[Instrucciones del operador] Su primera pregunta proviene de la línea de Michael Goldsmith con UBS.

Claro, Connor. Encantado de responder a eso. Así que sí, quiero decir, estamos muy entusiasmados con la ejecución hasta ahora, tal como comentamos a principios de año. El reciclaje de capital acretivo es realmente crítico para mejorar el perfil de crecimiento de la cartera. Por lo tanto, vender algunos de esos Costco a tipos de capital (cap rates) súper agresivos y reinvertir eso en activos anclados en supermercados con un perfil de crecimiento significativamente mayor fue una excelente operación.

Creo que la conversión sobre la creación de valor de nuestra primera cristalización de multifamily fue un paso importante, y prevemos que veremos más de eso. Como mencioné, el Witmer es el próximo proyecto de multifamily que anticipamos cerrar. Aunque no hemos identificado un plazo definitivo, creemos que también ocurrirá este año.

Con esto, nos sentimos muy seguros respecto a algunas de las fuentes de futuras adquisiciones en las que hemos estado trabajando. Obviamente, las desinversiones se han concentrado en la primera mitad de este año, pero prevemos que la actividad en el lado de las adquisiciones seguirá creciendo en la segunda mitad, y tenemos un par de proyectos que nos entusiasman y en los que estamos trabajando.

Por lo tanto, el programa de inversión estructurada sigue siendo una fuente de oportunidades. Y no solo estamos entusiasmados con los rendimientos que hemos logrado dentro de dicho programa, sino que también creemos que la calidad de los activos dentro de esa cartera ha seguido mejorando. Y con la tercera adquisición de ese programa llevándose a cabo con uno de esos activos con anclaje en supermercado, creemos que las futuras adquisiciones de ese programa continuarán con una calidad que nos entusiasma mucho.

Y luego, por supuesto, seguimos teniendo una cantidad bastante sustancial de contratos de arrendamiento de suelo (ground leases) para desinvertir con tipos de capital (cap rates) bajos y perfiles de crecimiento bajos que seguiremos reciclando. Podemos ser bastante metódicos con el cronograma de ello. Como hemos comentado, la eficiencia fiscal y la conversión en intercambios 1031 seguirán siendo una parte importante de ese programa. Pero nos sentimos muy bien con la ejecución y creemos que podemos seguir reciclando desde los activos de menor crecimiento y menores tipos de capital hacia algunas adquisiciones que tendrán un perfil de crecimiento significativamente mejorado. Esto continuará durante la segunda mitad del año y luego, por supuesto, en el '27 y más allá.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Juan Sanabria con BMO Capital Markets.

Claro. Una vez más, elevamos el extremo inferior de la previsión, subiéndolo $0.02 respecto a lo que era, lo que nos sitúa en el extremo inferior en un crecimiento del 4%. El extremo superior de $1.84 representa un crecimiento del 4.5%. Por lo tanto, nos estamos acercando a ese nivel del 5% de crecimiento del que hemos estado hablando. Así que se están empezando a alcanzar esos niveles.

Como señalé, tenemos un cargo en el tercer trimestre del que somos conscientes. Se trata de aproximadamente 2/3 de $0.01 que tiene un impacto en ello. Y también está, una vez más, el cronograma de la actividad de transacciones de la que habla Ross. Por lo tanto, tenemos algunas de las desinversiones por delante de las adquisiciones.

La buena noticia es que la caja que mantenemos genera aproximadamente un 4%. Así que no es un 0 de ninguna manera. Pero, de nuevo, el despliegue de ese capital y el cronograma de ese tipo de movimientos influyen en la actividad de las previsiones generales que tenemos. Por lo tanto, nos sentimos muy bien respecto a hacia dónde nos dirigimos. Vamos a seguir haciendo todo lo posible para cumplir con lo establecido y, con suerte, intentar superarlo.

Su próxima pregunta nos la hace Mike Mueller, de JPMorgan.

Es una buena pregunta. Creo que lo mejor del programa y de la forma en que lo hemos estructurado es que disponemos de una opcionalidad óptima. Por ello, cuando desarrollamos estos proyectos o los estructuramos de diversas maneras, nos habéis visto autodesarrollarlos con un socio de una joint venture, aportar nuestros terrenos a una JV donde nuestra participación se estructura de forma similar al prep equity, lo que nos permite obtener una rentabilidad tanto durante la fase de desarrollo como mediante arrendamientos de suelo a largo plazo, o bien vendiendo el terreno en forma de derechos de planificación (entitlement) antes del desarrollo.

