Gracias. Y tomaremos nuestra primera pregunta de Michael Goldsmith, de UBS. Su línea está abierta.

Dejaré que Rob se encargue de eso.

Hola, Michael. Buenos días. Hemos detallado algunos de los factores clave en nuestro comunicado de prensa, especialmente el rango de volumen de inversión en lo que respecta a la financiación. Sí. Actualmente tenemos $430 million en el revolver que se atribuyó al pago anticipado de ese préstamo a plazo que vencía en febrero. Presentamos un 8-K hace aproximadamente un mes, pero procedimos a ampliar nuestra capacidad del revolver, lo que ayuda a respaldar la reducción de esa deuda un poco antes de lo previsto.

Solo como recordatorio, mantuvimos ese swap vigente. Pueden ver una información adicional ampliada en nuestro suplemento para mostrarles dónde se está aplicando ese swap actualmente. Ese swap vencerá a finales de noviembre, momento en el que se convertirá en una obligación a tipo variable, al igual que el resto de nuestra línea de crédito revolvente. Por tanto, al considerar algunas opciones potenciales para convertirlo en deuda a largo plazo, claramente no queremos dejarlo a tipo variable y buscamos tener la menor exposición posible a la deuda a tipo variable. Así pues, a día de hoy, estamos evaluando todas las alternativas de deuda.

Creo que lo mencionamos en el guion de la llamada de resultados. Y, cuando analizamos el menú, en este momento, los bonos no garantizados a un plazo de 10 años probablemente se situarían en el rango de los 6% altos. Un convertible probablemente se situaría por debajo de un 5%. Me refiero a la base del cupón. Y luego, la deuda bancaria probablemente estaría en algún punto intermedio, en el rango del 5.6% al 5.7%. Estamos evaluando todas esas opciones.

Saben, como comentario general, siempre buscamos ampliar la duración de nuestra estructura de pasivos. Recientemente realizamos una oferta de bonos a 10 años en junio. Por tanto, estratégicamente, seguimos centrándonos en eso, entendiendo, por supuesto, que tenemos un hueco en nuestra escala de vencimientos tanto en el plazo de 5 como en el de 7 años. Así que consideraríamos acortar un poco el plazo para, ya saben, apoyar la refinanciación de esa obligación.

Y debo decir que hemos incluido una variedad de escenarios para ello integrados en nuestro rango de orientación. El rango no asume que lo dejemos flotante durante la totalidad de 2027. Asumimos que lo fijaremos a plazo. Creo que, dado el nivel en el que se encuentra el swap hoy, probablemente tendremos más que comentar en uno o dos meses a medida que sigamos evaluando esas opciones. Pero, tengan claro que los tipos de interés están evolucionando de forma dinámica y ya veremos cómo se desarrolla todo.

Sí. Gracias por las respuestas. Sí. Mike, los otros pilares para, ya sabes, 2027. Obviamente, ya hemos publicado la orientación de inversión. De $1 billion a $1.5 billion, lo cual es un rango conservador en relación con nuestro desempeño histórico. Y toda esa orientación se basa, en cierto modo, en la continuidad de un sólido desempeño de la cartera y en nuestro crecimiento convincente dentro de la misma. Así que, gracias por eso.

Oye, Max. ¿Por qué no te encargas tú de eso?

No hay problema. Gracias, Peter. Ha sido muy constante. Realmente no vemos ninguna tendencia o movimiento en un sentido o en otro. Obviamente, supongo que va a ser bastante constante. Estamos contentos con la forma en que nuestros inquilinos están rindiendo. La cobertura sigue siendo sólida.

Y Michael, sobre eso, específicamente la lista de vigilancia, de hecho ha bajado 50 puntos básicos respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 1.1 por ciento. Y como señaló Max, la cartera sigue operando dentro del rango de orientación. No hay tendencias ni nada material que informar, y estamos contentos con el rendimiento de nuestros inquilinos.

