[Instrucciones del operador] La siguiente pregunta la hace Vivien Maquet de Degroof Petercam.

De acuerdo. Sin entrar en demasiados detalles porque empezaremos a explicar con demasiada minuciosidad nuestra propia estrategia, lo cual podría, al final, ser utilizado en nuestra contra. Dicho esto, los criterios principales serán la certeza de la operación y los plazos. Además, el proceso fuera de mercado que estamos llevando a cabo, y que está realmente limitado a un número muy pequeño de inversores que podrían tener interés en esta cartera, también nos ha permitido estructurar toda la cartera, asegurarnos de que tenemos los activos adecuados, asegurar que tenemos la estructura correcta y también nos ha permitido elaborar esta resolución fiscal que hemos solicitado. Así que ese es también uno de los beneficios positivos derivados de estas conversaciones fuera de mercado.

Pero en un momento determinado, es necesario tener certeza en el acuerdo, lo que significa que esto conducirá a algo y no que simplemente se está hablando por hablar. Y, en segundo lugar, el cronograma; mencioné que la ambición es ver esto en algún lugar del primer trimestre de 2027. Por lo tanto, si no tenemos la certeza de acuerdo que deseamos tras las conversaciones fuera de mercado, todavía tenemos la oportunidad de pasar a un proceso estructurado. Y bien, sin ser demasiado específico, eso significa que un proceso estructurado, si fuera necesario, podría comenzar antes de que termine el año.

Sí. Pero creo que estamos llegando al punto que mencioné en el que debería dejar de hablar de un mercado recuperándose del COVID y de todo lo que sucedió en '22 y '23. Ahora es un mercado que está entrando, creo, en un modo de negocio más normal, lo que significa que en algunos países, en términos de ocupación y cobertura de alquiler, empezaréis a ver entrar en juego cierta, por ejemplo, estacionalidad, lo que ya vimos antes del COVID, lo que significa que —y no quiero sonar demasiado cínico— el invierno o los veranos muy calurosos pueden provocar un poco de exceso de mortalidad, lo que luego se reflejará en las cifras dependiendo de cuál sea vuestra fecha de corte. Así que lo que vemos ahora en las cifras no es nada que nos haga creer que hay un cambio en la tendencia, lejos de ello. Son más bien cosas que también vimos antes del COVID refiriéndonos, en algunos casos, a cierta estacionalidad.

Quizás también señalar que, si se observa la tendencia subyacente en la mayoría de los países donde la ocupación fue un poco más baja, esta sigue mejorando considerablemente. Por lo tanto, se ve que los factores impulso, es decir, que hay más demanda proveniente del mercado y un mercado donde no ha habido mucha oferta en los últimos couple de años, están presionando la ocupación.

Y vemos en países como, por ejemplo, España y el Reino Unido, que los operadores siguen siendo capaces de —bueno, debido al poder de fijación de precios que tienen, muestran márgenes muy sólidos—. Por lo tanto, la tendencia se mantiene totalmente intacta.

La siguiente pregunta la hace Steven Boumans de ABN AMRO, ODDO BHF.

Sí. De acuerdo, en primer lugar, agradezco que valoren el crecimiento en los Países Bajos, pero esto es, entre otras cosas, el resultado de un experimento que estamos llevando a cabo. "Experimento" es quizás la elección de palabras incorrecta. Pero como usted sabe muy bien, en los Países Bajos, muchos de los inversores institucionales que están interesados en el sector inmobiliario sanitario están aplicando más un modelo B2C, donde adquieren edificios y establecen una relación como propietarios directamente con el usuario final, es decir, las personas que viven en los edificios y los operadores que son un tercero que proporciona cuidados, pero que no se convierten en inquilinos de estos propietarios.

Dado el hecho de que, eso es algo que vemos mucho en los Países Bajos, echamos un vistazo a un par de los edificios que tenemos en propiedad que también se centran básicamente en la vida independiente, donde podríamos aplicar un modelo similar. Y tras haber analizado las cifras y hablado con gente del mercado, llegamos a la conclusión de que tendrá... bueno, si se hace bien, por supuesto, tendrá un impacto positivo en tus ingresos por alquiler. Así que, básicamente —y me refiero a neto después de costes— obtienes un poco más de flujo de caja corriente de ello. Y, en segundo lugar, tiene un impacto positivo en la valoración porque, para muchos tasadores, básicamente les estás demostrando que este edificio tiene un valor en términos de ventas de lote por lote, lo cual tiene un impacto positivo en la valoración.

