Gracias. Procederemos ahora con la sesión de preguntas y respuestas. [Instrucciones del operador] Para que podamos atender a la mayor cantidad de participantes posible, les pedimos que se limiten a una pregunta y una pregunta de seguimiento y, si el tiempo lo permite, podrán volver a encola para añadir cualquier pregunta adicional. [Instrucciones del operador] Gracias. Nuestra primera pregunta proviene de la línea de Steve Sakwa con Evercore ISI.

Steve, gracias por tu pregunta. Soy Angela. Encantada de responderte. Empezaré por el mix, quizás sea un buen punto de partida. Los mix de julio están entrando de forma similar al segundo trimestre. Por lo tanto, creo que las cosas avanzan según lo previsto y nuestros fundamentos siguen siendo sólidos.

Y solo para dar contexto, en lo que va de julio de este año, los resultados son ligeramente mejores que en el mismo periodo del año pasado. Y por lo tanto, si se quiere comparar desde una perspectiva interanual, es interesante cómo están evolucionando las cosas. El año pasado, tuvimos un primer semestre muy sólido y luego una caída bastante significativa en el segundo semestre. Definitivamente no estamos viendo eso en lo que va de este año, y estamos asumiendo que este año, el primer y el segundo semestre son bastante similares.

Sí, es una buena pregunta, Steve. Es un poco de ambas cosas. No anticipamos una caída significativa. Nuestro escenario base es que aterrizaremos justo en ese punto medio combinado del 2.5%. Y la razón por la que no estamos... obviamente tenemos un rango, lo que apuntaría a un mejor desempeño.

Pero lo que estamos viendo sobre el terreno aquí es que el impulso en el norte de California sigue siendo fuerte. De hecho, aún no hemos alcanzado nuestro punto máximo, y eso es fantástico.

Dicho esto, la economía general de EE. UU. es en realidad más lenta este año que el anterior. Y estamos vinculados a eso, especialmente el sur de California, incluyendo L.A. Así que un buen dato que les señalaré es que, si solo miran el crecimiento del empleo, el crecimiento del empleo durante el primer semestre de este año es en realidad bastante más lento o bajo que en el mismo periodo del año pasado.

Y por esas razones, y con la incertidumbre geopolítica que persiste, si fuéramos 100% Northern California, obviamente, nuestras cifras serían muy diferentes, mucho más robustas. Pero dado que el 40% de nuestra presencia sigue estando en Southern California, y está ligada a la economía en general, necesitábamos, en esencia, asegurarnos de tener en cuenta algunas de esas incertidumbres en esa zona.

Pero al fin y al cabo, si observamos el sur de California, aunque se retrasa respecto a la costa oeste, sigue siendo un mercado sólido a largo plazo; con un crecimiento de alquiler mixto del 1,4% y una ocupación superior al 95%, supera al rendimiento de la mayoría de las grandes áreas metropolitanas de los EE. UU.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Brad Heffern, de RBC Capital Markets.

Brad, gracias por tu pregunta. Es interesante cómo el rendimiento de las diferentes regiones presenta una variación considerable. En el norte de California, estamos viendo definitivamente diferenciales de nuevos contratos de arrendamiento muy sólidos. Sin embargo, el sur de California no va a tener ese tipo de fortaleza. Y, por supuesto, Seattle se encuentra en un punto intermedio.

Pero en general, si se observa la combinación de la composición de nuestra cartera, Southern California más Seattle representan el 60%. Y eso ofrece una visión un poco más detallada de los diferentes componentes.

Y lo que estamos observando este año es que nuestras renovaciones siguen siendo bastante sólidas y se sitúan en ese rango del 5%. Y con los nuevos contratos de arrendamiento, prevemos que la tendencia de esos nuevos contratos más bajos continúe, al tiempo que las renovaciones elevadas se mantengan.

Sí. No, es una buena pregunta. Así pues, los reembolsos que tuvimos este trimestre: dos fueron en la cartera de acciones preferentes, que fueron los $40 million. Y luego hubo uno que fue una inversión mezzanine, que figura en la partida de notas y otros deudores en el balance.

Y por eso aparece en dos categorías diferentes en el estado de resultados y en el balance de situación. Por eso no vio la caída total de $90 millones en esa línea de acciones preferentes. ¿Y cuál era su segunda pregunta?

