[Instrucciones del Operador] Nuestra primera pregunta proviene de la línea de Michael Goldsmith con UBS.

Michael, soy Chris. Es una forma muy agradable de pedir el pronóstico para 2027 sobre las condiciones del mercado. Permítame darle algunas piezas, y simplemente subrayaré algunos puntos que está mencionando, y luego le dejaré hacer sus propias inferencias. Y tiene razón, tiene razón. Los hechos sobre el terreno son constructivos a medida que miramos hacia 2027, pero es aún pronto para compartir un pronóstico.

Y quiero subrayar que no es solo en el tercer trimestre, es durante todo el año que la absorción neta ha estado funcionando a 240 million square feet en una base anualizada. Y a medida que nos hacemos una idea de dónde se sitúa la demanda hoy, basándonos en los datos propietarios que tenemos, así que estoy mirando nuestro pipeline y nuestras conversaciones con los clientes y la progresión a través del pipeline, todo eso es muy prometedor.

Y, de hecho, la desocupación ha bajado desde un pico del 7.5%. Es del 7.1%. Va camino a llegar al 7% para finales de año. Así que hay un impulso muy bueno allí. Y los alquileres por coste de reposición preparan el terreno para un crecimiento por encima de la inflación con el tiempo.

Creo que el detalle que le falta añadir es que ya lo estamos viendo en algunos mercados. Así que lugares como Dallas, Houston, Atlanta, Phoenix, Indianapolis, el norte de California, todos estos son mercados que están en camino a tener un crecimiento del alquiler de mercado del 5% al 6% este año. Y eso es incluso con vacantes en la mitad a finales de los 7 en algunas de estas geografías durante todo este año. Así que lo que realmente ha marcado la diferencia para esas ciudades es simplemente una demanda saludable en lugar de necesitar que la vacante baje al 3%, 4% o 5%. Y eso es... esos son algunos datos que yo consideraría si estuviera en su lugar al tomar mi propia determinación.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Michael Griffin con Evercore ISI.

Sí. Bueno, en primer lugar, hemos tenido un año de inicios bastante fuerte hasta ahora en -- en especulación. Este fue un trimestre de especulación bastante grande, de hecho, con el 80% de nuestros inicios en especulación.

Pero dicho esto, como escucharon en el guion de Tim, esperamos terminar el año con entre el 55% y el 65% del año en build-to-suits. Por lo tanto, tenemos una cartera de build-to-suit muy amplia. De hecho, es probablemente entre un 20% y un 25% más grande que la que teníamos en esta fecha el año pasado. Y estos son acuerdos grandes y desiguales, por lo que esperamos tener un cuarto trimestre bastante importante aquí en build-to-suit. Eso es lo que están viendo reflejado en estas cifras.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Vikram Malhotra con Mizuho.

Vikram, habla Tim. En cuanto a la ocupación, supongo que técnicamente es una caída en el punto medio. Es simplemente... lo veo como un estrechamiento del rango. Teníamos un rango tanto para eso como para el crecimiento en las mismas tiendas. Y ahora que vemos el cuarto trimestre cobrar protagonismo, podemos ver dónde va a aterrizar en una base anual completa. Por lo tanto, el rango de ocupación en una base promedio refleja eso.

El resultado importante aquí es claramente el crecimiento en las mismas tiendas, que es el repunte. Por lo tanto, el enfoque debe estar ahí. Esos son los dólares y céntimos del negocio. Nos sentimos muy bien con lo que eso implica, es decir, una mayor ocupación a lo largo del cuarto trimestre. Terminamos muy fuertes aquí al final del tercer trimestre.

Y como mencionó Dan, la cartera está muy llena en términos de arrendamiento, en particular, a medida que la analizamos, la etapa de acuerdo, simplemente lo avanzados que parecen muchos de los acuerdos. Nos sentimos genial con eso. Le paso a Chris para la pregunta sobre el alquiler de mercado.

Claro. En cuanto al alquiler de mercado, he visitado muchos de los mercados estadounidenses que están disfrutando de ese tipo de crecimiento de alquiler de un solo dígito medio. Así que eso incluye Dallas, Houston, Atlanta, Phoenix, Indy, NorCal, y también hay otros mercados en el Medio Oeste.

Pero también es cierto a nivel internacional. Brasil ciertamente está viendo probablemente el mejor impulso a nivel mundial. Y luego en Europa, señalaría a los Países Bajos como el lugar con la mejor dinámica de alquiler.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Tom Catherwood con U.S. Bancorp -- BTIG.

Claro. Gracias, Tom. Creo que la forma en que debería pensar en esto es que nuestro enfoque en cualquier tipo de despliegue, la asignación de capital, gira en torno al rendimiento total. Y con el balance de nuestro tamaño y el acceso al capital tanto a través de vehículos privados como de la matriz de PLD, tenemos todo tipo de oportunidades para desplegar donde otros simplemente no pueden.

Y así, con un gran ajuste al valor de mercado, con la brecha creciente entre los alquileres de mercado y los costes de reposición, tenemos confianza en que si obtenemos el descuento adecuado al coste de reposición, la calidad adecuada, lo pasamos por todos los mismos filtros, utilizando la misma disciplina que siempre hemos utilizado, ciertamente encontraremos más oportunidades allí. ¿Qué significa eso para el conjunto de oportunidades que hay ahí fuera, quién sabe? El mercado está digiriendo muchos cambios en los mercados de capitales en este momento. Pero en general, me gusta nuestra posición y nos vamos a ceñir a la estrategia que hemos desplegado durante años.

Sí. Y solo para ampliar eso, Tom, hablando técnicamente, la actividad que ve aquí en el trimestre fue impulsada en gran medida por una de esas operaciones. Tuvo un ajuste al valor de mercado de arrendamiento muy alto, y reflejamos la tasa de capitalización real, no una tasa de capitalización de mercado en el suplemento. Así que está viendo eso. Y como acaba de decir Dan, nuestra capacidad para esperar más tiempo que el inversor promedio para que esos alquileres se materialicen nos da la ventaja de compra que tenemos, la cual también se refleja en ese descuento al coste de reposición de este trimestre.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Caitlin Burrows con Goldman Sachs.

Sí, Caitlin, quiero decir, en la primera parte, las adquisiciones, gran parte de ello es una función de lo que simplemente hemos hecho hasta la fecha, y tenemos un rango estrecho para el resto del año. Veremos si lo ejecutamos, podría ser cualquier cifra dentro de ese rango, tal vez incluso más alta o más baja que el rango. Todo está sujeto a lo que el mercado aporte finalmente.

Creo que la orientación de disposición y contribución simplemente refleja un poco de cautela y nuestra disposición a ser cuidadosos si hay cierta turbulencia en los precios a partir de aquí, ya que el entorno de las tasas de interés ha sido tan volátil. También conocemos un par de acuerdos que simplemente se están retrasando en términos de cronograma hacia el nuevo año. Y el próximo año, cuando demos nuevas orientaciones, veremos cómo se ajusta eso.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Vince Tibone con Green Street.

Bueno, Vince, revisamos los precios y las valoraciones de estos -- de ese fondo de desarrollo, como puede imaginar, con regularidad. Y hay un aspecto de mismas tiendas, y luego obviamente hay pros y contras en ese fondo general. Pero eso es un reflejo de lo que vemos que será el valor terminal de ese inmueble una vez estabilizado.

Y dicho esto, tenga en cuenta que, al realizar las proyecciones, hemos utilizado durante mucho tiempo, yo diría incluso que quizás un enfoque conservador, en el que incluimos el coste de capital adecuado. Ya incluimos la expansión en estas tasas de capital a lo largo del tiempo y tenemos en cuenta el riesgo asociado con la entrega de esto. ¿Es esa la cifra exacta de dónde están quedando los valores hoy? Es difícil de decir. Simplemente hay demasiadas piezas en movimiento.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de John Kim con BMO Capital Markets.

