Saludos y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de Brixmor Property Group. Les recordamos que esta conferencia está siendo grabada. A continuación, cedo la palabra a su anfitriona, Stacy Slater, EVP de IR. Gracias. Puede comenzar.

Gracias, operadora, y gracias a todos por unirse a la conferencia telefónica de Brixmor sobre el segundo trimestre. Me acompañan hoy en la llamada Brian Finnegan, CEO y Presidente; y Steve Gallagher, Chief Financial Officer. Mark Horgan, Executive Vice President y Chief Investment Officer, también estará disponible para la sesión de preguntas y respuestas.

Antes de comenzar, permítanme recordarles que algunos de nuestros comentarios de hoy pueden contener declaraciones prospectivas que se basan en ciertas hipótesis y están sujetas a riesgos e incertidumbres inherentes, tal como se describe en nuestras presentaciones ante la SEC, y los resultados futuros reales pueden diferir materialmente. No asumimos obligación alguna de actualizar ninguna de estas declaraciones prospectivas.

Asimismo, hoy haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP. Encontrará información adicional sobre nuestro uso de estas medidas y las conciliaciones de las mismas con nuestros resultados GAAP en el comunicado de resultados y en la información complementaria disponible en la sección de Investor Relations de nuestro sitio web. Dada la cantidad de participantes en la llamada, les rogamos que limiten sus preguntas a una por persona. Si tienen preguntas adicionales, por favor vuelvan a ponerse en cola. En este momento, es un placer presentar a Brian Finnegan.

Gracias, Stacy, y buenos días a todos. Antes de pasar a nuestros resultados, quisiera reconocer el fallecimiento de Jim Taylor. Es difícil exagerar el impacto que Jim tuvo en Brixmor. Se preocupaba profundamente por esta empresa, por las personas que la hacen especial y por las comunidades a las que servimos. Aportó humildad, integridad y propósito a todo lo que hacía, y esos valores permanecen profundamente arraigados en nuestra cultura actual. Para mí, personalmente, Jim no solo fue un gran líder, sino también un mentor y un amigo. Estamos agradecidos por los cimientos que ayudó a construir aquí en Brixmor, por el tremendo apoyo recibido de todo el sector durante el último mes, y nuestros pensamientos permanecen con él y con su familia. Lo echaremos mucho de menos.

Pasando a los resultados. Me complace informar de otro trimestre de sólida ejecución por parte del equipo de Brixmor. Logramos un crecimiento del NOI de propiedades comparables del 5,8%, un FFO de 0,58 $ por acción, una ocupación récord en small shop y una cartera de proyectos firmados pero aún no iniciados también récord. Estos resultados demuestran, una vez más, la fortaleza de nuestra plataforma operativa y la visibilidad del crecimiento integrado en la cartera.

Los fundamentos del sector minorista de alta calidad anclado a supermercados al aire libre siguen siendo sólidos. Las visitas a nuestros centros continúan creciendo. Los minoristas siguen priorizando las tiendas como el centro de interacción con el cliente, de cumplimiento de pedidos y de distribución, y la nueva oferta sigue siendo limitada. En ese contexto, nuestro negocio continúa beneficiándose de una fuerte demanda de inquilinos, una base de alquileres baja y una cartera que se ha mejorado materialmente durante los últimos años.

La actividad de arrendamiento se mantuvo diversificada y con un alto nivel de productividad. Ejecutamos 1.4 million square feet de nuevos contratos y renovaciones con un diferencial de efectivo combinado (blended cash spread) del 19%, incluyendo diferenciales de nuevos contratos del 31% y de renovaciones del 16%. Los diferenciales de nuevos contratos se han mantenido por encima del 30% durante 3 años, mientras que los diferenciales de renovaciones, situados en el rango del 15%, siguen reflejando la falta de espacio disponible y el valor que los minoristas otorgan al permanecer en nuestros centros. Ese valor también se refleja en nuestros términos de arrendamiento intrínsecos, ya que este trimestre nuestro equipo logró un crecimiento récord de la renta implícita (embedded rent growth) del 2.8% en los nuevos contratos y renovaciones.

La calidad de los inquilinos que seguimos atrayendo es tan importante como el propio crecimiento de los alquileres. Durante el trimestre, continuamos mejorando nuestro mix comercial con minoristas como Sierra, HomeSense, Barnes & Noble, Ross Dress for Less y Trader Joe's, al tiempo que elevamos la ocupación de locales pequeños a un nuevo récord gracias a la fuerte demanda de los sectores de restauración, servicios, salud y bienestar, y otras categorías en crecimiento.

La ocupación total de activos arrendados cerró el trimestre en un 94,8%, lo que supone una disminución de 30 puntos básicos respecto al trimestre anterior, tal como se esperaba debido a las desocupaciones proactivas en activos en proceso de reurbanización y a las recuperaciones de rent y painted tree. Cabe destacar que ya hemos alcanzado, al menos, 6 de las 8 unidades de rent y painted tree recuperadas con diferenciales de rentabilidad superiores al 40%.

Además, el nivel récord de ocupación de locales comerciales que hemos alcanzado este trimestre es un claro reflejo de la mejora en la calidad de la cartera y de la demanda adicional generada por nuestra actividad de reinversión. Nuestra cartera de contratos firmados pero aún no iniciados alcanzó un récord de $71 million de alquiler base anualizado. Dicha cartera sigue siendo uno de los puentes más claros entre la actividad de arrendamiento que estamos generando hoy y el futuro crecimiento del NOI, y nos otorga una sólida visibilidad sobre la próxima fase de crecimiento de beneficios a medida que los contratos entren en vigor con el paso del tiempo. Cabe destacar que una parte significativa de esa cartera comienza en 2027 y años posteriores, lo que proporciona visibilidad mucho más allá del año en curso.

La reinversión sigue siendo uno de los mejores usos del capital en nuestro negocio, y la escala de nuestra cartera de proyectos destaca en todo el sector de espacios abiertos. Cerramos el trimestre con casi $350 million en reinversiones activas con un rendimiento incremental esperado del 10%. Más allá de eso, nuestra cartera de proyectos futuros supera los $700 million en todo el portafolio. Esta cartera continúa diferenciando a Brixmor, otorgándonos un largo margen de crecimiento interno de alto rendimiento en activos que ya poseemos y controlamos.

