Gracias. En este momento, procederemos con una sesión de preguntas y respuestas. Por razones de tiempo, solicitamos a los participantes que se limiten a una pregunta y una pregunta de seguimiento en la llamada de hoy.

Si desea realizar una pregunta, por favor pulse la tecla estrella uno en su teclado telefónico. Un tono de confirmación indicará que su pregunta ha entrado en la cola de espera. Puede pulsar la tecla estrella dos si desea eliminar su pregunta de la cola. Para los participantes que utilicen equipos con altavoz, es posible que sea necesario levantar el auricular antes de pulsar las teclas estrella.

Un momento, por favor, mientras recopilamos las preguntas. La primera pregunta de hoy nos la hace John Lovallo de UBS. John, tiene la línea abierta.

Diría que, al analizar nuestras ventas, estas se han mantenido relativamente alineadas con la estacionalidad habitual. Se debilitaron un poco tras nuestra llamada de abril, pero seguimos viendo a muchos compradores en nuestras oficinas de ventas mientras viajamos y nos reunimos con la gente. Simplemente necesitamos que tengan un poco más de confianza en la economía en general y en su capacidad para seguir adelante con una compra hoy en día.

Fue inferior a nuestra tasa de ventas prevista internamente. Realmente necesitábamos ver una estacionalidad un poco mejor de lo normal en el trimestre y sentimos que podíamos ver eso al principio del mismo. Esa demanda se debilitó un poco a medida que avanzaba el trimestre y, por lo tanto, se produjo la reducción en nuestra guía anual.

En relación con lo que comentas, John, estamos satisfechos con el equilibrio alcanzado en lo que respecta al margen bruto con el nivel de volumen de ventas más bajo.

Gracias. La siguiente pregunta es de Stephen Kim de Evercore. Stephen, tiene la línea abierta. Stephen Kim Sí. Muchas gracias, señores. Resultados impresionantes en lo que considero un entorno bastante difícil.

Eso está relacionado con mi primera pregunta. Cuando consideran el entorno actual y analizan sus perspectivas para, por ejemplo, los rendimientos a largo plazo a través del ciclo, ¿cómo se sitúan estos resultados actuales en relación con ello? ¿Consideran que sus rendimientos actuales son aproximadamente el promedio a largo plazo? Si no es así, ¿cuáles son los elementos que prevén que podrían elevar o reducir sus rendimientos a largo plazo?

Sí, Steve. Nuestros rendimientos actuales son inferiores a lo que esperamos a largo plazo. Nuestros márgenes, aunque se encuentran en el rango histórico a largo plazo, creemos que nuestro margen estabilizado a largo plazo debería ser un poco más alto que este. Nuestro margen operativo, incluyendo el apalancamiento de SG&A, debería ser mejor que este con el tiempo cuando veamos un crecimiento más constante. No hemos visto crecimiento en nuestra facturación durante unos años aquí. Siempre nos estamos posicionando para el crecimiento y, por lo tanto, con un apalancamiento operativo ligeramente mejor.

Francamente, creo que todavía sentimos que tenemos margen para mejorar nuestra eficiencia de capital en nuestras viviendas, inventarios y terrenos. Seguimos enfocándonos en ello. En general, esperaríamos que nuestros rendimientos sobre el capital, ya sea el ROA, el ROE o ambos, sean más altos a largo plazo de lo que son ahora mismo.

Stephen Kim Bueno, eso es alentador, y gracias por ese detalle, Bill. La segunda pregunta está relacionada con la escala. Creo que mencionó que cuando el crecimiento regrese, es cuando cree que se podría aprovechar el apalancamiento de los gastos de ventas, generales y administrativos (SG&A), y tiene sentido. Sin embargo, tenía curiosidad por saber si podría contextualizar eso dado el hecho de que hemos visto mucha consolidación en la industria por parte de competidores, digamos tanto extranjeros como nacionales. Me pregunto si podría comentar cómo percibe su conjunto de oportunidades, particularmente desde la perspectiva de la escala.

Sé que habéis estado trabajando intensamente para generar importantes economías de escala. Vuestro volumen parece haberse estabilizado por aquí. Sin embargo, seguís hablando de crecimiento futuro. Tengo curiosidad: ¿podríais hablarnos de la importancia de la escala para alcanzar las eficiencias que buscáis? ¿Deberíamos considerar que existe otro tipo de salto cualitativo en el volumen que podría desbloquear algunas de estas oportunidades? Quizás podríais plantearlo de una manera diferente. Podríais explicarnos cómo lo veis. Gracias.