Creo que cada operación es un poco diferente, ¿verdad? El ritmo de la energía y los derechos, estos son proyectos en los que hemos estado trabajando durante años. Estas negociaciones con estos hyperscalers son de larga duración, y ya nos ha visto comenzar más de $2 billion en centros de datos este año.

Siempre hemos dicho que este va a ser un negocio muy irregular, por lo que no hay una única restricción. Hablamos con confianza sobre la entrega de ese 1 gigavatio justo ahí. También hablamos con confianza sobre la entrega de estos 5.8 gigavatios durante los próximos 5 años. Así que no hay una sola cosa a la que señalar. Las negociaciones simplemente llevan mucho tiempo. Estas son decisiones de miles de millones de dólares que estos hyperscalers están tomando.

Y yo solo subrayaría una cosa que acaba de decir Dan, que es, y supongo que está implícito en la forma en que formulaste la pregunta, pero que debido a los inicios o a pesar de los inicios que hemos tenido que ya no son LOI, en realidad estamos rellenando esa etapa de LOI de manera constante a medida que hemos tenido estos inicios.

Nuestra próxima pregunta proviene de la línea de Nicholas Yulico con Scotiabank.

Claro. Es Chris. En resumen, el sur de California se está recuperando de acuerdo con lo que hemos estado comentando durante todo el año. Por lo tanto, la absorción neta es positiva. La ocupación del mercado ha subido interanual. Ha subido al 93.5%. Y de hecho, señalaría que Prologis está ocupado casi en un 97%.

Ahora las rentas son estables con una variable de progreso, tal como está preguntando, más o menos con diferencias por submercado y calidad del producto. Así que empecemos en Inland Empire. Sigue siendo muy saludable, muy fuerte, con un buen impulso en una gama de categorías de tamaño. Las vacantes están entrando a diferentes velocidades con la fuerza por encima de, digamos, 600,000 square feet.

Los Angeles es variable por submercado. Sí, después de -- el South Bay, realmente, la Clase A está disfrutando de un renacimiento en el espacio aeroespacial, y ese mercado se está moviendo rápidamente. En el punto en que nos encontramos en el ciclo, lo que realmente importa es la calidad de la cartera, la calidad de la ubicación y la gestión activa de activos.

Prologis ha capturado más que nuestra parte justa del mercado, y esto es cierto tanto a nivel nacional como en el sur de California, con un enfoque de gestión activa de la cartera. Y así, retrocediendo un poco, hemos sido consistentes en que el sur de California es una oportunidad atractiva a largo plazo para nosotros, yendo hacia atrás años, como hemos estado comentando sobre el sur de California en la llamada. También hemos sido claros en que esperábamos que surgiera una recuperación cíclica, y eso está surgiendo absolutamente, y posiciona nuestra cartera para superar las expectativas en los próximos años.

Lo único que añadiría ahí es que si mira solo la imagen general de la oferta, es -- creo que el trimestre pasado fue uno de los trimestres de inicio más bajos en, no sé cuánto tiempo, en más de una década. Y por lo tanto eso -- los fundamentos generales se están manifestando tal como lo hemos proyectado.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Nick Thillman con Baird.

Nick, sí, sus observaciones son claras. El coste de rotación es, de hecho, más un problema de mezcla. Tenemos nuevos arrendamientos, no solo en algunos mercados con alquileres más altos que pueden concentrarse de esa manera, sino que también estamos aumentando la ocupación.

Así que en ambas actividades, terminan asumiendo un poco más en el frente del coste de rotación. Integrado en la cifra de alquiler gratuito que ven, yo simplemente destacaría que es difícil para ustedes -- o para cualquier inversor, supongo, -- detectarlo, pero presentamos esa cifra sobre una base de 12 meses móviles.

