[Instrucciones del operador] Su primera pregunta es de Rob Stevenson, de Janney.

Rob, habla Clayton. Empezaré yo y luego Lance o Kit pueden intervenir para entrar en detalles. Respecto al SNO, normalmente prevemos que el SNO ordinario pase a ser rentable en un plazo de unos 9 a 12 meses.

Lo que es importante es que dentro del SNO se incluyen un par de nuestros proyectos de desarrollo que están actualmente en curso. Uno de ellos es un build-to-suit en Maui, que representa unos $1 million, y se espera que sea rentable en el Q1 del próximo año.

También tenemos Komohana, que es un build-to-suit para Lowe's. Ese entrará en vigor más bien en el cuarto trimestre o en el marco temporal del Q1 de 2027, y supondrá aproximadamente un par de millones.

Rob, habla Lance. No, aún no se ha determinado. Ya he mencionado anteriormente que nuestro mercado está empezando a abrirse desde el punto de vista de la inversión. Hay algunas carteras activas que se están comercializando.

Nuestro equipo de inversiones ha estado muy ocupado evaluando oportunidades. Nos sentimos confiados, especialmente dado que el cierre no se producirá hasta el Q1 del próximo año, en cuanto a que dispondremos de tiempo suficiente para identificar y cerrar la operación.

Esperamos un repunte en los G&A en el cuarto trimestre. Creo que, si se hacen los cálculos, sería alrededor de 9 aproximadamente. Pero lo que esto refleja realmente es que tuvimos algunas diferencias temporales que formaron parte de nuestras cifras del Q3. Así que hay un elemento relacionado con eso.

Además, hemos sido bastante claros sobre el hecho de que hemos estado buscando activamente oportunidades en el mercado. Por lo tanto, nuestro guidance refleja que habrá algunos costes relacionados con transacciones asociados a dichas búsquedas.

Dicho esto, estamos tomando medidas para mitigar estos conceptos y controlar los costes en la medida de lo posible, pero eso es lo que refleja actualmente nuestro guidance de G&A.

Así es. Lo pagamos, y fueron aproximadamente $19.6 million.

Su próxima pregunta es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Alex, soy Lance. Te voy a dar un aprobado en el hawaiano porque acertaste la primera mitad. La segunda mitad de la pronunciación fue un poco accidentada, pero agradezco el esfuerzo.

El Kaka'ako Commerce Center, si lo recuerdan, es un edificio industrial de 6 plantas que poseemos en el centro de Honolulu. Tuvimos una planta que estuvo vacante durante todo 2024. Era la sexta planta. Fue bastante complicado.

En primer lugar, quiero felicitar al equipo por haber ideado una solución muy creativa que nos permitió no solo cubrir esa planta, sino también una segunda planta para el mismo inquilino. Una de las formas en las que atrajimos a este inquilino fue mediante la creación de un CPR o mapa de condominios en el edificio, de modo que pudiéramos dividir cada uno de los 6 pisos en unidades individuales. Además, ofrecimos al inquilino la opción de compra, la cual ya ha ejercido.

Por tanto, es un espacio único. Es un edificio único. No tenemos nada similar en nuestra cartera. Pero, de nuevo, fue una solución muy creativa, primero, para elevar la tasa de ocupación arrendada del espacio por encima del 96% y, segundo, para permitirnos extraer algo de capital y reinvertirlo en otras inversiones estratégicas.

Hola Alex, soy Clayton. Con respecto al próximo año, como sabe, aún no hemos proporcionado guidance para 2026 en este momento.

Dicho esto, lo que sí hemos proporcionado es el run rate para las operaciones de terrenos. En ese sentido, hemos indicado que se sitúa entre $3.75 million y $4.5 million, que es el run rate anualizado.

Somos muy conscientes de ello y estamos tomando medidas para gestionar esos costes de la mejor manera posible. A medida que logremos monetizar y optimizar aún más, reduciremos esos costes. Pero, por ahora, este es nuestro run rate, y les daremos más información en el cuarto trimestre cuando proporcionemos el guidance para 2026.

También tenemos algunos ingresos compensatorios. Tenemos algunos arrendamientos de terrenos en algunos de los activos no estratégicos que aún poseemos en Land Operations. Pero, para retomar el punto de Clayton, en ausencia de actividad —la cual normalmente no incluimos en nuestras perspectivas porque reconocemos que es episódica— se debería o podría esperar una pérdida modesta en la división Land Operations.

Bueno, Alex, empezaré por lo que ocurrió en Q3. Y creo que es una dinámica similar a la de trimestres anteriores donde, en algunos casos —y ciertamente fue así el trimestre pasado—, tenemos un inquilino que ha impactado de forma desproporcionada nuestros resultados.

Sí. En este caso, se trataba de un inquilino en Kailua y básicamente habíamos cambiado el uso de una operación de corretaje residencial a un PoleArity Studio. Ese acuerdo se debió más al hecho de que el inquilino anterior estaba por encima del precio de mercado que a que el nuevo inquilino estuviera por debajo. Pero, para contextualizar, hablamos de un espacio de 2,000 square feet y el impacto absoluto en dólares fue de aproximadamente $33,000 de ABR. Así que, al menos desde nuestra perspectiva, se trata de un caso puntual y no de algo que refleje la cartera en su conjunto.

Nuestra siguiente pregunta es de Mitch Germain, de Citizens Bank.

Mitch, habla Clayton. Me encargaré de esta pregunta y Kit puede intervenir si es necesario profundizar más. Nuestro crecimiento del NOI same-store se vio afectado por un par de factores clave, uno de los cuales fue el elemento extraordinario relacionado con deudas incobrables. También tuvimos un par de partidas no recurrentes relacionadas con el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria que correspondían realmente al tercer trimestre del año pasado.

Y si se tuvieran en cuenta también algunos desalojos, de hecho, cuantificamos que eso supuso colectivamente unos 370 puntos básicos. Y eso nos habría situado más en línea con el crecimiento del NOI de las mismas propiedades que experimentamos durante el primer semestre del año. Para recapitular, son tres factores principales: la deuda incobrable, los elementos extraordinarios de RPT relacionados con el año pasado y los desalojos conocidos que se produjeron. Eso tuvo un impacto económico en el Q3 del año pasado, pero no este año.

También quería añadir, y creo que es importante señalar, que todos esos desalojos ya han sido cubiertos con nuevos inquilinos. No todos han empezado a generar ingresos todavía, pero lo harán todos en el Q1. Y el último es el arrendamiento de suelo de Komohana, que ahora estamos convirtiendo en una propiedad de nueva construcción y arrendamiento de espacio.

Mitch, ya hemos hablado en el pasado sobre la estructura típica del mercado competitivo en el que operamos, donde normalmente competimos con compradores locales, a veces oficinas familiares más pequeñas, en activos de menor precio en términos de dólares. Y luego, cuando entramos en activos de mayor envergadura, normalmente de $100 million en adelante, se empieza a ver capital de fuera (Mainland capital), ya sea del sector privado. Rara vez vemos capital público; no tenemos muchos REITs en nuestras clases de activos. Y es en ese espacio intermedio donde solemos ver menos competencia de los extremos.

Específicamente sobre lo que estamos viendo en el mercado, mira, simplemente estamos viendo cómo se abre. He mencionado algunas carteras. Hay dos carteras de retail que se están comercializando actualmente. Hay una cartera industrial que se está comercializando actualmente. Las carteras y la escala suelen ser más grandes y caras. Por tanto, estamos viendo a algo de capital de fuera explorando el mercado, lo cual es habitual en cuanto al tipo de perfiles con los que competimos.

Y luego, por lo general, nuestra ventaja competitiva frente a compradores de ese tipo es el hecho de que estamos aquí, somos locales y solemos conocer mejor los activos que los compradores de fuera. Por ello, somos optimistas en que podremos hacer que funcionen algunas de estas u otras oportunidades que estamos analizando. Obviamente, al fin de cuentas, todo dependerá del precio. Pero espero que esto te sirva para tener una idea de lo que estamos viendo en tiempo real.

Su próxima pregunta es de Brendan McCarthy, de Sidoti.

Brent, habla Lance. Hemos hablado de la probabilidad de que se renueve ese arrendamiento en suelo. Mantenemos esa perspectiva. Creo que es muy probable que acabemos renovando al inquilino. Ya estamos en conversaciones preliminares, a pesar de que el contrato vence naturalmente a finales de este año. Por tanto, es prematuro dar detalles sobre cuál será el resultado final.

Y a largo plazo, hemos estado detallando la vía de crecimiento interno que tenemos gracias a nuestro inventario de terrenos. Parte de ellos ya está listo para construir en Maui Business Park. Otros en Kahului, como estos 36 acres, están actualmente bajo arrendamientos en suelo. Así que estamos obteniendo ingresos activos mientras planificamos. Pero eso responde más bien a una creación de valor a largo plazo una vez superado el proceso de renovación, lo que probablemente nos llevará unos años más antes de que pasemos a la fase de ejecución.

Nuevamente, dado que esto es en directo, probablemente sea inapropiado y prematuro que lo analicemos. Pero esperamos que, para nuestra próxima llamada, tengamos una visión más clara de cómo se ha desarrollado todo esto.

Yo me encargo. Brendan, habla Clayton. Sí, con respecto a las recompra de acciones, tenemos un programa vigente, y es una de las herramientas que tenemos en nuestro arsenal de asignación de capital. Por lo tanto, obviamente, a medida que el precio de la acción fluctúa, esto influye en nuestra consideración.

Pero, al fin y al cabo, analizamos la asignación de capital desde una perspectiva de rentabilidad ajustada al riesgo. Por lo tanto, esto implicaría decidir si destinar capital a adquisiciones, a oportunidades de desarrollo interno o a la recompra de acciones. Así que lo estamos considerando y tomaremos decisiones conforme a las oportunidades que se nos presenten.

[Instrucciones del operador] Su próxima pregunta es de Gaurav Mehta, de Alliance Global Partners.

Gaurav, habla Lance. Dado que se trata de operaciones en curso, no estoy seguro de que sea apropiado que dé mi perspectiva sobre las tasas de capitalización (cap rates). Y en cuanto a la segunda parte de su pregunta, antes de dar más detalles, diría que analizamos cada oportunidad que llega al mercado. Normalmente no hablamos de operaciones que estamos persiguiendo o considerando activamente hasta que avanzamos más en el proceso, por lo general después de haberlas cerrado.

Dicho esto, nuestra perspectiva sobre el mercado en general se mantiene similar a la del trimestre pasado. Diría que los precios esperados en el mercado se sitúan, digamos, en operaciones de tipo 5 a 6 de cap rate en general. Es posible que vea variaciones en cualquiera de ambos extremos dependiendo del tipo de activo que estemos analizando, dependiendo de la calidad que pueda tener la propiedad. Por ejemplo, en operaciones de tipo value-add, cabría esperar cierta expansión en esa cap rate. En los arrendamientos en suelo (ground leases), cabría esperar cierta compresión en esas cap rates. Pero, en general, esa es nuestra perspectiva de dónde se encuentra el mercado hoy en día.

Lono Center es, de hecho, uno de los dos edificios de oficinas que se encuentran en una parcela de 19 acres que poseemos en Kahului, en Maui. Estuvimos impulsando deliberadamente el traslado de la ocupación de ese edificio hacia nuestro edificio de oficinas en Kahului. La idea era que podría tratarse de una desinversión individual, tal vez incluso una venta de tipo propietario-usuario.

Pero actualmente tenemos esa parcela de 19 acres en el mercado. La tenemos a la venta. Hemos estado en conversaciones con un comprador; creo que ya lo comunicamos el trimestre pasado. Así que estamos buscando activamente desinvertir en lo que hemos mencionado anteriormente; de nuevo, es una clase de activo no estratégica para nosotros, para reciclar ese capital en inversiones más estratégicas. Por tanto, a medida que nos acerquemos al cierre del año, probablemente podremos dar más detalles sobre el estado de ese proceso.

No hay más preguntas por el momento. Cedo la palabra a Clayton Chun. Puede continuar.

Gracias, operador, y gracias a todos por acompañarnos hoy. Si tienen alguna pregunta adicional, no duden en llamarnos al (808) 525-8475 o enviarnos un correo electrónico a investorrelations@abhi.com. Aloha, y que tengan un excelente día.

Damas y caballeros, con esto concluye la conferencia telefónica de hoy. Gracias por su participación. Ya pueden desconectarse.