Por supuesto. Y como recordatorio, les pedimos que, por favor, se limiten a una pregunta y a una pregunta de seguimiento. Nuestra primera pregunta es de Todd Thomas, de KeyBanc. Adelante con su pregunta.

Sí. La contribución de la eliminación de esos activos es bastante modesta; es de solo 3 puntos básicos. Piénsenlo: ese fondo tenía un 98% de ocupación. Sin embargo, tenía varios espacios en los que se estaban empezando a cobrar rentas. Por lo tanto, en este periodo concreto, no resultaron dilutivos para el mismo establecimiento.

Pero en general, cabe recordar que estos activos tienen, ya saben, un ABR de $18. Crecen más despacio y tienen una mayor concentración en la lista de seguimiento. Por lo tanto, a largo plazo, serían un elemento de detracción para el mismo establecimiento. Sin embargo, para el presente ejercicio, solo supusieron una pequeña contribución. De nuevo, apenas 3 puntos básicos.

Sí, sí, a medida que nos acerquemos a 2027, verán que los intereses capitalizados relacionados con ese proyecto aumentarán. Por lo tanto, verán algunos intereses capitalizados. Gracias.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Andrew Reale, de Bank of America. Adelante con su pregunta.

Escuchen, nuestra prioridad fue la desinversión. Tuvimos la posición más grande en el segundo trimestre. Y toma tiempo destinar esos fondos a nuevos usos. Por lo tanto, a lo largo de los próximos 6 meses, haremos todo lo posible.

Y tenemos otros 110 millones de dólares para comprar. Tenemos que vender otros 225 millones de dólares y todo eso, al tener en cuenta el factor temporal, supone una dilución de 2 céntimos de cara a 2026.

¿Diferencial de la tasa de capitalización? ¿A qué se refiere exactamente? Adelante. Lo siento. ¿Puede repetirlo?

Sí. Sí. Creo que, como hemos dicho, obviamente no hemos contado con detalles específicos para cada operación individual. El proyecto Elevate, en términos de vender el crecimiento más bajo en acuerdos de formato más grande, ha estado en el rango de los 7 millones bajos a medios, mientras que las adquisiciones han estado más cerca del rango de los 6 millones bajos.

Pero en realidad nos fijamos más en la TIR sin apalancamiento, ya que hay muchos elementos variables en estas operaciones. Así que seguimos obteniendo entre un 8% y un 9%. Ya sabe, ese es nuestro objetivo en términos de TIR sin apalancamiento. Muy útil. Gracias.

Gracias. Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman, de Wells Fargo. Adelante con su pregunta.

Claro. Claro. Jamie, creo que sabes que, obviamente, hemos sido muy diligentes en la forma en que hemos ido liberando la cartera. Ya hemos hablado en el pasado sobre qué nos llevó a esas tasas de arrendamiento más bajas en comparación con nuestro grupo de pares, volviendo a la era del COVID. Y ahora, obviamente, nos estamos acercando mucho a donde estábamos. De hecho, las tiendas pequeñas están básicamente en ese nivel. Y estamos unos par de cientos de puntos básicos por debajo de nuestro máximo histórico en el porcentaje de arrendamiento ancla.

Creo que, lo que es más importante, es la composición de esos inquilinos en la que nos estamos centrando, y creo que ese es el objetivo principal de este ejercicio de elevate. Espero que se tomen un momento para estudiar nuestra lista de los 25 principales inquilinos, y particularmente nuestra de los 15 principales, y la comparen con cómo era en el pasado; ha cambiado significativamente, para mejor. Por tanto, me siento muy satisfecho de que hayamos hecho lo que teníamos que hacer en ese sentido, y ahora estamos muy centrados simplemente en ejecutar la plataforma de arrendamiento. La demanda sigue siendo fuerte. La oferta es baja. Y nuestra cartera es mejor. Así que es una oportunidad real para impulsar eso.

No. Creo que, como mencionó Heath en sus comentarios preparados, y yo también lo hice, creo que la parte más pesada del trabajo ya está hecha. Habrá más actividad transaccional en la segunda mitad de 2026, lo cual se trata más bien de aprovechar algunas pérdidas fiscales y realizar algunas 401k. Pero en cuanto a la composición de la cartera que tenemos hoy, nos sentimos muy bien al respecto. Así que, al avanzar hacia 2027, creo que volveremos al patrón histórico de realizar un puñado de ventas y compras por año. Las operaciones a gran escala prácticamente ya se han completado. Y, de nuevo, por eso hablamos de la composición de nuestra lista de principales inquilinos y de cómo ha cambiado tanto.

Creo que el verdadero problema con ese tipo de dilución, por así decirlo, es el hecho de que disponemos de 240 millones de dólares en efectivo que no hemos desplegado. No sabemos cómo se utilizarán. Vamos a ser oportunistas en cuanto a qué es lo que nos ofrece el mayor rendimiento. Como él ha dicho en sus comentarios, podría tratarse de adquisiciones, podría ser recompras de acciones; hay múltiples cosas que podríamos hacer. Podría ser una reducción del apalancamiento, dependiendo de cómo percibamos el entorno. Incluso, ahora mismo, al acercarnos al final del año, es probable que estemos por debajo de 5. Así que estamos en una posición realmente buena, pero no buscamos continuar con ningún tipo de dilución mediante ventas durante los años restantes. Dicho esto, hemos vendido más de 1.000 millones de dólares y básicamente nos hemos mantenido estables, lo cual es algo increíble. Así que seguiremos construyendo a partir de ahí. Muy bien. Gracias.

Gracias. Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Floris van Dijkum, de Ladenburg Thalmann. Adelante con su pregunta, por favor.

Hola, gracias. Me encanta que su velocidad de crucero siga aumentando gradualmente. Mencionaron algo sobre los $225 million de ventas adicionales de activos no estratégicos. Tal vez podrían comentar si se trata más de activos de centros comerciales (power centers); también creo que todavía tienen 2 grandes parcelas de terreno que, como saben, actualmente generan 0. ¿Existe la posibilidad de que se vendan?

¿Podría darnos una actualización y, potencialmente, comentar algo sobre sus ingresos por cánones de arrendamiento de suelo, así como su posibilidad de ser considerados para una posible desinversión en el futuro?

Claro. Bueno, en cuanto a las ventas restantes, deben esperar que sean similares a lo que hemos estado vendiendo; es esencialmente solo actividad no principal. Obviamente, mencionamos que existen algunas oportunidades de compensación de pérdidas fiscales, lo que indicaría, ya saben, que la propiedad va a generar una pérdida. Así que creo que es similar. Cada operación es un poco diferente en tamaño, pero similar a lo que hemos estado vendiendo en términos de terrenos, lo cual no está contemplado en esa cifra.

Pero, como hemos comentado anteriormente, siempre buscamos maximizar el valor de cualquier tipo de parcela de terreno, y estamos trabajando en un par de oportunidades al respecto.

En cuanto a los arrendamientos de suelo que ha mencionado, quiero reiterar que en esa cifra no hay nada que represente arrendamientos de suelo. Siempre lo estamos teniendo en cuenta. Creo que representan aproximadamente el 10% de nuestros ingresos; es una cifra bastante sustancial, ¿sabe? Por tanto, siempre existe la posibilidad de utilizarlo como capital rentable. Pero, en este momento, no está contemplado en esos más de $200 millones de ventas futuras. Heath, ¿quieres añadir algo al respecto?

Creo que lo ha clavado.

De acuerdo. Y si me permite una pregunta de seguimiento sobre el frente de las adquisiciones: sé que durante el último trimestre hubo una serie de activos de mayor tamaño, de tipo uso mixto y de tipo legacy 1 en el mercado. ¿Cuál es su apetito para realizar transacciones adicionales y cuál sería el potencial de mejora de su socio en caso de que decidieran utilizarlo en su estructura de JV?

Claro. Como saben, nuestro apetito sigue siendo saludable, pero esto se combina con un proceso de suscripción muy riguroso. Y, como saben, el mercado es agresivo, pero cuando surge la oportunidad de un activo de tipo generacional, eso es lo que ocurre. Somos plenamente conscientes de las propiedades que hay en el mercado. Estamos siempre activos.

Saben, nos encantaría añadir, ya saben, otros activos de muy, muy alta calidad como Legacy West, Southlake, Legacy East y 1 Loudoun. Downtown Crown, solo algunos por ejemplo. Ya saben, siempre estamos buscando ampliar esa cartera.

En cuanto al socio al que se refiere, tenemos una excelente relación. También están muy interesados en ampliar esa cartera. Sin embargo, compartimos la misma mentalidad en cuanto a la diligencia con la que realizamos la suscripción de riesgos. Gracias, John.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Michael Mueller, de JPMorgan. Puede formular su pregunta.

¿Sobre una base GAAP? Quiero decir, no solemos dar la cifra GAAP. Pero, hablando en general, probablemente sea un 10% adicional sobre una base GAAP, hablando en general.

Es decir, si observa lo que hemos estado haciendo en nuestra cartera de small caps, ¿verdad?, es decir, es un crecimiento del 34%. Así que diría que un 10% es una diferencia bastante razonable en la ampliación del diferencial. Entendido. Gracias.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Paulina Alejandra Rojas-Schmidt, de Green Street. Adelante con su pregunta, por favor.

Hola, Paulina. Sabes, desde mi perspectiva, creo que definitivamente estamos en un entorno más favorable para los minoristas. Y creo que esto no ha sido más que una larga fase de recuperación desde el COVID. Algo de lo que hemos hablado mucho en términos de cómo el sector minorista reconstruyó sus empresas y se volvió mucho más sólido desde la perspectiva del balance.

Pero, obviamente, ya saben, en este negocio, en mi opinión personal, siempre habrá periodos de tiempo en los que factores externos creen una situación que ejerza una mayor presión sobre un minorista. Y también hay periodos de tiempo en los que los propios minoristas ejercen presión sobre sus propios modelos de negocio, ya sea por presión operativa o en su balance.

Es una excelente pregunta, porque es precisamente parte de la razón por la que estamos llevando a cabo lo que estamos haciendo en el proyecto Elevate, el cual, como sabemos, es algo distinto a lo que quizás están haciendo otros. Creo que nuestro objetivo interno es que, no creemos que esperar sea una buena estrategia. Queremos tomar medidas intensas para crear una cartera que sea independiente y que resista cualquiera de esos escenarios.

Así que creo que sí, estamos en un entorno mucho mejor. Sí, hay una oferta muy baja y la mayoría de nuestros minoristas han reconstruido sus negocios con buenas plataformas y balances sólidos. Pero, ya sabe, no queremos depender de eso. Y esa es una parte muy importante de lo que hemos estado haciendo.

Y, Paulina, añadiría una cosa sobre lo que mencionó John acerca de la evolución del minorista: cómo han sido mucho más eficientes trabajando los márgenes, la rentabilidad, etcétera.

Pero hemos estado haciendo un trabajo mucho mejor dedicando tiempo a estos minoristas para entender cómo será su próxima evolución de tiendas y cómo podemos ayudarles. Y después, entender si eso es diferente a lo que tenemos en nuestra cartera para poder, básicamente, eliminar potencialmente algunas de esas tiendas. Por tanto, el conocimiento por nuestra parte del negocio ha sido igualmente importante, Paulina, para observar eso.

Añadiré una cosa más.

Así que no se trata solo de intentar concentrar nuestro ABR y a los minoristas fuertes durante una buena parte del ciclo. La otra cara de la moneda es asegurarnos de no llenar esos espacios con inquilinos que, más adelante, presenten una solvencia crediticia igualmente sospechosa.

Así que es— primero, ¿podemos deshacernos de algunos activos y situar nuestra exposición en el lugar adecuado? Y segundo, seamos sumamente disciplinados en la suscripción de riesgos al entrar. Y asegurarnos de que nos tomamos nuestro tiempo y que estamos logrando el mejor balance y el mejor uso en nuestro sector. Gracias.

Heath, ¿quieres empezar tú con eso? Sí. Solo Paulina, sí, creo que el perfil de rentabilidad de ambos es bastante similar. Obviamente, estamos ante alimentación de altísima calidad en un MSA bueno. Y estamos ante estilo de vida de altísima calidad en un MSA bueno.

Esos cap rates que hemos visto han convergido recientemente. Particularmente, se ha visto una compresión tremenda en lifestyle. Probablemente durante el último año, no sé exactamente cuánto, a medida que ese tipo de producto se ha vuelto muy popular. No es de extrañar; creo que fuimos parte de la razón por la que se volvió tan popular con Legacy West, lo que permitió a la gente realizar un proceso de descubrimiento de precios.

Así que, de nuevo, creo que sus rendimientos iniciales son bastante similares. Y, por supuesto, nuestros umbrales de rentabilidad son los mismos. Buscamos algo entre un 8% y un 9% de rentabilidad sin apalancamiento, basándonos en la calidad del activo, la ubicación, etcétera. Así que, sí, se están comportando de forma bastante similar en los mercados transaccionales en este momento.

Creo que, Paulina, lo que añadiría es que tienes razón. Esos son, ahora mismo, nuestros lugares preferidos para invertir capital. Y, como él ha dicho, las características de rentabilidad son similares. Obviamente, existen muchas diferencias en la parte operativa del negocio en ambos casos. Y, ya sabes, creo que es importante tener la capacidad de operar activos de la magnitud de, como he dicho, de un Legacy West o un Southlake. Operar esos activos es bastante diferente a gestionar un centro comercial de barrio anclado por un supermercado.

Además, los perfiles de crecimiento de alquiler implícitos son distintos. Existe la oportunidad de prolongar ese crecimiento en los centros de uso mixto de tipo lifestyle. Y en los centros de barrio más pequeños, estamos haciendo todo lo posible para situarlos por encima de una velocidad de crucero de 165 puntos básicos. Así que es interesante; son similares, pero a la vez son diferentes. Y, de nuevo, creo que la fortaleza operativa que requiere la gestión de un centro lifestyle de muy alta calidad es distinta. Por ello, creo que es importante que el mercado lo comprenda. Gracias.

Gracias. Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler. Adelante con su pregunta.

Sí, es una excelente pregunta, Alexander. Y, de nuevo, tienes razón en que llevamos trabajando en esto durante los últimos 2 años. Pero, como hemos dicho en la llamada, nos estamos acercando al final de ese proceso. Creo que hemos estado avanzando; hay que analizar esto desde una perspectiva macro y una micro, ¿verdad? Creo que te refieres a la micro, que es el hecho de que cada activo individual tenga una posible vacante, cuál es el potencial de revalorización y qué posibilidades tiene de ofrecernos mejores rentabilidades con el tiempo.

Pero también es, como mencionamos, ya saben, a medida que nos centramos en esto y analizamos lo que considerábamos el riesgo de ocupación futura, no se trataba realmente solo del alquiler. También se trataba del capital, ¿verdad? Y en la medida en que... por eso dijimos en las declaraciones preparadas que esto era una especie de ejercicio de doble vertiente, en el sentido de que esto representa una potencial interrupción futura de los beneficios y, a su vez, una especie de reclamación latente sobre nuestro capital, ¿de acuerdo?

Así que coincido con usted en que el mercado es mejor. El entorno minorista es mejor. Pero queríamos posicionarnos con una cartera a lo largo de los próximos más de 5 años, no de los próximos más de 5 trimestres. Por lo tanto, creo que esa es la decisión que tomamos y que hemos venido tomando.

Y creo que es un reflejo de ello cuando se analiza, por ejemplo, si solo observamos los últimos 5 trimestres, a medida que esta actividad se ha ido produciendo; creo que, de memoria, si observan nuestras rentas de renovación, creo que promedian unos $28, nuestras rentas de renovación sin opción. Y luego, si observan nuestras rentas nuevas, promedian $30, y eso es sobre un contexto de un promedio de cartera de $23. Así que todo lo que estamos haciendo está mejorando, y nuestro crecimiento va a mejorar. Así que les concederé que es, ya saben, un cierto movimiento de corto plazo para obtener un beneficio a largo plazo. Pero nos sentimos muy seguros de ese beneficio a largo plazo.

Sabe, creo que se trata más bien de lo segundo. Creo que se trata más de que pensamos que podemos colocar ese capital en un entorno de crecimiento con menor riesgo, ya sabe, sobre una base ajustada al riesgo. Pero también hay situaciones individuales en las que el mercado ha cambiado. Y, ya sabe, eso es algo de lo que tenemos que ir un paso por delante.

Creo que lo que quería decir es que la esperanza no es una gran estrategia. Creo que cuando las cosas van bien, a la gente le gusta dejarse llevar y decir: "oh, todo va de maravilla". Pero hay que pensar a largo plazo. Y, ya saben, llevamos haciendo esto mucho tiempo. Hemos pasado por muchos ciclos diferentes. ¿Saben? Y hemos pasado por los peores ciclos. Así que lo que estamos diciendo es que nuestra cartera será capaz de resistir esos ciclos y crecer a través de ellos.

Así que creo que eso es todo, Alexander. Es simplemente cuestión de intentar pensar a futuro. Y sé que el mercado ejerce, ya sabes, una presión intensa por centrarse en el corto plazo, y lo entiendo. Todos vivimos en ese entorno. Pero estamos intentando tomar decisiones que darán dividendos para todos, literalmente, durante mucho tiempo. Gracias.

Gracias. Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Connor Mitchell, de UBS. Adelante con su pregunta.

Quiero decir, me disgusta tener que decirlo. Son todos ellos. Y creo que partimos de la idea de que nuestro objetivo es tener la cartera de mayor calidad con una tasa de crecimiento implícita que supere, ya sabe, a nuestra competencia. Ese es nuestro objetivo. Y como saben, habiendo aumentado nuestra tasa de crecimiento implícita en 50 puntos básicos en 2 años, creo que eso es correcto. ¿O es hoy? 30. 30. Demasiados puntos básicos en mi cabeza. 30 puntos básicos en 2 años. Sabe, creo que eso es difícil de lograr en una cartera de nuestra magnitud. Y, bueno, partimos de ahí.

Pero entonces se convierte en un ejercicio sobre la calidad del arrendamiento, la durabilidad de ese flujo de caja y el capital asociado a la propiedad de los mismos. Es decir, a todo el mundo le gusta hablar de los diferenciales de alquiler, pero, ya saben, el capital es una parte muy importante de eso cuando se analizan los nuevos diferenciales de alquiler. Por lo tanto, lo que intentamos decir es que queremos tener la cartera que genere el flujo de caja ajustado al riesgo más sólido. Así que se trata de todo ello. No quiero ser pretencioso con esto; no clasificaría ninguno de ellos por encima de otro. Pero, al fin y al cabo, lo que intentamos es elevar esa tasa de crecimiento hasta el 2%. Esa es nuestra tasa de crecimiento implícita; ese es nuestro objetivo.

Lo que tengo que decir es lo siguiente, escuchen. Soy miembro. Determinar el fondo de disposición es, en gran medida, un ejercicio de puntuación. Y algunos de los aspectos que estamos analizando son los que ustedes mencionan. ¿Cómo es el crecimiento? Ya saben, ¿cuántos inquilinos tenemos en la lista de seguimiento? ¿Es un mercado que nos gusta o no? Todas estas cosas, ya saben, las metemos en una batidora y luego las clasificamos y decimos: "Vale, esta parece ser la parte de la cartera que más nos conviene para realizar transacciones". ¿Está lista para venderse? ¿Es un activo vendible en este momento? Así que esas son las cosas que se tienen en cuenta.

Pero, para retomar el punto de John, el objetivo principal aquí era asegurar que vamos a impulsar nuestro crecimiento para que esa acumulación de crecimiento integrado siga mejorando con el tiempo, y para asegurarnos de que no sufriremos baches en los beneficios debido a problemas con los inquilinos de la lista de seguimiento.

Sí. También me gustaría retomar lo que dijo Tom anteriormente. Es decir, ¿qué comentarios estamos recibiendo de nuestros clientes, de nuestros arrendatarios? ¿Y en qué posición se encuentran para crecer? Y, como dijo Tom, estamos hablando con ellos con bastante antelación a la toma de estas decisiones.

Y, ya sabe, es posible que en un par de reuniones aprendamos cosas de dos o tres inquilinos que nos hagan decir: ¿sabe qué? Quizá las perspectivas a largo plazo para esa propiedad no sean tan buenas como pensábamos.

Sí. Quiero decir, esa ligera desaceleración, llamémosla estabilidad, hacia la segunda mitad del año se debe simplemente a que superamos las expectativas en la primera parte del año. Por lo tanto, no ocurrió nada en la segunda mitad que no esperáramos.

Pero, de nuevo, lo fantástico de la sobreperformance del primer semestre es que fue realmente orgánica. Se debió a productos básicos, a una mejor retención, a una mejor recuperación neta y a un mejor exceso de cobro. Estábamos funcionando a pleno rendimiento en toda la cartera, lo que nos permitió registrar esa cifra del 3.7%.

Dije a principios de año que pensábamos que el ritmo se moderaría en la primera mitad del año para acelerarse en la segunda. Sin embargo, nos fue realmente bien en la primera mitad y vamos a mantener ese impulso en la segunda mitad. Sí. Una ligera desaceleración. Gracias. Se agradece.

Gracias. Gracias. Gracias. Con esto concluye la sesión de preguntas y respuestas del programa de hoy. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a John A. Kite, CEO, para cualquier comentario adicional.

Nuevamente, solo quiero agradecer a todos por dedicarnos su tiempo hoy; realmente agradecemos su interés en la compañía. Espero volver a verles pronto.

Gracias, señoras y señores, por su participación en la conferencia de hoy. Con esto damos por concluido el programa. Ya pueden desconectarse. Que tengan un buen día.