Cuando lo desglosan secuencialmente, el nivel de alquiler gratuito en realidad disminuyó como porcentaje del valor del arrendamiento trimestre a trimestre. No sugiero que necesariamente estemos en esa tendencia a la baja de forma seria todavía, pero va a fluctuar aquí. Creemos que disminuirá hacia un nivel cercano al 3% a largo plazo.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Michael Carroll con RBC Capital Markets.

La mejor perspectiva que tenemos para responder a esa pregunta es, en realidad, a través de la óptica de nuestros clientes. Obviamente, trabajamos con ellos a diario y compartimos anécdotas y extraemos nuestros datos, datos propietarios, con regularidad. Y lo que yo diría es que, en general, las conversaciones siguen siendo muy constructivas.

Han escuchado las cifras del trimestre pasado. Ven la tendencia general en los EE. UU. con cifras de absorción neta en el rango de 230 million, 240 million square feet. Ciertamente estamos viendo un porcentaje desproporcionado de la demanda en la construcción de centros de datos. Algunos de los segmentos más sensibles a los tipos de interés son un poco más lentos. Creo que eso dice algo sobre nuestro negocio, la calidad de nuestros bienes raíces y el hecho de que podemos atraer este nuevo impulsor de demanda en torno a la construcción de centros de datos.

Pero lo que yo diría es que nuestros clientes invierten en su cadena de suministro cuando sus negocios están creciendo. Y las conversaciones, de nuevo, como dije, son muy constructivas. Estamos escuchando sobre la capacidad adicional que necesitan. Y eso proviene tanto de la modernización de la cadena de suministro como del crecimiento de su comercio electrónico. Simplemente una cantidad justa de esos vientos de cola. Y yo diría que el pipeline en sí continúa reponiéndose incluso después de estos trimestres de más de 60 million-plus square foot. Así que, en general, pensamos que estamos obteniendo más de nuestra parte justa de los arrendamientos.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Blaine Heck con Wells Fargo.

Blaine, soy Tim. Sí. Bueno, usted mismo lo ha respondido ahí. No podemos hablar con mucho detalle sobre la transacción en general más allá de decir que estamos súper emocionados por cómo han quedado las cosas a lo largo del trimestre. Ahora pasaremos por los pasos regulatorios a partir de aquí. Pero todo ese proceso regulado nos impide hablar con ninguna especificidad sobre cosas como las sinergias de costes y ingresos y la acreditación. Así que no tengo ninguna novedad para usted al respecto.

Pero puedo decir esto en respuesta al núcleo de su pregunta sobre la capitalización y los tipos de interés: no es una novedad que la gran mayoría de la capitalización de esta transacción sea conocida y cierta. Es, en gran medida, el canje de acciones. Posteriormente, hemos realizado una ampliación de capital que hemos reservado para este cierre eventual, y luego habrá una cantidad de deuda asumida que tiene tipos de interés que no cambiarán. Así que pueden pensarlo de esa manera mientras esperan más orientaciones.

No preveo que las orientaciones iniciales incluyan detalles específicos sobre SEGRO porque no esperamos que se haya cerrado para entonces. Esa no es nuestra expectativa. Y dado que, a partir de ahí, su fecha de cierre es incierta, sería un rango demasiado amplio y confuso. Pero habrá más información al respecto en enero y tras el cierre eventual.

Nuestra siguiente pregunta viene de la línea de Dave Rodgers con Raymond James.

Miren, gracias, Dave. Empezaré yo y se lo pasaré a Chris para la segunda y tercera parte de su pregunta. Pero, en general, el pipeline que citamos no se ha visto afectado por las moratorias. Tenemos un listón muy alto que establecemos antes de incluir cualquier dato en esto y publicarlo. Por lo tanto, nos sentimos muy seguros sobre nuestra capacidad para cumplir con esto, como mencioné anteriormente en la llamada.

