Ahora abriremos la sesión de preguntas y respuestas. Si desea hacer una pregunta, por favor pulse * y luego 1 en su teléfono de tonos. Si desea retirar su pregunta, pulse *1 de nuevo. Nuestra primera pregunta vendrá de la línea de James Feldman con Wells Fargo. Adelante, por favor.

En cuanto a la necesidad de dar un paso atrás? Sí, soy Tim. Quiero hablar un poco sobre lo que estamos viendo en julio y en el tercer trimestre, y creo que eso es realmente lo que está impulsando nuestro optimismo, ya que estamos empezando a ver algo de impulso al mirar hacia el tercer trimestre. En cuanto a julio en sí, esperamos que sea bastante similar en términos de precios a lo que vimos en el segundo trimestre, con la ocupación aumentando a medida que avanzamos por julio y terminando en un buen punto con la ocupación de julio.

Pero donde vemos el optimismo y donde creemos que hemos tomado las decisiones correctas es lo que estamos viendo para agosto y septiembre. En primer lugar, si miramos las renovaciones de todo el Q3, tenemos tasas de retención muy por encima de lo que vimos en esta misma fecha del año pasado, muy por encima de lo que vimos en el Q2, y seguimos viendo tasas de renovación en ese rango del 5% o más. Es decir, tenemos visibilidad de prácticamente todo el Q3 en este momento. Probablemente el 98% de nuestras renovaciones ya estén aseguradas en este punto.

Y luego, cuando observamos nuestra situación con los precios de los nuevos contratos de arrendamiento y lo que hemos logrado en la fase de preventa, obviamente, todavía queda más por venir en el resto del trimestre. Probablemente todavía tengamos, ya sabe, alrededor de un 40% de nuestros nuevos contratos que se cerrarán en los próximos dos meses. Pero cuando miramos la preventa de agosto, estamos rindiendo entre 70 y 80 puntos básicos mejor que el año pasado en esta misma fecha. Y cuando miramos septiembre, estamos rindiendo incluso más que eso.

Así que pensamos que, con esta demanda continua, lo que estamos viendo —el volumen de leads ha subido, ya saben, entre un 7% y un 15% en comparación con esta misma época del año pasado, y el volumen de visitas ha subido casi un 10%— todos estos factores conducen a lo que esencialmente podría ser una temporada de arrendamiento en su punto álgido un poco más prolongada. Y James, solo mencionaré el cambio en la previsión.

Quiero decir, lo único, para retomar el punto de Timothy, es que seguimos viendo una aceleración muy fuerte a medida que avanzamos hacia la segunda mitad del año. Pero lo que yo diría es que no es precisamente al mismo ritmo que el que habíamos previsto inicialmente al inicio del año. Así que seguimos viendo que la trayectoria se mueve en la dirección que esperábamos, solo que no exactamente al mismo ritmo que habíamos previsto.

Y James, para que no te quedes fuera, voy a añadir un par de comentarios a este también. Soy Brad. Creo que realmente empieza con lo que estamos viendo en el lado de la demanda en cuanto a nuestra visión para la segunda mitad del año. En todos los ámbitos, estamos viendo una demanda realmente buena en todos nuestros mercados.

Y en los mercados donde tenemos una oferta más pesada —piense en Phoenix, Charlotte, Raleigh, Savannah y Nashville— esos mercados son un poco más difíciles para nosotros en este momento. Tenemos un bache más grande del que tenemos que salir en esos casos, pero estamos mostrando progresos. Es decir, si observa nuestra cartera completa del segundo trimestre, casi el 80% de nuestros mercados registraron mezclas positivas en el segundo trimestre. Por lo tanto, se puede ver que la recuperación es bastante generalizada.

Sabe, dos tercios de nuestros mercados muestran mezclas por encima de nuestro promedio de cartera. Así que, si mira lo que está por debajo de nuestro promedio, un tercio de nuestra cartera, esos son predominantemente algunos de estos mercados con mayor oferta. Así que, de nuevo, tenemos un agujero más grande del que tenemos que salir en esos casos, pero lo estamos haciendo.

