Buenos días a todos y bienvenidos a la presentación de hoy de los resultados intermedios de Sirius Real Estate correspondientes al periodo finalizado en septiembre de 2025. Mi nombre es Andrew Coombs. Soy el Chief Executive Officer de Sirius Group, y esta mañana me acompaña Chris Bowman, quien es el Group Chief Financial Officer de Sirius Real Estate. Juntos, les guiaremos a través de la presentación de esta mañana.

Como todos saben, somos un propietario y operador líder en su clase, con activos en el balance, de parques empresariales industriales ligeros de uso mixto en la periferia de ciudades clave en Alemania y el Reino Unido. Por favor, recuerden que Sirius opera tanto en el mercado alemán como en el del Reino Unido bajo la marca Sirius en Alemania y BizSpace en el Reino Unido. El grupo gestiona actualmente más de EUR 3 billion en propiedades, de las cuales el 90% es propiedad absoluta del grupo. Esto consta de 160 emplazamientos en total: 77 en el Reino Unido, 76 en Alemania y 7 emplazamientos dentro de la joint venture Titanium en Alemania.

Pasemos ahora a la página 4 para ver los aspectos más destacados del periodo. Sirius Group es una organización rigurosa, bien gestionada y, lo que es más importante, en crecimiento. Hemos demostrado la resiliencia y la fiabilidad del modelo de negocio durante el COVID, durante la crisis del gas en Alemania y, más recientemente, durante un periodo de subida de tipos de interés en Europa y el Reino Unido, durante el cual hemos protegido con éxito las valoraciones a pesar de la expansión de los rendimientos. En ese tiempo, hemos incrementado nuestros ingresos de forma continua y sin excepción. Hemos aumentado continuamente, y sin excepción, el pago de dividendos. Y, como he dicho, nos hemos asegurado de que el valor de nuestras propiedades suba, no que baje.

En el periodo hasta septiembre de '25, logramos aumentar el rent roll like-for-like en más de un 5%. Y como resultado de las adquisiciones realizadas en el periodo, hemos incrementado el rent roll total en más de un 15%. Hemos conseguido esto manteniendo la ocupación en Alemania y aumentándola en algo más del 1% en el Reino Unido. Además, hemos incrementado los precios like-for-like en ambos mercados en más de un 4%. Como resultado de esto, anunciamos un dividendo de EUR 0.0318, lo que a nivel por acción supone un incremento interanual del 4%. Por tanto, les pido que pasen a la página 5, y Chris nos guiará a través de la cuenta de resultados.

Gracias, Andrew. Buenos días a todos. Como ha dicho Andrew, en las próximas 4 páginas repasaré algunos de los aspectos más destacados de la P&L y también del balance general, señalando algunos de los elementos clave. Así pues, en la página 5, empezando por la parte superior, estamos muy satisfechos de que el incremento del rent roll like-for-like del 5.2% haya sustentado el crecimiento de los ingresos por alquiler de un 7.7% en el primer semestre frente al primer semestre del año pasado. Como pueden ver ahí, hemos alcanzado EUR 112.6 million en ingresos por alquiler. Esto se ha traducido en un aumento del 4.9% en el net operating income.

Como he mencionado anteriormente, a medida que hemos adquirido activos, nos encontramos en modo de adquisición, en un modo de adquisición muy activo. Al adquirir activos, algunos de ellos tienden a presentar una mayor fuga de cargos por servicios que nuestra cartera principal actual. Por lo tanto, existe un pequeño lastre en los costes de cargos por servicios que se puede observar allí, el cual revertimos con relativa rapidez. Esto supone, obviamente, un potencial de mejora para el futuro.

Observando el EBITDA, pueden ver que, de ese 7.7% en la parte superior de la cuenta de resultados, hemos logrado un incremento del 9.7% en el EBITDA. Estamos muy satisfechos de haber conseguido algo de apalancamiento operativo. A medida que ampliamos la base de activos y la base de ingresos, mantenemos un control muy estricto de nuestros costes para mejorar nuestros márgenes. Específicamente, los costes corporativos y los gastos generales han bajado del 24.8% al 22.7%. Hemos sido muy cuidadosos desde la perspectiva de la plantilla y hemos encontrado eficiencias. También hemos reforzado y puesto en marcha diversas iniciativas internas para mejorar nuestra gestión de cobros, lo que nos ha permitido ser más estrictos con el aprovisionamiento y, de nuevo, ha generado un potencial de mejora.

Continuando. Lamentablemente, voy a seguir hablando de vientos en contra en los costes financieros durante los próximos 2 o 3 años. Tenemos ese viento en contra en los costes financieros que seguimos superando. Como pueden ver, nuestro gasto financiero neto pasa de EUR 6.3 million a EUR 9.4 million, pero aun así, lo hemos superado con creces gracias al crecimiento a nivel de EBITDA para lograr un FFO, que subió un 6.6% hasta alcanzar los EUR 64.7 million. Como creo que quienes ya nos conocen saben, el FFO es nuestro objetivo principal en el negocio. Es el flujo de caja, es la rentabilidad del negocio en la que realmente nos centramos. Somos una empresa enfocada en la operativa. No intentamos adivinar los mercados inmobiliarios ni jugar con las rentabilidades de valoración. Nos centramos en generar beneficios, en hacer crecer los beneficios para proporcionar dividendos crecientes. Por tanto, estamos muy satisfechos de haber logrado ese incremento del 6.6% en el FFO.

He incluido el detalle hasta llegar al beneficio después de impuestos en esta página porque hay tres partidas que creo que requieren una mayor explicación. Una, vientos en contra, y dos, vientos a favor. En cuanto al tipo de cambio, pueden ver allí EUR 14.3 million; de esa cifra, EUR 14.2 million es lo que se clasifica como pérdida de FX realizada, la cual está relacionada con los saldos de efectivo en libras esterlinas que mantuvimos al principio del periodo con la previsión de destinar ese efectivo a activos o inversiones en el Reino Unido. Fue un primer semestre muy intenso en cuanto a adquisiciones. Adquirimos más de EUR 200 million en propiedades en el Reino Unido. Mantuvimos el nivel adecuado de efectivo en libras para ello. Cuando ese efectivo se convirtió de la línea de efectivo a la línea de propiedades de inversión, se valoró a precio de mercado según el tipo de cambio de ese momento. Por lo tanto, lamentablemente, todo ello repercute en el EPRA earnings. Lo verán, pero es algo puntual, y estaré encantado de responder preguntas adicionales al respecto.

En el lado positivo, tenemos EUR 14.4 million de ganancia por valoración. Esto corresponde puramente al primer semestre. Esperaría lograr resultados mejores que estos en el segundo semestre. Pero, de nuevo, eso es prácticamente sin una contracción de la rentabilidad, de lo que hablaremos más adelante. Se trata, en realidad, de la valoración del incremento en la cartera de alquileres que hemos logrado.

Y más abajo en la página, pueden ver que el beneficio después de impuestos ha subido materialmente un 56.8%, situándose en EUR 87 million. Parte del estímulo fiscal que Alemania ha implementado es la reducción del tipo del impuesto de sociedades del 15% al 10%. Este bajará un 1% anual a partir de 2028. Lo que esto significa es que nuestros pasivos por impuestos diferidos sobre las plusvalías de nuestra cartera inmobiliaria se reducen. Así que pueden ver que hay una reducción de EUR 29.8 million en los pasivos por impuestos diferidos que repercute en la cuenta de resultados y, por tanto, impulsa al alza esa cifra de beneficio después de impuestos.

Pasando a la página 6, simplemente reflejando eso por acción. Los EUR 98 million de NOI se convierten en EUR 0.0652 por acción. Estas cifras todavía reflejan el impacto de las acciones adicionales que se incorporaron al número de acciones tras la ampliación de capital de julio de '24. Por tanto, en el año anterior había un número medio ponderado de acciones, mientras que ahora esto se calcula sobre el número total de acciones en circulación. Los intereses y los impuestos corrientes suman en conjunto EUR 10.8 million. Ese coste de EUR 0.72 nos lleva a los EUR 0.043 de FFO. Por debajo de la línea de FFO, lo que realmente destacaría es la conversión de divisas de EUR 14.2 million, que tiene un impacto en el beneficio ajustado y en el beneficio EPRA, pero como he dicho, no es una partida en efectivo.

Si observan nuestro estado de flujos de efectivo, nuestro flujo de caja operativo guarda una correlación general con el FFO. Hemos pagado un dividendo de EUR 0.0318, o proponemos pagar EUR 0.0318, como dijo Andrew, un 4% más. Eso equivale a un payout ratio del 74% para el primer semestre. Esto empezará a descender en el futuro, y nos estabilizaremos en torno a un payout ratio del 70% en los próximos 3 a 4 años a medida que atravesemos los periodos de financiación.

Pasando a la página 7, analizando el balance general. En la primera línea, pueden ver que nuestras propiedades de inversión han aumentado en EUR 300 million. Dentro de esa cifra, tenemos los EUR 295 million de adquisiciones que completamos efectivamente en el periodo. Hay una plusvalía por valoración de EUR 14.4 million en todo el grupo y, el resto, corresponde a la desinversión de algunos activos menores en el Reino Unido. El saldo de caja ha bajado a EUR 424.9 million, de los cuales EUR 389 million son nuestros, excluyendo los depósitos de los inquilinos. El movimiento de EUR 179.9 million es neto del impuesto sobre los bonos que realizamos en el periodo por EUR 105 million.

Y luego, en la parte inferior del balance general, lo único que destacaría es que la deuda pendiente es de EUR 1.416 billion. Tengan en cuenta que se aproxima el reembolso del bono de junio de '26 por EUR 400 million; por eso los saldos de caja están relativamente inflados y también el saldo de deuda, pero ambos se compensan entre sí. Como recordatorio, también pusimos en marcha un RCF de EUR 150 million durante el periodo, lo que proporciona la liquidez necesaria para reembolsar dicha deuda.

Analizando el NAV, el NAV reportado ha subido un 0.8%, beneficiándose de esa ganancia en valoración. El NAV ajustado ha bajado un 0.9%, aproximadamente EUR 0.011. De nuevo, existe una conversión de divisas no realizada de EUR 29 million, que en términos sencillos es simplemente la conversión de nuestros activos en el Reino Unido a nuestra moneda de reporte, el euro. Tengan en cuenta que si luego convierten todo el NAV de nuevo a libras esterlinas, nuestro valor en libras sube; nuestro NAV sube.

Pasando a la página 8, repasando rápidamente el desglose del NAV de EPRA de un extremo a otro, de marzo a septiembre. Creo que el NAV de EPRA pasa de EUR 117.6; nuestro propio objetivo en NAV ajustado es de EUR 118.89. Como digo, el viento en contra de EUR 0.02 es el efecto de divisas no realizado de EUR 29 million. Obtuvimos un beneficio recurrente después de impuestos de EUR 27.5 million en Alemania. Tuvimos una revalorización de EUR 17.7 million en la cartera alemana, así como un beneficio después de impuestos de EUR 19 million en el Reino Unido, lo que supone EUR 1.27, una pequeña pérdida de valoración tras un CapEx de EUR 2.2 million en el Reino Unido. Netamente, tras el dividendo, volvemos a EUR 117.84. Por tanto, la diferencia, el movimiento, es el efecto de divisas, ya que sin el efecto de divisas, habríamos crecido en términos de NAV. Le cedo la palabra a Andrew en la página 9.

La página 9 trata sobre el crecimiento orgánico en Alemania. Y antes de profundizar en las cifras, permítanme darles un poco de contexto, porque si recuerdo el inicio del periodo, el primer trimestre de este ejercicio fiscal —el trimestre que comenzó en abril—, es fácil olvidar que el gobierno alemán acababa de tomar el poder en abril de este año. Y creo que es justo decir que el nuevo gobierno aún se estaba estableciendo y, ciertamente, no había ganado impulso en ese momento. Y eso lo sentimos claramente en la actividad comercial. El primer trimestre de este año en Alemania fue un trimestre difícil. Cumplimos con nuestros objetivos, pero el esfuerzo y la carga de trabajo que tuvimos que realizar para lograrlo fueron, sin duda, mucho mayores de lo habitual.

Vimos que el impulso empezó a consolidarse en el segundo trimestre. Y me complace informarles de que, en las 6 semanas posteriores al cierre del periodo, sentimos plenamente que ese impulso está cobrando fuerza. Describiría que Alemania se encuentra, en este momento, en una fase de transición. Y es bastante confuso porque, cuando se observan datos como los de la industria manufacturera alemana, no se aprecia ningún aumento sustancial en este momento. Por ello, mucha gente se pregunta qué está pasando en Alemania y si las cosas van bien allí. Lo que vemos sobre el terreno es una reorganización. Vemos fábricas que detienen la producción. Vemos que se están reorganizando procesos. Y, por lo general, se están reorganizando hacia el sector de defensa. Pero el problema actual es que hay que dejar de producir lo que se fabrica en la planta para desmantelarlo y preparar las líneas de producción para fabricar artículos relacionados con la defensa. A eso me refiero con una fase de transición, y es la razón por la que las cifras de producción están bajando.

Pero lo que está ocurriendo es que se está preparando el terreno para que, en un par de trimestres, esas líneas de producción estén operativas y no solo con un turno, como solemos ver aquí en el Reino Unido, sino con un patrón de turnos continental de tres turnos cada 24 horas, al menos seis días a la semana. Por tanto, creemos que Alemania se está preparando para aumentar sustancialmente su producción. Ya hemos visto esto en años anteriores. Lo hemos visto cuando han utilizado en el pasado el esquema de permisos de paternidad o 'kurzarbeit', como lo llaman en Alemania, donde de repente lo que ocurre es que la economía parece dar un vuelco. Algunos lo han llamado en el pasado el milagro económico alemán. No es ningún milagro. Son los alemanes preparándose antes de accionar el interruptor. Eso es exactamente lo que vemos que está ocurriendo en Alemania en este momento.

Y en ese periodo, lo que logramos fue aumentar el rent roll like-for-like en EUR 7.2 million, es decir, un 5.3%. También pudimos incrementar el rent roll anualizado global en un 12%. Pero la diferencia entre ese 5.3% y el 12% se debe, por supuesto, a las adquisiciones. Logramos aumentar los precios en un 4.7%. ¿Podrían creerlo? Es un poco más de lo que pretendíamos.

Estamos siguiendo una estrategia basada en la ocupación. Esto significa que queremos controlar nuestros precios en torno al 4% y obtener el resto del efecto mediante el aumento de la ocupación. Cuando tienes una plantilla acostumbrada a subir los precios, no solo tienes que lograr que tus procesos y sistemas hagan lo correcto, sino que tienes que conseguir que la gente haga lo contrario a lo que les hemos pedido durante años, que es subir los precios menos. Y, de hecho, en ese sentido fallamos ligeramente porque nuestra ocupación se mantuvo constante y el precio, cuando nuestro objetivo era el 4%, casi alcanzó el 5%.

Se puede observar que, al hacer eso, lo que ocurrió fue que tuvimos que reducir nuestra tasa de entradas (move-in rate), y lo que conseguimos fue una tasa de entradas que fue apenas superior a la tasa de salidas (move-out rate). Es decir, entradas a EUR 7.66 frente a salidas a EUR 7.52. Pero todo ello sirvió para elevar la tasa like-for-like subyacente por metro cuadrado en toda la cartera, pasando de EUR 7.38 por metro cuadrado al mes a EUR 7.73 por metro cuadrado al mes.

Se trata de un equilibrio delicado, debido en gran medida al primer trimestre, pero exitoso en la medida en que seguimos impulsando al alza la tasa en la cartera. Y al hacerlo, hemos podido asegurarnos de mantener, al menos, nuestros niveles de ocupación.

Si pasamos la página y analizamos ese movimiento del rent roll, se puede ver que los EUR 7.2 million se reflejan en la diferencia entre EUR 135.3 million y EUR 142.5 million. A lo que nos enfrentamos fueron EUR 19.5 million en salidas, y la forma en que lo compensamos fue, realmente, mediante los EUR 6.2 million de entradas asistidas por CapEx, junto con los EUR 14.1 million de entradas like-for-like. Esos dos factores nos dieron un total de EUR 20.3 million, es decir, EUR 800,000 por encima del efecto de las salidas. Y luego, los incrementos: el ajuste de precios del 4.7% nos aportó un 6.4%, y ese 6.4% junto con el 0.8% nos lleva al 7.2%.

Pero, en realidad, lo más emocionante son esas adquisiciones de la columna de la derecha. Y tengan en cuenta que los últimos EUR 40 million de adquisiciones en Alemania, que se completaron la semana pasada, no están incluidos en estas cifras. Lo que tienen es un efecto de más de EUR 9 million para el segundo semestre derivado de esas adquisiciones. Esos EUR 9 million se acercarán más a los EUR 10 million. Así que se trata de un efecto anualizado de EUR 20 million que se integrará en las cifras del próximo año. Ahora bien, la mitad de ello se verá neutralizada por el aumento de los tipos de interés, y Chris hablará de ello.

Sin embargo, contamos con un crecimiento por adquisiciones suficiente para poder afrontar el aumento de los intereses y aun así obtener un crecimiento de EUR 10 million en el FFO. Si a eso le sumamos el crecimiento orgánico del 5%, espero que puedan ver que, en lugar de utilizar la subida de los tipos de interés como excusa para retroceder, lo que hemos logrado mediante una planificación y ejecución cuidadosas durante los últimos 18 meses es situarnos en una posición en la que podemos superar los problemas del próximo año.

Si paso a la siguiente página, podemos hablar de valoraciones. Lo primero a lo que quisiera llamar su atención es, en el lado derecho, por encima del encabezado de total assets, al desplazamiento del rendimiento neto de 1 bp. Ese desplazamiento es el rendimiento que entra, no el que sale. No alcanzo a imaginar por qué los tasadores nos habrían descontado 1 bp, pero sugeriría que es una señal. Y la señal es claramente que la dirección de la tendencia es que el rendimiento se está desplazando hacia adentro en Alemania, no hacia afuera. Claramente, esto ha marcado muy poca diferencia, si es que ha habido alguna, porque empezamos en marzo del '25 con una valoración de EUR 1.890 billion y llegamos a septiembre del '25 con EUR 1.921 billion; claramente, un desplazamiento de EUR 31 million. Ese desplazamiento de EUR 31 million proviene de EUR 2.3 million de rent roll adicional valorado a un rendimiento bruto del 7.4%. Y lo que pueden ver en la esquina inferior derecha de esta página es que, tras realizar las adquisiciones de las que estamos hablando, el rendimiento a nivel bruto sube ligeramente y el valor de capital por metro cuadrado baja. Eso se debe a que estamos comprando vacancia. Se debe a que estamos comprando un rent roll de menor calidad, porque ese es precisamente nuestro margen de maniobra para aplicar nuestra operativa y mejorarlo. Por tanto, la razón por la que ven que ese rendimiento bruto baja es por la oportunidad que estamos adquiriendo y la convicción de que podemos hacer algo con esa oportunidad integrándola en nuestra plataforma.

Si paso a las estadísticas de consultas, lo que podemos ver aquí es que el número de ventas, es decir, el número de clientes que hemos captado, ha bajado un 3%. El volumen de ventas que hemos adquirido en comparación con el mismo periodo del año pasado ha bajado un 2.5%. Sin embargo, lo que nos complace es que la conversión de ventas se sitúa en el 14.6%, frente al 12.8% anterior, y está cerca de nuestro objetivo a largo plazo de una conversión de ventas del 15%. Por fin estamos empezando a alcanzar esas cifras de forma regular. Esto demuestra el impacto sufrido en el primer trimestre de la primera mitad del año, y muestra nuestra capacidad para trabajar la plataforma con más intensidad en forma de conversión de ventas para hacer que lo que tenemos cuente y repercuta con más frecuencia en el beneficio neto. Así pues, esto refleja el primer trimestre, pero también refleja la fortaleza de la plataforma para gestionar problemas a medida que surgen.

Si pasamos a algunas de las adquisiciones, no voy a repasar cada una de ellas porque ya se han cubierto anteriormente en diversos anuncios. Pero quiero llamar su atención sobre Dresde. Creemos que Dresde es uno de los secretos mejor guardados de Alemania. Silicon Saxony, donde hay una cantidad increíble de inversión nacional y extranjera. Tim Lecky y yo estuvimos en Dresde hace unas semanas. Contamos algo así como 17 grúas en el horizonte, y no 17 grúas estáticas, sino 17 grúas trabajando a la vista en Silicon Saxony construyendo cosas. Lübeck. Lübeck se encuentra en la zona que se beneficia de la mayor inversión en infraestructuras que se está llevando a cabo actualmente en Alemania. Y si recorremos la página, volvemos a ver Dresde, lo cual no es sorpresa. Y vemos Feldkirchen a la derecha, a las afueras de Múnich. Este es un activo donde un tercio del rent roll pertenece a un proveedor de defensa, un proveedor de defensa especializado en la fabricación y el desarrollo de dispositivos ópticos, especialmente tecnologías de visión nocturna para el sector militar. Si paso a la página 15, cedo la palabra a Chris.

Gracias, Andrew. En cuanto a la página 15, me gustaría poner a todos al día sobre el estado actual de la cartera y también, en las siguientes dos páginas, sobre el CapEx. En realidad, creo que la página 15 es la fórmula clave para el crecimiento de Sirius. Se trata de cómo tomamos la plataforma de Sirius, la ponemos a trabajar en nuestra cartera de activos y tomamos aquellos que presentan oportunidades de creación de valor para capitalizar dicho valor. ¿Cómo creamos ese valor para los accionistas?

Ahora bien, dividimos nuestra cartera en dos categorías: value-add y mature. Como pueden observar, aproximadamente un tercio es mature y dos tercios es value-add. En esencia, la parte de value-add es donde trabajamos en estos activos para intentar madurarlos y pasarlos a la categoría mature. ¿Y por qué hacemos esto? Lo hacemos por la oportunidad de impulsar el valor. Pueden ver que el rendimiento medio —el rendimiento bruto— es del 6.8% en nuestros activos mature y del 7.9% en los de value-add. Es importante destacar que la diferencia entre el rendimiento neto y el bruto, es decir, la fuga por gastos de comunidad, es de 90 bps en value-add frente a 30 bps en mature, además de cómo los tasadores valoran esos mayores ingresos y ese mejor desempeño. De media, tenemos un valor de capital de EUR 1,277 por metro cuadrado en los activos mature frente a EUR 868 en los de value-add. Se puede apreciar lo que debemos lograr para pasar de uno a otro en términos de ocupación, de media un 78.9% frente a un 94%, y también el potencial al alza en las rentas. Así, al mejorar nuestros activos que presentan estas oportunidades, obtenemos muchos beneficios: no solo una cartera de alquileres adicional, sino también un mejor NOI debido a una mejor gestión de los gastos de la propiedad. Los tasadores nos otorgan una mayor valoración y, obviamente, también conseguimos rentas más altas a medida que mejoramos la calidad del inmueble. Se convierte, esencialmente, en un ciclo de mejora continua para esos activos a medida que los optimizamos.

Actualmente disponemos de un total de 336,000 metros cuadrados de vacante para impulsar el crecimiento del negocio. De media, nuestro objetivo es mejorar aproximadamente 100,000 metros cuadrados al año. Esto se vincula con nuestros planes de CapEx anuales, lo que nos proporciona un horizonte de crecimiento de al menos 3 años para el negocio. Y, dado que actualmente estamos en una fase de adquisiciones, estamos reponiendo continuamente esa oportunidad.

En la siguiente página, vemos dónde estamos poniendo el capital para ayudar en ese proceso de transición de value-add a mature. En el primer semestre, hemos invertido EUR 18.6 million en nuestros programas de CapEx, repartidos aproximadamente en un 2/3 en Alemania y un 1/3 en el Reino Unido. El CapEx de value-add es la parte que realmente genera los altos rendimientos. Buscamos un retorno de la inversión mínimo del 30%, refiriéndome al retorno de caja sobre lo invertido. Por tanto, buscamos un periodo de recuperación de 3 años para los ingresos por alquiler incrementales derivados de todo nuestro gasto en CapEx de value-add. Como pueden ver, se divide aproximadamente en 2/3 Alemania y 1/3 Reino Unido.

En el lado derecho, pueden ver algunas imágenes de dónde hemos puesto realmente a trabajar ese capital. En la parte inferior derecha, Vantage Point; cuando nos desplazamos fuera de Vantage Point, esencialmente quedaban tres grandes naves por abordar. Ya hemos reformado una de ellas. Invertimos EUR 1.5 million de CapEx en esa nave y la hemos alquilado a Big Doug, que ya era un inquilino en el recinto. Para quienes hayan estado en Vantage Point, recuerdo que los visitamos antes de que se mudaran al nuevo espacio. Me complace decir que ya se han instalado. El efecto de esa inversión de EUR 1.5 million nos permitió duplicar la renta de ese espacio respecto a la que obtenía anteriormente.

En cuanto a las nuevas construcciones, nos encontramos en un ciclo en el que acabamos de finalizar las obras en Gartenfeld. En la parte superior derecha pueden ver una de las tres naves que construimos en Gartenfeld. Solo para la finalización de esa nave se destinaron EUR 800,000. Hemos alquilado las tres naves de Gartenfeld a rentas mucho mejores de lo que esperábamos. Por otro lado, desde la perspectiva de las obras, el gasto fue de algo menos de EUR 10 million. Mantenemos un control muy, muy estricto sobre nuestro... eso es esencialmente el CapEx de mantenimiento. Suele consistir en gastos como la renovación de ascensores, por ejemplo. Pero dentro de esa partida, hay EUR 2 million destinados a ESG, principalmente para energía solar fotovoltaica en Alemania, así como EUR 2 million en el Reino Unido, relacionados con los EPC y nuestro impulso continuo hacia las certificaciones C y B.

Pasando a la página 17, básicamente he proyectado estos datos. Estoy analizando los últimos tres años: cuál es nuestro gasto y cómo es nuestro desempeño. Hemos reducido la vacante en 293,000 metros cuadrados. Hemos destinado CapEx a CapEx de valor añadido (value-add). Esto equivale a un gasto de EUR 31 million, con una media de EUR 106 por metro cuadrado. Por tanto, esto no es lo que yo describiría como un CapEx de alto riesgo. Por norma general, no reconstruimos por completo ni derribamos espacios; normalmente rehabilitamos los inmuebles. Lo más complejo que suele ocurrir es la subdivisión y las normativas de seguridad contra incendios que conlleva. Pero se trata de una rehabilitación de bajo riesgo y bajo coste. Gracias a ello, hemos logrado una mejora de rentas de EUR 12.7 million. Actualmente, la ocupación es del 74%. Esta cifra sigue aumentando a medida que parte del espacio correspondiente al CapEx invertido en el periodo más reciente se sigue alquilando. Estamos alcanzando rentas de EUR 4.91, lo que nos proporciona un retorno de la inversión del 41% en términos de flujo de caja.

Para no excederme con el tiempo, pasemos a la diapositiva 18. Como decía, en cuanto a nuevas construcciones, acabamos de terminar las naves A, B y C en Gartenfeld, y me gustaría destacar que hemos obtenido una rentabilidad sobre el coste (yield on cost) del 9% en un activo que está valorado al 5.5%. Obviamente, dado que esos ingresos se valoran al 5.5%, hemos alcanzado una TIR del 21% en esos desarrollos, realizados en terrenos excedentes en Gartenfeld. En el pipeline, hay otros EUR 25 million en proyectos. Están distribuidos de la siguiente manera: hay dos terrenos en Dresde donde tenemos oportunidades de desarrollo, y también hay otro espacio en Gartenfeld para nuevos desarrollos. Le cedo la palabra a Andrew para que hable sobre el Reino Unido.

Bien. Paso ahora al escenario del Reino Unido, que es una situación distinta a la que he descrito para Alemania. Empecemos, en primer lugar, con la cartera de rentas anualizada (annualized rent roll). La cartera de rentas anualizada, que obviamente se ha visto beneficiada por las adquisiciones —muchos de ustedes conocen Hartlebury—, subió un 21%. El 5.1% de ese incremento proviene de la cartera de rentas comparable (like-for-like).

Y como pueden observar, lo que ha ocurrido aquí es que hemos tenido más éxito en convencer a nuestra fuerza de ventas para que bajara los precios y, al hacerlo, aumentara la ocupación en un 1.2%. Sin embargo, tenemos una situación ligeramente distinta con las entradas y salidas de inquilinos. De hecho, la tasa de salidas superó a la de entradas, pero aun así tuvimos éxito en esa ecuación al elevar la renta subyacente comparable de la cartera en un 4.1%, pasando de GBP 14.38 por pie cuadrado a GBP 14.97.

¿Cómo lo logramos? Pues bien, lo hicimos mediante nuestras iniciativas de expansión. Como pueden observar, lo que ocurrió es que tuvimos 344,000 square feet de salidas y 302,000 square feet de entradas. Pero lo que también logramos fue trabajar con la base de clientes actual para que algunos ocuparan más espacio y otros adquirieran más productos. Así que hemos tenido que trabajar muy duro aquí en el U.K. para poder conseguir ese 1% de ocupación y también para no solo mantener, sino aumentar el precio al menos un 4%. Ese 4% es importante porque sabemos que la inflación en el U.K. no es del 4% en este momento, pero podría serlo pronto. Y no queremos que nos pille desprevenidos. No queremos estar intentando alcanzar a la inflación. Queremos asegurarnos de que en el U.K. estamos en un proceso en el que siempre vamos por delante de la inflación en la forma en que gestionamos nuestra cartera de alquileres.

Por tanto, la tasa por square foot ha subido un 4.1%. Las salidas están en GBP 18.44, lo que es 57p o un 3% inferior a las entradas. Eso ha tenido un efecto global de aproximadamente el 1% porque el nuevo negocio afecta a cerca de 1/3 del total, mientras que las renovaciones suelen afectar a los otros 2/3. Y lo que estamos viendo en el U.K., en contraste con Alemania, es que el mercado en el U.K. se está endureciendo. Alemania se está facilitando. El U.K. se está endureciendo. No estamos entrando en pánico por ello. Creemos que la plataforma en el U.K. está ahora lo suficientemente desarrollada y es lo bastante sólida como para superar ese efecto del mercado, y eso es exactamente lo que ven en las cifras de esta página que tienen delante.

Si observamos cómo está estructurado, pueden ver que la rentabilidad de la cartera de alquileres (rent roll) pasa de GBP 59.3 million en septiembre de '25 a GBP 60.4 million. Se puede ver que las salidas y entradas no están del todo compensadas por las entradas. Pero fíjense, ese incremento de precios de GBP 3.8 million se vuelve sumamente importante porque es lo que otorga la ventaja final. Y luego, si miran las adquisiciones, hay GBP 14.4 million procedentes de las mismas. Como saben, en los últimos 6 meses, las adquisiciones han tenido un ligero mayor peso en el U.K. que en Alemania. Eso cambiará de ahora en adelante. Vamos a centrarnos en un esfuerzo predominantemente alemán, al menos hasta mayo o junio del próximo año.

Si analizamos cómo se traduce esto desde una perspectiva de valoración, hay un desplazamiento del net yield de 4 bps. Bueno, eso es una salida, no una entrada. Así que, de nuevo, los 4 bps no marcan una gran diferencia, pero la señal de los valores es que en el U.K. los rendimientos siguen ampliándose. Si miramos la esquina inferior derecha y ven los activos incluidos, no solo de forma like-for-like, sino también las adquisiciones realizadas en el periodo, verán lo contrario a lo que describí en Alemania. Verán un gross yield que se sitúa en el 12.3%. En marzo de 25 era del 14.1%. Y verán que el net yield pasa del 9.5% al 8.8%. Esto es reflejo de la calidad de los activos que hemos estado comprando en el U.K.

Cuando piensan en Hartlebury, en Vantage o en Chalcroft, podría seguir. Hemos estado comprando de forma constante activos de mayor calidad que los que heredamos cuando compramos el negocio. Normalmente tienen plazos de arrendamiento más largos. Lo que estamos haciendo en el programa de adquisiciones que hemos llevado a cabo hasta ahora en el U.K., y que vamos a pausar hasta al menos junio del próximo año, es buscar activamente aumentar la calidad global de la cartera, lo cual se refleja en lo que ven en la esquina inferior derecha.

Si pasamos a la siguiente página, lo que podemos observar en el Reino Unido es que hemos sido capaces de atraer más consultas. Es un poco engañoso, porque no somos pasivos. No es que nos quedemos sentados esperando a ver qué nos ofrece el mercado en términos de consultas. Hemos trabajado mucho más duro para captar más consultas que luego hemos podido convertir en ventas. Por favor, no miren estos números y piensen que el mercado del Reino Unido está subiendo, porque este flujo de leads refleja lo que sucede cuando simplemente te sientas de forma pasiva a intentar recoger lo que el mercado te ofrece. Estos números son engañosos si se leen de esa manera. Hemos tenido que trabajar mucho más para aumentar ese flujo de consultas en el Reino Unido.

Si pasamos a las adquisiciones, he hablado de Hartlebury aquí en el centro. Bedford, a la izquierda, es bastante interesante: un tercio de la cartera de alquileres en Bedford está respaldado por una empresa que fabrica piezas para asientos eyectores de la industria de defensa. De hecho, fabrican piezas para los asientos eyectores del F-35 y el Typhoon Eurofighter. Así que, cuando vean que la industria de defensa del Reino Unido anuncia estos pedidos, esa fábrica es una de las beneficiarias de dichos pedidos. En cuanto a Chalcroft, me complace informarles de que hemos tenido un interés muy sólido por parte de una gran cadena de supermercados. Chalcroft, situado justo al lado, tiene cientos de casas nuevas en construcción actualmente. Y estamos en conversaciones avanzadas con un importante supermercado para desarrollar la parcela frontal de ese emplazamiento, uno de los cuatro grandes supermercados, para dar servicio a esa zona residencial. Pueden llamarlo un golpe de suerte o como quieran, pero va a ser muy positivo para nosotros. Le cedo la palabra a Chris.

No tengo intención de -- solo en la página 24, no voy a repasar esto línea por línea, pero creo que los aspectos más destacados, obviamente, en términos agregados, hemos adquirido con un gross yield del 8.1%. Ya han visto anteriormente que nuestra cartera actual está valorada en torno al 7.4, 7.5, y en conjunto, hemos adquirido EUR 338 million, de los cuales EUR 295 million se completaron en el periodo. Feldkirchen, justo ahí abajo en noviembre, se completó la semana pasada. Por lo tanto, también figura ya en el balance general.

Creo que si observan el cronograma, para reiterar el punto de Andrew mencionado anteriormente, la mayoría de estas adquisiciones se completaron realmente hacia finales del primer semestre. Por lo tanto, esos ingresos por alquiler anualizados de EUR 25.8 million aún no se han reflejado realmente en el P&L, pero hay un crecimiento significativo por venir, que ya está previsto para periodos futuros. En cuanto a las desinversiones, en Pfungstadt, hemos notariado la reciclaje de ese activo, EUR 30 million en Alemania, que se completará al final de este ejercicio financiero, es decir, a finales de marzo, por EUR 30 million.

Para anticiparme, estoy seguro de que recibiré una pregunta sobre Tyseley: por qué hemos vendido un activo en Tyseley con un gross yield del 16.6%. También hubo costes de mantenimiento significativos allí y, yendo directamente al grano, necesitaba un tejado nuevo, lo que habría supuesto un gasto adicional de EUR 3 million. Por tanto, desde la perspectiva de la planificación empresarial, tenía sentido realizar ese activo en este momento. Además, está vinculado a la consolidación continua de la cartera en el Reino Unido. Simplemente buscamos salir de algunos de los activos más pequeños que no son estratégicos, y seguirán viéndonos hacer eso. Página 25.

Muy bien, señores. Antes de pasar a la página 25, permítanme recordarles que actualmente nos encontramos dentro de nuestra misión establecida de alcanzar los EUR 150 million. Según el consenso, deberíamos lograrlo al cierre del ejercicio 2028. Obviamente, queremos hacerlo antes, pero deberíamos alcanzarlo al final de 2028. Si observan esta página en el lado izquierdo, los datos parten del cierre del año fiscal anterior, es decir, marzo de 2025, cuando obtuvimos EUR 123 million de FFO. Como saben, el consenso es que superaremos los EUR 133 million este año, y estamos operando en línea con esas expectativas. Por tanto, al cerrar este año con EUR 133 million y proyectar algo por encima de los EUR 140 million el próximo, es necesario empezar a pensar más allá de nuestro objetivo de EUR 150 million.

En un negocio a largo plazo como el inmobiliario, no tiene sentido esperar a llegar a la meta para decir: "hagamos una pausa, felicitémonos y empecemos de nuevo tras unas vacaciones y un descanso", porque se pierde el impulso. Hay que empezar a planificar con suficiente antelación sobre lo que hagamos hoy y que determinará nuestros resultados dentro de 3 años. Piénsenlo: compramos una propiedad ahora y, en algunos casos, la generación de valor añadido (value add) se produce realmente el año siguiente. Pero en muchos otros casos, se necesitan 2 o 3 años para alcanzar ese punto óptimo de creación de valor. Por lo tanto, si no se piensa en ello ahora, no se logrará dentro de 3 años. Así que no debería sorprender que, ahora que estamos en los EUR 133 million anuales y nos dirigimos hacia los EUR 140 million y algo, lo que hagamos sea empezar a planificar más allá de los EUR 150 million. Y esto no es solo para los accionistas; es algo interno en la compañía. Estamos manteniendo reuniones con el equipo y nos preguntamos: ¿qué es lo siguiente? ¿Contamos con los recursos adecuados? ¿Tenemos los activos correctos? Lo que están viendo por primera vez en esta página es que estamos hablando públicamente de la siguiente etapa de nuestro recorrido.

Más allá de los EUR 150 million, la ambición será alcanzar los EUR 200 million. Pero la primera fase del trayecto, de los EUR 150 million a los EUR 200 million, será el tramo hacia los EUR 175 million, que es lo que ven detallado aquí. Algo que debería darles mucha tranquilidad es que, si observan esa columna que indica EUR 40 million, la mitad ya está hecha. La mitad ya se ha ejecutado, se ha cerrado y está bajo nuestro control. En lo que debemos centrarnos es en la otra mitad. Y cuando alcancemos esos EUR 175 million, esto debería impulsar un dividendo con un payout ratio de aproximadamente el 70%, un dividendo que se situaría en torno a los EUR 0.075. Actualmente, nos dirigimos hacia los EUR 0.064. Esos EUR 175 million nos llevarán a los EUR 0.075.

El detalle de cómo lleguemos allí sí es importante. Pero, por el momento, no es lo principal porque ahora mismo se trata de la aspiración. Se trata de la mentalidad y de la estructura de pensamiento necesaria para presionar hacia esos EUR 175 million, para poder materializar la creación de valor y los beneficios que ello conlleva. Por eso lo estamos exponiendo públicamente, porque ya hemos empezado a hablar de ello internamente y a planificarlo. Pero de lo que deberían estar tranquilos es en que la mentalidad de esta compañía es crecer. Y a pesar de los vientos en contra de los que ha hablado Chris, esos vientos en contra no son un motivo para detenernos; son un motivo para acelerar. Son una razón para ampliar nuestra visión porque, si vamos a alcanzar la trayectoria de crecimiento a la que estamos acostumbrados, tenemos que pensar más allá del problema de los vientos en contra financieros que, espero haber demostrado hasta ahora, somos capaces de superar.

Permítanme pasar a la siguiente página para que Chris les explique la financiación.

Así es, en la página 26, respecto a la financiación, solo como recordatorio, en el balance general tenemos EUR 1.21 billion de deuda no garantizada. Eso se divide en 3 bonos. Por tanto, en junio de '26 vencen EUR 400 million. Eso está esencialmente refinanciado. Contamos con la caja más la RCF para poder reembolsarlo, y tenemos ese efectivo destinado para ello. Así que eso está resuelto.

En noviembre de '28, tenemos EUR 465 million pendientes con un tipo del 1.75%. Esa es nuestra última refinanciación de lo que llamo deuda heredada. Ha sido estupendo, ha sido fantástico, pero tenemos que volver a llevar eso a los niveles de mercado. Así que EUR 465 million vencen en noviembre de '28. Mi guidance ahora es que lo refinanciaremos en el otoño de '27. Y eso está factorizado en todas nuestras previsiones, etcétera, para seguir superando eso, seguir haciendo crecer el FFO y completar ese proceso.

En enero de '32, tenemos EUR 350 million pendientes al 4%. Ese fue un bono que emitimos en enero de este año por el cual tuvimos una demanda de alrededor de EUR 2 billion. Por lo tanto, contamos con un gran apoyo de los mercados de capitales de deuda. Y, obviamente, también ampliamos el bono de '28 en verano por EUR 105 million. Una vez más, hubo un gran apoyo para esa emisión.

Seguimos estando por debajo de ser un emisor de referencia (benchmark issuer). Tenemos una calificación de grado de inversión que fue reafirmada por Fitch. Pero en los mercados de bonos, superar los EUR 500 million te sitúa en el tamaño de un emisor de referencia. La razón por la que menciono esto es porque, en el momento en que nos convirtamos en un emisor de referencia, deberían esperar que nuestro coste marginal también empiece a bajar un poco, ya que esencialmente nos convertiremos en un emisor al que los inversores tendrán que prestar atención al entrar en esos índices.

En la parte garantizada, EUR 232 million con Berlin Hyp y Deutsche pbb están garantizados hasta 2030 sobre una cartera de activos alemanes al 4.25%. El LTV neto subió al 38.3% al cierre del periodo, lo que refleja la actividad de adquisiciones durante el mismo. Cobertura de intereses superior a 4.5x. Deuda neta/EBITDA de 6.7x, muy por debajo del objetivo de 8x. Como he dicho, también suscribimos una RCF de EUR 150 million en el periodo con BNP, HSBC y ABN AMRO. Incluye una cláusula de ampliación (accordion feature) para poder incrementarla otros EUR 100 million. Tengo indicaciones verbales de los bancos de que desean hacerlo. Por tanto, estamos en una posición sólida en términos de liquidez. Y también, como mencioné, realizamos una ampliación de bono en el periodo.

Página 27. Haré un breve resumen antes de ceder la palabra a Andrew para la conclusión. Creo que lo que hemos visto en este periodo es un crecimiento orgánico fantástico y sólido, así como un crecimiento por adquisiciones que ya está en marcha; parte de este ya se ha materializado en el periodo, pero realmente empezará a acelerar nuestro rendimiento en la segunda mitad del año y en adelante. Así pues, un crecimiento del 6.6% en FFO, respaldado por ese 5.2% en el rent roll like-for-like, pero el incremento del 15.2% en el rent roll total sirve como indicador de hacia dónde nos dirigimos. Tanto el Reino Unido como Alemania están funcionando bien, tal como hemos comentado. Y ya hemos mencionado las adquisiciones.

Hemos incrementado el dividendo un 4%. Esto supera las expectativas. Creo que el mercado solo esperaba entre un 1% y un 2%. Considero que esto debe tomarse como una señal de confianza de parte de Andrew, de mi parte y también de nuestro Consejo sobre el rendimiento futuro de esta compañía. Queremos seguir centrándonos en la generación de flujo de caja, lo cual recompensamos a los accionistas mediante dividendos. Por tanto, les orientaría a esperar ese tipo de incrementos en el futuro también.

Nos encontramos en una posición sólida en cuanto al balance general, con EUR 389 million de efectivo sin restricciones más la RCF no dispuesta, un LTV del 38%, y ya hemos mencionado el bono y la RCF anteriormente. Cedo la palabra a Andrew en la página 28.

Bien. En realidad, el segundo y tercer punto se refieren al crecimiento del 5%. Solo quiero abordar algo que me parece bastante importante, ya que el grupo sigue operando conforme a las expectativas de la dirección para todo el año, pero los escépticos presentes podrían observar el crecimiento del 5.2% like-for-like y compararlo con el 5.5% del mismo periodo del año pasado, pensando que, de hecho, es menor que el de la misma época el año anterior. Y, por supuesto, desde un punto de vista fáctico, tendrían toda la razón. Sin embargo, yo no sacaría grandes conclusiones de ello, porque cuando decimos que estamos operando conforme a las expectativas, nos referimos precisamente a eso. Quisiera llamar su atención sobre el primer semestre de 2022, donde en la primera mitad del año logramos un crecimiento like-for-like del 2.4%. Pero lo que ocurrió realmente cuando analizamos el año completo fue que cerramos con casi un 6.5%. Lo que hacemos siempre es intentar asegurar que nuestros vencimientos se concentren en la primera mitad del año. Si tenemos un contrato de arrendamiento que supone una salida importante y vence el 31 de marzo, intentaremos posponerlo hacia abril años antes de que ocurra. Cuando firmamos algo nuevo, si sabemos que representa una proporción alta de un activo, tenderemos a asegurar que el contrato solo pueda terminar en la primera mitad del año. Deliberadamente intentamos concentrar nuestros vencimientos en la primera mitad para lograr un ritmo mejor y acelerado en la segunda mitad.

Y si analizan históricamente nuestro rendimiento en el H2 frente al H1, verán una y otra vez que nuestro impulso se acelera en la segunda mitad del año. Nuestra previsión es situarnos en algún punto entre ese 6% y 7% like-for-like para el año, probablemente cerca de la media de ese rango. Por favor, no piensen que, debido a que este año estamos en un 5.2% y el año pasado en un 5.5%, existe algún tipo de efecto de desaceleración. No es lo que estamos viendo, especialmente dado el impulso que anticipamos en Alemania. Aceptamos que las cosas se complicarán en el Reino Unido, pero creemos que se compensará con Alemania. Y, por favor, no olvidemos que lo que hemos hecho en estos últimos 6 meses no ha sido solo salir y adquirir EUR 340 million en propiedades, sino que hemos seguido operando la compañía y haciéndolo bien con un conjunto de cifras decente. Así que una cosa no ha distraído a la otra. Hemos demostrado la capacidad de la cartera para hacer ambas cosas y hacerlas bien. Y con lo que me gustaría terminar es con el historial de 10 años de rendimiento y crecimiento de esta compañía y, particularmente en la parte superior, el dividendo, con el que estamos pagando nuestro 24º incremento consecutivo. Y como diría Andrew Jones, una 'aristocracia del dividendo' son, creo, 25 años de incrementos progresivos en el dividendo. Estamos alcanzando el punto medio de ese camino. Muchas gracias. Estaré encantado de responder cualquier pregunta que puedan tener.

Tim Leckie, de Panmure Liberum. Solo dos preguntas. Creo que una para Andrew y otra para Chris. Andrew, la tasa de conversión de ventas del 15% a partir de consultas, ¿a qué se debe? ¿Es ese 15% la cifra definitiva o seguiremos presionando para subir? ¿Cuál es su planteamiento al respecto? Y después, para Chris, mencionó la mejora del margen una vez que alcancemos los EUR 500 million. ¿Podría recordarnos dónde sitúa su diferencial actual y cuál podría ser la mejora con ese mayor volumen?

Cuando alcancemos de forma constante el 15%, sí, sin duda intentaremos subir más. Cuando fundé esta empresa, la conversión de ventas era inferior al 3%. Y cuando empezamos a fijarnos como objetivo superar el 10%, hubo casi una rebelión porque la gente decía que era imposible. Ahora estamos rozando el 15%. Y una vez que superemos el 15%, ese objetivo aumentará.

¿Cómo lo hemos logrado? Pues bien, lo hemos conseguido analizando los componentes que conforman la conversión de ventas. Y a pesar de que no estaba desglosada, los hemos separado, desmantelado y analizado cada pieza individual para determinar cómo podemos hacerlo mejor.

Y específicamente, el elemento que estamos gestionando mejor y que está mejorando nuestra conversión de ventas es el self-storage. Lo que hemos descubierto —y no sugiero que hayamos encontrado una mejor forma de vender self-storage o que seamos especialistas en self-storage, en absoluto—, sino que hemos encontrado una mejor forma de hacerlo de la que veníamos empleando en el pasado. Y eso está empezando a marcar una diferencia material en la conversión de ventas global de todo lo que vendemos.

Aquí Chris, sobre el margen: si tomo, por ejemplo, el plazo a 5 años en el mercado de bonos, estamos... debido a que estamos por debajo del benchmark, el margen ha tendido a oscilar un poco en el rango de 160 a 190, y ha sido particularmente volátil durante la última semana o dos, dado el contexto macro.

Creo que la oportunidad para nosotros, una vez que entremos en el benchmark, es situarnos probablemente al menos 10 puntos básicos por debajo, pero también con menos volatilidad. Por lo tanto, y lo espero, empezaremos a acercarnos al extremo inferior de ese rango de margen. Me refiero al margen sobre los swaps a 5 años.

Habla Tom Musson, de Berenberg. Sí, una pregunta más sobre la conversión en relación con el negocio en el Reino Unido, que creo que es algo inferior al 9%. ¿Tienen el mismo objetivo de conversión del 15% también para el Reino Unido? ¿Y es alcanzar ese objetivo una perspectiva realista a largo plazo, o existen quizás diferencias estructurales entre las plataformas y su funcionamiento en las dos geografías?

Y la segunda pregunta: ahora que el negocio en el Reino Unido es mayor y el riesgo de tipo de cambio (FX) es una consideración más relevante, ¿considerarían el uso de instrumentos de cobertura de ahora en adelante?

Responderé a la primera parte si me permiten pasar a la segunda. En primer lugar, el negocio en el Reino Unido tiene un objetivo del 10%. No pasamos del 3% al 15% en Alemania simplemente diciendo que el objetivo era el 15%. Lo logramos mediante pasos incrementales, desglosando el proceso. Y estamos en ese proceso para alcanzar el 10% con el negocio en el Reino Unido. El mercado británico es distinto al alemán. El mercado del Reino Unido está más intermediado y, desde esa perspectiva, captar la consulta inicial es más competitivo que en Alemania. Pero, curiosamente, el mercado de consultas en el Reino Unido está cambiando, y lo está haciendo más rápido que en Alemania. Y está cambiando específicamente y con mayor rapidez debido al uso de la IA.

Lo que otros operadores pueden o no darse cuenta es que el 25% del tráfico de Google basado en propiedades de hace 12 meses ahora pasa a través de la IA. Y lo que esto significa es que la vida de un bróker, especialmente la de un bróker web, es mucho, mucho más difícil. Lo que esto implica es que, mientras que los brókeres web solían dedicar tiempo a hablar con los clientes, los clientes pasan mucho menos tiempo hablando con los brókeres y más tiempo hablando con la IA. Y cuando digo hablando, me refiero a hablar. En lugar de escribir o tocar una pantalla, la gente habla con sus teléfonos y los mecanismos de IA están recuperando el tipo de conversación que normalmente ocurriría en un entorno de bróker de centro de llamadas. Así que todo ese panorama en el Reino Unido está cambiando.

El único elemento que no está cambiando es el pago por clic, PPC, porque la IA no está afectando al PPC en este momento debido a que aún no ha intentado monetizarse. Y lo que realmente debe hacer un operador inteligente que quiera mantener el control de su flujo de consultas es empezar a entender esto, porque la tendencia está cambiando y está alterando el proceso de una consulta, particularmente las consultas de espacios flexibles; una consulta que, en lugar de pasar por un corredor web, está pasando —no en todos los casos, pero sí en 1 de cada 4— a través de la IA. Y hay que determinar cómo lidiar con ello, porque eso va a transformar el mercado.

Por supuesto, nos preocupa alcanzar el 10%, etcétera. Pero, en realidad, en el Reino Unido, lo que más nos preocupa es cómo seguimos captando consultas, porque las consultas potenciales de cierto tamaño están ahora más interesadas en hablar con una máquina de IA que en hablar con un corredor o un centro de llamadas. Aunque el corredor y el centro de llamadas siguen teniendo el control predominante, ese control se está desplazando de los intereses de los corredores y los proveedores hacia lo que yo llamo sistemas de IA mecánicos. Y vamos a necesitar saber cómo competir con eso. Esto llegará a Alemania, pero aún no ha empezado a afectar a ese mercado de forma adecuada. Se puede ver con mucha más claridad en el mercado del Reino Unido.

Y por eso digo que no se confundan por el hecho de que nuestras cifras de consultas estén aumentando. Nuestras cifras de consultas suben no porque nos quedemos sentados, sino porque estamos saliendo a trabajar otros canales y haciendo cosas que nos permitan tomar el control de forma más temprana, en lugar de ver cómo la IA nos arrebata el negocio. ¿Chris?

De acuerdo. He dedicado mucho tiempo a investigar la cobertura de riesgos (hedging) y mi conclusión es que conlleva peligros. Es como una droga: una vez que entramos, será muy difícil salir. Así que creo que fabricar coberturas, ya sea mediante la compra de euros a plazo —digamos, por ejemplo, comprar a plazo toda la cartera del Reino Unido para fijar el valor al cierre del ejercicio financiero—, en ese punto tendría que realizar una ganancia o pérdida en la cartera sobre ese contrato a plazo al final del ejercicio, y casi con seguridad tendría que renovar esa cobertura, lo cual supondría un coste significativo para implementarla.

Y, en última instancia, somos una empresa expuesta a dos mercados. Por tanto, estaría intentando fabricar la exposición al Reino Unido fuera del balance general cuando, en realidad, estamos expuestos a dos mercados distintos. He visto a muchos CFOs meterse en todo tipo de problemas al intentar gestionar la cobertura mediante la implementación de algún tipo de derivados. Y no quiero estar aquí hablando del mark-to-market de instrumentos derivados cada vez que venga a hablar con ustedes.

Contamos con una base de accionistas repartida entre euros, libras esterlinas, rands y estoy seguro de que algunos también están denominados en dólares. Por tanto, dejo en gran medida que sean los propios inversores quienes se encarguen de la cobertura. La única pieza estructural de cobertura que podría tener sentido en algún momento es, simplemente, incluir deuda en libras esterlinas en el balance general. Es decir, cuadrar la deuda con la base de activos. Entiendo perfectamente ese desafío y esa pregunta. Diría que hay dos puntos.

En primer lugar, en términos de euros, todavía estamos madurando como emisores en el mercado de deuda. Por lo tanto, todavía hay margen de mejora en cuanto al coste de nuestra deuda denominada en euros frente a la de libras esterlinas; ciertamente no tenemos la escala suficiente para acudir a los mercados de capitales de deuda. Así que nos veremos obligados a seguir la vía del préstamo garantizado, lo que obviamente ofrece mucha menos flexibilidad desde la perspectiva del balance general. Y, obviamente, estoy seguro de que la diferencia de coste entre el euro y la libra probablemente se haya ampliado aún más en los últimos días, pero era de 200 puntos básicos. Digamos que está entre 200 y 250 puntos básicos.

Existe un beneficio de financiación para nosotros a través del FFO, y en última instancia, nos centramos en el flujo de caja desde la perspectiva del FFO. Y lo que también diría es que, al observar la cartera, creo que en este momento estamos repartidos un 71% y un 29% entre Alemania y el Reino Unido. Con la actividad de adquisición que prevemos de cara al futuro, la cual esperamos que esté más centrada en Alemania, ese equilibrio empezará a inclinarse de nuevo hacia Alemania. Por lo tanto, seguiremos teniendo una exposición minoritaria en el Reino Unido.

Así que creo que mi respuesta es no. No voy a recurrir a ese tipo de cobertura artificial. En algún momento en el futuro, tendrá sentido incluir apalancamiento en libras esterlinas, pero en este momento estamos en un proceso de transición. Y sé que es difícil en este momento, dados los efectos de tipo de cambio que se ven en el balance general, tener una reacción visceral y decir: "Oh, tenemos que cubrirnos". Creo que eso conlleva peligros. No vamos a ir por ese camino.

Soy Matt Saperia, de Peel Hunt. También voy a hacerles una pregunta a cada uno, si me lo permiten.

Andrew, creo que en la diapositiva 9 mencionaste el crecimiento de la tarifa like-for-like del 4.7% como un fracaso, a pesar de que estuvo por encima del 4% que tenían como objetivo. ¿Vas a pedir a tus colegas que actúen de forma diferente en el futuro, o sigues prefiriendo que apuesten por la tarifa por encima de lo que podrían estar fijando como objetivo en cuanto a la nueva demanda?

Bueno, específicamente, lo que estamos diciendo más en el Reino Unido que en Alemania es que necesitamos aumentar nuestro volumen de ventas. Y si para lograrlo tenemos que reducir el precio dentro de ciertos parámetros y márgenes, es lo que debemos hacer. Lo que estamos observando es que mucha gente parece estar de acuerdo con eso, pero luego sigue priorizando el precio sobre la ocupación. Y ahí reside nuestro desafío, porque creo que a medida que las condiciones se endurecen en el Reino Unido, lo que vemos es que los inquilinos buscan espacios más pequeños de lo habitual.

Y lo que eso significa es que tenemos que captar más clientes de lo habitual para mantener y aumentar nuestra ocupación. Para lograrlo, o bien tienes que recibir más consultas y/o tienes que mejorar la conversión de ventas. Y una de las formas, no la única, pero sí una de las maneras de mejorar la conversión de ventas es flexibilizar un poco el precio. Ahora bien, todo esto se hace en un entorno muy controlado, donde nos aseguramos de que la gente no pueda bajar tanto el precio como para que empecemos a reducir la tarifa media por metro cuadrado o pie cuadrado de la cartera en el Reino Unido.

Pero mientras que antes estábamos en un escenario muy favorable en el que bastaba con decir que, mientras vendieras a un precio superior al de las salidas, todo funcionaba; ahora tienes que operar en un margen en el que, a veces, tienes que vender a un precio inferior a la tasa de salida, y más vale que te asegures absolutamente de que puedes compensar eso en las renovaciones y ampliaciones. De lo contrario, empezarás a reducir la tarifa media por metro cuadrado de tu cartera. Así que es un área bastante delicada.

Y en el Reino Unido, más que en Alemania, esto va a requerir un mayor nivel de detalle en el futuro. Parte de esto se debe a que el tamaño medio por el que preguntan las personas en el Reino Unido es cada vez menor. Por tanto, lo que hay que hacer es trabajar la plataforma con más intensidad para conseguir más clientes. Así que esto no es algo que se configura y se deja reposar durante 6 meses; esto es gestión diaria.

Contamos con una fuerza de ventas profesional debidamente formada en métodos específicos, con procesos y sistemas concretos que se gestionan a diario, y estamos constantemente ajustando todos los parámetros en este sentido. Es una labor muy intensa.

Y Chris, en la diapositiva 18, mencionaste un potencial programa de nuevas construcciones de EUR 25 million en el futuro.

Sí.

Dos cuestiones. La primera es, ¿en qué plazo temporal estamos hablando? Y la segunda parte, asumo que no es exhaustiva para toda la cartera. Debe haber...

No, no, no. Se trata específicamente de cuatro oportunidades: una en Gartenfeld, dos en Klipphausen y una en el emplazamiento de Dresden, MicroPolis.

Es probable que la nueva construcción de la oportunidad de Gartenfeld comience de forma tangible en el nuevo año. El emplazamiento de Dresden MicroPolis probablemente dependerá de —no necesariamente de un prearrendamiento firme, sino al menos de una indicación muy sólida—.

Y en cuanto al emplazamiento de Klipphausen, creo que ya hemos hablado de Klipphausen en el pasado; ha sido una especie de modelo de éxito para nosotros, y disponemos de terrenos para desarrollo alrededor del emplazamiento actual, que adquirimos en el momento de la adquisición original, y existe la oportunidad de construir naves de producción adicionales allí.

En resumen, creo que les orientaría hacia los EUR 25 million de oportunidades, de los cuales probablemente se materialicen EUR 10 million al año. Por tanto, es una partida distinta a nuestro CapEx habitual. Es capital que, esencialmente, tiene que competir con las adquisiciones para su uso.

Sarim Chaudhry, de Jefferies. Una pregunta rápida. Creo que es para Chris. Sobre el dividendo, han obtenido un payout en los 70 medios y luego presentan una guidance a medio plazo del 70%. Creo que en nuestras conversaciones anteriores, esto iba a estar en los 60 medios. ¿A qué se debe ese cambio?

Seguimos teniendo absolutamente el objetivo de alcanzar un payout ratio del 65% del FFO. Y el modelo, siendo un payout ratio del 65% más el CapEx, equivale ampliamente al FFO en su conjunto. Por lo tanto, somos un negocio autosuficiente. De hecho, estamos ajustando cada vez más el CapEx. Así que, en realidad, tenemos un poco de margen entre el CapEx y el dividendo.

Pero también ajustamos el payout ratio entre el 65% y el 75% tras la ampliación de capital, la ampliación de capital realizada el año pasado y el anterior, para reflejar la dilución a corto plazo del FFO por acción a medida que ponemos el capital a trabajar. Así que, en este momento, están esencialmente en el máximo. El payout ratio es de aproximadamente el 74%. Deberían ver cómo este desciende incluso al cierre del año, y deberían ver cómo baja y se estabiliza en torno al 70%.

Lo que también diría es que creo que tenemos tanta confianza, y el Consejo tiene tanta confianza, en las perspectivas de crecimiento del negocio de cara al futuro, que también somos conscientes de que tendremos que afrontar vientos en contra de financiación durante los próximos 3 años. Por ello, estamos fluctuando dentro de ese rango del 65% al 75% y planteamos que queremos estabilizarnos en torno al 70%; llegaremos a ese nivel en los próximos 18 meses y nos sentimos cómodos manteniéndonos ahí hasta el FY '29.

En ese gráfico, vieron el desglose para pasar de EUR 123 million a nuestro nuevo objetivo de EUR 175 million. El gasto por intereses adicional de EUR 34 million representa la totalidad del gasto por intereses adicional. Así que ese es el proceso de refinanciación completado. Y, de hecho, también hay una pequeña cantidad adicional de deuda incluida. Por lo tanto, esencialmente no habrá más vientos en contra más allá de eso. Y, obviamente, una vez finalizado ese proceso, los resultados estarán liberados para superar realmente las expectativas.

Permítanme retomar ese punto porque no hay nada nuevo en esto. Durante más de una década, siempre hemos operado en ese rango del 65% al 75%. Siempre nos hemos asegurado de que, cuando nos enfrentamos a situaciones como el despliegue de capital u otros tipos de vientos en contra, subimos hasta el 75%, sabiendo que podemos volver a bajar al 65%. Estamos haciendo exactamente lo mismo.

La diferencia es que lo que estamos diciendo es que reconocemos que es poco probable que volvamos al 65% hasta que hayamos superado el desafío de los tipos de interés. Y, en última instancia, eso no ocurrirá hasta el año que finaliza en marzo de '29, porque en diciembre de '28 tenemos que afrontar otro bono con intereses bajos. Así que, siendo realistas, nos mantendremos en ese corredor del 70% al 75% hasta que superemos ese segundo bono.

Pero una vez que lo hagamos, el perfil de crecimiento de este negocio dejará de tener vientos en contra. Por lo tanto, verán que el techo se estabiliza y entonces podremos volver al 65% de forma muy -- mientras que intentar hacerlo en este periodo nos parece algo innecesariamente ambicioso en términos de recuperar ese 65%.

Así que estamos operando de la misma manera que lo hemos hecho durante mucho, mucho tiempo. Simplemente estamos intentando dar guidance para decir que, en el pasado, hemos bajado al 65% de forma muy rápida. Debido a estos sucesivos vientos en contra, es probable que nos mantengamos en ese rango del 70% al 75% hasta que lleguemos a '29 y entonces podremos volver a bajarlo al 65%. Sigue siendo un dividendo muy bien cubierto.

Solo una pregunta de seguimiento rápida. Creo que habló -- perdón, es Max Nimmo de Deutsche Numis. Habló un poco sobre el Reino Unido anteriormente y decía que solo necesitamos esperar hasta que pase el presupuesto. Pero por lo que dice ahora, parece que en realidad es un problema estructural a más largo plazo que es más difícil -- y por tanto es poco probable que haya inversión en este mercado hasta, creo que dijo, el próximo verano y que...

Permítame explicarle por qué eso ha cambiado. Ha cambiado como resultado de lo ocurrido el jueves pasado. Ha cambiado porque lo que todos podemos ver ahora es que el liderazgo del actual gobierno está bajo amenaza. Y no me importa si todos salieran y dijeran: "hemos hecho las paces, vamos a vivir todos felices para siempre y no nos apuñalaremos por la espalda". No lo creeré hasta que vea los resultados de las elecciones de mayo del próximo año.

Y eso coincide aproximadamente con el anuncio de nuestros resultados de fin de año. Así que no digo que no podamos hacer alguna excepción aislada por una cantidad de dinero muy pequeña si tuviera que ver con defensa o self-storage en el Reino Unido. Pero a menos que sea en un vertical realmente emocionante y a un precio increíble, por lo que a mí respecta, estamos en pausa en el Reino Unido hasta que comprendamos el resultado político, al menos hasta mediados del próximo año. ¿Está claro?

Muy claro, gracias.

Muchas gracias a todos.