Así que empezamos a convertir, si no me equivoco, 3 edificios en [ Antoven ] de un arrendamiento maestro con el operador a un modelo B2C donde nosotros somos los propietarios teniendo una relación directa con todas las personas que viven en el edificio, pero teniendo también algún tipo de acuerdo maestro establecido con el operador que seguirá prestando los servicios. Es algo que creemos que podríamos hacer más si funciona bien en la cartera de los Países Bajos. Si esto abre posibilidades en otros países, eso está por verse. Realmente dependerá de los mercados locales.

Sí. Por una razón u otra, la línea es un poco menos clara. Así que no entendí realmente todo lo que estaba preguntando, pero esto era sobre las desinversiones en Bélgica. Así que, para dar algo de contexto basándome en las conversaciones que tuvimos y dependiendo de la estructura que puedan poner en marcha porque, como todos saben, siempre hay una fuga fiscal implicada y si pueden limitarla, eso tiene un impacto positivo. Pero por lo que sabemos hoy, podemos trabajar dentro de una estructura que nos permita limitar la fuga fiscal. Eso significa que, básicamente, no esperamos que esto venga con descuentos importantes, ni con descuentos mayores, ni con descuentos en absoluto. Esa es básicamente la premisa bajo la cual estamos trabajando hoy. Eso es una cosa.

En segundo lugar, volviendo también a las simulaciones, es que normalmente deberíamos ser capaces de reinvertir el capital reciclado derivado de esta transacción en mercados donde tengamos acceso a rendimientos netos similares. Y me refiero en parte, como hice durante la presentación, al pipeline de desarrollo, que ya se está consolidando y ya conducirá a entregas de hasta EUR 450 million en los próximos 18 meses. Así que, hasta cierto punto, ya estoy anticipándome a la pregunta.

Así que, en resumen, quizás se pueda decir que nuestro objetivo es lograr al menos un impacto neutro en términos de EPS y, con suerte, en el NAV, pero en realidad tenemos la ambición de hacerlo algo mejor que eso.

[indiscernible] cómo evoluciona el mercado en las próximas semanas y meses, por supuesto, sí.

La siguiente pregunta es de Frederic Renard de Kepler.

Así que creo que hoy tenemos un camino claro para alcanzar los EUR 60 million. Cuando observo la previsión para el '26, puede que nosotros —actualmente, hemos incluido EUR 5.5 million—. Es posible que avancemos un poco más rápido en ello. Por lo tanto, esto podría representar un potencial de mejora que se pueda identificar. Y también existe la posibilidad de que superemos los EUR 60 million. Así pues, tenemos un camino claro para llegar a los EUR 60 million y el hecho de que ya tengamos eso implementado hoy nos da cierta tranquilidad para decir que tendremos, al menos, los EUR 60 million.

Entonces, en cuanto a las perspectivas, ¿cuáles son los otros elementos que podrían contribuir un poco en el lado positivo? Eso incluye también los costes, como los costes de gestión de propiedades y los gastos generales. Yo diría que podría haber un impacto ligeramente positivo en el futuro.

Siempre ha habido el impacto de la GBP. Por lo tanto, actualmente, como dijimos en el plan de negocio, asumimos 1.15 EUR. Actualmente, la GBP cotiza un poco más alto. Si eso continúa durante los próximos 6 meses, también tendrá un impacto ligeramente positivo en nuestros ingresos por alquiler. Por lo tanto, existe la posibilidad de que superemos los 5.35 EUR por acción que hemos anunciado para el '26. Pero, por supuesto, también pueden ocurrir incidentes en el segundo semestre del año. Por lo tanto, siempre habrá algún tipo de margen en el presupuesto y también en la guía.

Sí. Como dije, así que cuando estimamos el impacto que una posible emisión de bonos podría tener en las ganancias de EPRA, aún puede incluirse y manteniendo el EPS de EPRA en EUR 5.35. Por lo tanto, el impacto, debo ser un poco claro al respecto, es que estimamos que aún podría tener en el '26 entre EUR 500,000 y EUR 1 million en cargos financieros, pero eso seguiría permitiéndonos tener el EPS de EPRA en EUR 5.35.

Sí. Por mucho que me gustaría responder a esa pregunta, no quiero ahuyentar a las partes que tenemos en mente en este momento. Quizás añadir a eso, sin mencionar nombres porque es algo que definitivamente no voy a hacer. Pero en lo que estamos trabajando hoy y la premisa bajo la cual estamos trabajando hoy es que hemos recibido algunas propuestas entrantes bastante interesantes de un número limitado de partes, para ser sincero, que mostraron un interés en la cartera total, pero también estamos muy abiertos a estructurar un acuerdo que tenga sentido para todos los involucrados, es decir, Aedifica y las personas dispuestas a entrar en el capital detrás de esta cartera.

Así que esta es una vía en la que estamos trabajando con, de hecho, un par de nombres en mente. No es una lista larga, es justo, pero es una lista de personas que en varios momentos han confirmado su interés en la idea de trabajar bajo esa premisa. Así que eso es básicamente lo que estamos preparando y haciendo en este momento. Así que espero que esto aclare un poco más el [ininteligible].

No, creo que para Italia fue algo realmente incidental porque, de hecho, la renegociación que se llevó a cabo afectó a más de un activo, la extensión del arrendamiento, y solo hubo uno en el que hubo una reducción del alquiler. Por lo tanto, no se puede generalizar para todos esos activos, todos ellos limitados a 8 activos. Así que fue un caso muy específico allí.

Cuando observamos la cartera de Bélgica, creo que el mercado es consciente del hecho de que Armonea ha estado renegociando. Y esto... creo que también lo comunicamos en el informe semestral, que mantuvimos conversaciones sobre un número limitado de activos dentro de la cartera. Algunas de las actividades operativas se han transferido o se transferirán en los próximos meses. Y también hubo alguna reducción limitada del alquiler porque aún podemos mostrar un crecimiento positivo like-for-like en el mercado belga. Así que también allí, no debe considerarse que de ahora en adelante haya que tener en cuenta que todavía queda mucha renegociación pendiente. No se pueden excluir algunos casos. Como dijimos, puede haber incidentes también en los próximos meses, pero no esperamos que el like-for-like —lo que normalmente se esperaría basándose en la inflación— se vea completamente comprometido por la [indiscernible] del alquiler.

Sí. Podría... simplemente para aportar algo de contexto a esto. En primer lugar, específicamente para el mercado belga, vemos que las coberturas de alquiler ahora están, bueno, como dije, no al nivel que nos gustaría verlas. Nos encantaría verlas un poco más altas en el mercado belga, pero están definitivamente en una zona muy decente. Así que creo que el problema para todo el mercado belga es que no es un problema como tal para todo el mercado belga. Está más relacionado con incidentes puntuales.

Y cuando se observa el crecimiento like-for-like de toda la cartera, al final, seguimos teniendo una reversión de alquiler positiva por encima de la inflación en la cartera. Así que creo que eso subraya lo que acaba de decir Ingrid. Pueden ocurrir incidentes, probablemente ocurrirán, pero no es una tendencia que veamos o esperemos para toda la cartera y ni siquiera para todo el mercado belga.

La siguiente pregunta es de Veronique Meertens, de Van Lanschot Kempen.

De acuerdo. Ingresos por residente. Sin entrar en demasiados detalles porque podría hablar de ello durante bastante tiempo, pero creo que si observan la situación en Bélgica, es bastante similar a la del resto de Europa, enfrentando los mismos problemas y los mismos desafíos, lo que significa que está empezando a haber mucha presión en la ocupación de muchas de estas casas.

Creo que lo que debería mejorar en Bélgica es la flexibilidad de precios que tienen los operadores y que ahora se está volviendo más técnica, pero parte de los ingresos de un operador belga proviene directamente del dinero de la seguridad social. Ahora bien, no espero ver un gran aumento por ese lado porque el país tiene otros problemas que abordar en términos de deuda pública, etcétera. Pero parte de ello proviene de lo que las personas que viven en estas viviendas pagan ellas mismas o su propia contribución. Y existe mucha regulación en vigor, lo que hace que sea muy difícil para un operador aumentar estos precios al mismo ritmo que los aumentos de los costes reales que enfrentan hoy en día.

Pero cuando se mira la realidad de la sociedad belga, las personas que viven en estas casas no tienen la riqueza ni los medios para pagar estos precios más altos. Así que creo que lo que está ocurriendo en Bélgica es que los precios que la gente paga en las residencias de ancianos son artificialmente bajos debido a la regulación y deberían subir para mantenerse al ritmo del aumento de los costes. Es —por cierto— algo que no le estoy diciendo al mercado. Creo que la mayoría de los operadores, incluidos los operadores sin ánimo de lucro, son muy conscientes de esto y están señalando estos desajustes cada vez más ante las autoridades del país.