En cuanto a la parte de la demanda, observen la absorción en el primer semestre de la que habló Timothy. La absorción del segundo trimestre en todos nuestros mercados fue de 1.8 veces las nuevas entregas. Por lo tanto, estamos viendo una demanda muy sólida. Y, como saben, a medida que avancemos por el resto de este año, creemos firmemente que más de esos mercados con peor rendimiento empezarán a mostrar parte de ese mayor poder de fijación de precios, particularmente cuando analicemos las tasas combinadas en el tercer y cuarto trimestre.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Eric Wolfe con Citi. Adelante, por favor.

Sí. Soy Timothy. Y para confirmar su segundo punto, sí, quiero decir, esperaríamos que los precios de agosto y septiembre mejoren un poco respecto a los que tuvimos en julio por todas las razones que acabamos de comentar y las tendencias que estamos viendo hasta ahora.

Pero si pensamos en nuestro precio promedio anual y en la segunda mitad del año y en cómo hemos cumplido con nuestras previsiones, ya saben, estamos en un 0.3% positivo promedio en lo que va del año hasta junio. Y nuestro pronóstico para el año completo está en el rango de 50 puntos básicos promedio para el año completo. Por lo tanto, con un poco más de nuestros contratos de arrendamiento inclinados hacia la segunda mitad del año, estamos siguiendo un promedio de alrededor del 0.6% para la segunda mitad del año.

Y así, para ponerlo un poco en perspectiva, lo que eso significaría desde un punto de vista combinado es que nuestro rendimiento combinado del Q3 sería un poco mejor que el rendimiento del Q2, y que nuestro rendimiento del Q4 parecería un poco mejor que el rendimiento del Q1. Así es, en cierto modo, como se puede pensar. Y es, ya sabe, la expectativa de que agosto y septiembre muestren la solidez que estamos viendo ahora mismo, y que luego se vea una moderación un poco menor en el Q4 basándose, de nuevo, en la demanda, la moderación de la oferta y todo lo que estamos viendo, y no experimentar el mismo nivel de caída que vimos en el Q4 del año pasado.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Nick Yulico con Scotiabank. Adelante, por favor.

Bueno, gracias, Nick. Sí. Quiero decir, creo que, en primer lugar, lo que hay que tener en cuenta es que el rango de tasa de capitalización del 4,5% al, ya sabes, llamémoslo, límite superior del 4%, es para los tipos de activos que queremos comprar. Así que esos son activos totalmente nuevos en algunos de nuestros mercados de mayor crecimiento. Ya sabes, de media, lo que hemos comprado en los últimos años ha tenido un año de antigüedad. Muchas veces están en fase de alquiler. Así que es un tipo de producto un poco diferente a lo que generalmente buscamos vender.

El activo que vendimos este año —la propiedad que vendimos, como mencioné en mis comentarios iniciales, en el segundo trimestre— era un activo más antiguo y tenía muchas necesidades de CapEx. Ya saben, las tasas de capitalización (cap rates) del mercado que estamos obteniendo para esos activos están probablemente en el rango de entre el 6% medio y el 6% alto en promedio. Yo diría que tenemos cuatro propiedades que estamos vendiendo este año. Ya saben, esas estarán en el rango del 5% alto al 6% bajo en términos de cap rates. Por lo tanto, hay una matemática un poco diferente en lo que estamos vendiendo.

Pero en cuanto a las recompra de acciones, ya sabe, hemos hablado mucho de esto. Nuestro enfoque general es impulsar el rendimiento del TSR a largo plazo sin introducir mucha volatilidad en los beneficios. Por lo tanto, es muy equilibrado. Ha visto eso en lo que respecta a lo que hemos recomprado.

Saben, seguimos creyendo en el mérito de invertir capital en desarrollo, en las propiedades que estamos desarrollando. La expectativa de rendimiento promedio de estas, con una suscripción conservadora, sigue en el rango del 6% al 6.5%. El crecimiento del NOI que hemos sido capaces de generar a partir de estas, en promedio, supera lo que ofrece nuestra cartera general por 50 a 100 puntos básicos. Y luego, especialmente dado el hecho de que, ya saben, la oferta sigue siendo inferior a los promedios a largo plazo este año y se proyecta que así sea durante los próximos tres años al menos, estaremos operando en un mercado con fundamentos operativos bastante sólidos. Por lo tanto, seguimos creyendo que esa es la manera en la que queremos asignar capital para el rendimiento del TSR a largo plazo en este momento.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Jana Galan con Bank of America. Adelante, por favor.

