Buenos días y bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de American Assets Trust Inc. [Instrucciones del operador] Ahora me gustaría ceder la palabra a Meleana Leaverton, Associate General Counsel de American Assets Trust. Adelante, por favor.

Gracias y buenos días. Las declaraciones realizadas en esta conferencia de resultados incluyen proyecciones a futuro basadas en las expectativas actuales, las cuales están sujetas a los riesgos e incertidumbres analizados en los documentos presentados por la compañía ante la SEC. Se les advierte que no deben depositar una confianza indebida en estas proyecciones a futuro, ya que los acontecimientos reales podrían causar que los resultados de la compañía difieran materialmente de dichas declaraciones.

Ayer por la tarde, se presentaron ante la SEC el informe de resultados y la información complementaria de American Assets Trust mediante el Formulario 8-K. Ambos documentos ya están disponibles en la sección de Inversores de su sitio web, americanassetstrust.com.

Es ahora un placer ceder la palabra a Adam Wyll, Presidente y CEO de American Assets Trust.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy. En American Assets Trust, gestionamos nuestro negocio con paciencia, disciplina y un enfoque a largo plazo, independientemente de en qué punto del ciclo económico nos encontremos, permitiendo que la calidad de nuestros activos y de nuestra plataforma realicen el trabajo pesado. Esa consistencia nos ha dado buenos resultados durante la primera mitad de 2026, incluso cuando las condiciones económicas y los mercados de capitales siguen siendo desiguales.

Para el segundo trimestre, generamos 0,51 $ de FFO por acción diluida, superando nuestras expectativas internas. El NOI de caja de las mismas propiedades de toda la cartera aumentó un 0,3 % o un 1,3 %, excluyendo una reserva puntual para una cuenta a cobrar de un inquilino de oficinas. A mitad de año, nuestras perspectivas actuales respaldan el punto medio de nuestro rango de previsión de FFO para todo el año, con potencial de desplazarse hacia la mitad superior si varios factores operativos evolucionan favorablemente. Bob analizará esos factores y los elementos clave de este movimiento en breve.

La economía en general presenta un panorama mixto pero, por lo general, resistente. El crecimiento es sólido y el desempleo se mantiene bajo, mientras que la contratación se ha moderado y la inflación, aunque sigue por encima del objetivo, se ha suavizado en la última lectura. Para el sector inmobiliario comercial, ese contexto respalda la demanda de inquilinos, mientras que la actividad de transacciones se ha vuelto más constructiva. Los activos de retail y multifamiliares están alcanzando precios fuertes, lo que supone una lectura favorable para el valor de nuestras propiedades, y la actividad de transacciones de oficinas está repuntando, proporcionando una mayor visibilidad sobre el valor de nuestra cartera de oficinas.

Los mercados inmobiliarios públicos también se han fortalecido, y los REIT cotizados han superado al mercado de renta variable general este año gracias al creciente reconocimiento de los inversores de sus flujos de caja duraderos, la limitada oferta nueva y los elevados costes de reposición. Aun así, el rendimiento está muy diferenciado, y nuestra labor es seguir ejecutando, traduciendo el progreso de los arrendamientos en rentas devengadas, crecimiento del flujo de caja y, en última instancia, una valoración que refleje mejor la calidad de nuestra cartera.

Nuestro balance respalda dicha ejecución con una liquidez amplia y sin vencimientos de deuda hasta marzo de 2027, algo que podemos abordar a través de múltiples vías. Estamos desplegando capital donde los rendimientos son más sólidos y, hoy en día, eso se traduce en inversiones relacionadas con el arrendamiento en nuestros activos de oficinas más nuevos y reposicionados. Al mismo tiempo, seguimos evaluando oportunidades externas de forma selectiva y no tenemos necesidad de forzar la actividad.

Pasando a las actualizaciones de la cartera. En el sector de oficinas, la búsqueda de calidad sigue definiendo el mercado. A nivel nacional, el arrendamiento de activos de primer nivel (trophy leasing) se sitúa por encima de los promedios prepandemia y la oferta se está recuperando silenciosamente, con una disponibilidad a la baja durante 8 trimestres consecutivos, una reducción del espacio en subarrendamiento en nuestros mercados, edificios obsoletos que están siendo reconvertidos o demolidos y una nueva construcción en mínimos generacionales. Los inquilinos están concentrando la demanda en edificios bien ubicados y con servicios, respaldados por propietarios con buena capitalización. La absorción general de San Diego sigue siendo débil, pero esto enmascara una dispersión significativa entre los submercados.

UTC y Del Mar Heights siguen siendo de los submercados de oficinas más deseables de la región, captando la mayor parte de la actividad de arrendamiento este trimestre, sin que haya nuevas construcciones de oficinas especulativas en curso. El arrendamiento en San Francisco se ha acercado a los niveles previos a la pandemia, respaldado por una fuerte demanda de empresas de AI y otras compañías tecnológicas. Por su parte, el lado este de Seattle acaba de registrar uno de sus mejores trimestres de la era post-COVID, con una caída significativa de la disponibilidad interanual, liderada por Downtown Bellevue, mientras que la demanda en los submercados circundantes está creciendo de forma más gradual. Portland sigue siendo un mercado con dificultades, pero la actividad se está consolidando en los mejores edificios. Estamos captando una cuota desproporcionadamente alta de dicha actividad y la nueva construcción de oficinas se ha detenido en gran medida.

Nuestra cartera de oficinas terminó el trimestre con un 84.4% de ocupación. Durante el trimestre, ejecutamos aproximadamente 110,000 square feet de contratos de arrendamiento de oficinas con diferenciales de efectivo (cash spreads) comparables del 9% y diferenciales de línea recta (straight-line spreads) del 10%. En lo que va de año, hemos firmado 14 contratos de spec suites que suman aproximadamente 76,000 square feet. El programa está ayudando a reducir el tiempo de inactividad, atraer nuevos inquilinos y aumentar la ocupación de forma constante.

Entramos en el tercer trimestre con aproximadamente 200.000 pies cuadrados de contratos de arrendamiento de oficinas firmados que aún no han comenzado a devengar alquiler en efectivo, lo que representa más de 10 millones de dólares de alquiler base anualizado. Tenemos otros 73.000 pies cuadrados en fase de documentación de contratos y propuestas pendientes sobre casi 150.000 pies cuadrados de espacios nuevos y de expansión. La actividad es saludable, aunque los tiempos pueden ser irregulares y los contratos de mayor envergadura requieren paciencia.

En La Jolla Commons Tower 3, el edificio cuenta actualmente con un 49% de ocupación, y existen propuestas que representan otro 33% del inmueble. Ante la escasez de grandes bloques de espacios de calidad en UTC y con la oferta de servicios del campus ya completada, Tower 3 se diferencia cada vez más. Estamos en conversaciones activas con varios posibles inquilinos de gran envergadura. Estas decisiones requieren tiempo y nada es seguro hasta que se firman los contratos de arrendamiento, pero la calidad de la actividad es alentadora.

En One Beach Street, el edificio tiene actualmente un nivel de ocupación del 35%. Su ubicación frente al mar y su carácter distintivo siguen atrayendo a las empresas de IA y tecnología que están impulsando la actividad de alquiler en San Francisco. Todo el espacio disponible restante en la primera y segunda planta se encuentra actualmente en fase de construcción de suites de especulación (spec suites), cuya finalización se espera para los próximos meses. La actividad de visitas sigue siendo sólida y varios clientes potenciales han preseleccionado nuestras vacantes de la segunda planta. A medida que las suites se acerquen a su finalización y los clientes puedan evaluar espacios terminados y listos para ocupar, esperamos que ese interés se traduzca en una mayor actividad de propuestas.

El sector minorista sigue siendo uno de los más ajustados en el mercado inmobiliario, con una disponibilidad nacional cercana a mínimos históricos, una construcción nueva limitada y un aumento en las rentas solicitadas. El gasto de los consumidores se mantiene estable, aunque el incremento de los precios y la menor confianza están haciendo que los compradores sean más selectivos.

Nuestros centros dan servicio a zonas comerciales de alto poder adquisitivo con una oferta limitada y cuentan con inquilinos productivos que consideran estas ubicaciones como estratégicamente importantes. Nuestra cartera de retail cerró el trimestre con un 98% de ocupación. Durante el trimestre, ejecutamos aproximadamente 139,000 square feet de contratos de arrendamiento con diferenciales de efectivo (cash spreads) comparables del 3% y diferenciales de línea recta (straight-line spreads) del 20%. La salud de los inquilinos en toda la cartera es sólida y nuestra lista de vigilancia es corta. Aunque supervisamos de cerca la salud del consumidor y la rentabilidad de los minoristas, el contexto fundamental para nuestra cartera es favorable.

En el sector multifamiliar, el año 2026 se perfila como un año de estabilización más que como un año de crecimiento significativo de los alquileres. En San Diego, la reciente oleada de entregas ha elevado la tasa de desocupación del mercado a niveles no vistos en muchos años, incluso mientras el mercado continúa absorbiendo una cantidad considerable de producto nuevo. Portland también sigue absorbiendo sus entregas recientes, mientras que el crecimiento de los alquileres en ambos mercados se ha mantenido modesto. Un dato alentador es que la actividad de nuevos desarrollos se ha ralentizado materialmente en ambos mercados, lo que debería mejorar gradualmente el equilibrio entre la oferta y la demanda en los próximos años. Mientras tanto, nuestros equipos se están concentrando en la ocupación, las concesiones controladas, la retención de residentes y el control de gastos.

Excluyendo el RV park, la cartera terminó el trimestre con una ocupación superior al 94%. En San Diego, nuestras comunidades terminaron el trimestre con un 96% de ocupación y los alquileres de renovación crecieron un 5%, mientras que los alquileres de nuevos contratos disminuyeron un 2%, lo que resultó en un crecimiento combinado del 3%. En consonancia con años anteriores, la ocupación en Pacific Ridge experimentó un descenso estacional al inicio del verano debido a la rotación de estudiantes, y esperamos que se recupere por encima del 90% a medida que avancemos en la temporada alta de alquileres y entremos en el semestre de otoño. En Portland, Hassalo on Eighth terminó el trimestre con un 88% de ocupación y los alquileres de renovación crecieron un 2%, mientras que los alquileres de nuevos contratos crecieron un 1%, lo que resultó en un crecimiento combinado del 2%. El mercado urbano de Portland es competitivo, pero la absorción ha mejorado y las nuevas entregas se están moderando. Nuestra prioridad a corto plazo es la ocupación y la retención a medida que las condiciones se normalicen.

Cabe destacar que, durante el trimestre, cada una de nuestras carteras de oficinas, retail y multifamiliar alcanzó rentas base medias récord, lo que subraya la solidez subyacente de nuestros activos.

En Waikiki Beach Walk, la solidez del sector minorista y la recuperación de deudas incobrables compensaron la presión sobre las tarifas en el hotel. El contexto turístico de Hawaii fue mixto. Las llegadas de visitantes a Oahu fueron inferiores interanualmente durante la primavera y la competencia de tarifas persistió, especialmente para los viajeros nacionales que buscan la mejor relación calidad-precio. Aun así, nuestra Embassy Suites volvió a liderar su grupo competitivo tanto en ocupación como en RevPAR, y el ritmo de reservas de verano avanza por delante del año pasado, ayudado en parte por la demanda asociada al ejercicio militar Rim of the Pacific o RIMPAC realizado en Oahu. Nuestro equipo sigue centrado en la integridad de las tarifas, el control de costes y el rendimiento de ambos componentes de este activo irreplaceable fee simple.

Nuestro Consejo de Administración ha declarado un dividendo trimestral de $0.34 por acción, pagadero el 17 de septiembre a los accionistas registrados al 3 de septiembre.

Tal como hemos comentado, esperamos que la cobertura del dividendo mejore con el tiempo a medida que entren en vigor los contratos de arrendamiento de oficinas ya firmados y que nuestras inversiones en arrendamiento y redesarrollo, incluido el programa de suites de oficinas spec, contribuyan de forma más significativa al flujo de caja. Como siempre, seguiremos evaluando el dividendo y todas las decisiones de asignación de capital con prudencia.

También hemos publicado recientemente nuestro informe de sostenibilidad 2025, titulado Committed to What Matters, que ya está disponible en nuestro sitio web. Nuestro enfoque de la sostenibilidad refleja la forma en que gestionamos el negocio. Perseguimos iniciativas que refuerzan la resiliencia, apoyan a nuestros stakeholders y tienen sentido económico a largo plazo. Gracias a los muchos miembros del equipo cuyo trabajo ha hecho posible este informe.

Para concluir, a mediados de 2026, estamos ejecutando el plan que trazamos al inicio del año, impulsando el arrendamiento de oficinas y convirtiéndolo en ingresos devengados, manteniendo el flujo de caja de nuestras plataformas de retail y multifamiliar, operando nuestros hoteles con prudencia en un entorno turístico volátil y manteniendo la disciplina con nuestro capital.

El primer semestre trajo consigo su cuota de volatilidad macroeconómica e incertidumbre geopolítica, pero nuestros resultados reflejan la solidez de activos inmobiliarios costeros irremplazables, operados a través de una plataforma verticalmente integrada y gestionados con una perspectiva a largo plazo. Dicho esto, cedo la palabra a Bob, quien detallará los resultados financieros y nuestras perspectivas con más profundidad. ¿Bob?

Gracias, Adam, y buenos días a todos. Anoche informamos de un FFO del segundo trimestre de 2026 de $0.51 por acción diluida y un beneficio neto atribuible a los accionistas comunes de $0.09 por acción diluida. El FFO aumentó ligeramente respecto al primer trimestre, impulsado principalmente por los ingresos por alquiler incrementales de los contratos de oficinas iniciados recientemente en City Center Bellevue y One Beach.

Como mencionó Adam, el NOI en efectivo de las mismas tiendas en toda la cartera aumentó un 0,3% o un 1,3%, excluyendo una reserva única para una cuenta a cobrar de un inquilino de oficinas, de acuerdo con nuestras expectativas. Esto también afectó a nuestros resultados intertrimestrales. Esperamos que crezca en la segunda mitad del año a medida que los contratos de arrendamiento firmados anteriormente comiencen a pagar rentas en efectivo.

Desglosando esto por segmento en comparación con el segundo trimestre de 2025. El NOI de las propiedades comparables de Office aumentó un 0,4%, debido principalmente al incremento del alquiler base derivado de los contratos de arrendamiento iniciados recientemente en La Jolla Commons Tower 3, compensado parcialmente por los vencimientos de contratos programados en 14ACRES, anteriormente conocido como Eastgate. Excluyendo la reserva extraordinaria, el NOI de caja de las propiedades comparables de Office habría sido del 2,4%.

Nuestro NOI de las tiendas comparables de retail disminuyó un 0,4%, lo que refleja la ausencia de un reembolso extraordinario del impuesto sobre bienes inmuebles recibido durante el segundo trimestre de 2025. Nuestro NOI de las propiedades comparables de multifamily aumentó un 0,9% o un 1,6%, excluyendo el RV park, impulsado por unos ingresos por alquileres más sólidos, particularmente en Hassalo on Eighth y Genesee Park, compensados parcialmente por un mayor gasto en impuestos sobre bienes inmuebles en Pacific Ridge.

Nuestro NOI de las propiedades comparables de uso mixto aumentó un 0,6%, debido a un incremento del 14% en el NOI de retail derivado de una recuperación de deudas incobrables, lo cual se vio compensado por una disminución de la ADR y mayores gastos operativos en el Embassy Suites Waikiki. Durante el trimestre, la ocupación aumentó al 90,5% en comparación con el 86% del año pasado. El RevPAR aumentó un 0,9% hasta los $308. La ADR disminuyó un 0,4% hasta los $340. Nuestro NOI hotelero fue de aproximadamente $2,5 millones, frente a los $2,9 millones del mismo trimestre del año anterior.

Pasando a nuestro balance y liquidez. Cerramos el trimestre con aproximadamente $610 millones de liquidez total, incluyendo $110 millones en efectivo y $500 millones disponibles bajo nuestra línea de crédito revolvente. Tal como se comentó durante nuestra conferencia de resultados del primer trimestre, completamos con éxito la reestructuración y ampliación de nuestra línea de crédito el 1 de abril, extendiendo los vencimientos tanto de nuestra línea de crédito revolvente de $500 millones como de nuestro préstamo a plazo de $100 millones hasta abril de 2030.

La relación deuda neta/EBITDA fue de 6,7x en términos trimestrales anualizados y de 6,9x en los últimos 12 meses. Nuestro objetivo a largo plazo se mantiene en 5,5x o inferior, mientras que tanto nuestro ratio de cobertura de intereses como el ratio de cobertura de cargos fijos fueron de 3,0x.

Haciendo un balance general, creemos que la conclusión clave de este trimestre es que nuestra cartera sigue rindiendo según lo previsto, manteniendo al mismo tiempo un potencial significativo de beneficios implícitos. La oportunidad más importante para mejorar tanto los beneficios como el apalancamiento sigue siendo el proceso de ocupación de nuestra cartera de oficinas actual. Específicamente, La Jolla Commons Tower 3 representa aproximadamente $0.15 por acción de FFO.

One Beach Street representa aproximadamente $0.08 de FFO por acción. Suburban Bellevue representa aproximadamente $0.06 de FFO por acción. Una vez estabilizadas, se espera que estas propiedades generen aproximadamente $0.29 de FFO incremental. De ese total, alrededor de $0.14 provendrán de contratos de arrendamiento ya firmados, mientras que los $0.15 restantes dependerán de arrendamientos especulativos. Durante la primera mitad de 2026, hemos reconocido $0.03 de la contribución de los contratos firmados, y se espera que los $0.11 restantes se materialicen a medida que los inquilinos ocupen las instalaciones y comience el cobro de las rentas. A medida que estos contratos recientemente firmados entren en vigor y se absorba la vacancia adicional, prevemos una mejora significativa tanto en el FFO como en nuestras métricas de apalancamiento.

Más allá del arrendamiento, nuestra liquidez nos otorga la flexibilidad necesaria para financiar dicho arrendamiento y para actuar ante las oportunidades de asignación de capital a medida que surjan. Pasando a nuestras previsiones, reafirmamos nuestro rango de previsión de FFO para todo el año de entre $1.96 y $2.10 por acción diluida, con un punto medio de $2.03. Estas previsiones reflejan la estabilidad continua de nuestra cartera diversificada, respaldada por el impulso del arrendamiento, el crecimiento de los alquileres contractuales y una gestión disciplinada de los gastos.

Basándonos en nuestras perspectivas actuales, creemos que estamos bien posicionados para alcanzar el punto medio de nuestro rango de previsiones, con el potencial de desplazarnos hacia la mitad superior de dicho rango si continúan desarrollándose favorablemente varias tendencias operativas, entre las que se incluyen que los inquilinos minoristas actualmente reservados para deudas incobrables sigan cumpliendo con sus obligaciones de alquiler, que el inicio de los contratos de arrendamiento de oficinas se produzca antes de lo previsto, que la ocupación y el crecimiento de las tasas de alquiler de viviendas multifamiliares superen nuestras expectativas actuales y que la continua mejora de la demanda turística respalde el rendimiento en Embassy Suites Waikiki.

Como recordatorio, nuestras previsiones excluyen el impacto de futuras adquisiciones, desinversiones, actividad en los mercados de capitales o refinanciaciones de deuda que aún no hayan sido anunciadas. Creemos que la cartera actual contiene un crecimiento significativo de los beneficios implícitos. Como tal, el arrendamiento continúa convirtiendo los contratos de alquiler firmados en flujo de caja. Esperamos que los beneficios, el EBITDA y el apalancamiento mejoren mediante la ejecución. Junto con nuestra cartera diversificada y nuestra sólida posición de liquidez, creemos que estamos bien posicionados para crear un valor significativo para el accionista a largo plazo. Con esto, cedo la palabra de nuevo al operador para la sesión de preguntas.