestión de activos no representaba una parte tan importante de nuestro negocio. Pero hoy, ¿cuánto es, Janine? Cerca de $400 millones en contratos de arrendamiento que vencen anualmente. Y en los próximos años se acercará a los $500 millones. Por lo tanto, es una parte fundamental de nuestro negocio y seguirá siendo un motor de crecimiento. Es un equipo del que estoy muy orgulloso y que sigue reportando resultados extraordinarios para nosotros. Gracias.

Nuestra siguiente pregunta hoy proviene de Jay Kornreich, de Cantor Fitzgerald. Adelante, por favor.

Hola, Jay. Creo que una forma de verlo es que, para una ronda de financiación de piedra angular, el objetivo principal es aumentar el AUM. Una vez que consigues ese capital inicial y demuestras que puedes desplegarlo de forma acrecentadora, hay un historial de rentabilidad que estamos intentando construir aquí. Por lo general, se necesita un historial de tres años antes de poder volver al mercado y abrir realmente las compuertas para recibir más capital.

Les recordaré lo que Sue mencionó anteriormente. Los fondos abiertos de capital perpetuo, en el entorno en el que nos hemos encontrado, no son precisamente el mercado más activo desde el punto de vista de la captación de fondos. Logramos ir en contra de esa tendencia, pero ahora el enfoque está en la rentabilidad.

Y por eso creo que, de ahora en adelante, hay un gran enfoque interno para asegurarnos de que, ya saben, estamos tomando todas las decisiones correctas en caso de que se produzca una recirculación de capital. Obviamente, el despliegue del capital ha sido un gran objetivo. En los acuerdos adecuados, con la suscripción adecuada y la estructuración adecuada.

Y, como saben, siempre estaremos abiertos a la posibilidad de intentar captar capital, pero, ya saben, la expectativa siempre ha sido conseguir primero el capital de referencia. Lo despliegan. Lo gestionan. Muestran resultados. Y entonces, ya saben, al cabo de 3 años, es cuando la siguiente ronda empieza a despegar realmente.

Y nuestra siguiente pregunta hoy es de Spenser Allaway, de Green Street Advisors. Adelante, por favor.

Responderé primero a tu segunda pregunta, Spenser. Sí, así es. Contamos con personal dedicado tanto aquí, en los US, como en Europa, buscando transacciones en el lado del crédito de la ecuación. En cuanto a la magnitud que nos gustaría que tuviera esto, no lo sabemos, de nuevo, al igual que hubo una pregunta sobre la composición de tipos y lo que queremos que sean los data centers o lo industrial. Lo que sí sabemos es que vemos el crédito como una forma de llegar, en última instancia, a la propiedad de activos en fee simple. Así es como estamos utilizando el crédito para reforzar las relaciones con los promotores, para cultivar relaciones con los promotores y obtener acceso al real estate sobre el que tenemos una visión a largo plazo.

Y por tanto, hoy en día representa una parte muy pequeña de nuestro balance. Alrededor de $3 billion. Se trata de nuestras inversiones crediticias. Y, ya saben, sentimos que nos ha permitido acceder a canales que no habrían estado disponibles para nosotros si no hubiéramos seguido este camino. Y aunque estamos invirtiendo en la parte superior del balance con mejores garantías, generando rendimientos que son bastante atractivos. Así que, si eso nos lleva a la propiedad de bienes raíces, creo que es un canal en el que queremos seguir apostando. Pero, obviamente, esto no es algo que vaya a dominar nuestro balance. No somos una entidad de préstamos. No somos un prestamista. No somos un banco. Pero es una forma de cultivar relaciones que nos permite ejecutar nuestro negocio principal, que es la propiedad de activos de arrendamiento neto, activos de arrendamiento neto a largo plazo.

Muy bien, perfecto. Y quizás, para retomar el tema de la recirculación de capital. Sé que ha proporcionado mucha información relevante sobre la dirección que están tomando. Sin embargo, parece que este trimestre han vendido un mayor porcentaje de activos ocupados en relación con el total de desinversiones. En línea con su gestión de activos más proactiva, tengo curiosidad: ¿existe algún crédito o sector específico que haya impulsado una mayor actividad de gestión de activos en el Q2? ¿O se ha tratado simplemente de un trimestre algo más intenso?

Sí. Es... mire, espero que esta tendencia continúe. Lo que va a ver, Spenser, es que podría tratarse de una decisión impulsada por el crédito. Podría ser una decisión basada en una valoración errónea de precios. Vemos que los mercados privados están valorando los activos con un cap rate mucho más bajo de lo que tendríamos en nuestro balance. No estamos vinculados a ningún activo en particular. Si detectamos una valoración errónea masiva, intentaremos aprovechar esa oportunidad. Sabemos dónde queremos poner a trabajar el capital. Si esto pudiera convertirse en una fuente de capital que nos permita reposicionar nuestra cartera de una manera increíblemente acrecentadora, queremos aprovecharlo. Por lo tanto, no debería ver la venta de activos ocupados simplemente como una forma de reducir el crédito. Esa podría ser, sin duda, una razón para hacerlo, pero no es la única razón por la que venderíamos activos ocupados al mercado. Gracias.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Sumit Roy para cualquier comentario de cierre.

Muchas gracias a todos por unirse a esta llamada; esperamos verles en las próximas conferencias. Rocco, gracias por recibirnos.

Sí, señor. Muchas gracias. Y les agradecemos a todos su asistencia a la presentación de hoy. Ya pueden desconectar sus líneas. Que tengan una excelente noche.