Steve, cuando observas nuestra escala actual o nuestras facturaciones y absorción, que se han mantenido relativamente estables durante los últimos dos años, es precisamente mientras hemos estado expandiendo nuestra presencia. Hemos abierto unos 30 mercados en los últimos cinco años. Hemos tenido cierta falta de apalancamiento en nuestros SG&A debido a la creación de esa infraestructura.

Creo que nuestra huella geográfica nos sitúa en una posición excelente a medida que vemos repuntar ligeramente la demanda. Observamos un fortalecimiento en la confianza del consumidor y en la demanda. Sentimos que estamos en una gran posición para ganar escala a nivel nacional. También nos sentimos muy bien con nuestro posicionamiento a nivel local. Esa escala sigue siendo muy importante para nosotros. Vemos sus beneficios, creemos en ella, hablamos de ella y seguimos teniendo a nuestros operadores en condiciones de mantener su posición en el mercado y crecer cuando se presente la oportunidad para nosotros.

Como recordatorio, solo somos el número uno, únicamente, en la mitad de los mercados en los que operamos hoy. Aún tenemos muchas oportunidades para seguir creciendo nuestra cuota local en todo el país. Stephen Kim Esa es una gran perspectiva. Se agradece, chicos.

Gracias. La siguiente pregunta es de Alan Ratner de Zelman. Alan, tienes la línea abierta. Alan Ratner: Hola, chicos. Buenos días. Gracias por los detalles hasta ahora y por aceptar mi pregunta. Obviamente, los resultados del margen bruto son muy impresionantes. Parece que gran parte de ello se ha debido a unos controles de costes realmente sólidos.

Me genera curiosidad que, al pensar en el entorno de costes actual, obviamente han hecho un gran trabajo presionando a los proveedores y contratistas para reducir costes donde sea posible. ¿En qué punto de ese proceso creen que se encuentran? Porque, al observar al menos los anuncios sobre Canadian Concrete, no estoy seguro de qué importancia tiene esa parte en su negocio.

El precio del combustible sigue siendo elevado. ¿Considera que todavía hay margen para reducir los costes, o existe el riesgo de que, en los próximos trimestres, esto pueda revertirse dados todos los factores adversos que acabo de mencionar?

Se nos ha cortado un poco su pregunta, Alan, pero creo que he captado la idea. Hemos visto una buena mejora en nuestros esfuerzos de contención de costes en comparación con el año anterior. Es una batalla constante. Ciertamente, hay algunos vientos en contra en este momento con algunos incrementos en los costes del combustible.

No creo que los cambios arancelarios en Canadá anunciados recientemente vayan a tener un impacto material en D.R. Horton ni en nuestra presencia en el mercado.

Busco que nos mantengamos firmes, quizás logrando extraer algunas mejoras adicionales en los costes en los próximos trimestres. Es más difícil ahora, justo cuando uno se acerca a un estado óptimo para obtener mejoras significativas en el futuro. Alan Ratner Muchas gracias.

Gracias. La siguiente pregunta será de Matthew Bouley de Barclays. Matthew, tiene la línea abierta.

Matthew Bouley Buenos días a todos. Gracias por aceptar las preguntas. Quería preguntar sobre los incentivos. Creo que dijo que los incentivos fueron ligeramente inferiores respecto al trimestre anterior. Mencionó que la demanda se suavizó un poco durante el trimestre, que pareció aumentar ligeramente el stock de unidades terminadas y, obviamente, que los tipos de interés están donde están.

Parece evidente que siguen manteniendo sus previsiones de un margen bruto secuencial prácticamente plano de cara al futuro. ¿Podría desglosar qué se está asumiendo en cuanto a los incentivos y por qué no habría un aumento de la presión negativa por parte de estos incentivos en el futuro? Gracias.

En el entorno actual, observamos una ligera mejora en los incentivos, pero como mencionó Paul, fueron un poco más débiles hacia el final del trimestre. Prevemos que los incentivos se mantengan elevados. Como acaba de comentar Mike, es posible que sigamos viendo algunos ahorros en "stick and brick", pero ya hemos logrado gran parte de lo que esperábamos alcanzar hoy.

En realidad, nuestra visión es de una perspectiva relativamente estable de cara al próximo trimestre. Obviamente, gran parte de nuestras ventas y cierres del trimestre ocurren en el mismo periodo, por lo que aún existe cierta incertidumbre sobre lo que podría ser necesario en el futuro. En este momento, la visibilidad que tenemos apunta a un margen relativamente estable de cara al Q4.

Matthew Bouley Muy bien. Entendido. Gracias por eso. En segundo lugar, retrocediendo un poco, quería preguntarles sobre su exposición al comprador de primera vivienda. Me parece que hoy en día son alrededor de dos tercios, compradores de primera vivienda, y podemos retroceder cualquier número de años. Hubo un tiempo en que eso era la mitad del negocio, tal vez incluso menos de la mitad. Ha habido una tendencia muy constante hacia ese comprador de primera vivienda.

Dada la situación actual de los compradores primerizos, ¿diría que el tipo de negocio que representa actualmente dos tercios de su actividad podría estabilizarse? ¿Prevé que siga subiendo si se considera que somos la respuesta a las necesidades de asequibilidad del país hoy en día, o consideraría que, quizás, preferiríamos volver a equilibrar un poco más la cartera hacia ese perfil de comprador primerizo o de "move-up"? Me genera curiosidad saber cómo están posicionando el negocio desde esa perspectiva en un horizonte de varios años. Gracias.

La posición actual de nuestro negocio permite que, creo yo, una parte significativa de nuestros compradores siga situándose en ese rango de dos tercios como compradores de vivienda por primera vez. Existe cierta oportunidad para aumentar ese porcentaje. Sin duda, la aprovecharemos. Si vemos a más compradores ahí fuera, estaremos encantados cada día de venderles una vivienda.

Dicho esto, a medida que penetramos en los mercados, también aprovechamos la oportunidad para movernos un poco hacia el segmento de gama alta. Creo que, al combinar esto a nivel comunitario y de división, nuestros operadores tienen la tarea diaria de identificar el mercado y acudir a él. Esperaría que viéramos un segmento de compradores de vivienda por primera vez relativamente constante con lo que observamos este trimestre.

Matthew Bouley Muy bien. Bueno, gracias, Paul. Mucha suerte, chicos.

Gracias. La siguiente pregunta es de Eric Bosshard, de Cleveland Research. Eric, tiene la línea abierta.

Eric Bosshard Buenos días. El negocio físico (stick and brick) ha bajado un 5%, me gustaría saber dónde están viendo eso y si la mano de obra es una parte significativa de esa cifra. ¿Cuál es el camino a seguir que esperan desde aquí y cómo está influyendo o contribuyendo esto al margen bruto?

Claro, Eric. La mayor parte de los ahorros que estamos viendo se mantienen en la estructura, lo cual incluiría la mano de obra. Como creo que hemos comentado anteriormente, pagamos muchas cosas de forma llave en mano, por lo que no podemos desglosarlo perfectamente entre mano de obra y materiales. La estructura fue nuestra mayor categoría de ahorro en costes.

Sin embargo, de forma muy positiva, observamos un descenso en todas nuestras principales categorías de costes en lo que respecta a los costes de cierres durante el tercer trimestre. Por tanto, creemos que esta tendencia se mantendrá al menos hasta el Q4. Es posible que hacia 2027 volvamos a tener un ligero viento en contra con la madera debido a la evolución de sus precios, pero nos sentimos optimistas para, al menos, el próximo trimestre.

Eric Bosshard En cuanto a cómo está eso respaldando el margen bruto o la capacidad de aumentar los incentivos, ¿cómo lo están pensando o planeando, o cómo se está reflejando en la práctica?

La estructura de costes y los incentivos de los activos físicos (stick and brick) son, a nuestro entender, conceptos algo separados. Pensamos en la vivienda que queremos entregar en el solar, intentamos construirla de la manera más eficiente posible y luego buscamos salir al mercado con el precio y los incentivos adecuados que estimulen la demanda en el mercado para alcanzar el ritmo necesario para generar el rendimiento que buscamos; posteriormente, gestionamos dicho rendimiento intentando retirar o aumentar los incentivos para estimular la demanda o mejorar el margen. Para nosotros, son dos partes distintas de la ecuación.

Eric Bosshard: En segundo lugar, usted fue relativamente claro en que, durante el trimestre, hubo un poco menos de volumen y un poco más de margen. ¿Es este el camino estratégico a seguir? Sé que las cosas fluctúan, pero ¿es este el plan A a partir de ahora?

Ese fue nuestro plan este último trimestre y vamos a responder al mercado en función de lo que observemos trimestre a trimestre, mes a mes, y realmente semana a semana. Creo que estamos gestionando nuestro negocio de forma muy eficiente, respondiendo al mercado a medida que se presenta. Nuestros operadores han hecho un gran trabajo cumpliendo con los objetivos del trimestre.

En cuanto a nuestras previsiones de cierres y márgenes, hemos tomado la decisión de priorizar ligeramente el margen sobre el volumen de unidades, y por lo tanto, hemos reducido nuestra previsión para el año. Vamos a seguir gestionando el negocio de la manera más eficiente posible para obtener los mejores rendimientos a nivel comunitario. Eric Bosshard. Gracias.

Gracias. La siguiente pregunta es de Sam Reid, de Wells Fargo. Sam, tiene la línea abierta.

Prevemos observar una apreciación similar en el coste por lote. Aunque estamos viendo algunos ahorros y ciertos beneficios en el coste de desarrollo, estos no se reflejarán durante varios trimestres, llegando hasta bien entrado 2027 y 2028, a diferencia de lo que estamos viendo hoy. Prevean un nivel similar de inflación en el coste por lote a medida que nos acerquemos al cuarto trimestre.

Sí, Sam, el principal factor impulsor de los gastos de ventas, generales y administrativos (SG&A) ha sido el aumento en el número de comunidades. Nuestras comunidades activas crecieron un 9% interanual. Nuestro gasto total en SG&A aumentó un 8%. Se mantiene relativamente alineado, y esta ha sido la tendencia durante los últimos dos o tres años a medida que hemos añadido 30 mercados en los últimos años.

Sin embargo, nuestro volumen, nuestras absorciones por comunidad han disminuido un poco, y nuestros ingresos globales no han aumentado. También hemos estado ajustando nuestros ASPs para adaptarnos al mercado. Hemos experimentado cierto desapalancamiento durante los últimos dos años, pero en el momento en que empecemos a ver una estabilización en los precios y en el ritmo de absorción, esperaríamos estar en condiciones de obtener apalancamiento operativo sobre los SG&A. En este momento, nos encontramos en una posición en la que hemos construido la infraestructura y necesitamos ver que el crecimiento derivado de la misma se produzca en el futuro.

Gracias. La siguiente pregunta será de Ryan Gilbert de BTIG. Ryan, tiene la línea abierta.

Cuando analizamos las cifras de unidades específicas, esto es función de varios factores. Uno de ellos son algunas mejoras que seguimos observando en nuestros tiempos de ciclo de construcción. Estamos terminando las viviendas más rápido. Al mismo tiempo, nuestras comunidades de venta promedio han subido un 9%, por lo que ese incremento es superior al de las unidades específicas terminadas. Por lo tanto, tenemos menos por comunidad en este momento.

En cuanto a la otra parte, relativa al margen proyectado, esas especificaciones completadas se han finalizado muy recientemente. Pueden observar nuestras especificaciones de antigüedad y, de hecho, han disminuido unos cientos de unidades interanual. Nos sentimos bastante optimistas de cara al cuarto trimestre, siendo capaces de proporcionar una guía de margen estable.

Sí, como hemos dicho en la parte del guion, prevemos que nuestros inicios de Q4 sean inferiores a los de Q3, y seguiremos ajustando nuestros inicios en consecuencia basándonos en la demanda que estamos observando.

De nuestro total de especificaciones completadas, solo 600 han estado terminadas y sin vender durante más de seis meses, y esa cifra ha bajado respecto a las 800 del periodo anterior. Como bien señala Mike, la gran mayoría de nuestras especificaciones completadas son muy recientes.

Creo que ese seguiría siendo nuestro escenario base a largo plazo: nuestro objetivo sería tener un crecimiento del número de comunidades de aproximadamente un dígito medio. Puede haber algo de volatilidad. De hecho, se ha mantenido estancado en el rango de doble dígito bajo durante bastante tiempo.

Este trimestre hemos observado una ligera moderación, con un aumento del 9% interanual y del 2% intertrimestral. Hemos empezado a ver una tendencia a la baja modesta y seguiríamos esperando que la tendencia se sitúe en un dígito medio con el paso del tiempo.

Gracias. La siguiente pregunta es de Anthony Pettinari de Citi. Anthony, tiene la línea abierta.

Creo que lo que acaba de mencionar es coherente con lo que estamos observando, y bastante consistente con lo que comentamos en la llamada del trimestre pasado, y es que en lo que consideramos nuestra zona operativa principal, que son los estados del Mid-Atlantic, el Ohio Valley y el Midwest, estamos viendo una fortaleza relativa en la mayoría de esos mercados.

Un poco más de debilidad en el noroeste y, especialmente, al mirar hacia Seattle, donde hemos visto parte del cambio en los puestos de software, más despidos y algunos vientos en contra en la demanda en esos mercados. Eso es bastante coherente con lo que hemos observado a lo largo de este trimestre.

Sí. Los mercados de Florida parecen estar rindiendo de manera bastante constante en este momento. Se observa algo similar en el resto del sureste, por lo que ha sido bastante alentador.

Nunca nos oirán decir que existe un límite en cuanto a nuestra capacidad para gestionar nuestro negocio de manera más eficiente. Dicho esto, la reducción ha provenido más del tramo de "complete" a "close" que de nuestro "start" a "complete". En otras palabras, en el tiempo del ciclo de construcción, creo que hemos reducido quizás un día, de forma secuencial. La mayor parte de esa reducción se ha producido en el tramo de "complete" a "close".

Nuestro enfoque en el terreno y en nuestras operaciones en las comunidades es vender las viviendas en una fase más temprana del proceso. Estamos construyendo viviendas al ritmo más eficiente de la historia de la compañía, pero necesitamos volver a vender las viviendas antes en el proceso. Eso ayudará a reducir el tiempo total del ciclo desde el inicio hasta el cierre; creemos que todavía hay margen para reducirlo aún más.

Gracias. La siguiente pregunta es de Ray Jadrosich de Bank of America. Ray, tiene la línea abierta. Ray Jadrosich: Hola. Buenos días. Gracias por responder a mi pregunta. Primero, ¿podría recordarnos el desfase entre el momento en que varían los precios de la madera y cuando se reflejan en su margen bruto para las viviendas entregadas?

Normalmente se necesitan unos cuantos trimestres para que eso se refleje, basándonos en cómo fijamos el precio a un precio promedio en el momento del pedido de compra, y luego esas viviendas tienen que pasar por el proceso de producción para ser vendidas y cerradas para que aparezcan en el margen. Suele ser unos cuantos trimestres. Rafe Jadrosich Perdón, ¿unos cuantos trimestres, tres? Sí. De dos a tres trimestres es razonable. Rafe Jadrosich De dos a tres trimestres. De acuerdo.

La segunda pregunta: su operador ha sido bastante ágil, equilibrando de alguna manera el margen y el volumen. Al inicio de este año, parecía que había un mayor impulso hacia el volumen en el primer semestre. Ha habido un ajuste aquí. ¿Podría hablar sobre lo que están viendo en el mercado que haya causado ese cambio? ¿Se debe a cómo entraron los pedidos del 3Q? ¿Es por las previsiones del cuarto trimestre? ¿Qué haría falta para que volvieran a orientarse hacia un volumen más agresivo, dadas las ambiciones de crecimiento a largo plazo y la sólida cartera de proyectos?

Nuestra eficiencia y la reducción de los tiempos de ciclo nos han permitido responder entre trimestres a esos cambios en la demanda. Creo que eso es precisamente lo que se observó en nuestro segundo trimestre, donde una fuerte temporada de ventas a principios de primavera nos permitió aumentar el ritmo de inicio, responder a ello y, posteriormente, realizar los ajustes correspondientes.

Creo que a lo largo de este último trimestre vimos que el mercado se suavizó un poco, y es por eso que prevemos que nuestra tasa de inicio en el cuarto trimestre sea inferior a la de este pasado trimestre. En realidad, como bien señalas, se trata de nuestros operadores, de ser ágiles, de responder al mercado y de estar allí sobre el terreno todos los días, reaccionando al mercado que se les presenta.

Rafe Jadrosich Gracias. Eso es de gran ayuda.

Gracias. La siguiente pregunta es de Trevor Allinson de Wolfe Research. Trevor, tienes la línea abierta. Trevor Allinson Hola. Buenos días. Gracias por responder a mis preguntas.

La primera pregunta vuelve a los incentivos y a su programa de rate buydown. Con el hecho de que los tipos han subido a lo largo del trimestre, ¿han realizado algún ajuste en esos programas? Si es así, ¿podría hablar de a qué tipo están comprando la reducción en promedio actualmente y cómo se compara esto con los trimestres recientes?

Fue en realidad el primer trimestre en el que vimos que nuestra tasa en el backlog subió debido a ese movimiento en las tasas. Vimos que nuestro buydown promedio disminuyó ligeramente del 1,7% al 1,6% en el segundo trimestre. La tasa hipotecaria para nuestros compradores en el backlog que utilizan nuestra compañía hipotecaria al 30 de junio fue del 4,9% frente a, digamos, una tasa de mercado aproximada de alrededor del 6,5%.

Seguimos presentes en el mercado de forma bastante constante, con un rango de, digamos, entre el 4,99% y el 5,5%, dependiendo del producto hipotecario. Contamos con una amplia gama de ofertas, por lo que encontrará algunas opciones fuera de ese rango, pero esa sería la mayor parte de nuestra oferta actual.

Trevor Allinson Muy bien. Gracias, Jessica. Segunda pregunta. El trimestre pasado, mencionasteis que la venta de especificaciones en una fase más temprana del ciclo de construcción aportaría algunos beneficios al margen bruto. ¿Podríais cuantificar o, al menos, hablar de alguno de los beneficios que habéis observado en el Q3 gracias a ese proceso? ¿Deberíamos esperar vientos de cola incrementales por el hecho de vender antes en el proceso de construcción en el Q4? Gracias.

Sin duda, en esos cierres probablemente tuvimos que ofrecer un nivel de incentivos más bajo. Al mismo tiempo, esto aporta una eficiencia mucho mayor a la rotación del inventario en las fases iniciales del proceso de venta, de modo que, en cuanto finaliza el proceso de construcción, el comprador ya ha pasado por el proceso de calificación hipotecaria, está entusiasmado y listo para mudarse a su vivienda.

Sin embargo, hay margen de mejora. Hemos visto un repunte en esos cierres este trimestre, pero no es el nivel que queremos alcanzar finalmente. Trevor Allinson Gracias por todas las aclaraciones y mucha suerte de ahora en adelante.

Gracias.

Gracias. La siguiente pregunta es de Susan Maklari de Goldman Sachs. Susan, tiene la línea abierta. Susan Maklari: Gracias. Buenos días a todos. Mi primera pregunta es sobre el lado de alquileres del mercado. ¿Podrían hablar sobre lo que están observando allí, especialmente tras la legislación de vivienda que se aprobó, y cómo ven las perspectivas en cuanto a esa parte del negocio?

Ciertamente vimos, hasta que se resolvió, cierta incertidumbre en ese mercado, un retroceso entre los compradores de viviendas unifamiliares para alquilar. Los hemos visto por ahí con interés. No hemos visto un cambio significativo hasta ahora. Es bastante reciente en lo que respecta a la activación de esa legislación, pero nos sentimos bien con nuestra posición en ese ámbito. Contamos con esas oportunidades y seguimos trabajando con los compradores que han estado con nosotros para el futuro, además de buscar nuevos compradores para ese segmento.

Susan Maklari: De acuerdo. Eso es útil. Pensando en las prioridades de la asignación de capital, reiteró la guía de los 2.500 millones de dólares en recompra de acciones. Supongo que, sin embargo, considerando en qué punto se encuentran al inicio de este trimestre y la estacionalidad de los flujos de caja, ¿cómo deberíamos considerar el potencial de cierta subida en esa cifra? ¿Qué están vigilando para volverse más activos en ello? ¿Puede hablar de otras prioridades en cuanto a la asignación de capital?

Nuestras recompras de acciones y dividendos están regidos por nuestro flujo de caja. En este momento, nuestra visibilidad del flujo de caja sigue siendo alcanzar o superar los $3 mil millones. Nuestro gasto en recompras en lo que va del año ha sido superior a nuestro flujo de caja en lo que va del año. Obviamente, esperamos un sólido rendimiento del flujo de caja en el Q4 para que esto se ajuste más.

En este momento, no tenemos realmente visibilidad sobre ningún incremento significativo en nuestras recompras del año en curso. Supervisaremos el flujo de caja a medida que avance el trimestre y realizaremos los ajustes correspondientes. Susan Maklari Bien. Gracias. Mucha suerte.

Gracias. La siguiente pregunta es de Mike Dahl, de RBC Capital Markets. Mike, tiene la línea abierta.

Creo que uno de los mayores impactos se producirá en el SFR. Se ha estabilizado para los inversores institucionales, su capacidad para operar en su negocio sin la necesidad de realizar una venta. Creo que eso es, sin duda, un beneficio.

Nos alienta el hecho de que todavía haya mucho enfoque en la asequibilidad y en la desregulación. Creo que eso tiene el mayor impacto o la mayor oportunidad a largo plazo a nivel estatal.

Entonces, realmente tiene que reducirse a un nivel local, municipal y de condado, donde vemos alguna oportunidad de desregulación. Tenemos esperanzas en ello. Hoy vemos más de esa discusión en todas nuestras comunidades, pero no esperamos ver ningún cambio o giro significativo ni en la demanda ni en la oferta a corto plazo a raíz de lo que se acaba de aprobar.

Ciertamente, estamos intentando que nuestros esfuerzos de adquisición de terrenos estén en línea con lo que percibimos como la demanda del mercado en este momento. Hay algunos mercados en los que hemos podido reestructurar parte de nuestra posición de parcelas, nuestra cartera de parcelas, trabajando con nuestros promotores. Estamos muy satisfechos con su colaboración y con el proceso de implementar algunos cambios en esa dirección.

Al mismo tiempo, seguimos viendo oportunidades en las que todavía tiene mucho sentido salir y consolidar nuevas posiciones. Probablemente estemos comprando menos terreno bruto en los trimestres más recientes de lo que hemos hecho en mucho tiempo. Es probable que continuemos con esa tendencia por un tiempo porque hay un número considerable de parcelas en fase de planificación, tanto bajo nuestro control como disponibles por parte de algunos de nuestros socios de desarrollo para su evaluación.

Nuestro objetivo es seguir gestionándolo de manera más eficiente y poseer menos lotes cuando sea posible, siempre que sigamos en posición de controlar nuestro ritmo de inicio, el cual determinará nuestros ingresos.

Contamos hoy con unos 1,5 años de tierras propias, lo que supone un descenso secuencial respecto a los 1,6 años y una disminución interanual respecto a los 1,7 años. Más importante aún, controlamos 6,7 años.

Estamos en una posición excelente, incluso con la reducción de nuestra cantidad de lotes. Nos complace que el número de lotes propios haya disminuido, ya que seguimos controlando casi siete años de terreno en total.

Gracias. La siguiente pregunta es de Buck Horne, de Raymond James. Buck, tiene la línea abierta.

Sí. Fue un poco de ambas cosas. Como vimos un ligero debilitamiento a mitad de trimestre hacia la parte final del mismo, nuestra tasa de can subió ligeramente junto con eso. Fue algo que nuestros operadores fueron ajustando a lo largo del trimestre.

Incluso nuestra tasa de salida.

Sí, sigue siendo en gran medida una cuestión de cualificación, como ha sido históricamente. Tenemos una falta general de confianza. Nos encantaría ver un poco más de confianza entre nuestros compradores hoy; la cualificación sigue siendo, en gran medida, el motivo principal de las cancelaciones.

Gracias. La siguiente pregunta es de Kenneth Zehner de Seaport Research. Kenneth, tiene la línea abierta.

Buenos días, Ken.

Buenos días, Ken.

No, normalmente un mercado nuevo no tendría márgenes brutos superiores a lo normal. Hace falta un tiempo para que alcancen esos niveles, tanto en el margen bruto como en los gastos de ventas, generales y administrativos (SG&A).

Eso sería un poco decepcionante en comparación con los promedios de nuestra empresa.

Creo que, en su mayor parte, esa superación del margen se debe a los esfuerzos en la reducción de costes; es algo tangible. Estamos viendo cómo se materializan ahora los esfuerzos en los que nuestros operadores se han centrado durante algún tiempo; creo que es ahí donde vimos, principalmente, la diferencia en la superación del margen.

También hubo una ligera reducción en los incentivos, ya que realizamos ajustes en todo el mercado y tomamos la decisión de conservar un poco de margen en lugar de optar por la absorción.

Sin duda, estamos viendo inicios de 4Q dentro del 3Q. Aunque eso no es heroico, probablemente habrá más inicios que los que tuvimos el año pasado en el cuarto trimestre. Aquello se suprimió deliberadamente para intentar normalizar el inventario.

En gran medida, va a depender del entorno de ventas que observemos a lo largo del trimestre y del posicionamiento de nuestro inventario para el 30 de septiembre.

Un múltiplo de 2 veces ha sido una norma histórica para nosotros. Hoy, estamos superando esa cifra, y nuestros objetivos internos son alcanzar las 3 veces. Estaremos-

Gracias. La siguiente pregunta será de Jade Rahmani, de KBW. Jade, su línea está abierta.

Registramos aproximadamente 3.000 millones de dólares en nuestro total. Esto se divide principalmente entre apartamentos, con 2.700 millones de dólares, y unos 320 millones de dólares en nuestro segmento de build for rent. Nuestro enfoque en el build for rent se ha centrado realmente en la venta anticipada; no necesitamos crecer mucho en esa área, a menos que veamos demanda, en cuyo caso seremos capaces de ampliarlo. Nuestro objetivo es mantener ese inventario estable en torno a la marca de los 3.000 millones de dólares.

En el sector multifamiliar, prevemos cerrar algunas unidades más en el Q4, y esperamos que ese inventario disminuya ligeramente en el Q4; luego, en términos agregados, mantendremos el inventario total de alquiler, tanto multifamiliar como unifamiliar, en el rango de los $3 mil millones. No obstante, habrá una ligera baja a corto plazo.

Seguimos evaluando oportunidades para entregar las viviendas de manera más eficiente. Estamos analizando una amplia variedad de procesos y actores de fabricación fuera de obra (off-site manufacturing) que intentan descifrar la fórmula en ese ámbito. Aún no hemos encontrado nada que reemplace la forma en que lo hemos hecho durante mucho tiempo y que pueda hacerlo con mayor eficiencia. Seguimos buscando y evaluando continuamente.

Gracias. La siguiente pregunta es de Jay McCanless de Citizens. Jay, tiene la línea abierta.

Creo que eso se debe en gran medida al mix. Tenemos poder de fijación de precios en algunos mercados y, cuando existe esa oportunidad, nuestros operadores la aprovecharán a nivel comunitario. Parte de esa ligera reducción en los incentivos también, si se refleja en nuestras rebajas de tipos (rate buydowns), se sumará a la columna de ingresos.

No sé si hemos visto muchos cambios en los inventarios. Creo que el sector en su conjunto ha sido relativamente disciplinado y ha intentado ajustar eso a la demanda. Todavía es pronto en julio para realizar previsiones, y estamos respondiendo diariamente sobre el terreno y en el punto de venta para adaptarnos a lo que tenemos delante.

Gracias. La siguiente pregunta es de Alex Barrón, del Housing Research Center. Alex, tiene la línea abierta.

Hemos pasado de un modelo de negocio en el que desarrollábamos el vecindario completo, lo estabilizábamos y lo vendíamos como una propiedad de alquiler totalmente estabilizada, a uno en el que trabajamos con esos propietarios institucionales para, básicamente, entregarles las unidades a medida que completamos la construcción. Ellos se encargan del proceso de alquiler y estabilización. Nosotros nos ocupamos de la identificación del terreno, la adquisición y el desarrollo. Ellos se encargan del proceso de alquiler, la estabilización y la propiedad.

Probablemente hubo un pequeño intervalo mientras hubo mucho de.

Sí, transición

Hubo incertidumbre hasta que supimos cómo iba a resultar la acción real. Creo que esos compradores ahora pueden estar más tranquilos para seguir adelante. Ciertamente no vamos a cerrar esa línea de negocio, e incluso podríamos ampliarla en el futuro, dependiendo del apetito de los inversores.

Es un modelo más eficiente, por lo que lo operaremos con un saldo de inventario inferior al que habíamos tenido históricamente en el negocio de SFR.

Igual. No es una JV.

Venta de viviendas terminadas a terceros.

Prevemos un aumento en los ingresos del negocio de multifamily en el Q4. Hay una serie de proyectos que están bajo contrato, terminados y estabilizados, por lo que tenemos una base de ingresos algo concentrada en el tramo final para el ejercicio fiscal 2026.

A medida que proyectamos hacia el ejercicio fiscal 2027, contamos con un pipeline activo que está en marcha y prevemos seguir ampliándolo con el tiempo. Los ingresos han sido un poco inconsistentes de un trimestre a otro.

Gracias, Alex.

Gracias.

Gracias. Con esto concluye la sesión de preguntas y respuestas de hoy. Ahora cedo la palabra a Paul Romanowski para las palabras de clausura.

Gracias, Paul. Agradecemos a todos por acompañarnos hoy. Esperamos compartir con ustedes nuestros resultados del cuarto trimestre y del año completo el jueves 29 de octubre. A todo el equipo de D.R. Horton, felicidades por un sólido tercer trimestre. Gracias por todo lo que hacen.

Gracias. Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación.