Saludos. Bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de UDR. [Instrucciones del operador] Les recordamos que esta conferencia se está grabando. Es ahora un placer presentar a su anfitrión, el Vicepresidente de Relaciones con Inversores, Trent Trujillo. Gracias, Sr. Trujillo. Puede comenzar.

Gracias y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados financieros trimestrales de UDR. Nuestro comunicado de prensa y el paquete de información complementaria se distribuyeron ayer por la tarde y se publicaron en la sección de Relaciones con Inversores de nuestro sitio web, ir.udr.com. En el suplemento, hemos conciliado todas las medidas financieras no GAAP con la medida GAAP más directamente comparable, de acuerdo con los requisitos de la Reg G.

Las declaraciones realizadas durante esta llamada, que no sean de carácter histórico, pueden constituir declaraciones prospectivas. Aunque creemos que las expectativas reflejadas en cualquier declaración prospectiva se basan en supuestos razonables, no podemos garantizar que se cumplan nuestras expectativas. Un análisis de los riesgos y factores de riesgo se detalla en nuestro comunicado de prensa y se incluye en nuestros informes presentados ante la SEC. No asumimos la obligación de actualizar ninguna de las declaraciones prospectivas.

Cuando lleguemos a la sesión de preguntas y respuestas, para respetar el tiempo de todos y con el objetivo de finalizar nuestra llamada en 1 hora, limitaremos las preguntas a una por analista. Les rogamos que vuelvan a unirse a la cola si tienen una pregunta de seguimiento o temas adicionales que tratar. La dirección estará disponible después de la llamada para abordar cualquier pregunta que no haya sido respondida durante la sesión de preguntas y respuestas de hoy. Cedo ahora la palabra al Presidente, Presidente Ejecutivo y CEO de UDR, Tom Toomey.

Gracias, Trent, y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de UDR. Me acompañan hoy en la llamada el Director de Operaciones, Mike Lacy; el Director Financiero, Dave Bragg; y el Alto Directivo, Chris Van Ens, quien estará disponible durante la sesión de preguntas y respuestas.

Para empezar, los fundamentos del sector de los apartamentos han sido favorables en 2026; específicamente, el crecimiento del empleo ha superado las expectativas del consenso. La asequibilidad de la vivienda sigue favoreciendo el alquiler frente a la propiedad de vivienda, y la nueva oferta de apartamentos continúa disminuyendo. Este contexto, combinado con nuestra ejecución en las operaciones y la asignación de capital, produjo resultados en el segundo trimestre que superaron nuestras expectativas. A su vez, esto nos ha llevado a elevar nuestra previsión anual de crecimiento de las mismas tiendas y de FFOA por acción.

Desde el punto de vista operativo, nos ha ido excepcionalmente bien. El sector de los apartamentos se está fortaleciendo, pero lo que diferencia a UDR son nuestras capacidades basadas en datos, la innovación continua y una ejecución disciplinada. Mike profundizará en nuestras estrategias operativas y en las tácticas empleadas para generar resultados que han aportado más efectivo a nuestro beneficio neto.

En lo que respecta a la asignación de capital, seguimos un enfoque basado en datos para obtener rendimientos ajustados al riesgo al determinar las fuentes y usos del capital, lo cual visualizamos mediante un mapa de calor. Este proceso nos llevó a vender activos, utilizando los ingresos para recomprar nuestras acciones con descuentos considerables respecto al NAV. Además, a medida que nuestras herramientas para evaluar los rendimientos ajustados al riesgo han avanzado, hemos tomado la decisión estratégica de dejar que nuestra deuda y acciones preferentes venzan en los próximos años. Nuestro enfoque en la excelencia operativa y nuestro método basado en datos para identificar inversiones con un crecimiento extraordinario nos han llevado a esta elección. UDR es un operador líder en la industria, no un prestamista, y no tenemos previsto volver a entrar en el negocio de la deuda y las acciones preferentes. Dave profundizará en este tema y en nuestras actividades de asignación de capital en sus comentarios.

Continuando, a finales de esta semana, UDR distribuirá su primer dividendo mensual. Nuestro historial de haber entregado casi $9 billion en dividendos a lo largo de 54 años demuestra la trayectoria de UDR en cuanto a estabilidad, crecimiento, transparencia, liquidez y resultados sólidos. Como compartimos el trimestre pasado, nuestras investigaciones indicaron una oportunidad para diversificar nuestra base de inversores al atraer a un segmento creciente del mercado que valora las distribuciones frecuentes de flujo de caja. Desde que anunciamos nuestro cambio a un dividendo mensual, hemos mantenido un contacto exhaustivo con diversos canales de capital nuevos y hemos recibido comentarios positivos.

Por último, me complace informar de que UDR ha sido nombrado recientemente como uno de los mejores lugares para trabajar en el sector inmobiliario por tercer año consecutivo. Este logro amplía nuestra trayectoria como líderes en gestión corporativa y refleja la experiencia de compromiso de los empleados que hemos construido, al tiempo que consolida nuestra posición como empleador de referencia. Esto queda demostrado, además, por nuestra tasa de rotación de asociados, que se sitúa en solo un 19%, una cifra sustancialmente mejor que la media del sector, que es del 34%.

En conclusión, estamos satisfechos con nuestros resultados del primer semestre, lo que nos posiciona para un 2026 mejor de lo previsto. Estamos centrados en la excelencia en nuestras operaciones, la asignación de capital y el acceso al mismo. Esta búsqueda constante está sustentada por nuestra cultura innovadora y nuestro enfoque de los datos. Dicho esto, cedo la palabra a Mike.

Gracias, Tom. Hoy analizaré nuestros resultados de las mismas tiendas del segundo trimestre, nuestra revisión al alza de la previsión de crecimiento de las mismas tiendas para todo el año 2026, incluyendo los supuestos subyacentes y las tendencias operativas recientes, así como nuestro posicionamiento estratégico. El segundo trimestre superó nuestras expectativas a medida que aprovechamos los datos en tiempo real para impulsar el crecimiento de los ingresos totales y del flujo de caja.

En relación con el trimestre, el crecimiento interanual de los ingresos en las mismas tiendas del 1,8% fue impulsado por lo siguiente: un crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada del 2,1%, que se aceleró 50 puntos básicos en comparación con los resultados del primer trimestre y superó el límite superior de nuestro rango del 1,5% al 2%; un crecimiento interanual de los ingresos por innovación en el rango de un dígito medio, que continuó reforzando nuestros resultados; una ocupación saludable que se mantuvo en el rango del 96% medio; y una contribución de 60 puntos básicos procedente de la mejora en la morosidad, lo que refleja nuestro enfoque en atraer y retener residentes de alta calidad.

La retención de residentes del 60% marcó un máximo estacional histórico y fue 140 puntos básicos superior al año anterior. Esto no solo respaldó la ocupación y mejoró la deuda incobrable, sino que también permitió limitar el crecimiento de los gastos en las mismas propiedades a solo un 2,6%. Esto demuestra el valor que hemos creado al ofrecer una experiencia de cliente de alta calidad, así como la escalabilidad de nuestra plataforma, tal como lo evidencia nuestra eficiencia líder en el sector de 43 viviendas gestionadas por asociado.

Basándonos en nuestros resultados en lo que va de año, hemos elevado nuestra previsión de crecimiento de las ventas en tiendas comparables para todo el ejercicio 2026, en conjunto con la publicación de ayer. Empezando por el crecimiento de los ingresos en tiendas comparables, hemos elevado nuestro punto medio en 12,5 puntos básicos, lo que da como resultado un nuevo rango de entre el 0,75% y el 2%. El incremento del punto medio se debe íntegramente al crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada, con un rendimiento en la primera mitad del año del 1,9%, superando nuestras expectativas de punto medio del 1,75%, dado que la temporada de arrendamiento de primavera y verano se ha prolongado en comparación con nuestras expectativas originales.

Seguimos esperando que el crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada para la segunda mitad del año se sitúe entre el 1,5% y el 2%, lo que significa que el crecimiento de dicha tasa no necesita acelerarse respecto a la primera mitad para que alcancemos nuestra previsión de crecimiento de ingresos. En caso de que el crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada en la segunda mitad supere nuestras expectativas, ese beneficio se aplicaría principalmente a 2027, ya que ya hemos completado la mayor parte de nuestra actividad de arrendamiento para 2026.

Más allá del crecimiento de la renta media, esperamos operar con una ocupación en el rango del 96% medio durante el resto del año y generar un crecimiento de un solo dígito medio procedente de los ingresos por innovación. Pasando a los gastos de las mismas propiedades. Hemos mejorado nuestro punto medio para todo el año en 50 puntos básicos, situándolo en el 3,25%. Esto se ha debido a un crecimiento contenido en las partidas de reparaciones y mantenimiento, impuestos sobre bienes inmuebles y seguros. Al combinar las mejoras tanto en nuestra previsión de crecimiento de ingresos como en la de gastos, hemos incrementado nuestra previsión de crecimiento del NOI de las mismas propiedades en 50 puntos básicos. Pasando al rendimiento regional.

Los resultados del segundo trimestre estuvieron liderados por nuestros mercados costeros, que registraron un crecimiento medio de la tasa de arrendamiento combinada del 3,8%, en comparación con el crecimiento negativo del 2% en el Sunbelt. Más concretamente, en la Costa Oeste, San Francisco sigue siendo un mercado destacado con el mayor crecimiento de ingresos de toda nuestra cartera, impulsado por un crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada de aproximadamente el 13% y una ocupación en el rango superior al 97%. Orange County también ofreció resultados atractivos, con un crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada de más del 3%. La Costa Este estuvo liderada por New York y Philadelphia, con un crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada de un dígito medio y una ocupación de un 97% medio en cada mercado. Dallas se mantuvo como nuestro mercado más fuerte del Sunbelt, mientras que Austin mostró el mejor impulso en el crecimiento de la tasa de arrendamiento combinada, junto con una ocupación del 97%.

Más allá de las influencias del mercado, seguimos diferenciándonos de nuestros pares mediante el impulso de nuestro crecimiento de ingresos con servicios y comodidades deseados por nuestros residentes.

Para concluir, hemos presentado unos resultados en el segundo trimestre que han superado nuestras expectativas y han impulsado el aumento de nuestras previsiones para todo el año. La capacidad de nuestro equipo para aprovechar los datos en tiempo real sigue dando sus frutos y los resultados preliminares del tercer trimestre siguen una tendencia similar a los del segundo trimestre. La demanda de nuestros apartamentos de alta calidad está superando la oferta, y nuestra capacidad para ajustar tácticamente las estrategias operativas adaptadas a cada activo es un testimonio del excepcional calibre de nuestros equipos en todo el país. Seguiremos innovando, mejorando la satisfacción de los residentes y ampliando el margen operativo, al tiempo que impactamos positivamente en las comunidades a las que servimos. Ahora cedo la palabra a Dave.

Gracias, Mike. Los temas que trataré hoy incluyen nuestros resultados financieros del segundo trimestre y las previsiones para el tercer trimestre, las transacciones recientes y la actividad en los mercados de capitales, así como una actualización del balance y de la liquidez.

Para empezar, el FFOA por acción de 0,64 $ del segundo trimestre alcanzó el extremo superior de nuestro rango de previsiones y superó el consenso. El incremento de 0,02 $ por acción respecto al primer trimestre se debió principalmente a un mayor NOI. Dado que los resultados acumulados en lo que va de año han superado nuestras expectativas iniciales del punto medio, hemos elevado la previsión de FFOA para todo el año 2026 en 0,01 $ por acción en su punto medio, situándola en 2,53 $. De cara al tercer trimestre, nuestro rango de previsión de FFOA por acción es de entre 0,63 $ y 0,65 $. El punto medio de 0,64 $ contempla el entorno operativo que Mike ha comentado.

A continuación, la asignación de capital. Nuestra perspectiva sobre la rentabilidad ajustada al riesgo de las fuentes y usos de capital, tal como se refleja en nuestro mapa de calor de asignación de capital, sigue guiando nuestra estrategia. Durante gran parte del segundo trimestre, nuestras acciones cotizaron con un descuento inusualmente amplio respecto a la valoración de activos de apartamentos en el mercado privado. Esto nos permitió aprovechar la oportunidad de arbitraje entre el mercado público y el privado para vender activos y recomprar nuestras acciones. Nuestro proceso colaborativo y centrado en los datos, que incluye nuestra plataforma Orion Analytics, así como nuestra perspectiva sobre el potencial de mejora operativa y los rendimientos de CapEx, nos permite desinvertir en activos que ofrecen perspectivas de crecimiento de flujo de caja inferiores a las del resto de la cartera. Como resultado, el proceso de venta de activos y recompra de acciones potencia el crecimiento del flujo de caja por acción a largo plazo. A medida que el descuento de nuestras acciones se redujo, mantuvimos la agilidad y centramos nuestra atención en desarrollos selectos y adquisiciones oportunistas.

Por lo tanto, ejecutamos la siguiente actividad de transacciones y mercados de capitales durante el segundo trimestre y lo que va de tercer trimestre. En primer lugar, completamos la venta de 1 apartment community y tenemos bajo contrato la venta de 3 más. Los ingresos brutos estimados de estas 4 desinversiones ascienden aproximadamente a $295 million y resultarían en una actividad de desinversión en 2026 de aproximadamente $650 million con un cap rate promedio para el comprador a mediados del 5%. Seleccionamos estos activos para la venta basándonos en las características a nivel de propiedad y centrándonos en 3 criterios: uno, las perspectivas de crecimiento de los alquileres según nuestra herramienta analítica propia llamada Orion; dos, los requisitos de CapEx; y tres, el potencial de mejora operativa o la falta del mismo. Este grupo de activos presenta métricas inferiores a las de nuestra cartera mantenida.

A continuación, sobre la recompra de acciones. Recientemente ampliamos nuestro programa de recompra de acciones a aproximadamente 30 millones de acciones y, durante el trimestre, recompramos aproximadamente 5,5 millones de acciones por 200 millones de dólares a un precio medio de 36,49 dólares por acción. Esto eleva la actividad total de recompra desde septiembre de 2025 a 11,5 millones de acciones por aproximadamente 420 millones de dólares a un precio medio de 36,34 dólares por acción, lo que equivale a una tasa de capitalización implícita de un 6 % medio.

Posteriormente, iniciamos el desarrollo de una comunidad residencial de 385 viviendas en el norte de Virginia.

Se trata de una Fase 2 de desarrollo situada junto a una comunidad de apartamentos de UDR ya existente, lo que mejora la eficiencia y, por tanto, el rendimiento estabilizado que esperamos alcanzar. Siguiendo con el desarrollo, nuestro equipo también continúa realizando un trabajo impresionante en 3099 Iowa, nuestro proyecto de construcción desde cero en Riverside, California, que actualmente lleva 2 trimestres de adelanto respecto al cronograma para la ocupación inicial y se encuentra un 5% por debajo del presupuesto. Para ambos desarrollos, esperamos alcanzar un rendimiento estabilizado de mediados del 6%.

Además, adquirimos de forma oportunista 2 comunidades en Portland y 1 en Los Angeles a través de nuestro programa de deuda y capital preferente. Considerándolos como una cartera de 3 propiedades, estos activos cumplen con nuestros criterios de inversión principales, concretamente con la señal de nuestra plataforma Orion Analytics para el crecimiento de los alquileres, el CapEx y el potencial de mejora operativa una vez que se transfieran a la plataforma de UDR. Adicionalmente, al añadir más de 500 unidades en Portland, mejoramos nuestras eficiencias operativas en ese mercado.

Por último, nos complace haber formado una nueva empresa conjunta con Carmel Partners, que adquirió la participación del 50% de MetLife en nuestro conjunto Columbus Square en New York. El interés económico y la estructura de comisiones de UDR en la empresa conjunta no han cambiado. Con la transacción, financiamos un préstamo mezzanine de $50 million a Carmel. Este préstamo es único en el sentido de que hemos sido y seguiremos siendo el operador de Columbus Square. Además, el rendimiento contractual se pagará al corriente en efectivo.

Teniendo en cuenta nuestra actividad en lo que va de año, hemos actualizado nuestra previsión anual de fuentes y usos de capital. Esta perspectiva incluye nuestra expectativa de que el tamaño de nuestra cartera de deuda y acciones preferentes continúe disminuyendo desde los 380 millones de dólares al cierre del segundo trimestre hasta aproximadamente entre 250 millones y 300 millones de dólares al cierre del ejercicio, debido a los reembolsos realizados con éxito, las oportunidades para obtener el control de activos y nuestra disciplina en la suscripción de riesgos cuando otros usos del capital ofrecen rendimientos ajustados al riesgo y crecimiento superiores.

Como mencionó Tom, UDR cuenta hoy con mejores herramientas de las que tenía hace más de una década, cuando nos adentramos en el negocio de la deuda y las acciones preferentes. Nuestro enfoque en la excelencia operativa y nuestro método de inversión basado en datos, respaldado por Orion, nos permite cada vez más identificar y ejecutar inversiones con un potencial de revalorización extraordinario. Por el contrario, los rendimientos de nuestro negocio de deuda y acciones preferentes, o DPE, están limitados.

Tras considerar estas dinámicas, hemos tomado la decisión estratégica de dejar que nuestro saldo de DPE se agote durante los próximos años a medida que se produzcan los vencimientos y/o tengamos acceso a activos en los que veamos un potencial de revalorización. De ahora en adelante, a medida que se produzcan reembolsos exitosos y/o tomemos el control de activos de la cartera que nos interesen, consideramos que el impacto de desplegar capital en inversiones alternativas, tales como adquisiciones o redesarrollo, supone un rendimiento aproximadamente 400 puntos básicos inferior al de DPE. Esto resulta en una dilución inicial de unos 0,01 $ por acción por cada 100 millones de $ que no se reinviertan en el negocio de DPE.

A largo plazo, este impacto se reduce debido al crecimiento que veremos derivado de estas inversiones en relación con los rendimientos limitados de DPE. En conjunto, nuestras estrategias de asignación de capital y de gestión del balance siguen siendo ágiles según lo requieran las condiciones del mercado.

Lo que no cambia es nuestro énfasis en la toma de decisiones basadas en datos que impulsen el crecimiento del flujo de caja por acción a largo plazo. Además, nuestro balance con calificación de grado de inversión sigue siendo altamente líquido y plenamente capaz de financiar nuestras necesidades de capital con casi $1 billion de liquidez.

Con esto, abro la sesión de preguntas y respuestas. ¿Operador?

Ha habido algunas preguntas y debates por parte de los inversores sobre la posibilidad de que UDR esté involucrada con AVB y EQR, creo que basándose simplemente en algunos detalles del documento de la fusión. Supongo que no querrá comentar nada al respecto específicamente, pero esperaba entender el proceso que siguen tanto usted como el Consejo de Administración para evaluar si algo estratégico podría tener sentido y, en cierto modo, cómo se alinea eso con su visión sobre cómo evolucionará el negocio en el futuro.

Eric, agradezco la pregunta, y nosotros recibimos la misma cifra. Y lo primero que debo decir es que no voy a responder a las especulaciones, ¿de acuerdo? En lo que me voy a centrar, y en lo que el Board y el equipo directivo están haciendo, es en nuestra estrategia y en actuar en el mejor interés de nuestros accionistas.

Por tanto, siempre sopesamos las opciones que se nos presentan ante nosotros y también nuestra capacidad de ejecución. Nos entusiasma hacia dónde apunta nuestra estrategia, que es la excelencia operativa, la asignación de capital y el acceso al mismo. Creemos que la estrategia tal como la hemos planteado tiene un gran potencial. Nos entusiasma y seguiremos ejecutándola.

Me preguntaba si tal vez, Mike, podrías proporcionarnos algunas tendencias de julio, quizás de agosto o septiembre, en cuanto a los avisos de renovación que habéis enviado. Reviso mis notas de Nareit y me pareció que quizás habías mencionado renovaciones en torno al medio de los 4. Así que, tal vez, podrías actualizarnos sobre cómo está evolucionando esa tendencia, y cualquier información sobre el crecimiento de nuevos contratos de arrendamiento en julio sería de gran ayuda.

Sí, por supuesto, Steve. Le agradezco la pregunta. Diría que, ante todo, estamos muy satisfechos con nuestros resultados del segundo trimestre y con la continuación de esa temporada de leasing relativamente fuerte de la que hemos estado hablando.

Pasando a las tendencias actuales, específicamente en relación con su pregunta sobre julio y agosto, lo que les diría es que se parece mucho a los últimos dos meses. Lo que estoy viendo hoy es una ocupación en torno al 96,5%, con un nivel sostenido de blends que actualmente se sitúa en el extremo superior de nuestro rango para la segunda mitad del año. Y como recordatorio, ese rango es del 1,5% al 2%. Además, estamos viendo un progreso continuo en la reducción de la rotación y un mejor control de costes a medida que avanzamos.

Creo que es importante compartir con vosotros algunas observaciones sobre lo que estamos viendo en algunas de nuestras regiones. Os recuerdo que nuestros mercados costeros representan el 75% de nuestro NOI. Y, de nuevo, tuvimos un crecimiento de la renta combinada del 3,8% durante el trimestre. Lo que estoy viendo en julio es muy similar.

Así que, de nuevo, una mezcla sostenida en los mercados del Sunbelt, donde tenemos el 25% de nuestro NOI. Y como hemos comentado anteriormente, vimos un poco de debilidad en los precios durante el segundo trimestre. Eso se tradujo en ese valor de aproximadamente un -2% que experimentamos. En este momento, les diría que en lo que va de julio la situación es algo mejor. Por tanto, estoy viendo un poco más de impulso. Estoy viendo alrededor de, digamos, un -1,5% frente a ese -2%. Así que, de nuevo, es ligeramente mejor, pero nos sentimos bien con el progreso que estamos logrando. Y, una vez más, se trata de una temporada más prolongada.

En cuanto a su pregunta específica sobre las renovaciones, seguimos enviando, digamos, entre un 5% y un 5,5%. Seguimos negociando en torno a los 100 bps. Por lo tanto, mi expectativa para el tercer trimestre es que probablemente veamos alrededor de un más o menos 4% de aquí en adelante. Así que seguimos sintiéndonos bien al respecto.

En lo que respecta al crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento, lo que les diría es que las rentas de mercado actuales se sienten bastante bien. Y cuando observo las rentas de mercado durante los próximos, digamos, 4 a 5 meses, pensando simplemente en la estacionalidad normal, en esa trayectoria que solemos ver en una base mensual secuencial, espero que probablemente sigamos viendo mezclas en torno a ese rango del 2%. Específicamente en los nuevos contratos, probablemente se vea un estancamiento. Y creo que en todas las regiones podríamos ver un crecimiento plano de nuevos contratos hasta septiembre, lo cual, repito, es un poco más prolongado de lo que pensamos originalmente al inicio del año.

Excelente. Supongo que usted y muchos de sus homólogos seguirán informando sobre esta tasa de retención históricamente alta. Por lo tanto, mientras pensamos en el segundo semestre del año, agradezco todos los detalles que acaba de proporcionar sobre las renovaciones y las perspectivas.

Pero, por ejemplo, ¿cómo deberíamos interpretar en qué punto se encuentra el ciclo ahora en comparación con la estacionalidad histórica y las condiciones operativas pasadas? Y dado que parece que la cadena de suministro está avanzando por el sistema, ¿podría darnos algún contexto más general sobre cómo cree que debería ser el '27 y los próximos dos años, teniendo en cuenta lo que la industria ha atravesado en los últimos años?

Jamie, soy Mike. Empezaré yo y veré si alguien más quiere intervenir. Creo que para este punto, es conveniente dar un poco de contexto. Históricamente hablando, solíamos tener una rotación de alrededor del 50% al 51%. Y cuando cito esa cifra, me refiero más bien al periodo entre 2010 y 2019. Pero desde entonces, nos hemos centrado mucho y hemos hablado bastante sobre la experiencia del cliente y en cómo nos hemos esforzado por reducir nuestra rotación. El año pasado, nos mantuvimos en torno al 38% -39% de rotación, por lo que es significativamente diferente.

Al inicio del año, esperábamos que se mantuviera prácticamente estable. Y les digo ahora mismo que probablemente tienda a ser entre 150 y quizás 200 puntos básicos mejor. Por lo tanto, en ese rango del 37% - 38%. Esto es significativamente distinto a donde hemos estado, pero creo que es importante hablar un poco sobre algunas de las cosas que hacen que UDR sea diferente, cómo nos comparamos con algunos de nuestros pares. Y cuando miran nuestra rotación, les estamos superando por unos 400 a 500 puntos básicos durante los últimos couple de años.

Y eso tiene todo que ver con el trabajo que hemos realizado con el cliente, comprendiendo la diferencia entre el valor de vida del cliente frente al enfoque transaccional, y utilizando los millones de elementos de datos cada día para mantener esas conversaciones con los individuos y cambiar esa trayectoria. Todo esto nos ha llevado a obtener resultados bastante significativos.

Pero lo que más nos entusiasma es lo que viene a continuación. Y cuando pensamos en esa especie de Fase 3, por así decirlo, que se centra más en la calidad del rent roll, hacia dónde vamos a dirigir esto, seguimos pensando que todavía queda energía en este tanque y vamos a seguir apostando no solo por reducir nuestra rotación, sino también por buscar oportunidades para aumentar nuestros precios. Y creo que habéis visto que cuando menciono cosas como nuestros blends en la costa situándose en el 3,8% frente a algunos de los pares costeros que han informado recientemente, tenemos un crecimiento sólido en esas zonas.

Además de eso, los equipos han empezado a apoyarse realmente en algunas mejores prácticas, cosas que nos están funcionando de verdad y que creemos que seguirán reduciendo la rotación y, de nuevo, aumentando nuestras renovaciones. Aparte de eso, hemos generado unos 40.000 puntos de contacto con nuestra base de residentes actuales. Eso está marcando la diferencia. Y otra cosa que señalaría son nuestras reseñas. Cuando se analizan las reseñas de 4 y 5 estrellas, hemos crecido un 50% interanual. Así que realmente está empezando a notarse en lo que se ve cuando se accede a nuestros sitios web.

Y, de nuevo, esto está generando una menor rotación, menos deudas incobrables —como habéis visto en nuestras cifras— y un mayor poder de fijación de precios tanto en las nuevas pólizas como en las renovaciones. Creemos que nos proporcionará una vía de marketing más eficaz de cara al futuro. Así que hay mucho entusiasmo por aquí.

Jamie, soy Dave. También me gustaría aportar una perspectiva histórica más amplia del sector que nos indica que, dependiendo del panorama económico, una mayor rotación puede ser algo positivo. Si miramos hacia atrás, por ejemplo, a mediados de la década de 2000, la rotación era de alrededor del 55% en aquel momento, con tasas muy altas de mudanzas para compra, pero el crecimiento de los ingresos por apartamentos estuvo en el rango de los dígitos simples medios, gracias al gran crecimiento de las rentas en aquel momento.

Jamie, estás dando en el clavo con la trifecta. Creo que todos queremos dar nuestra opinión sobre una pregunta tan abierta y constructiva. Mi caracterización sería la siguiente: uno, un récord de suministro de 50 años, una economía estable y sólida, productos de la competencia que no son asequibles. Es decir, las perspectivas para el mercado de alquiler de viviendas parecen muy sólidas.

Y si pensamos en qué impulsa nuestro negocio, es el crecimiento del empleo y la oferta, y luego cómo operamos. En cuanto a las cosas que controlamos, temáticamente, se puede ver que hemos invertido fuertemente y hemos desarrollado herramientas en torno a la conversión de datos en flujo de caja. Y como han destacado Mike y Dave, se trata de los fundamentos sobre cómo fijamos el precio del producto y cómo invertimos nuestro capital.

Y creo que el simple refinamiento de esos aspectos conduce a la excelencia en la operativa, a la excelencia en la asignación de capital, y eso nos proporcionará un mejor coste de capital a largo plazo. Por lo tanto, estamos entusiasmados con la sencillez general de la estrategia, pero más importante aún, con su ejecución y con los cimientos que hemos construido. Así que creo que estamos bien posicionados. Agradezco mucho la pregunta. Realmente me gustaría profundizar más en ella, pero tengo que pasar a la siguiente pregunta.

Entonces, Dave, solo quería volver a tu comentario sobre el libro DPE y la probable liquidación allí y el impacto en las ganancias. Creo que dijiste que es una dilución de unos $0.01 por cada $100 millones no reasignados a DPE. Entonces, ¿es correcto pensar que hay un impacto anual acumulado de unos $0.04 en el FFO que podría producirse en algún momento?

Y supongo que, desde el punto de vista de los plazos, les quedan 2 años de vencimiento en esas inversiones. ¿Cómo deberíamos considerar ese impacto en el cronograma? Y además, ¿existe alguna diferencia entre la recuperación de activos frente a la redención a valor par y la posterior reinversión en nuevos activos que pueda alterar ese cálculo?

Nick, gracias por la pregunta. Para empezar, analicemos el recorrido que hemos realizado durante el último año: el saldo de la cartera de DPE se ha reducido desde un máximo de unos 725 millones de dólares en el primer trimestre del año pasado hasta unos 380 millones de dólares al cierre del segundo trimestre de este año. Y esto se debe a tres razones. El mercado se ha vuelto cada vez más competitivo y nosotros hemos mantenido una gran disciplina. Además, hemos tenido reembolsos exitosos. Y, en tercer lugar, hemos podido adquirir algunos activos que nos entusiasman mucho.

Lo que buscamos es, en realidad, reforzar nuestro enfoque en aquellas inversiones donde preveamos un potencial de crecimiento. Nos centramos en la excelencia operativa y también en un enfoque de inversión basado en datos que está respaldado por Orion. Esto nos permite identificar oportunidades que no solo generen un rendimiento hoy, sino que crezcan con el tiempo. Por el contrario, los rendimientos de DPE están limitados. Por eso, nos entusiasma estrechar el enfoque de asignación de capital para apostar por un flujo de beneficios de mayor calidad y, en última instancia, con un mejor crecimiento a largo plazo.

Para realizar esa transición, es necesario que avancemos de aquí a allá. Y para ponerles algunos parámetros al respecto, en primer lugar, me referiría a 2026 porque no estamos en posición de ofrecer previsiones para años futuros, pero sí puedo enmarcar la magnitud del cambio. En 2026, pasaremos de un saldo promedio de unos $550 millones —que fue el dato del año pasado— a un saldo promedio en el rango de los $300 millones a $350 millones este año.

Así que esa diferencia de un par de cientos de millones de dólares en ese diferencial que mencioné de 300 puntos básicos a 400 puntos básicos, dependiendo de en qué lo reasignemos, como en las recompras que han sido un gran foco este año o potencialmente en la reestructuración, resultaría en unos $0,01 por cada $100 millones. Ya hemos contemplado eso en nuestras previsiones para 2026, la trayectoria desde los $380 millones al final del segundo trimestre hasta el rango de $250 millones a $300 millones, eso está en las previsiones.

De cara al futuro, prevemos que los vencimientos de la cartera estén distribuidos de forma bastante equitativa a lo largo del periodo comprendido entre 2027 y 2031. Por tanto, el tamaño de la cartera para 2026 es de aproximadamente $0.10 por acción. Se podría considerar que, durante los próximos años, de 2027 a 2031, los vencimientos que se produzcan en ese intervalo nos irán reduciendo. Sin embargo, se trata de un impacto a corto plazo, ya que estamos reinvirtiendo en activos que no presentaban crecimiento. Por lo tanto, ese impacto en los beneficios se mitiga con el tiempo a medida que nuestros nuevos activos generan crecimiento.

Mike, quería retomar un poco el tema de las tendencias en el Sunbelt, incluyendo tus comentarios sobre el impulso en Austin y Dallas, que son de los mercados más fuertes de toda la región. Sin embargo, viste un crecimiento mínimo en las tasas de los nuevos contratos de arrendamiento dentro de esas regiones, e incluso una desaceleración en el Southwest. Me gustaría que pudieras profundizar en las tendencias subyacentes del mercado y si crees que la menor rotación está, de hecho, prolongando la presión sobre el crecimiento de las tasas de los nuevos arrendamientos en todo el Sunbelt.

Excelente pregunta, Austin. Creo que, en lo que respecta a algunos de los mercados dentro de la región, puedo darte un poco más de contexto, empezando por Dallas porque, en términos absolutos, cuando se analizan los blends y la ocupación, sigue siendo nuestro mercado con mejor rendimiento allí. Y dado que representa el 9% de nuestro NOI, es un mercado importante para nosotros. Hoy, lo que veo es una ocupación de aproximadamente el 97% allí. El blend sigue en ese rango de más o menos el -1%. Por lo tanto, todavía sentimos algo de la presión de la oferta allí.

Pero les diría que hay algunos aspectos notables que están impulsando parte de la demanda y que creo que es importante señalar. Un par de ellos: Public Storage trasladó su sede a Frisco. Tenemos un par de miles de unidades en esa zona y sus alrededores, y pueden albergar hasta 1.000 empleados. Por lo tanto, estamos viendo un pequeño beneficio ahí. Vemos que Samsung está trasladando su sede a Plano, lo que dará soporte a unos 1.000 empleados. Eso también nos beneficia. Y además, la sede de AT&T estará ubicada cerca de unas 2.000 viviendas también. Así que hay dinámicas sólidas provenientes del lado de la demanda en Dallas que estamos ansiosos por aprovechar.

Pasando a Florida. Florida representa aproximadamente el 10% de nuestro NOI dividido entre Orlando y Tampa. Y lo que les diría es que se está experimentando algo de impulso en ambas zonas, con una ocupación de alrededor del 97% hoy en comparación con el 96% durante el primer trimestre. Y estoy viendo mezclas aquí de alrededor del -1,5%, lo cual es un ligero cambio respecto a lo que experimentamos durante el último trimestre, donde estábamos entre, digamos, el -2,5% y el -3%. Así que hay un fuerte impulso allí.

Quizás uno más, Nashville, que representa solo el 2,5% de nuestro NOI. Por lo tanto, es un mercado relativamente pequeño para nosotros. La ocupación se sitúa en el rango del 95,5%, lo cual se debe principalmente a un edificio que está fuera de servicio. Así que tenemos algunas unidades fuera de uso allí. Esto está causando un poco de fricción en nuestra ocupación. Los blends siguen en el rango de entre el -2% y el -3%. Por lo tanto, seguimos viendo cierta presión por la oferta en diferentes partes de Nashville.

Pero lo que resulta prometedor es que algunos de los principales empleadores continúan expandiendo su presencia en Nashville. Específicamente, los pilares clave como las torres de Amazon en Nashville Yards, contamos con el campus de Oracle de 1.200 millones de dólares, y la revitalización en torno al nuevo Nissan Stadium también está impulsando la demanda. Por lo tanto, si logramos superar algunas de las presiones de oferta en estos mercados, que ya estamos empezando a notar, creemos que habrá un repunte en algunos de nuestros alquileres de mercado, así como en el crecimiento por renovaciones a medida que avancemos.

Mike, ¿querías retomar el comentario anterior? Tengo una pregunta sobre DPE y la dilución en relación con el crecimiento.

Sí, absolutamente.

Un poco más de contexto sobre lo que entendemos por crecimiento.

Encantado. Creo que —quiero decir, antes que nada— cada vez que podemos adquirir estas propiedades y empezar a gestionarlas, definitivamente podemos ver una diferencia. Y quizás, para complementar lo que dice Tom, puedo dar un poco más de detalle sobre algunos ejemplos.

Creo que, antes que nada, cuando se piensa en un lugar como San Francisco, todo el mundo conoce el crecimiento tan sólido que hay allí. Pero lo que nos ha resultado interesante observar es que tenemos un lugar como Oakland, y es allí donde adquirimos uno de esos acuerdos de DPE que asumimos. Ese ha sido nuestro activo con mejor rendimiento en ese mercado. Por lo tanto, cuando se piensa en San Francisco, tuvimos un crecimiento de ingresos del 8%. Tuvimos un crecimiento del 14% en ese acuerdo en Oakland. Y gran parte de ello se debe a las rentas que estamos logrando allí, que estamos viendo en torno al 20% frente al 13% en el resto del MSA. Así que es un rendimiento sólido proveniente de allí.

Creo que otro ejemplo es simplemente Philadelphia. Tenemos un acuerdo en Center City, Philadelphia. Estamos viendo un crecimiento de alrededor del 8% en Center City hoy, en comparación con el mercado en general, que se sitúa en torno al 4%. Esto es solo en cuanto a los ingresos, algunos de los resultados que estamos obteniendo de este libro, y también hay ahorros significativos en lo que respecta al control de costes. Por tanto, están funcionando bien hoy.

Estoy aquí con Ami Probandt. Definitivamente, parece que este año se ha comportado más como una temporada de leasing con picos normalizados. Entonces, desde la perspectiva de la demanda que está impulsando esto, ¿qué cree que ha cambiado?

Creo que hay un par de cosas. Quizás pueda destacar algunas de las estadísticas, cosas que seguimos como indicadores adelantados. Pero una de las cosas importantes que diría son algunos de los patrones de migración. Cuando se piensa en las personas que están abandonando el MSA, lo que estamos viendo hoy es que es alrededor del 19%, lo que supone un descenso frente al 23% del año pasado. Así que no necesariamente hay tantas personas abandonando el MSA. Y en lo que respecta a las personas que entran en nuestra cartera, es bastante similar. Hoy, alrededor del 26% de nuestras mudanzas entrantes, fue del 27% el año pasado. Así que eso ha sido bastante constante.

Creo que algunas de las otras cosas que me llaman la atención son que no hay duplicidad. Seguimos sin ver que la gente se duplique. Seguimos teniendo alrededor de 1,8 residentes por vivienda. Seguimos teniendo ratios de alquiler-ingresos bajos en toda nuestra cartera, todavía en ese rango del 21%. Así que eso ha sido beneficioso.

Y creo que, además de eso, hoy tenemos menos cancelaciones y denegaciones que el año anterior. Por lo tanto, nos estamos situando de nuevo en ese rango del 35% al 37%. Anteriormente, esa cifra estaba justo por encima del 40%. Y así, un poco más persistente. La gente está tomando esas solicitudes y se están mudando. Por lo tanto, da la sensación de que ha sido un poco más fuerte de lo que habríamos esperado. Creo que resalté que es definitivamente más pronunciado en algunos de esos mercados costeros hoy que quizás en el Sunbelt, pero es agradable ver algo de impulso a medida que entramos en julio aquí en algunos de esos mercados también.

Michael, Ami, agradezco la pregunta. Habla Toomey. Con respecto a la mayor diferencia, creo que es la oferta en la forma en que se está valorando. Estamos analizando lo que la gente está enviando para las renovaciones y cuánto está entrando en el mercado. La reducción de la oferta nos ha ayudado mucho a prolongar la temporada de arrendamientos.

Y el contexto de todo esto es una sólida situación de empleo en muchos de nuestros mercados que lo respalda. Con esa dinámica, se puede ver cómo se prepara el terreno para un mejor 2027. No nos enfrentaremos a ese factor de oferta con el que hemos tenido que lidiar en el pasado. Y, con un poco de suerte, el robusto mercado laboral continúe así.

Mike, solo quiero profundizar en algunos de esos comentarios sobre new lease. Creo que escuché que mencionaste que consideras que new lease podría mantenerse estable hasta septiembre. Creo que eso implicaría una aceleración de unos 60 bps en comparación con el segundo trimestre.

Y estaba revisando los últimos años y parece que vimos una desaceleración secuencial de más de 200 puntos básicos en los nuevos contratos de arrendamiento (new lease) hacia el 3Q en esos años. Solo me pregunto, qué nivel de visibilidad y confianza tienen en este momento sobre la posibilidad de que los nuevos contratos rompan con esa tendencia este año. ¿Qué es lo que se siente diferente?

Lo que suelo señalar y uno de los indicadores principales que me resultan más beneficiosos es nuestra tendencia de 30 días. Y hoy, cuando estamos operando cerca del 96%, nos da la confianza necesaria para seguir intentando tantear el terreno en lo que respecta a los alquileres de mercado. Por eso, estoy mirando a 30 días vista. Tengo una idea bastante clara de cómo se van a desarrollar julio y agosto. Y eso me da la confianza de que vamos a seguir viendo una tendencia similar hoy.

Creo que todavía tenemos algunas de las dinámicas de los alquileres de mercado retrocediendo de forma bastante significativa en algunas zonas el año pasado, especialmente durante la segunda mitad del año. Por lo tanto, puede haber alguna oportunidad de mejora respecto a eso, pero aún no contamos con ello. Me baso principalmente en lo que está ocurriendo hoy, en cómo se ve esa partida secuencial en términos de alquileres de mercado y, de nuevo, en cuál es nuestra ocupación y dónde tenemos la oportunidad de impulsar el crecimiento.

Y así, en este momento, las sensaciones son buenas. Parece que ese 0% más o menos en los nuevos contratos de arrendamiento es alcanzable. Y luego, si logramos alcanzar ese 4% a 4,5% en las renovaciones, seguiríamos estando en el extremo superior de nuestro rango del 1,5% al 2% que estamos prevé para la segunda mitad del año. Una vez más, si podemos superarlo, aprovecharemos la oportunidad. Creo que gran parte de eso se acumulará en 2027 en lugar de en 2026, pero nuestro objetivo es intentar optimizar todo lo posible e impulsar el mayor flujo de caja que podamos.

Hoy Nahom nos acompaña en lugar de Tony. Quizás cambiemos un poco de tema. ¿Podríais hablar sobre la nueva JV con Carmel? Parece que surgió de una forma única a raíz de la venta de la participación de MetLife en Columbus Square.

Pero, ¿existe algún margen o interés para que usted o su socio expandan este proyecto, o hay espacio para ampliar quizás algunas de sus otras iniciativas con LaSalle a medida que vayan cerrando la cartera de DPE?

Sí. Agradezco la pregunta. Habla Toomey. Con respecto a Carmel, son un promotor de Tipo A excepcional, si no el mejor de su clase, con una trayectoria exhaustiva y experimentada en Nueva York, en particular. Y lo que nos atrajo de ellos como socios es que, al analizar el Upper West Side y nuestros datos del perfil de residentes y la oferta disponible, va a haber un hueco para un producto de un nivel de precio más alto. Ellos tienen experiencia tanto en la construcción de ese tipo de producto como en la captación de los residentes que encajan en ese perfil. Por lo tanto, vemos que los IRR de este proyecto mejorarán sustancialmente con su ayuda y su experiencia.

Y como cualquier otra empresa, crees que eres bueno y conoces en qué eres bueno. Y cuando piensas que puedes añadir otro talento a la mezcla, ciertamente hay que analizarlo. Y creo que Carmel representa un gran socio para nosotros en este acuerdo, y estamos entusiasmados por ver que ambas inversiones se vean recompensadas por ello.

En lo que respecta a cualquier expansión más allá de eso, sí, desde luego, siempre existe un diálogo sobre nuestro esfuerzo por optimizar el valor de cada activo y cómo encaja en la estrategia. Creo que, con nuestros datos, estamos analizando muchas de esas oportunidades y vemos circunstancias similares con activos en los que podemos asociarnos con capital que pueda mejorar los rendimientos más allá de nuestro alcance actual. Veremos cómo evoluciona esto con el tiempo. Pero estamos entusiasmados con Columbus Square y nuestra joint venture con ellos, y evaluaremos en el futuro cómo podría expandirse de forma puntual y oportunista.

Dave, usted mencionó en sus comentarios preparados que aprovecharían el arbitraje público/privado durante el trimestre, pero que luego pasarían al desarrollo y a las adquisiciones a medida que ese descuento se redujera. ¿Podría hablar simplemente sobre el atractivo relativo de la recompra frente a otros usos de capital en el momento actual, con el precio de la acción actual?

Claro, Brad. Gracias por la pregunta. Como has señalado, las recompras han sido una prioridad absoluta: 300 millones de dólares en recompras en lo que va del año, además de unos 120 millones de dólares en los últimos 4 meses del año pasado. Esta es la cifra más alta en la historia de UDR en torno a un episodio de dislocación entre los valores de los mercados públicos y privados.

En lo que respecta a las futuras recompras, no hemos proporcionado ni proporcionaremos orientación sobre las mismas, pero simplemente señalaremos ese historial, incluyendo el precio de compra promedio en torno a lo que medimos como un descuento del 20% sobre el NAV. Por lo tanto, sigue siendo un elemento destacado en el plan de asignación de capital.

Al mismo tiempo, seguimos siendo conscientes de las disposiciones que hemos ejecutado en cuanto a la capacidad de ganancias fiscales, así como de otras oportunidades que surgen ocasionalmente.

Felicidades por un gran trimestre. Mike, agradezco mucho los detalles sobre sus principales mercados. ¿Podría comentar sobre el área de Greater D.C., cómo están funcionando sus comunidades tras las interrupciones del año pasado y la posterior decisión de ampliar la exposición allí con el desarrollo en Northern Virginia?

Sí, por supuesto. Creo que, primero, solo para dimensionarlo un poco, D.C. representa aproximadamente el 16% de nuestro NOI. Estamos diversificados en Virginia, Maryland y D.C. Y en relación con su punto, hemos visto una demanda un poco más débil en esa MSA, con la ocupación cayendo justo en torno al 95% a ligeramente por debajo de eso en la MSA en general, debido al empleo federal en todo el mercado.

Pero, por otra parte, nuestros mercados están funcionando relativamente bien. Lo que estamos observando hoy es que el corredor de la 14th Street en el centro de D.C. está superando a nuestros activos suburbanos. Gran parte de esto se debe a la solidez de los sectores de la salud, la biotecnología e incluso la defensa y la seguridad nacional en la región. Y eso es algo que está impulsando parte de esa demanda para nosotros.

Así que, aunque para nosotros ha sido un poco más débil, un poco por debajo de la mediana, por así decirlo, D.C. nos está dando resultados. Seguimos rondando el 96,5% o el 97% para nuestra cartera frente a la media del mercado, y las mezclas están en torno a eso, digamos, un -1% o un -2% hoy en general.

Para continuar con la línea de preguntas, sigamos con la ronda. Quizás algunos comentarios anecdóticos, si no le importa, sobre la solidez en el mercado de New York y también en el Bay Area; ¿qué es lo que está viendo exactamente sobre el terreno? ¿Y tiene alguna expectativa para cualquiera de los dos lugares?

Sí, por supuesto, encantado de aportar algo de contexto al respecto. Creo que, primero con New York, de nuevo, el 6% de nuestro NOI, lo que estamos oyendo y viendo hoy es que Manhattan está produciendo el mayor crecimiento. Creo que, específicamente en el sector tecnológico, al seguir siendo uno de los motores de crecimiento más fuertes de la ciudad, está impulsando gran parte de ello. También estamos viendo un crecimiento salarial en Manhattan, situándose en ese rango del 5% al 6%. Esto nos está permitiendo apostar por algunas de las renovaciones y atraer realmente parte de esa demanda. Pero, de nuevo, Manhattan es lo más sólido.

Otra cosa a la que me gustaría señalar es que el volumen de alquiler de oficinas alcanzó los 9.5 million square feet en el 1Q '26, y esa es la cifra trimestral más sólida desde 2019. Por lo tanto, New York ha sido probablemente nuestro segundo mejor mercado en lo que va del año.

Pasando a la costa oeste, lo que les diría es, y no les va a sorprender, que San Francisco es definitivamente nuestro mercado más fuerte en la cartera. Creo que esto se debe a que hay muy poca oferta en toda la región. El regreso a la oficina definitivamente nos está ayudando. Estamos viendo una revitalización en la experiencia de compras y restauración. También estamos observando un bajo ratio de alquiler-ingresos. Así que, incluso con los alquileres subiendo tan rápido como lo están haciendo, tenemos la capacidad de captar eso hoy porque esos alquileres estaban tan deprimidos desde la era del COVID. Por lo tanto, estamos viendo cierta solidez allí.

Quizás algunas de las cosas que estoy escuchando, y a las que me referiría, es que el arrendamiento de oficinas va camino a alcanzar un máximo de 30 años con casi 6,4 millones de pies cuadrados arrendados en lo que va del año, y el turismo también está fortaleciendo el mercado, ya que se espera que el gasto de los visitantes en 2026 supere ese nivel prepandemia. Así que, de nuevo, esto apunta a la solidez de la gente que está regresando a esa zona. Creo que todavía hay margen de mejora aquí. Creo que lo mencioné en un comentario anterior, estamos viendo mezclas de aproximadamente el 13%. También hay un crecimiento muy sólido en la West Coast.

Solo quería preguntar, y reconozco que se ha mencionado en varias ocasiones, quizás solo lo pregunto de una manera un poco distinta. Solo sobre las nuevas tendencias de arrendamiento, supongo, específicamente en las regiones del Southeast y Southwest, reconociendo ciertamente los impactos en la oferta allí y otras presiones.

Pero simplemente observando el movimiento secuencial, creo que Southeast se mantuvo prácticamente estable en términos secuenciales. Southwest, en mi opinión, se desaceleró un poco secuencialmente respecto al 1Q. Así que me pregunto sobre la tendencia de los nuevos contratos de arrendamiento allí. Y luego, quizás, a un nivel general, ¿cuáles son las expectativas para esas 2 regiones en el segundo semestre?

Sí. Lo que le diría es que, al observar julio hoy —y, de nuevo, todavía estamos procesando julio, no queda mucho—, pero cuando miro las tendencias del mes en curso, y mencioné que el Sunbelt está empezando a mostrar algo de ese impulso, gran parte de ello se debe al crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento. Por lo tanto, hemos empezado a subir ligeramente los alquileres de mercado.

Y solo para ponerlo en perspectiva, cuando pienso en el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento en el Sunbelt durante el segundo trimestre, estuvimos aproximadamente entre el -7% y el -7,5%. Ahora mismo, probablemente estemos más cerca de, digamos, el -5,5% al -6%. Ahí es donde se está viendo parte de ese impulso. Es demasiado pronto para saberlo, pero queremos ver si podemos mantener eso durante la segunda mitad de esta temporada de arrendamientos. Pero hoy, se siente bastante bien.

Retomando los comentarios de Mike, creo que mencionó que algunas de las tendencias relativas a la ralentización de la migración en algunos de sus mercados han supuesto un impulso para la demanda. Me preguntaba si podría ampliar un poco ese punto y hablar de algunos de los mercados donde la salida de personas se ha ralentizado más y donde han obtenido el mayor beneficio.

Sí, es una excelente pregunta. Te diría que probablemente hay 3 que destacan más cuando pienso en esa estadística. Boston ha bajado alrededor de un 8% a un 10%. Así que estamos más cerca de que alrededor del 20% de esas personas se muden.

Austin también ha bajado alrededor de un 8% o 10%. Así que eso es, quiero decir, entre un 15% y un 20% hoy en comparación con el año pasado.

Y luego, San Francisco es otra estadística que indica que ese mercado sigue funcionando relativamente bien. Ha bajado un 5% en términos interanuales hasta alcanzar aproximadamente el 25% de nuestras mudanzas que abandonan el MSA, lo cual, una vez más, es una disminución respecto al año anterior. Esas son las tres que más destacan en cuanto a impulso positivo.

¿Podría comentar cómo está funcionando el programa de viviendas corporativas?

Claro. El alojamiento corporativo no es necesariamente una parte importante de nuestro negocio. Y tenemos aproximadamente entre 500 y 600 contratos de arrendamiento hoy, y están realmente distribuidos en muchos de nuestros mercados costeros.

Y la forma en que lo pensamos y en que lo gestionamos es cuánta exposición tenemos en cualquier momento y a lo largo del año. Por eso, intentamos mantenerlo como una cartera de negocio pequeña para nosotros, ya que durante la era del COVID, definitivamente nos vimos un poco más afectados de lo que habríamos esperado por tener demasiada exposición aquí.

Y por lo tanto, probablemente los mercados más grandes, San Francisco, New York y quizás sea entre el 1% y el 2% de nuestras viviendas que son corporativas en este momento. Así que es una cartera de negocio relativamente pequeña para nosotros.

San Francisco, como mencionó, destacó desde la perspectiva de ingresos y arrendamientos. Pero quería preguntar sobre los gastos. Subieron un 12% en una base de mismas tiendas. ¿Están observando presiones de costes específicamente en este mercado? ¿O existe alguna dinámica única al arrendar esta cartera que esté provocando que estos gastos aumenten? Y, ¿qué parte de esto es recurrente?

Una pregunta excelente, John. Y te diré que esta también nos llamó la atención a nosotros, y se trata de una situación más bien particular. Así que, cuando miras San Francisco y ves ese crecimiento del +12%, se debe principalmente a una propiedad que alcanzó su vencimiento durante el trimestre, y es ese acuerdo de Oakland que mencioné anteriormente. Tuvimos una apelación del año anterior que fue exitosa y eso está provocando una tasa de crecimiento más alta este año.

Aparte de eso, no estamos viendo necesariamente un aumento de los gastos en ese mercado. Se debe más específicamente a lo que ocurrió con esta propiedad en particular y al éxito que tuvimos con los impuestos.

Así que una pregunta sobre el programa de deuda y capital preferente. Entiendo que lo están liquidando, pero supongo que hay dos partes en ello. Una, vi que están realizando una inversión de 50 millones de dólares en mezzanine con Carmel, así que me gustaría conocer su perspectiva al respecto.

Y en segundo lugar, ¿no es una forma, si lo piensa desde el punto de vista de la financiación del desarrollo, de financiar a un tercero que asume todo el riesgo de desarrollo para que luego usted entre al final, cobrando un cupón durante el proceso y quedándose con el proyecto al terminar, de que exista cierto elemento de atractivo en ello?

Alex, habla Dave. Empezaré con la primera parte. En lo que respecta al acuerdo de Carmel, lo hemos gestionado durante mucho tiempo y seguiremos haciéndolo.

Como parte de la transacción que se analizó anteriormente, hubo una oportunidad para proporcionar el préstamo mezzanine de $50 millones. Lo importante aquí es que este fue un proceso muy extenso. Esta transacción estuvo en el mercado durante gran parte del año pasado y hasta bien entrado este año.

Por lo tanto, nuestro compromiso al respecto se asumió hace tiempo, mientras que la decisión sobre el DPE runoff se tomó recientemente, y por eso se la estamos comunicando ahora. ¿Quiere encargarse de la segunda parte?

Sí, Alex Toomey. Con respecto al programa, lo que yo describiría es que, durante 13 años, el programa funcionó con un rendimiento muy alto al principio porque no había mucha competencia.

Y lo que hemos visto en los últimos dos años es un entorno competitivo de capital y una disposición a asumir riesgos y a profundizar en la estructura de costes a un precio que simplemente no tiene sentido para nosotros. Por lo tanto, eso nos llevó a la conclusión de que esa parte del ciclo económico se ha visto inundada de capital de una manera que no nos resulta atractiva.

Y por eso, ¿por qué no mover nuestro capital hacia donde podamos obtener un rendimiento más alto y mejor y pivotar más? Y si me permiten, simplemente sigan los datos y el camino más fácil hacia el éxito. Así que creo que es tanto una oportunidad como una disciplina en torno a nuestro capital y a los rendimientos ajustados al riesgo que observamos.

Así que parece claro que New York y San Francisco están funcionando muy bien. D.C. quizás un poco más débil. Esperaba que pudieran dar un poco más de detalle sobre sus otros grandes mercados costeros como Boston, Seattle y L.A. Las cosas allí parecen un poco más flojas. Me pregunto cómo están rindiendo en comparación con su previsión y cuáles son sus expectativas para el segundo semestre del año.

Y en cuanto a L.A. específicamente, veo que añadieron un activo allí este último trimestre. Solo tengo curiosidad sobre el razonamiento detrás de eso dadas las noticias en L.A., y ¿cómo proyectaron los IRR? ¿tasas de capitalización o IRR en ese activo?

Sí. Empezaré con el rendimiento de mercado de algunos de estos otros que no he mencionado. Creo que, primero, solo para dimensionarlo un poco, D.C. representa aproximadamente el 16% de nuestro NOI. Estamos diversificados en Virginia, Maryland y D.C. Y en relación con su punto, hemos visto una demanda un poco más débil en esa MSA, con la ocupación cayendo a alrededor del 95% o ligeramente por debajo de eso en la MSA en general, debido al empleo federal en todo el mercado.

Pero en una nota positiva, nuestros mercados están funcionando relativamente bien. Y lo que estamos viendo hoy es que el corredor de la 14th Street en el D.C. propiamente dicho está superando a nuestros activos suburbanos hoy. Y gran parte de eso se debe a que la salud, la biotecnología e incluso la defensa y la seguridad nacional siguen en la lista de la región. Y eso es algo que está impulsando parte de esa demanda para nosotros.

Así que, aunque hemos estado un poco más débiles, un poco por debajo de la mediana, por así decirlo, D.C. nos está funcionando bien. Seguimos rondando el 96,5% al 97% en nuestra cartera frente al promedio del mercado y los blends están justo en torno a eso, digamos, un -1% o -2% hoy en general.

Podría pasar al activo de Santa Monica. En cuanto a dicho activo, es un activo realmente intrigante en un submercado fantástico en Santa Monica. Es un activo pequeño. Mike y su equipo pueden operarlo esencialmente sin personal.

Ese submercado se había visto afectado por el COVID y, posteriormente, por la oferta de manera desproporcionada, pero nos intriga el repunte en el que podemos participar a medida que adquirimos activos por debajo de su coste de reposición.

Y lo que hemos visto por parte de Mike y el equipo en el pasado, a medida que han asumido activos en la Bay Area y Philadelphia, es una capacidad para generar un crecimiento desproporcionado tanto en términos relativos como absolutos.

Muy útil. ¿Podría darnos más detalles sobre cómo calcularon las tasas de capitalización (cap rates) y las TIR (IRRs)?

En lo que respecta al rendimiento sobre el activo neto, está un poco deprimido dado que se ha visto afectado por el COVID y por la nueva oferta, pero estamos proyectando una reducción significativa de las concesiones, así como sinergias en el margen operativo a medida que se integre en nuestra plataforma.

Tengo una pregunta de seguimiento sobre el préstamo mezzanine de 50 millones de dólares. Por favor, disculpe que la pregunta tenga varias partes. ¿Podría indicarme en qué posición se encuentra en la estructura de capital desde la perspectiva del loan-to-value? Estoy confirmando que está garantizado por los bienes inmuebles y no por la OpCo.

Y por último, ¿podría darnos un poco más de contexto sobre el hecho de que resaltara las capacidades de desarrollo de Carmel? ¿Prevé una revalorización importante en la que el NOI se vea afectado por este conjunto de propiedades?

John, agradezco la pregunta múltiple y te perdonaremos por ello. Pero para llegar a primero, primer derecho de cobro primero, esta pieza de papel segundo, y luego el equity es la estructura de la deuda.

En tercer lugar, vamos a poner en marcha las unidades de rehabilitación. Por lo tanto, no habrá una degradación de la tasa de ocupación. Tienen experiencia en rehabilitarlas con muchísima rapidez. Estamos trabajando con los vencimientos de los contratos de arrendamiento para ello, y vamos debatiendo los acabados sobre la marcha y realizando los ajustes correspondientes.

Así que... pero el lobby tendrá una remodelación importante, al igual que la zona de la piscina y las instalaciones de ocio. Y el Upper West Side es un mercado con un TAM bastante ajustado. Así que nos gusta.

Bien. Y desde la perspectiva del ratio préstamo-valor (loan-to-value), ¿en qué posición se sitúa este préstamo?

No lo tengo delante de mí. Creo que lo vería entre un 40% y un 50%.

Quería profundizar un poco más en sus previsiones de crecimiento de ingresos en las mismas tiendas para todo el año. ¿Qué han contemplado en cuanto a los niveles de deuda incobrable para la segunda mitad del año en comparación con lo que vimos en el segundo trimestre?

Y también se agradecería cualquier detalle adicional sobre el crecimiento previsto de un solo dígito medio para la categoría de otros ingresos.

Claro. Creo que, antes que nada, hemos tenido mucho éxito en el primer semestre en lo que respecta a la deuda incobrable. Y creo que gran parte de ello puede atribuirse a lo que mencioné anteriormente sobre la calidad del rent roll que implementamos. Creo que, prioritariamente, mejorar ese proceso en lo que respecta a nuestros equipos centralizados, realizando más comprobaciones de ingresos y verificaciones de identidad, realmente ha marcado la diferencia para nosotros. Además de eso, hemos estado aumentando nuestros depósitos, así como el filtrado de crédito.

Y quizás solo un par de estadísticas al respecto. Los depósitos promedio han subido un 20%, por lo que estamos recaudando alrededor de $760 frente a $640. El screening crediticio ha subido 20 puntos; estamos en torno a 730 frente a 710. Así que eso ha marcado una gran diferencia.

En lo que respecta al segundo semestre, nuestra expectativa es que nos mantengamos en ese rango, digamos, entre un 99% y un 99,1% de cobros, lo cual es consistente y mejor de lo que habríamos esperado al inicio del año, pero realmente no hemos ajustado el segundo semestre. Queremos ver cómo sigue evolucionando esto.

Quizás sea más específico en cuanto a otros ingresos. Hemos tenido cierto éxito en este punto. De hecho, hemos visto éxito durante varios años en esta partida. Y mi expectativa es que seguiremos impulsando, digamos, un crecimiento de entre el 5% y el 7% en toda nuestra cartera, liderado por el Sunbelt. Hemos visto más crecimiento allí que, por ejemplo, en los mercados costeros, dado el contexto regulatorio. Pero definitivamente nos está permitiendo impulsar nuestro crecimiento de ingresos.

Y cuando nos comparamos, y esto es lo que hacemos con nuestros pares en cada mercado, nos sentimos bien con nuestra posición actual frente a aquellos que se informan en los mercados costeros, y creemos que nos compararemos bien con los que informaremos en los próximos días. Por lo tanto, en general, esperaría seguir viendo ese crecimiento de más o menos un 5% a 7% en esa partida de otros ingresos en el futuro.

Primero, permítanme agradecerles por todo su tiempo, interés y apoyo a UDR. En segundo lugar, estamos siempre disponibles para una llamada, correo electrónico o cualquier otro medio que facilite mantener nuestra comunicación con ustedes. Y con eso, cuídense.

Gracias. Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento y gracias por su participación.