Buenos días. Mi nombre es Holly y seré su operadora de la conferencia hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del tercer trimestre de 2026 de Rexford Industrial Realty Inc. Todas las líneas han sido silenciadas para evitar cualquier ruido de fondo. Después de las intervenciones de los ponentes, habrá una sesión de preguntas y respuestas. Si desea hacer una pregunta durante este tiempo, simplemente pulse la tecla de estrella seguida del número 1 en el teclado de su teléfono. Si desea retirar su pregunta, pulse de nuevo estrella 1. Gracias. Ahora cederé la palabra a Doug Bettisworth, vicepresidente sénior de relaciones con los inversores y mercados de capital en Rexford Industrial. Doug, por favor, adelante.

Gracias, y bienvenidos a la Conferencia de Resultados del Tercer Trimestre de 2026 de Rexford Industrial. Además del comunicado de resultados de ayer, hemos publicado un paquete complementario y una presentación de resultados en la sección de Relaciones con los Inversores de nuestro sitio web para apoyar las intervenciones de hoy.

Como recordatorio, las intervenciones de la dirección y las respuestas a sus preguntas pueden contener declaraciones prospectivas según lo definido por las leyes federales de valores, las cuales se basan en ciertos supuestos y están sujetas a riesgos e incertidumbres descritos en nuestro formulario 10-K y otras presentaciones ante la SEC. Como tal, los resultados reales pueden diferir y no asumimos ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas en el futuro.

También analizaremos las medidas financieras no GAAP en la llamada de hoy. La presentación de resultados y el paquete complementario proporcionan las conciliaciones GAAP, así como una explicación de por qué estas medidas son útiles para los inversores.

Me acompañan hoy la CEO de Rexford, Laura Elizabeth Clark, junto con nuestro COO, John Nahas, y nuestro CFO, Mike Fitzmorris. Es un placer para mí presentar ahora a Laura Elizabeth Clark.

Gracias, Doug, y gracias a todos por acompañarnos hoy. El equipo de Rexford logró otro trimestre de sólida ejecución. Las arrendaciones se aceleraron, la ocupación aumentó significativamente, dimos un paso transformador en la reestructuración de nuestra cartera y redeployamos capital con disciplina. En conjunto, estas acciones fortalecen a Rexford, blindan nuestro balance y impulsaron nuestro tercer aumento consecutivo en la previsión de FFO básico.

Esa sólida ejecución se ve reforzada por la mejora continua de los fundamentos en el mercado industrial de infill del sur de California. El mercado registró su segundo trimestre consecutivo de absorción neta positiva, impulsado por el aumento de la demanda de los inquilinos. Las rentas de mercado también mostraron signos tempranos de estabilización, registrando un crecimiento marginal durante el trimestre y marcando el primer aumento trimestral desde 2023. Reconocemos que las recuperaciones rara vez son lineales, pero la dirección del mercado es alentadora y estamos viendo que esa mejora se traduce directamente en nuestro negocio.

Durante el trimestre, ejecutamos más de 3.7 million square feet de arrendamiento. Nuestro segundo trimestre de arrendamiento más alto de la historia. El impulso de las arrendaciones fue generalizado, incluyendo 600 thousand square feet de arrendamiento de desarrollo de reposicionamiento solo en el tercer trimestre, lo que generará un crecimiento significativo del flujo de caja a medida que comiencen estos contratos. La ocupación de las mismas propiedades aumentó 200 puntos básicos secuencialmente. A medida que Rexford sigue superando al mercado en general, ese rendimiento superior refleja la calidad, funcionalidad y posicionamiento competitivo de nuestro producto de infill, amplificado por la experiencia de nuestro equipo verticalmente integrado.

La solidez de la actividad de arrendamiento que estamos viendo hoy refleja los fundamentos convincentes que sustentan el mercado industrial del sur de California. Con más de 20 million consumidores y una economía clasificada como la 11ª más grande del mundo, la región combina una base de demanda diversa con una infraestructura insustituible. Además, la nueva oferta se mantiene cerca de mínimos de varias décadas, mientras que el aumento de los requisitos regulatorios restrictivos limita aún más el desarrollo futuro. Creemos que la profundidad y durabilidad de la demanda, combinadas con sustanciales restricciones estructurales de oferta, crean una base sólida para el crecimiento a largo plazo. En este contexto, estamos concentrando nuestra cartera en los activos mejor posicionados para capitalizar estas dinámicas y ofrecer un crecimiento duradero a lo largo del tiempo.

Este trimestre, avanzamos en nuestra iniciativa de reestructuración de cartera de $2 billion con una venta de cartera de $1.2 billion. La transacción más grande en la historia de Rexford. La ejecutamos con convicción y rapidez, completando un proceso competitivo que generó un fuerte interés por parte de los compradores y precios atractivos. Incluyendo esta transacción, hemos completado $1.5 billion en disposiciones en lo que va del año, lo que representa un progreso sustancial hacia nuestro objetivo de reestructuración de cartera.

Hemos actuado con decisión para capitalizar una ventana única con el fin de realinear nuestra cartera, priorizando los activos que creemos ofrecen el crecimiento a largo plazo y la creación de valor para el accionista más sólidos, al tiempo que ampliamos nuestra flexibilidad financiera y capacidad de actuación.

Mirando hacia el futuro, nos quedan $500 million en disposiciones bajo nuestra iniciativa de realineación de cartera, con la mayoría previstas para estar bajo contrato o completadas para fin de año. Seguimos viendo una demanda de compradores en todos nuestros mercados, respaldada por la profundidad del capital privado que busca exposición en el sur de California. Si bien los recientes aumentos en las tasas del Tesoro están afectando el coste de capital para ciertos compradores y aportando más selectividad al mercado de transacciones, el compromiso en torno a los activos de disposición restantes sigue siendo constructivo. Continuaremos evaluando cada venta en función del perfil de riesgo subyacente y el potencial de retorno futuro, así como del valor relativo del uso previsto de los fondos.

También quiero destacar el progreso significativo que hemos logrado en impulsar un mayor rigor operativo en toda la empresa. Hemos sido deliberados al priorizar la ocupación y el arrendamiento, así como al mejorar la eficiencia en toda nuestra estructura de costes. Los resultados son tangibles: una sólida actividad de arrendamiento junto con una reducción del 30% interanual en G&A. Seguiremos aplicando ese enfoque en toda la empresa mientras buscamos eficiencias adicionales.

En resumen, este año se ha definido por la ejecución y la acción decisiva. Establecimos prioridades claras y estamos cumpliendo con nuestros compromisos. Hoy, Rexford es más fuerte y está más enfocada, con una flexibilidad financiera significativamente mayor que la que teníamos a principios de año. El mismo rigor que hemos aportado a nuestras operaciones, cartera y asignación de capital seguirá guiando nuestras decisiones a medida que avancemos. Con 1 objetivo: impulsar la creación de valor por acción a largo plazo para nuestros accionistas.

Finalmente, quiero agradecer a todo el equipo de Rexford. Completar la transacción más grande en la historia de nuestra empresa, mientras seguimos ofreciendo un sólido rendimiento operativo, refleja el compromiso extraordinario y el talento de este equipo. Me siento energizado por el enfoque y la dedicación que aportan cada día. Gracias, Laura.

Buenos días a todos. Durante el tercer trimestre, ejecutamos 3.7 million square feet en transacciones de arrendamiento en toda nuestra cartera. Esto refleja nuestro enfoque continuo en impulsar la ocupación y captar la demanda en nuestros mercados de infill. Respaldados por una sólida salud subyacente de los inquilinos y una ejecución de arrendamiento mejor de lo esperado, aproximadamente el 87% del espacio que expiraba fue renovado o reocupado. Esto impulsó un aumento de 200 puntos básicos en la ocupación de las mismas propiedades trimestre tras trimestre.

Pasando al mercado en general, también vimos señales alentadoras de que los fundamentos continúan mejorando. Si bien la recuperación sigue siendo desproporcionada en los submercados, rangos de tamaño y tipos de productos, el tercer trimestre representó otro paso en la dirección correcta. Con una absorción neta general positiva y una actividad de arrendamiento en mejora que se extiende a áreas que anteriormente habían sido más lentas en ganar impulso.

Orange County es un buen ejemplo. El submercado volvió a una absorción neta positiva durante el trimestre. Respaldado por la creciente demanda de espacios Clase A, impulsada en parte por el aumento de la actividad de los usuarios corporativos. Estamos viendo que esa tendencia se manifiesta también en Mid-Counties y San Gabriel Valley, con productos Clase B funcionales que siguen arrendándose bien y una demanda de productos Clase A que gana terreno.

En South Bay, la actividad fue impulsada por la logística. Junto con la demanda continua de usuarios de fabricación avanzada y aeroespacial que buscan espacios de mayor calidad con infraestructura crítica. La logística también lideró la actividad en IE West, especialmente en espacios de entre 100 thousand a 250 thousand square feet. En San Fernando Valley, la actividad se mantuvo saludable para productos Clase B funcionales, particularmente en espacios de menos de 100 thousand square feet con una demanda más limitada para espacios Clase A.

Si bien los motores de la demanda varían según las industrias y los tipos de usuarios, y muchos inquilinos siguen enfocados en racionalizar sus necesidades de espacio, la demanda se inclina cada vez más hacia espacios de infill altamente funcionales que se alinean bien con el tipo de producto que define la cartera de Rexford. Vimos que esto se reflejó en nuestros proyectos de reposicionamiento y desarrollo, donde ejecutamos aproximadamente 600 thousand square feet de arrendamientos durante el trimestre que contribuirán con más de $14 million de NOI anualizado una vez iniciados.

Nuestra plataforma de creación de valor sigue siendo un diferenciador clave para Rexford. A través del reposicionamiento, ofrecemos sistemas de potencia y supresión de incendios mejorados, carga eficiente y oficinas ampliadas que logran un equilibrio eficaz entre la funcionalidad indispensable y el precio. Si bien nuestro producto de reciente desarrollo ofrece características de diseño de primer nivel que maximizan las eficiencias operativas y proporcionan el entorno de alta calidad que resuena con los inquilinos de Clase A.

Pasando a la asignación de capital, durante el trimestre completamos $1.3 billion en desinversiones. Incluyendo la venta de $1.2 billion de una cartera de 5.2 millones de pies cuadrados. Estas 22 propiedades encarnaban muchas de las características no estratégicas que identificamos a través de la revisión a nivel de activos realizada como parte de nuestra realineación de cartera. Incluyendo una mayor exposición a la oferta competitiva y un potencial de crecimiento más limitado. Al cierre, la cartera tenía un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 2.7 años y alquileres vigentes casi un 30% por encima del mercado. Resultando en un rendimiento de NOI en efectivo estimado del 27% de aproximadamente el 5.5%.

Más allá de la transacción de la cartera, completamos 3 desinversiones adicionales durante el trimestre, todas a propietarios usuarios, generando precios premium.

Para cerrar, nuestro equipo sigue centrado intensamente en las señales del mercado y estamos tomando decisiones disciplinadas y estratégicas para impulsar el rendimiento en todo el negocio. Tenemos más trabajo por hacer, y estoy orgulloso del equipo de Rexford, de lo que estamos logrando y de cómo lo estamos haciendo. Nuestros resultados y los fundamentos que se fortalecen en el mercado de infill del sur de California, refuerzan nuestra confianza en la posición competitiva de la cartera y en la oportunidad a largo plazo que tenemos por delante. Ahora pasaré la llamada a Fitz.

Gracias, John, y buenos días a todos. Este fue un trimestre definitorio para la asignación de capital. Utilizamos los ingresos de nuestra realineación de cartera tanto para reducir la deuda como para recomprar acciones. En el lado de la deuda, el apalancamiento bajó 3 trimestres de un ciclo a 3.8 veces y ya hemos amortizado $425 million de nuestros $1 billion de vencimientos de 2027. Con planes de pagar el resto sin refinanciar a las tasas actuales. Al mismo tiempo, recompramos $79 million en acciones este año, a precios muy por debajo de lo que creemos que vale Rexford. En conjunto, estas acciones nos dejan como una empresa más sólida de lo que éramos hace solo 90 días. Con menos apalancamiento, más flexibilidad y un panorama más optimista para el año.

Permítanme explicarles cómo llegamos a ese punto. Comienza con la reestructuración de la cartera. Ha mejorado tanto la calidad de nuestros flujos de caja como nuestra estructura a largo plazo. Al completar $1.5 billion en desinversiones en lo que va del año, eliminamos obstáculos para nuestro crecimiento y redujimos nuestras necesidades de capital futuras. El momento de la transacción también fue importante. Estas ventas se cerraron antes del reciente aumento en las tasas del Tesoro y están financiando la amortización de nuestros vencimientos de 2027. Ya hemos reembolsado $425 million y esperamos reembolsar los $575 million restantes al vencimiento en marzo. Al eliminar la necesidad de refinanciar $1 billion de deuda a las tasas actuales de aproximadamente 6.25%, y después de marzo, nuestro próximo vencimiento de deuda significativo no es hasta junio de 2028.

También seguimos siendo oportunistas en las recompras de acciones. Durante y después del tercer trimestre, recompramos $49 million en acciones. Eso representa un rendimiento implícito en el rango del 6% medio en una cartera que creemos vale mucho más de lo que cotiza nuestra acción. Esto se compara favorablemente con el rendimiento de aproximadamente el 5.5% de los activos que vendimos. Si retrocedemos, la escala se vuelve clara. Desde el segundo trimestre del año pasado, hemos recomprado casi $1 billion en acciones, aproximadamente el 10% de nuestras acciones en circulación. Y lo hemos hecho mientras reducimos el apalancamiento. Estas recompras son accretivas tanto para el FFO principal como para el NAV por acción. Un beneficio duradero para nuestros accionistas. Cerramos el trimestre con $1.7 billion en liquidez y seguimos en camino para alcanzar aproximadamente 3.5 veces la deuda neta sobre el EBITDA para fin de año. Esa es una hoja de balance construida para las oportunidades.

Con ese contexto, permítanme pasar a los resultados trimestrales. El FFO principal fue de $0.60 por acción, en línea con el tercer trimestre del año pasado. El impacto favorable de las actividades de reciclaje de capital y los menores gastos de G&A fue compensado por un menor NOI de las mismas propiedades y menores ingresos por intereses. En comparación con el trimestre pasado, el FFO principal por acción disminuyó $0.03. La disminución refleja principalmente el cronograma de reasignación de los fondos de nuestra reestructuración de cartera, compensado parcialmente por menores gastos por intereses y la accretividad de las recompras de acciones.

Ahora, a las previsiones. Donde el impulso continúa. Estamos elevando el punto medio de nuestra previsión de FFO principal por acción para el año completo en $0.02 a un rango de $2.41 a $2.44, impulsado por una actividad de arrendamiento mejor de lo esperado y una menor deuda incobrable para el año completo que habíamos asumido anteriormente.

Esos mismos factores están detrás del aumento de 75 puntos básicos en nuestra perspectiva de crecimiento del NOI de las mismas propiedades en el punto medio, tanto en base neta efectiva como en base de efectivo. También estamos elevando nuestra perspectiva promedio de ocupación de las mismas propiedades en 40 puntos básicos en el punto medio a 95.9%.

Antes de pasar a las preguntas, aquí está la única cosa que queremos que se lleven con ustedes. Cada decisión de asignación de capital que tomamos este año se midió frente a una prueba. ¿Crea valor para el accionista por acción? La venta de activos con un potencial de crecimiento limitado a largo plazo, la amortización de deuda en lugar de refinanciarla a tipos más altos y la recompra de acciones por debajo de lo que creemos que vale Rexford, todas superan esa prueba.

En conjunto, esas acciones han reducido nuestro apalancamiento, aumentado nuestra flexibilidad financiera y nos dan la capacidad de actuar a medida que surgen oportunidades. Esa disciplina guía cada decisión que tomamos y es por eso que estamos tan seguros de hacia dónde se dirige Rexford.

Finalmente, quiero agradecer a todos los aquí en Rexford. Este trimestre es lo que se ve cuando 1 equipo con 1 objetivo trabaja unido. Yo lo veo. Y estoy agradecido de trabajar junto a cada 1 de ustedes. Y con eso, devolveré la llamada al operador y abriré la línea para preguntas.