Hola a todos. Gracias por acompañarnos y bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de NexPoint Residential Trust. [Instrucciones del operador] Ahora cedo la palabra a Kristen Griffith, de Relaciones con Inversores. Kristen, adelante.

Gracias. Buenos días a todos y bienvenidos a la conferencia telefónica de NexPoint Residential Trust para revisar los resultados de la compañía correspondientes al segundo trimestre finalizado el 30 de junio de 2026. En la llamada de hoy participan Paul Richards, Executive Vice President y Chief Financial Officer; Matt McGraner, Executive Vice President y Chief Investment Officer; y Bonner McDermett, Vice President, Asset and Investment Management. Les recordamos que esta llamada se está transmitiendo vía webcast a través del sitio web de la compañía en nxrt.nexpoint.com.

Antes de comenzar, me gustaría recordar a todos que esta conferencia telefónica contiene declaraciones prospectivas, en el sentido de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995, que se basan en las expectativas, suposiciones y creencias actuales de la dirección. Los oyentes no deben depositar una confianza indebida en ninguna declaración prospectiva y se les recomienda revisar el informe anual más reciente de la compañía en el Form 10-K y otras presentaciones de la compañía ante la SEC para obtener un análisis más completo de los riesgos y otros factores que podrían afectar a cualquier declaración prospectiva. Las declaraciones realizadas durante esta conferencia telefónica se refieren únicamente a la fecha de hoy y, salvo que la ley exija lo contrario, NXRT no asume obligación alguna de actualizar o revisar públicamente ninguna declaración prospectiva.

Esta conferencia telefónica también incluye un análisis de medidas financieras no GAAP. Para un debate más completo sobre estas medidas financieras no GAAP, consulte el comunicado de resultados de la compañía que se presentó hoy mismo. Ahora me gustaría ceder la palabra a Paul Richards. Adelante, Paul.

Gracias, Kristen, y bienvenidos a todos. Les agradecemos que nos acompañen esta mañana. Les presentaré nuestros resultados del segundo trimestre y los cambios que estamos realizando en nuestras previsiones para todo el año; después, Matt hablará sobre el entorno operativo, nuestra trayectoria de arrendamiento, la plataforma tecnológica y el posicionamiento de la cartera.

En abril, confirmamos nuestras previsiones para todo el año. Esta mañana, las estamos rebajando a un punto medio de FFO core de $2.45 por acción, lo que supone una disminución de $0.12 respecto a los $2.57 anteriores. Explicaré qué ha motivado este cambio y qué aspectos han cambiado y cuáles no. En resumen, la mayor parte de la reducción se debe a un mayor gasto por intereses, lo que refleja un desplazamiento al alza en la curva de tipos forward desde nuestra última actualización. Una parte menor refleja la recuperación más lenta de los ingresos de las mismas tiendas, lo que afecta a todo el ejercicio. Cabe destacar que nuestra trayectoria operativa sigue mejorando mes a mes. Dados los recientes cambios macroeconómicos y la clara visibilidad sobre el rendimiento operativo del Q3, creemos que este es el momento adecuado para actualizar nuestra previsión.

Resultados del segundo trimestre de 2026. El FFO principal del segundo trimestre fue de $16.9 millones o $0.66 por acción diluida, un $0.01 por encima del consenso. Esto se compara con los $18 millones o $0.71 de hace un año. El FFO fue de $15.2 millones o $0.60 por acción y el AFFO fue de $19.7 millones o $0.77 por acción. El NOI total fue de $37.9 millones en nuestras 36 propiedades, esencialmente sin cambios respecto al año pasado. La pérdida neta del trimestre fue de $8.6 millones o $0.34 por acción diluida, lo que incluye $23.9 millones de depreciación y amortización. Esto se compara con una pérdida neta de $7 millones o $0.28 por acción en el segundo trimestre de 2025.

