Saludos y bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de Gladstone Land Corporation. [Instrucciones del operador] Les recordamos que esta conferencia se está grabando. Ahora me gustaría ceder la palabra a su anfitrión, el Sr. David Gladstone, Chief Executive Officer. Adelante, señor.

Bueno, gracias, Melissa, por esa agradable presentación. Soy David Gladstone, y esta es la llamada trimestral de Gladstone Land. Y gracias a todos por llamarnos hoy. Les agradecemos que se hayan tomado un tiempo en su ocupado día para escuchar nuestra presentación y recibir nuestras actualizaciones.

En primer lugar, escucharemos a Catherine Gerkis, nuestra Directora de Relaciones con Inversores, quien realizará una breve declaración sobre ciertos asuntos regulatorios relacionados con esta llamada. Catherine, adelante.

Gracias, David, y buenos días a todos. La llamada de hoy puede incluir declaraciones prospectivas, las cuales se basan en las estimaciones, supuestos y proyecciones de la dirección. No existen garantías de rendimiento futuro y los resultados reales pueden diferir materialmente de los expresados o implícitos en dichas declaraciones debido a diversas incertidumbres, incluidos los factores de riesgo establecidos en nuestras presentaciones ante la SEC, que pueden encontrar en la página de Inversores de nuestro sitio web, gladstoneland.com. No asumimos obligación alguna de actualizar ninguna de estas declaraciones, a menos que la ley así lo exija.

Por favor, visite nuestro sitio web para obtener una copia de nuestro Form 10-Q y del comunicado de prensa de resultados, ambos emitidos ayer, para obtener información más detallada. También puede suscribirse a nuestro servicio de notificación por correo electrónico y encontrar información sobre cómo ponerse en contacto con nuestro departamento de Investor Relations. También estamos en X como Gladstone Comp, así como en Facebook y LinkedIn; la palabra clave para ambos es Gladstone Company.

Hoy analizaremos el FFO, que son los fondos de las operaciones (funds from operations), un término contable no GAAP definido como el beneficio neto, excluyendo las ganancias o pérdidas por la venta de bienes raíces y cualquier pérdida por deterioro de activos inmobiliarios, más la depreciación y amortización de los activos inmobiliarios. También podríamos analizar el core FFO, que generalmente definimos como el FFO ajustado por ciertos ingresos y gastos no recurrentes, y el FFO ajustado, que ajusta aún más el core FFO por ciertos elementos que no representan efectivo, como la conversión de los alquileres GAAP a alquileres en efectivo normalizados. Creemos que estas métricas pueden ser una mejor indicación de nuestros resultados operativos y permitir una mejor comparabilidad de nuestro rendimiento periodo tras periodo.

Ahora le devuelvo la palabra a David Gladstone.

Muy bien. Gracias. Permítanme hablar brevemente sobre la cartera que poseemos. Actualmente somos propietarios de unas 98,000 acres repartidas en 142 explotaciones agrícolas y de unos 56,000 acre feet de agua, lo que equivale a unos 18 billion gallons. Nuestras explotaciones se encuentran en 14 estados diferentes y todos nuestros activos de agua están en California.

No hemos realizado adquisiciones ni desinversiones en este trimestre activo. Sin embargo, al cierre del trimestre, vendimos una propiedad que consistía en 2 granjas de cítricos en Florida por unos $3 millones. Se trataba de una superficie de terreno pequeña. El inquilino original había incumplido el contrato de arrendamiento y el nuevo inquilino tenía una tasa de alquiler sustancialmente más baja. Y dada la debilidad continua de los mercados de cítricos, consideramos que lo mejor era vender la propiedad y utilizar los ingresos para liquidar algunas hipotecas relacionadas o algunos otros activos con los que queramos hacer algo.

Podríamos considerar la venta de algunas explotaciones agrícolas adicionales durante los próximos trimestres como parte de nuestra revisión continua de la cartera. Si destinamos la mayor parte de los ingresos a la amortización de deuda y a la recompra de acciones preferentes, será algo muy positivo para nosotros. Seguimos manteniendo un enfoque disciplinado en las adquisiciones y permaneciendo activos en el mercado, por lo que estaremos preparados cuando las condiciones mejoren. Tiene sentido para nosotros empezar a hacer crecer la cartera de nuevo, y eso será cuando los tipos de interés hayan bajado. Así que, cualquier cosa que puedan hacer hablando con la Fed y pidiéndoles que bajen ese tipo, estaremos encantados de realizar más transacciones.

Como hemos comentado en todas nuestras llamadas anteriores, creo que, de ahora en adelante y de forma permanente, debido a los cultivos permanentes del mercado, especialmente los frutos secos y las uvas para vino, hemos modificado la estructura de los arrendamientos en ese sector para que un puñado de explotaciones reduzcan los costes fijos del productor, permitiéndonos al mismo tiempo participar más en las ganancias mediante una mayor participación en la cosecha. Por lo tanto, nos estamos involucrando mucho más en las operaciones.

En general, la cosecha de almendras y pistachos de 2025 fue muy sólida, con rendimientos que, por lo general, superaron las expectativas. Aunque aún no se ha determinado el precio final de la cosecha de pistachos, creemos que simplemente se tarda una eternidad en completar todos estos procesos. Hemos recibido indicios de ciertos procesos de que se espera que nuestro precio final sea superior al del año anterior. Por lo tanto, esperamos reconocer una cantidad significativa de ingresos adicionales derivados de esa cosecha en el cuarto trimestre de este año.

Hemos suscrito acuerdos similares para la mayoría de estas explotaciones para la cosecha de 2026. Por lo tanto, seguimos el mismo camino que trazamos para superar todos aquellos problemas pasados. La mayoría de los ingresos y beneficios relacionados se reconocerán, de nuevo, durante el cuarto trimestre. Así que más adelante recibiréis información de nuestro equipo contable sobre la cuantía de los mismos.

También quiero recordar a todos que el seguro agrario sigue desempeñando un papel importante aquí, ya que ayuda a limitar el riesgo de pérdidas en las explotaciones, especialmente dado su sólido historial de producción. Si pudiéramos tener un año excepcional y luego surgir algunos problemas, el seguro siempre nos protege de las grandes caídas.

Nuestro objetivo sigue siendo, con el tiempo, volver a las estructuras de arrendamiento más tradicionales con un alquiler base fijo en estas explotaciones que actualmente gestionamos de forma compartida. Sin embargo, el momento para hacerlo dependerá de varios factores, tales como la producción agrícola, los precios, los tipos de interés, los costes de los insumos y, lo más importante, la disponibilidad de agua; estamos encontrando algunos problemas por ahí con la disponibilidad de agua.

De cara al futuro, tenemos 6 contratos de arrendamiento programados para expirar en los próximos 6 meses. En total, estos arrendamientos representan aproximadamente el 3,5% de nuestros ingresos por arrendamiento para el año que finaliza en 2026. Actualmente estamos manteniendo conversaciones tanto con inquilinos actuales como con potenciales que nos permitirán renovar cada uno de los contratos antes de su vencimiento.

También estamos explorando diversas oportunidades de ingresos alternativas, incluyendo el arrendamiento de derechos de agua. Tenemos explotaciones agrícolas que disponen de agua y podemos arrendarla. Además, tras los programas y algunos de los proyectos solares de los que se ha hablado con 4 de nuestros arrendatarios, hemos recibido algunos pagos de alquiler en efectivo de un par de ellos durante el trimestre. No obstante, los mantendremos en situación de no devengo hasta que observemos un patrón constante de pagos puntuales.

Pararemos aquí y le cederemos la palabra a nuestro Vicepresidente Ejecutivo, Bill Reiman. Él se encuentra en California. ¿Es ahí donde estás hoy, Bill?

Sí. De hecho, hoy estoy en Idaho, David. Gracias. Como ha dicho David, el segundo trimestre se caracteriza realmente por una demanda muy fuerte en los mercados de la almendra y el pistacho. Hemos visto aumentos de precios casi semanales en las almendras y repuntes muy fuertes en los precios de los productores de pistachos. También informamos el trimestre pasado sobre la bonificación por comercialización anticipada que se anunció en febrero. La recibimos en abril. Así que sí, y también leí ayer mismo que estos son los precios de la almendra más fuertes que hemos tenido en 10 años. No he realizado esa investigación yo mismo, pero esas tendencias son realmente buenas.

