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Su primera pregunta es de Blaine Heck con Wells Fargo. Adelante, por favor.

Hola, Blaine, buenos días. Soy Marshall. Quizás tome la segunda primero. Con los centros de datos, normalmente sus requisitos son tan específicos con la energía y otras cosas, que realmente no hemos perdido sitios frente al desarrollo de centros de datos que yo sepa.

Lo que sí vemos, sin embargo, con algunos de los centros de datos y la fabricación avanzada es simplemente acero, el aumento de los costes de construcción y cosas por el estilo. Así que es más un efecto dominó de ellos. Ahí es donde estamos sintiendo su presencia.

Yo diría que la buena noticia es que nuestros desarrollos, recaudamos los mejores $65 million, como mencionó Reid, con suerte sea un récord. Es realmente una demanda del mercado. Tuvimos una oportunidad de pre-arrendamiento firmada dentro de nuestra cartera, por lo que ese edificio está 100% arrendado, y ese fue uno de los saltos más grandes.

Simplemente un progreso constante dentro de lo que teníamos, de lo que está en arrendamiento, varios inicios nuevos. Así que fue realmente el equipo agotando el inventario en nuestro Mesa Gateway en Phoenix, por ejemplo. Firmaron unos buenos 3, 4, 5 arrendamientos durante el último trimestre. Eso nos impulsó por encima del 70% con la actividad de prospectos. Así que fue un poco de mezcla de un pre-arrendamiento, y luego muchos arrendamientos de 20,000, 50,000, 60,000 ft que de alguna manera impulsaron ese ticket para el próximo.

Miren, tengo la esperanza de que tenemos otras oportunidades en las que estamos trabajando que son de pre-arrendamiento que, ya sea a finales de este año o a principios del próximo, podamos mantener ese impulso hacia adelante.

Sí, Blaine, habla Reid, y solo añadiría en cuanto a la demanda, firmamos 500,000 sq ft de arrendamientos de desarrollo en el trimestre, lo que nos lleva justo a 2 million square feet para el año. Para ponerlo en perspectiva, en lo que va del año, 2 million square feet se compara con un año completo del año pasado, justo 1.3 million square feet. Es más alto que 2024, más alto que 2023. Estamos viendo un resurgimiento en el arrendamiento de desarrollo, y la clave de nuestra estrategia es poder seguir alimentando eso. Con los equipos en el campo, poniéndonos en una posición con los sitios de tierra adecuados, podemos seguir sacando estos proyectos a medida que la demanda lo dicte.

Gracias. Su siguiente pregunta es de Craig Mailman con Citi. Adelante, por favor.

Hola, Craig, buenos días. Soy Marshall. Corrígame si me pierdo algo en tus comentarios. Quizás empiece un poco con las adquisiciones, y esa es una ventana que no esperábamos. A principios de año, si nos hubiéramos encontrado, por ejemplo, en Nareit en junio, les dijimos a la gente que pensábamos que podríamos no alcanzar nuestros objetivos de adquisición en lugar de superarlos. Que el mercado había estado más ajustado de lo que esperábamos en términos de los costes de endeudamiento y la valoración del capital.

Entonces realmente se sintió en el tercer trimestre, y siempre parece que ocurre así, cuando la ventana se abre, se abre de par en par, y luego se cierra de golpe. Tuvimos una adquisición o dos, y internamente dijimos que parece que con el aumento del bono a 10 años, los cap rates se están moviendo. Staci y su equipo hicieron un buen trabajo de financiación combinada con todo el capital que recaudamos, lo que nos ha permitido colocarlo entre adquisiciones, desarrollos y algunas vencimientos de deuda que llegan este trimestre.

Hemos seguido viendo cómo suben los cap rates, no en cada transacción. Hay algunas en las que puedo pensar, Florida, Arizona, donde el mercado no pareció parpadear realmente, y creo que todavía se está desarrollando. Luego hay una o dos, nuestras adquisiciones posteriores fueron a rendimientos más altos donde pujamos, pero normalmente los brókers te dan orientación a medida que pasas por las rondas, y no subimos nuestro precio, diciendo realmente: "Este precio nos funciona a nosotros. Creemos que los cap rates se están moviendo", y aun así tuvimos la oportunidad, como nos gusta decir, puede que no te guste nuestro precio, pero somos unos cerradores seguros. Ese grupo de compradores parece más delgado de lo que era. Tienes razón.

Luego, en el lado del desarrollo, los costes de construcción han subido probablemente entre un 5% y un 10% y continúan aumentando. No creo que, entre el coste del diésel y el acero que mencioné, y simplemente la mayor demanda de mano de obra con todos los centros de datos, la fabricación avanzada y todo lo demás que estamos viendo en algunos de nuestros mercados, los costes de construcción vayan a subir. Creo que los alquileres tienen que seguir eso, o lo harán, con la demanda y simplemente el aumento de los costes de construcción.

El otro factor complicador, y estoy agradecido de que hayamos podido aumentar el capital propio. Cuando lo aumentamos, siempre nos aseguramos de tener los usos. Hemos mantenido la disciplina en lo que compramos. Es inmediatamente acretivo. Encaja en el tercio superior, el cuartil superior de nuestra cartera, y hemos comprado con alquileres típicamente ligeramente por debajo del mercado, en un mercado donde sentimos que los alquileres van a subir debido a los costes de construcción durante los próximos años, más rápido de lo que lo han hecho en los últimos 2 años. Así que nos sentimos bien con eso.

Luego, creo que si eres un promotor comercial, no sé realmente qué frenará un poco la oferta, aunque ha repuntado un poco, es que no sé cómo resolverlo con todos esos costes al alza y el aumento de los bonos del Tesoro para tu tasa de capitalización de salida. Es simplemente un modelo más difícil de hacer funcionar para ellos. Tienen que presionar mucho los alquileres y luego esperar a no perderlo en su salida como tasa de capitalización. Bueno, nosotros no estamos buscando esa salida dentro de un año o un año y medio. Es una respuesta larga, pero espero haberlo cubierto todo.

Gracias. Damas y caballeros, como recordatorio, pedimos a los analistas que se limiten estrictamente a una sola pregunta. Gracias. Su próxima pregunta es de Samir Khanal con Bank of America. Adelante, por favor.

Buenos días, Samir. Buena pregunta y, como es de esperar, un poco desigual en nuestros mercados, pero probablemente en las Carolinas, Georgia, Texas y Arizona. No es que Florida esté mal. Estamos viendo un crecimiento de las rentas bastante bueno, en términos de lo que va del año, quizás de un solo dígito medio. Creo que con la demanda, estamos llenos. Nuestros mercados se están ajustando y, con el aumento de los costes de construcción que mencioné, esperaríamos un mayor crecimiento de las rentas el próximo año.

No estoy seguro de que lo estén viendo en nuestros diferenciales de liberación. Ciertamente ayuda. Creo que todavía queda por venir ese repunte en cuanto a nuestros diferenciales de liberación. Ha bajado durante los últimos dos años. Siguen siendo cifras saludables, pero por debajo de su punto máximo, pero creo que volverán a inflarse dado el entorno actual.

Nos alegra ver ese aumento de las rentas, e incluso que California se esté estabilizando y recuperando un poco, ciertamente submercado a submercado allí, pero es mejor de lo que era hace 2 años o hace un año, con seguridad.

Gracias. Su siguiente pregunta es de Michael Mueller con JPMorgan. Adelante, por favor. Michael, tiene la línea abierta.

Claro. ¿En cuanto a nuestro desempeño superior en la ocupación del tercer trimestre? Sí. Firmamos un récord de la compañía de 2.9 million square feet de contratos de segunda generación durante el tercer trimestre. Eso ciertamente ayudó a impulsar la mayor parte del desempeño superior. Yo diría que la gran mayoría de ese desempeño superior de 50 puntos básicos en la ocupación es atribuible a los contratos nuevos y de renovación que firmamos. Obviamente, aquellos que se firmaron antes en el trimestre tuvieron un mayor impacto a medida que esos inquilinos ocuparon el espacio a medida que avanzaba el trimestre.

Tuvimos algunos inquilinos, un par en los que puedo pensar, que se quedaron unas semanas o quizás un mes más allá de la fecha de vencimiento de su contrato. Eso representa unos 10-15 puntos básicos de nuestro desempeño superior. La gran mayoría fueron las firmas de contratos, y luego tuvimos un par de casos en los que también pudimos instalar a un inquilino en un espacio unas semanas o un mes antes, y eso también ayudó incrementalmente.

Yo diría que, en general, se debe realmente a la solidez fundamental del entorno operativo y a la demanda continua que estamos viendo de una amplia gama de inquilinos y en una amplia gama de mercados. No se puede señalar realmente 2 o 3 mercados que impulsaron ese desempeño superior. Fue de base amplia. Si tuviera que enumerar los mercados, me tomaría un minuto listar todos los mercados donde vimos cierto desempeño superior. Estamos satisfechos con eso, satisfechos con que nuestra retención de inquilinos sea mayor de lo que habíamos proyectado. Firmar esos contratos de renovación y mantener a los inquilinos en el espacio ciertamente ayuda a seguir impulsando ese desempeño superior en la ocupación también. Parece que en cada trimestre que ha transcurrido este año hasta ahora, hemos superado nuestras proyecciones, y seguimos haciendo lo mejor que podemos según lo que proyectamos.