Sí. Tenemos otra pequeña redención en el tercer trimestre, que ya se había incluido en nuestras previsiones inicialmente, pero se ve compensada por la nueva inversión que realizamos.

El valor contable que estamos acumulando es de 100 millones de dólares. Y creo que es una buena tasa de ejecución para utilizar de ahora en adelante a efectos de las previsiones, a menos que realicemos más inversiones. Pero en este momento, 100 millones de dólares parece una buena tasa de ejecución.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Eric Wolfe, de Citi.

Sí. Yo cubriré el mix y Barb hablará sobre el crecimiento de los ingresos. Así que, solo para confirmar su pregunta, sí, prevemos que el cierre del año completo sea del 2,5%. Y mencioné que el primer semestre y el segundo semestre serán similares; el primer semestre está entrando en torno al 2,6%, lo que implicaría que el segundo semestre se sitúe en el 2,4%. Por lo tanto, no hay una variación enorme. ¿Barb?

Y en cuanto a la mejora de 40 puntos básicos en el crecimiento de nuestros ingresos por tiendas comparables, el alquiler programado y otros ingresos aportan cada uno 15 puntos básicos al crecimiento, y los otros 10 puntos básicos provienen de una mayor ocupación.

Sí, es una buena pregunta. Un par de cosas. En el caso del norte de California, la oferta inicial era menor en comparación con Seattle. El año pasado, Seattle estuvo cerca del 1%, mientras que el norte de California fue la mitad de esa cifra. Por tanto, la base es muy distinta y, ciertamente, es beneficioso para el norte de California.

Y su punto respecto a la demanda es totalmente acertado. La demanda comienza en el norte de California, que es realmente el centro del motor de innovación. Y lo que hemos visto a lo largo de múltiples ciclos es que comienza en el norte de California y luego se expande hacia Seattle.

Y ya estamos viendo anuncios, anuncios públicos de expansión a Seattle. Pero a la gente —a las empresas, una vez que hacen los anuncios de expansión— les toma tiempo construir el espacio de oficina y luego sigue la contratación. Por lo tanto, siempre hay un desfase.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Alex, es una excelente pregunta. Todo depende de la demanda. Y la razón por la que es posible que Seattle, especialmente en el East side, rinda a un nivel similar al de Northern California es porque cuenta con ese viento de cola de empleos por venir y una oferta que está disminuyendo. Dicho esto, es un mercado que históricamente genera más oferta. Por lo tanto, necesita más empleos para que tengamos un poder de fijación de precios significativo, pero ya hemos visto esto antes.

En cuanto al CBD, eso es un poco... en lo que respecta al CBD en sí, es un poco más complejo porque el CBD, históricamente y de cara al futuro, tiene un porcentaje más alto del suministro total para el mercado. Y si se observa la ubicación de los empleadores, los grandes empleadores, están repartidos por todo el área metropolitana de Seattle, no concentrados en el CBD. Por lo tanto, sí creo que es posible una recuperación para el CBD, pero no estoy seguro de la magnitud específica apuntando a Northern California, de ese nivel de magnitud.

Alex, soy Angela. Yo me encargaré de la parte de litigios. Así que hemos liquidado un punto de disputa independiente que no tiene nada que ver con RealPage. Y este fue un litigio que estuvo en curso durante varios años, casi cuatro años. Y sé que esta magnitud es, de hecho, inusual para Essex.

Sin embargo, tras un prolongado litigio y teniendo en cuenta los costes de defensa, decidimos que lo más conveniente para nosotros era resolver el asunto. No obstante, como el acuerdo aún está sujeto a la aprobación judicial, se nos ha aconsejado abstenernos de comentar detalles adicionales. Pero puedo asegurarles que no tenemos nada más de esta magnitud.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jana Galan, de Bank of America.

Buena pregunta. No, ese no es el caso para Seattle y el sur de California. Seattle alcanzó su punto máximo en línea con la estacionalidad habitual, por lo que fue a principios de julio. Y, por lo tanto, estamos esperando y observando una moderación para el resto del año.

En cuanto al sur de California, es un poco difícil describir el pico en sí. Quiero decir, técnicamente, alcanzó su punto máximo pronto, pero es una curva muy plana. Así que no es realmente un pico muy pronunciado. Y señalaré mi comentario anterior sobre la debilidad de la economía y el crecimiento moderado del empleo como uno de los factores clave. Por lo tanto, el sur de California simplemente sigue su curso y no está haciendo mucho este año.