Esta tendencia al alza en los precios de los cultivos, sumada a un trimestre que ha sido prácticamente sin incidentes en lo que respecta al clima y las condiciones de cultivo, ha permitido que nuestras proyecciones presupuestarias se mantengan en camino para superar el año agrícola 2025 y avancen con muy buen ritmo para 2026.

Nuestro principal procesador de pistachos ha anunciado recientemente un precio final previsto para la cosecha de 2025 de al menos $2.70 la libra por split in-shell, lo cual es ciertamente superior a lo que hemos proyectado en todo el año. También han anunciado un precio inicial para 2026 de $2.50 la libra por split in-shell, lo que supone un 2/3 más que el del año pasado. Por tanto, se trata de incrementos de precios significativos que tendrán un gran impacto en todas nuestras propiedades bajo acuerdos de arrendamiento modificados, en aquellas que operamos directamente e incluso en nuestros acuerdos de arrendamiento de participación en la cosecha.

Comenzamos la sacudida de las almendras el 28 de julio. Por tanto, la temporada de cosecha ya está aquí. La cosecha de almendras en nuestras propiedades parece ligeramente superior a la del año pasado. Así que esperamos rendimientos de al menos los mismos, quizá un poco mejores. Los informes en todo el estado indican que los rendimientos en general son ligeramente inferiores, lo que es uno de los factores que respalda estas subidas de precios.

El pistacho se está pidiendo en todas partes, con una producción extremadamente ligera, tal como informamos el trimestre pasado. Creemos que el sector en su conjunto fue un poco excesivamente optimista al principio, pero nosotros estábamos proyectando una cosecha mucho menor que la de muchos de nuestros vecinos. Sin embargo, en los últimos 30 días aproximadamente, esa realidad se ha asentado. Y eso, a su vez, ha provocado que los compradores aumenten sus ofertas para la nueva cosecha a niveles que están muy por encima de los del año pasado.

Los gastos de los cultivos siguen ajustándose a nuestros presupuestos originales. Se ha debatido mucho en los círculos de marketing sobre cómo gestionar un año tan bajo sin poner en peligro lo que probablemente será un año de producción muy fuerte en 2027. Consideramos que nuestros procesadores están posicionados en la industria para mantener los precios de modo que 2027 sea como 2025, incluso si tenemos un rendimiento de cosecha extraordinario.

El mercado de la uva para vino realmente no ha cambiado mucho. La cosecha de 2026 es temprana y la vendimia ya ha comenzado en todo el Oeste. Por tanto, esperamos que la cosecha de 26 sea menor, y no solo debido a las eliminaciones de viñedos, sino simplemente porque la cosecha parece escasa. Es una señal alentadora, y si la combinamos con el hecho de que los inventarios de vino a granel finalmente se están acercando a niveles manejables, esperamos ver una mejor demanda para la nueva cosecha este año y en las próximas temporadas. Así que es posible que finalmente estemos en un punto en el que la industria esté dejando atrás la situación de sobreoferta.

En los mercados inmobiliarios, como comentamos el trimestre pasado, creemos que en el oeste de EE. UU. la mayoría de los mercados inmobiliarios han tocado fondo y están empezando a fortalecerse de nuevo, observándose una fuerte divergencia en las valoraciones en torno al coste y la disponibilidad del agua. Por tanto, las propiedades con un buen potencial de flujo de caja también están recibiendo una gran atención. Los valores en la costa de California se mantienen estables con un inventario superior a lo normal. El Pacífico Noroeste está estable, con propiedades realmente buenas que se transaccionan con rapidez. Diría que los valores y los alquileres están estables.