Sí, cuando miramos hacia el cuarto trimestre, sabemos que, llamémoslo, 10-15 puntos básicos de esa ocupación fue ocupación por prórroga, pero eso no es tan a largo plazo como el resto de nuestro desempeño superior. Hemos aumentado nuestra guía de ocupación para el cuarto trimestre en 40 puntos básicos, y eso se debe realmente a esos contratos que firmamos durante el tercer trimestre y que ahora están ocupados. Muy satisfechos con la solidez de la demanda que estamos viendo en una variedad de nuestros mercados.

Su próxima pregunta es de Todd Thomas con KeyBanc. Adelante, por favor.

Claro. Hola, Todd. Buenos días. Yo diría que, en cuanto a las tasas de capitalización, es fluido y sigue siendo un objetivo móvil un poco, pero probablemente entre 20 y 30 puntos básicos, digamos 25 puntos básicos es lo que hemos visto hasta la fecha. Tiene razón. Todo lo que tenemos en nuestras previsiones, lo hemos cerrado, y Staci y su equipo, afortunadamente, lo han financiado.

Mire, si compráramos algo entre ahora y el final del año, afectaría nuestras cifras en 2027, pero no tanto en 2026, dada la etapa en la que nos encontramos en el año. Yo diría, y es atípico que podamos, normalmente hay desarrollos, una buena oportunidad o adquisiciones. Es atípico tener ambas oportunidades.

Ciertamente hemos pasado más tiempo en las últimas 2 a 3 semanas, Reid, Brent y yo, con los equipos sobre el terreno analizando adquisiciones, algunas cosas que han sido adjudicadas y han vuelto al mercado, y algunas cosas en las que la gente no está captando el precio y las oportunidades.

Creo que la clave para nosotros es, uno, asegurarnos de no sobrecargar nuestra línea ni hacer cosas que nos pongan en una posición financiera difícil. Queremos asegurarnos de que el precio de nuestras acciones lo soporte si lo financiamos mediante capital propio. Podemos hacerlo mediante deuda ahora, pero analizaremos ambas vías y nos aseguraremos, principalmente, de mantener la disciplina.

Si es algo que mejora el perfil de crecimiento, es decir, el cuartil superior de nuestra cartera y es acretivo. Lo que hemos comprado también ha tenido un poco de vacancia, algunos de ellos la han tenido, llamémoslo 90%. Eso nos ha ayudado a obtener rendimientos por prima un poco mejores.

Parece que esa ventana sigue abierta basándonos en todas las llamadas que estamos recibiendo desde el terreno, y luego siempre parece que se cerrará rápidamente. Así que tienes razón. Los tipos de capital (cap rates) están subiendo, pero nos ha dado la oportunidad, por otro lado, de jugar realmente a la ofensiva y elevar también nuestro perfil de crecimiento.

Porque normalmente, nos superan en las pujas por ciertas cosas y nos conviene más construirlas. Pero ahora mismo somos capaces de comprar de forma acretiva algunos proyectos excelentes y seguir construyendo también, porque la demanda ha sido constante durante varios trimestres seguidos.

Sí, Todd, habla Reid. Yo añadiría que estamos elevando el listón. Estamos viendo más oportunidades y da la sensación de que hay algunos vendedores con ganas contenidas, ya que quizás esperaban a principios de año apostar por tipos de interés más bajos y, obviamente, no les salió bien.

Así que estamos viendo más actividad, más acuerdos, pero solo vamos a apostar por adquisiciones que sean oportunistas y estratégicas para nosotros. Por lo tanto, no vamos a bajar nuestro listón y nos aseguraremos de tener una buena liquidez para acceder a nuestro capital. Así que, entre eso, seremos disciplinados, como dijo Marshall, y encontraremos las oportunidades adecuadas si se presentan.

Gracias. Su próxima pregunta proviene de Tom Carter-Wood con U.S. Bancorp. Adelante, por favor.

Sí. Buenos días, Tom. No lo sé, supongo que normalmente siempre priorizamos nuestra ocupación. Es difícil saberlo. Mira, siempre hay cosas en marcha, más como un coste medio en dólares de conseguir que se alquilen espacios a precio de mercado y hacer el mejor acuerdo posible y seguir adelante.

Tiene razón, nuestra tasa de retención, mire, si alguien estuviera simplemente cubriendo a EastGroup, yo diría, y probablemente cualquier REIT, una retención del 70%-75%, y nosotros hemos estado rondando casi el 79% en lo que va del año. Así que es estupendo en términos de costes de re-alquiler y de mantener la cartera llena, pero ha sido sorprendentemente más alta durante un periodo de tiempo más largo de lo que habría imaginado en un buen entorno económico. Normalmente, es más alta en un mal entorno.

Nuestros alquileres son probablemente los que crecen más rápido, son esos mercados que tienen el desarrollo de centros de datos y la fabricación avanzada. Parece que son los mismos, es decir, los mercados de Texas, Atlanta, un poco en las Carolinas y en Arizona, específicamente Phoenix. Estamos 100% alquilados ahora, afortunadamente, en Phoenix y cosas por el estilo.

No es que Florida sea malo, es que quizás no sea del todo, y probablemente el mercado donde, afortunadamente, la demanda se ha vuelto positiva, pero los alquileres aún no están ahí, siguen siendo los mercados de California. Realmente depende de algunas zonas de los mercados en California. Si es Clase A y está cerca de Defensa o fabricación avanzada, esos alquileres son buenos o cerca de Silicon Valley.

Pero en general, Oakland y el sur de San Diego, Otay Mesa, algunos de esos mercados todavía tienen una absorción plana o negativa, lamentablemente. Así que esos son probablemente nuestros mercados más débiles, y esos son el 14% del NOI total de California. Estamos 99% alquilados en L.A. Afortunadamente, no tenemos mucha vacante. Pero esos mercados son inestables.

Nuestros mercados tradicionales del Sun Belt, que son como nuestro pan de cada día, están funcionando bastante bien, y somos capaces de presionar los alquileres allí y mantenernos llenos.

Gracias. Su siguiente pregunta es de Nick Thillman con Baird. Adelante, por favor.

Creo que nuestra mejor oportunidad, probablemente no sea justa, pero diría que en un 90% podemos aumentar las rentas. Estoy calculando California en un 14% y probablemente no todo eso. Probablemente haya algo pendiente.

En algunos edificios podremos tener un crecimiento de las rentas integrado, pero realmente en el margen.

Entonces yo diría, con la advertencia de que no soy muy bueno con las predicciones. Alguien dijo que, si lo fuera, eres bienvenido a llevarte mi yate a mi isla conmigo en cualquier momento. Pero yo diría que quizás los peores mercados se mantendrán bastante estancados el próximo año, y los mejores estarán en dígitos bajos de dos cifras.

Sí, creo que este es Brent, y buenos días, Nick. Creo que lo emocionante, y lo pueden ver en nuestros cronogramas, es que no creo que haya uno o dos mercados que destaquen como los únicos en los que podamos subir los alquileres. Volviendo unos años atrás, cuando los mercados de L.A. y algunos de California funcionaron con tanta fuerza y subieron tanto por encima de los demás mercados. Pero es algo de base muy amplia.

Pueden ver que nuestras cifras de Texas, Florida y la región de Carolina son muy consistentes en términos de crecimiento de alquileres. Como mencionó Marshall, los mercados de California se han quedado atrás tras su racha de éxito. Pero es algo de base muy amplia, realmente. Creo que vamos a estar en posición de subir los precios en casi todos nuestros mercados, a excepción de quizás ese 14% en California.

En general, esos están mejorando. L.A. ha tenido 4 trimestres consecutivos de absorción neta positiva. Realmente, South Bay, San Gabriel Valley, Inland Empire West, todos con resultados muy sólidos en vacantes. Inland Empire East sigue estando un poco estancado y con aproximadamente el doble de tasa de vacantes que el resto de esa zona. Creo que esa es la parte emocionante, es de base muy amplia.

En términos de porcentaje y como dijo Marshall, hemos sido muy consistentes con nuestra cartera con ese aumento de efectivo de alrededor del 20% y esa brecha de mediados del 30%. Eso se ha mantenido. Da la sensación de que hay más presión al alza con eso, considerando el aumento de los costes y que los mercados siguen sanos. Así que parece que tenemos más viento a favor para impulsar eso que lo contrario. Por supuesto, eso puede cambiar según las condiciones. Pero nos sentimos bien en toda la cartera sobre nuestra capacidad para subir los precios modestamente.

Gracias. Su próxima pregunta es de Alexander Goldfarb con Piper Sandler. Adelante, por favor.

Hola, Alex, soy Marshall. Buenos días. Sobre los arrendamientos de suelo, mira, somos más del 95% en propiedad plena (fee simple). Así que sí, tienes razón, preferimos ser propietarios. Donde sí tenemos arrendamientos de suelo, hemos intentado ser extremadamente estratégicos con ellos. Hemos vendido algunos y, en realidad, puedo pensar en 2 lugares donde hemos adquirido arrendamientos de suelo.

Sería, tienes razón, en el Aeropuerto de DFW. Esos son arrendamientos de 40 años. El pago del arrendamiento de suelo es un sustituto de tus impuestos, y esos suelen ser más bajos que la tasa impositiva. Así que en realidad tienes una ventaja de costes actualmente, y luego sí se reajustan. Tienes razón, hay un reajuste, pero nosotros lo vemos a lo largo de un periodo de tiempo más largo durante la vigencia del arrendamiento. Y a los inquilinos les gusta porque pueden fijar sus costes hasta que ocurra el reajuste.

El otro lugar, tiene sentido cuando lo piensas, es que tenemos un arrendamiento tribal en Arizona donde literalmente no hay tierra porque cualquier cosa que sea propiedad plena ha sido construida a 20 mi en cualquier dirección, y adquirimos un arrendamiento tribal allí. Es realmente tierra que no se puede reemplazar. He hecho varios viajes a la Reserva Indígena Pima en Scottsdale y cosas así. Sin éxito, añadiré también.

Hemos intentado ser muy estratégicos donde estas son ubicaciones irremplazables, pero que casualmente están en un arrendamiento de suelo. Incluso dicho esto, si es una gran ubicación, hemos vendido algunos para reducir esa cifra y mantenerla como una parte muy mínima de la cartera. En uno donde, si tenemos uno, mejor tener una razón muy buena, es más o menos cómo lo hemos visto.

Estar cerca de la terminal de carga y ser uno de los 5-10 aeropuertos principales del país, o estar en tierras tribales en una ciudad que se ha extendido mucho más allá de esas tierras tribales hoy en día y continúa haciéndolo. Así es como lo pensamos. Tienes razón, no es nuestro negocio habitual, pero este fue un lote asegurado, con patio bajo fianza, y un almacén a estrenar arrendado a una gran empresa pública de logística. Sentimos que obtuvimos un precio que reflejaba también el arrendamiento del terreno.

Gracias. Su próxima pregunta proviene de John Kim con BMO Capital Markets. Adelante, por favor.

Sí. Buenos días, habla Reid. En cuanto a los usos relacionados con centros de datos, firmamos unos 135,000 sq ft en el trimestre. En lo que va del año, eso representa aproximadamente el 15% de nuestra actividad general en nuevos arrendamientos relacionados con centros de datos, tal como lo definimos. Esto sigue siendo uno de los muchos vientos de cola.

Me alegra que haya mencionado el comercio electrónico, porque parece que este experimentará cierta aceleración. Hemos leído sobre el Proyecto Mercury de Amazon. Parece que aún está en fases iniciales, pero la forma en que se describe, entre la necesidad de instalaciones de 100,000-200,000 pies cuadrados y ubicaciones de relleno, parece que encajaría muy bien en nuestra cartera y en nuestra estrategia.

Creo que entre el centro de datos, el comercio electrónico, la fabricación avanzada, además de nuestro negocio estable general de dar servicio a las economías locales en las que estamos, parece que tenemos vientos de cola excelentes para seguir impulsando la demanda en el futuro.

Gracias. Su próxima pregunta proviene de David Rodgers con Raymond James. Adelante, por favor.

Claro, Dave. Buenos días. Sí. Así que es correcto que nuestra deuda incobrable ha sido muy estable y en línea con nuestro promedio histórico de alrededor de 30-35 puntos básicos de los ingresos. Por lo tanto, no hemos visto ningún deterioro allí, no hemos visto mucho cambio. La lista de seguimiento de inquilinos se mantiene estable. Cada trimestre, tenemos algunos inquilinos nuevos que entran en la lista de seguimiento y algunos que salen. Así que no hay preocupaciones, diría yo, registradas allí.

En cuanto al impacto de la economía en general y los tipos de interés en ciertos tipos de inquilinos o geografías. Hubo momentos, hace un par de años, en los que vimos un repunte en la deuda incobrable en el estado de California, específicamente con los 3PL en California. No hemos vuelto a ver eso desde entonces. Por lo tanto, no estamos detectando nada que esté ocurriendo ahora mismo con ningún segmento particular de nuestras industrias de inquilinos ni en ninguna geografía.

Los 3PL, como saben, pueden llegar más rápido y marcharse más rápido que otros tipos de inquilinos. Pueden aumentar o contraerse bastante rápido en comparación con otros inquilinos que son más estables. No estamos viendo eso ahora mismo, y mientras el gasto y el consumo de los consumidores se mantengan fuertes, no anticipamos problemas allí. Por lo tanto, no estamos detectando nada a corto o medio plazo ni esperando ningún problema, aparte de que cuando tienes 1,700 contratos de arrendamiento, siempre vas a tener el negocio de algún inquilino que salga mal por una razón u otra. Pero no anticipamos que ninguna geografía o tipo de inquilino en particular nos cause problemas.

Gracias. Su próxima pregunta es de Rich Anderson con Cantor Fitzgerald. Adelante, por favor.

Hola, Rich. Buenos días. Soy Marshall. Tienes razón. Yo diría, mira, me encantaría decir que vimos venir todo esto, y construimos edificios para acomodar esta ola de nueva demanda de centros de datos. La realidad es que ellos nos encontraron a nosotros más de lo que nosotros los encontramos a ellos. Las tierras que adquirimos, nuestras intenciones eran nuestros usuarios tradicionales, y en gran medida lo son. Es un contratista de HVAC cuyo negocio ha crecido. Es una empresa eléctrica, y su negocio está creciendo porque están atendiendo al centro de datos.

Nuestro plan B es en realidad lo que fue nuestro plan A, así que las mejoras del inquilino y los arrendamientos no se ven diferentes, ni los edificios se ven diferentes a los edificios tradicionales de EastGroup. Afortunadamente, todos menos uno de los arrendamientos de centros de datos que puedo recordar en Atlanta estaban relacionados con el servicio continuo a un centro de datos en lugar de la construcción. Si todo desapareciera, obviamente tendríamos la vacante. Hay diferentes vencimientos de arrendamiento a lo largo del tiempo, cosas así. Los rellenaremos con nuestros usuarios tradicionales o lo que sea el nuevo

Parece que para nosotros, afortunadamente, cada pocos años, ya fuera el comercio electrónico y luego la energía verde o el cumplimiento farmacéutico en línea hasta cierto grado, y ahora los centros de datos y la fabricación avanzada. Hay un nuevo tipo de usuario que encuentra edificios de distribución de última milla flexibles. Nos aferraremos a cualquier ola que sea la siguiente. Ha sido un buen impulso este año. Mientras no hagamos que nuestros edificios sean demasiado extraños o intentemos estar junto a un centro de datos que podría cerrar en el futuro o dominar la humanidad, como dijiste, nuestra esperanza es que lograremos salir adelante.

Hasta la fecha, es aproximadamente el 1.5% de nuestros ingresos. Aspiramos a no tener un problema de concentración o un problema allí. Tienes razón, lo estamos supervisando y no estamos haciendo nada diferente a lo que nos has visto hacer en los últimos 5 años.

Sí, Rich, yo solo añadiría, como mencioné, solo 135,000 sq ft de arrendamientos relacionados con centros de datos este trimestre, y aun así tuvimos un trimestre récord que habría estado cerca de ser un récord incluso sin eso. Nuestra diversificación en geografía, producto y ubicación, servirá para todo tipo de usos, no solo para centros de datos. Como mencionó Marshall, no hemos estado apuntando específicamente a esos. Ellos nos han encontrado a nosotros. Si eso se ralentiza o desaparece, creo que todavía tenemos bastantes motores de crecimiento detrás que proporcionarán buenas oportunidades para los años venideros.

Gracias. Su próxima pregunta proviene de Jon Petersen con Jefferies. Adelante, por favor.

Claro, Jon. Sí. Estoy de acuerdo con tu comentario. Estamos muy contentos de que nuestras mismas tiendas hayan sido tan sólidas hasta ahora este año, y nos complace haber podido aumentar nuestra previsión anual de PNOI en efectivo de las mismas tiendas en 70 puntos básicos hasta el 7.5%. Eso se debe realmente al continuo y sólido rendimiento superior en cada trimestre de este año hasta ahora.

Proyectamos un rendimiento superior adicional en el cuarto trimestre en comparación con nuestras proyecciones anteriores. Nuestras proyecciones, como señalamos anteriormente este año, cuando analizamos la primera mitad de 2026 frente a la segunda mitad de 2026, en comparación con la ocupación en 2025. La segunda mitad de este año, la segunda mitad de 2026, tuvo comparativas muy sólidas en términos de ocupación respecto a la segunda mitad del año pasado. Por lo tanto, nos sentimos muy bien con la ocupación de nuestras mismas tiendas en el tercer trimestre y la proyectada para el cuarto.

Simplemente estamos comparando con una segunda mitad de 2025 muy sólida. Por lo tanto, no estamos proyectando un deterioro en términos de nuestro rendimiento en 2026, sino que las comparativas simplemente se vuelven más difíciles a medida que avanza el año. Cuando comparamos las proyecciones de ocupación de las mismas tiendas del cuarto trimestre de este año con las del año pasado, estamos comparando con un promedio de ocupación de las mismas tiendas del año pasado del 97.2%. Así que es simplemente una comparativa difícil.

Hemos aumentado nuestra proyección de crecimiento de las mismas tiendas en el cuarto trimestre en 100 puntos básicos sobre nuestra previsión anterior. Por lo tanto, nos sentimos mejor al respecto. Los 4 trimestres juntos, al 7.5%, representan un año muy sólido. Esperamos seguir dándonos a nosotros mismos y a ustedes comparativas difíciles para el próximo año porque eso es parte de los rendimientos sólidos. Tienes que compararte con ello el año siguiente. Pero nos sentimos bien con nuestra situación actual y definitivamente no es una señal de que las cosas se estén ralentizando en el cuarto trimestre. Es realmente más un periodo comparativo difícil cuando se compara con el cuarto trimestre del año pasado.

Gracias. Su próxima pregunta proviene de Michael Griffin con Evercore. Adelante, por favor.

Hola. Sí. Buenos días, Michael, soy Brent. Creo que la última parte de lo que dijiste probablemente se refiere a mantenerse estable. Tuvimos un trimestre fuerte en el que algunos contratos que se habían estado trabajando durante algún tiempo... Tuvimos un trimestre fuerte en Phoenix. 4 de nuestros, creo, 11 contratos de desarrollo, de hecho, se firmaron en Phoenix. Esos fueron algunos acuerdos en los que teníamos espacios listos para especulación y los acuerdos se cerraron bastante rápido, lo cual fue agradable de ver porque no habíamos estado viendo mucha toma de decisiones tan rápida.

Hemos visto ese aumento en cierta medida en cuanto a la toma de decisiones. Hemos visto competencia en algunos espacios que ha ayudado, y obviamente, una vez que eso entra en el mercado, nos gustaría ver que sea más generalizado, pero el hecho de ver que algunos lo han hecho ciertamente ha ayudado, creo. Creo que tal como se siente ahora y de cara al próximo año, creo que tu comentario sobre la estabilidad es más acertado.

Como se mencionó antes en la llamada, la alta retención que tenemos en nuestra cartera, que ha sido excelente y ha alcanzado casi el 80%. Una de las cosas que supone un pequeño reto en el lado de la adjudicación de contratos de desarrollo es que los inquilinos, si se quedan en sus lugares, no se están expandiendo tanto ni se están mudando a más espacio. Creo que hasta ahora este año, solo alrededor del 16%-20% de nuestros arrendamientos de desarrollo han sido por expansiones. En otros años, eso ha sido un poco más alto. Así que ese podría ser otro viento de cola posible si pudiera repuntar con algo de toma de decisiones.

Creo que 'estable' es una mejor palabra. Simplemente ha sido constante. Fue generalizado en los mercados en términos de crecimiento de las tasas de alquiler. Fue generalizado en los mercados en términos de dónde se ejecutaron los contratos. Hablando con los equipos sobre el terreno, parece que va a seguir siendo de base amplia. Probablemente fue más fuerte en los mercados del este y en Phoenix, y luego quizás en una medida ligeramente menor, en Texas y en California.

Nos gusta nuestra presencia. Nos gusta dónde estamos. Estamos en mercados de alto crecimiento. Nunca está de más tener crecimiento de empleo y crecimiento demográfico como base de todo esto. Si miras mercados como Houston, Dallas, incluso Atlanta, Phoenix o Orlando, el crecimiento en esos mercados en general. Cuando recorres esos mercados, puedes notar que son diferentes a otras partes del país que visitas. Así que creo que "constante" es un buen término, y el equipo está muy concentrado, y con suerte podamos mantener un impulso constante hacia el próximo año. Si se inclina más hacia lo positivo, también estamos preparados para aprovecharlo.

Gracias. Su próxima pregunta es de Ronald Kamdem con Morgan Stanley. Adelante, por favor.

Hola, Ron, soy Reid. Buenos días. Sobre la pregunta relacionada con los centros de datos, sí, has leído las noticias, parece que podría aumentar sustancialmente según lo que dice la gente. Creo que desde el punto de vista de EastGroup, estamos bien posicionados si eso ocurre, dado que muchas de estas zonas, donde se está viendo el crecimiento de los centros de datos, están en nuestros mercados, siendo Dallas y Houston, Atlanta, Phoenix, Charlotte, la zona de las Carolinas. Así que, crucemos los dedos para que eso suceda.

Pero como indicamos anteriormente, incluso si mantiene su ritmo actual o se ralentiza, seguimos teniendo mucha confianza en la estructura de nuestra cartera y en los otros factores de demanda que estamos viendo y sintiendo hoy, y en lo que creemos que podría suceder en los años venideros también. En cuanto a la otra pregunta, dejaré que Staci intervenga en esa.

Claro. En cuanto a las proyecciones de crecimiento de las rentas para el cuarto trimestre, nuestras proyecciones están generalmente en línea con lo que hemos logrado hasta ahora este año. No esperamos, a medida que el crecimiento de las rentas de mercado se mantiene estable y sube ligeramente, que haya un cambio drástico en nuestros diferenciales de re-alquiler, y aún no estamos en posición de hablar sobre el próximo año en cuanto a detalles específicos.

Pero creo que va por buen camino al pensar que si seguimos viendo, experimentando el crecimiento de las rentas en nuestros mercados, digamos que están en los dígitos medios ahora, si eso se acelerara, entonces ciertamente impactaría también en nuestros diferenciales de re-alquiler.

Ron, me apunto a esta pregunta. Cuando dices en términos de proveedores de centros de datos, ¿qué nos hace optimistas sobre este viento de cola? Una vez más, no estamos construyendo específicamente para ello, lo cual es una excelente manera de poder aprovecharlo, pero basándonos en lo que existe hoy, cuando miras los principales mercados que mencionó Reid, Texas, Arizona, Atlanta, las Carolinas, lo que está planificado y permitido, es típicamente unas 4x, si tuviera que elegir un número, frente a lo que existe hoy.

Esas redes de proveedores todavía se están construyendo, tal vez a diferencia de, por ejemplo, el norte de Virginia, que es el más grande hoy para centros de datos. Se prevé que Dallas supere al norte de Virginia, y esa red de proveedores no se ha consolidado. Podría ser bastante material. Ya es un viento de cola material de más de 20% más de lo que habría esperado a principios de año, y con el potencial de impulsar realmente la demanda para nosotros.

Simplemente intentaremos gestionarlo, ya que espero que sea un problema con el que estamos lidiando: gestionar toda esa demanda y cómo no sobre-concentrarnos en ella. Si lo que está planeado y permitido realmente sucede, que por lo que hemos leído parece que es así, hay mucho crecimiento dentro de nuestros proveedores de centros de datos. Uno de los contratos de arrendamiento que mencionó Brent en Arizona, la razón por la que nos eligieron es porque tenemos terreno extra para edificios y capacidad a medida que ellos planean su crecimiento.

Gracias. Su próxima pregunta es de Michael Lewis con Truist. Adelante, por favor.

Al menos los centros de datos. Hola, buenos días, Michael. Soy Marshall. Creo que, a diferencia de, digamos, la ola de energía verde que tuvimos, esas eran empresas emergentes y sabíamos que habría ganadores y perdedores. Lo bueno con los proveedores de centros de datos es que son empresas existentes. De nuevo, quizás se sobreapalancan, pero me siento más tranquilo con estos inquilinos de lo que me sentía con la ola de energía verde, y que ellos ya estaban en el negocio y tienen clientes que no son así.

Yo diría que las cosas que nos quitan el sueño o me quitan el sueño, son siempre, miren, tenemos un gran equipo, y mucha otra gente sabe que tenemos un gran equipo, así que tenemos que mantener a nuestro equipo. Luego decimos que nos preocupa mucho más la demanda que la oferta. ¿Se sobreextiende el consumidor? ¿Qué hacen las subidas de los tipos de interés en la deuda de las tarjetas de crédito y cosas por el estilo?

Habrá nueva oferta, pero especialmente para lo que construimos, eso suele ser bastante moderado porque sabemos lo difícil que es para nosotros encontrar buenos terrenos y cuánto tiempo lleva hoy ponerlos en producción. Es un poco esa economía de cisne negro, ahí es donde intentamos tener el balance y el equipo y estar lo mejor preparados posible para cualquier punto de inflexión que sea el siguiente. Realmente el consumidor y la economía, y mantener al equipo, serían las 2 cosas que me preocuparían en 2027.

Gracias. Su próxima pregunta es de Vince Tibone con Green Street. Adelante, por favor.

Sí, Vince. Buenos días. Soy Reid. Yo diría que para los activos que hemos adquirido realmente en lo que va del año, ya que la mayoría ha sido en estos últimos couple de meses, nuestro rendimiento lineal estabilizado va a dar en torno a un 6.5%, una cifra de mediados del 6%. Nos sentimos bien con eso. Parte de eso tiene algo de vacante, como mencionamos, pero estamos añadiendo valor. El equipo añadirá valor encontrando algunos inquilinos para ocupar ese espacio y sabiendo que algunos expertos del mercado en la zona, eso parece una buena apuesta para estos activos.

En cuanto al movimiento de las tasas de capitalización, no hemos sido los postores más agresivos, pero hemos sido los que probablemente tienen más probabilidades de cerrar el trato. Hemos visto oportunidades en las que no fuimos los mejores postores y pensamos que habíamos perdido el acuerdo, y luego los vendedores o los corredores volvían a nosotros y decían: "Oye, ¿siguen siendo buenos tus números? ¿Puedes cumplir con esta cifra?" Nos gusta ese tipo de entorno. Hemos podido explotarlo y aprovecharlo para comprar activos de muy alta calidad que son accretivos desde el primer día y tienen un potencial de revalorización adicional.

Lo más importante es que, en estos entornos, analizamos las cosas por metro cuadrado y por valor de reposición. Siendo los promotores que somos, podemos determinar rápidamente si es una buena compra o no, solo basándonos en el precio por metro cuadrado. A medida que todos esos elementos se alinean, estamos muy entusiasmados con la ventana que se ha abierto, y veremos cuánto tiempo más permanezca abierta. Tenemos la solidez del balance y la flexibilidad para aprovecharla en estos entornos como los que hemos visto aquí últimamente.

Gracias, Vince. No hay más preguntas en la línea telefónica. Se la devuelvo a Marshall Loeb para unas palabras de cierre.

Gracias a todos por su tiempo esta mañana y por su interés en EastGroup. Si hay alguna pregunta, pregunta de seguimiento o cualquier cosa que no hayamos tenido la oportunidad de tratar, no duden en ponerse en contacto con nosotros, y veremos a muchos de ustedes en un par de semanas en Atlanta en Nareit. Gracias a todos.

Damas y caballeros, esto concluye su conferencia telefónica de hoy. Les agradecemos su participación y les pedimos que, por favor, desconecten sus líneas. Que tengan un buen día.