Damas y caballeros, gracias por acompañarnos y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de Granite REIT. [Instrucciones del operador] Ahora cedo la palabra a Teresa Neto, Chief Financial Officer. Teresa, adelante, por favor.

Gracias, operador. Buenos días a todos. Antes de comenzar la llamada de hoy, me gustaría recordarles que las declaraciones e información realizadas en la discusión de hoy pueden constituir información prospectiva, y que los resultados reales podrían diferir materialmente de cualquier conclusión, previsión o proyección. Estas declaraciones e información se basan en ciertos factores o supuestos materiales, reflejan las expectativas actuales de la dirección y están sujetas a riesgos e incertidumbres, tanto conocidos como desconocidos, que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de la información prospectiva. Estos riesgos e incertidumbres, así como los factores y supuestos materiales aplicados al elaborar la información prospectiva, se analizan en los documentos de Granite presentados periódicamente ante los Canadian Securities Administrators, incluyendo la sección de Factores de Riesgo del formulario de información anual para 2025 y el análisis de la dirección de Granite para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, presentado el 25 de febrero de '26, y para el trimestre finalizado el 30 de junio de 2026, presentado el 5 de agosto de 2026.

Pasando ahora al trimestre. Granite presentó los resultados del Q2 2026 en línea con las previsiones anuales y la orientación de la dirección, impulsados principalmente por un fuerte crecimiento del NOI y un tipo de cambio favorable. El crecimiento del NOI en el segundo trimestre fue impulsado principalmente por el sólido rendimiento de las propiedades comparables, respaldado por diferenciales de arrendamiento del 7% y el arrendamiento de vacantes de desarrollos finalizados anteriormente en los United States, junto con un tipo de cambio favorable, dado que el U.S. dollar y el euro se fortalecieron un 0.9% y un 0.2%, respectivamente.

Tal como se advirtió el trimestre pasado, Granite reconoció dos partidas en la cuenta de resultados de naturaleza no recurrente durante el segundo trimestre que afectaron al FFO y al AFFO. Granite reconoció aproximadamente $1.3 millones en ingresos por conceptos de rescisión y liquidación relacionados con la terminación de un contrato de arrendamiento de Magna en una de las propiedades de Granite en Vaughan. Compensando este importe, en mayor medida, hubo una provisión de $2.6 millones relacionada con una auditoría de HST de 5 años en la filial operativa de Granite, en la que la CRA ha determinado que Granite no puede deducir créditos fiscales de entrada, aplicándole intereses y sanciones que afectaron a los gastos de G&A y a los gastos por intereses en aproximadamente $1.7 millones y $0.9 millones, respectivamente. Granite ha presentado una notificación de objeción ante la CRA para impugnar la liquidación de la misma. No obstante, Granite ha considerado prudente reconocer dichas provisiones en este momento. El impacto negativo neto de estos dos elementos no recurrentes fue de -$1.3 millones, o aproximadamente $0.02 por unidad para el FFO y el AFFO del trimestre.

El FFO por unidad en el segundo trimestre fue de $1.56, lo que supone una disminución de $0.01 respecto al trimestre anterior y un aumento de $0.17 o un 12.2% en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Excluyendo los elementos no recurrentes analizados anteriormente, el FFO por unidad habría sido de $1.58, lo que daría como resultado que el FFO por unidad del segundo trimestre fuera un $0.01 superior en términos de comparación trimestral normalizada.

El AFFO por unidad fue de $1.26, lo que supone una disminución de $0.15 respecto al trimestre anterior y un aumento de $0.03 interanual; el incremento respecto al Q1 se debió principalmente a mayores gastos de capital de mantenimiento, costes de arrendamiento y subvenciones a inquilinos incurridos. Excluyendo, por supuesto, los elementos no recurrentes analizados anteriormente, el AFFO habría sido de $1.28.

Los gastos de capital relacionados con el AFFO incurridos en el trimestre ascendieron a $14.7 millones, lo que supone un aumento de $7 millones respecto al trimestre anterior y un incremento de $6.7 millones en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Para 2026, seguimos esperando que los gastos de capital relacionados con el AFFO se sitúen en aproximadamente $40 millones, sin cambios respecto a nuestras estimaciones proporcionadas anteriormente.