Los tipos de interés estables, combinados con los precios rentables de las cosechas y los frutos secos, están dando lugar a una ligera mayor actividad crediticia. Estamos viendo que los agricultores obtienen líneas de crédito con un poco más de facilidad; parece que estos bancos tienen dinero para prestar. Existe una vía clara para cubrir los pagos de la deuda, por lo que se pueden cerrar acuerdos de financiación.

Y terminaré mi intervención con el tema del agua. El invierno fue un poco decepcionante, especialmente desde la perspectiva del manto de nieve, y las asignaciones federales de agua fueron realmente decepcionantes. Ayer recibimos un incremento adicional del 3% en la asignación, lo que no parece mucho, pero ayuda no solo a liberar un poco de agua, sino también a reducir los precios en algunos de los acuerdos de agua que tenemos vigentes. Estamos encontrando oportunidades de compra decentes, pero seguimos siendo diligentes y conservadores con aquello que perseguimos. Nuestro objetivo es adquirir agua únicamente a un precio que encaje en la rentabilidad de un cultivo concreto en una zona determinada.

Si observan el pronóstico a largo plazo, el pronóstico meteorológico, creo que todo el mundo lo ve en los periódicos y en internet, se aproxima una situación de El Niño muy fuerte este invierno. Por lo tanto, nos estamos preparando para una situación de abundancia de agua para el próximo invierno. Así que debería haber algunas oportunidades realmente buenas para la adquisición de agua y, más allá de las simples adquisiciones, estamos vigilando los caudales de inundación, es decir, estar preparados para captar el exceso de agua durante los periodos de tormentas.

Por tanto, el equipo sigue evaluando todas estas oportunidades y el objetivo sigue siendo reforzar la seguridad hídrica general de la cartera, tanto mediante la compra estratégica de agua a largo y corto plazo, como mediante la inversión continua en infraestructura de suministro y almacenamiento de agua, además de identificar oportunidades para crear sinergias en todos nuestros activos agrícolas. Eso es todo por mi parte, y cedo la palabra a nuestro CFO, Lewis Parrish.

Muy bien. Gracias, Bill. Buenos días a todos. Comenzaré con una breve actualización sobre la actividad de financiación reciente. No obtuvimos nuevos préstamos ni reembolsamos ningún préstamo durante el trimestre. Sin embargo, tras el cierre del trimestre, reembolsamos un préstamo hipotecario de $3 million en relación con la venta de la propiedad que David mencionó anteriormente. Además, durante el trimestre, añadimos varias propiedades libres de cargas a ciertas líneas de crédito, tanto existentes como nuevas, lo que aumentó nuestro capital disponible de inmediato en unos $50 million aproximadamente.

Emitimos aproximadamente $14 millones de acciones ordinarias bajo el programa ATM a principios del trimestre con un coste de capital medio de alrededor del 5.5%. Esos fondos se utilizaron para reembolsar nuestra línea de crédito y financiar la recompra de acciones preferentes. No hemos emitido acciones adicionales desde abril, dado el comportamiento de la cotización de la acción. Además, desde el 1 de abril, hemos recomprado $13 millones de acciones preferentes con un rendimiento de recompra medio del 7.2%, lo que ha resultado en una ganancia total de aproximadamente $1.1 millones durante ese periodo.

Pasando a nuestros resultados operativos. Durante el segundo trimestre, informamos de una pérdida neta de aproximadamente $8.5 millones y una pérdida neta para los accionistas comunes de $13.5 millones, o $0.32 por acción. El FFO ajustado para el segundo trimestre fue de -$1.6 millones, o -$0.04 por acción, en comparación con los -$3.5 millones, o -$0.10 por acción, del mismo trimestre del año pasado. La mejora en el AFFO se debió principalmente a mayores ingresos de caja operativos y menores costes de intereses, compensados parcialmente por mayores gastos operativos de las propiedades.

Los alquileres en efectivo de base fija interanuales aumentaron aproximadamente $900,000, impulsados por los alquileres cobrados a ciertos inquilinos que permanecen en estado de no devengo, así como por los contratos de arrendamiento ejecutados durante el último año. Estos incrementos se vieron parcialmente compensados por la pérdida de ingresos de las explotaciones agrícolas vendidas durante el último año. Los alquileres de participación aumentaron ligeramente, debido principalmente a los mayores precios de la almendra para la cosecha de 2025. Las operaciones agrícolas directas generaron un beneficio neto de aproximadamente $590,000 durante el trimestre, impulsadas principalmente por la cosecha y venta de una cosecha de naranjas en una explotación de Florida tras la rescisión anticipada del contrato de un inquilino anterior, así como por los mayores precios de la almendra.

