Nuestra primera pregunta de hoy nos la hace Eric Wolfe de Citi.

Absolutamente. Gracias, Eric. Pues lo primero, obviamente, y hemos mencionado muchas estadísticas ahí. Espero que la visión predominante sea que estamos viendo muchos brotes de crecimiento. No vamos a entrar en nuestras cifras totales de julio, pero lo que sí les diré es que, cuando analizamos las tasas efectivas de julio que tenemos, tanto en nuevos contratos como en renovaciones sobre una base combinada, el panorama es bastante positivo. Y cuando miramos lo firmado, lo firmado nos ha dado mucha tranquilidad sobre cómo puede evolucionar el resto de este año.

Y si lo pensamos sobre la base de los contratos firmados. Si miramos un nuevo contrato de arrendamiento, cada nuevo contrato, lo firmamos unos 25 días antes de que la gente se mude. Y si lo miramos por el lado de las renovaciones, son unos 60 días antes de que se muden. Así que tenemos una visibilidad bastante buena ahora mismo sobre cómo va a ser el resto del tercer trimestre. Y es realmente una aceleración marcada en comparación con lo que vimos en esta misma fecha del año pasado.

Y luego, si observamos el lado de la ocupación, obviamente estamos muy, muy cómodos con nuestra ocupación actual. Anticipamos un ligero repunte en el tercer trimestre, lo cual es normal. Y luego anticipamos un ligero descenso en el cuarto trimestre. Ahora, si comparamos eso con lo que vimos en el cuarto trimestre del año pasado, en el cuarto trimestre del año pasado vimos una caída de ocupación bastante significativa; creo que bajó hasta aproximadamente el 95,1%. No anticipamos en absoluto que eso vaya a ocurrir este año. Y, una vez más, tenemos una visibilidad bastante buena en un par de... proyectando a unos 3 meses, y las cosas se ven muy, muy sólidas para nosotros en este momento.

Nuestra siguiente pregunta es de Jamie Feldman, de Wells Fargo.

Sí, absolutamente. Y gracias, Conor, por las felicitaciones. El mérito es totalmente de nuestros equipos sobre el terreno. Han hecho un trabajo maravilloso para lograr que esta transacción llegara a buen puerto.

Cuando se observa la cifra de $1.625 billion, esta es previa a los costes de transacción, y los costes de transacción para nosotros están en el orden de los $15 million. Quisiera señalar que más de la mitad de esa cantidad corresponde al impuesto de gestión de una transacción que tenemos o tuvimos en Los Angeles, la ciudad de Los Angeles. Por lo tanto, se pueden apreciar algunos de los costes adicionales que están simplemente asociados a operar en ese mercado. Pero sí, son unos $15 million.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Haendel St. Juste de Mizuho.

Haendel, creo que tenemos que... déjame hablar primero sobre cómo entendemos la asignación de capital, ¿vale? Cuando piensas en la asignación de capital, hay muchas cosas que puedes hacer, ¿no? Puedes comprar activos, puedes desarrollar, puedes mejorar tu cartera mediante las mejoras que estamos realizando a través de nuestros programas de rehabilitación y programas de reurbanización, y puedes comprar acciones. Y, claramente, hemos comprado muchas acciones.

Y si echamos un vistazo a los últimos 2 años, solo para ponerlo en perspectiva, vendimos $2.1 billion en activos antiguos. Hemos comprado aproximadamente $1.1 billion hasta ahora. Nos quedan $200 million en este programa de intercambio 1031 para intentar minimizar el dividendo especial que podríamos tener que repartir. Y hemos decidido que, en lugar de realizar un dividendo especial, si vamos a devolver capital a los accionistas, preferimos hacerlo mediante una recompra que a través de un dividendo especial.

Así que cuando se piensa en todo ese cálculo y en el desarrollo que estamos realizando. Y el desarrollo que estamos haciendo es definitivamente inferior a lo que solemos hacer, principalmente porque es difícil que los números cuadren y todo eso. Por lo tanto, yo diría que, en general, si se mira la mejor inversión que podemos hacer hoy, es comprar nuestras acciones incluso al nivel actual.

