Por supuesto. En este momento, procederemos con la sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta, pulse 1 en el teclado de su teléfono. Un tono de confirmación indicará que su línea se encuentra en la cola de preguntas. Puede pulsar 2 si desea eliminar su pregunta de la cola. Antes de pulsar las teclas de asterisco. Una vez más, pulse 1 para realizar una pregunta.

Un momento mientras recopilamos preguntas. Su primera pregunta de hoy es de Ronald Kamdem, de Morgan Stanley.

Sí. Es decir, el simple hecho de que hayamos elevado el volumen de adquisiciones respecto a la guía original demuestra que hay mucha actividad ahí fuera. Estamos viendo muchas oportunidades. Ya sabe, las cosas se ralentizan un poco durante el verano, pero al entrar en la temporada estival tuvimos un segundo trimestre excelente porque pudimos acumular una sólida cartera de proyectos. Y para el resto del año, tenemos un buen pipeline; hay una actividad considerable. Con suerte, podremos situarnos en la parte alta de nuestras previsiones, aunque no queremos cantar victoria antes de tiempo. Pero sí, tenemos un pipeline robusto y hay algunas carteras actualmente en el mercado que podrían tener un buen segundo semestre del año.

En cuanto a la competencia, son los sospechosos habituales. Ya saben, los otros REITs públicos. No nos estamos encontrando con mucho capital privado por ahí. Eso podría cambiar en la segunda mitad del año. Pero la competencia siempre es robusta en el sector de net lease.

No preveo que haya subidas ni bajadas en lo que queda del año. Dicho esto, conociendo lo que tenemos en nuestra cartera, es por lo que estamos especulando con que habrá una ligera compresión de las tasas de capitalización durante la segunda mitad del año.

Voy a dejar que Steve se encargue de esa perspectiva histórica, ya que él tiene más que yo. Pero desde mi punto de vista, sí, es la mejor forma en la que ha estado la cartera desde que estoy aquí.

Pero en cuanto a los inquilinos en la lista de vigilancia, como mencioné en mis comentarios preparados, no tenemos realmente ningún inquilino material que esté en dicha lista desde una perspectiva a corto plazo. Hablamos de algunos que, históricamente, han estado en la lista de vigilancia durante mucho tiempo, como AMC. De nuevo, eso es más un tema de las salas de cine y, sinceramente, el negocio de la exhibición cinematográfica ha funcionado bastante bien este año. La taquilla ha subido con bastante fuerza y creo que AMC acaba de recibir recientemente una mejora de su calificación crediticia por parte de S&P. Así que, al menos a corto plazo, las cosas están bastante tranquilas en ese frente.

Desde la perspectiva de las líneas de negocio, la verdad es que nunca hemos tenido, ya sabe, un enfoque específico en la línea de negocio; las salas de cine podrían ser quizás una excepción. Pero, en general, es algo más idiosincrático en cuanto a cómo planteamos nuestra lista de seguimiento, en lugar de centrarlo en líneas de negocio específicas. Como suelo decir, siempre hay ganadores y perdedores en cada línea de negocio.

En cuanto a la cartera, ¿qué tan saludable es? Históricamente, nuestra cartera se encuentra en un estado excelente. Actualmente, dado el tamaño de la misma, sabemos que tratamos con minoristas. Los minoristas aparecen y desaparecen a lo largo de los años. Pero por eso nos centramos con tanta firmeza en el rendimiento financiero a nivel de activo y en la calidad de los bienes raíces. Pero, sí, quiero decir que, en general, la cartera actual es tan buena como nunca lo ha sido.

Pero, ya sabe, ningún gran minorista de nuestra lista principal nos está dando problemas. Pero lo que es más importante, el rendimiento financiero a nivel de activos parece ser bastante sólido en los últimos, ya sabe, 18 meses. Muchas gracias.

Su siguiente pregunta es de Jana Galan, de Bank of America.

Dejaré que Vincent hable sobre, ya saben, cómo estamos analizando el weighted average cost of capital, y después yo retomaré la palabra para hablar sobre las desinversiones.