En cuanto a los gastos, nuestros gastos operativos de efectivo recurrentes aumentaron aproximadamente 560.000 $. El total de las comisiones a partes vinculadas aumentó principalmente debido a una mayor comisión de administración, y el incremento en los gastos operativos de las propiedades fue impulsado en gran medida por mayores honorarios profesionales asociados a la protección de los derechos de agua en ciertas granjas de California, así como por costes adicionales relacionados con propiedades que estaban vacantes, operadas directamente o en situación de no devengo. Los gastos de G&A aumentaron principalmente debido a mayores gastos relacionados con acciones y al incremento de los honorarios profesionales.

Y, por último, los flujos de efectivo de las actividades de explotación aumentaron, debido principalmente a un mayor cobro de efectivo procedente de las tasas de participación y de la venta de cosechas, una disminución en las asignaciones de efectivo pagadas a ciertos arrendatarios y menores pagos de intereses. Pasando ahora al tema de la liquidez.

Actualmente disponemos de unos 125 millones de dólares de capital inmediatamente disponible, y también contamos con unos 110 millones de dólares en propiedades no pignoradas que podrían utilizarse como garantía adicional. Más del 95% de nuestros préstamos están actualmente a tipos fijos, con un tipo de interés medio ponderado del 3,45% asegurado durante una media de otros 2,3 años.

Al observar los próximos vencimientos de deuda, tenemos aproximadamente $33 millones de préstamos que vencen en los próximos 12 meses. Dado el valor de las garantías subyacentes, no anticipamos ningún problema para refinanciar estos préstamos en caso de que decidamos hacerlo. Además, tuvimos $17 millones de pagos programados de amortización de principal durante ese periodo, lo que representa menos del 4% de nuestra deuda total pendiente.

También tenemos unos 148 millones de dólares en préstamos con tipos de interés fijos que están programados para renovarse durante el próximo año, aunque los préstamos en sí no vencen. Esto incluye unos 130 millones de dólares en préstamos bajo nuestra facilidad de MetLife que están programados para una nueva fijación de precios en enero de 2027. Estamos evaluando activamente todas nuestras opciones con respecto a estos préstamos antes de las renovaciones programadas.

Por último, en relación con los repartos habituales de julio, hemos declarado un dividendo mensual de $0.0467 por acción para el tercer trimestre de 2026, manteniendo el dividendo sin cambios. Con el precio actual de la acción de $8.21, la rentabilidad anualizada es del 6.8%, lo que se sitúa muy por encima de la media del sector REIT. Con esto, le cedo la palabra de nuevo a David.

Muchas gracias, Lewis. En términos generales, la demanda de tierras agrícolas de primera calidad para el cultivo de bayas y hortalizas se mantiene estable en la mayoría de las regiones, especialmente a lo largo de la costa de California. También estamos empezando a ver algunos signos de mejora en ciertos cultivos permanentes, tanto en los precios como en la economía general que rodea a dichos cultivos. Por lo tanto, tenemos la esperanza de que lo peor ya haya pasado y haya quedado atrás, pero aún es demasiado pronto para decir que estamos completamente fuera de peligro.

Para concluir, a largo plazo, esperamos que la inflación, especialmente en los sectores alimentarios en los que operamos, continúe aumentando, y prevemos que el valor de las tierras agrícolas subyacentes aumente con el tiempo como consecuencia de ello. Esperamos que esto sea especialmente cierto en lo que respecta a los alimentos saludables, como las frutas y verduras frescas y los frutos secos, a medida que continúan creciendo las tendencias a largo plazo hacia hábitos alimenticios más saludables. Ahora abriré el turno de preguntas. Operador, ¿podría intervenir y dirigirnos, por favor?