En el segundo trimestre, el NOI de propiedades comparables registró un crecimiento muy sólido, aumentando un 8,3% a tipo de cambio constante y un 9,1% incluyendo el impacto del tipo de cambio. El impulso continuo en el crecimiento del NOI de propiedades comparables es un reflejo de la ejecución exitosa en materia de arrendamiento, la consecución de diferenciales de arrendamiento (leasing spreads) y la mejora de 220 puntos básicos en la ocupación interanual. Para 2026, esperamos que continúe el fuerte crecimiento orgánico de nuestra cartera de propiedades comparables, y hemos estrechado positivamente el rango de nuestras previsiones para el crecimiento del NOI de propiedades comparables a tipo de cambio constante en el promedio de 4 trimestres, situándolo en un rango del 6% al 6,5%.

Los gastos generales y administrativos (G&A) del trimestre fueron de 18,2 millones de dólares, lo que supone 8,2 millones de dólares más que el mismo trimestre del año pasado y 6,5 millones de dólares más que el primer trimestre. El incremento secuencial se debió principalmente a un aumento de 4,6 millones de dólares en los ajustes de valor razonable de los pasivos por compensación no monetaria, lo cual no afecta a las métricas FFO y AFFO de Granite, y al gasto no recurrente de HST registrado este trimestre de 1,7 millones de dólares. El resto de la variación refleja las fluctuaciones trimestrales normales en otras categorías de gastos de G&A. Para 2026, seguimos esperando que los gastos de G&A que afectan al FFO y al AFFO promedien aproximadamente 11,5 millones de dólares por trimestre, o alrededor del 7% de los ingresos.

Tanto los gastos por intereses como los ingresos por intereses disminuyeron ligeramente en el segundo trimestre, bajando 0.8 millones de dólares y 0.2 millones de dólares, respectivamente, en comparación con el primer trimestre. La reducción en los gastos por intereses se debe al reembolso total del préstamo a plazo de septiembre '26 en febrero '26 y a la reducción del saldo de la línea de crédito a lo largo del trimestre utilizando los fondos de la desinversión de marzo y las emisiones bajo el programa ATM de Granite. Estos impactos positivos se vieron parcialmente compensados por el efecto de un euro más fuerte sobre la deuda de Granite denominada en moneda extranjera y por los intereses y penalizaciones no recurrentes de HST reconocidos por valor de 0.9 millones de dólares, como se mencionó anteriormente. La reducción en los ingresos por intereses se relaciona con un saldo medio de efectivo más bajo en el trimestre en comparación con el trimestre anterior. El coste medio ponderado de la deuda de Granite es actualmente del 2.62% y el plazo medio ponderado de vencimiento de la deuda es de 2.9 años.

Dado que el próximo vencimiento de la deuda de Granite no es hasta diciembre, seguimos esperando que los gastos por intereses se mantengan estables durante los próximos dos trimestres, en torno a los $23.5 millones por trimestre, siempre que no se realicen nuevas transacciones.

El impuesto sobre la renta corriente del segundo trimestre de 2026 fue de $3.2 millones, un aumento de $0.2 millones interanual y de $0.1 millones respecto al primer trimestre. El incremento interanual se debe principalmente a un aumento de los ingresos por alquileres en Europa y el Reino Unido, así como al impacto de un euro más fuerte sobre los gastos fiscales de Granite, denominados principalmente en euros; estos efectos se compensaron parcialmente con el reconocimiento de una reversión de la reserva de retención de impuestos en Alemania en el año anterior. Para 2026, seguimos esperando que el gasto por impuesto sobre la renta corriente se mantenga aproximadamente entre $3.2 millones y $3.3 millones por trimestre.

De cara a nuestras estimaciones para 2026, Granite está actualizando su orientación para estrechar positivamente los rangos. Nuestra perspectiva actual refleja las renovaciones de arrendamientos y los nuevos arrendamientos, así como las desinversiones y transacciones de financiación completadas en lo que va de año. Además, nuestra perspectiva asume la desinversión de los activos actualmente mantenidos para la venta, que en el Q2 ascendieron aproximadamente a $66 millones, y nuevas adquisiciones por un total de $195 millones que se ejecutarán a principios del Q4; estas se financiarán mediante los ingresos netos de las desinversiones, disposiciones de la línea de crédito y efectivo disponible. En este momento, no estamos asumiendo ninguna emisión adicional de ATM en el pronóstico. La perspectiva asume que no habrá cambios materiales en sus hipótesis con respecto a la actividad de arrendamiento restante para el año, las operaciones y los gastos de capital.

Esperamos que el FFO por unidad se sitúe en el rango de $6.30 a $6.40, lo que supone un crecimiento de aproximadamente el 7% al 8% respecto a 2025. Para el AFFO por unidad, prevemos un rango de $5.45 a $5.55, lo que refleja un crecimiento interanual de aproximadamente el 4% al 6%. Como se indicó anteriormente, se prevé que los gastos de capital relacionados con el AFFO sean de $40 millones para '26, frente a los $34 millones incurridos en '25.

Hemos actualizado nuestras previsiones debido a los supuestos de los tipos de cambio para el dólar estadounidense y la libra esterlina para el periodo de previsión del segundo semestre. Continuaremos proporcionando actualizaciones de nuestras previsiones trimestralmente, según proceda, en función de la actividad de arrendamiento y transacciones ejecutadas y de las condiciones del mercado en ese momento.

Las propiedades de inversión sumaron un total de $9.6 billion al cierre del trimestre, lo que supone un modesto incremento respecto al trimestre anterior y excluye los $66.2 million relacionados con los 2 activos mantenidos para la venta. Durante el trimestre, los movimientos en las propiedades de inversión reflejaron ganancias por tipo de cambio de $112.6 million, impulsadas por el fortalecimiento del dólar estadounidense y del euro frente al dólar canadiense durante el periodo en un 1.8% y un 0.9%, respectivamente. Además, los gastos de capital y de arrendamiento, que incluyen el gasto de desarrollo en la obra de Houston, los proyectos de capital de mantenimiento y los costes relacionados con la actividad de arrendamiento, incrementaron el valor en $32.9 million.

Estos impactos positivos se vieron parcialmente compensados por las pérdidas netas de valor razonable registradas en el trimestre de 20.6 millones de dólares en nuestra cartera IPP, impulsadas por la expansión de las tasas de descuento y de capitalización terminal en determinadas propiedades europeas debido a las condiciones del mercado, así como por disminuciones en los alquileres de mercado razonable en determinadas propiedades en Canada, compensadas parcialmente por aumentos en los alquileres de mercado razonable en determinadas propiedades en los United States. Nuestra tasa de capitalización media ponderada global del 5.7% sobre el NOI actual aumentó 10 puntos básicos con respecto al Q1 y ha aumentado 20 puntos básicos desde el mismo trimestre del año pasado.

Con respecto a los activos mantenidos para la venta por un valor de $66.2 million, el Trust registró una ganancia neta por valor razonable de $5.2 million en este trimestre sobre dichos activos. Además, el 20 de julio completamos la disposición de la propiedad de 41,200 square foot ubicada en Canada por un precio de venta bruto de $15.5 million. Se espera que el activo restante para la venta ubicado en el U.S. se venda en el tercer trimestre de 2026.

El balance de Granite sigue siendo sólido y sus métricas de deuda han mostrado un fortalecimiento notable respecto al trimestre anterior. El ratio de apalancamiento neto al cierre del trimestre fue del 32%, una mejora frente al 33% del Q1 y al 35% a finales de 2025. La relación deuda/EBITDA fue de 6.6x, también mejorando respecto al 6.8x del Q1 y al 7.3x a finales de '25. La continua mejora en las métricas de deuda de Granite refleja una reducción de la deuda mediante el uso de los fondos obtenidos de la emisión de acciones bajo el programa ATM de Granite y el flujo de caja libre operativo, junto con el crecimiento trimestral del EBITDA de Granite, basado en el crecimiento del NOI de las mismas propiedades logrado en cada uno de los últimos 4 trimestres. Los ratios siguen la tendencia fijada por la dirección, proporcionando flexibilidad financiera para el crecimiento futuro.

En lo que va de año, verán que Granite ha emitido 1,4 millones de unidades bajo su programa ATM a un precio medio de $96,61, lo que supone unos ingresos brutos de aproximadamente $138,4 millones, excluyendo los costes de emisión. Nuestra liquidez actual es de $1,2 mil millones, lo que representa unos fondos disponibles de unos $165 millones y una línea de crédito operativa de $997 millones casi totalmente disponible. A día de hoy, Granite no tiene préstamos bajo la línea de crédito y solo tiene $2,8 millones en cartas de crédito pendientes. Esperamos utilizar nuestra liquidez existente y el flujo de caja libre de las operaciones para financiar las adquisiciones previstas, netas de las desinversiones, durante el resto de '26. Y ahora cedo la palabra a Kevan.

Gracias, Teresa, y bienvenidos todos a nuestra llamada. Los resultados del Q2, como mencionó Teresa, estuvieron en línea con las expectativas de la dirección, con un FFO normalizado por unidad de $1.58, excluyendo partidas extraordinarias, principalmente como resultado de un mayor NOI de propiedades comparables, compensado parcialmente por partidas de G&A no recurrentes, como mencionó Teresa, un aumento de algo más del 12% interanual sobre una base de moneda constante. El NOI del trimestre también se vio afectado negativamente por la desinversión de un activo importante en Atlanta a finales del primer trimestre.