Sí. Hola, Jana. ¿Cómo estás? Mira, en cuanto al coste de capital, quiero decir, hemos visto una mejora en nuestro coste de los fondos propios, lo cual ha sido agradable de ver. Por ello, estuvimos activos con el ATM durante el trimestre. Así que creo que estamos en buena posición desde una perspectiva de liquidez.

Desde el punto de vista del coste de capital. Ya sabe, nuestro coste de la deuda es... siempre pensamos en las cosas a largo plazo. Así que, pensando en una deuda a 10 años, el coste del capital propio... tenemos un umbral absoluto que tenemos en cuenta. Algo en el rango del 8% o más, es una especie de visión a largo plazo.

Y luego, ya sabe, desde una perspectiva de acreción de beneficios o de dilución, observamos la rentabilidad del AFFO. Si tomamos nuestro típico 60/40, probablemente combinamos alrededor de un 6.7% hoy. Así que eso es un más o un menos.

En cuanto a las desinversiones, sí. La mayoría de las desinversiones de este último trimestre fueron activos vacantes; 19 de ellos estaban vacantes.

Sin embargo, los ingresos procedían de la gestión activa de la cartera, al tratar con el minorista el hecho de que no eran, ya sabe, de un rendimiento excepcional y que probablemente el minorista no renovaría el contrato de arrendamiento. Dicho esto, el cap rate del 5,6% con el que vendimos representó un margen bastante estrecho.

Pero la cartera es más sólida y, principalmente, los restaurantes representaban más del 50 % de los ingresos, mientras que el resto provenía fundamentalmente de las tiendas de conveniencia.

Gracias.

Su siguiente pregunta para el día de hoy es de Brad Heffern, de RBC Capital Markets.

Sí. Vendimos, si lo recuerdan, vendimos 1 en realidad en el primer trimestre. Por lo tanto, siempre estamos buscando reducir nuestra exposición. En las salas de cine que no están funcionando tan bien. No se han recuperado por completo a los niveles previos al COVID. Personalmente, no las estamos viendo, ya sabe, muchas de ellas en el mercado. Pero, sí, siempre estamos analizando cada sector, no solo las salas de cine, examinando nuestra exposición y el riesgo inmobiliario asociado a ciertos inquilinos. Pero, sí, estoy buscando activamente reducir nuestra exposición al sector de las salas de cine a medida que avanzamos.

La realidad es que, Brad, quiero decir, dada la etapa del año en la que nos encontramos, queríamos estrechar el rango. Pero consideramos que un aumento de 1p en el punto medio era lo adecuado. Y así es como finalmente resultaron las cifras. Pero, ya sabes, no hay nada que impida realmente que el extremo superior suba per se. No específicamente. ¿De acuerdo?

Gracias.

Su siguiente pregunta es de Smedes Rose, de Citi.

No. En 2020, en lo que respecta a 7-11, en 2025 realizamos una renegociación completa, ya sabe, una gran renegociación con 7-11. Eso renovó gran parte de sus contratos de arrendamiento, básicamente todos al fin y al cabo. Sí. 7-11 se está trasladando a lo que llaman estas tiendas de formato más grande.

Pero nuestros 7 Elevens tienen una base de costes muy baja. Ya sabe, nos movemos más bien en el rango de los 3 a 4 millones de dólares en los 7 Elevens. Y ahora están construyendo unidades de 10 millones de dólares. Yo no quiero ser propietario de un 7-11 de 10 millones de dólares. Quiero mantener ese rango de entre 3 y 5 millones de dólares. Por lo tanto, no estoy preocupado por nuestra cartera de 7-11.

En cuanto a las fusiones y adquisiciones, tenemos contratos de arrendamiento a largo plazo; por lo tanto, no pueden simplemente cerrarlos, sino que tienen que pagarnos el alquiler, y nosotros gestionaremos la cartera a medida que avancemos durante la vigencia del contrato.

Y una cosa más que añadiría a eso, Smedes, es que en cuanto a las renegociaciones que Steve acaba de mencionar sobre 7-11, sabéis, podrían haber optado simplemente por una opción de 5 años, pero renegociamos lo que creo que fueron contratos de arrendamiento de 15 años con ellos. Es decir, querían permanecer donde están en nuestra cartera. Muy bien.

Su siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS.

