[Instrucciones del operador] Su primera pregunta es de John Kilichowski, de Wells Fargo.

Sí, claro. Quiero decir, creo que es difícil predecir el ritmo, John. Nunca se sabe realmente qué va a salir al mercado o qué saldrá fuera del mercado.

Pero creo que establecer relaciones con estos operadores y gestores, encontrar a aquellos que se puedan utilizar en diferentes regiones del país o que tengan una trayectoria demostrada allí, y que quizás tengan experiencia con otras sociedades cotizadas y con su información financiera y su back office, realmente permite perseguir con mayor rapidez las transacciones que surjan. A medida que se desarrollan estas relaciones, se abre el acceso a oportunidades fuera del mercado.

Y, de hecho, a medida que empiezas a desarrollar con ellos marcos de trabajo sobre cómo sería vuestra relación y los términos bajo los cuales operaríais, todo ese proceso queda ya preestablecido. Así, podéis reaccionar con rapidez cuando surja la oportunidad adecuada en la zona correcta para trabajar con ese operador o gestor en particular.

Y creo que el equipo ha hecho un gran trabajo desarrollando muchas de esas relaciones y estando realmente preparado para continuar e intensificar la búsqueda de adquisiciones en diferentes partes del país.

Sí. Quiero decir que hay algunas carteras dando vueltas por ahí. Diría que hay una o dos carteras de SHOP de mayor tamaño que estamos revisando para ver qué tan atractivas son y si queremos ir a por ellas. También diría que ocurre lo mismo con SNF y con una o dos en el U.K. también. Así que parece que siempre hay un par de ellas flotando por ahí, pero hay un par de firmas que estamos analizando, aunque ya veremos si realmente merece la pena ir a por ellas o si creemos que tienen tracción.

Su siguiente pregunta es de Austin Wurschmidt, de KeyBanc Capital Markets.

Sí. Me refiero a que la escala influyó un poco en la fijación de precios, Austin. Diría que, con 16 instalaciones, no es algo que ocurra con frecuencia; acuerdos de ese tamaño en el U.K. no se dan todo el tiempo. Así que, definitivamente, hay un pequeño margen adicional ahí.

Definitivamente lo vemos como un punto de partida con este operador. Sentimos que en el pasado han demostrado su capacidad para operar a gran escala y para hacerlo de manera eficiente. Este es realmente su primer regreso tras la venta de su cartera el año pasado. Por lo tanto, lo vemos sin duda como una plataforma de lanzamiento para crecer con ellos en el futuro.

Bueno, creo que uno de nuestros principios fundamentales al fundar la empresa fue que la evaluación de riesgos siempre comienza y termina con la pregunta de quién será el operador. Si no contamos con lo que consideramos un operador de calidad para que encaje con una gran oportunidad, simplemente pasaremos de esa operación. Preferimos mucho más un operador A en un mercado B que conformarnos con un operador mediocre en un gran mercado. Eso está en nuestro ADN. Es la disciplina que nos caracteriza.

Y si llegamos a tener —y de hecho tenemos excelentes operadores—, no nos importa que se genere una concentración con uno u otro, porque con el tiempo la diversificación y la concentración se equilibran por sí solas.

Su siguiente pregunta es de Juan Sanabria, de BMO Capital Markets.

Sin duda lo hemos planteado. El desafío que tenemos al hacerlo es que nuestra cartera de viviendas para personas mayores aquí en los U.S. y en el U.K. cubre el alquiler muy bien. Por lo tanto, hay muy poca motivación para que los operadores renuncien a ese tipo de cobertura de arrendamiento.

Creo que muchas de esas conversiones que se han producido en nuestro sector han surgido de una postura defensiva, quizás porque las cosas no han funcionado especialmente bien o no ha habido una cobertura realmente sólida. Por lo tanto, se trataba más de una jugada defensiva para cambiarse a SHOP. Dado que nuestra cobertura es muy buena, hay menos oportunidades para que eso ocurra.

Sin embargo, de cara al futuro, todas las opciones están sobre la mesa. Pero creo que lo más probable para nosotros es que SHOP se impulse pasando a la ofensiva e identificando activos excelentes que realmente queramos poseer y de los cuales queramos asumir la responsabilidad operativa junto a grandes socios.

Sí. Estamos muy complacidos con el desempeño de PACS este año y nos alegra ver que han vuelto a su ritmo normal de presentación de informes. Estamos realmente contentos de ver sus inversiones en cumplimiento normativo y de ver que han retomado su trayectoria de crecimiento.

No hemos hecho nada con PACS desde hace un tiempo, pero no ha sido por falta de intentos. Hemos analizado algunas operaciones con ellos y estaríamos encantados de volver a crecer junto a ellos si se presenta la oportunidad.

Su siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS.

Claro. Creo que a lo que me refiero es que considero que el equipo allí ha hecho un gran trabajo al ir más allá de limitarse a ver operaciones que salen al mercado, utilizando también las relaciones con operadores y otras conexiones que tienen, o que hemos formado nosotros, para aportar más flujo de proyectos o fuentes de operaciones que las tradicionales operaciones abiertas al mercado.

También creo que, a medida que empiecen a considerar estructuras más allá del triple net, han hecho un gran trabajo estableciendo relaciones para que podamos empezar a analizar operaciones de ese tipo, que podrían encajar en otras estructuras como un SHOP si surgiera algo. Así que creo, Michael, que eso es básicamente a lo que me refiero. Simplemente a abrir la vía para que las operaciones nos lleguen más allá de las transacciones comercializadas de forma tradicional y, de este modo, aumentar realmente las posibilidades al obtener más oportunidades.

Sí. Quiero decir que es un equilibrio difícil, diría yo. Pero creo que lo que intentamos hacer es analizar realmente las operaciones y elegir bien nuestros momentos, ¿verdad? Intentamos encontrar esas oportunidades en las que sentimos que tenemos una confianza real de que podemos alcanzar una IRR que realmente queremos perseguir, y nos esforzaremos para conseguirla. Pero, por otro lado, no sentimos una gran necesidad de forzar una operación que no tenga sentido para nosotros.

Estamos encontrando oportunidades para poner el capital a trabajar en operaciones realmente buenas, tanto en el sector de los SNF como en el de las residencias de mayores en el Reino Unido. Por lo tanto, en lo que respecta a SHOP, vamos a seguir desarrollando relaciones y a seguir analizando y suscribiendo un gran número de operaciones. Vamos a seguir seleccionando estratégicamente nuestros momentos con los socios y operadores adecuados, y nos esforzaremos por captar esas oportunidades, pero sin ir más allá de lo que consideramos sensato o prudente solo por el hecho de crecer. Así que creo que trabajamos muy duro para intentar elegir esos momentos, sabiendo que no tenemos por qué realizar una operación para crecer cuando tenemos oportunidades con los SNF y las residencias de mayores.

Su siguiente pregunta es de Michael Carroll, de RBC Capital Markets.

Es decir, sí, SHOP está muy presente en el mercado. Ahora mismo hay muchos más participantes del mercado privado. Como resultado, las tasas de capitalización se están comprimiendo. Hay procesos más competitivos.

Creo que en el mundo de los SNF no vemos mucho de eso en absoluto. Creo que se ven los mismos actores que han estado presentes en los últimos años, el mismo grupo de compradores, creo, compitiendo realmente por los acuerdos. Por tanto, en las operaciones de cartera en los SNF, en acuerdos de mayor envergadura, quizás se vea una pequeñísima compresión en las tasas de capitalización (cap rates). Pero, en general, se sigue viendo lo mismo de siempre. La clave es realmente tener relaciones que te ayuden a captar más operaciones fuera del mercado (off-market), porque en el mundo de los SNF hay más operaciones fuera del mercado que las que aparecen listadas.

Y en el Reino Unido, creo que se percibe ciertamente una lenta entrada de nuevos actores por parte de inversores privados. No creo que hayamos visto que esto afecte drásticamente al proceso competitivo. Diría que se observa un repunte en la entrada de compradores, pero no he visto que tenga realmente un impacto significativo en las tasas de capitalización (cap rates) ni en los procesos de puja al alza.

Mike, esperamos y, en cierto modo, ya hemos contemplado que existe una alta probabilidad de que se ejerzan. Por supuesto, hasta que recibamos las notificaciones de ejercicio, siempre hay incertidumbre, ya que las necesidades de capital y los planes de las personas cambian constantemente. Pero creo que estamos en constante comunicación con esos inquilinos que tienen opciones. Es una buena relación. Es colaborativa. Y que ejerzan sus opciones no es el fin del mundo; siempre buscamos realizar operaciones con ellos en el futuro. Pero, a día de hoy, consideramos que existe una alta probabilidad de que se ejerzan.

Su siguiente pregunta es de Farrell Granath, de Bank of America.

Sí. Farrell, soy Derek. Son casi un 100% SNFs. Se trata de oportunidades de sale-leaseback realmente emocionantes y convincentes. La mayor parte de los derechos de cobro por financiación tienen opciones de compra a 8 o 9 años vista. Y, mientras tanto, existe mucha incertidumbre sobre su ejercicio. En cuanto a su sustancia, los consideramos más bien como activos propios triple net. Sin embargo, a efectos contables, entran en la categoría de derechos de cobro por financiación. Pero se trata de activos de gran calidad en el sector de los centros de enfermería especializada.

Sí. Nos preparamos para todas las incertidumbres y creo que es una ventaja tener un apalancamiento relativamente bajo. Nos otorga opcionalidad dependiendo de la política de la Fed y otros factores macroeconómicos. Por tanto, nos gusta mucho mantener un pequeño saldo en el revolver. Es competitivo para nosotros.

Nos gusta mucho el precio de nuestras acciones en este momento. Tenemos la opción de realizar una operación a largo plazo o un préstamo a término. Todas esas alternativas están sobre la mesa. Estamos evaluando todo nuestro conjunto de herramientas financieras.

Y en este momento, observando la cartera de operaciones, hemos destinado probablemente la liquidación de nuestros equity forwards y algo más. Por lo tanto, creo que nos hemos dado cierto margen de maniobra para ser flexibles dependiendo de cómo sigan evolucionando esas condiciones macroeconómicas. Pero ahora mismo, simplemente estamos calculando los precios, vigilando esos tipos de interés a diario y tratando de ser oportunistas al respecto.

Su siguiente pregunta es de Rich Anderson, de Cantor Fitzgerald.

Tal vez James pueda aportar un poco más de detalle sobre la pregunta específica de qué tan alejados estamos de la competencia. Pero yo diría que una de las principales diferencias entre nosotros y algunos de nuestros pares es que no... vemos a SHOP como un motor de crecimiento complementario a largo plazo para la historia de CareTrust. Creo que algunos de nuestros competidores han pivotado realmente y se han volcado por completo en SHOP. Y con ese tipo de cambio estratégico tan publicitado, existe una gran motivación por su parte para poner el dinero a trabajar y demostrar que están ejecutando esa nueva estrategia.

Creo que tenemos el lujo de poder ser oportunistas en los tres ámbitos. Si tenemos la capacidad de lograr un crecimiento de doble dígito en el FFO por acción manteniendo esa disciplina y siendo oportunistas en los tres, preferimos ese enfoque antes que, por así decirlo, acorralarnos para tener que realizar una gran cantidad de SHOP con el fin de demostrar que estamos ejecutando una estrategia particular. Creo que esa es la explicación general de por qué parecemos haber sido más cautos en nuestro despliegue de capital en SHOP.

Pero tampoco me sorprendería, Rich, si llegamos a realizar una gran operación de cartera de SHOP en el futuro. Para nosotros, eso puede suceder porque existen carteras ahí fuera que creo que, con el tiempo, cumplirán con todos nuestros requisitos.

Sí. Quiero decir, mire, no es... si se equivoca, casi siempre es en el precio, ¿verdad, Rich? Y así, cuando lo analizamos y examinamos una operación y decimos: a ver, ¿qué creemos que serán las proyecciones aquí? ¿Cuál será la IRR? ¿Cuál será el retorno? ¿Cuál será el retorno ajustado al riesgo?

Y empiezas a encontrar instalaciones, que son carteras con una ocupación estable en torno al 95 %, donde el precio se sitúa en un cap de entre el 5 % medio y bajo, y empiezas a comparar eso con una plétora de SNF y otras oportunidades que van a estar en los 8 % altos o en los 9 %, y comienzas a analizar el retorno ajustado al riesgo. Entonces piensas que quizá sea más sensato asignar parte del capital a donde tenemos más oportunidades con un mejor retorno ajustado al riesgo para nosotros, si es que el precio va a ser demasiado arriesgado y no vamos a obtener los rendimientos que buscamos. Así es, en realidad, el proceso por el que pasas.

Tenemos una larga... como ya me conocen, tanto yo personalmente como nosotros como empresa, tenemos una larga relación e historia en el sector de la enfermería especializada (skilled nursing). De ahí venimos, desde los días de Ensign en 1999, cuando Ensign comenzó. Así que conocemos y amamos este negocio. Lo consideramos una parte vital del continuo de la atención sanitaria en el país. Lo vemos como algo demasiado importante como para fracasar. Lo vimos durante la pandemia. Y vemos que, a medida que la demografía continúe disparándose durante los próximos 25 años, seguirá siendo una parte realmente importante del continuo de la atención sanitaria.

No solo eso, debido a nuestra profunda trayectoria en el sector de enfermería especializada (skilled nursing), creo que —como demuestra nuestro historial de cobertura de arrendamientos— hacemos un trabajo realmente bueno identificando a los mejores operadores del mercado, aquellos capaces de hacerlo de la manera correcta, proporcionando una atención de alta calidad. Y en relación con lo que mencionó James anteriormente, lo que esto logra es generar rentabilidades ajustadas al riesgo realmente altas para nosotros en comparación con casi cualquier otra clase de activo.

Su siguiente pregunta es de Alec Feygin, de Baird.

¿Qué quiere decir con...? No estoy seguro de qué me está preguntando. ¿A qué se refiere con iniciativas de cartera?

No. Me refiero a que siempre hay cierto... siempre hay escrutinio, ¿verdad?, sobre la cartera. Pero al analizar el SHOP, se observa una cobertura de arrendamientos realmente, realmente saludable. Pero incluso con eso, el equipo de gestión de activos y gestión de carteras aquí siempre está buscando mejorar y pasar activos, quizás, de manos débiles a manos más fuertes. Sin embargo, no hay nada actualmente en marcha que vaya a afectar a las previsiones o a nuestros resultados en absoluto, nada de importancia.

Su siguiente pregunta es de [ Eddie ] Rodgers, de Raymond James.

Soy Dave. Sé, Dave, que siempre hay titulares y riesgos desde el punto de vista regulatorio. Pero me pregunto si tal vez podría plantear la pregunta de una manera diferente. ¿Está viendo algo en la cartera de adquisiciones, ya sea que los operadores se lo presenten o que usted esté rechazando cada vez más, donde haya más riesgo? Y viceversa, ¿hay tipos de activos o áreas donde ahora sienta que hay menos riesgo y que estén abriendo oportunidades?

Y no sé si se trata de más rehabilitación, de menos cuidados especializados o lo que sea. ¿Está observando algún cambio en la composición del negocio de cuidados especializados que le esté permitiendo seguir adquiriendo con tanto éxito?

No. Dave, yo describiría el entorno de la enfermería especializada en este momento como estable. Creo que, desde el punto de vista regulatorio y de reembolsos, definitivamente ha habido periodos anteriores que han sido más inestables. Pero ahora mismo, diría que es realmente estable. Creo que los operadores y nosotros nos sentimos cómodos con ello. Y hay un gran apetito por crecer en el entorno actual.

Y luego, tal vez una pregunta de seguimiento. Es bastante pequeña, pero se trata del préstamo para adquisición de propiedad que se cerró en el tercer trimestre. ¿Podría darnos algún detalle sobre ese pequeño activo?

Y luego, quizás una pregunta más amplia al respecto: ¿es esto indicativo, o podría ser indicativo, de alguna forma en la que podrían recuperar más activos que desearían poseer con mayor rapidez?

David, ¿te refieres al Q3?

Sí.

Sí. Me refiero a que eso es realmente una función de, creo que lo que está mencionando es que, en el U.K., a veces algunas partes de las transacciones tienen que estructurarse de forma un poco diferente, como una modalidad de "loan to own" (préstamo con opción a compra) para facilitar el cierre mientras se obtiene la licencia. Así que anticipamos que eso se convertirá en real estate en los próximos 6 a 12 meses. Por ejemplo, el otoño pasado cerramos una transacción que estaba bajo este modelo de loan to own. Y hace muy poco, obtuvieron la licencia y se convirtió en real estate. Así que eso es realmente lo que es. Es simplemente una función para ayudar a facilitar un cierre anticipado mientras se espera la licencia.

Su siguiente pregunta es de Michael Stroyeck, de Green Street.

Sí. Quiero decir que siempre hay un propósito detrás de los préstamos, Michael, de verdad. Es que se van a realizar junto con adquisiciones de activos o con la previsión de realizarlas. Así que, ya sea una opción de compra o un acuerdo de que vendrán transacciones inmobiliarias después, es realmente una forma de abrirnos la puerta a futuras adquisiciones inmobiliarias con ese prestatario u operador en particular. Y esas relaciones, ese ciclo, ha sido muy virtuoso para nosotros. Nos ha sido muy exitoso en el pasado y ha sido un motor de gran parte del crecimiento que ha ocurrido en los últimos dos años en un ciclo que, con los operadores y las propiedades adecuadas, seguirá alimentándose. Nunca llegará a ser algo cercano a nuestro negocio principal, pero fluctuará trimestre a trimestre. Sin embargo, cuando surjan esas oportunidades y veamos oportunidades inmobiliarias en el futuro, es un ciclo que seguiremos alimentando.

Sí. Quiero decir que creo que esos dos son activos bastante estables. Creo que vemos muchas oportunidades; están bien posicionados para el crecimiento de las tarifas y para lograr algunos ahorros en OpEx. Una de las instalaciones tiene potencial de expansión que estamos analizando activamente. Por lo tanto, definitivamente prevemos un retorno de IRR de un dígito bajo de doble dígito.

Y creo que, en realidad, buscaríamos una expansión del margen desde los 30 bajos hasta los 30 altos en los próximos 2 a 3 años.

Su siguiente pregunta es de Jyoti Yadav, de Mizuho.

Sí. Creo que en el material complementario mostramos el vencimiento de nuestros alquileres a partir de, creo, 2031. Así que es ahí donde comienza la cuestión. La cobertura de los arrendamientos es tan sólida en general que, a medida que lleguemos a 2031 y años posteriores, ciertamente habrá oportunidades para reajustar esos alquileres a tipos de mercado más actuales, pero faltan algunos años para ello.

No hay más preguntas por el momento. Cedo la palabra a Dave Sedgwick para las palabras de clausura.

Bueno, gracias a todos por su tiempo e interés. Realmente solo quiero tomarme un segundo para reconocer de nuevo al increíble equipo aquí en CareTrust y agradecerles por su arduo trabajo. Gracias también a nuestros operadores por establecer el alto estándar de atención de calidad que nos permite seguir expandiendo nuestra misión y la de ellos. Espero que todos tengan un excelente fin de semana.

Con esto damos por concluida la llamada de hoy. Gracias por su asistencia. Ya pueden desconectarse.