Durante el trimestre, hemos añadido 8 nuevos proyectos a nuestra cartera activa. Estos incluyen Morris Hills en el norte de New Jersey, donde estamos impulsando una remodelación a gran escala con un nuevo supermercado especializado; Southtown en Dayton, Ohio, donde estamos reconfigurando el centro para dar cabida a HomeSense, Sierra y Barnes & Noble; y Market Plaza en el área suburbana de Dallas, donde estamos reposicionando espacios infrautilizados para potenciar un activo de mercado central que ya es altamente productivo, mediante la incorporación de Kirby ICs y una combinación de productos más atractiva. Cada proyecto refleja el mismo enfoque de optimizar nuestra composición de inquilinos para crear un mayor valor a largo plazo, en lugar de limitarnos a ocupar espacios vacíos.

También hemos añadido 4 nuevos desarrollos de outparcels durante el trimestre, lo que eleva el total de proyectos añadidos en la primera mitad del año a la cifra récord de 10, con un rendimiento incremental medio del 16%. Seguimos ganando impulso con el programa y prevemos un margen de crecimiento significativo para la densificación futura, más allá de las remodelaciones, de cara al futuro.

En cuanto a las transacciones, completamos 4 adquisiciones estratégicas durante el trimestre por un valor de 164 millones de dólares. Estas incluyeron Mayfair Shopping Center en Long Island, Jones Crossing y College Station, Texas, Vintage Marketplace en Houston y Stanford Station en Panama City, Florida. Se trata de activos de alta calidad, predominantemente anclados a supermercados, en mercados donde tenemos una gran presencia y donde nuestra plataforma puede crear valor mediante el reabastecimiento de comercios, la reinversión y la ejecución operativa.

Mayfair también supuso un hito importante para Brixmor, ya que marcó la primera vez que utilizamos unidades de OP como moneda de adquisición o como parte del precio de compra. Esa estructura refleja la importancia de las relaciones y de la búsqueda y ejecución de este tipo de transacciones, especialmente con propietarios privados, y nos proporciona otra herramienta mientras perseguimos un crecimiento externo disciplinado.

Tanto Mayfaire como Jones Crossing se incorporaron de inmediato a nuestra futura cartera de proyectos de reurbanización, lo que demuestra la capacidad de Mark y su equipo para encontrar activos que se ajusten a nuestra estrategia de reinversión.

De cara al futuro, nos sentimos alentados por las oportunidades que estamos suscribiendo y esperamos seguir ampliando nuestra presencia mediante adquisiciones disciplinadas basadas en las relaciones.

Dada la solidez de la ejecución en el primer semestre y la visibilidad que tenemos de nuestras carteras de arrendamiento y reinversión, hemos incrementado nuestras expectativas para 2026 tanto para el crecimiento del NOI de las mismas propiedades como para el FFO, algo que Steve analizará con más detalle. El aumento de las perspectivas refleja la durabilidad de nuestra plataforma operativa, la continua fortaleza de la demanda de los inquilinos y el crecimiento implícito que estamos generando en toda la cartera.

Para concluir, estamos satisfechos con nuestra ejecución en el primer semestre y con el impulso que estamos observando en todo el negocio. Nuestra plataforma de leasing sigue ofreciendo diferenciales sólidos y una visibilidad excepcional del crecimiento futuro. Nuestra cartera de reinversión continúa generando un alto crecimiento interno de rentabilidad. Nuestra actividad de adquisición está ampliando la cartera en mercados donde podemos crear valor. Nuestro balance sigue posicionado para respaldar una asignación de capital disciplinada.

Y lo más importante es que nuestro equipo sigue demostrando lo que Jim estableció con nuestro primer principio cultural: que los buenos activos inmobiliarios son importantes, pero la gran gente es aún más importante. Quiero agradecer al equipo de Brixmor su dedicación y resiliencia en lo que ha sido un periodo emocional para la compañía. Dicho esto, le cedo la palabra a Steve para un análisis más detallado de nuestros resultados financieros y de la actualización de nuestras perspectivas para 2026. ¿Steve?

Gracias, Brian. Hemos presentado otro trimestre sólido; los resultados del segundo trimestre continúan demostrando la fortaleza del entorno operativo, el crecimiento intrínseco de nuestra cartera y la visibilidad que tenemos sobre los beneficios futuros.

El NOI de las propiedades comparables aumentó un 5,8%, impulsado por una contribución de 440 puntos básicos del alquiler base. Además del alquiler base, el rendimiento fue sólido en prácticamente todos los componentes del NOI, lo que refleja una gestión de cobros favorable, una fuerte recuperación de gastos y una mejora continua en el rendimiento general de nuestros inquilinos y de la cartera. En conjunto, los resultados de este trimestre demuestran que el crecimiento no está impulsado por un único factor, sino por el sólido rendimiento subyacente de la cartera y el beneficio acumulado de la actividad de arrendamiento, la mejora de las cláusulas de actualización y las provisiones de can que hemos ejecutado durante los últimos años.

Aunque el NAREIT FFO trimestral de $0.58 se vio beneficiado por el sólido rendimiento subyacente de los activos inmobiliarios, los resultados se vieron parcialmente compensados por menores ingresos de alquiler no monetarios, derivados de las reversiones de la línea recta tras las quiebras de Rem y Painted Tree. Prevemos que los ingresos de alquiler no monetarios vuelvan a nuestro ritmo operativo habitual durante el resto del año.

Pasando a las previsiones. Nuestra mayor expectativa de crecimiento del NOI de propiedades comparables, de un 5% a un 5,75%, y la previsión de FFO de entre $2,35 y $2,37 por acción, reflejan la continua solidez de las operaciones. El incremento refleja principalmente la mejora en las expectativas respecto a los ingresos considerados incobrables, que ahora prevemos que se sitúen entre 60 y 85 puntos básicos de los ingresos totales, lo que refleja la fortaleza de nuestra base de inquilinos. La actividad de arrendamiento sigue siendo fuerte. Los diferenciales de alquiler se mantienen saludables y nuestra cartera de proyectos (pipeline) de nieve proporciona visibilidad sobre el crecimiento de los beneficios futuros, al tiempo que genera un NOI de propiedades comparables superior al 5% este año.

Desde la perspectiva del balance, S&P revisó nuestra perspectiva a positiva, lo que refleja las mejoras en el balance y en la cartera resultantes de nuestro plan de negocio de valor añadido. Durante el trimestre, reembolsamos nuestro vencimiento de 600 millones de dólares de junio y emitimos 400 millones de dólares en notas sénior al 5,375%, y liquidamos una cobertura de forward al 3,99%, lo que resultó en un rendimiento efectivo de las nuevas notas de aproximadamente 5,22%. Esta transacción abordó nuestro vencimiento a corto plazo, amplió la duración y preservó la flexibilidad del balance. No tenemos vencimientos materiales hasta marzo de 2027. Cerramos el trimestre con un apalancamiento de 5,3x sobre una base trimestral anualizada y una liquidez de 1.500 millones de dólares, incluyendo 115 millones de dólares de emisión ATM de forward no liquidada.

En conjunto, nuestros resultados del segundo trimestre reflejan un sólido desempeño operativo, una cartera de proyectos firmados récord pero aún no iniciada, y una cartera de redesarrollo que proporciona otra fuente de crecimiento de ingresos futuros. Sumado a la fortaleza de nuestro balance y nuestra liquidez, nos mantenemos bien posicionados de cara a la segunda mitad del año y mientras empezamos a mirar hacia 2027. Dicho esto, cedo la palabra al operador para la sesión de preguntas y respuestas.

La ocupación disminuyó de forma secuencial en el segundo trimestre, y ustedes habían comunicado que esto se debía a la recuperación prevista de box. Entonces, ¿la disminución de la ocupación que se produjo fue conforme a esas expectativas? ¿O hubo algún viento en contra adicional?

Y de cara al futuro, ¿podría hablar sobre el ritmo de la recuperación de la ocupación y quizás darnos más detalles sobre la remodelación, el lanzamiento o cualquier otro proyecto que se vea favorecido al recuperar esos locales?

Gracias por la pregunta. Definitivamente fue de acuerdo con lo que esperábamos. Como mencionamos el trimestre pasado, teníamos algunos inquilinos cuyas propiedades íbamos a recuperar para destinarlas a activos de reinversión; uno de ellos entró en la cartera de reinversión en el primer trimestre con el especialista en alimentación en Northern New Jersey, y otro importante que recuperamos en Orlando.

Curiosamente, es tal como esperábamos, a pesar de que recuperamos esas cajas adicionales y hemos visto una gran actividad, como mencioné, en aquellas con diferenciales de ingresos superiores al 40%, que esperamos que entren en funcionamiento en 2027. Por tanto, la ocupación no siempre es lineal. Como hemos comentado, esperamos retomar la trayectoria de crecimiento en la segunda mitad del año. Pero, en cuanto a lo ocurrido durante el trimestre, fue según lo previsto.

Supongo que lo primero es dedicar unas palabras a Jim. Fue un gran hombre y lo echaremos de menos. Mi pregunta, supongo, es algo similar a la pregunta que acaba de hacer Michael.

Me gustaría entender mejor por qué este fuerte crecimiento del NOI en las propiedades comparables no se está traduciendo en un crecimiento del FFO superior a la guía actualizada. Creo que mencionó el "straight lining" en sus comentarios; ¿podría el calendario de las desinversiones o quizás cierto conservadurismo estar influyendo en ello?

Y tal vez algún detalle adicional sobre si hay algo más en la segunda mitad del año que no estuviéramos valorando, así como información sobre la cadencia de las ventas en tiendas comparables y del FFO, también sería de gran ayuda.

Dejaré que Steve intervenga en este punto, pero primero, Haendel, gracias por tus amables palabras sobre Jim. Obviamente, nosotros también lo echamos mucho de menos.

Creo que, mire, solo en términos de la trayectoria de nuestro negocio, elevamos nuestras previsiones este año a pesar de que tuvimos que retirar esas proyecciones en el segundo trimestre en prácticamente todas las facetas del NOI, ya sea en el crecimiento del alquiler base, nuestras recuperaciones, nuestros ingresos especiales, que siguen creciendo a niveles récord, y luego los sólidos indicadores que estamos viendo desde la perspectiva de la salud de los inquilinos.

En cuanto al NOI dentro de la misma propiedad, nos sentimos muy seguros respecto a la trayectoria de crecimiento en ese aspecto. Y luego, Steve puede explicarles algunos de los detalles técnicos que existen entre eso y el FFO.

Sí. Me refiero al movimiento en el NOI de las mismas propiedades. Ha correspondido a ese movimiento en el FFO. Creo que la desconexión fue realmente solo el resultado de un cargo de unos 3 millones de dólares en línea recta asociado a algunos de los locales que recuperamos durante el trimestre.

Pero creo que, lo que es importante, estamos igual de enfocados en asegurar que el crecimiento de la facturación y todos los vientos de cola que tenemos en el negocio sigan traduciéndose en el crecimiento del FFO que hemos estado ofreciendo durante los últimos couple de años.

Me preguntaba si podría darnos más detalles sobre las adquisiciones del trimestre, ya sea en cuanto a los cap rates, los IRR que están proyectando o las oportunidades de reurbanización en estas propiedades.

Y luego, quizás, Mark, ¿podrías hablar de forma más general sobre cómo está el panorama de oportunidades de adquisición en este momento, dado que existe una oferta privada tan sólida por open air retail estos días?

Pero creo que Brian destacó en sus palabras iniciales gran parte de lo que nos gusta de los activos y, en línea con lo que dijo Brian, los activos que adquirimos en este trimestre son muy consistentes con los que hemos estado adquiriendo a lo largo del tiempo y son activos donde creemos que podemos poner nuestra plataforma en marcha para generar valor a través de la densificación, el ajuste a valor de mercado de las rentas y la reurbanización. Destacaría que el acuerdo de Call de Station sí incluyó importantes oportunidades de desarrollo de parcelas auxiliares frente a un HEB que está generando un tráfico masivo. Estamos muy entusiasmados con eso desde una perspectiva de crecimiento futuro.

En general, la tasa de capitalización (cap rate) del trimestre se situó en un bajo 6, lo cual incluyó efectivamente aquellos terrenos que están destinados al desarrollo a corto plazo.

En cuanto al pipeline en el mercado, disponemos de un activo adicional. Tenemos un contrato firme en Southern California por unos 50 millones de dólares y el cap rate allí será superior al que acabo de mencionar para el Q2. Y el pipeline más allá de eso sigue pareciendo bastante sólido.

Y si pensamos en la competencia a la que realmente se refiere, estoy de acuerdo en que existe; estamos viendo que más capital privado busca exposición en este sector. Pero nuestra cartera de activos se basa fundamentalmente en la creación de relaciones. Por ejemplo, la primera operación que realizamos fue fruto de una relación en la que hemos estado trabajando durante 8 años. La operación de colligation la hemos estado persiguiendo desde 2018. Así pues, muchos de los activos que estamos considerando adquirir son aquellos que hemos estado vigilando activamente durante mucho tiempo para construir esa relación. Por tanto, en la medida en que se pueda acceder a ellos fuera del mercado o en el mercado de oportunidades, uno es un comprador preferente. Así es como entendemos nuestra capacidad para realizar transacciones.

También diría que gran parte del capital que está entrando en este sector se centra más en oportunidades de tipo "core" o de menor rentabilidad, que no requieren que nuestra plataforma aporte valor mediante la reurbanización o la densificación; por lo tanto, creo que eso realmente nos ayudará a seguir estando en esa parte en la medida en que así lo decidamos. También destacaría, como hemos hecho en el pasado, que nuestro primer dólar de inversión se destinará a la cartera de proyectos de reurbanización; realmente no necesitamos ni dependemos de las adquisiciones para generar valor, dado nuestro plan de negocio base.

Quería preguntar sobre el pipeline de reinversión que aumentó un poco este trimestre, hasta unos 350 millones aproximadamente. Brian, has hablado de algunos proyectos nuevos, algunas activaciones y creo que algunas de las recuperaciones están impulsando eso. ¿Cómo deberíamos plantearnos los nuevos inicios y el tamaño del pipeline de cara al 27?

Y con el aumento de los alquileres y la falta de oferta en el sector, ¿veis potencial para que los rendimientos aumenten en general respecto al pronóstico actual de rendimiento estabilizado mixto del 10% en las pipelines?

Es una excelente pregunta, Todd. Lo que pueden esperar de nosotros es ese movimiento constante desde ese pipeline futuro, que mostramos a todos ustedes hacia el pipeline activo. Como mencioné, estamos encantados con lo que pusimos en marcha este trimestre en North Jersey, Dayton y Market Plaza. Hemos estado incorporando activos de mayor tamaño, pero que reducen eficazmente el riesgo, tal como ha sido históricamente con los contratos de arrendamiento ya firmados. Sin duda, estamos impulsando las rentas y nos sentimos muy seguros en ese rendimiento de un dígito alto o de dos dígitos bajos.

Y al pensar en la trayectoria de cara al próximo año, solo el pipeline futuro y el pipeline activo que les estamos mostrando nos garantiza varios años de entre 150 y 200 millones de dólares en reinversión. Probablemente nos situaremos en la parte baja de ese rango este año debido a la naturaleza del pool, pero estamos realmente encantados con lo que estamos viendo y con la cadencia con la que está entrando en el pipeline activo.

Y lo último que me gustaría mencionar, y Mark lo mencionó en su comentario sobre las adquisiciones, es que estamos encontrando oportunidades para reabastecernos externamente. Tenemos mucho con lo que tenemos hoy en el pipeline, solo con lo que poseemos, pero la incorporación de ese activo en College Station, una oportunidad para añadir densificación en Long Island, lo cual puede ser muy difícil de lograr, también nos ha entusiasmado. Por lo tanto, estamos satisfechos con el ritmo. Creo que esto ofrece a todos los que están en la llamada una buena visibilidad en cuanto al pipeline futuro y esperamos seguir viendo cómo cumplimos con un ritmo sólido en la puesta en marcha de estos activos.

Y haciendo eco de las condolencias por Jim. Brian, sobre la aceleración de los beneficios. Mientras analizan si se trata de la suscripción de nuevos contratos de arrendamiento y sus condiciones, o de cómo gestionan la renovación de los inquilinos o cuándo ocupan el espacio, sé que les he preguntado esto anteriormente, pero a medida que tienen más oportunidades para gestionar la cartera, ¿hay pequeños detalles que hayan podido resolver o implementar que provoquen que el reconocimiento del FFO se acelere sin alterar obviamente la economía subyacente?

Bueno, Alex, agradezco la pregunta y las condolencias. Empezaría diciendo que todo lo que estamos haciendo es para acelerar el crecimiento de nuestro plan de negocio. Por lo tanto, estamos aprovechando el entorno para obtener las mejores condiciones de arrendamiento intrínsecas que hayamos tenido jamás, ya sea en términos de crecimiento, ya sea mejorando nuestras cláusulas de rescisión (can clauses) o añadiendo más porcentaje de alquiler (percentage rent).

Creo que, en relación con su punto, estamos logrando que los inquilinos tomen posesión antes. Ustedes han visto un cambio en el que nosotros realizamos el trabajo mientras los inquilinos asumen las asignaciones de gastos, lo que ha limitado nuestros costes. También han visto inquilinos que han sido mucho más flexibles en cuanto a cómo adaptan el espacio existente. Por lo tanto, eso les permite entrar en las instalaciones antes.

Y luego, creo que solo a partir de ahí y sumando eso, estamos firmando alquileres al nivel más alto que hemos tenido jamás. Dejaré que Steve profundice un poco más en ello, pero todo aquí gira en torno a cómo lograr que los inquilinos abran antes, ya que, por lo general, no empezamos a cobrar hasta que comienzan a generar ventas. Ese ha sido un objetivo y estoy muy satisfecho con el esfuerzo del equipo y con lo que hemos sido capaces de lograr en cuanto a monetizar más nuestros contratos de arrendamiento.

Sí. Quiero decir, Brian, creo que has dado en el clavo, ¿verdad? Y creo que, lo que es importante, es que lo que esto hace es que, si bien al final puede dar lugar a que aceleremos el reconocimiento lineal, en realidad está difiriendo la responsabilidad al inquilino al asumir él el riesgo. Además, a menudo también tenemos fechas fijas de inicio de alquiler a las que el inquilino está obligado. Por tanto, creo que existen razones económicas por las que estamos estructurando los acuerdos de esa manera, lo que en última instancia podría dar lugar a que aceleremos el reconocimiento lineal.

Brian, agradezco tus comentarios sobre los activos que has estado analizando durante mucho tiempo en relación con lo que estáis adquiriendo y los propietarios de menor tamaño que están operando con activos que habéis estado estudiando.

Pero, ¿cómo se traduce eso en términos de oportunidades de adquisición a corto plazo? ¿Es este ritmo de adquisiciones que alcanzaron en el primer semestre, de 164 millones de dólares, un ritmo razonable para el futuro? ¿O existe la oportunidad de aumentar la cantidad de capital que están destinando a la búsqueda de crecimiento externo?

Bueno, dejaré que Mark también comente sobre esto. Y, de nuevo, nuestro primer dólar seguirá destinándose a la reinversión. Como le mencioné a Todd, nos encantan los rendimientos que obtenemos allí. Tenemos un gran pipeline en ese sentido.

Pero hemos estado creciendo. Hemos sido compradores netos durante los últimos 5 años, y el 45% de la actividad de adquisición que hemos realizado ha sido en los últimos 2 años. Y existe una coherencia en todos esos activos, ¿verdad? Mark ha pasado por muchas cosas, pero lo que cada uno de ellos tiene es que son aditivos a nuestro perfil de crecimiento a largo plazo. Tienen oportunidad de mark-to-market. Tienen oportunidad de reinversión y están en mercados donde tenemos una gran presencia. Por lo tanto, nos gusta lo que estamos viendo en el pipeline.

Vamos a mantener la coherencia en no ofrecer una guía sobre las transacciones, ya que no queremos depender de ellas ni necesitamos depender de ellas para crecer. No obstante, en general, estamos satisfechos con lo que hemos estado viendo y con lo que hemos sido capaces de añadir a la cartera.

Añadiría realmente dos puntos, Brian. Uno es que prevemos que la actividad de transacciones sea irregular por las razones exactas que acabas de mencionar. No es que no lo analice trimestralmente, sino que lo haremos trato a trato y buscaremos los adecuados para la empresa.

Dicho esto, contamos con un sólido pipeline. Ha sido un verano muy intenso. Estamos observando una aceleración en la entrada de activos al mercado, impulsada por diversos factores. Uno de ellos, creo, es que algunos holders no pueden vender otros tipos de activos, por lo que estamos viendo que entran más al mercado. Otros se deben simplemente a los precios; vemos a personas que quieren aprovechar buenos precios, pero confiamos plenamente en el pipeline, aunque volvería a señalar los comentarios de Brian sobre cómo lo abordamos.

Esperaba que pudiera darnos un poco más de detalles sobre la transacción de la unidad OP. Parece que han estado trabajando en esto durante años. ¿Qué fue lo que finalmente hizo que el vendedor decidiera seguir adelante?

Y, entonces, ¿qué tan grande es su cartera de operaciones similares ahora que han completado esta primera?

Y finalmente, ¿hubo algo singular en la forma en que estructuraron el precio? ¿Se fijó el precio en el nivel en el que cotiza la acción? ¿O es un precio diferente teniendo en cuenta que prevemos que realicéis más de estos en el futuro?

Diría que es difícil discernir exactamente por qué Solaris siempre elige transaccionar en el momento oportuno. Diría que estamos muy satisfechos de haber obtenido nuestra línea rentable. La operación es acretiva para las ganancias desde el primer día, y creemos que tenemos un activo situado en una zona comercial excelente. Se encuentra perfectamente dentro de nuestra sólida cartera de Long Island.

Y en cuanto a la estructura, se configuró como una preferente convertible, con una tasa de conversión establecida por encima de lo que habríamos obtenido si hubiéramos emitido acciones ordinarias para financiar la operación en el momento en que negociamos la transacción. Creemos que obtuvimos un valor realmente sólido en la oportunidad. Consideramos que la tasa de capitalización (cap rate) estuvo entre 50 y 75 puntos básicos por encima de las tasas de capitalización de las transacciones de efectivo.

También creemos que el tenedor de unidades abiertas está obteniendo un gran valor mediante su acceso a nuestras plataformas en crecimiento; creemos que las transacciones abiertas pueden ser realmente una situación de beneficio mutuo, tanto para nosotros como para quienes buscan adquirir unidades de OP.

Con respecto a las futuras adquisiciones a través de OP units, estamos en conversaciones activas con varias familias, como usted ha señalado; estas pueden llevar algo de tiempo, aunque creo que estamos viendo una ligera aceleración en algunas de estas conversaciones, impulsada en parte por la liquidez general, ya que los minoristas sienten que el sector minorista es líquido hoy en día. Pero, lo que considero más importante es que estamos analizando algunas transiciones de propiedad más largas de activos que han estado en manos de familias u otros propietarios privados durante mucho tiempo y que podrían requerir OP units en el futuro. Por lo tanto, estamos entusiasmados con esa cartera de proyectos. No obstante, es difícil escalarla en cuanto a los plazos, ya que no pueden tardar demasiado tiempo en materializarse.

Sí. Y solo añadiría, Jim, que esto nos proporciona otra herramienta, especialmente ahora que estamos analizando a propietarios privados por las razones que Mark expuso, quienes podrían estar sacando activos al mercado. Y, de nuevo, se trata de construir relaciones. Es comprender los mercados y centros que podríamos querer añadir a la cartera a largo plazo para que, cuando finalmente decidan vender, estemos en una excelente posición para ser los primeros en entablar la conversación. Así que fue un gran trabajo por parte de Mark y del equipo para anticiparse a esto, y creemos que es una herramienta que podremos utilizar en el futuro.

Vale. ¿Sabes si estaban hablando con otros REITs?

Podrían haber sido. Quiero decir, no puedo decir nada en particular, todo lo que sé es que hemos podido añadir un activo en un mercado donde tenemos una gran presencia, donde hemos realizado muchas reinversiones y donde tenemos oportunidades de densificación que se alinean perfectamente con nuestro perfil de crecimiento. Y como dijo Mark, fue acreedor desde el primer día.

Supongo que Brian o Steve. Siento si se me pasó, pero ¿dieron alguna perspectiva sobre la ocupación en el segundo semestre? Sé que hablaron un poco sobre, creo, la trayectoria de crecimiento en el segundo semestre del trimestre pasado.

Y luego, quizás para vincularlo con las previsiones, esto implica una desaceleración en el segundo semestre. Y sé que probablemente estéis siendo conservadores, pero explicadnos cómo debemos plantearnos el crecimiento de la ocupación y del NOI en la segunda mitad.

Como mencioné antes, Samir, pero puedo volver a comentarlo. En primer lugar, hemos alcanzado otro récord en el crecimiento de la ocupación de small shop, situándose en un 92,6%, y seguimos viendo margen de mejora en ese aspecto.

Si observan ese futuro y activo en desarrollo del que estuvimos hablando, este queda por debajo de nuestros proyectos estabilizados por unos pocos puntos básicos. No siempre va a ser lineal. Puede ser irregular, pero sí prevemos retomar una trayectoria de crecimiento en el segundo semestre del año en los espacios que recuperamos; como ya mencioné, ya estamos en posición tanto para los activos de reinversión como para los otros, que están efectivamente en fase de arrendamiento, y esperamos incorporar esos ingresos en 2027.

Y Steve puede hablar sobre la propiedad de KSA.

Sí. Me refiero a la desaceleración implícita; supongo que primero señalaré que nuestro rango de previsión del NOI de propiedades comparables muestra la solidez de la cartera subyacente.

Tuvimos un cuarto trimestre muy sólido, si recuerdan, en ingresos auxiliares y otros ingresos. Y en el cuarto trimestre simplemente estamos comparando contra esas cifras. Ese es el principal viento en contra de cara al cierre del año.

Pero creo que, lo que es importante, deberían ver cómo el alquiler base continúa creciendo a medida que comenzamos a cobrar el alquiler de la nueva cartera, lo que realmente nos posicionará para 27 para continuar con la acumulación de alquileres que hemos estado realizando durante los últimos dos años.

Brian, mencionaste en el discurso preparado que Bricks se beneficia más de algunos factores, uno de los cuales es una base de alquiler baja, lo cual obviamente no es una noticia nueva. Pero me pregunto si podrías hablar sobre las perspectivas de los diferenciales de alquiler; supongo que, a estas alturas, la base de alquiler bajo ya debería haber sido ajustada a valor de mercado (mark-to-market). Entonces, ¿por qué no es así?

Y específicamente, con el 2Q, los márgenes de nuevos clientes y renovaciones fueron más bajos que en trimestres recientes. Por lo tanto, me pregunto si consideraría esa parte como parte de la variabilidad normal o como alguna nueva tendencia.

Es una buena pregunta, Caitlin. Lo interesante es que, a medida que nuestro ABR ha subido de 12 $ a más de 19 $, los alquileres que estamos firmando también han subido drásticamente. Así que, dicho de forma sencilla, estamos firmando contratos de arrendamiento en la zona de los 20 % partiendo de un alquiler base de 19 $. Tenemos inquilinos ancla cuyos contratos expiran en los próximos 3 años a unos 11 $. Hemos estado firmando esos a cerca del 18 %. Eso les da visibilidad sobre cómo será ese potencial de crecimiento en el futuro.

Llevamos ahora 3 años consecutivos con un crecimiento de nuevos contratos de arrendamiento superior al 30%. Llevamos 3 años consecutivos con un crecimiento de renovaciones en el rango de los "mid-teens". Y hemos estado aumentando nuestros términos de arrendamiento integrados; nuestro crecimiento integrado es significativo: nuestra cartera actual en vigor es de aproximadamente el 1,6%. Y como mencioné, alcanzamos un récord del 2,8% durante el trimestre, lo que significa que, una vez que concretemos esas renovaciones y nuevos contratos, ese crecimiento estará ahí sin coste adicional.

Por lo tanto, estamos satisfechos con las tendencias positivas en la cartera a medida que seguimos mejorando nuestros activos; seguiremos siendo capaces de aumentar las rentas, ya que estamos firmando tanto contratos de arrendamiento de anclaje como de pequeñas tiendas a tasas récord durante el último año. Así, las tendencias continúan mejorando. Puede haber fluctuaciones en un trimestre determinado, pero, en general, estamos muy satisfechos con la trayectoria de crecimiento de las rentas en toda la cartera.

Sé que es un poco pronto para estar pensando en el 27%, pero su negocio es un poco más estable y tiene más visibilidad. Solo tengo curiosidad, la ejecución ha sido constante y sólida hasta ahora.

A medida que empezamos a proyectar el 2027, ¿hay algo en lo que pueda pensar que pueda impulsar significativamente el crecimiento del run rate para Brixs a corto plazo? ¿O deberíamos seguir considerando a Brix con un crecimiento de FFO del 5% más o menos en el 2027 y quizás en el 2028?

Diría que Craig y Steve también pueden intervenir aquí. Es decir, nos anima la trayectoria de crecimiento de nuestro negocio. El entorno de demanda de arrendamiento es saludable. Acabamos de mencionar las tendencias de crecimiento de las rentas en la cartera.

Steve mencionó anteriormente los ingresos por actividades especiales. También estamos impulsando ese negocio hacia máximos históricos. Por lo tanto, seguimos muy optimistas.

Obviamente, actualizaremos nuestras perspectivas cuando lo hagamos a principios del próximo año. Pero diría que, en cuanto a nuestra situación actual, la cuestión es si podemos poner en marcha esos arrendamientos antes. Es realmente lo mismo que hemos estado haciendo: lograr que los inquilinos firmen los contratos de arrendamiento más rápido para permitir que ese crecimiento se ponga en marcha mucho antes.

En general, estamos satisfechos con la trayectoria. Steve, no sé si tienes...

Sí. Quiero decir, suena un poco aburrido, pero es la acumulación de los inicios de alquiler de los que hemos estado hablando durante los últimos dos años. Aún tenemos 29 millones de dólares en alquileres que esperamos que comiencen en la segunda mitad del año. Obtendremos un beneficio parcial de ello este año y el beneficio completo el año que viene.

Y luego tenemos casi 37 millones de dólares en alquileres que entrarán en vigor el próximo año, y eso con 6 meses de arrendamiento por realizar. Por lo tanto, creo que tienen mucha visibilidad sobre ese ejercicio.

Lo que compensa eso es siempre lo que está ocurriendo con este espacio que estamos recuperando. Y como se vio en este trimestre, habrá momentos en los que recuperaremos espacio para acelerar realmente el crecimiento futuro mediante reurbanizaciones.

Gracias. Y, obviamente, echaremos de menos a Jim, pero parece que la empresa está en buenas manos. Así que, Brian, mucha suerte con todo.

Mi pregunta es en relación con su iniciativa CAM y los ingresos auxiliares. ¿Podría hablar, si le es posible, sobre el porcentaje de la cartera que ya cuenta con 6 y qué impacto tiene eso en las ventas de las mismas tiendas, así como cuál cree que podría ser la oportunidad de ingresos auxiliares en relación con su situación actual?

Bueno, Floris, agradezco tus amables palabras sobre Jim y gracias por las condolencias. Estamos encantados con la trayectoria en specialty y otros segmentos; si observas ese negocio, casi se ha duplicado desde donde estábamos en 2016. Si has visto lo que hemos hecho en el World Cup de Port Orlando, cómo hemos logrado activar un lugar así, y lo que hemos podido hacer con nuestras áreas comunes a medida que hemos puesto en marcha algunos de estos centros más grandes. Curiosamente, hemos duplicado ese negocio sobre una base de activos que es solo el 60% del tamaño que tenía en 2016.

Por lo tanto, seguimos viendo crecimiento futuro porque nos hemos alejado de algunos de los acuerdos especializados a corto plazo. Seguimos realizando algunos de esos acuerdos en toda la cartera, pero realmente estamos encontrando nuevas formas de activar nuestras zonas comunes, especialmente ahora que hemos realizado más reinversiones de mayor envergadura y disponemos de propiedades más grandes para poder hacerlo.

Seguimos desplegando FixCam de forma estratégica. Actualmente, alrededor del 40% de nuestras ABR cuentan con fixed CAM. Estamos aumentando esas tasas en un 4,2% tanto en small shop como en anchors. Al establecer esas tasas, lo hacemos de manera muy conservadora. No sé cuál sería el límite superior de eso porque no todos los national tenant quieren fijar un crecimiento del 4%, y habrá más negociación sobre esas tasas de forma anticipada. Pero donde lo hemos hecho, lo hemos hecho de manera muy eficiente.

La otra cosa es que, en cuanto a aquellos inquilinos que no tienen un CAM fijo, hemos sido muy agresivos al negociar nuestras cláusulas de CAM, asegurándonos de eliminar los topes y de que se nos reembolsen las inversiones que estamos realizando; esto se refleja claramente en la tasa de recuperación.

Así que señaló 2 áreas dentro del NOI en las que seguimos mejorando y en las que seguimos impulsando el crecimiento, además de fomentar el crecimiento del alquiler base cerca de la parte superior del sector de centros comerciales. En general, estoy bastante satisfecho con el trabajo que ha estado realizando el equipo en esas áreas. Entendido.

Buenos días. Su previsión de ingresos incobrables de entre 60 y 85 puntos básicos de los ingresos supone, supongo, cierto deterioro respecto a los 50 puntos básicos que han reconocido en lo que va de año. Entonces, ¿qué están observando que les mantiene estos 50 puntos básicos en lo que va de año fuera de su rango previsto?

Y, de manera más general, ¿podría explicarnos qué factores tuvo en cuenta para determinar los extremos superior e inferior de la previsión de ingresos incobrables?

Sí. Gracias por la pregunta. Quiero decir, creo que hemos hablado de esto durante los últimos dos años. Hay cierta —y suena raro decirlo— estacionalidad en las recaudaciones debido a la base de efectivo de la contabilidad y a cuándo recibimos los pagos del impuesto sobre el estado de bienes raíces. Por lo tanto, eso está más concentrado en el primer semestre del año. Así que se obtiene el beneficio de ello en la primera mitad del año y luego se tiene el viento en contra en la segunda mitad. Si mira hacia atrás en los últimos dos años, notará que el primer semestre tiene un rendimiento significativamente superior frente al segundo semestre.

Pero en realidad es más bien ruido en el subyacente; la solidez de la recaudación real que se observa en el alquiler mensual recurrente sigue siendo muy fuerte en toda la cartera a medida que nuestros inquilinos siguen cumpliendo. Y esto se debe simplemente a la competencia que estamos viendo por los espacios, lo que nos permite tener estándares aún más altos en el underwriting, asegurándonos de tener la firma adecuada en el lease.

Y Pauline, yo añadiría simplemente que has seguido esta cartera durante mucho tiempo. Esta es la base de inquilinos subyacente más sólida que la empresa ha tenido jamás. Quiero decir, si comparamos los 40 principales frente a lo que era históricamente, las desocupaciones de locales pequeños en lo que va del año están en mínimos históricos desde una perspectiva de GLA.

Nuestra tasa de retención ha subido 300 puntos básicos respecto a lo que era en este mismo momento del año pasado. Y como dijo Steve, seguimos teniendo tendencias de cobro sólidas. Así que, si sumamos todo eso, nos sitúa en una posición muy favorable al considerar la salud de los inquilinos en el resto del año.

Gracias por sus condolencias al equipo por la pérdida de Jim, espero que hayan extrañado [indiscernible].

Solo una pregunta sobre las adquisiciones, los rendimientos y el contexto de la competencia en cuanto a los tipos de interés, etcétera.

Para lo que cerraron en el segundo trimestre, creo que dijo que los activos entrarán en el pool de reurbanización en breve. Entonces, ¿cómo deberíamos considerar, supongo, la contribución de esos par de activos y qué significa eso para los rendimientos iniciales?

Así que nuestras tasas de capitalización en los activos que adquirimos durante el trimestre fueron de 6 millones combinados. Y al pensar en el crecimiento de los mismos, anticipamos que el crecimiento de las rentas empezará a reflejarse a partir del año 3 o 4.

Sí. Y creo que si se piensa en la composición de esos activos, tenemos un HEB altamente productivo en College Station, y otro lugar, College Downs, donde nos ha ido excepcionalmente bien. Es decir, en uno de ellos hay 5 outparcels. Tenemos muchos flujos de entrada y ya estamos en conversaciones sobre varios contratos de arrendamiento desde que cerramos la adquisición hace poco más de un mes. Por lo tanto, desde esa perspectiva, a veces esos acuerdos tardan un poco más en reflejarse.

Y de manera similar, la densificación que estamos llevando a cabo en Long Island, tanto en la parte frontal del centro como en el gran aparcamiento que tenemos a un lado. Por eso el punto de Mark sobre una perspectiva de crecimiento a 3 o 4 años, porque requiere algo de tiempo y acabamos de incorporar a un gran equipo para poder obtener los permisos de esos proyectos y sacarlos adelante. También contamos con excelentes alianzas con los supermercados de la zona para permitirnos hacer lo que queremos hacer. Eso formó parte de la diligencia debida que realizamos en esas propiedades.

Pero creo que encaja con la estrategia de activos que estamos incorporando en mercados que sabemos que, en última instancia, complementan el plan de negocio de la compañía de cara al futuro. Lo otro que añadiría es que, con la entrada en funcionamiento de la remodelación, creemos que el activo debería crecer al menos en línea con la cartera, dado el ajuste de los alquileres al valor de mercado (mark-to-market) a corto plazo en los activos existentes. Así que estamos entusiasmados con las oportunidades que tenemos por delante, tanto aquí como en la cartera de proyectos que estamos analizando.

¿Y algún comentario sobre la competencia, la compresión de márgenes o la compresión de capital a partir de ahora?

No hemos visto, diría yo, que las tasas de capitalización parezcan ser generalmente estables a pesar de parte de la volatilidad que han experimentado en el movimiento de los tipos.

Seguimos viendo y yo sigo experimentando la entrada de un capital nuevo significativo que busca exposición a este sector. Pero desde nuestra perspectiva, repito, no estamos seguros de estar compitiendo exactamente con ese capital por los activos que queremos comprar.

Primero, esos son unos buenos comentarios sobre Cam. Nosotros también lo echaremos mucho de menos. Me uní un poco tarde aquí. Más tarde.

Me preguntaba, en lo que respecta al pipeline de desarrollo o de reinversión, el pipeline de desarrollo, al mirar hacia los próximos dos años, ¿va a haber algún proyecto que destaque en términos de importancia, ya sea por tamaño o por retorno de inversión, que sea un poco diferente a lo que ha sido la norma en el pipeline? ¿Dónde espera que sea más bien el tradicional red y butter?

Bueno, gracias, Mike. Creo que verás una combinación de ambos. Y digo esto porque, durante los últimos años, hemos tenido éxito poniendo en marcha proyectos de mayor envergadura. Piensa en Davis, California, Block 59 South Dallas y Wynwood.

Y si miramos el pipeline actual, Rockland Plaza en los suburbios de New York va a ser una gran inversión. Hemos comenzado la tercera fase de Rosebel Mall en Philadelphia, un activo que Mark compró hace un par de años; Britain Plaza va a ser uno de nuestros proyectos de reinversión de mayor envergadura. Y los dos que hemos añadido serán probablemente más de tipo "bread and butter" o consistentes con algunos de nuestros proyectos más pequeños en cuanto al desarrollo de outparcels. Así que creo que pueden esperar ver una mezcla de ambos.

Seguirán viendo un ritmo constante de esos proyectos de reurbanización pública entrando en funcionamiento. Prevemos anunciar algunos de ellos aquí en el segundo semestre del año, y también verán la apertura de algunas de esas tiendas el próximo año. Así que probablemente se pueda decir un ritmo constante, con más proyectos de mayor envergadura.

Y luego mencioné nuestros terrenos en las palabras de apertura. De hecho, también lo mencionamos el trimestre pasado, porque el negocio y el impulso han sido fantásticos. Estamos viendo que los municipios se muestran mucho más flexibles y dispuestos a permitir la densificación. Nuestros equipos han desarrollado excelentes relaciones con estas jurisdicciones y se está viendo una enorme demanda en el sector por parte de grandes operadores. Por lo tanto, esperen que esto sea también una palanca para nosotros a medida que aceleramos ese negocio. Estamos muy satisfechos con todos los aspectos de ello, pero, lo que es más importante, con la forma en que hemos podido ejecutar y entregar esos proyectos de mayor envergadura.

Entendido. Y para un seguimiento rápido, en cuanto al diferencial de 440 puntos básicos entre superficie alquilada y ocupada si se analizan los espacios por encima y por debajo de las 10,000 square feet, ¿hubo mucha variabilidad que contribuyera a ese promedio?

Creo que, en cuanto al espacio de 10,000 pies cuadrados, parte de ello se debe simplemente a la naturaleza de los proyectos en los espacios que recuperamos durante el trimestre. Y, desde la perspectiva de las tiendas pequeñas, la diferencia entre ambos se debe realmente a los componentes de algunos de los proyectos de reinversión en tiendas pequeñas. Sin embargo, en el segmento de tiendas ancla es donde se observa de forma más pronunciada.

Sí. Buenos días a todos. También quería decir que se echará mucho de menos a Jim; mi más sentido pésame a la empresa y a su familia.

En cuanto a las preguntas, -- en cuanto a las preguntas, simplemente quería seguir con la línea de interrogantes que se planteó anteriormente. Una vez más, el crecimiento de la snow pipeline y la ampliación de la brecha entre el build y el occupied.

Creo que, de nuevo, todos ven el crecimiento futuro de las ganancias por acción, pero creo que a veces también surge la cuestión de si se sigue teniendo cierta vacancia adicional y pérdidas; y sí, se está alquilando y está creciendo, pero las ganancias a corto plazo probablemente se vean afectadas negativamente. Es decir, ¿cómo pensamos de nuevo en ese equilibrio? Cuando pensamos en los próximos 12 meses, realmente empezamos a ver cómo algunas de esas cifras disminuyen, lo cual es, de nuevo, el indicador claro de que las ganancias deberían acelerarse en ese punto.

Sí. Bueno, creo, Tayo, que esperábamos que el "build to lease" fuera amplio este año, simplemente debido a la naturaleza de los espacios que recuperamos hace un año y al tamaño de la cartera de reinversión.

Creo que el conjunto de documentos de Simon le ofrece la visibilidad más clara sobre el crecimiento de la empresa que está firmada, ¿verdad? Y donde hemos ampliado ese pipeline a pesar de que seguiremos creciendo a más del 5% este año.

Así que hoy estamos entregando espacios y reinversiones; tenemos una gran parte de nuestro, como dijo Steve, aproximadamente el 41% del pool de Simon en construcción, comenzará aquí en 2026. Pero el hecho de que sigamos añadiendo a este pool solo les da visibilidad sobre la solidez de la demanda de arrendamiento y el hecho de que este crecimiento es efectivamente importante a medida que miramos hacia 2017 y más allá.

Sí. Quiero decir, si miramos en qué punto nos encontramos tras los primeros 6 meses, de hecho hemos comenzado a alquilar más del nuevo pipeline de lo que habríamos pensado a principios de año. Así que creo que Brian ha dado en el clavo, ¿verdad?

Continuamos con el agotamiento de ese volumen, pero también seguimos rellenándolo, y esa es la fuerza del inicio de la nieve y la acumulación de ese inicio de alquiler lo que nos proporciona el crecimiento durante los próximos couple de años.

Hemos hablado mucho sobre las adquisiciones, pero no creo que hayamos hablado del lado de la financiación. Así que ustedes no han liquidado nada o gran parte del capital futuro, ¿qué determinará el cronograma de liquidación de ese capital?

Y de cara al futuro, si continúan adquiriendo activos, ¿cómo tienen previsto financiarlos? ¿Cuál es, supongo, el objetivo de apalancamiento y cómo gestionarán el capital propio y las desinversiones en función del precio de la acción? Pero sí, si pudieran hablar un poco sobre eso.

Creo que lo acaba de decir a la perfección. Pero sí, quiero decir que analizamos el balance a largo plazo. Por tanto, si observamos nuestra situación al cierre del trimestre, contábamos con más de $100 million en efectivo en el balance y nuestra relación deuda/apalancamiento o deuda/EBITDA se mantiene en el 53% o en los bajos 5s.

Es decir, es algo que seguimos buscando, pensando en gran medida en los próximos flujos de fondos (sources and uses) y en lo que Mark y yo estamos cuadrando sobre cómo se ve ese pipeline de desinversiones frente al pipeline de adquisiciones. ¿Cuáles son esas oportunidades? Eso es, en realidad, lo que determinará cuándo emitiríamos capital y cómo vamos a financiarlo.

Sí. Y añadiría simplemente que vamos a financiar principalmente esos activos con el reciclaje de capital del curso normal, y eso es Catlin, donde hemos maximizado el NOI y lo vieron con los activos que vendimos hace un año y lo que vendimos a principios de este año.

Ya no existe un excedente de activos no estratégicos para esta cartera. Simplemente estamos en mercados donde creemos que maximizamos el NOI para poder reciclar ese capital en otros mercados donde vemos un mayor potencial de crecimiento.

Gracias a todos por acompañarnos hoy. Espero que disfruten del resto del verano.

Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento y les agradecemos su participación.