Sí. Buena pregunta. En cuanto a las desinversiones, indicamos nuestro punto medio señalando que vamos a tener más desinversiones y, sí, como he dicho anteriormente, lo volví a mencionar en la llamada del primer trimestre. Dije que entre 20 y 26 serían elevadas.

En cuanto a los restaurantes que desincorporamos, de memoria, uno Ruby Tuesday. Así que desincorporamos, y un Bob Evans en particular. Simplemente eran activos de bajo rendimiento y el equipo directivo contactó con nuestro gestor de cartera y decidieron llegar a un acuerdo. Y, ya saben, esos se vendieron en el rango de los 5 altos. Así que fue un buen trato para el inquilino y un buen trato para nosotros.

Gracias, Vincent.

Tal como hemos visto durante los últimos 15 años, hemos tenido nuestra buena dosis de oportunidades de volumen en el segmento de la educación infantil. Y este año, hemos hecho un poco más de lo que hemos hecho históricamente. Hemos operado en ese espacio y tenemos un gran conocimiento del mismo. Sin embargo, cuando vemos la oportunidad adecuada en cuanto a la tasa de capitalización inicial, las métricas inmobiliarias y el equipo de gestión adecuado, es cuando nos involucramos y lo llevamos a cabo. Por lo tanto, en cuanto a nuestro rendimiento ajustado al riesgo, nos sentimos bastante satisfechos con los inquilinos con los que estamos haciendo negocios dentro de ese segmento. Sí.

Y sobre este trimestre, realizamos una pequeña operación de cartera con un nuevo inquilino de relación, con un equipo directivo muy sólido, un balance con bajo apalancamiento y activos inmobiliarios fungibles atractivos, de unos 1 a 2 acres de terreno y un edificio de buen tamaño. Además, cuenta con una alta cobertura de alquiler desde el inicio. Por tanto, nos sentimos muy optimistas con esa operación.

Su siguiente pregunta para el día de hoy es de Spenser Bowes Glimcher, de Green Street.

Sí. Las carteras que estamos evaluando actualmente serían nuevos arrendatarios para nosotros, en caso de que se nos adjudique el contrato.

Sí. Se trata principalmente del sector automotriz y de las tiendas de conveniencia; estamos viendo algunas oportunidades. Sabe, donde no estamos viendo oportunidades actualmente para NNN son en los restaurantes de servicio limitado. No estamos viendo mucha actividad de M&A ni crecimiento en ese sector. Y, por supuesto, en las salas de cine tampoco estamos viendo crecimiento alguno.

Pero, sí, en realidad se trata de una especie de servicios de automoción y tiendas de conveniencia. Eso es lo que parece ser, y también, ya sabe, la educación infantil parece ser donde residen actualmente muchas de las oportunidades.

Su siguiente pregunta es de Rob Stevenson, de Huntington.

Quiero decir, los principales factores impulsores, oye, Rob. ¿Cómo estás? Bienvenido de nuevo. Sí. Los principales impulsores son, en realidad, casi siempre los mismos. Es decir, la deuda incobrable es el gran factor de oscilación, por lo que las cosas están bastante tranquilas ahora mismo. Pero si eso, ya sabes, subiera, podría movernos un poco a la baja, aunque creo que tenemos un colchón bastante saludable en nuestras previsiones para la segunda mitad del año.

El momento y el volumen de las adquisiciones son, sin duda, un gran factor determinante. Y luego, supongo que, hasta cierto punto, el momento de nuestras actividades en los mercados de capitales. Tenemos un vencimiento de deuda de $350 million en diciembre de este año. Por lo tanto, la forma en que gestionemos eso y el momento en que lo hagamos podría influir un poco en las cifras.

Para solucionar eso. Sí. Mire, creo que lo estamos analizando todo y estamos evaluando muchas opciones diferentes, y disponemos, ya sabe, de suficiente liquidez para afrontarlo mediante la línea de crédito. Tenemos los 272 millones de equity anticipado que podríamos utilizar.

Pero, ya saben, con toda probabilidad, estamos considerando algún tipo de emisión de deuda para finales de año. La deuda a 10 años hoy en día, ya saben, se mueve con mucha más rapidez que nunca, pero yo diría que probablemente estemos en torno al 5% o al 5,6% para una deuda a 10 años. Y si quisiéramos hacer algo a más corto plazo, podríamos estar por debajo del 5%. Pero, dado lo que hemos hecho en las últimas dos emisiones de bonos y con el préstamo a plazo, probablemente esté pensando más en una emisión a largo plazo.

Sí. Buena pregunta. Sí. En su mayor parte, ya hemos repasado los activos vacantes que queremos vender. Y ahora mismo estamos trabajando para dar a conocer no el resto, sino la gran mayoría de ellos, que debería estar ocurriendo próximamente.

Y esto varía en esta etapa; ya saben, algunos podrían entrar en funcionamiento en el cuarto trimestre. Otros podrían entrar en funcionamiento en el tercer trimestre del próximo año, porque los permisos y las negociaciones para su liberación llevan tiempo. Pero, sí, en su mayor parte, creo que nuestras ventas de activos vacantes serán limitadas de ahora en adelante.

Su siguiente pregunta para el día de hoy es de Wesley Golladay, de Baird.

Ambas cosas, pero lo que estamos comprando es lo que ya tenemos en nuestra cartera actual; no subimos ni bajamos en la curva de riesgo. Por lo tanto, nuestra composición es prácticamente la misma que la de nuestra cartera actual.

Pero la compresión de la tasa de capitalización es modesta. Sin embargo, se dio realmente en algunos acuerdos para poder ganarlos con nuestros inquilinos actuales. Ya saben, tuvimos que bajar un poco más de lo que lo habíamos hecho en la primera mitad del año. Realmente, en los últimos 6 trimestres.

Nuestra capacidad es bastante limitada, Wesley. Cuando realizamos adquisiciones a lo largo del trimestre, no estamos aplicando una estrategia de ponderación extrema, combinando operaciones de alto cap rate con otras de bajo cap rate, o bien operaciones de alto riesgo con otras de bajo riesgo. Las nuestras son bastante selectivas.

No sé si será mucho más, pero es exactamente así. Se trata de los años futuros. Sabéis, uno de los mandatos que damos a nuestro equipo de adquisiciones es, ya sabéis, ir a buscar una media docena de nuevos inquilinos de cara al futuro porque, como ejemplo, la actividad de M&A que ha habido, ya sabéis, grandes marcas comprando Bell Tire. Con Bell Tire, hicimos bastantes operaciones a lo largo de los años. Ya sabéis, siempre es ese rango de entre 15 y 20 millones de dólares. Pues bien, eso va a escasear. Por lo tanto, las nuevas relaciones para los años futuros tienen que cubrir ese hueco. Así que es un esfuerzo consciente que nuestros chicos y chicas siempre están realizando.

No. Hacemos todo lo que está en nuestra mano para mantener esa relación. Por lo general, la empresa objetivo habla bien de NNN cuando hemos hecho negocios con ellos. Pero muchas veces, el nuevo adquirente o el consolidador dispone de una forma de capital más barata de la que NNN está dispuesta a ofrecerles. Por lo tanto, hacen negocios en otros lugares. O bien traen sus propias relaciones, y nosotros hacemos todo lo posible para romper ese vínculo. Muy bien. Gracias por su tiempo.

Por el tiempo.

Su siguiente pregunta es de Omotayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Sí. No, es una buena pregunta. Quiero decir, tenemos 3.7 mil activos, así que tenemos mucho patrimonio inmobiliario excelente. Y cuando realizamos desinversiones, estas suelen entrar en un par de categorías diferentes. Primero, tenemos la venta defensiva, donde nuestras relaciones nos dan cierta ventaja. Puede que no renueven en los años restantes o que los mercados estén cambiando. Por lo tanto, nos brindan muchas oportunidades cuando hay un plazo de arrendamiento o cuando podemos maximizar los ingresos de ese activo.

En segundo lugar, a veces hay individuos a los que les gusta el sector inmobiliario mucho más que a nosotros, o tienen otras oportunidades que desconocemos o que no podemos aprovechar. Por ello, pagan de más por el activo. Además, en ese escenario, el comprador de 1.03 thousand siempre pagará de más por un NNN en lugar de pagar impuestos al gobierno. Así que realizan el intercambio de 1.03 thousand. Por lo tanto, estamos dispuestos a desprendernos de ellos, y es ahí donde estamos obteniendo gran parte de nuestras bajas tasas de capitalización.

Y la otra parte dentro de las desinversiones son los activos vacantes, en los que, obviamente, la tasa de recuperación es un poco más baja. Sin embargo, hemos tenido una buena tasa de recuperación recientemente debido a la inflación. Además, llevamos mucho tiempo en este negocio, por lo que el valor contable es bastante bajo en muchos de esos activos. Así que, de esa manera, hemos obtenido tasas de recuperación decentes.

Hola, Tayo. ¿Cómo estás? En cuanto a nuestras previsiones para la segunda mitad del año, quiero decir que solemos adoptar un enfoque bastante conservador. Por lo tanto, cuando gestionamos los acuerdos en los que estamos participando, es decir, nuestros acuerdos vigentes, tenemos una visibilidad bastante buena para los próximos 90 días. Podemos planificarlos de cierta manera.

Más allá de eso, tendemos a ser un poco más conservadores con la actividad de operaciones más especulativas, por lo que solemos posponerlas hacia, ya sabe, el final de los trimestres. Pero yo diría que no hay nada que realmente esté sesgando excesivamente el promedio para la segunda mitad del año. Es decir, creo que la convención de mediados de trimestre o mediados de semestre para la segunda mitad es justa para empezar.

eso es 2.

Como recordatorio, si desea realizar una pregunta, pulse 1. Su siguiente pregunta es de John Massocca, de B. Riley.

Sí. Quiero decir, creo que la forma en que lo planteamos es analizando nuestro apalancamiento general e intentando equilibrarlo. Nuestro objetivo es situarnos en torno a un 5.5x, y nos sentimos cómodos superando ligeramente esa cifra durante un periodo temporal. Pero, en términos generales, intentamos gestionarlo alrededor del 5.5.

Y así, ya saben, eso va a dictar un poco más la combinación entre capital propio y deuda que el propio coste del capital y de la deuda. Pero, como podemos actuar con una perspectiva de futuro, eso nos otorga una herramienta realmente potente para poder emitir acciones cuando el precio sea el adecuado y decidir cuándo utilizarlas a medida que necesitemos gestionar el nivel de apalancamiento general.

Así que, ya saben, no creo que simplemente nos sentemos aquí a decir que el coste del capital es mucho mejor. Es decir, hasta cierto punto, dependiendo de cuánto suba el coste del capital o cuánto mejore, podríamos utilizar eso para desapalancar. Pero estamos aproximadamente en un múltiplo de 13.8x. Ya saben, es estupendo, pero creemos que puede ser mucho mejor.

Sí. Es decir, tenemos 100 millones de 500. Así que lo que hagamos con esa última parte no va a mover realmente la aguja en el total de los 500 completos. Por tanto, creo que nuestra decisión de dejar flotando esos últimos 100 millones se debió más al hecho de que ha habido mucha volatilidad en torno a, ya sabe, los tipos, debido a gran parte de las noticias macroeconómicas y geopolíticas que han estado circulando. Así que simplemente estamos esperando a que las cosas se calmen un poco antes de cerrar esa última parte.

Y creo que lo mismo ocurre con la forma en que estamos planteando una posible emisión de deuda en la segunda mitad del año. Como saben, estamos buscando activamente oportunidades de cobertura. Por tanto, de nuevo, hay un poco de volatilidad en este momento, pero a medida que las cosas se estabilicen, buscaremos oportunidades para fijar el tipo de interés.

Hemos llegado al final de la sesión de preguntas y respuestas, y ahora cedo la palabra a Steve para sus comentarios finales.

Hola a todos. Gracias por dedicar su tiempo a unirse a esta llamada. Estamos en muy buena posición. Esperamos cerrar el 26 con fuerza. Tenemos un pipeline sólido y espero coincidir con ustedes en los pasillos de la próxima temporada de conferencias. Gracias.

Con esto concluye la conferencia de hoy; pueden desconectarse en este momento. Gracias por su participación.