Así que, en ese sentido, no me asusta en absoluto el mercado belga a medio o largo plazo. Los medios están disponibles. Es solo una cuestión de regulación y voluntad política para asegurar que suceda. Y en un momento dado, sucederá porque la presión sobre el sistema existente se convertirá en —cuando me refiero a— y cuando digo presión, la ocupación se convertirá en un problema. Y me refiero a un problema en el que la gente acabará en lista de espera, y eso mantendrá —aumentará aún más— la presión sobre los responsables de la toma de decisiones en este país. Así que es una cuestión de, en mi opinión, tiempo.

Bueno, obviamente, porque muchos de los acuerdos que estamos realizando, y no me refiero a fusiones y adquisiciones algo más grandes, sino que hablo realmente del negocio del día a día, reabasteciendo el flujo de proyectos, añadiendo activos que generen flujo de caja a la cartera, se generan a través de los países. Como saben, tenemos un modelo operativo descentralizado con equipos en cada país que son nuestra primera línea también en términos de —no solo en términos de gestionar la cartera, sino también en términos de identificar acuerdos potenciales. Vale, todos están muy involucrados en sus mercados locales de residencias de ancianos y mercados de viviendas para personas mayores. Así que eso es algo en lo que vemos crecer la cartera, diría yo, incluso de forma orgánica en el futuro.

El enfoque en el mercado de la atención sanitaria proviene más de la cúpula de la empresa, es decir, del equipo de inversión que tenemos aquí en Bruselas, donde estamos enviando señales claras al mercado y analizando posibles acuerdos fuera del espacio típico de residencias de ancianos y viviendas para personas mayores. Usted mencionó los hospitales. Ya hemos analizado algunos. Así que esto es... sí, estamos totalmente abiertos y muy interesados en estos mercados.

La siguiente pregunta proviene de Aakanksha Anand de Citigroup.

Más que encantado de responder a la pregunta, pero solo estaba pensando, dado el hecho de que mencioné que también hay algunas conversaciones fuera de mercado en curso para la cartera de oficinas. No estoy muy inclinado a empezar a ser muy específico sobre cuál podría ser un descuento potencial que aceptaríamos para que se concrete el acuerdo en cuanto a las oficinas. Dicho esto, creo que —en primer lugar, deberíamos— esto es también lo que dijimos cuando hicimos la oferta por las acciones de Cofinimmo. Así que tenemos una comprensión bastante realista de lo que significa la iliquidez de la cartera de oficinas de Bruselas también en términos de precios. Definitivamente no estamos intentando vender esta cartera a personas que busquen descuentos de dos dígitos muy altos; eso no funcionará para nosotros, ni sucederá. No voy a entrar en más detalles que eso.

Pero dicho esto, también, en la modelización que hemos realizado, teniendo en cuenta un descuento que creemos que debería ser justo en este mercado. Y el hecho de que volveremos a desplegar el capital que proviene de este acuerdo en el espacio inmobiliario sanitario con los rendimientos que podemos encontrar hoy y probablemente también centrándonos un poco más en países donde la fuga fiscal sea algo más limitada. Debería permitirnos, al menos, mantener este EPS neutral. Eso es lo que estamos intentando conseguir cuando hablamos de la cartera de oficinas.

Los pubs son una situación totalmente distinta. Mirando la rotación de activos que ya está en marcha hoy, es un número muy limitado. Creo que han visto en las diapositivas que vendimos 12 pubs, estamos hablando de EUR 3 million, pero eso es siempre a un precio por encima del valor razonable. Así que, básicamente, allí esperamos más que si vendiéramos, pero también mencioné que no tenemos prisa, por lo que se produciría más bien con una prima sobre el valor razonable que con un descuento sobre el valor razonable. De acuerdo.

Y luego se refirió a las sinergias. Para ser totalmente honesto, en la modelización que hemos realizado y que seguimos haciendo con respecto a una posible desinversión de la cartera de oficinas, nos estamos centrando más en intentar encontrar un equilibrio entre el precio y las condiciones en las que vendemos, y lo que podemos hacer en términos de reasignación del capital reciclado proveniente de la cartera. Por lo tanto, no nos estamos centrando tanto en si las sinergias deberían compensar la posible dilución derivada de una venta. Así que, para ser sincero, no tengo una respuesta inmediata a esa pregunta.

De acuerdo. Estás hablando de ese horizonte. Bien. Pero esto es ahora realmente yo expresando mi opinión sobre cómo el mercado de residencias de ancianos o el mercado de viviendas para personas mayores en Europa podría evolucionar durante los próximos 5 a 7 años. Así que definitivamente estamos hablando a medio y largo plazo. Sí, definitivamente esperaría que el mercado se vuelva cada vez más privado. Estoy bastante seguro de que la mayoría de los países —en términos de gasto en seguridad social— tendrán que centrarse mucho más en las necesidades de atención intensiva y en la financiación de ese tipo de cuidados, y probablemente gastarán menos dinero público en la financiación de necesidades de atención menores o necesidades típicas de atención residencial, y definitivamente no en infraestructura de atención residencial. Así que eso, creo, creará una dinámica algo diferente a la que se ha visto en el pasado.

Y me referí a la situación en Bélgica. No soy ingenuo. No creo que las autoridades políticas, dada la sensibilidad de este segmento, vayan a desregularlo totalmente. Pero lo saben, y puedo darles ejemplos muy directos, y hubo una gran discusión sobre hasta qué punto debería haber más aire acondicionado en las residencias de ancianos dado el largo y caluroso verano que tuvimos y el exceso de mortalidad que resultó de ello en un país como Bélgica, y las autoridades estaban totalmente de acuerdo en que, sí, necesitamos más aire acondicionado, pero no estamos dispuestos a pagarlo.

Así que no esperan ningún aumento en el gasto de la seguridad social. Y, por otro lado, no queremos que aumenten los precios diarios que cobran a sus residentes. Esa es una posición que no funcionará. Y creo que la presión sobre este tipo de razonamiento aumentará hasta el punto en que tendrán que aceptar que, si quieren garantizar un lugar y un lugar de alta calidad para todos los que tengan necesidades de cuidado, tendrán que aceptar más flexibilidad de precios para los operadores. De lo contrario, no podrán costearlo. Creo que es una realidad que no pueden permitirse en el futuro cercano. Pero no me pida una fecha exacta.

La siguiente pregunta la hace Lynn Hautekeete de KBC.

No. No. Y en eso creo que podemos ser bastante audaces. Bueno, hemos hablado de algunos incidentes que aún podrían ocurrir, pero casi siempre se remontan al pasado y, en algunos casos, también debería decir que se refieren a una mala gestión por parte de los operadores o a un exceso de apalancamiento para aquellos que todavía mantienen demasiado apalancamiento, pero eso se refiere más al pasado.

Mirando hacia adelante, en este momento no nos están contactando operadores que ya intenten cerrar algún tipo de acuerdo por miedo a la inflación que podría afectarles. Dicho esto, definitivamente no voy a ser ingenuo. Lo que percibimos es que la —digamos— experiencia que tuvieron los operadores en 2023 con una inflación de dos dígitos los ha vuelto más alérgicos a la inflación. Por lo tanto, son conscientes de ello.

Pero voy a repetir lo que dije, creo, también en el '23 y el '24, mientras la inflación se mantenga donde está hoy, por debajo del 5%, creo que es más que manejable dado —y te referiste a ello— el hecho de que la ocupación y, en la mayoría de los países, las coberturas de alquiler son muy decentes hoy. Y cuando digo decentes, me refiero a buenas y sólidas. Así que deberían —deberían ser capaces de absorberlo—. Pero coincido contigo en que están más nerviosos por ello debido a lo que experimentaron en 2023.

Sí. Creo que en cuanto a las desinversiones, podemos decir que las desinversiones que han visto forman parte del programa normal de rotación de activos. Por lo tanto, no están relacionadas con las desinversiones más estratégicas que están planificadas.

Sí. Y básicamente, los EUR 16 million, si no me equivoco, estuvieron totalmente vinculados a un edificio atípico porque era un [ininteligible]. Así que no era un activo de flujo de caja normal en la cartera. Por lo tanto, no hay mucho que se pueda deducir de eso, tampoco en términos de rendimientos, específicamente para la cartera de oficinas.