Gracias.

Tomaremos la siguiente pregunta de Haendel St. Juste, de Mizuho. Su línea está abierta.

Sí. Escuchen. Creo que, como dijimos en la llamada, estamos atravesando un periodo en el que ha habido un movimiento rápido en nuestro coste medio ponderado del capital. Y eso, ya saben, significa que estamos pasando por un proceso de reajuste de precios de los activos y de nuestro pipeline. Por lo tanto, a medida que atravesamos ese periodo, esperamos que los volúmenes disminuyan a medida que se ajusten las expectativas de los vendedores. En general, esperaríamos que hubiera un nivel más bajo de oportunidades de transacción.

Pero, ya sabe, creo que en un sentido más amplio, esperaríamos un nivel de competencia proporcionalmente menor que, como sabe, nos sigue brindando amplias oportunidades para invertir. Pero es un momento muy dinámico y vamos a reaccionar al mercado a medida que evolucione. Ya sabe, y mientras nos centramos en lograr márgenes y precios atractivos, fijando el precio de las transacciones de forma adecuada para el riesgo en el mercado actual.

Y ya sabe, no estamos seguros de cómo se verá eso mientras pensamos, ya sabe, ciertamente en el 2Q y 3Q y sumando el 4Q. Por lo tanto, hay una amplia gama de escenarios que respaldan nuestra orientación. Y supongo que realmente depende de, 1, nuestro coste de capital y 2, la valoración de los activos y nuestra capacidad para mantener el diferencial.

Somos bastante optimistas. La cartera de proyectos es sólida y hemos revisado y vuelto a fijar el precio de una gran proporción de las oportunidades en la cartera. Esas transacciones se han mantenido y se están completando a tipos atractivos. Pero aún es pronto y veremos qué sucede.

Solo para añadir. En cuanto al lado del capital, Haendel, no estamos asumiendo un reapalancamiento dramático del balance. Vamos a seguir operando con un nivel de apalancamiento bajo. Y realmente no estamos asumiendo nada sobre el ATM en el futuro inmediato, simplemente para reconocer dónde está nuestro precio de la acción hoy. Así que no habrá capital ordinario en el corto plazo.

Sí. Creo que analizaremos la cartera en profundidad. Considero que tenemos buena liquidez en la mayoría de nuestros verticales industriales y probablemente intentaremos vender una muestra representativa de esos activos. Ciertamente, no querríamos seleccionar solo lo mejor de la cartera únicamente para lograr, ya sabe, un determinado precio. Probablemente venderíamos una muestra representativa y, en general, intentaríamos mejorar nuestras posiciones mantenidas.

Saben, históricamente, hemos estado en torno a los $225 million por trimestre. Creo que es así. Podríamos, ya saben, aumentar eso muy fácilmente a $50 million por trimestre. Y esperaría que pudiéramos alcanzar un rango de tasa de capitalización de entre el 6% medio y alto en esas transacciones.

Tomaremos la siguiente pregunta de Jana Galan, de Bank of America. Su línea está abierta.

Sí. Solemos hacerlo. Orientamos hacia una cifra de inversión bruta.

Hola. Gracias por la pregunta. Soy Max. Nuestra estrategia de inversión no ha cambiado en la última década. Vamos a valorar las operaciones dentro de cada industria basándonos en los rendimientos adecuados ajustados al riesgo y manteniendo un diferencial atractivo en este entorno.

Sabe, cabe destacar que en lo referente a la educación infantil, se trataba de 5 transacciones de cartera diferentes dentro del trimestre con distintos inquilinos. Por lo tanto, no es una gran cartera, sino nuestra inversión habitual basada en relaciones de confianza.

Tomaremos la siguiente pregunta de Caitlin Burrows, de Goldman Sachs. Su línea está abierta.

