Gracias. Nuestra primera pregunta es de Jay Kornreich, de Cantor Fitzgerald. Su línea está abierta.

Jay, soy John. Gracias por la pregunta. Dejaré que Philip hable sobre los aspectos de la financiación. Debido a que está bajo contrato, aún no hemos cerrado. Probablemente dejaremos más detalles para después del cierre. Pero, obviamente, hemos proporcionado una cantidad considerable de detalles en nuestra presentación para inversores al respecto, sin haberlo cerrado todavía.

Pero lo es. Ya sabe, nos encanta la cartera porque ofrece una mayor rentabilidad. Tiene un WALT muy bueno de más de 10 años. Tiene escaladas anuales. Está dispersa, ya sabe, en 13 propiedades, 9 inquilinos y, ya sabe, un precio de alquiler por pie cuadrado increíblemente bajo. Así que lo es. Cumple con todos los requisitos de lo que nos gusta comprar, donde hay una buena rentabilidad y, ya sabe, un riesgo de caída limitado y un buen potencial de revalorización.

Pero, Philip, ¿quieres hablar de la parte de la financiación?

Sí. Hola, Jay, la semana que viene deberíamos cerrar nuestra nueva financiación que se comunica en el comunicado de resultados. Un nuevo préstamo a plazo, un préstamo a plazo de 4 años por $100 million, cuyos fondos se utilizarán para amortizar la línea de crédito. Además, de hecho, estamos ampliando la línea y activando la cláusula de expansión (accordion) para aumentar la línea en $75 million. Así que, inicialmente, lo utilizaremos de la línea de crédito.

En cuanto a la deuda sobre EBITDA, si solo queremos analizar ese dato de forma aislada, pasamos de mediados de los seis a principios de los siete. Probablemente 7.0x. Y luego analizaremos. Ya sabe, todavía tenemos cierto margen en nuestras guías de disposición y todo lo demás para volver a bajar más adelante.

Por ahora, es básicamente algo puntual, pero habíamos mencionado en nuestras conferencias de resultados anteriores que estábamos abiertos a otros sectores. Y, ya sabe, a encontrar ese gran rendimiento ajustado al riesgo en otros sectores. Y, como sabe, ya contábamos con una propiedad industrial en nuestra cartera antes de esta adquisición. Así que no veo nada más en el horizonte que se parezca a lo que estamos buscando, pero estamos abiertos a ello.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de Matthew Erdner, de Jones. Su línea está abierta.

Sí. Gracias. En cuanto a la cartera de préstamos, ya sabe, no es una cifra fija en términos de la cantidad que tendremos fuera. Por lo tanto, podría darse una situación en la que la cartera de préstamos, ya sabe, se amortice o se liquide, y no la repongamos hasta alcanzar el importe que tiene ahora.

Pero diré que en este entorno, ya sabe, estamos viendo oportunidades interesantes para sustituir los préstamos que tenemos. Así que, ya sabe, nada por ahora, pero ciertamente este es un buen entorno para conseguir, ya sabe, patrocinadores magníficos, activos magníficos, excelentes ubicaciones y una base excelente. Por lo tanto, esperaría que haya más oportunidades, pero podría ser una situación en la que se amortice, de cualquier manera. Así es, más o menos, como estamos con la cartera de préstamos.

Sí. Quiero decir, como sabe, estamos podando la cartera constantemente. Y, por supuesto, nos queda algo de Walgreens. Pero su solvencia está mejorando. Y simplemente estamos generando flujo de caja con ellos hasta que encontremos a ese comprador de $31.

Y, ya sabe, tenemos un At Home, como sabe, pero su At Home está en Charlotte en una ubicación fantástica. Tuvimos otro usuario que quería comprarlo y At Home no quería irse. Así que, ya sabe, las ubicaciones que tenemos son realmente sólidas.

Tenemos un Sportsman's Warehouse y hay alguien que quiere comprarlo. Está en la ciudad de Buried y en Long Island; estamos muy avanzados con un contrato de arrendamiento para sustituirlo. Así que siempre estamos podando, nada. Entendido.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de R.J. Milligan, de Raymond James. Su línea está abierta.

Claro. Quiero decir que, claramente, estamos reservando nuestro capital para oportunidades realmente buenas donde obtengamos ese mayor potencial de rendimiento. Así que, ya sabe, vamos a buscar algo así como un 8% de cap plus o minus. Y, ya sabe, yo diría que la gente en el mercado ahora mismo está vendiendo. Eso significa que quieren limpiar el terreno. Así que, probablemente, en este entorno haya personas que van a vender, que van a realizar transacciones, pase lo que pase, frente a un mercado donde, ya sabe, están viendo mejores precios y están sacando algo al mercado. Así que este es el momento que nos entusiasma. Así que esperamos. Con suerte, tendremos algo bueno aquí.

Sí, hay 2 swaps, R.J., que vencen ambos en enero; uno es por $100 million al cierre, y lo mencioné en mis comentarios preparados en torno a los 200 puntos básicos. Se va a renovar. Tenemos un swap forward establecido que lo reemplazará. Está por debajo del mercado, pero por encima de los 200 en los que estaba ese swap. Así que esos $100 million se renovarán con unos 150 puntos básicos más.

Y luego, el único otro swap que se nos va a extinguir es de $50 million. También vence en enero. No tenemos un forward para sustituirlo, pero está más cerca del mercado; está quizás 50 bps por debajo del mercado. Así que ese no... es más pequeño. Son $50 million y está más cerca del mercado. Por lo tanto, ese tendrá un pequeño impacto, pero no tanto. Esos son los dos componentes de mayor movimiento en nuestros tipos para el próximo año.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de Michael Goldsmith de UBS. Su línea está abierta.

Michael, soy Philip. Así que, en el trimestre, como señalamos, como señaló John, tuvimos un par de préstamos que se liquidaron. Y luego, en el cuarto trimestre, si observas nuestro calendario de préstamos, hay uno de $7 million a $8 million que también está programado para liquidarse.

Además de eso, tenemos la tasa que ajusta a la baja el préstamo residencial de gran tamaño. Así que los $0.55 en el tercer trimestre, si se ajusta todo eso, solo la actividad de préstamos, probablemente retrocedería a, digamos, unos 53.

Y luego, con las adquisiciones que anunciamos en particular, la cartera industrial, eso, ya saben, algo así la reemplazará. Así que parece que, ya saben, en medio de nuestra orientación, la tasa de ejecución es algo consistente con el tercer trimestre.

Pero realmente hay elementos variables ahí, un poco menos de préstamos y luego la adquisición, una adquisición industrial que lo devuelve a 55. Y, mire, podría ser, ya sabe, más alto o más bajo, y simplemente dependerá del momento en que se cierren las adquisiciones frente a cualquier desinversión.

Sí. Yo me encargaré de la primera parte y luego Philip continuará. Verán, tenemos algunos planes de desinversión e incluso en la cartera industrial, podría haber algunas propiedades que queramos separar.

Así que, ya sabe, yo diría que, ya sabe, las ventas de activos, ya sabe, obviamente, si los mercados de capitales están ahí, puede haber algo de ayuda con eso. Pero, ya sabe, tenemos una cantidad considerable de propiedades con atributos de tipos de capitalización más bajos. Así que ese es, en cierto modo, el plan.

Sí. Ya sabe, John dijo que las desinversiones serán el principal factor de movimiento allí. Pero también, ya sabe, tenemos algunos incrementos anuales en la cartera. El NOI crecerá y, ya sabe, el reciclaje —no solo las desinversiones directas— también podría ayudar a que las ganancias crezcan, además de las desinversiones. Así que tenemos varias palancas preparadas para reducir el apalancamiento de forma incremental.

Gracias. Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de Gaurav Mehta, de Alliance Global Partners. Su línea está abierta.

¿De cuánto era el tipo del préstamo a plazo? El nuevo préstamo a plazo aún no se ha cerrado. Incluye un swap. Será... será un poco más alto que los otros 2 préstamos a plazo. Pero será, por lo general, bastante consistente con ellos.

Vale. Y luego, ya sabe, nuestra deuda a tipo variable es ahora, digamos, del 5%, un poco más alta dependiendo de, ya sabe, dónde se sitúe el SOFR.

Está realmente repartido a lo largo de un par de años. Y luego, ya sabe, también nosotros... eso es solo la parte no financiada. Tenga en cuenta que, durante esos 2 años, también habrá algunos préstamos que vencerán. Por lo tanto, la financiación neta no será de $75 million. Será algo inferior, neto de los préstamos que venzan. Puede ver el cronograma. Puede ver las fechas de vencimiento en él.

Tenemos $8 million de amortización solo en el cuarto trimestre. Por lo tanto, los reembolsos ayudarán, ya sabe, a financiar algunos de los retiros que se están realizando para que, ya sabe, nunca tengamos que desembolsar realmente los 75 en ningún momento. Esos retiros se distribuyen a lo largo de 2 años y pueden gestionarse, al menos parcialmente, solo con el vencimiento de los préstamos.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de Alec Feygin de Barry. Su línea está abierta.

Sobre el nuevo préstamo a plazo de 4 años de $100 million, ya está cubierto mediante un swap. Tenemos un forward sobre el mismo. Por lo tanto, ese tipo será del 4.7%. No tenemos que hacer realmente nada; ya teníamos ese forward y simplemente podemos trasladarlo a ese swap. Así que no hay un nuevo swap que realizar para fijarlo. Por lo tanto, quedará fijado al cierre. No se extiende hasta el final de todo el plazo. Ya saben, en algún momento buscaremos cubrir el tramo final más adelante, pero será algo así como un 4.75% al cierre.

hay algo, pero no es una cantidad material.

Claro.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de John Massocca, de B. Riley Securities. Su línea está abierta.

¿O es que acaso estoy interpretando demasiado las cosas? Bueno, dado que básicamente estamos realizando un volumen de inversión este año en relación con nuestra capitalización de mercado, probablemente puedan deducir que debería ser menor el próximo año. Así que no sé cuántos años podremos seguir manteniendo nuestra inversión respecto a la capitalización de mercado. Así que, nada.

Pero, ya sabe, mire. Siempre, ya sabe, es demasiado pronto, pero, ya sabe, con seguridad, si encontramos oportunidades que realmente encajen, encontraremos el capital y podría ser un socio si eso resulta más sencillo. Si los mercados de capitales no son favorables con nuestras acciones y nuestros valores, entonces buscaremos capital externo. Hay una cantidad increíble de eso ahora mismo, y en el sector de net lease, como ustedes probablemente siguen mejor que nosotros, sabe que cada grupo de private equity, grupos de private equity gigantescos, tienen o están creando grupos de net lease. Así que no falta capital. Por tanto, esperamos encontrar esas oportunidades, y nuestro trabajo es encontrar el capital adecuado para ello.

En agosto y septiembre de este año. Sí. La gestión de la cartera ocurrió, ya sabe, no fue un proceso largo y tedioso. Quiero decir, lo fue. Se había comercializado por completo, pero, ya sabe, fue un caso en el que la fijación de precios refleja en cierta medida este nuevo entorno de tipos de interés más altos. Así que nos sentimos muy cómodos con el nivel de la cap rate en relación con el rendimiento del bono a 10 años.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Nuestra siguiente pregunta es de Craig Kucera, de Lucid Capital Markets. Su línea está abierta.

Sí. Quiero decir, nos sentimos muy bien con los que tenemos porque son comunidades tipo segunda, tercera o cuarta residencia. Y, de hecho, aunque no lo crean, el mercado de otoño es el más fuerte.

Y creo que, ya sabe, lo que se observa en las personas de alto patrimonio neto es que poseer activos financieros e inmobiliarios no es algo malo. Por lo tanto, no nos preocupa nuestra posición en ellos; no es como el caso de los compradores de primera vivienda o de quienes suben de categoría. Se trata más bien de una gran cantidad de capital discrecional. Entendido.

Exacto.

Y no tengo más preguntas por el momento. Por lo tanto, con esto concluye la presentación de hoy. Les agradecemos su participación. Ya pueden desconectarse, que tengan un día maravilloso.