Por tanto, analizamos cada uno de estos proyectos mediante un árbol de decisión muy singular y determinamos cómo activarlo, cuál es la estrategia de salida y cuál es el cronograma para ello. Y realmente conservamos el derecho, en cada uno de estos casos, de controlar nuestra salida y controlar nuestro destino.

Por lo tanto, cuando se está en un mercado como el actual, donde somos capaces de vender el Milton con un cap del 4,9% así como algunos de nuestros otros activos multifamiliares que sabemos que se valorarían en este mercado con cap rates muy agresivos, es probable que estemos en una fase del ciclo de mercado en la que tenga sentido para nosotros monetizar y redistribuir.

Pero en la medida en que tengamos oportunidades con rendimientos más altos donde consideremos que tiene sentido poseerlas, ya sea a medio o incluso a largo plazo, tenemos la capacidad de hacerlo en el momento adecuado si nuestro coste de capital lo permite. Por lo tanto, lo vemos como una forma de moneda que podemos utilizar y seleccionar para cuando y si decidamos monetizar, pero lo haremos caso por caso.

Michael, creo que la clave también es la mejora del sector retail. Así que, cuando analizamos la creación de un entorno de uso mixto, vemos cómo se desarrolla la tesis en la que el retail genera primas en los apartamentos, pero los apartamentos también generan primas en el retail. Están creando ese entorno de campus que se potencia mutuamente.

Y, por lo tanto, los componentes que prevemos para el futuro de Kimco consisten realmente en desbloquear y potenciar el componente minorista. Y, como dijo Ross, tener una opcionalidad total en el lado de los apartamentos.

Por lo tanto, creemos que el programa sigue dando sus frutos, con 14,000 derechos. Obviamente, tenemos un conjunto de oportunidades escalonadas que seguimos activando, y seguimos viendo que hay mucho potencial sin explotar dentro de la cartera, y estamos entusiasmados con el futuro.

Sí. Solo añadiría que otra cosa a tener en cuenta sobre el programa es que lo estamos ejecutando de manera ligera en capital (capital-light), lo cual es muy, muy útil. No estamos sufriendo un impacto significativo en los beneficios por la construcción de estos activos en un periodo de 2 a 3 años. La estructura de capital preferente que hemos creado con los socios realmente nos ha permitido construir estos activos sin que supongan una carga para los beneficios.

Su próxima pregunta nos la hace Andrew Reale, de Bank of America.

Sí, es una buena pregunta, y es por eso que también queremos indicar cuál es la trayectoria del IRR de estas inversiones, ya que lo analizamos a través de varios enfoques diferentes. Claramente, el año 1 desde el punto de vista del AFFO es importante, pero ese diferencial, que va a estar en cualquier lugar entre 50 y 100 puntos básicos, es solo un factor.

Cuando pensamos en el CAGR, la trayectoria y la TIR de una tenencia de 10 años, es ahí donde estamos viendo la venta de los contratos de arrendamiento de suelo; el ejemplo que dimos de Costco es inferior al 6% y estamos rotando ese capital, incluyendo y factorizando todos los costes asociados a la explotación del centro comercial multiinquilino, para reinvertirlo en centros comerciales anclados por supermercados donde somos capaces de generar rentabilidades de entre el 8% alto y el 9% bajo.

Así que están viendo ese diferencial de entre 300 y 350 puntos básicos en la IRR, incluyendo los costes asociados al centro comercial multiinquilino. Por tanto, es definitivamente una buena operación para nosotros en cuanto a la trayectoria de crecimiento, incluso teniendo en cuenta la naturaleza de CapEx-light de los arrendamientos de suelo.

Su próxima pregunta nos la hace Jamie Feldman, de Wells Fargo.

Claro. Me encantaría empezar, y luego Dave, tú puedes añadir más detalles. Si observamos el crecimiento del tráfico, claramente sigue estando liderado por el segmento de los niveles de ingresos más altos, pero también sigue siendo positivo un 2% en el segmento de ingresos más bajos. Así que creo que la gente se está replegando si se encuentra en el segmento de menores ingresos.

Pero cuando se observa la cartera de Kimco, nos situamos en ese primer anillo suburbano de las principales áreas metropolitanas. Por lo tanto, nuestro público de consumo se orienta hacia el segmento medio y alto de los niveles de ingresos.

Y así, seguimos observando cómo se desempeñan nuestros inquilinos porque, obviamente, el tráfico es un indicador adelantado, pero no tenemos necesariamente visibilidad dentro de la tienda. Sin embargo, cuando se analiza el gasto con tarjeta de crédito, cuando se observa el rendimiento de nuestros minoristas y cómo presentan sus planes de operación de tienda y sus nuevos planes de crecimiento, queda muy claro que la base de tiendas está generando un crecimiento significativo para ellos. Y seguimos pensando que eso se reflejará en nuestras revisiones de cartera, en los acuerdos de plataforma y en las relaciones que mantenemos en todo el espectro minorista.

Sí. Solo para añadir un par de datos más. En el segmento de ingresos medios, estamos viendo un aumento del gasto de aproximadamente un 5,5%. En el segmento de ingresos bajos, sigue siendo de alrededor del 3,5%. Por lo tanto, se están observando incrementos en el lado del gasto.

Y complementando lo que decía Conor, nuestros centros comerciales atienden a todas las necesidades en todo el espectro de ingresos. Y dependiendo de en qué punto se encuentre su renta discrecional o del ciclo del mercado, la diversidad de nuestra base de inquilinos ayuda a cubrir eso. Usted seguirá yendo al supermercado, seguirá necesitando comer. Por lo tanto, depende realmente de lo que compre dentro de la tienda. Puede variar de mes a mes, de año tras año, dependiendo de su situación. Pero esa es nuestra intención. Nuestra intención es estar siempre ahí para usted cuando sea necesario.

Simplemente añadiría que el consumidor sigue siendo increíblemente resiliente, ¿verdad? Han lidiado con un entorno de tipos de interés más altos durante los últimos años. Han lidiado con precios del combustible más altos. Han lidiado con precios del huevo más altos durante todo este tiempo.

Y creo que lo que ha sido el salvavidas de todo esto es, si se mira dónde está el desempleo, que el desempleo se ha mantenido increíblemente bajo. La rotación de puestos de trabajo se ha mantenido increíblemente baja. Y, de nuevo, cuando estás sentado y te sientes cómodo sabiendo que tu cheque va a llegar, la gente sigue gastando. Así que seguimos vigilando eso. Estamos buscando cualquier grieta en ello, pero hasta ahora, todo bien.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Michael Griffin con Evercore ISI.

Sí. No, agradezco la pregunta. Así que cuando se observa el pipeline de SNO, obviamente, es la ocupación física la que, a medida que sigamos impulsando el arrendamiento y logremos seguir aumentando la ocupación física, si su ocupación económica se mantiene igual, ampliará el diferencial. Pero a medida que incorporemos inquilinos y los integremos en la componente de pago en efectivo y aumentemos la ocupación económica, esta debería comprimirse. Así que creo que ambas iniciativas están funcionando con muchísima fuerza en este momento. Por lo tanto, se podría observar un estado bastante estable durante la segunda mitad del año. Y si nuestros niveles de ocupación se mantienen altos y no hay quiebras ni problemas materiales en, por ejemplo, el '27, se podría empezar a ver esa compresión.

Pero creo que lo más importante es la conversión a flujo de caja y el mark-to-market que estamos viendo. Así que, incluso con la ampliación del spread que hemos tenido elevada, cuando uno mira el mark-to-market de los nuevos contratos de arrendamiento, obviamente, este trimestre fue un trimestre récord. Cuando miras el mark-to-market de los anchors en el rango histórico del 20% - 25% que estamos viendo, se aprecia el crecimiento real del flujo de caja. Por lo tanto, el hecho de que esté elevado es en realidad algo positivo porque muestra el flujo de caja futuro, pero es la conversión de lo antiguo a lo nuevo lo que más nos importa. Así que seguimos presionando en todos los frentes para simplemente aumentar ese flujo de caja.