Y en segundo lugar, una vez más, mientras trabajamos en esto, no entraremos en demasiados detalles, la idea es intentar llegar a un acuerdo por la totalidad de la cartera, pero somos conscientes de que podríamos querer ajustar la cartera con 1 o 2 activos para los cuales podríamos encontrar una solución independiente. Pero la idea es que hoy estamos trabajando en la totalidad de la cartera.

La siguiente pregunta la hace Kanad Mitra de Barclays.

No estoy seguro de que entendamos completamente la pregunta. ¿Está preguntando por la estrategia sobre las desinversiones o sobre el redespliegue?

Bueno, bajo el riesgo de repetirme hasta cierto punto.

Sí. No, no, entendido perfectamente. Pero lo que vemos es que mencioné que estamos analizando más o menos 3 ejes diferentes en cuanto a cómo redistribuir el capital que estamos reciclando o desplegar capital, lo que sea.

Hablando del pipeline de desarrollo, ese es un mercado donde vemos que está ocurriendo mucho hoy en día. Por eso mencionamos que estamos reabasteciendo constantemente el pipeline de desarrollo. Nuestro objetivo es de entre EUR 500 million y EUR 750 million en promedio en todo momento. Pero creo que ya hoy mismo podríamos aumentar fácilmente a cifras más altas. Teniendo en cuenta que pensamos —aunque eso no es aplicable en este momento— que podríamos tener un pipeline de proyectos de desarrollo de un máximo del 10% del portafolio total de activos de la empresa. Así que podríamos aumentar el pipeline a una cifra mucho más alta, que creemos que quizás incluso podría funcionar ya hoy, pero por muchas razones en cuanto a mantener su DTA bajo control y gestionar su programa de desinversión y vincularlo a su programa de inversión. No queremos exagerar en ese aspecto. Pero esa es una parte del mercado que parece volverse cada vez más líquida. Por supuesto, necesitamos encontrar los rendimientos sobre costes que hagan que valga la pena invertir allí, pero se está volviendo mucho más líquido de lo que fue durante los últimos couple of years.

Al observar los activos en cartera, hemos identificado carteras potenciales que podrían salir a la venta o donde sabemos que existe, hasta cierto punto, un vendedor dispuesto. Pero, una vez más, es una cuestión de cronología, no de aceleración; estar dispuesto a acelerar demasiado hoy y elevar demasiado su DTA. Tendrá que ir de la mano con las políticas de desinversión. Pero también es un mercado donde empezamos a ver un poco más de liquidez. No estamos 100% seguros de que en todos los casos ya haya vendedores dispuestos a aceptar un nivel de rendimiento que tenga mucho sentido hoy. Pero, una vez más, vemos más liquidez en comparación con la situación incluso hace un año, y ciertamente hace 2 años.

Y en tercer lugar, nos referimos a M&A. También mencioné que tenemos objetivos en mente. Por supuesto, en M&A no controlas los tiempos. Sucede cuando sucede o, al menos, cuando hay una ventana de oportunidad, tienes que aprovecharla. Pero hay un par de cosas en las que estamos trabajando y modelando, y que creemos que tendríamos una buena oportunidad si iniciáramos realmente un proceso. Ni siquiera estoy hablando de procesos públicos, esto podría ser perfectamente fuera de mercado, pero si iniciaras un proceso, esto podría conducir a una transacción, y estamos hablando de importes mucho mayores.

Así que creo que, analizando la situación actual y tratando de transformar eso —trasponerlo a, digamos, el futuro a medio plazo—, como dije, la actividad de desarrollo en [indiscernible] de la manera en que lo estamos haciendo hoy se está convirtiendo en un mercado mucho más líquido, incluso en términos de compra de activos que generen flujo de caja; vemos que empieza a entrar más liquidez. Y en cuanto a M&A, definitivamente vemos un par de objetivos que tienen mucho sentido para nosotros. Así que, si pudiéramos actuar en los 3 ejes, podríamos ser muy optimistas respecto al crecimiento. Pero, por otra parte, también están estas cosas como los tipos de interés de la DTA y la política de desinversión que tenemos que ejecutar.

Hay... sí, de acuerdo... sí, solo estoy pensando en cómo responder a la pregunta sin revelar demasiado. Pero todavía hay un par de gestores de activos que tienen carteras que sabemos que venderán y que están dispuestos a vender, claramente. Hay algunas carteras de propiedad privada donde sabemos, porque algunas de estas personas ya se han puesto en contacto con nosotros en el pasado reciente, que contemplan vender en algún momento dado.

Y también vemos básicamente que los operadores están volviendo al crecimiento y también acudiendo a inversores inmobiliarios, lo que significa que, cuando se hacen cargo de una holdco, quieren vender inmediatamente el activo inmobiliario a un inversor inmobiliario. Ese tipo de operaciones también han vuelto al mercado hoy en día. Creo que han visto cómo Alloheim ha vuelto a hacerse cargo de algo en Alemania y ha vendido la cartera a un inversor inmobiliario. También tenemos indicios de otros operadores de que están de nuevo fuera buscando este tipo de escenarios de crecimiento.

Así que empezaremos ahora con las preguntas escritas. La primera pregunta que nos han enviado es sobre el apalancamiento. ¿Cuál es el objetivo de apalancamiento a mediano plazo para el grupo combinado? ¿Debemos considerar el 42% de LTV como la nueva normalidad? ¿O existe la ambición de volver a situarse por debajo del 40%?

Así que creo que, de hecho, el hecho de que actualmente tengamos un DTA del 42.7% está influenciado por el pago del dividendo, pero también por el hecho de que, tras la integración de Cofinimmo, que tenía un apalancamiento ligeramente superior al de Aedifica, la entidad combinada tiene un apalancamiento algo más alto. Creo que el 42%, 43% es, de hecho, el nivel que vemos actualmente en el plan de negocio. Está en línea con la estrategia que tuvimos en el pasado de decir que queremos estar en los 40 bajos. Por lo tanto, hoy no hay tanta ambición de bajarlo por debajo del 40%. Por supuesto, esto es algo que puede evolucionar con el tiempo, ya que habrá desinversiones importantes en los próximos meses y años. También puede ser un punto dependiendo de la evolución del entorno de los tipos de interés, donde podríamos decidir reducir un poco el apalancamiento de la empresa. Lo que podemos decir es que no hay intención de aumentar más el apalancamiento de la empresa. Así que el 42%, 43% es donde queremos estar. Y temporalmente, no nos permitimos estar por encima del 45%.

La siguiente pregunta también es sobre la financiación. ¿Cómo están pensando en el requisito de refinanciación de EUR 2.2 billion que vence en '27 y 2028? Es algo en lo que estamos trabajando activamente. Durante los primeros 6 meses de '26, hemos estado refinanciando casi EUR 1 billion. Por lo tanto, es algo en lo que seguimos trabajando. Ya mencioné el bono. El bono será solo una parte de la estrategia de refinanciación. Así que es algo que continuará también en '27 y '28. Especialmente en '28, también tenemos algo de financiación en GBP que está llegando a su vencimiento. Por lo tanto, allí tenemos la intención de acceder un poco a los mercados de capital de deuda, como hemos estado haciendo en el pasado y como pretendemos hacer en el futuro. Una combinación del mercado de bonos y, para la financiación en GBP, también podríamos considerar volver al mercado de colocaciones privadas, y todo eso combinado con la financiación bancaria; todavía tenemos un acceso muy bueno a la financiación bancaria y pretendemos continuar con ella como una fuente de financiación de deuda en el futuro también.

Hay una pregunta una vez más sobre los ratios de cobertura de alquiler algo más bajos en Bélgica, preguntando si existe un mayor riesgo en Bélgica y Alemania de ver una reversión negativa en los próximos años. Aparte de los incidentes, hablamos de eso. Pero mirando el mercado belga en su conjunto, siempre hay que tener en cuenta que este es, hasta cierto punto, el mercado comparable al mercado francés donde las autoridades controlan las licencias, lo que significa literalmente el número de camas que pueden operarse en el país. Y también están controlando y regulando los ingresos de los operadores porque dependen o bien de fondos de la seguridad social, como mencioné, o de lo que los operadores pueden cobrar a los residentes, pero también allí, habrá un marco regulatorio bastante estricto en vigor.

Así que, si se preguntan por las coberturas de alquiler algo más bajas, ya expliqué en una de las preguntas anteriores que para mí es más un problema político derivado de las autoridades que no están dispuestas a permitir que los operadores tengan un poco más de flexibilidad en cuanto a aumentar sus precios. Pero la deuda es una posición que no podrán mantener porque no aumentarán ellos mismos la financiación de la seguridad social. No digo que nunca vaya a suceder, pero no será la solución. La única solución será que el mercado belga evolucione un poco más hacia lo que se ve hoy, por ejemplo, en España, en Irlanda y en el U.K., siendo el U.K. quizás el otro extremo donde tienes una flexibilidad total de precios, sabiendo que el país, cuando miras a la gente del país, tiene las necesidades.

Así que Bélgica es un país relativamente rico, no como país por la excesiva deuda pública. Pero cuando miras a la gente que vive en el país, miro todas las estadísticas internacionales en cuanto a cuál es la riqueza media, pero también la mediana en Bélgica, es una de las más altas de Europa e incluso creo que del mundo. Así que es más una posición política lo que mantiene la cobertura de alquiler relativamente baja hoy, pero las autoridades se enfrentan al hecho de que tendrán que asegurarse de que habrá más oferta, de que la oferta será de alta calidad y de que tendrán que financiarla de una forma u otra. Y la única vía a seguir que veo es permitir un poco más de flexibilidad en términos de precios. Y una vez que eso entre en vigor, esta cobertura de alquiler debería moverse a niveles comparables a otros países. No voy a referirme al Reino Unido, sino a países como los que veis en la cartera, Irlanda lo está haciendo. No hay razón por la cual no debería estar ocurriendo algo similar en Bélgica. Perdón, mirando las preguntas. ¿Cómo explicáis el bajo nivel del OCR para España?

Tasa de ocupación OCR [ilegible]. De acuerdo.

Nivel bajo de OCR para España.

Creo que puede explicarse principalmente por el hecho de que España es una cartera realmente nueva. Por lo tanto, también hay una mayor fase de puesta en marcha. E incluso los activos, dado que solo revelamos cifras, incluyen cifras relacionadas con activos más maduros, pero que yo diría que simplemente están saliendo de la etapa de desarrollo. Por lo demás, no vemos razones por las que en España haya una menor ocupación.

Y creo que incluso en ese punto, lo estaba comprobando rápidamente porque estamos dando una tasa de ocupación del 96% para España. Así que no estoy seguro de si realmente estábamos respondiendo a la pregunta. Pero lo que también vemos en España es que, con algunas excepciones, el aumento de los activos de nueva construcción que se están entregando está creciendo realmente rápido en comparación con lo que vimos recientemente en países de Europa occidental, donde podría tardar fácilmente hasta 24 meses o más en alcanzar un nivel de ocupación decente.

Pasando a otra pregunta por escrito. De acuerdo. Esto es sobre el mercado belga, dado que necesitan vender residencias de ancianos por valor de EUR 300 million, ¿han alcanzado un nivel máximo de concentración de mercado en este país? No, definitivamente no, lo que significa que la razón por la que las autoridades de competencia belgas nos pidieron vender una cartera de EUR 300 million, que básicamente también podría hacerse en 2 tramos diferentes, no es esa la pregunta. No se trata de que no intenten limitar nuestra exposición al mercado belga. Solo quieren asegurarse de que haya suficiente competencia desde el punto de vista de un operador que quiera hacer algo con el sector inmobiliario que posee.

Así que nosotros... lo que quieren que hagamos al vender tal cantidad es asegurar que otros inversores tengan una participación en el mercado belga y que estén disponibles en el futuro como competidores de Aedifica para los operadores que hacen negocios en Bélgica. No hay absolutamente nada en lo que las autoridades del mercado nos pidieron o exigieron que nos limite a realizar nuevos negocios en Bélgica. Al contrario, quieren que sigamos activos en Bélgica porque quieren ver más competencia. Así que, si tuviéramos que dejar de hacer negocios en Bélgica, ni siquiera les ayudaría si vendemos EUR 300 million. Así que, básicamente, somos totalmente libres para seguir creciendo en Bélgica. Creo que hemos respondido a la pregunta, sí. Es bastante larga, de acuerdo.

Para las oficinas, Aedifica tenía el plan de establecer una JV institucional y vender parte de ella. ¿Sigue siendo una posibilidad? Creo que ya es una realidad porque esa estructura ya está en marcha, sí.

De acuerdo. Creo que hemos terminado con las preguntas. Así que les agradezco a todos mucho por asistir a este webcast. Si tuvieran más preguntas, no duden en ponerse en contacto con las personas que conocen dentro de la empresa. Y con suerte, estaremos en contacto en un futuro cercano o en el Capital Market Day en noviembre en Londres. Muchas gracias.

Gracias por participar en la llamada. Ya puede desconectarse.