Creo que parte de esto consiste en analizar muchas operaciones y tener un gran volumen de transacciones. Tenemos una cartera muy granular, en la que invertimos en tramos de $5 to $10 million. Y esa granularidad nos otorga una buena opcionalidad.

Creo que el panorama general es que estamos negociando y proporcionando capital a operadores que están motivados por el acceso a capital y por el crecimiento de su negocio. Por lo tanto, ya sabe, un extra de 25, 50 o 75 puntos básicos en el cap rate no cambia la naturaleza de su plan de negocio general, y están más centrados en, por así decirlo, expandir unidades, aumentar las ventas y mejorar los márgenes. Y tener ese acceso al capital es importante para ellos.

Siempre nos hemos centrado en una estrategia de inversión de valor añadido mediante la aportación de capital a operadores de mercado medio. No son tan sensibles al precio y, gracias a esas relaciones, hemos podido, ya sabe, fijar el precio de nuestras operaciones. Por otro lado, esos operadores están obteniendo transacciones y oportunidades que también les resultan atractivas en el entorno de mercado actual, de tal manera que la transacción global puede soportar un mayor coste de capital.

Sí. Esperaría que fuera más constante, y ciertamente diseñamos el plan de negocio de esa manera. Sabe, no me gustaría analizar un plan de negocio que se centrara únicamente en el espectro de riesgo de las industrias más amplias o de las transacciones más arriesgadas. Por lo general, seguimos nuestras relaciones con un 80% a 90% de negocios recurrentes y esperaría que la composición de nuestra cartera de inversiones de 2020 fuera muy constante para la cartera global.

Tomaremos la siguiente pregunta de Smedes Rose, de Citigroup. Su línea está abierta.

Sí. Ya sabe, para mí la otra cara de la moneda es que esperaría que las expectativas de los vendedores en el mercado de subastas de productos de net lease existentes se ajusten con menos rapidez. Creo que donde nos centramos, proporcionando capital a operadores del mercado medio y sale leasebacks, el entorno es muy dinámico y esos operadores son menos sensibles al precio.

Pero si tienes una cartera de activos de arrendamiento neto que generan flujo de caja, sabes, tu única motivación va a ser el precio. Y a menos que tengas una financiación de deuda, un vencimiento o algún catalizador artificial que te obligue a efectuar una venta, vas a mantener la posición para obtener el mejor precio. Por lo tanto, ese mercado tiende a ser el más lento en ajustarse. Pero, ya sabes, con nuestros operadores granulares del mercado medio, ese ajuste ha ocurrido realmente en cuestión de un mes y medio.

Sí, Max, ¿por qué no te encargas tú de eso?

Hola, Bennett. Sabes, adoptamos un enfoque bastante granular y táctico. Tomamos todos los entre 60 y 90 acuerdos que había en el pipeline y, cuando se trata de inversión de relaciones, quieres ser proactivo y contactar con esos socios y operadores. Así que es una mezcla de todo. Algunos acuerdos, ya sabes, están relacionados con M&A y, por tanto, la financiación simplemente no se concretó, y naturalmente quedaron fuera en un entorno volátil.

Pero sabe, por lo general, estamos bastante contentos con la rapidez con la que hemos podido ajustar las tasas de capitalización para que las inversiones sean de carácter acrecentador, y creo que eso es simplemente un testimonio del motor de proyectos que hemos construido durante la última década y de la gran cantidad de negocios recurrentes. Por lo tanto, nos centramos en mantener esas relaciones, pero como dijo Peter, cuando prestas un servicio y eres uno de los pocos proveedores de capital en el mercado medio en este periodo de volatilidad, nos sentimos alentados por la situación de la cartera de proyectos y por la capacidad que hemos tenido para ajustar las tasas de capitalización.