El punto es que estamos en el negocio inmobiliario a largo plazo. Por lo tanto, no queremos, por así decirlo, cerrar nuestras operaciones de compra, venta y desarrollo. Pero, por otro lado, definitivamente nos inclinaremos hacia aquello que genere más valor para los accionistas en la asignación de capital. Y hoy, cuando se observa el mercado actual y nuestro NAV, el NAV de consenso se sitúa en torno a los $130 y se observa nuestra acción a $111 hoy. Esa es una brecha, una brecha importante.

Y siempre hemos dicho que nos inclinaremos por comprar acciones si están con un descuento significativo y si esto persiste durante un periodo prolongado, o un periodo razonable, para que podamos ejecutarlo realmente. Y entonces, nos apalancaremos a largo plazo para comprar acciones. Por lo tanto, tendríamos que vender activos adicionales. Pero no diría que hayamos terminado de recomprar acciones. Simplemente diría que si el mercado continúa y somos capaces de encontrar el equilibrio entre la eficiencia fiscal y la capacidad de generar algo de flujo de caja a partir de la venta de activos sin tener que pagar dividendos especiales, también podríamos volver a inclinarnos por la compra de acciones. Alex, ¿podrías complementar eso?

Sí, absolutamente. Es exactamente así. Y la forma en que lo estamos planteando ahora mismo es que hemos maximizado los aspectos de eficiencia fiscal, y por eso estamos comprando activos exclusivamente por ese motivo.

Pero la recompra de acciones es un excelente uso de nuestro capital. Como le digo a la mayoría de ustedes cuando nos vemos en NAREIT u otras conferencias, Camden es una oportunidad de compra excepcional, y nosotros también lo creemos, por eso estamos comprando.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Brad Heffern de RBC.

Sí, efectivamente fluctúa bastante. Pero nos estamos acercando mucho al punto en el que se va a estabilizar. Ahora bien, no va a estar estable durante todo el trimestre. Y cada vez que alguien me pregunta sobre esto, ya he dicho tercer trimestre, pero no durante todo el tercer trimestre. He dicho que podría ser un día, podrían ser un par de días, y eso es exactamente lo que ha ocurrido.

Creo que hay que tener en cuenta que, si se analiza cómo funciona el ciclo de picos de arrendamiento o la temporada alta de arrendamiento, realmente se alcanza el punto máximo hacia finales de agosto y luego, en septiembre, comienza el descenso de la estacionalidad típica. Por lo tanto, no esperaría verlo durante todo el trimestre, pero me encanta la dirección que estamos tomando, me encantan estos brotes de crecimiento y es la primera vez en varios años que podemos sentarnos aquí y decirles que hemos visto nuevos contratos de arrendamiento positivos en todo el sistema. Así que es un brote de crecimiento absolutamente maravilloso para nosotros.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Steve Sakwa de Evercore ISI.

Sí, absolutamente. Así que si miramos el tercer trimestre y el cuarto trimestre, creo que en cuanto a la parte de los nuevos contratos de arrendamiento, serán bastante similares. Y gran parte de ello es que el cuarto trimestre se convierte en una comparativa más sencilla para nosotros.

Si se analiza sobre una base combinada, anticipamos que tanto el tercer trimestre como el cuarto trimestre serán positivos en la combinación, en un rango de aproximadamente el 1% o poco más del 1%. Eso es lo que esperamos.

Y, una vez más, lo que difiere este año en nuestros cálculos respecto a lo que verían habitualmente es que el cuarto trimestre del año pasado fue decididamente más débil y eso nos ayuda con el [indiscernible].

Nuestra siguiente pregunta es de Jana Galan, de Bank of America.

Claro. El motivo por el cual establecimos el term loan fue para mejorar nuestra liquidez mientras esperábamos a vender nuestra cartera de California, y tenemos eso por 1 año, lo que nos proporcionará flexibilidad continua y disponibilidad total bajo nuestra línea de crédito y el programa de commercial paper a medida que nos acerquemos a ese vencimiento.

Por lo tanto, vamos a seguir vigilando los mercados. Y si tiene sentido, emitiremos otro bono a largo plazo para refinanciarlo en noviembre, pero el term loan nos permite disponer de esa liquidez adicional y flexibilidad financiera bajo nuestra línea y el commercial paper.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Rich Anderson de Cantor Fitzgerald.

Absolutamente. No estamos retrocediendo en nada. Y quizás sea solo porque estoy en Texas y no sé realmente cómo es un "hockey stick". Esto es lo que les digo: el tercer trimestre se ve muy sólido. Tenemos muchísimos brotes verdes.

Y por eso, nos sentimos muy optimistas en cuanto a que el tercer trimestre, en términos de nuevos contratos de arrendamiento, renovaciones y mezclas, va a ser un caso excepcional en comparación con lo que vimos en el tercer trimestre del año pasado y lo que estamos viendo en el segundo trimestre de este año. Así que me siento muy, muy bien al respecto.

Y eso nos proporcionará el poder de fijación de precios que necesitamos a medida que se avance hacia el cuarto trimestre, que suele ser más débil. Por lo tanto, nos sentimos muy bien y no vamos a retroceder en absoluto en nuestro planteamiento.

Lo siento, la parte interesante de esta ecuación es que, creo, mucha gente tiene el efecto de recencia, ¿verdad?, que es: "vaya, de -- en '24, '25 y '26, los ingresos crecieron en promedio un 2,1% de forma acumulada durante ese periodo". Así que hemos tenido 41 meses de -- y si retrocedemos justo antes a 2023, porque ahí empezaron a tener la -- la desaceleración debido al suministro en ese momento. Así que han sido 41 meses hasta ahora en los que hemos tenido rentas que básicamente se han mantenido estancadas o han bajado en la mayoría de los mercados. Y por eso el mercado tiene este efecto de recencia como: "Oh, bueno, eso simplemente va a -- tomemos el gráfico y simplemente lo proyectemos hasta '26, '27, '28, y eso es lo que va a suceder".

Y, pero si observan el periodo posterior a la crisis financiera, ¿de acuerdo? Nuestros ingresos bajaron aproximadamente un 5.1% en 2009 y 2010. Desde 2011 hasta 2019, la tasa de crecimiento más alta fue del 6.5% y la tasa de crecimiento más baja fue del 0.9%. Y a lo largo de ese periodo de 8 años, el promedio se situó en torno al 4%.

Y así es como vamos a volver a una economía más normalizada. Nunca habíamos tenido —nos enfrentamos a una situación sin precedentes en la que la oferta alcanzó un máximo de 50 años, por lo que es claramente algo que hemos tenido que superar y seguiremos superando. Una vez que lleguemos a ese punto en el que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda. Seguimos teniendo una alta demanda en nuestros mercados y sabemos que la oferta está disminuyendo. Por tanto, cuando alcancemos ese punto de inflexión, en mi opinión, el crecimiento se parecerá más a un "stick de hockey" que a un avance lento y pesado. Y esto se debe simplemente a la trayectoria de nuestra actividad y a la historia de cómo funcionan estos mercados cuando la oferta y la demanda, o la demanda por encima de la oferta, están a punto de ocurrir, probablemente el próximo año.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Wes Golladay de Baird.

Sí. Habla Laurie. Seguimos observando que nuestras concesiones en los mercados se están estabilizando. Y donde las estamos viendo con mayor frecuencia es donde hay desarrollo en estas zonas de alta oferta. Como práctica, no utilizamos concesiones, pero las tenemos en un puñado de nuestras comunidades donde hemos tenido adquisiciones o nuevos desarrollos que también estamos alquilando; eso es algo que normalmente incluimos en nuestro pro forma. Siempre asumimos al menos un mes de concesiones para el desarrollo. Y luego tenemos que gestionar, a lo largo del proceso de alquiler, lo que tenga más sentido, a veces con promociones especiales para mudanzas anticipadas. Por lo tanto, estamos viendo esa moderación en todos nuestros mercados. Y donde la estamos viendo moderada es donde también vemos la oportunidad de aumentar tanto la ocupación como nuestros nuevos contratos y renovaciones.

Permítanme darles un ejemplo. Austin es, obviamente, uno de los mercados con mayores concesiones y uno de los más desafiados en cuanto a la oferta, y está cambiando rápidamente. Seguimos trabajando en esa oferta, pero también seguimos viendo una fuerte absorción de demanda con más de 11,000 unidades solo en los últimos 12 meses.

Si miramos el inicio del año pasado, 2025, hemos visto cómo la ocupación ha mejorado durante 6 trimestres consecutivos. Por lo tanto, trimestralmente, seguimos viendo una mejora en la ocupación. La ocupación del segundo trimestre de 2025 fue del 94,7%. Y este trimestre, acabamos de alcanzar el 96,1%. Así que tienen 140 puntos básicos más, y actualmente estamos en julio, solo compartiré "Don't smack me, Alex". Pero nuestra ocupación se sitúa en el 96,6%.

Así que, de nuevo, a medida que la ocupación aumenta, las concesiones se agotan y tenemos la capacidad de mejorar nuestros precios, están empezando a ver cómo se desarrolla esa dinámica. Como acabáis de oír por Rick y Alex hablando sobre el cambio. Y quién iba a pensar que hoy estaríamos con una ocupación del 96,6% en Austin, Texas. Así que eso es, una vez más, que estamos gestionando las concesiones. Seguimos vendiendo el valor y tomando decisiones de precios basadas en lo que tenga más sentido para equilibrar la ocupación de nuestra cartera.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace John Kim, de BMO Capital Markets.

Somos increíblemente optimistas sobre lo que la IA puede lograr realmente en cada partida de una cuenta de resultados. Y permítanme contarles lo que estamos haciendo. El enfoque que estamos adoptando en Camden se divide en tres pilares. Lo llamamos leadership, crowd y luego lab.

Y el liderazgo es un concepto que todos nosotros, desde nuestras posiciones de liderazgo, estamos fomentando: fomentar la IA, animar a nuestros equipos a trabajar con la IA y motivar a nuestros equipos a proponer soluciones impulsadas por la IA. Lo siguiente es que miremos a la base. Nuestra convicción es que las mejores soluciones siempre provienen de quienes están más cerca del problema. Por eso, estamos empoderando a todos los miembros de nuestro equipo para que experimenten y vean cómo pueden utilizar la IA para crear eficiencias.

Y una vez que idean soluciones que funcionan o que creen que funcionan, hemos montado un laboratorio. Y mi convicción es que somos una de las pocas empresas en el país que han implementado este concepto de laboratorio, que funciona también como un entorno de pruebas o "sandbox" donde pueden experimentar con cualquier cosa que estén lanzando para asegurarse de que, en primer lugar, sea seguro; en segundo lugar, que funcione, etcétera.

Pero si observan un estado de resultados y empiezan por la parte superior, si podemos utilizar la IA para aumentar nuestros porcentajes de renovación, ese es uno de los cambios más drásticos que realmente puede repercutir en el beneficio neto. Si podemos... si observan las categorías de gastos, si podemos utilizar la IA para asegurarnos de minimizar nuestro gasto en seguros de propiedad; recuerden que el seguro de propiedad representa aproximadamente el 7% de nuestros gastos totales. Si podemos anticiparnos a dónde ocurren las reclamaciones y asegurarnos de hacer lo necesario para minimizarlas.

Si pensamos en las reclamaciones por accidentes laborales, si podemos utilizar la IA para analizar dónde ocurren, eso nos ayudará al 100% en esa categoría; si podemos utilizar la IA para ayudarnos a comprender nuestro gasto en servicios públicos, será absolutamente útil.

Creemos que la IA está aquí para ayudar a Camden, para ayudar a que los miembros de nuestro equipo sean más eficientes, y somos muy, muy optimistas al respecto. Cada Senior Vice President de esta empresa se reúne una vez al mes para analizar las iniciativas de IA que surgen de cada uno de sus departamentos. Por lo tanto, es algo en lo que estamos en primera línea. Y creo firmemente que, en este momento del próximo año, estaremos hablando de beneficios reales y tangibles para el beneficio neto de Camden. Estamos increíblemente entusiasmados con ello. Hay mucho por hacer y estamos a la vanguardia.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Michael Goldsmith de UBS.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Adam Kramer, de Morgan Stanley.

Tomaré la segunda primero. En cuanto a la previsión de ingresos de las mismas tiendas, sí, está compuesta por todos los componentes. Hemos visto una mejor ocupación en el segundo trimestre. Y como dijo Alex antes, vamos a esperar ver —estamos planeando ver— un repunte en el tercer trimestre con un ligero descenso de nuevo en el cuarto trimestre.

Nuestra deuda incobrable se ha normalizado según lo previsto. Creemos que para la nueva cartera de tiendas comparables se situará en torno a los 40 puntos básicos, frente a nuestra previsión anterior de 50 puntos básicos, lo que supone una diferencia de 10 puntos básicos impulsada principalmente por la salida de California.

Nuestros otros ingresos, esperamos que crezcan en torno al 3% y, como mencionó Alex anteriormente, nuestra mezcla para la segunda mitad del año será de aproximadamente un 1% o algo superior en ese periodo, y nos sentimos muy cómodos con nuestras previsiones tal como están planteadas. Esto se basa en los indicios de recuperación que hemos observado, la solidez de la ocupación que hemos visto y las renovaciones que hemos empezado a firmar.

Y abordaré la primera parte. Si pensamos en nuestras expectativas para el segundo trimestre, no hubo ningún mercado que fuera realmente un valor atípico respecto a lo que previmos. Como mencioné en mis comentarios preparados, claramente muchos de nuestros mercados mostraron brotes de crecimiento. La buena noticia es que eso es lo que esperábamos.

Y cuando observan los mercados que están un poco rezagados y, obviamente, los mercados que destacan por estar un poco atrasados serían, por así decirlo, Austin, Denver y Phoenix. Pero cuando miro Nashville, cuando miro esos mercados, aunque, sé cuáles son los problemas, ¿verdad? Así que en Austin, en Nashville, eso es un problema de oferta.

Y cuando miro Austin, Austin es un mercado interesante para mí porque —siempre hablamos de la segunda derivada—. Si se observa realmente, Austin muestra la mayor mejora en el impulso entre todos los principales mercados de EE. UU. Esta no es una cifra de Camden. Es en todos los operadores en Austin. Ha habido una reducción de 360 puntos básicos en la caída de los alquileres en todo el mercado de marzo a junio.

Pero permítanme explicarles qué significa esto para nosotros. Si observamos marzo, los nuevos contratos de arrendamiento firmados en Austin bajaron un 11%. Si miramos julio, han bajado un 3%. Sigue siendo un dato negativo, pero es 800 puntos básicos mejor que lo que vimos en marzo. Así que incluso el mercado que había estado más débil para nosotros está empezando a mostrar brotes de crecimiento bastante significativos.

Y luego miras Phoenix. Siempre me asombra que alguien alquile con 120 grados, ¿verdad? Phoenix tiene una estacionalidad inversa, eso es lo que ocurre. Y Phoenix es realmente la historia de dos mercados, ¿no? Es el Este frente al Oeste. Y el lado este de Phoenix está superando absolutamente al Oeste. Por suerte, estamos al 100% en el lado este.

Por lo tanto, ningún mercado está funcionando mejor o peor de lo que esperábamos. Todos se están comportando conforme a nuestras previsiones. Sin embargo, seguimos observando ciertos aspectos que nos brindan mucha tranquilidad al analizar cómo podría desarrollarse el resto de este año.

Alex, solo añadiría que mencionaste Denver y Denver ha sido uno de los que ha generado -- mucha conversación, pero estamos viendo algunas de las mayores ganancias en nuestros contratos de arrendamiento efectivos desde el segundo trimestre hasta donde estamos hoy, y pasando de un -7,7% en los nuevos contratos efectivos en nuestro segundo trimestre a ahora un -4,3%.

Es decir, una vez más, se están observando mejoras en todos los ámbitos, incluso en aquellos que han estado un poco más complicados, ya sea por una cuestión de suministro o simplemente por algunas dinámicas del mercado, y eso nos lleva a creer que definitivamente estamos avanzando en la dirección correcta y que, en términos generales, esto debería posicionarnos para una mejora constante a medida que esos contratos de arrendamiento se vean afectados en nuestro tercer y cuarto trimestre.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Austin Wurschmidt de KeyBanc Capital Markets.

Así es como yo lo veo, y vuelvo a mis comentarios preparados. En mis comentarios preparados, mencioné que en julio el 50% de nuestras comunidades tenían nuevos contratos de arrendamiento firmados con condiciones positivas. Esa es, sin duda, la dirección en la que se quiere estar, si se compara con dónde estábamos en marzo, cuando era solo el 20%.

Y si nos fijamos únicamente en no considerar las nuevas adjudicaciones ni las renovaciones. Pero la pregunta —si la pregunta es sobre la ganancia o pérdida por arrendamiento en el aspecto financiero— es que, en julio, de hecho entramos en una situación de pérdida por arrendamiento. Y no hemos estado en una situación de pérdida por arrendamiento en lo que va de año. Así que nos sentimos muy bien. Esa es la dirección en la que nos dirigimos.

Y si lo miran y dicen, vale, bien, ¿dónde están las ganancias por arrendamiento? Las ganancias por arrendamiento están exactamente donde cabría esperar que estuvieran: tenemos una ligera ganancia por arrendamiento en Austin y una pequeña ganancia por arrendamiento en Nashville, pero el resto está operando con una pérdida por arrendamiento.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Alexander Goldfarb de Piper Sandler.

Sí. Lo que hacemos es observar dónde se produce el crecimiento demográfico y dónde el crecimiento del empleo. Y si miran los mercados en los que operamos actualmente, esos mercados lideran el país en ambas categorías. Es interesante, y estamos prestando atención al hecho de que algunos de los mercados del Midwest están empezando a registrar un crecimiento demográfico un poco más pronunciado de lo que suelen tener habitualmente. Y creo que se trata de un problema de asequibilidad. Lo que aún no hemos visto es si esto es o no una tendencia a largo plazo.

Si pensamos en lo que hacemos, obviamente, somos un negocio con una gran intensidad de capital. Estamos en un sector de ritmo lento en lo que respecta a las inversiones. Por lo tanto, uno quiere asegurarse de no subirse a una tendencia que pueda no durar, ¿verdad? Y así es como evaluamos continuamente todos los mercados existentes. Y les diré que si algún mercado destaca y muestra que se trata de una tendencia a largo plazo de alto crecimiento demográfico y de alto crecimiento del empleo, entonces lo analizaremos sin duda. Pero ahora mismo, creemos que estamos en los mercados adecuados.

Les diré que, probablemente, dos o tres mercados al año realizamos un análisis profundo para ver si es algo en lo que queremos entrar. Y el último en el que realizamos un análisis profundo fue Nashville; todos los que hemos analizado desde entonces no han pasado el filtro. Pero seguimos buscando y, si creemos que, a largo plazo, podemos entrar en un mercado y generar valor para los accionistas, entonces lo haremos.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Rich Hightower de Barclays.

Rich, así que responderé a eso. Nuestros costes de adquisición de clientes han aumentado interanualmente, lo que significa que los huéspedes son simplemente más caros. Pero nuestra inversión en marketing se incrementó significativamente al entrar en esta temporada de leasing —la temporada alta de leasing donde la demanda suele ser elevada—. Y queríamos asegurarnos de entrar en esta última temporada de verano captando la mayor cantidad de demanda posible.

Quiero decir, recordad que venimos de una ocupación del 95.1% en el primer trimestre, que no es donde queremos estar. Por ello, no escatimamos en el gasto de marketing por si nos encontrábamos con una temporada de alquileres más corta, como ocurrió el año pasado. Afortunadamente, no fue así y, hasta ahora, no hemos experimentado ese problema. Pero esa fue, en parte, la razón; no queríamos lamentarnos al final de la temporada por no haber presionado un poco donde pensamos que realmente podíamos marcar la diferencia.

Y la buena noticia es que el volumen de leads ha subido. Hemos sido capaces de atraer más tráfico cualificado, como lo demuestra el simple aumento de nuestros ratios de visitas por tarjeta de invitado, que subió poco más de un 7% interanual.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Peter Abramowitz de Deutsche Bank.

Sí. La buena noticia es que la inmigración interna hacia nuestros mercados continúa. Y es curioso, vi un titular de John Burns, que es un investigador bastante bueno por ahí. Y su titular era: La migración interna se está normalizando, no desapareciendo. Y yo les diría que, si retroceden y... y Ric hizo un comentario antes donde dijo que es la tendencia de 30 años hacia los mercados del Sunbelt.

Así que voy a decirles que ha sido una tendencia de 50 años hacia los mercados del Sunbelt. Y claro, esa tendencia se aceleró durante la época del COVID, pero ha vuelto a la normalidad y la tendencia a largo plazo para nosotros es muy favorable para las personas que se mudan a nuestros mercados, y una de las cosas que analizamos es qué porcentaje de nuestros nuevos inquilinos proviene de fuera del Sunbelt.

Y cuando se observa eso en el segundo trimestre, el 16% de nuestros nuevos inquilinos fueron mudanzas desde ubicaciones no-[indiscernible]. Y si rastreo eso hacia atrás, y simplemente miro y digo: —muy bien. ¿Cuál fue esa cifra hace un año? Hace un año, fue del 15,5%. ¿Cuál fue antes de eso? Fue del 14%.

Así que no es una cuestión de que estemos viendo ninguna caída en la inmigración interna. Y la razón es sencilla. Es que pueden venir a nuestros mercados. Nuestros mercados tienen abundantes puestos de trabajo, nuestros mercados son donde los jóvenes quieren estar. Nuestros mercados tienen, aunque a la gente no le guste cuando es pleno verano, un clima fantástico; recuerden, nunca tienen que quitarle el calor del coche con la pala. Así que muchos de estos factores son los que están provocando que la gente siga mudándose a nuestros mercados, y seguimos viéndolo reflejado en nuestros datos.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Julien Blouin de Goldman Sachs.

Creo que, en última instancia, todo se reduce a lo que hemos observado hasta ahora en cuanto al impulso de la ocupación que hemos ganado, así como al impulso de las renovaciones que hemos empezado a ver y a firmar, tal como han mencionado Alex y Laurie, sumado a los signos de recuperación que hemos empezado a reconocer en varios de nuestros mercados en cuanto a nuevos contratos, a medida que las concesiones empiezan a desaparecer frente a la competencia de nuevos alquileres. Así que, en realidad, de eso se trata: se basa en nuestro rendimiento actual y en lo que estamos viendo hasta el momento.

Y añadiré a eso que todos nuestros pares son excelentes operadores. Por lo tanto, su experiencia es quizás diferente a la nuestra. Sé que a veces las personas asumen diferentes tareas o adoptan distintos enfoques cuando se trata de, por ejemplo, aumentar primero la ocupación. Y luego, cuando logras subir la ocupación, eso te otorga poder de fijación de precios. Ese es el enfoque que estamos siguiendo y estoy seguro de que lo que sea que ellos estén haciendo es lo adecuado para su cartera.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace John Pawlowski de Green Street.

Por supuesto, pero voy a dejar que Stanley Jones, nuestro Head of Real Estate Investment, responda a esa pregunta.

John, cuando analizamos el rendimiento del año 1, como mencionó Alex en sus comentarios preparados, estamos en ese segmento de negocio, estamos en los 40 altos y se basa en las rentas efectivas actuales; 6 de estas adquisiciones ofrecen alguna concesión, con rangos que van desde ninguna concesión hasta poco más de 1,5 meses. Yo diría que lo que advertiría es no generalizar esas concesiones en estos acuerdos con un trazo muy amplio. No siempre se aplica a todos los planos de planta o plazos de arrendamiento; a menudo, se aplica en las unidades vacantes. Así que solo una advertencia al respecto.

Y luego, al observar la oferta en el submercado, que han sido submercados muy competitivos y han lidiado con mucha oferta, la historia de cada una de estas adquisiciones es realmente buena. Con solo unas pocas unidades por absorber y muy poca construcción nueva en el horizonte.

Así que, al analizar el balance, creo que nuestro underwriting es conservador y estamos asumiendo que no habrá un crecimiento real del alquiler efectivo hasta que lleguemos a 2027 y 2028, cuando empecemos a eliminar gradualmente esas concesiones. Y una vez que todas las concesiones se hayan eliminado del underwriting a lo largo del próximo año o año y medio, se podría ver un camino para alcanzar un rendimiento en la mitad de los 5%.

Y me gustaría añadir a eso porque, obviamente, hemos hablado de muchas transacciones este año. Y el hecho de que seamos capaces de salir de una cartera de 19 años en California, con todas las complicaciones asociadas a California, hacia una cartera de 5 años, combinando las recompras de acciones y logrando hacerlo en un año con FFO neutro y un año con FFO acretivo, creo que es simplemente un logro extraordinario y una asignación de capital fantástica.

Nuestra siguiente pregunta nos la hace Alex Kim, de Zelman & Associates.

Sí, absolutamente. Si volvemos a los pro formas originales, es evidente que, en muchos de estos acuerdos cuando los estábamos suscribiendo, no teníamos la expectativa de que nos enfrentaríamos a un máximo de 50 años en términos de nueva oferta. Pero les aseguro que a todos les está yendo muy bien.

Y si solo miramos dónde estamos ahora mismo, y no hablemos de... tenemos un acuerdo en fase de lease-up, que es el de Village District, y se está acercando al final del lease-up, lo cual siempre lo hace un poco más lento porque empiezas a lidiar con la "back door", pero nos sentimos bastante bien con la situación de ese proyecto. Y creo que ese va a dar como resultado un rendimiento estabilizado de solo el 6%.

Cuando se observan los proyectos que están en fase de construcción, y hablando específicamente de South Charlotte y Blake me first, esos dos proyectos, la verdadera historia es que los costes de construcción están resultando ser bastante drásticos en comparación con lo que anticipamos originalmente. Y la buena noticia al respecto es que se puede alcanzar una cifra positiva haciendo que el numerador o el denominador se muevan a tu favor. El denominador se está moviendo claramente a nuestro favor en ambos casos.

Nations está en una fase un poco temprana del proceso. Por lo tanto, aún no hemos empezado a alquilar ese activo. Pero nos sentimos muy bien con la dirección que estamos tomando y hacia dónde nos dirigimos. Y creemos que vamos a alcanzar rendimientos estabilizados para estos activos en la zona de los altos 5, aproximadamente en el rango del 6%.

Y nuestra siguiente pregunta nos la hace Eric Wolfe de Citi como seguimiento.

Es decir, como usted ha dicho, seguimos viendo el -- donde se emiten nuestras renovaciones. Y para cuando se firman, el efecto se sitúa en algún lugar dentro de ese cumplimiento esperado [ininteligible].

Con las renovaciones de agosto y septiembre saliendo con un promedio del 4,2% —sin darles las cifras exactas porque están cambiando día a día—, puedo decirles que las cifras de septiembre son incluso más sólidas que las de agosto.

Así que nos parece bien esa tendencia continua. Y mientras siga avanzando en dirección a niveles más cercanos a los 40, nos sentimos optimistas respecto al tercer trimestre y de cara al cuarto.

Sí. Siempre es curioso porque, en un momento dado, empezamos a difundir toda esta información de la manera en que lo hacíamos. Básicamente, empezaron a dar los nuevos contratos de arrendamiento y las renovaciones mensualmente. Y eso realmente te pone en... te pone en una cinta de correr donde creo que la gente se centra demasiado en pequeñas piezas de datos en lugar de mirar el panorama general.

Dicho esto, nos reímos un poco al respecto porque parece que, siempre que alguien obtiene buenos resultados, quiere hablar de ello. Y la verdad es que nosotros tenemos buenos resultados. Es como si realmente quisiéramos hablar de ello. Pero creo que os hemos dado suficiente información para que podáis deducir que nuestras cifras, tanto en la renovación de nuevos contratos de arrendamiento como en la ocupación, son bastante buenas para julio. Sin embargo, en este momento, vamos a esforzarnos mucho por evitar dar cifras mensuales.

Lo que pienso cuando reflexiono sobre esto en tiempo real, cuando me dan las tasas de arrendamiento exactas que han firmado hoy, es en la forma en que Wall Street reacciona a las segundas derivadas. Así que hoy hemos hecho la declaración, y está claro que la segunda derivada para la cartera de Camden y para la industria multifamiliar es muy positiva y sigue una trayectoria ascendente pronunciada.

¿Y qué ha supuesto eso para las expectativas de los inversores? Nada. Por otro lado, si la segunda derivada hubiera bajado, las acciones se habrían desplomado. Por lo tanto, es un tema realmente interesante.

Así que esta idea de proporcionar información en tiempo real, como "esto es lo que fue el alquiler hoy y esto es lo que fue mañana", y ese tipo de cosas es simplemente... hay demasiados datos ahí fuera, y el mercado reacciona a cosas que —para mí— requieren datos a más largo plazo, se necesitan más datos que muestren la tendencia que se está produciendo durante más de un día, una semana o un mes.

Y por eso creo que la industria está intentando ir en esa dirección, aunque, como dijo Alex, nos gustaría mostrarles nuestros buenos números y eso ocurre en una semana, pero luego la gente también se estresa por un mal número durante una semana. Así que esa es más o menos la teoría, de todos modos.

Y con esto, damas y caballeros, damos por terminada la sesión de preguntas y respuestas de hoy. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Alex Jessett para cualquier comentario final.

Gracias por acompañarnos hoy; esperamos poder conversar con muchos de ustedes durante la próxima temporada de conferencias que comienza en septiembre. Cuídense.

Y con esto, daremos por concluida la conferencia y la presentación de hoy; les agradecemos por su asistencia. Ya pueden desconectar sus líneas.