Lo único que añadiría es que creo que todavía tenemos margen de mejora en cuanto a la ocupación. Si observamos nuestra ocupación de anclaje, sigue estando por debajo del máximo histórico. Por lo tanto, el potencial de crecimiento en la ocupación física que aún nos queda sigue presente en el componente de anclaje.

Y luego, obviamente, con las pequeñas tiendas en máximos históricos, se podría pensar que estamos alcanzando ese techo potencial, pero no creo que sea así. Creo que seguimos viendo una demanda diversificada en las pequeñas tiendas, como explicó Dave, proveniente de una serie de usos diferentes que continúan gravitando hacia la conveniencia y la propuesta de valor que ofrecen nuestros centros comerciales, y se puede observar en cómo el consumidor sigue apareciendo en nuestros conteos de tráfico.

Su próxima llamada es de Greg McGinniss con Scotiabank.

Claro. Yo responderé a la pregunta sobre el sector minorista y le pasaré las demás preguntas a Will. En lo que respecta al minorista, las conversaciones han sido sumamente constructivas. Es un mensaje unificado en todo el país. Tenemos a una parte responsable.

Como parte del lanzamiento de One Kimco, también hemos puesto en marcha un equipo de cuentas nacionales, centrado en aquellos minoristas con los que tenemos acuerdos por paquetes, obviamente, grandes anclas y nacionales que están creciendo activamente. De este modo, podemos reunirnos con ellos y abordar múltiples ubicaciones, múltiples contratos de arrendamiento y múltiples oportunidades a la vez, para luego ofrecerles un mensaje claro y conciso; ellos, a su vez, pueden consolidar esos contratos con un solo grupo gestionando todo el flujo de operaciones de principio a fin. Por lo tanto, se observa una aceleración en la ejecución, lo cual es fundamental para ambas partes.

Y además, incluso en la parte final, estamos viendo que, al trabajar construcción y desarrollo directamente con sus jefes de construcción, se produce un adelanto en el pipeline de SNO con varios minoristas abriendo antes de lo previsto. Y eso es realmente importante para ellos debido a la presión que tienen para cumplir con sus objetivos de apertura y tener sus tiendas listas lo antes posible. Por lo tanto, existe esta relación realmente complementaria que hemos estado desarrollando durante un periodo prolongado y One Kimco lo engloba todo y está poniendo realmente todos nuestros recursos a trabajar.

Lo único que añadiría es que el poder de negociación que tiene Kimco hoy en día es muy diferente al que ha tenido en el pasado. Y el hecho de que One Kimco tenga ese poder de negociación es muy distinto a la estructura regional que teníamos antes. Y creo que ese es un cambio significativo que deberían reflejar en la mejora del margen de ahora en adelante.

Y luego, Will, ¿quieres encargarte de la pregunta sobre la IA?

Por supuesto. Con respecto a la transformación digital y al movimiento más amplio hacia nuestro nuevo modelo operativo, nuestra Office of Innovation and Transformation está liderando la coordinación de estos esfuerzos. Y en el segundo trimestre, nos enorgulleció formar parte de la ayuda a la compañía para transicionar a través de estos cambios, los cuales afectaron a nuestra gente, a nuestros procesos, así como a las inversiones en sistemas que tuvimos que realizar.

En este momento, estamos muy centrados en consolidar una cartera de iniciativas de transformación digital y hemos logrado avances significativos en el primer semestre de este año, incluyendo el establecimiento de una nueva plataforma de datos, como mencionó Dave en sus comentarios preparados, así como el despliegue de infraestructura clave de IA y agentes. Estamos muy satisfechos con el progreso y, desde la perspectiva de la capacitación, nos complace ver que la utilización semanal de IA dentro de nuestra fuerza laboral supera ahora el 80% entre todos nuestros colaboradores.

Contamos con flujos de trabajo impulsados por IA que ya están implementados en las áreas de gestión de activos, arrendamiento, suscripción, legal y otras funciones clave. Y realmente vemos esto como las primeras etapas —o los primeros innings— de un cambio similar a la aparición de Internet.

Al considerar lo que esto supondrá para el negocio, nuestro enfoque se centra en identificar inversiones y pasos incrementales que generarán beneficios a lo largo del camino. Por lo tanto, no puedo dar una cifra exacta de lo que invertiremos durante la próxima década, por ejemplo, en estos esfuerzos de transformación. Pero lo que sí puedo decirles es que, en lo que va del año, hemos obtenido un rendimiento de aproximadamente 5x sobre la cantidad de dinero que hemos gastado e invertido en nuestras iniciativas de AI. Es decir, un 5x en términos de ahorro de gastos que compensa los costes invertidos en estos esfuerzos.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Floris Van Dijkum con Ladenburg.

Sí. Es una excelente pregunta, Floris. El enfoque que estamos siguiendo es, obviamente, optimizar el valor de cada uno de nuestros activos. Creo que es un porcentaje de los ingresos a medida que continuamos creciendo. Nos estamos centrando mucho en la creación de programas nacionales que generen una base residual en esa línea de ingresos que podamos ampliar con el tiempo.

Y además de eso, está la parte de ingresos por servicios especiales, que consiste realmente en cubrir espacios vacantes de forma intermitente mientras se buscan reemplazos a largo plazo. Estos suelen estar impulsados por, por ejemplo, el acuerdo con Spirit Halloween.

Por lo tanto, a medida que aumentan su ocupación y estabilizan su base de inquilinos con ese flujo de caja residual predecible mediante contratos de arrendamiento a largo plazo, estamos analizando una alternativa sobre cómo generar un flujo de caja sostenido y predecible dentro del ámbito de los ingresos auxiliares. Así pues, analizamos cada uno de nuestros activos para optimizarlo, ya sea a través de la publicidad, el aprovechamiento energético, obviamente la carga de vehículos eléctricos, la energía solar, etcétera.

Cuando analizamos la parte del arrendamiento especializado, ¿cómo se activa el exceso de estacionamiento residual en espacios de áreas comunes que en ese momento están infrautilizados? Se trata de un enfoque forense real que es de naturaleza matizada, dependiendo del activo, pero contamos con el equipo y los recursos, y realmente estamos impulsando una iniciativa empresarial al respecto.

Me refiero a que hemos estado reforzando significativamente el programa solar. Tenemos un par de proyectos de mayor envergadura en algunas de nuestras propiedades que están en proceso. Por tanto, estamos explorando todas las vías posibles, desde la energía solar hasta las estaciones de carga para vehículos eléctricos, buscando el aprovechamiento total de la propiedad en cualquier área donde podamos generar ingresos adicionales.

Su próxima pregunta nos la hace Rich Hightower, de Barclays.

Sí. Quiero decir, mire, es una buena pregunta. Siempre estamos analizando la estructura de capital que tenemos. No dependemos de ninguna parte específica. Tienen muchísimas opciones disponibles entre los term loans. Tenemos un programa de commercial paper en el corto plazo al que aún no hemos recurrido realmente y que está totalmente disponible para nosotros.

Obviamente, existe el mercado de bonos tradicional en múltiples plazos, y nosotros hemos sido participantes. Hemos emitido títulos con plazos tan cortos como 5 años. Tenemos 4 emisiones de bonos a 30 años. También tenemos acciones preferentes perpetuas cuando ha sido oportuno emitirlas, y las tenemos vigentes también.

Así que creo que la forma en que lo vemos realmente es que es simplemente otra herramienta y otra oportunidad para nosotros, y de hecho nos brindó otra oportunidad para ampliar la base de inversores en nuestra empresa, ¿verdad? El inversor de bonos canjeables es muy diferente a —y en muchos casos, muy diferente al— inversor de bonos tradicional. Por lo tanto, es simplemente otro —simplemente otro acceso al capital que, como gran empresa con una calificación crediticia A, consideramos que es algo positivo utilizar hoy en el balance como cualquier otra cosa.

Sí. Lo único que añadiría es que el objetivo estratégico de obtener la calificación A-/A3 abre todas estas oportunidades de las que Glenn ha estado hablando.

Creo que cuando analizamos nuestro posicionamiento a largo plazo, realmente creemos que hemos cumplido con el objetivo de mejorar el balance; el hecho de haber pasado de donde estábamos a donde estamos hoy nos permite, en mi opinión, tener una flexibilidad total en todo el espectro de financiación que podemos prever y, nuevamente, ser oportunistas cuando se abran esas ventanas.

Su próxima pregunta nos llega desde la línea de Caitlin Burrows con Goldman Sachs.

Sí, es una buena pregunta. De hecho, creo que Pompano es un gran ejemplo de nuestro programa y de cómo buscamos adaptar nuestro capital a la solución de un prestatario, algo que es único en Kimco por la forma en que estructuramos nuestros acuerdos. La operación de Pompano se realizó hace unos años, en la que participamos como prestamista senior con un LTV ligeramente superior al que ofrecería un prestamista tradicional. Y aunque se trata de un centro comercial con un excelente rendimiento, anclado por un supermercado Walmart de barrio, había un par de elementos variables en ese activo con los que nos sentimos muy cómodos y en los que vimos un potencial de revalorización significativo a largo plazo, algo con lo que creo que un prestamista tradicional podría haber tenido dificultades en las fases iniciales.

Y puedo darles algunos ejemplos; hubo un antiguo local de JOANN's que generaba cierta incertidumbre. Sabíamos, a través de nuestras relaciones con los inquilinos y del trato con el prestatario, que Burlington tenía interés en tomar ese local de JOANN's. Eso aún no se había completado, pero teníamos plena confianza tras hablar con el minorista de que se iba a materializar y, finalmente, así fue. Además de eso, hubo un local de Stein Mart que anteriormente había pasado por un proceso de quiebra. Se estaban negociando contratos de arrendamiento con Marshalls y Five Below para sustituir ese Stein Mart. Así que, una vez más, nos sentimos muy cómodos con la trayectoria del flujo de caja y la ocupación de ese activo, a pesar de que pudo haber sido un poco pronto en la transición de dicho activo.

Entramos como prestamista principal con un rendimiento del 8%. Pero, de nuevo, ese rendimiento para Kimco es tan estable como un tipo de interés fijo. Y luego tuvimos la oportunidad, ya que el prestatario buscaba vender el activo, de hacer uso de nuestro derecho de entrada para adquirir dicho activo a un precio con el que estamos muy cómodos y entusiasmados.

En relación con su punto, claramente, la tasa de capitalización de entrada (going-in cap rate) va a ser inferior al rendimiento del 8% que estábamos obteniendo como prestamista. Pero cuando se piensa en la trayectoria de crecimiento de ese rendimiento inicial a lo largo del tiempo, vemos un CAGR de entre el 3,5% y el 4% más, frente a lo que inicialmente era un flujo de ingresos plano como prestamista. Por lo tanto, con el tiempo, veremos cómo el rendimiento del flujo de caja crece y se iguala a ese rendimiento inicial de la inversión estructurada.

Sin embargo, es importante adoptar una perspectiva ligeramente distinta cuando analizamos lo que rinde nuestro programa de inversión estructurada y cuál es el propósito de dicho programa frente a nuestra cartera de tenencia a largo plazo, en la que buscamos potenciar el crecimiento con el tiempo. Y, obviamente, el haber podido aprovechar esa adquisición mediante el intercambio 1031 para las ventas de Costco, que se realizaron con un cap del 5% fijo, fue una operación muy beneficiosa para nosotros.

Es decir, en pocas palabras, se le está pagando para ejercer el ROFR.

Sí. La otra cosa, Caitlin, a la que hay que prestar atención es, obviamente, ese 8% que se ha devuelto; la nueva cartera de inversiones estructuradas que nos has visto desplegar este año está promediando más del 10%. Por lo tanto, obviamente, somos netamente positivos en términos del capital que sale frente al capital que estamos recuperando. Y nuestro objetivo para ese programa es, obviamente, tener un margen positivo además de ser netamente positivo.

Su próxima pregunta nos la hace Craig Mailman, de Citigroup.

Sí, es una buena pregunta, Craig. Creo que si echamos la vista atrás a los últimos 2 años, hemos generado un crecimiento del FFO del 5% y luego de más del 6%. Por tanto, claramente hemos reajustado la trayectoria de nuestro crecimiento de beneficios en comparación con ciclos anteriores. Y creo que la continuación de ese perfil de crecimiento dependerá, obviamente, de la evolución del consumidor, del entorno minorista y de hacia dónde vayan los tipos de interés.

Pero desde un punto de vista fundamental, si pensamos en la estructura que tenemos, en la plataforma que tenemos y en las inversiones que estamos realizando, es por eso que estamos sumamente entusiasmados con el futuro de Kimco. Estamos invirtiendo en nuestra gente. Estamos invirtiendo en AI. Estamos invirtiendo en nuestra plataforma en un momento en el que lo estamos haciendo desde una posición de fortaleza.

Por lo tanto, estamos reorganizando con niveles de ocupación récord para impulsar un mayor crecimiento de la misma. Estamos refinanciando, obviamente en un entorno de mayores gastos por intereses, pero contamos con una calificación crediticia A-/A3. Así pues, el balance de situación está en su mejor momento histórico. Cuando hablen con nuestro personal o visiten nuestros activos, verán que estos realmente están prosperando gracias a la diversidad de la demanda que estamos experimentando.

Y cuando observamos el conjunto de oportunidades futuras de nuestro programa de derechos, contamos con 14.000 derechos. Acabamos de completar nuestro primer ciclo de monetización de un proyecto multifamiliar. Si se analizan todas las palancas de crecimiento que tenemos, nos entusiasma mucho tanto nuestra posición actual como nuestro rumbo hacia el mañana.

Y creo que es por eso que nos encontramos en una posición de fortaleza; si observamos el valor de mercado (mark-to-market) que tenemos en toda la cartera, se ve que la tubería SNO está entrando en funcionamiento, y la tubería SNO es solo alquiler base. No son recuperaciones. Por lo tanto, eso lo mejora aún más, ya que creo que nuestro margen está en un punto en el que va a mejorar a partir de ahora.

Así que, si juntamos todos esos ingredientes, me parece muy convincente pensar que Kimco sigue cotizando con descuento, mientras que nuestro crecimiento está en la cima de las tablas en comparación con nuestro grupo de pares y nuestro balance está en la cima de las tablas en relación con toda la industria de los REIT. Por lo tanto, si se combinan esos componentes, creo que es un momento muy atractivo para invertir en Kimco.

Permítanme aclarar un poco también el tema del dividendo, que creo que ayudará. Como mencionamos, actualmente el reparto es del 100% de nuestra renta imponible derivada de las operaciones del negocio.

Si pensamos en el crecimiento porcentual del FFO, nuestra base de FFO del año pasado fue de $1.76. Cada céntimo que crecemos representa unos 56 puntos básicos, donde $0.01 de crecimiento en el dividendo es un 4%. Así que hay que tener eso en cuenta porque, a medida que aumentamos nuestros fondos disponibles para distribución, cada $7 millones que crecemos o $0.01 de FFO por acción nos obliga a aumentar el dividendo. Por lo tanto, los porcentajes son —son drásticamente diferentes porque se está utilizando una base numérica muy distinta para el dividendo frente al FFO.

Su próxima pregunta nos llega desde la línea de Alexander Goldfarb con Piper Sandler.

No, creo que impulsa aún más el crecimiento del FFO. Es decir, si lo piensas, no es solo desde la perspectiva de un nuevo acuerdo, Alex, sino también desde la perspectiva de una renovación. Normalmente, realizaríamos las renovaciones de forma puntual e intentaríamos obtener la mejor información posible de vuestros representantes de arrendamiento locales para impulsar dicha renovación.

Cuando se cuenta con la fuerza de One Kimco respaldando el proceso de renovación, en esencia, en el momento actual en el que nos encontramos, tenemos más capacidad de negociación de la que hemos tenido en el pasado. Por tanto, podemos tomar esa cartera de renovaciones de, digamos, 10 a 20 o incluso más de 30 renovaciones que ocurren al año y fortalecer realmente esa tasa de renovación hasta el punto de que se convierta en un motor del FFO.

Y como saben, las renovaciones no requieren ningún tipo de CapEx. Por lo tanto, es ahí donde realmente preveo un impacto significativo en el crecimiento de los beneficios y en la trayectoria del FFO de cara al futuro.

Su próxima pregunta nos llega desde la línea de Omotayo Okusanya con Deutsche Bank.

Sí. Una vez más, si miramos en qué punto estábamos durante el primer semestre del año, primero tuvimos que lidiar con la superación de la actividad de quiebras que ocurrió el año pasado con Party City's, JOANN's, Big Lots y otras.

Por lo tanto, en relación con su punto, prevemos una aceleración continua del crecimiento en el segundo semestre del año que nos sitúe en el rango de la guía revisada que publicamos del 3% al 3,5%. Esto implicará un crecimiento de entre mediados de 3% y un poco más del 4% en el tercer y cuarto trimestre a medida que avancemos el resto del año. Y, de nuevo, si alcanzamos esos niveles, nos situaremos en el rango medio-alto de la guía revisada.

Su próxima pregunta nos llega desde la línea de Ronald Kamdem con Morgan Stanley.

Claro. En cuanto a la primera pregunta, creo que, desde un punto de vista estratégico, vemos los small strip centers como parte de nuestro ecosistema. Cuando se analiza cada uno de los centros comerciales que poseemos, estos son un componente del mismo. Por lo tanto, obviamente, al evaluar esos activos, los montos de inversión son menores. Pero si son buenos inmuebles con contratos de arrendamiento por debajo del precio de mercado y con la capacidad de utilizar nuestra plataforma para mostrar crecimiento, creo que siempre hemos estado buscando ese tipo de centros.

Y si observamos en todo Long Island, donde nos encontramos hoy, muchos de nuestros centros tienen un tamaño y una escala similares con un perfil de crecimiento significativo. Por lo tanto, seguimos considerando que forman parte de nuestro ecosistema y continuaremos buscando respaldarlos. Como saben, se ha movilizado mucho capital para esa estructura y esa clase de activos. Ha sido muy competitivo, pero seguimos buscando esas oportunidades para integrarlas en nuestra cartera.

Y en cuanto a la segunda pregunta, obviamente, la oferta está contenida. La demanda es alta. Por lo tanto, eso nos favorece para seguir impulsando la ocupación al alza.

El enfoque en la conversión de supermercados, mediante la incorporación continua de tiendas de alimentación a nuestros centros comerciales —ya sea a través de oportunidades de sustitución de inquilinos o mediante nuestra cartera de proyectos de reurbanización—, está generando un efecto halo que también nos ayuda a absorber el resto del espacio disponible. Esto también contribuye a impulsar nuestra tasa de ocupación al alza y a favorecer el crecimiento.

Así que seguiremos concentrados en el trabajo operativo, centrándonos en la ejecución de los aspectos fundamentales durante la segunda mitad del año.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Paulina Rojas con Green Street.

Sí. Quiero decir, creo que las tasas de capital (cap rates) siguen siendo muy competitivas. Y lo que yo diría que ha cambiado un poco es que parece haber una mayor compresión y un estrechamiento entre los diferentes formatos. Creo que Conor acaba de mencionar todo el capital que está buscando el formato de strip sin anclaje. Obviamente, el sector de alimentación sigue siendo extremadamente competitivo, pero también estamos viendo las tasas de capital más bajas para los sectores más tradicionales de centros comerciales y estilo de vida de las que hemos visto en bastante tiempo. Por lo tanto, se está produciendo una especie de convergencia de las tasas de capital en todos los formatos.

Y diría que eso también es válido geográficamente, ya que hace varios años, creo que se observaba una prima o diferencial bastante significativo entre algunos de los mercados primarios tipo gateway frente a los secundarios e incluso terciarios; ahora se está viendo que ese diferencial se está reduciendo considerablemente y que hay tipos de capitalización (cap rates) más agresivos en algunos de los mercados secundarios que, históricamente, podrían no haber sido buscados por muchas instituciones. Por lo tanto, hay mucho capital buscando todos los formatos y todas las geografías, y nosotros seguiremos seleccionando nuestras ubicaciones y encontrando las oportunidades adecuadas para Kimco.

Hemos llegado al final de la sesión de preguntas y respuestas. Ahora devuelvo la palabra a David Bujnicki para sus comentarios de clausura.

Simplemente queremos agradecer a todos los que han participado en la llamada. Si buscan información adicional, pueden encontrarla en nuestro suplemento financiero, así como en nuestra presentación para inversores actualizada en nuestro sitio web. Por lo demás, les deseamos una excelente semana. Cuídense.

Con esto concluye la llamada de hoy. Gracias por su asistencia. Ya pueden desconectarse.