Añadiría, Bennett, que la naturaleza de nuestra cartera de proyectos consiste, digamos, en acuerdos de entre $3 million y $10 million en cualquier trimestre dado que se están valorando cada semana. Por lo tanto, tenemos una capacidad de fijación de precios de transacciones en tiempo real para reaccionar a nuestros movimientos en el coste de capital, y ciertamente lo hemos hecho de cara al futuro.

Dicho esto, generalmente operamos con una probabilidad esperada de cierre de entre el 90 por ciento y el 95 por ciento dentro de nuestro pipeline, pero dada la inestabilidad de los mercados de capitales, diría que probablemente se sitúa más cerca del 70 por ciento o el 65 por ciento en el mercado actual. Por lo tanto, hay más volatilidad, pero esto se compensa con el número de oportunidades y la disminución de la competencia.

Gracias, Steve. Y tomaremos la siguiente pregunta de Eric Borden, de BMO. Su línea está abierta.

Eric, soy Robert. Gracias por las preguntas. Sí. Las pérdidas crediticias, por lo general, están mostrando una tendencia ligeramente mejor de lo que habíamos previsto para este año. Y al pensar en 2027, de la misma manera, tendemos a realizar previsiones muy por encima de donde se habían situado históricamente nuestras pérdidas realizadas. Como recordatorio, la pérdida realizada ha sido de poco menos de 30 puntos básicos por año desde el inicio de esta cartera. Por lo tanto, aunque no proporcionamos una cifra específica, la suposición que está integrada en ese rango de previsión es muy superior a ese rango de aproximadamente 30 puntos básicos. Así que ahí es donde comienzan las pérdidas crediticias hoy. Y, sí, como has señalado, todos los indicadores que monitorizamos son muy saludables en este momento. Así que, con suerte, eso volverá a resultar conservador el año que viene, pero nuestro punto de partida es una postura conservadora, tal como hacemos con muchas otras líneas en nuestro rango de previsión.

Y en cuanto a su segunda pregunta relacionada con los deterioros, supongo que ya hemos comentado en el pasado que muchas de estas situaciones son de naturaleza mucho más idiosincrática. En relación con esto específicamente, ya sabe, tenemos un proceso de pruebas de deterioro trimestral muy sólido y bien establecido. Lleva implementado mucho tiempo. Y como parte de ese proceso riguroso, realizamos pruebas constantemente de forma trimestral.

Este trimestre, específicamente, se ha visto impulsado principalmente por un local situado en una antigua ubicación de ArtVan, perteneciente al segmento de minoristas de mobiliario para el hogar. Como hemos comentado en trimestres anteriores, el inquilino que se declaró en quiebra en el cuarto trimestre del año pasado ocupaba esos locales. En aquel momento, éramos propietarios de dos locales. Esta propiedad específica del tercer trimestre había estado vacante. Hemos estado evaluando alternativas de venta y arrendamiento para el local. Este trimestre hemos recibido más información sobre el arrendamiento, lo que ha activado el proceso de test de deterioro.

Pero, en general, no hemos sido optimistas con la industria del mobiliario para el hogar. Es un sector en el que no hemos invertido durante muchos años. Ahora solo nos queda 1 ubicación, lo que representa, de hecho, un error de redondeo en términos de la exposición al portafolio en general. Por lo tanto, no es una sorpresa el nivel de exposición que tenemos. Todo ello se detalla en la Nota al pie 12 de nuestro 10 Q, por si desean profundizar en los detalles de esos supuestos.

Gracias, Robert. Gran trabajo.

Saben, no estamos vinculando las desinversiones a las adquisiciones. Nuestra actividad de desinversión es muy granular, con activos promedio de apenas $3 million, y nuestras inversiones suelen ser, ya saben, de $10 million. Por lo tanto, ambas son muy granulares. Y realmente, no están vinculadas uno a uno. Como dije, tal vez estamos tomando de $25 million a $50 million por trimestre, y ambas funcionan, ya saben, más bien sobre una base de flujo.

Gracias. Pasamos ahora con Richard Hightower de Barclays. Barclays, su línea está abierta.