Sí, Jana, soy Barb. Sí, la oferta va a seguir tendiendo a la baja en el '27 en comparación con el '26. Y el contexto ya es muy favorable, y va a ser aún más favorable. Y no nos sorprende esto dado lo que hemos visto sobre el terreno con los permisos y cosas similares durante los últimos años. Así que esto es... es bueno para nosotros. No necesitaremos mucho crecimiento incremental de empleo el próximo año solo para cubrir la oferta.

En cuanto a la ubicación de la oferta, se encuentra dentro de nuestras áreas metropolitanas. No tiene por qué estar necesariamente junto a nuestras propiedades, pero es competitiva dentro de los submercados en los que operamos. Por lo tanto, en general, creo que el panorama de la oferta seguirá siendo favorable para la West Coast en nuestros mercados en el futuro previsible.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Nick Yulico, de Scotiabank.

Nick, sí, soy Barb. Yo diría que en cuanto a las diversas regiones, el norte de California, creo, continúa mejorando en relación con nuestra situación actual durante la segunda mitad del año, dado el crecimiento de los alquileres que estamos viendo.

Y eso se verá compensado por un crecimiento más lento en el sur de California, dada la moderación en el crecimiento del alquiler combinado que estamos observando allí. Creo que Seattle se mantiene prácticamente en el mismo nivel.

Sí. Es una buena pregunta. Nuestros contratos de arrendamiento se renuevan con bastante rapidez. Por lo tanto, no pasa mucho tiempo desde que el crecimiento de los alquileres se traduce en el beneficio neto. Esa es una de las ventajas del negocio multifamiliar.

Pero en términos de... si su pregunta es cuánto tiempo durará este viento de cola, ¿es eso lo que está preguntando? ¿O solo pregunta por el cronograma del alquiler?

Sí. Sí, entiendo lo que dice. Tenemos... si observa la tasa de rotación, esa es probablemente una gran indicación de la rapidez con la que podemos captar el crecimiento del alquiler del mercado y la tasa de rotación o retención sigue siendo muy alta, especialmente en Northern Cal. Y eso no es una sorpresa, ¿verdad?, porque los mercados se mueven rápido y tengan en cuenta que, en California, tenemos la AB 1482. Por lo tanto, eso prolonga la recuperación. Pero para nosotros, eso no supone un problema.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Adam Kramer, de Morgan Stanley.

Sí. Seguiríamos definiéndolo como un mercado estable. Es decir, si observamos las tasas de arrendamiento combinadas en el 1,4% y el plan de ocupación para esa región es superior al 95%. En ningún caso se trata de un mercado frágil o roto. Está funcionando como cabría esperar en un entorno de desaceleración económica general.

Sí. Me encantaría entrar en un poco más de detalle sobre eso. Como habíamos comentado, los tipos mixtos pasaron a ser positivos en marzo y, de hecho, continuaron aumentando hasta junio. Y luego, por supuesto, con el haber alcanzado el pico, están empezando a moderarse.

Para darles una visión general, la tasa de arrendamiento combinada de Seattle en marzo fue del 1,4% y en junio fue del 2,8%. Es decir, un aumento de más de 140 puntos básicos. Y, por supuesto, ahora está empezando a moderarse como esperábamos. ¿Les ayuda esto a obtener el contexto que buscan?

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman, de Wells Fargo.

Jamie, claro que sí. Encantado. Y hablamos de que el sur de California es, en general, un mercado estable. Y definitivamente estamos viendo que eso continúa. Orange County lidera la lista y San Diego está empezando a mejorar una vez que comenzó a procesar la mayor parte de la oferta. Así que todo eso es una buena señal.

Lo que realmente está lastrando nuestro sur de California sigue siendo el condado de L.A. Y, una vez más, ya había hablado de que L.A. alcanzó su punto más bajo en 2023, cuando la ocupación era de solo —o la ocupación económica era de solo el 91%. Así que, desde entonces, ha mejorado y se mantiene rondando ese rango de entre el 93% y el 94% de ocupación económica, es decir. Y así ha permanecido estable.

Estamos viendo brotes de crecimiento, como usted ha dicho, por parte de Anduril y algunos de estos sectores de defensa aeroespacial, pero son relativamente nuevos. Por lo tanto, es una señal positiva para nosotros, pero es demasiado pronto para poder señalar cuál será la magnitud.

Sí. Sí. No, ese es un punto muy bueno. Un par de cosas. Creo que la asequibilidad sigue siendo mucho más atractiva para alquilar a pesar de que hemos podido aumentar los alquileres, pero en realidad es un aumento por recuperación, ¿verdad?

Así que la forma de entender el norte de California es que, si miramos el periodo anterior al COVID, el crecimiento de los alquileres debería estar muy por encima del 20%, pero no estamos ni cerca de eso. Por lo tanto, todavía tiene mucho terreno por recuperar.

Más importante aún, cuando hablamos de comprar o de pasar de ser inquilino a propietario, el coste de la propiedad es exponencialmente más elevado. Por lo tanto, no es —es muy difícil— pasar de ser inquilino a comprador. Y no hemos visto esto como un motivo de mudanza en nuestra cartera.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Austin Wurschmidt, de KeyBanc Capital Markets.

Bueno, creo que es posible, pero es demasiado pronto para predecirlo porque tendremos que ver la tasa de desaceleración. Y como dije, no estamos asumiendo una caída significativa, pero aún nos quedan un par de meses más antes de que podamos obtener una mejor —ser capaces de precisar el earn-in.

Puedo ofrecerles algunos pilares fundamentales en cuanto a la generación de ingresos que —en lo que respecta a 2027— si observan nuestra oferta, esta está disminuyendo, lo cual es positivo. Además, el viento de cola en la asequibilidad continúa. Y, por último, el viento en contra de nuestro capital preferente ya ha quedado atrás. Por lo tanto, creo que contamos con unos pilares bastante sólidos en ese sentido.

Pero en cuanto al tipo real, realmente necesitamos ver cómo se desempeñan los próximos meses y cómo se moderan los alquileres para tener una mejor idea.

Sí. Por lo tanto, tenemos una pérdida por arrendamiento (loss to lease), lo cual es positivo. Se debe principalmente al norte de California, así que no es una sorpresa. Y en cuanto al sur de California, tenemos una ganancia por arrendamiento (gain to lease), tampoco es una sorpresa ya que la curva fue muy plana y Seattle está en un punto intermedio, con una ligera ganancia por arrendamiento.

Sí. A ver, déjenme ver. Northern California, veamos, más o menos cerca del, digamos, 6%. Southern California en los 2 y Seattle, 70 puntos básicos.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace John Kim, de BMO Capital Markets.

John, no hemos cambiado nuestra filosofía ni nuestro enfoque operativo. El objetivo siempre ha sido maximizar los ingresos. No nos condiciona el origen de los mismos, ya sea a través de nuevos contratos de arrendamiento, renovaciones o la ocupación. Esos son, por así decirlo, los tres grandes pilares, o las tres grandes palancas.

Ahora bien, una de las razones por las que, dependiendo del mercado, priorizamos la ocupación es, bueno, por razones obvias. Y en cuanto a priorizar las renovaciones frente a las tasas de nuevos contratos, ya hablamos del coste de la rotación. Por tanto, en un entorno en el que, a menos que seamos capaces de impulsar los alquileres por encima de, digamos, un 6%, por ejemplo, nos conviene más centrarnos en las renovaciones y mantener estables las tasas de nuevos contratos para no incurrir en rotación, ya que eso resulta muy costoso.

Y, en última instancia, volveré a nuestra estrategia, que consiste en maximizar los ingresos y no centrarse en ninguna tasa de alquiler específica como métrica.

John, habla Rylan. Nuestra filosofía general en lo que respecta a este negocio no ha cambiado en los últimos años. Les recordaría que hemos ganado mucho dinero en este negocio durante las últimas décadas. Es increíblemente sinérgico con nuestros negocios de desarrollo e inversión.

Lo que hemos hecho es simplemente reajustar estratégicamente esta cartera de negocios, lo cual tiene la ventaja de reducir la volatilidad de los beneficios. Vamos a seguir siendo sumamente selectivos. Por lo tanto, cuando identifiquemos los mejores rendimientos ajustados al riesgo, es ahí donde intervendremos y apostaremos con fuerza. Eso es lo que hemos visto más recientemente, y ya lo hicimos con otra operación a principios de este año. Seguiremos siendo muy oportunistas y nos aseguraremos de poner nuestro capital donde realmente genere valor para nuestros accionistas.