Una serie de estos diversos problemas que ven o diversos moratorios, quizá no sean necesariamente moratorios. Quizás sea solo una pausa mientras se realizan más análisis. Y así puede retrasar un proyecto unos meses o un trimestre o 2. Pero nosotros, directamente, no nos hemos visto afectados por ninguno de los moratorios específicos. Y como dije antes, el 85% de esos 5.8 gigavatios podrá comenzar para 2030. Y Chris, ¿por qué no intervienes?

Sí, Dave, el 17%, para que todos estemos en la misma sintonía, es la cuota de nuevos arrendamientos en el trimestre para inmuebles logísticos que estuvieron relacionados con proveedores de centros de datos. Eso se está fortaleciendo.

Para responder a su pregunta directamente, estos son los hyperscalers, fabricantes y distribuidores. Son empresas grandes y bien capitalizadas que firman contratos de arrendamiento a largo plazo de inmuebles logísticos, y están estableciendo todo un ecosistema de distribución regional. Están facilitando la entrega de equipos justo a tiempo, el ensamblaje ligero y la construcción modular para acelerar la entrega de estas instalaciones.

Y yo me encargaré de la última parte sobre las implicaciones de la financiación. Supongo que empezaría diciendo que, empíricamente, no requerimos ninguna JV ni otra financiación para este negocio. Hemos estado ejecutándolo con éxito por nuestra cuenta y tenemos suficiente capacidad en el balance para seguir haciéndolo.

Estamos satisfechos con lo que compartimos el trimestre pasado, donde hemos establecido algunas estructuras que podemos elegir utilizar, especialmente a medida que puedan surgir algunos proyectos que podrían ser muy significativos en tamaño, donde podría ser apropiado y también, francamente, más beneficioso para nuestro capital propio. Pero hasta ahora, hemos estado bastante contentos de hacer esto por nuestra cuenta.

Nuestra última pregunta proviene de la línea de Todd Thomas con KeyBanc Capital Markets.

Todd, soy Tim. Empezaré con los requisitos de rentabilidad y cómo estamos gestionando el coste de capital. No sabemos dónde está el coste de capital con precisión. Vimos que el bono a 10 años bajó 20 puntos básicos hoy, así que ciertamente está fluctuando bastante.

Pero en estos periodos de volatilidad, sí reservamos algo en la forma en que buscamos las expectativas de suscripción a través de nuestro proceso del comité de inversiones. Estos son periodos de transición en los que ejercemos esa cautela y esperamos algún tipo de nuevo equilibrio y un entorno más estable. Y todo puede reiniciarse allí.

Y lo bueno de nuestro negocio es que somos inversores diversificados, y sabemos que podemos crear valor tanto en nuestras operaciones como en nuestros negocios de desarrollo, realmente en cualquier entorno de rendimiento. Pero, en efecto, como las cosas han sido tan volátiles en las últimas, qué, 6 semanas en particular, somos un poco más cautelosos en esa perspectiva.

Y luego, cuando se piensa en la suscripción de centros de datos, en los mercados de capitales de centros de datos, estos mercados aún se están formando, y ciertamente los tipos de interés importan de manera significativa, por supuesto. Pero estos valores no están impulsados por una sola variable. Y dado el estado del mercado en general, lo que incluimos como colchones en estos rendimientos ajustados al riesgo, ya sea el valor terminal definitivo, el riesgo de ejecución, el riesgo de construcción, el riesgo de la cadena de suministro. Así que tenemos colchones allí.

Vamos a seguir preservando esos márgenes, esos márgenes que hemos estado citando desde 2023. Y estos acuerdos evolucionan con el tiempo, y ajustaremos los rendimientos según sea necesario, pero nos sentimos bien con las cifras que hemos estado citando.

Y hemos llegado al final de la sesión de preguntas y respuestas. Por lo tanto, me gustaría devolver la llamada a la dirección para sus palabras de clausura.

Bueno, gracias por acompañarnos hoy, y gracias de nuevo a nuestros colegas de Prologis en todo el mundo por otro trimestre excelente. Esperamos volver a hablar con todos ustedes el próximo trimestre. Gracias.

Gracias. Y esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación.