Saludos y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de Postal Realty Trust. [Instrucciones del operador] Les recordamos que esta conferencia se está grabando. A continuación, cedo la palabra a su anfitrión, el Sr. Jordan Cooperstein, Vicepresidente Senior de Finanzas y Mercados de Capitales. Bienvenido, Jordan.

Gracias, y buenos días a todos. Bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del segundo trimestre de 2026 de Postal Realty Trust. En la llamada de hoy nos acompañan Andrew Spodek, Chief Executive Officer; Jeremy Garber, President; Steve Bakke, Chief Financial Officer; y Matt Brandwein, Chief Accounting Officer.

Tenga en cuenta que la compañía puede realizar declaraciones prospectivas durante esta conferencia telefónica, las cuales no son hechos históricos y se consideran declaraciones de futuro. Estas declaraciones prospectivas están amparadas por las disposiciones de "safe harbor" para declaraciones prospectivas contenidas en la Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Los resultados reales pueden diferir materialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas y se verán afectados por una variedad de riesgos y factores que escapan al control de la compañía, incluidos, entre otros, los contenidos en los últimos informes 10-K y 10-Q de la compañía y sus otras presentaciones regulatorias ante la SEC. La compañía no asume, y renuncia específicamente, a cualquier obligación de actualizar las declaraciones prospectivas, ya sea como resultado de nueva información, eventos futuros o de cualquier otra índole.

Además, en esta conferencia telefónica, la compañía podrá hacer referencia a ciertas medidas financieras no GAAP, tales como funds from operations, adjusted funds from operations, adjusted EBITDA, pro forma adjusted EBITDA, pro forma annualized adjusted EBITDA, net debt, adjusted net debt, portfolio occupancy, same-store cash NOI, same-store cash revenue y pro forma adjusted net debt. Puede encontrar las definiciones y, en la medida de lo posible, las conciliaciones tabulares de estas medidas financieras no GAAP con las medidas GAAP comparables más recientes en el comunicado de resultados y en los materiales complementarios de la compañía.

Con esto, cedo la palabra a Andrew Spodek, Chief Executive Officer de Postal Realty Trust.

Buenos días y gracias por acompañarnos hoy. En el segundo trimestre experimentamos un fuerte impulso al cerrar 45 millones de dólares en adquisiciones con un cap rate de efectivo promedio ponderado del 7,3%. Este fue el trimestre de mayor volumen desde junio de 2022. Nuestro acceso actual mejorado al capital nos permite ampliar la amplitud de los objetivos de adquisición, incluyendo activos y carteras de mayor tamaño que cuentan con sólidas especificaciones postales y perfiles de crecimiento atractivos, manteniendo al mismo tiempo un diferencial muy atractivo. Una adquisición reciente en San Diego es un ejemplo perfecto. Adquirimos una instalación de 9,6 millones de dólares ubicada al oeste de la Interstate 805, asegurando una base atractiva para un contrato de arrendamiento por debajo del precio de mercado con un potencial de crecimiento significativo en Coastal California.

Nuestro enfoque disciplinado para la adquisición de propiedades no ha cambiado. Nos centramos en propiedades que son acreditativas desde el primer día y que ofrecen un potencial de revalorización implícito a largo plazo. Con un coste de capital mejorado, ahora adquirimos un universo más amplio de estos activos de alta calidad, lo que respalda el sólido perfil de crecimiento interno que hemos venido entregando de forma constante. En lo que va de año hasta julio, hemos adquirido $88 million con un cap rate del 7.4%.

Como resultado de nuestro volumen de adquisiciones en lo que va de año y de la visibilidad que tenemos sobre una amplia cartera de oportunidades, vamos a aumentar nuestra previsión de adquisiciones a un rango de entre $150 millones y $160 millones. Hemos incrementado nuestra previsión de adquisiciones en un 30% en lo que va de año, y les mantendremos informados más adelante en el ejercicio a medida que avance nuestra cartera de proyectos. Los $110 millones de capital que hemos emitido hasta julio nos posicionan para financiar íntegramente nuestra cartera de adquisiciones. Además, recientemente hemos aumentado el tamaño y reducido el coste de financiación de nuestra línea de crédito revolvente, lo que refuerza nuestra solvencia financiera.

Nuestras décadas de experiencia en el mercado inmobiliario postal siguen impulsando nuestro crecimiento y consistencia. Al ajustar los alquileres a los precios de mercado, asegurar incrementos anuales del 3% en los nuevos contratos y ampliar la duración de los arrendamientos a plazos de 10 años, hemos logrado un sólido rendimiento. Hemos entregado un crecimiento medio del NOI de caja de las mismas propiedades del 5,5% durante los últimos 5 años, incluyendo el presente ejercicio, que se encamina hacia un rango de entre el 6% y el 7%. Más recientemente, hemos utilizado nuestro enfoque operativo único para consolidar una previsión de crecimiento de los ingresos de caja de las mismas propiedades para 2027 de aproximadamente el 6,5%. Junto a este crecimiento, estamos alcanzando tasas de retención y ocupación robustas que superan el 99%.

La estrella polar que guía nuestros esfuerzos es la entrega de un sólido crecimiento del AFFO por acción, que ha sido del 6.2% anual durante los últimos 5 años. Con el aumento de la previsión del AFFO por acción que anunciamos ayer, nuestro punto medio para 2026 implica un crecimiento del 7.6%. Con nuestro acceso ampliado al capital, el impulso que estamos viendo en nuestra cartera de adquisiciones y la fortaleza de nuestro equipo, nunca me he sentido más seguro de nuestra capacidad para escalar la plataforma de forma acrecentadora. Dicho esto, le cedo la palabra a Steve.

Gracias, Andrew. Existen 4 pilares que sustentan nuestro crecimiento de AFFO por acción, líder en el sector. En primer lugar, nuestra oportunidad de ajuste de los alquileres al valor de mercado (mark-to-market) es significativa, lo que representa una clara oportunidad para capturar el potencial de revalorización implícito en nuestra cartera. Entre 2027 y 2030, el 28% de nuestros ingresos por alquileres expirará sin opciones de renovación restantes.

En segundo lugar, los incrementos anuales de los alquileres proporcionan un viento de cola compuesto. En 2027, aproximadamente el 52% de nuestros alquileres experimentarán un incremento, lo que supone un aumento sustancial respecto al 5% en 2023, y una cifra superior al 37% en 2026. De cara al futuro, la sustitución de los antiguos contratos de alquiler de tarifa plana por nuevos contratos con incrementos reforzará aún más nuestro crecimiento interno anual.

En tercer lugar, nos beneficiamos del flujo de caja retenido. A medida que hemos escalado el negocio, esta fuente de financiación ha crecido junto con nuestro AFFO disponible tras el pago de dividendos, que se espera aumente a $16 millones en 2026, un incremento considerable respecto a los $3 millones de hace 3 años. Esto nos proporciona un capital flexible que podemos utilizar de forma selectiva para amortizar deuda o para llevar a cabo adquisiciones que aceleren aún más nuestro crecimiento.

En cuarto lugar, estamos cristalizando la acreción desde el primer día de las adquisiciones. Si bien la mayor parte de nuestro crecimiento de AFFO ha sido y sigue siendo impulsado internamente, la mejora significativa en nuestro coste de capital está haciendo que la acreción inicial sea un contribuyente más importante al crecimiento de los beneficios.

Nuestros resultados del segundo trimestre reflejan la sólida base de crecimiento que establecen estos pilares. Ayer, informamos de un AFFO por acción de $0.36. Esto supone un aumento de $0.03 respecto al primer trimestre y un aumento de $0.03 respecto al segundo trimestre de 2025. Tengan en cuenta que en el segundo trimestre del año pasado, obtuvimos aproximadamente $0.005 de pagos extraordinarios de regularización, frente a una cantidad de minimis este año.

Al revisar nuestro balance, cerramos el segundo trimestre con una deuda neta respecto al EBITDA ajustado anualizado pro forma de 4,6x, frente al 5,2x del trimestre anterior. A fecha de ayer, 48 millones de dólares de ingresos brutos por capital forward permanecen pendientes de liquidación a un precio medio ponderado de 48 millones de dólares de ingresos brutos por capital forward permanecen pendientes de liquidación a un precio medio ponderado de 22,05 dólares por acción. Incluyendo los forwards pendientes de liquidación y las ventas posteriores al cierre del trimestre, la deuda neta pro forma ajustada respecto al EBITDA ajustado anualizado pro forma fue de 4x. El apalancamiento disminuyó en el segundo trimestre debido a la expansión de nuestro EBITDA, así como a nuestra decisión de financiar las adquisiciones mediante un mayor aumento de capital.

Operar con un balance de bajo apalancamiento aumenta la estabilidad de nuestros flujos de caja y nos posiciona para realizar adquisiciones que generen valor en diversos entornos. Como resultado, planeamos mantener el apalancamiento del balance en un nivel no superior a 5.5x de deuda neta respecto al EBITDA ajustado anualizado pro forma de cara al futuro, un nivel coherente con nuestro enfoque de los últimos más de 3 años.

Mejoramos aún más nuestro balance mediante una línea de crédito reestructurada en julio. Además de aumentar el tamaño de nuestra línea en $60 millones, escalonamos aún más nuestro calendario de vencimientos al bifurcar nuestro vencimiento anterior de $190 millones en 2028 en un vencimiento de $90 millones en 2028 y un vencimiento de $100 millones en 2029. Nuestra torre de vencimientos más importante se ha desplazado a 5 años, en 2031.

Nuestro objetivo es que no más del 25% de la deuda venza en un mismo año. También hemos ampliado nuestro vencimiento medio ponderado de 2,8 a 3,5 años, acercándonos a nuestro objetivo de 5 años o más. Es importante señalar que las contrataciones adicionales de préstamos a plazo y la extensión del plazo se han cubierto totalmente mediante tipos fijos, manteniendo nuestra exposición a tipos variables en menos del 10% de la deuda tras la recalificación. Por último, hemos reducido nuestro margen de tipos de interés en 30 puntos básicos, lo que supone un ahorro de costes significativo.

Pasando a las previsiones. Vamos a elevar nuestro rango de AFFO por acción en 0,01 $, situándolo entre 1,41 $ y 1,43 $ por acción, lo que representa un crecimiento del 7,6 % en el punto medio para el año. El incremento está respaldado por un mayor volumen de adquisiciones, la mejora en nuestros costes de endeudamiento y las eficiencias en gastos generales y administrativos (G&A).

Pasando a otros elementos de orientación. Los gastos generales (G&A) en efectivo se sitúan por debajo del punto medio de nuestro rango previamente establecido. El NOI en efectivo de las tiendas comparables se mantiene en línea con nuestras previsiones. Y para el tercer trimestre, esperamos un gasto de capital recurrente en el rango de $250,000 a $350,000.

Nuestras previsiones incluyen una dilución mínima derivada del método de acciones de tesorería para la contabilidad de los derivados de capital (forward equity) no liquidados. Para cuantificar el impacto, un aumento de $2 por acción en nuestro precio de cotización desde el 30 de junio hasta el cierre del ejercicio resultaría en un impacto negativo de $0.002 en las ganancias. Del mismo modo, una disminución de $2 por acción en nuestro precio de cotización durante dicho periodo supondría un beneficio positivo de $0.002 para las ganancias.

Por último, nuestro Consejo de Administración ha aprobado un dividendo trimestral de $0.245 por acción, lo que representa un aumento del 1% respecto al año pasado. Nuestro ratio de payout para el segundo trimestre es de aproximadamente el 68%, y nuestra rentabilidad por dividendo a fecha de ayer era del 4.3%. Ahora le cedo la palabra a Jeremy.

Gracias, Steve. Como nos gusta recordar a los inversores, los bienes inmuebles que poseemos son infraestructura logística crítica en Estados Unidos. Estas instalaciones de última milla constituyen la columna vertebral de la red de distribución del Postal Service. Estas propiedades permiten que el Postal Service cumpla con su obligación mandatada por el Congreso de prestar un servicio universal a aproximadamente 170 millones de puntos de entrega, 6 y a menudo 7 días a la semana. El coste de arrendar esta base inmobiliaria de la red representa solo el 1.5% de los gastos operativos anuales del U.S. Postal Service.

Pasando a la actualización de arrendamientos de este trimestre. Hemos formalizado el 90% de los nuevos contratos de arrendamiento de 2026 en cuanto a rentas, y prevemos formalizar el 10% restante en el curso normal de la segunda mitad del año. En lo que respecta a los arrendamientos de 2027, se han acordado sustancialmente todas las rentas y estamos comenzando la fase de formalización de los contratos. Todos los nuevos arrendamientos de 2026 y 2027 tendrán escaladas del 3% y la gran mayoría tendrá una duración de 10 años. Esto excluye los arrendamientos sujetos a opciones de renovación.

Como resultado de las actividades de arrendamiento, el 59% de los contratos de nuestra cartera contienen escalonamientos anuales. El 54% de nuestra cartera consiste en contratos con una duración de 10 años, y nuestro plazo medio ponderado de arrendamiento (WALT) fue de 6,4 años al cierre del trimestre, incluyendo los contratos ejecutados y acordados hasta 2027, lo que duplica con creces el WALT de 3 años que informamos hace un par de años.

Pasando a las adquisiciones. En el segundo trimestre, adquirimos 37 propiedades por 45 millones de dólares con una tasa de capitalización de efectivo (cash cap rate) media ponderada del 7,3%. Esto eleva nuestro total acumulado en lo que va de año hasta julio a 88 millones de dólares, con una tasa de capitalización de efectivo media ponderada del 7,4%. En el segundo trimestre, añadimos 237.000 pies cuadrados a nuestra cartera, que consisten en 29.600 pies cuadrados de 20 oficinas de correos de última milla, 141.500 pies cuadrados de 16 propiedades flex y 62.000 pies cuadrados de 1 propiedad industrial.

Con esto concluyen nuestras declaraciones preparadas. Operador, nos gustaría abrir la sesión de preguntas.