Sí. Hola, Richard. Buena pregunta. Sí. Estamos totalmente cubiertos en cuanto a financiación para el próximo año, y eso es quizás desde el punto de vista de la liquidez. También añadiríamos que, desde el punto de vista de la capacidad de apalancamiento, también estamos cubiertos. Eso daría como resultado el cierre del año, asumiendo que no haya acciones ordinarias, que estaríamos en el rango de entre el 4% y el 4,5% en términos de deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado sobre una base pro forma, lo cual está en línea con nuestro promedio histórico. Dicho esto, hemos operado con un nivel de apalancamiento más bajo durante los últimos años.

Y, como saben, claramente, si nuestro precio de la acción alcanzara un nivel más atractivo, sería algo que consideraríamos para aumentar nuestra reserva de efectivo (dry powder). Pero, obviamente, en nuestra situación actual, los cálculos no justifican demasiado la emisión de acciones ordinarias, razón por la cual señalamos anteriormente que no estamos asumiendo ningún ATM equity a corto plazo.

Y luego, ya sabe, en lo que respecta a las fuentes de financiación de eso, creo que mencionamos antes las desinversiones como una palanca. Actualmente cotizamos a un cap rate del 7.3%. Y, como señaló Peter, somos capaces de desinvertir en el territorio de un cap de 7 o incluso mejor que un cap de 7. Algo que es nuevo. Realmente no hemos hablado de captar ese capital porque ha sido dilutivo en relación con nuestro coste medio ponderado del capital durante los últimos años. Pero, obviamente, en la medida en que seamos capaces de captar más, es una posible palanca que podríamos utilizar. Así que ese es el panorama rápido de la situación actual.

En cuanto al ritmo, ya sabe, parte de eso consiste realmente en asegurarnos de que ampliamos el margen de maniobra, no solo durante el próximo trimestre o dos, sino realmente a medida que avanzamos en el año. Y cuando se piensa en el extremo superior del rango de previsiones, eso supone que tendremos un nivel de actividad de volumen de inversión mucho mayor. Por lo tanto, obviamente, ese sería un escenario en el que nuestro coste de capital también habría mejorado. Ese es, en cierto modo, el escenario que estamos planteando en el extremo superior.

Muy bien. Eso es estupendo.

Tomaremos la siguiente pregunta de Linda Tsai, de Truist. Su línea está abierta.

Yo diría que es, ciertamente, más bien lo segundo. Ya sabe, compramos estos activos y tomamos una decisión de inversión; tenemos un plazo medio de arrendamiento de 15 años. Hay poco que podamos hacer para efectuar cambios después de nuestra inversión inicial. Por lo tanto, la gran mayoría de nuestro bajo nivel de pérdidas crediticias puede atribuirse a las decisiones de inversión que tomamos al principio.

Sí. Ya sabe, históricamente hemos invertido en rangos que van desde tan ajustados como 100 puntos básicos hasta tan amplios como 300 puntos básicos. Yo diría que eso es un resultado, no un factor de entrada. Y a medida que se muevan las tasas de capitalización, obviamente el diferencial mejorará en relación con el capital que hemos captado. Y con suerte, en relación con el capital que sigamos captando.

Pero como acaba de decir Robert, ya sabe, nuestro plan de negocio para 2027 no se basa en la captación de nuevo capital. Y luego, por lo general, los movimientos de las tasas de capitalización (cap rates) van a la zaga de los movimientos en el coste de capital, y es por eso que hoy nos encontramos en un entorno de diferencial de cap rate comprimido. Y realmente todo depende de lo que ocurra con los tipos de interés y con nuestro coste de capital, así como de nuestra capacidad para avanzar con el pipeline. Por tanto, es pronto, situándonos en el cuarto trimestre de 2026, para hacer una predicción sobre nuestro diferencial de inversión neta en 2027. Pero yo diría que sería aproximadamente el mismo.

Tomaremos la siguiente pregunta de Jim Kamert, de Evercore. Su línea está abierta.

Hola, James. Soy Max. Diría que habrás visto durante el último año o dos que hemos sido capaces de impulsar las escaladas, y estas han ido aumentando, y nos situamos en el 1.9%.

La cartera de proyectos futuros es bastante coherente con ello, y el crecimiento interno ha sido un objetivo para nosotros a medida que cerramos nuevos acuerdos. Y como dijimos en las declaraciones preparadas, la cartera de proyectos futuros tiene un 8 por delante.

Y los rendimientos GAAP se estarán acercando, ya saben, a valores de entre el 9 % medio y alto en este momento. Así que estamos contentos con la fijación de precios y asegurándonos de que estamos invirtiendo con diferenciales que generen valor.

Sí, James. No querría que se perdiera, ya sabes, el trimestre pasado estábamos en un 2.3 por ciento en nuestros nuevos acuerdos. Y un gap yield, ya sabes, por encima del 9.

Así que, ya sabe, el paquete económico global que negociamos con los inquilinos es fluido. Creo que el mayor nivel de sensibilidad se centra en el cap rate inicial. Pero, bueno, seguimos haciendo todo lo que podemos en ese sentido.

Y pasaremos ahora con Greg McGinniss de Scotiabank. Su línea está abierta. Greg, es posible que tenga que comprobar la función de silencio en su dispositivo.

Sí. No es que nuestro equipo esté ajustando la suscripción. Podría ser que nuestro equipo esté ajustando la fijación de precios. Ya sabe, no hemos cambiado la forma en que analizamos el crédito ni la forma en que suscribimos el crédito. Pero yo diría que hay un equilibrio entre los acuerdos que no se cierran debido al entorno de mercados de capitales tan agitados y los acuerdos que no se cierran debido a la fijación de precios que estamos ofreciendo.

Sí. Dejaré que Robert aborde el tema del coste de capital al final. No tenemos necesariamente un diferencial objetivo; no es algo tan matemático. Intentamos negociar los mejores acuerdos que podemos con nuestras contrapartes y tratamos de obtener el capital más barato que podamos del mercado.

Y como dije antes, ya sabe, ha estado entre 100 en el extremo inferior y 300 en el extremo superior, y, ya sabe, estamos trabajando duro para que sea lo más amplio posible tanto en el cap rate inicial como en el cap rate GAAP. Basis. Así que, ya sabe, no es tan formulista porque los mercados no son tan eficientes. Pero Rob, desde el punto de vista del coste medio ponderado del capital, ¿cómo lo vemos? Sí.

En cuanto al capital que hemos captado, tenemos un saldo de capital de forward pendiente de liquidar con un precio fijado en $30.50, y una emisión de deuda a 10 años que realizamos en junio en el rango de poco más del 5%. Observando un diferencial que es de más de 200 puntos básicos en el Q3 y Q4. Obviamente, ese no es nuestro coste de capital actual, por lo que, ya sabe, probablemente sea eso lo que vea reflejado en el modelo en la segunda mitad de 26.

Pero para la operación incremental y el dólar incremental que sale, nuestro coste de capital hoy es de entre el 6% medio y alto. Depende un poco de qué instrumento de deuda quiera elegir para ese cálculo. Pero eso le situaría en un rango de 100 a 150 puntos básicos de diferencial, como Peter señaló, creo, en una pregunta anterior, que está dentro del rango de 100 a 300 puntos básicos que hemos disfrutado históricamente, pero obviamente en ese extremo inferior. Así que, ya sabe, esperaríamos seguir logrando un buen poder de fijación de precios para ampliar ese diferencial con el tiempo. Sin dar quizá ninguna orientación sobre cómo podría acabar resultando finalmente.

Gracias, Greg. Y tomaremos la siguiente pregunta de James Feldman, de Wells Fargo. Su línea está abierta.

Saben, tenemos mucha demanda de productos de ese mercado. Históricamente, no hemos profundizado demasiado en él. Pero ciertamente está ahí, y ciertamente está ahí con un coste atractivo dados los masivos incentivos fiscales que podrían beneficiar a ese capital. Dado el hecho de que los beneficios fiscales son, ya saben, bastante drásticos. Tiende a ser bastante persistente. Suele haber penalizaciones bastante grandes por vender esos activos una vez que se han depreciado totalmente. Así que es un mercado al que podemos echarle un vistazo.

Como imaginarán, dado cualquier tipo de capital motivado por cuestiones fiscales, tiende a ser más robusto en el cuarto trimestre que en el primero y el segundo. Y, ya saben, yo diría que nuestras previsiones y nuestro plan de disposición no se han apoyado demasiado en eso. Pero ciertamente está ahí como una fuente de capital atractiva, en caso de que queramos recurrir a ella con mayor profundidad.

Hola. Gracias. Soy Max. En primer lugar, me gustaría señalar que nuestra concentración de los 10 principales es del 15.2%, lo que nos sitúa entre los más diversificados de todo el sector. Y cuando habláis de inquilinos, tienen una exposición de menos de 200 puntos básicos; realizamos muchísimas inversiones de relaciones comerciales recurrentes. Cada trimestre hay movimientos, por lo que nunca queremos analizar demasiado, ya sabéis, los ligeros cambios de un trimestre a otro.

Pero, ya sabe, TA Express, hemos estado trabajando con el mayor franquiciado del sector que opera más de 100 áreas de servicio en tiendas de conveniencia, ya sabe, 2 clases de activos en las que hemos invertido desde nuestro inicio, y esta fue simplemente una transacción de seguimiento. Hemos realizado múltiples operaciones en los últimos años. Así que son un gran operador, un gran socio.

Mencionó Dave and Buster's. Fue una transacción única que se añadió al contrato de arrendamiento principal (master lease). Fue extremadamente acrecentadora, tanto desde el punto de vista de la cobertura del master lease como por tener una base más baja que mejoró nuestra posición de colateral. Además, la tasa de capitalización (cap rate) fue acrecentadora para la tasa de capitalización general del tercer trimestre. Así que es un buen trato para nosotros, pero es poco probable que añadamos más exposición a ese nombre de cara al futuro. Eso es lo que diría.

Saben, nosotros no seguimos a S&P como guía para nuestra actividad de inversión o suscripción. Por lo tanto, saben, S&P ciertamente no impulsó nuestra decisión en ese aspecto.

Sabe, se trata más bien de gestionar las exposiciones y los activos y seguimos, ya sabe, seguimos confiando en nuestro contrato de arrendamiento principal allí y en nuestra cobertura, y creemos que la empresa será un excelente inquilino a largo plazo.

No. Escuche, también conocemos bien nuestro sector. Disponemos de datos profundos y de la experiencia necesaria para respaldar nuestra inversión en estas industrias. En última instancia, somos inversores inmobiliarios en estos sectores, y conocemos, nos gustan y dominamos específicamente los activos inmobiliarios de estas industrias.

Y a medida que estudiamos el rendimiento de nuestra cartera y el rendimiento de nuestros inquilinos, no observamos tendencias que nos alarmen. En general, el consumidor se está comportando bien. Sabe lo que digo, lo peor que tenemos son unas modestas ventas en las mismas tiendas con una caída del 2% al 3% con expansión de márgenes, lo que resulta en una cobertura plana a nivel de unidad. Y ese tipo de comentarios se repiten en muchos de nuestros sectores.

Por lo tanto, no esperen ningún cambio material en nuestra estrategia de asignación de capital.

Gracias. Tomaremos la siguiente pregunta de Spenser Allaway de Green Street. Su línea está abierta.

Por lo general, nuestros contratos de arrendamiento incluyen opciones de renovación que tienen los inquilinos. Normalmente, se trata de opciones de renovación de 10 años o de 4 o 5 años. Y esa opción queda a discreción del inquilino. Por lo tanto, no tenemos la capacidad de ajustar estos activos a precio de mercado. Y, por lo general, asumimos que saben que, si hay una cobertura superior a 2 veces, existe una probabilidad del 98% de que el inquilino ejerza esas opciones.

Gracias, Spenser Allaway. Tomaremos la siguiente pregunta de John Massocca, de B. Riley Securities. Su línea está abierta.

Hola, John. Soy Max. Publicamos el pipeline a principios del Q3, antes de la temporada de conferencias, y eso mostró un handle del 6%. Y, ya sabes, en las declaraciones preparadas, dijimos que los cap rates están alrededor de un 8. Y como siempre hemos dicho, ya sabes, nuestro pipeline es una previsión de unos 90 días hacia adelante. Así que puedes inferirlo de ahí.

Y como dijo Peter, es un mercado volátil y, ya saben, parece que el entorno de tipos y el coste de capital están cambiando con bastante rapidez, y nosotros estamos apostando por la duración, es decir, una tenencia a largo plazo, con un horizonte de inversión de 20 años. Así que, ya saben, seguiremos invirtiendo en acuerdos de precios a medida que se presenten. Pero eso es lo mejor que puedo decirles por ahora.

Para que quede claro, no dimos una previsión de los 200. ¿Es eso... es un nivel indicativo?

Estamos comercializando activos constantemente. Por lo general, ya sabe, hay un periodo de preventa de 30 días, un periodo de mercado de 30 días y luego podría haber un cierre de 30 días. Por lo tanto, existe cierto desfase típico al acelerar esos procesos.

Pero estamos en el mercado. Tenemos activos listados para la venta. Y, como saben, pasar de 25 a 50 o 75 podría ocurrir, ya saben, a lo largo de un par de trimestres, pero no va a ser un cambio material de forma inmediata.

Sí. Creo que dije en un comentario anterior, John, que esperaríamos que los volúmenes totales de transacciones bajaran, pero también esperamos que la disminución de la competencia sea a un nivel mayor, de tal manera que, en conjunto, debería haber muchas oportunidades para que invirtamos.

Entonces, supongo que, ¿por qué el volumen de operaciones estaría tan concentrado al final del próximo año? Ya sabe, parte de eso no se debe al conjunto de oportunidades. Ya sabe, siempre hemos sostenido que nuestro conjunto de oportunidades es amplio. Y tenemos un montón de operaciones por realizar.

Y, ya saben, creo que, como dijimos en las observaciones preparadas, parte de eso consiste en preservar nuestra autonomía de capital. Y, ya saben, esperar a que la valoración de los activos se ponga al día con el movimiento en la valoración del capital. Y, ya saben, nos encontramos en un nivel de valoración de capital bastante amplio que también esperamos que se normalice con el tiempo. Así que es más la cuestión del capital lo que está impulsando eso que el conjunto de oportunidades.

Gracias, John. Gracias. En este momento, no hay más preguntas en cola. Cedo la palabra a Peter Mavoides para cualquier comentario adicional o de clausura.

Genial. Bueno, gracias a todos por su tiempo hoy. Como hemos intentado indicar, es ciertamente un momento interesante para los mercados de capitales, la industria de los net lease y nuestra compañía, pero estamos entusiasmados con la oportunidad. Estamos entusiasmados con nuestra capacidad de ejecución en este contexto y de seguir impulsando el crecimiento de las ganancias para los accionistas. Y esperamos ver a todos en los próximos meses en las conferencias. Gracias a todos y que tengan un excelente día.

Gracias. Con esto damos por terminada la reunión de hoy. Agradecemos su tiempo y participación. Ya pueden desconectarse.