Para empezar, como pueden observar, la facturación fue menor en el segundo trimestre, ya que el equipo renovó aproximadamente 250.000 pies cuadrados de contratos de arrendamiento y cerró un nuevo contrato en uno de nuestros desarrollos en Nashville. El incremento, bastante moderado, durante el trimestre se vio afectado por la prórroga mes a mes de un inquilino existente con un alquiler próximo a vencer, mientras se finalizaba un contrato de duración determinada para un espacio ampliado dentro del edificio con una tasa de alquiler más alta. Desde entonces, el equipo ha renovado y ampliado el contrato del inquilino, y dicho incremento se registrará en el tercer trimestre.

Hasta la fecha, hemos renovado aproximadamente el 65% de nuestros vencimientos de 2026 por GLA con un aumento medio del alquiler del 21%, y seguimos esperando lograr un incremento medio de entre el 20% y el 25% en el total de nuestros vencimientos del año, lo cual está en línea con nuestro incremento medio para 2024. Como pueden observar, el NOI de las mismas propiedades en el trimestre estuvo liderado por las carteras de GTA y EE. UU., con un 20% y un 9%, respectivamente. Y aunque la actividad de arrendamiento en nuestras vacantes más pequeñas fue más lenta durante el primer semestre, la actividad ha aumentado, y el equipo está negociando actualmente nuevos contratos de arrendamiento para más de 500,000 square feet de espacio vacante.

Continuando con el tema de los arrendamientos, algunos comentarios sobre los datos de mercado pertinentes. Según las investigaciones publicadas, el impulso de los arrendamientos sigue siendo positivo en la mayor parte de nuestro sector, con una tasa de desocupación que se está estabilizando o disminuyendo de forma generalizada en nuestros mercados, impulsada por descensos en la desocupación en Indianapolis, Dallas-Fort Worth y Houston. La absorción neta fue positiva en toda nuestra cartera durante el segundo trimestre, y nuestros mercados de cartera volvieron a representar los 3 principales mercados y 8 de los 10 mejores en los U.S., liderados por Dallas-Fort Worth, New Jersey y Atlanta con 9.9 millones, 6 millones y 5.9 millones de square feet, respectivamente.

Los precios de alquiler volvieron a subir en la mayoría de nuestros mercados, liderados nuevamente por Dallas-Fort Worth, Miami y Columbus, con un crecimiento interanual que osciló entre el 10% y el 14,5%. Nuestros mercados con peor desempeño fueron, una vez más, el GTA y New Jersey, con una caída de los precios de alquiler de algo menos del 5% interanual. En el U.K., la absorción neta superó los 12 millones de square feet en el segundo trimestre, un aumento de aproximadamente el 40% respecto al primer trimestre, lo que provocó una caída del 8% en la disponibilidad; esto representa la mayor disminución trimestral de la vacancia desde el cuarto trimestre de 2021 y respalda un crecimiento interanual de algo menos del 4% en los precios de alquiler para espacios de gran y mediano tamaño de Clase A.

Los datos del segundo trimestre en los Países Bajos aún no están disponibles, pero la absorción neta fue sólida en el primer trimestre, con aproximadamente 9 millones de pies cuadrados, lo que supone un aumento del 10% interanual. La absorción neta en Alemania fue muy fuerte en la primera mitad de este año, superando los 35 millones de pies cuadrados, un incremento del 23% interanual, siendo los espacios de más de 200.000 pies cuadrados el segmento más fuerte hasta la fecha. El crecimiento del alquiler de mercado en los Países Bajos fue más o menos estable interanualmente, mientras que Alemania registró un aumento de poco menos del 5%.

En resumen, caracterizaría el tono del mercado de arrendamiento como constructivo, aunque con un elemento de sensibilidad a los costes, por supuesto, y una tendencia continua en la demanda de los ocupantes hacia espacios más grandes, modernos y bien ubicados en mercados interiores de menor coste. El impacto positivo de la relocalización (nearshoring y onshoring) de la producción sigue siendo evidente, con una demanda relacionada con la actividad manufacturera que supera a la demanda de 3PL en los U.S. por primera vez en la historia moderna, liderada por los mercados de California, Texas, el Midwest y el Southeast. Además, la demanda de espacio logístico relacionada con los centros de datos continúa fortaleciéndose, impulsada por la actividad de arrendamiento en Texas, Arizona y partes del Midwest. Se espera que este aumento de la actividad manufacturera y de los centros de datos impulse una mayor demanda de logística a medida que los materiales y equipos se posicionen cada vez más cerca de los centros de producción y de los consumidores.

Comentaré brevemente los cambios en nuestros valores NIIF, que se mantuvieron prácticamente estables respecto al trimestre anterior, sin tener en cuenta el impacto positivo de un dólar estadounidense y un euro más fuertes frente al CAD. Como pueden observar en los materiales, también cerramos la venta de un pequeño activo en el GTA, y el equipo logró un precio de venta muy superior a nuestro valor NIIF no afectado. Además, asumiendo que concluimos con éxito la disposición del último activo restante mantenido para la venta, habremos dispuesto de más de $210 millones en activos no estratégicos este año con un rendimiento normalizado del 5,1%, lo que nos permitirá reinvertir los ingresos de forma acrecentadora en adquisiciones estratégicas en nuestros mercados objetivo.

Manteniéndonos fieles a la estrategia y a la asignación de capital. Como se mencionó en nuestro comunicado de prensa, tenemos aproximadamente $195 million en nuevas adquisiciones pendientes en nuestros mercados objetivo en los U.S. y Europa. Y como actualización de nuestro programa de desarrollo, nuestro proyecto build-to-suit en Houston sigue progresando según el presupuesto y el cronograma para completarse en el fourth quarter. Además, tal como se ha informado, hemos emitido aproximadamente 1.4 million units hasta la fecha por un beneficio neto de $138 million, que, por supuesto, se utilizarán para financiar las adquisiciones mencionadas anteriormente.

Como comentario general sobre el mercado de inversión, las tasas de capitalización (cap rates) parecen mantenerse en su mayor parte en toda nuestra cartera de mercados. Los rendimientos de los bonos han subido en las últimas semanas, pero parece que el capital institucional global continúa favoreciendo cada vez más al sector logístico, basándose en el fortalecimiento de los fundamentos y en los vientos de cola del sector, con volúmenes de inversión en el primer semestre que han aumentado aproximadamente un 50% interanual en los U.S.

y entre el 10% y el 30% en el U.K. y Europa Occidental, tal como lo demuestra la reciente actividad de M&A a gran escala que involucra a REITs logísticos en los U.S., el U.K. y Europa Continental. Además, los datos sugieren que el precio promedio en los U.S. ha subido casi un 7,5% interanual, alcanzando un máximo histórico de $160 por pie cuadrado con una fuerte actividad en Dallas, L.A., Houston, Atlanta, Chicago y el sur de Florida. El volumen de inversión en Germany superó los EUR 2 billion en la primera mitad del año, lo que supone un aumento del 10% interanual, y los rendimientos para productos Class A parecen mantenerse estables entre el 4,5% y el 5%.

En resumen, calificaría el trimestre como positivo, impulsado por la continuidad de unos sólidos resultados operativos con una ocupación líder en el sector y una ejecución selectiva y eficaz de nuestra estrategia de asignación de capital, con una previsión para todo el año ajustada al alza debido a un crecimiento del NOI superior al esperado. Esto incluye notablemente más de $200 millones en desinversiones y la emisión de casi $140 millones en capital. Como mencionó Teresa, también me gustaría destacar que hemos incrementado el FFO por unidad en lo que va de año en casi un 10% interanual, al tiempo que hemos reducido la ratio deuda/EBITDA de 7.3x a 6.6x.

De cara al futuro, los fundamentos de arrendamiento en los mercados de nuestra cartera para propiedades logísticas modernas y bien ubicadas siguen siendo positivos. En consonancia con mis comentarios del primer trimestre, si bien es cierto que los precios de la energía y la inestabilidad pueden afectar negativamente al entorno macroeconómico y a la toma de decisiones de los ocupantes, los datos siguen sugiriendo que los cambios en la política comercial y la continua incertidumbre geopolítica parecen respaldar la expansión continua de la cadena de suministro interior. Y específicamente para los U.S., esta tendencia está beneficiando especialmente a los mercados del Midwest, Texas y el Southeast, mientras que afecta negativamente a la demanda en los mercados costeros de mayor coste.

En cuanto a la asignación de capital, la combinación de la desinversión y la actividad del programa ATM nos ha permitido financiar de forma eficaz y eficiente las adquisiciones pendientes, manteniendo al mismo tiempo la solidez de nuestro balance. Para concluir, estamos bien posicionados para volver a ofrecer sólidos resultados financieros y cumplir con todos nuestros objetivos corporativos para el año; nuestro enfoque sigue centrado en la gestión activa de activos y en una asignación de capital eficaz, lo que creemos que generará ingresos atractivos y un crecimiento del valor neto de los activos para los tenedores de unidades. Y con eso, operador, abro la línea para las preguntas.