[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta proviene de Craig Mailman con Citi.

Craig, habla Scott. Si observa la matemática exacta de lo que quedaba, eran un poco más de 850,000 square feet en la última llamada, por lo que ahora son poco más de 800,000 square feet, es decir, una diferencia de 150,000 square feet.

Si observa nuestro tercer trimestre, nuestra ocupación principal fue más alta, situándose en un 94.1% en comparación con el 93.5% que comunicamos en la llamada del segundo trimestre. Así que eso está ayudando un poco. Además, tenga en cuenta que la tasa de guía de ocupación de fin de año se mantiene sin cambios en el 95.5%.

Yo diría que va a ser un... primero, Craig, eso está fuera del objetivo de arrendamiento que tenemos dentro de un pool de oportunidades de 1.7 million square feet. Así que creo que tenemos que batir el 40%.

Aún no hemos terminado nuestras previsiones para el '27, pero simplemente se van a trasladar a 2027. Y de nuevo, cuando hablamos con personas e inversores en el pasado, el arrendamiento de desarrollo era importante, pero también dijimos que podría compensarse con un mejor arrendamiento de activos principales en servicio, y eso es lo que ocurrió en el tercer trimestre.

Así que es realmente un cambio. El núcleo funcionó un poco mejor de lo que anticipamos en la llamada del segundo trimestre, y desplazamos 150,000 square feet de arrendamiento de desarrollo al próximo año. Y de nuevo, estamos terminando el año al 95.5%, que es lo mismo que dijimos en la llamada del segundo trimestre.

Sí. Buena pregunta, Craig. Mira, analizamos esto a medida que terminamos el periodo. Todo el mundo firmó muchos contratos de arrendamiento en el '22. Ese fue el año pico, el inicio del '23. Estamos pasando por ese año pico y seguimos generando a partir de ese punto de datos, un crecimiento bastante sólido del alquiler en efectivo.

De hecho, creemos que habrá un buen resultado tras el pico. En adelante, Craig, no voy a entrar demasiado en eso, pero ciertamente creo que estamos en una especie de reajuste tras el enorme repunte durante el COVID. Por lo tanto, creo que en el futuro esas cifras serán más modestas.

La siguiente pregunta viene de Nicholas Yulico con Scotiabank.

No estoy seguro de a qué espacio -- ¿puede formular la pregunta?, ¿a qué espacio se refiere? Déjeme ver el -- el número 350.

Sí, el... es más bien de 800,000 a 650,000. Así que son 150,000 pies cuadrados de arrendamiento de desarrollo. Eso se ajustó para 2027, pero el núcleo... la solidez del arrendamiento del núcleo en el tercer trimestre compensó eso.

Seguimos analizando el mercado de swaps. Yo diría que la buena noticia de que los tipos del Tesoro bajaron durante la noche es que los tipos de los swaps también han bajado.

Así que tenemos 2 swaps que vencen el año que viene, un swap de $150 million y un swap de $425 million, ambos a finales de año. Si asume los tipos de swap actuales o el SOFR actual o lo que implica la curva forward el año que viene, el impacto en comparación con los tipos que vencen está entre $0.01 y $0.02 por acción, así que ese es el impacto potencial financiero en 2027. Y seguiremos evaluando el mercado forward para ver si tiene sentido fijar esos tipos de cara al futuro.

La siguiente pregunta viene de Blaine Heck con Wells Fargo.

Yo voy a tomar la segunda parte, y Chris se encargará de la primera. Definitivamente no estamos comprando contratos de arrendamiento. Las renovaciones anticipadas son útiles en muchos aspectos. Pero, por supuesto, seguimos necesitando la renta que necesitamos. Por lo tanto, estamos muy enfocados en el VAN de ese contrato. Y obviamente, hay muchos factores que influyen en eso, pero no estamos siendo blandos con la renta. Chris, ¿quieres cubrir la...

Sí, la segunda parte sobre nuestras renovaciones firmadas en el sur de California, hemos firmado aproximadamente la mitad hasta ahora.

Claro. En cuanto a los inicios, seguimos evaluando muchas oportunidades dentro de nuestra cartera. Algunas dependen de cierta ocupación en algunos de los mercados alrededor de First Park Miami, por ejemplo. Pero tenemos oportunidades, otras oportunidades en el sur de Florida en los condados de Broward y Dade. Dallas se ve bien. El norte de California. Podríamos tener un proyecto pronto. El centro de Pensilvania y Chicago son todos potenciales a corto plazo. Algunos de estos proyectos necesitan... necesitamos hacer un poco más de trabajo para prepararlos. Realmente no anunciamos inicios hasta que estemos listos para empezar la obra. Pero muchos de estos proyectos se están acercando a ese día. Así que les mantendremos informados.

Y la siguiente pregunta viene de Nick Thillman con Baird.

Nick, habla Peter Schultz. El grande en Denver, del que hablamos, está firmado. Está en esa población. Yo diría que el cambio en el alquiler en ese caso fue un poco más modesto dadas las condiciones en Denver. Y luego nuestro más grande restante está en Atlanta, y estamos finalizando esas discusiones ahora.

Peter, ¿quieres cubrir Denver y Nashville?

Claro, Nick. Soy Peter de nuevo. En cuanto a Denver, seguimos teniendo discusiones activas con clientes potenciales para la totalidad o partes del edificio. Seguimos recibiendo nuevas consultas. Así que diría que, en comparación con el primer semestre del año, nuestra actividad es mejor hoy.

Tienes toda la razón. La velocidad del sector inmobiliario corporativo es difícil de pronosticar cuando algunas de esas decisiones aún se tomarán. El panorama de oferta en Denver sigue siendo bastante estable. Así que, como hemos hablado anteriormente, necesitamos que la gente tome decisiones, pero nos sentimos mejor con la actividad de hoy que en el primer semestre del año.

Nashville sigue siendo un mercado activo. Hay poca o ninguna competencia para el edificio que tenemos en cuanto a ese rango de tamaño. Así que solo necesitamos ver un poco más de actividad allí. Tenemos un par de prospectos activos, pero nos gustaría ver que avancen con sus compromisos. ¿Jojo?

Sí. Como ha mencionado Peter Baccile, IE ha seguido teniendo más actividad del segundo al tercer trimestre. Alquilamos 188,000 pies y también alquilamos 78,000 pies cuadrados, y estamos muy contentos con eso.

Tenemos un edificio de alta calidad llamado First Rider que sigue vacío, que está en 324 -- el edificio es -- el alquiler allí tiene más competencia. Si mira el este de IE, el rango de tamaño vacío más grande está en el rango de 250,000 a 300,000 -- 250,000 a 500,000 pies cuadrados. Y así que sí, el mercado tiene que digerir muchos más edificios en ese rango de tamaño. Así que nuestro edificio, aunque es de muy alta calidad, compite con eso. Pero al mismo tiempo, nuestro edificio es divisible, así que también lo estamos comercializando como multiinquilino.

La siguiente pregunta viene de Todd Thomas con KeyBanc Capital Markets.

Sí. La discusión no se centra realmente en la cifra del alquiler. Bajar sus alquileres no va a generar demanda. Se trata de los términos generales del arrendamiento y de si ese prospecto en particular tiene alternativas además de lo que tenemos para ofrecer y cómo competimos contra eso. Así que hay... realmente hay mucho más que solo el alquiler. Y por eso digo que no estamos sacrificando el alquiler para cerrar estos arrendamientos. ¿Cuál era la segunda parte de su pregunta?

Así que el precio del combustible es obviamente un factor importante en el lado de los costes, por ejemplo, para una empresa de transporte de camiones. Y en lo que podría llamar un entorno de precios normal, eso representa alrededor del 20% al 25% de sus costes operativos marginales.

Y hoy, es cualquier cosa menos normal, obviamente, eso... eso representaría más bien entre el 35% y el 45% de sus costes. Pero eso también otorga una prima a la proximidad, lo cual favorece nuestras disponibilidades en este momento.

No hemos visto ninguna caída en la actividad de prospección que podamos atribuir al aumento de los costes de combustible, pero ciertamente es un factor importante que seguiremos vigilando.

Todd, habla Peter Schultz. Lo otro que añadiría a eso es el aumento de los costes de construcción. Cualquier cosa relacionada con el petróleo. Veréis que la barra sube en la nueva oferta, lo cual es ciertamente algo positivo cuando miramos nuestras disponibilidades actuales.

La siguiente pregunta la hace Caitlin Burrows de Goldman Sachs.

En este momento, Caitlin, no creemos que el '27 sea significativamente diferente de donde estamos hasta ahora. Obviamente, eso depende de cómo terminen las discusiones finales. Pero esa es probablemente una buena indicación de dónde vamos a terminar. No estoy seguro de seguir tu pregunta sobre el 40%.

Sí, son comparables, sí.

Es ciertamente un ejemplo en tiempo real porque, obviamente, acabamos de adquirirlo y lo hemos valorado y adquirido. Así que es un buen... creo que es representativo. No representa un techo, por supuesto, porque hay muchas razones diferentes por las que terminamos donde terminamos con nuestros rendimientos, y hemos sido bastante buenos en eso. Pero creo que es representativo, sí.

La siguiente pregunta viene de Rich Anderson con Cantor Fitzgerald.

68%.

Sin entrar en las matemáticas, la cifra anterior a 2022, como cabría esperar, es definitivamente más alta que la cifra posterior a 2022. No voy a entrar en las matemáticas de eso. Pero creo que lo importante al observar esto es que podría haber habido una reducción en la nómina de alquileres desde el pico. Y estamos superando eso con un resultado bastante sólido. Así que, históricamente, hemos sido un actor con un rendimiento relativo bastante sólido en este tema. Veremos a dónde nos lleva eso.

Sí. No, tenemos muchísimas oportunidades para obtener rendimientos de desarrollo y TIRs realmente sólidos en este momento. El proceso para llevar esto a buen término es un poco complejo.

Y la falta de inicios en el tercer trimestre no tiene nada que ver con lo que está ocurriendo entre bastidores. Por lo tanto, simplemente les pediría que estén atentos a ese tema. Y nosotros no vemos un límite en nuestra capacidad para invertir en nuevos desarrollos con rendimientos aceptables en el futuro.

La siguiente pregunta viene de Vikram Malhotra con Mizuho.

¿Se refiere a mantener el espacio fuera del mercado?

Renovaciones.

Un promedio de ocho meses por adelantado.

Sí. Miren, no estamos sacrificando el alquiler ahí. Estamos eliminando el riesgo. Estos inquilinos están ansiosos por quedarse en sus espacios, y vamos a aprovechar eso, y obtenemos alquileres bastante fuertes.

No estoy seguro... ¿otros pares? No había visto que otro de nuestros pares hablara del crecimiento del alquiler en efectivo para 2027. ¿Alguien lo hizo?

Dado que el crecimiento del alquiler de mercado está en el rango del 3% al 5% de cara al futuro, verás que eso ayuda a revertir la curva. ¿Si quieres verlo de esa manera? No estoy seguro de lo que eso signifique para vuestro análisis. Pero con suerte, resultaría en que nadie tuviera una reducción en la nómina de alquileres. Quiero decir, no puedes tener el crecimiento de alquiler que tuvimos y el que ha bajado desde el COVID y mantener ese mark-to-market alto, simplemente no funciona.

Supongo que el tiempo lo dirá, Vikram.

Así que acabamos de adquirir, como dijimos en las intervenciones preparadas, una oportunidad en Texas. Nuestros equipos están trabajando en otras ubicaciones y otras oportunidades.

Por supuesto, ese enfoque no está en el sur de California, por ejemplo, donde ya tenemos muchas oportunidades en el balance. La gente ha preguntado en el pasado si consideraríamos vender parte de eso; por supuesto que lo haríamos al precio adecuado.

Así que el enfoque para las nuevas adquisiciones que "reponerán las tierras" que tenemos está realmente más en la mitad derecha del país, y yo incluyo a Texas en la mitad derecha del país. Así que sí, quiero decir que sigue siendo un enfoque y estamos progresando. Nos gustaría progresar más.

[Instrucciones del operador] La siguiente pregunta proviene de Jessica Zheng con Green Street.

Sí, Jessica, sobre el aumento de 75 puntos básicos, se debe a que la ocupación subió ligeramente.

Y también tuvimos algunos de los incrementos debidos a menos alquiler gratuito en la segunda mitad del año en 2026 en comparación con lo proyectado originalmente. Y, obviamente, el alquiler gratuito afecta al flujo de caja de las mismas tiendas, pero no necesariamente ayudará al FFO.

Así que menos alquiler gratuito a cambio de más flujo de caja. Así que esa parte afecta al flujo de caja de las mismas tiendas, pero no va a afectar al incremento del FFO.

Sí, es Jojo. Sí, los 3PL están muy activos. De hecho, acabamos de cerrar un acuerdo con un 3PL.

Y luego también, recientemente, en primer lugar, es de base amplia. Tienes 3PL, tienes comercio electrónico, tienes mayoristas, minoristas, tienes algo de fabricación avanzada, tienes algo relacionado con la fabricación y algo relacionado con centros de datos.

Pero recientemente, también cerramos la adquisición de una empresa de elementos de fijación, realmente una empresa que se centra en la construcción de maquinaria con elementos de fijación de alta gama y de última generación. Y luego, como mencionó Peter, teníamos una empresa de transbordo, y esa empresa es una transportista de carga que hace negocios con la Agencia de Aduanas y Protección Fronteriza de los EE. UU.

Y la siguiente pregunta viene de Dave Rodgers con Raymond James.

Sí. Dave, todavía estamos trabajando completamente en el proceso de presupuestos, pero esperamos que la retención sea del 65% al 75%.

Sí. Creo que es cuestión de matemáticas. El pico fue en el tercer y cuarto trimestre del '22. Si alguien tiene un plazo de arrendamiento promedio de 5 años, obviamente, en el tercer trimestre -- cuarto trimestre del '27, los alquileres máximos habrán pasado.

Y a partir de ahí, su tasa de crecimiento depende del crecimiento de los alquileres de mercado. Así que lo que me parece alentador es que el crecimiento de los alquileres de mercado se está recuperando ahora en el momento adecuado para mantener esa curva -- para doblar esa curva, como usted dice.

Así que si los mercados se arrastraran durante 2 o 3 años más, podría ver un efecto de 'roll down' negativo. Y no estoy diciendo que sea algo general por nuestra parte, sino para el sector. Así que este no es un mal aterrizaje. Es un aterrizaje decente tras el turbulento ascenso y caída de 2021 y '22, y creemos que, en una base relativa, seguiremos teniendo un rendimiento bastante bueno.

¿Quiere saber el progreso sobre el 650?

Así que mire, quiero decir, una de las razones por las que movimos esa cifra durante el año es, obviamente, depende de en qué punto estemos con las conversaciones, si estamos negociando contratos, etcétera. Tenemos, además de los proyectos más grandes que revisaron Jojo y Peter, una serie de oportunidades más pequeñas, y esas también tienen mucha actividad a su alrededor.

Así que ese 650 se basa en esos 1.7 billion -- 1.7 million square feet que tenemos disponibles y lo que está ocurriendo con todos esos proyectos. Así que realmente -- no voy a desglosar en qué fase estamos, pero de ahí proviene el 650.

Y la siguiente pregunta viene de Michael Lewis con Truist.

Sí. En cuanto a una adquisición, queremos que ese diferencial sea de 50 puntos básicos o más, y estos son, diría yo, una especie de mínimos.

El desarrollo es 100, 125. El acuerdo de PA es por la oportunidad de sacarlo al mercado. De hecho, cuando ese proyecto esté disponible para salir al mercado, creemos que el rendimiento estará más cerca del 6.5%. Por lo tanto, generará un rendimiento total que nos dará los márgenes que nos gustan.

Y todos los desarrollos, por supuesto, que iniciemos generarán un rendimiento de caja decente en el rango que queremos, así como el TIR. Así que no sé, ¿eso responde a su pregunta?

Creo que es demasiado pronto para saberlo. La ventaja que tienen en el AFFO en comparación con el FFO en cuanto a la tasa de crecimiento es que el denominador para el AFFO va a ser menor. Por lo tanto, en la medida en que el crecimiento sea el mismo entre ambos, AFFO y FFO, obtendrán un mejor resultado. Pero hay otras cosas que impactaron los gastos de capital, por ejemplo, en los elementos no monetarios. Así que es demasiado... realmente demasiado pronto para que yo diga si la tasa de crecimiento en el AFFO será mejor que en el FFO el próximo año.

Y la siguiente pregunta viene de Jon Petersen con Jefferies.

Sí. Tenemos un puñado de oportunidades que estamos siguiendo. Algunas son terrenos y otras son edificios con flujo de caja, y estamos buscando potencia en un par de ellos ahora mismo. Es un proceso que lleva tiempo, pero la oportunidad de creación de valor es bastante sustancial. Así que es un esfuerzo un poco lento, no porque nosotros seamos lentos sino porque la otra parte es lenta, y les mantendremos informados al respecto. Pero sí, estamos dedicando mucho esfuerzo a ello.

Realmente...

Yo diría que es más de la Costa Este. Estamos analizando este momento en el tiempo.

Es difícil dar una cifra de megavatios hasta que obtengamos más información sobre los estudios de carga que las empresas de servicios públicos tienen que preparar. Pero va a haber más oportunidades en la Costa Este.

Claro. En cuanto a la recompra de acciones, vamos a -- como hemos dicho en el pasado, lo vemos de forma muy oportunista en relación con nuestras otras oportunidades de inversión, liquidez, apalancamiento y valoración. Seguimos teniendo amplias oportunidades para invertir en nuestro negocio principal. Y, de nuevo, vamos a seguir siendo oportunistas con las acciones. No estoy seguro de qué más puedo decirle sobre eso.

Y la siguiente pregunta viene de Omotayo Okusanya con Deutsche Bank.

No realmente. Obviamente es difícil predecir ahora mismo cuál será este resultado. Así que nos estamos centrando en el negocio principal, ciñéndonos a nuestra estrategia. Nuestros inquilinos y clientes potenciales también están centrados en eso e invirtiendo en crecimiento. Y, por lo tanto, ahora mismo no estamos excesivamente preocupados. Mantenemos un diálogo regular con la gente en el Congreso y no vemos nada que se avecine que nos cause preocupación.

Sí, nada relevante a nivel local. Quiero decir, aquí y allá, puede que haya una moratoria sobre nuevos desarrollos, pero no suelen ser permanentes. Cuando estos municipios necesitan más dinero, de repente la moratoria se relaja.

La siguiente pregunta viene de Michael Mueller con JPMorgan.

Entonces, cuando hablan de subidas, ¿se refieren a las escaladas, sí?

Chris, ¿quieres revisar la escalada?

Sí. Realmente no hemos visto mucha erosión en eso. Si miras nuestras contrataciones de 2026, hasta ahora, estamos en el 3.5%. Así que se mantienen estables o se sostienen.

En los últimos couple de años, Chris, ha sido del 3.6%, ¿verdad?

Sí. Si miras la cartera completa, estamos en el 3.4%. Así que se han mantenido estables.

En cuanto a los precios de los terrenos, yo diría que la primera mitad fue simplemente estable y hemos estado viendo un repunte a medida que ha comenzado más desarrollo, desarrollo de almacenes. Así que hay un repunte en los precios de los terrenos en general. Por supuesto, dependiendo del mercado de mercado.

La siguiente pregunta viene de Caitlin Burrows con Goldman Sachs.

No, es nuestra expectativa. Sin fuerzas externas. Es simplemente que... hablamos mucho sobre la velocidad del sector inmobiliario corporativo. También podríamos hablar mucho sobre la velocidad de las aprobaciones municipales, etcétera. Así que realmente es que no hay nada exógeno que afecte eso... el ritmo de nuestros inicios.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría devolver la conferencia a Peter Baccile para cualquier comentario final.

Gracias, operador, y gracias a todos por participar en nuestra llamada de hoy. Si tienen alguna pregunta de seguimiento sobre esta llamada, por favor pónganse en contacto con Art, Scott o conmigo, y que tengan un gran día.

La conferencia ha concluido. Gracias por asistir a la presentación de hoy. Ya pueden desconectarse.