Como mencionó Barb, ha bajado a 100 millones de dólares. Por lo tanto, creemos que se encuentra en un rango muy manejable y podríamos hacerlo crecer si identificamos las oportunidades adecuadas.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Michael Goldsmith, de UBS.

Ami, soy Rylan de nuevo. La economía del desarrollo ha mejorado durante el último año, ya que el crecimiento de los alquileres ha superado al crecimiento de los costes. Nuestra filosofía en lo que respecta a los nuevos desarrollos es que simplemente queremos asegurarnos de que se nos compense por el riesgo inherente a todos los desarrollos.

Así que tenemos la operación de South San Francisco, que está evolucionando de forma muy favorable en relación con nuestra suscripción inicial, y de hecho vamos adelantados respecto al cronograma de ese proyecto. Estamos trabajando en otro proyecto más adelante en la Peninsula.

Y seguimos evaluando todos los terrenos para desarrollo, pero intentamos mantener la disciplina para asegurarnos de que estamos siendo plenamente compensados por el riesgo inherente al desarrollo. No obstante, seguimos analizando todas las opciones y, para responder a su pregunta sin rodeos, la rentabilidad ha mejorado.

Lo que hemos dicho públicamente es un diferencial de entre 100 y 150 puntos básicos respecto a lo que podemos llegar a comprar. Y en cuanto a estos rendimientos, creo que ya he mencionado en el acuerdo de seven self-fed que, históricamente, esperamos que se estabilicen cerca del 6%.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Haendel St. Juste, de Mizuho Securities.

Nuestra tasa de retención en San Francisco ha sido elevada en comparación con las otras regiones, y así ha sido durante bastante tiempo. En cuanto a nuestras expectativas, sí, prevemos mantener esa alta tasa de retención, especialmente en un entorno donde el alquiler de mercado se está moviendo tan rápido. Por lo tanto, esto no nos sorprende. Pero para nosotros, eso solo significa que es un viento de cola más duradero.

Así que, en agosto y septiembre, estamos enviando las renovaciones en el rango de los 5,5%. Y prevemos una negociación de, digamos, unos 50 puntos básicos aproximadamente. Por lo tanto, terminaremos en el rango de los 5,2% aproximadamente. ¿Cuánto de ello ya está fuera? Bueno, veamos. Agosto ya ha terminado y estamos a mitad de septiembre.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Peter Abramowitz con Deutsche Bank. Peter, su línea está en silencio por mi parte. No podemos oírle. Muy bien. Parece que lo hemos perdido. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Ann Chan con Green Street.

Sí. Y como pueden imaginar, estas son negociaciones en curso que tendremos con los titulares de los terrenos. En muchos casos, nos encantaría encontrar la manera de renovar, pero volverá a nuestra filosofía general: ¿genera esto valor y a qué ritmo? Por lo tanto, todavía es muy pronto para decirlo, pero esas conversaciones están en marcha. Y es un porcentaje muy, muy pequeño de nuestra cartera.

Es una pregunta razonable. Se trataba de una tasa de capitalización de algo más del 4%, inferior al 4,5%. Esta es una empresa conjunta que tenía deuda con vencimiento próximo. Por lo tanto, eso nos llevó a evaluar la propiedad y su valoración. Como era de esperar, vimos un interés muy fuerte por el activo.

Y en este caso, consideramos que podíamos generar mejores recompensas ajustadas al riesgo mediante el despliegue de capital en otros activos. Por ello, tomamos la decisión junto con nuestro socio de vender este activo y estamos muy satisfechos con la ejecución.

Nuestra última pregunta proviene de la línea de Peter Abramowitz con Deutsche Bank.

Encantado de hacerlo. Nosotros... podría depender de la ubicación específica del activo en relación con nuestros competidores. No sé qué es lo que están viendo ellos. Pero, ciertamente, por nuestra parte, no lo vemos como una razón principal. Como hemos señalado en el pasado, la gran mayoría de estos anuncios tecnológicos no ocurren en nuestros mercados. Y cuando analizamos los 20 puestos tecnológicos principales, las vacantes se han mantenido estables, de hecho, con un aumento incremental a lo largo del año; estamos bastante cerca del promedio a largo plazo a pesar de los titulares sobre despidos. Por lo tanto, no es algo que estemos viendo como un impacto importante. Probablemente le remitiría a la economía en general, que probablemente tiene una influencia mayor sobre todos los demás mercados, excepto en el norte de California.

Gracias. Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento. Gracias por su participación. Adiós.