Los ingresos totales fueron de $64.6 millones, frente a los $63.1 millones de hace un año, a medida que Sedona comenzó a operar e integrarse en las cifras. Sobre una base de tiendas comparables (same-store), las 35 propiedades, que representan aproximadamente el 98% de nuestras unidades, generaron unos ingresos totales de $62.4 millones, un 0.6% menos, y el NOI de tiendas comparables fue de $36.9 millones, un 2.9% menos. La ocupación de tiendas comparables cerró el trimestre en un 93.6%, un aumento de 30 puntos básicos respecto al año anterior, y el alquiler efectivo promedio fue de $1,487, una caída de 80 puntos básicos.

Un punto sobre la primera mitad del año antes de entrar en las previsiones. Los resultados se situaron aproximadamente donde esperábamos. La compañía ganó $0.68 en el primer trimestre y $0.66 en el segundo, lo que equivale a $1.34 hasta junio, superando ligeramente las expectativas de Wall Street en cada trimestre. La revisión de hoy se refiere casi por completo a la segunda mitad del año y está impulsada principalmente por los gastos por intereses, debido a la reducción de nuestra protección mediante swaps, algo que explicaré a continuación.

Gastos por intereses y cobertura. Hemos mencionado desde nuestras previsiones iniciales que 2026 conlleva un viento en contra en los gastos por intereses debido a la tasa de interés real, a medida que ciertas posiciones de swaps vencen y la reducción de costes se produce en la segunda mitad del año. Los gastos por intereses del segundo trimestre fueron de $15.8 millones frente a los $15.2 millones de hace un año. Lo que ha cambiado desde abril es la curva de tipos. El SOFR forward se ha desplazado al alza, aproximadamente 30 puntos básicos en el tercer trimestre y 72 puntos básicos en el cuarto en relación con nuestras previsiones.

En términos prácticos, esto supone unos 14.6 millones de dólares menos de flujos de entrada proyectados por swaps durante el resto del año, o aproximadamente 0.16 dólares por acción de gastos por intereses adicionales. Es el componente de mayor peso en la revisión de hoy. Se proyecta que los gastos por intereses para todo el año 2026 sean ahora de aproximadamente 71.2 millones de dólares, frente a los aproximadamente 69 millones discutidos el trimestre pasado y los 67 millones del modelo original.

Una nota sobre la cronología. La Federal Reserve se reunió la semana pasada y mantuvo su tipo de referencia entre el 3,5% y el 3,75%, con algunos miembros disidentes a favor de una subida. Los swaps de tipos de interés fijan actualmente el tipo sobre 817,5 millones de $, o aproximadamente el 51,5% de nuestra deuda hipotecaria a tipo variable, y tenemos plena visibilidad sobre el calendario de vencimientos. La mayor parte de esa protección, aproximadamente 717,5 millones de $ a un tipo fijo medio ponderado cercano al 1,1392%, vence en septiembre. Tenemos la capacidad de añadir más protección, y lo haremos cuando la rentabilidad ajustada al riesgo sea razonable.

En segundo lugar, sobre la reafirmación. En abril, mencionamos que las compensaciones que identificamos neutralizaron este viento en contra y reafirmamos. Posteriormente, la curva se movió en nuestra contra más de lo que habíamos previsto y la producción de ingresos de un puñado de mercados fue más débil de lo que habíamos modelado. En lugar de depender de las compensaciones para mantener esa cifra, estamos reajustando a un nivel que estamos seguros de que podemos cumplir. Explicaré el desglose de la variación en un momento.

Pasamos ahora al detalle de los gastos. En el lado de los gastos es donde estamos ganando terreno real. Estamos reduciendo nuestra previsión de crecimiento de gastos en las mismas tiendas para todo el año en 140 puntos básicos, situándola en torno al 2,1% en el punto medio, frente al 3,5% original. Es algo generalizado. Todos los mercados de la cartera están pronosticando ahora un crecimiento de gastos inferior al que asumimos a principios de año, liderado por los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros y la continua disciplina en la nómina derivada del modelo operativo centralizado que Matt describirá. Nuestra renovación de seguros de abril, que supuso un incremento de más del 30% interanual, ya está totalmente integrada en la tasa de ejecución actual.

Permítanme aportar algunas cifras sobre el trimestre. Los gastos operativos de las tiendas comparables aumentaron un 2,4% interanual, y la combinación es favorable en los aspectos más importantes. Los impuestos sobre bienes inmuebles bajaron un 3,5%, los seguros disminuyeron un 11,7% en la renovación de abril y la nómina bajó un 1%, con las comisiones de gestión de propiedades y las operaciones de oficina bajando aproximadamente un 1% cada una. La presión se concentró en dos líneas. Las reparaciones y el mantenimiento subieron un 13,9% y el marketing un 38,2% partiendo de una base pequeña, debido a que nos hemos centrado en la generación de clientes potenciales en propiedades con una ocupación inferior al objetivo. Los servicios públicos aumentaron un 6,1%.

El aumento en reparaciones y mantenimiento es concentrado en lugar de generalizado, y lo consideramos algo episódico en vez de un cambio en nuestra base de costes subyacente. Los costes controlables netos se mantuvieron aproximadamente en línea, mientras que nuestros dos conceptos no controlables más importantes, impuestos sobre bienes inmuebles y seguros, disminuyeron, lo que sustenta la mejora en las perspectivas de gastos para todo el año. Una nota importante respecto al elevado coste de R&M: aquí agrupamos los servicios de amenidades para residentes, incluyendo la fibra a granel, en el total.

La subcategoría de servicios de amenidades para residentes impulsa el 83% del crecimiento total de R&M y se concentra en los 4 mercados que están llevando a cabo una despliegue de fibra: Atlanta, Nashville, Phoenix y South Florida. Observamos una compensación correspondiente a estos incrementos de gastos dentro de la subcategoría de la tasa de amenidades para residentes de otros ingresos, la cual es un motor significativo del crecimiento del 29.2% en otros ingresos durante el trimestre.

Una actualización de valor añadido. Durante el segundo trimestre, completamos 459 renovaciones totales y parciales y alquilamos 258 unidades renovadas con una prima de alquiler mensual media de $89 y un rendimiento del 23%. Desde su creación, para las propiedades que forman parte de la cartera actual, hemos completado 10.474 renovaciones interiores totales y parciales, más de 5.100 paquetes de cocina y lavandería y aproximadamente 11.200 paquetes tecnológicos, generando incrementos de alquiler mensual medio de $152, $50 y $43 por unidad, con rendimientos del 20,7%, 63,4% y 37,2%, respectivamente. Esta sigue siendo una de nuestras fuentes de crecimiento más fiables y eficientes en cuanto al uso de capital.

Pasando al dividendo. Para el segundo trimestre, declaramos un dividendo de $0.53 por acción, pagadero el 30 de septiembre. Desde su creación, hemos incrementado el dividendo un 157.3%.

A fecha de 30 de junio, la deuda total ascendía aproximadamente a $1.6 billion con un tipo de interés medio ponderado ajustado de aproximadamente el 3.58%. Disponíamos de aproximadamente $14.6 million en efectivo no restringido y de $118.9 million de capacidad no utilizada en la línea de crédito, lo que supone una liquidez total disponible de aproximadamente $133.5 million. No tenemos vencimientos de deuda programados hasta 2028, lo que consiste únicamente en un pequeño préstamo a tipo fijo de $33 million. El apalancamiento neto representa cerca del 57% de nuestra estimación interna del NAV, y el desapalancamiento a medio plazo, financiado principalmente mediante los ingresos por desinversiones, sigue siendo una prioridad.

Nuestro valor liquidativo estimado al cierre del trimestre es de $46.75 por acción diluida en el punto medio, utilizando un rango de tasa de capitalización (cap rate) del 5.25% al 5.75% en toda la cartera. El rango se sitúa en $40.35 en el extremo superior y en $53.16 en el extremo inferior. Con un precio reciente de $25.91, la acción cotiza con un descuento de aproximadamente el 40% respecto a ese punto medio. Incluso en el extremo más conservador de nuestro rango, se trata de un descuento significativo respecto al valor de liquidación estimado. Creemos que la brecha entre el precio de cotización de la acción y el valor real de los activos inmobiliarios es considerable, y nuestras herramientas de reciclaje de capital y recompra de acciones nos ofrecen una vía para cerrarla.

Se ha revisado la previsión para 2026. A continuación, detallaré la previsión revisada por componentes. Estamos rebajando la previsión de core FFO para todo el ejercicio 2026 a un rango de entre $2.35 y $2.54 por acción diluida, con un punto medio de $2.45, frente al punto medio anterior de $2.57. Estamos rebajando la previsión del NOI de las mismas tiendas a un rango de entre el -2.5% y el 0.5%, con un punto medio del -1%, frente al punto medio anterior del -0.5%. Los componentes del ajuste de $2.57 a $2.45 se dividen en 5 partidas de la siguiente manera: los gastos por intereses bajan $0.16. Una vez más, el movimiento de la curva forward descrito anteriormente, unos $14.6 millones menos de flujos de entrada proyectados por swaps, es el principal factor de ajuste. Los ingresos de las mismas tiendas bajan $0.09.

Estamos rebajando el crecimiento de los ingresos en las mismas tiendas para todo el año unos 90 puntos básicos, situándolo en aproximadamente un 0,2% en el punto medio. Está concentrado. Matt tiene los detalles del mercado; Nashville representa la mayor parte de la reducción del NOI en las mismas tiendas.

Los gastos en las mismas tiendas aumentaron 0,06 $. La mejora de 140 puntos básicos que detallé recientemente fue de aproximadamente un 2,1 %. El cuarto componente es el aumento de 0,05 $ en los ingresos por intereses, ingresos realizados de inversiones de préstamos puente vinculados a la transacción Waterford DST, que Matt pondrá en contexto. Y, por último, los gastos generales y administrativos (G&A) corporativos y otros aumentaron 0,02 $, debido a una gestión favorable de los G&A. Esto resulta en una reducción de 0,12 $ para situarse en 2,45 $.

Unas breves palabras sobre dónde se sitúa la reducción en las tiendas comparables, ya que está concentrada en lugar de ser generalizada. Nashville representa aproximadamente el 85% de la reducción del NOI de las tiendas comparables. Los ingresos más débiles, combinados con el crecimiento de gastos en tiendas comparables más pronunciado de la cartera, cercano al 15%, dejan poco margen de maniobra en cuanto a gastos.

Cuatro mercados están proyectando un NOI de las mismas tiendas mejor de lo que supusimos a principios de año: South Florida, Atlanta, Phoenix y Raleigh-Durham. Y Dallas es un buen ejemplo de la disciplina de gastos en acción. Una reducción de ingresos de aproximadamente $590,000 fue compensada casi en su totalidad por unos $505,000 de ahorro en gastos, por lo que la caída en el NOI fue mínima. Se trata de una revisión concentrada, no de una que afecte a toda la cartera.

En cuanto a nuestra posición frente a las expectativas del Street, el consenso es de aproximadamente $2.51, con algunas estimaciones más recientes cercanas a los $2.40 por acción. Nuestro nuevo punto medio coincide, en general, con las estimaciones externas. La primera mitad del año ya está cerrada y ha superado lo previsto. La revisión tiene una perspectiva de futuro y se debe, en gran medida, a un desplazamiento de los ingresos hacia la segunda mitad del año debido a la tasa.

Nuestras previsiones de adquisiciones y desinversiones se mantienen sin cambios, entre 0 y 200 millones de dólares cada una, con un punto medio de 100 millones de dólares, lo que refleja un reciclaje continuo de capital dentro de las directrices establecidas. Y con esto, le cedo la palabra a Matt.

Muy bien. Gracias, Paul. Empezaré con el contexto, ya que la configuración fundamental de nuestra cartera sigue mejorando. Empezando por la oferta: las entregas nacionales alcanzaron su máximo cerca de las 700,000 unidades en 2024, los inicios de obra están aproximadamente un 70% por debajo de ese máximo, y las entregas de este año se encaminan hacia el nivel más bajo en más de una década. Y en nuestros submercados del Sunbelt, la caída es aún más pronunciada. Dos tercios de nuestros submercados tienen un crecimiento de inventario anual activo inferior al 2%, y más de la mitad tiene menos de 500 unidades en desarrollo actualmente.

La primera mitad del año así lo confirmó. Nuestros submercados absorbieron casi 6,000 unidades en el segundo trimestre frente a 3,146 unidades de nueva oferta, lo que supone una absorción neta positiva de 2,852 unidades. Esto se suma a las 1,307 unidades positivas del primer trimestre. El resto de la oferta de 2026 es real y está concentrada. La presión más significativa para nosotros se encuentra en North Charlotte, South Las Vegas, y la zona sur de Orange County y Orlando. Aun así, el precipicio de oferta se mantiene intacto y el contexto sigue mejorando, lo que creemos que conducirá a un punto de inflexión claro hacia finales de 2026 y durante 2027.

A demanda, el caso estructural no ha cambiado y el canal de la asequibilidad se ha vuelto aún más extremo. John Burns sitúa la prima de comprar frente a alquilar en un 44%, frente a una media a largo plazo del 17%. Zelman indica que la brecha de pagos para la vivienda de entrada está en su punto más amplio desde 1984, y los casos de personas que dejan el alquiler para comprar una vivienda fueron del 8,7% este trimestre, frente al 10,9% de hace un año. Aquí está la parte que subrayaría: de los 135 millones de hogares, cada descenso de 50 puntos básicos en la tasa de propiedad de la vivienda crea 675.000 hogares de inquilinos, lo que supone 2 años de absorción normal de un canal que no requiere en absoluto crecimiento demográfico.

En cuanto a la geografía, el propio trabajo de Zelman sitúa el crecimiento de los hogares a nivel nacional cerca de los 70 puntos básicos anuales hasta finales de la década. Nuestros mercados crecen aproximadamente al doble de esa tasa. Y según Witten Advisors, el crecimiento del empleo, la población y la migración interna seguirán favoreciendo al Sunbelt durante el resto de la década. La ralentización de la formación de hogares a nivel nacional es un verdadero viento en contra para la cifra nacional, pero no es el mismo factor que impulsa nuestros mercados.

Pasemos al arrendamiento. El ritmo de los arrendamientos es la verdadera historia de este trimestre. En el conjunto de los 1,360 nuevos contratos, nuestro trade-out de nuevos arrendamientos fue del -5%, y en los 1,684 renovaciones, fuimos del +1.9%. Esto supone un trade-out combinado del -1.16%, aproximadamente 75 puntos básicos mejor que el primer trimestre. La evolución mes a mes cuenta una historia más alentadora. Los trade-outs combinados pasaron de un -1.7% en abril a un -1.2% en mayo, para situarse en -50 puntos básicos en junio. Y pasó a ser positivo, situándose en unos 30 puntos básicos en julio.

Las renovaciones de contratos con nuevos términos, la partida más difícil, mejoraron de un -5,4 % en abril a un -2,3 % en julio, aproximadamente 310 puntos básicos, mientras que las renovaciones se mantuvieron por encima del 2 %. Ese es nuestro primer dato combinado positivo desde principios de 2025. Es solo un mes, pero resulta alentador de todos modos.

Raleigh fue nuestro único mercado con renovaciones de contratos con aumentos de renta positivos durante el trimestre, mientras que los rezagados en la línea de nuevos contratos, Orlando, Charlotte, Dallas y Nashville, son los mismos mercados que presentan la mayor oferta de inventario restante.

En cuanto a la ocupación y los ingresos, la cartera de establecimientos comparables cerró con una ocupación física del 93.6%, lo que supone un aumento de 30 puntos básicos interanuales y se mantiene estable respecto al trimestre anterior, con una ocupación por arrendamiento de aproximadamente el 95%. La retención fue del 55.9% y la rotación mejoró hasta el 44.1% frente al 46.5%.

Los ingresos totales de las tiendas comparables fueron de $62.4 million, lo que supone una caída de 60 puntos básicos interanuales. El dato en el que me gustaría centrar su atención es la trayectoria de dicha comparativa. Pasamos de un -2.2% interanual en el primer trimestre a apenas un -60 puntos básicos en el segundo, lo que supone una mejora de 160 puntos básicos en la comparativa interanual en un solo trimestre.

El alquiler efectivo bajó 80 puntos básicos, un descenso mucho menos pronunciado de lo que sugeriría únicamente la línea de nuevos contratos, y eso es fruto de la disciplina en la ocupación y la retención. En cuanto a la deuda incobrable, supuso 60 puntos básicos del alquiler potencial bruto frente al 1,02% del primer trimestre del año pasado, lo que representa una mejora de aproximadamente el 40% y es una fracción de lo que registrábamos antes de que la centralización reconstruyera nuestro proceso de evaluación. Los ratios de alquiler sobre ingresos se mantienen en el 20% en toda la cartera, un margen muy saludable.

Pasamos a las concesiones. Hay dos medidas diferentes que tratar aquí. La utilización, es decir, la proporción de nuevos contratos que incluyen un mes gratis, la redujimos aproximadamente a la mitad, pasando del 55.6% en el primer trimestre al 27.7% en el segundo trimestre. Y el promedio de semanas gratis cayó de 2.2 semanas a 1.1 semana. South Florida impulsó la mayor parte de ese cambio, pasando de una utilización del 87.6% a una utilización de solo el 4.8% en el segundo trimestre.

En cuanto a los costes, los dólares de concesión como porcentaje del alquiler potencial bruto se situaron en torno al 1% durante el trimestre, todavía ligeramente por encima de nuestras previsiones, y el uso fue mayor en Tampa, Orlando, Nashville y Dallas. Aproximadamente un tercio de la cartera no tiene ofertas de concesión activas hoy en día, y alrededor de la mitad ofrece precios selectivos únicamente en unidades vacantes de larga duración y planos de planta específicos. Proyectamos que la utilización baje otros 0,50 $ para finales de año.

Pasemos a nuestra plataforma tecnológica. Gran parte de lo que están observando este trimestre, especialmente en lo que respecta a los gastos, proviene del trabajo tecnológico que planteamos durante el REITweek en junio. Operamos con un modelo de dos capas. Las operaciones de las propiedades pasan por BH Management y su plataforma Funnel Leasing. A nivel de asesor, estamos desarrollando NexPoint Intelligence. Es algo deliberado. Los competidores de gestión propia tienen que gastar en todas las capas a la vez, mientras que nuestro modelo captura una parte desproporcionada de ese beneficio con una fracción del capital.

Durante el trimestre, la plataforma convirtió 24.703 leads en 1.321 solicitudes y 1.226 mudanzas, lo que supone una tasa de conversión de lead a solicitud del 5,3 % y una tasa de conversión de visita a solicitud del 34,6 %, ambas con una mejora respecto al primer trimestre. Las visitas guiadas por el propio usuario siguen escalando. El 26,2 % de las visitas del trimestre fueron autoguiadas, frente al 18,7 % del primer trimestre, lo que representa una demanda fuera del horario comercial que, de otro modo, perderíamos.

Una breve mención sobre Sedona Mountain, la comunidad de 321 unidades en North Las Vegas que adquirimos en diciembre del año pasado por $73.25 millones. La ocupación de la propiedad cerró en un 92.2% este trimestre, lo que supone un aumento de 430 puntos básicos respecto al primer trimestre, y el NOI está superando el presupuesto casi en un 5%, con los gastos un 12.2% por debajo de lo previsto. Los trabajos de tejado, pintura exterior, Smart Rent y de las zonas comunes ya han finalizado, y seguimos con el objetivo y en vías de generar un NOI CAGR del 7.2% hasta 2029, transformando una compra con un cap rate de un dígito alto en un rendimiento estabilizado de entre el 7.5% y el 8%.

En cuanto al mercado de transacciones y la asignación de capital, el volumen institucional sigue estando muy por debajo del año pasado, las tasas de capitalización (cap rates) se han mantenido rígidas y el diferencial entre el precio de compra y venta (bid-ask) sigue siendo amplio, con la mayoría de los participantes señalando 2027 como el año para una recuperación clara y un mayor volumen de transacciones. Dicho esto, observamos que los activos bien ubicados en el Sunbelt se negocian con tasas de capitalización materialmente más ajustadas que nuestra propia tasa implícita, lo que refuerza la brecha de NAV que Paul describió. Nuestras prioridades de asignación de capital son directas. Nuestra labor es cerrar la brecha de valor mediante la ejecución operativa hacia 2027, reciclando capital y recomprando acciones.

Un punto sobre la composición de los beneficios. Nuestras previsiones revisadas incluyen aproximadamente $0.05 de ingresos por intereses realizados procedentes de nuestra inversión de préstamo puente vinculada a una transacción de Waterford DST, obtenida a través de la plataforma de nuestro asesor. Se trata de un despliegue realizado de forma discreta de la capacidad del balance que genera un rendimiento de mercado acrecentador. Lo estamos contabilizando como ingresos realizados en lugar de incluir una estimación futura, y lo informaremos a medida que ocurra.

Para concluir, la primera mitad del año superó nuestro plan. Los ingresos de las tiendas comparables mejoraron 160 puntos básicos en su comparativa interanual entre el primer y el segundo trimestre. Los incrementos de las rentas combinadas (blended lease trade-outs) pasaron de un -1,7% en abril a un +30 puntos básicos en julio. La ocupación es estable, la retención ha aumentado y los gastos están siendo menores en todos los mercados, y el vencimiento de los contratos de suministro se está produciendo con mayor rapidez en los mercados donde hemos tenido mayor presión. Eso es lo que hace que el escenario sea tan atractivo.

En 2026, absorberemos el ajuste de precios por tipos de interés y el último tramo de la oferta. En 2027, llegaremos al abismo de la oferta y al incremento de ingresos por renovación de contratos (leasing earn-in). El earn-in no es una previsión; es matemática basada en contratos que ya hemos firmado. Nos dirigimos hacia el mejor escenario de oferta y demanda en 5 años, y el grupo de inquilinos por necesidad no deja de expandirse a medida que la asequibilidad se mantiene en niveles extremos. La recuperación fundamental es hoy más certera que en la memoria reciente. Quiero agradecer a todos aquí en NexPoint y BH por su arduo trabajo. Y con esto, operador, abrimos el turno de preguntas.

Solo quiero volver con Matt. Creo que hiciste algunos comentarios sobre las mejoras en el entorno operativo. Y creo que utilizaste el término, por así decirlo, de esperar una inflexión clara en la segunda mitad del año y hacia 2027.

Supongo que solo me preguntaba cómo interpretar eso. ¿Qué considera usted como una inflexión clara, tal como la ha descrito? ¿Se trata de nuevas tasas de arrendamiento positivas o de algo distinto? Simplemente ayúdenos a entender su enfoque al respecto y cómo eso influye en su visión del entorno operativo para el próximo año.

Sí, me refería a las tasas de arrendamiento nuevas y positivas. Nuestras revisiones de las previsiones se concentran realmente en 4 activos, 4 o 5 activos, que representan unos 2.2 millones de dólares de revisiones en el alquiler bruto potencial. Y, en realidad, esos mercados simplemente no eran tan sólidos como pensábamos originalmente.

Y así, al mirar hacia adelante con la nueva orientación y lo que esta implica para los nuevos arrendamientos, somos ligeramente negativos en el tercer trimestre y luego proyectamos un ligero crecimiento positivo en el cuarto trimestre. Y ese es el trimestre sobre el que creo que nos sentimos mejor en lo que va de año, y ese tipo de inflexión clara es el precio positivo de los nuevos arrendamientos que se desprende de dicha orientación.

De acuerdo. Tiene sentido. Y creo que su ocupación media fue del 93.6% durante todo el trimestre. Sé que en su actualización de REIT de mayo, creo que rondaban el 94% a finales de abril y a finales de mayo. Así que me preguntaba, sé que puede haber diferencias entre la ocupación media y la de cierre de mes o de trimestre, pero ¿hubo una pequeña pérdida de ocupación a medida que los precios empezaban a subir o continuaban subiendo durante junio? Y supongo que, ¿cuál fue la actualización de la ocupación en julio también?

Sí, Bonner, ¿puedes darme la ocupación de julio? Pero en cuanto a la estrategia que seguimos, fuimos deliberados al intentar mantener las tarifas en la nueva contratación de arrendamientos. Por lo tanto, perdimos un poco, digamos, entre 30 y 40 puntos básicos, buena memoria para NAREIT.

Pero nosotros... la estrategia consistía en intentar mantener los precios tanto como fuera posible, lo cual se confirmó mes a mes; los nuevos precios de arrendamiento mejoraron, tal como acabamos de informar. Y luego, Bonner, ¿podrías decirnos sobre julio...?

Sí. Y solo una pequeña aclaración. Así que, Peter, las cifras de ocupación que informamos en el suplemento son a una fecha determinada. Por lo tanto, ese 93,6% corresponde al cierre físico al 30/6. Así que la ocupación financiera media del trimestre fue de aproximadamente el 93,8%. Tienes razón. Cuando estuvimos en NAREIT a principios de junio, estábamos en un 94% de ocupación física estable.

Creo que, al analizar los puntos donde pensábamos que podíamos aplicar mejores precios, fuimos un poco más agresivos, tanto en la fijación de precios de nuevos contratos de arrendamiento como en las renovaciones. Considero que, en un determinado número de estos activos de los que Matt está hablando, pensábamos que teníamos un poco más de poder de fijación de precios de lo que finalmente se demostró y que, en última instancia, eso erosionó, digamos, 40 bps de ocupación entre la primera semana de junio y finales de mes.

Al entrar en julio, creo que en la actualización operativa que proporcionamos en el suplemento, verán que el embudo de arrendamiento está funcionando. Estamos generando un volumen de clientes potenciales bastante alto. Creemos que es un momento estacional muy saludable.

Y en cuanto a la inflexión hacia una combinación positiva en los tipos, estamos priorizando un poco la fijación de precios. Estamos intentando impulsar los precios y estamos bien. Quiero decir, ciertamente nos encantaría tener una ocupación algo más saludable, pero mantenernos en torno al mid-93s y alcanzar ese punto de inflexión en los tipos de los nuevos contratos de arrendamiento es nuestro principal enfoque hoy en día.

Sí. Gracias a todos por su participación hoy; espero volver a hablar con ustedes después del Q3. Que tengan un buen día.

Con esto concluye la llamada de hoy. Gracias por su asistencia. Ya pueden desconectarse.