Sí. Soy Timothy. Abordaré ese punto. En cuanto a la cartera de propiedades en fase de alquiler, no hay realmente ningún cambio en la estrategia. Estamos empezando a ver algo de impulso. Estamos empezando a ver una buena demanda. Si observan algunas de las propiedades en nuestra cartera de alquiler, MAA Nixie ganó más del 20% de ocupación durante el último trimestre, Liberty Row más del 30% y Plaza Midwood más del 20%.

Así que creo que, como estamos viendo con la cartera más amplia, el número de unidades en fase de alquiler y la presión por la oferta están empezando a moderarse. Estamos empezando a ver eso con la cartera de lease-up. Los dos activos en Charlotte, como mencioné, son los que todavía están un poco rezagados en términos de la posición de Charlotte en la cadena de suministro. Esos son los que estamos vigilando, pero hemos visto un impulso realmente bueno con la cartera de lease-up, como usted mencionó.

Y luego, en el mercado de concesiones en general, no ha habido muchos cambios respecto a lo que comentamos el trimestre pasado. Si pensamos en nuestra cartera global, en términos generales, de cuatro a cinco semanas es bastante consistente en la mayoría de nuestros mercados. Estamos viendo cierta mejora en la actividad de concesiones. Orlando y Charleston son dos mercados que señalaría donde estamos viendo las concesiones a la baja. Y luego, ya saben, Charlotte y Austin siguen siendo donde —no necesariamente más altas que donde han estado— pero probablemente el uso más amplio de lo que estamos viendo sigue estando en Charlotte y Austin. Pero en general, es un panorama bastante consistente con lo que hemos visto en los últimos meses.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Brad Heffern con RBC. Adelante, por favor.

Sí. Quiero decir, las cifras que podríamos poner en torno a eso, ya saben, vimos que la inmigración pasó de, digamos, un 10% en el primer trimestre a aproximadamente un 13% en el segundo trimestre. Y eso, ya saben, no es realmente un mercado específico al que podamos señalar que esté impulsando realmente eso. Fue generalmente un aumento global. Así que, ya saben, hemos visto niveles absolutos de inmigración que han sido superiores a eso, pero nunca hemos visto un aumento trimestral que haya igualado eso en el pasado. Por lo tanto, ciertamente un trimestre no constituye una tendencia a largo plazo, pero sin duda creo que, en términos de componentes de demanda incremental para el negocio, es algo que seguimos observando a medida que avanzamos.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Austin Wurschmidt con KeyBanc Capital Markets. Adelante, por favor.

Sí, Austin. Gracias por la primera parte de tu pregunta. Quiero decir, es un poco de ambas cosas. Obviamente, las renovaciones son una parte enorme, y estamos viendo, como mencioné, que las tasas de retención son más altas en el Q3 que en el Q2 de este año y en el Q3 del año pasado. Así que, obviamente, más de esas se están integrando. Y estamos, ya sabes, operando por encima del 5%, mientras que en el Q3 del año pasado estábamos en el rango del 4.5%.

Así que eso, obviamente, juega un papel importante. Estamos viendo, como se ha mencionado, también el impulso en el lado de los nuevos contratos de arrendamiento. Ya saben, con todo lo que hemos visto sobre la demanda y lo que hemos visto con el preventa, los precios de los nuevos contratos de arrendamiento de agosto y septiembre se ven mejor que en la misma época del año pasado.

Y respecto a su punto sobre las comparativas también, quiero decir, realmente vimos una caída en los precios bastante significativa alrededor de esta época el año pasado. Así que en agosto, el precio de los nuevos contratos de arrendamiento bajó unos 70 puntos básicos, y luego agosto y septiembre bajaron 140 puntos básicos, y no esperamos que eso se repita este año por todas las razones que mencionamos. Pero, ya sabe, para julio, espero que terminemos julio en torno al 95.4% en términos de ocupación, y creo que el precio de los nuevos contratos y el precio mixto probablemente se parezcan bastante a lo que informamos para el Q2.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Adam Kramer, de Morgan Stanley. Adelante, por favor.

Hola, Adam. Soy Brad. Ciertamente puedo aceptar eso. Como mencioné hace un momento, quiero decir, nuestro enfoque es tener un planteamiento bastante equilibrado para aprovechar las oportunidades a corto plazo así como las oportunidades a largo plazo.

En relación con su punto, sí, quiero decir, nuestros planes de disposición para el año están casi terminados. Hemos vendido dos propiedades. Tenemos otras dos que deberían venderse antes de que termine el año. Por cierto, una de esas propiedades está en una JV, la que está en el mercado de D.C. Pero los ingresos que obtengamos de ellas serán bastante similares a los que hemos utilizado hasta ahora para recomprar acciones. Por lo tanto, está muy equilibrado en cuanto a cómo pretendemos asignar el capital allí.

Pero nuestra prioridad sigue siendo, ya saben, el desarrollo. Esa es la número uno. Y como mencionó Timothy, seguir invirtiendo en nuestra iniciativa de Wi-Fi, que es un uso de capital altamente acretivo para nosotros. Estamos ampliando nuestros programas de reurbanización y reposicionamiento para impulsar el rendimiento de las ganancias durante el próximo año aproximadamente. Esa iniciativa sigue rindiendo mejor a medida que la nueva oferta que entra en el mercado se estabiliza, con alquileres que son más de $500 por unidad más altos que nuestros alquileres en promedio. Ese programa sigue funcionando bastante bien. Así que verán que seguiremos apostando por ello también. El reposicionamiento de nuestras propiedades sigue siendo un área de enfoque para nosotros. Así que esa es, en cierto modo, la priorización que tenemos en términos de asignación de capital. Clay, no sé si hay algo que quieras añadir sobre la parte de la deuda que mencionaste.

Sí. Soy Clay. Quiero decir, en total, como hemos hablado en el pasado, tenemos un vencimiento que llega en septiembre de este año por $300 million. Así que tenemos mucha capacidad con este préstamo a plazo en vigor.

Algunas de las otras disposiciones a las que aludió Brad ayudarán a cubrir ese vencimiento. Ese es nuestro plan para las necesidades de financiación.

Es muy probable que volvamos al mercado en algún momento a finales de este año, o posiblemente a principios del próximo, ya que estamos impulsando nuestra cartera de desarrollo. Pero eso es lo que prevemos ahora para los próximos meses.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Haendel St. Juste con Mizuho Securities. Adelante, por favor.

Sí. Y Haendel, habla Timothy, y voy a tratar la primera parte de eso. Quiero decir, ya saben, para los mercados que están funcionando bastante bien, es generalmente bastante generalizado. Ya saben, hemos hablado mucho sobre los mercados más fuertes aquí durante varios trimestres. Así que diría que esos siguen siendo generalizados en la mayoría de los submercados.

Creo que donde estamos empezando a ver algo de impulso y algunos brotes positivos es en algunos de estos mercados que están mejorando, donde está surgiendo en submercados. Así que Austin es un ejemplo perfecto de eso, donde, ya saben, algunos de los submercados del sur cercano han visto algo de impulso durante los últimos dos trimestres. Y luego diría que incluso en el segundo trimestre, algunos de los activos de Round Rock e incluso algunos de los activos del norte empezaron a mostrar algo de impulso.

Hemos tenido algunas de esas propiedades que estaban en un rango de precios de nuevos contratos de arrendamiento de entre el -15% y el -19% hace apenas un par de trimestres, que ahora se encuentran en un rango de entre el -5% y el -9%. Es decir, mejoras de 1,000 basis points en los precios de los nuevos contratos. Y ahí es donde reside la oportunidad en muchos de estos submercados con alta oferta. A medida que esas concesiones se agoten, es cuando se empieza a ver un impulso bastante rápido.

Pero aun así, en términos generales, en nuestros mercados más grandes, la mayoría de los submercados urbanos funcionan bien, particularmente en Dallas y Atlanta. En Tampa, eso ha sido un poco más débil. Estamos viendo un buen rendimiento allí.

Y luego, en los mercados más débiles, es más generalizado. Así que Charlotte y Raleigh, algunos de esos, ya saben, estaban un poco más avanzados, o un poco más tarde, en la cadena de suministro y recibieron una cantidad extrema de oferta. Por lo tanto, esos son casos en los que, ya saben, si tienen un mercado que está rindiendo por debajo de lo esperado en general, es porque lo estamos viendo de manera más amplia en muchos submercados. Creo que eso se convertirá en una historia más relevante a medida que avancemos hacia el próximo año.

Y Haendel, soy Brad. Solo añadiré un comentario sobre su pregunta acerca de los dos tercios superiores frente a los inferiores. Quiero decir, creo que, en general, lo que se observa allí es un indicio de nuestra estrategia de diversificación global, donde estamos asignando capital tanto a mercados grandes como a mercados de nivel medio.

Y, en general, lo que verán en la parte superior de ese gráfico, por así decirlo, son muchos de nuestros mercados de nivel medio. Una proporción más alta de estos están ciertamente por encima del promedio de la cartera. Y, en general, eso es lo que se esperaría en este momento, ya que enfrentan menos presión de oferta que algunos de estos otros mercados, algunos de los mercados más grandes que usted mencionó y que nosotros hemos mencionado.

Y, por lo tanto, el equilibrio entre la oferta y la demanda se inclina más hacia la demanda. Estamos viendo una fuerte demanda en esos mercados, por lo que vemos, obviamente, un rendimiento más sólido en ellos en este momento. Y eso es lo que esperaríamos que ocurriera a medida que la demanda y la absorción continúen en algunos de estos mercados con mayor oferta, como Charlotte, Phoenix y Raleigh, a medida que esa nueva oferta siga siendo absorbida. Pero eso es lo que yo diría que caracteriza ese desglose hasta cierto punto.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler. Adelante, por favor.

Bueno, gracias, Alexander. Soy Brad. Quiero decir, hemos hablado de ello en el pasado. Seguimos buscando y evaluando nuevos mercados. Y creo que, por supuesto, el componente clave de eso es que queremos mantener nuestra estrategia general, que es asignar capital a mercados que tengan una alta demanda. Y si miras en todo nuestro portafolio, nuestros mercados generalmente cuentan con eso, particularmente cuando los comparas con otros mercados. No creo que queramos entrar en un mercado solo porque sea un mercado de baja oferta. Eso solo es un beneficio en la medida en que tengas demanda. Por lo tanto, creemos que, con el tiempo, el fundamento de la demanda es lo que tiene el mayor impacto y tiene una mayor correlación con el rendimiento general a largo plazo. Así que seguiremos enfocándonos en los mercados con mayor demanda que tengamos.

Hay mercados que estamos analizando que tienen dinámicas similares. Columbus, Ohio, del que hemos hablado antes, es un mercado que hemos considerado dadas algunas de las dinámicas allí. Queremos, ciertamente, un entorno favorable para los negocios, y los impuestos bajos siguen siendo parte de eso. Pero creo que también es importante recordar que, si se observan los motores de demanda en todos nuestros mercados, creo que en el segundo trimestre, 18 mercados en todo el país mostraron un crecimiento de empleo superior al 1%. Once de esos mercados estaban en nuestra zona de influencia. Solo cinco mercados mostraron un crecimiento de empleo superior al 2%, y cuatro de ellos estaban en nuestros mercados.

Si observa el crecimiento de la población, ya sea que mire un año, cinco años o 10 años, 14 de los 15 principales mercados son mercados MAA. Por lo tanto, creo que seguimos estando en los mercados adecuados y seguimos asignando capital a los mercados correctos para obtener un rendimiento a largo plazo. Es el comentario que estábamos haciendo sobre nuestros mercados y el número de mercados que están rindiendo por encima de la media y que muestran tasas de arrendamiento combinadas positivas siendo tan amplios: la recuperación se está produciendo. Y así, a medida que la nueva oferta continúe siendo absorbida en algunos de estos otros mercados, esta alta demanda que seguimos viendo dará sus frutos. Y seguiremos viendo las dinámicas de rendimiento a largo plazo que, creo, hemos visto históricamente y que mencionó al principio de su pregunta.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Ami Probandt con UBS. Adelante, por favor.

Bueno, definitivamente creo que los desarrolladores quieren desarrollar. Y, ya saben, por parte de los desarrolladores con los que hablamos como parte de nuestra plataforma de preventa, donde tenemos relaciones con los principales desarrolladores del país, yo diría en términos generales que no estamos viendo un repunte en los inicios que llegan. De hecho, seguimos encontrando oportunidades para asociarnos con esos desarrolladores en proyectos adicionales porque sus socios de capital se han retirado de los proyectos.

Creo que la capacidad de encontrar capital, especialmente capital de riesgo, para nuevos desarrollos sigue siendo un reto. Y no estamos viendo que eso cambie realmente en este momento. Creo que, en tu punto, ya sabes, los permisos fluctúan un poco, y la relación entre los permisos y el inicio de las construcciones puede fluctuar también.

Pero no estamos viendo, por las personas con las que hablamos y los datos que estamos analizando, un repunte. Si retrocedéis y miráis, los nuevos inicios de los últimos 13 trimestres han estado por debajo de los promedios a largo plazo. Por lo tanto, vemos que esa tendencia continúa al mirar hacia el futuro previsible. No vemos una recuperación material a partir de este momento ahora mismo.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Anthony Paolone con JPMorgan. Adelante, por favor.

Sí. Quiero decir, soy Brad. Puedo empezar. Timothy podría dar cualquier otro detalle. Pero sí. Quiero decir, creo que, ya saben, lo que hemos visto es un residente muy sano, una perspectiva muy saludable. Nuestros ratios de alquiler-ingresos continúan disminuyendo y son los mejores que hemos visto en mucho, mucho tiempo, en un 18%. Nuestras recaudaciones siguen siendo muy, muy sólidas.

Pero creo que en los mercados donde hay muchas opciones y mucha oferta, vemos que la gente compara un poco más, analiza todas sus opciones en el mercado y, ya sabe, tarda un poco más en tomar decisiones. Así que hemos visto eso. Creo que la buena noticia es, incluso hasta el punto que Timothy mencionaba antes sobre el impulso que tenemos en agosto y septiembre, que creo que eso indica en parte un poco más de optimismo por parte de los clientes potenciales a medida que miran hacia los próximos meses. Hay un nivel de, creo yo, optimismo que estamos viendo a medida que firmamos esos pre-alquileres para los próximos meses. Timothy, ¿hay algo que quieras añadir a eso?

Sí. En cuanto a lo que mencionas sobre el impacto en los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, creo que en el segundo trimestre vimos, como dijo Brad, que la gente se está tomando más tiempo y comparando opciones. Nuestras preventas bajaron un poco en el segundo trimestre en relación con el año pasado, y eso es más bien un indicio de que la gente está tomando decisiones y mostrando confianza en su situación actual.

Creo que, con la gente comparando más opciones, están tomando sus decisiones más tarde, realizando mudanzas de tipo más inmediato, y esa es en cierto modo la parte más volátil de la curva de precios de los nuevos contratos de arrendamiento. Y así creo que eso influye. Pero, para retomar el punto de Brad, estamos viendo que eso cambia un poco en el Q3. Estamos viendo un poco más de preventa y un poco más de impulso, lo que nos da confianza para el resto del año.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Steve Sakwa con Evercore ISI. Adelante, por favor.

Sí, Steve. Soy Clay. Me detendré en eso un segundo. Quiero decir, creo que lo que está viendo este año es simplemente nuestro enfoque continuo, como usted mencionó, nuestro enfoque continuo en el control de gastos. Y hemos demostrado una larga trayectoria en ello, y sigue demostrándose incluso en el entorno actual.

Al mirar hacia el próximo año, ya sabe, no veo nada en el horizonte en este momento que me haga pensar que habrá ahorros extraordinarios o cualquier otro elemento puntual de gran magnitud en nuestra dirección. Esperaría que el próximo año fuera algo similar. Ya sabe, podría haber una tasa de crecimiento un poco más alta dado dónde estamos hoy. Pero esperaría que, en general, no fuera muy diferente de lo que estamos viendo en este momento.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Michael Gorman con BTIG. Adelante, por favor.

Sí. Soy Brad. Verá, yo diría, en términos generales, no realmente. Verá, yo diría que mencionó el mercado donde hemos visto el mayor cambio desde una perspectiva regulatoria. Lo hemos visto en Nevada, pero solo tenemos dos propiedades allí, que no son fundamentales para nosotros a largo plazo. Pero, ya sabe, ha habido, ciertamente, algo de conversación en Virginia. Creo que parte de eso se pospuso otro año más o menos.

El Distrito de Columbia: están pasando muchas cosas en ese mercado. Pero con la venta de nuestra única propiedad en el Distrito, no deberíamos estar expuestos a eso. Así que no habrá muchos cambios. Ya saben, desde una perspectiva de cartera general, todavía tenemos algunos mercados donde tenemos uno o dos activos que, desde una perspectiva a largo plazo, no son propiedades que queramos mantener. Pero yo diría que esos mercados también siguen funcionando bastante bien.

Saben, otro mercado que, ya saben, tendremos que considerar a largo plazo y que sigue funcionando muy, muy bien desde la perspectiva de la demanda —puede haber algo de oferta, pero la demanda sigue siendo muy, muy fuerte— es Dallas. Pero también es uno de nuestros mercados más grandes. Así que, ya saben, es un mercado al que podríamos considerar potencialmente añadir y, ciertamente, de donde podríamos reciclar capital a largo plazo.

Pero en su mayor parte, ya saben, no estamos viendo grandes cambios en ningún mercado en general. El componente de Denver del que hablaron —el impacto de eso es que la oferta en Denver está bajando muy, muy rápidamente. Así que creo que los fundamentos darán la vuelta en ese mercado como resultado de ello.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Alex Kim, de Zelman & Associates. Adelante, por favor.

Sí. Alex, habla Clay. Así que sí, como estamos proyectando, ya sabes, para el crecimiento del gasto total del año para nuestra cartera de tiendas comparables, es de aproximadamente 1.75%. Y lo que estamos viendo allí, donde estamos viendo algunos buenos beneficios, es realmente en todos los ámbitos. Ya sabes, hablamos un poco sobre los costes de reparación y mantenimiento y los costes de personal que vimos en el segundo trimestre. Espero que eso continúe durante la segunda mitad del año. Los equipos han hecho un trabajo muy bueno controlando esos gastos. Tenemos la plantilla completa, lo que, a su vez, suele derivar en costes más bajos cada vez que necesitamos renovar una unidad. Y luego tienes las tasas de retención incrementadas, que claramente están jugando a nuestro favor. Y eso también está ayudando a proporcionar algún beneficio en ese aspecto.

Mencionaste —y luego volveré rápidamente a los costes de personal—, quiero decir, seguimos gestionando algunas propiedades de forma piloto, por lo que seguimos viendo algunos beneficios en ese aspecto. Espero que ese beneficio continúe a lo largo del año y potencialmente incluso hasta el próximo año a medida que busquemos hacer más de eso.

Mencionó los costes de seguros. Tuvimos una renovación el 1 de julio y fue una renovación muy exitosa. Tuvimos primas que, en total, disminuyeron más de un 12%. A medida que desglosa el impacto para este año, para la segunda mitad del año y para el año completo, prevemos una disminución de poco más del 6% en los costes de seguros interanual. Esto marca nuestro tercer año consecutivo de reducción en las primas y los costes de seguros. Por lo tanto, seguimos viendo un rendimiento muy, muy bueno desde ese punto de vista.

Y el último que mencionaré son los impuestos sobre la propiedad. Ya saben, dado simplemente el entorno en el que estamos operando, la disminución del NOI que hemos visto nosotros y otros en nuestros mercados está teniendo obviamente un impacto en las valoraciones inmobiliarias. Por lo tanto, estamos obteniendo un pequeño beneficio en ese aspecto. Seguimos enfocándonos mucho en esa área. Es la partida de gasto más grande en nuestra estructura. Así que dedicamos mucho tiempo a centrarnos en ello, asegurándonos de que las valoraciones que se nos asignan sean apropiadas y oponiéndonos cuando es necesario. Por lo tanto, seguiremos haciendo eso para gestionar ese aspecto.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de John Pawlowski con Green Street. Adelante, por favor.

Entendido. Sí, John. Soy Brad. Creo que yo empezaré. Pero les diré que, para nuestro pipeline actual de lease-up, en promedio, los rendimientos de flujo de caja del NOI proyectados en esos activos están en el rango del 6%. Yo diría que, hoy en día, ¿qué están rindiendo? Probablemente cerca de un rendimiento del 5% debido a las mayores concesiones que tenemos.

Yo diría que la buena noticia al respecto es que, ya sabe, en nuestras renovaciones, realmente en todas nuestras propiedades de lease-up, estamos obteniendo incrementos de entre el 9% y el 10% de un contrato a otro en esas renovaciones de lease-up. Por lo tanto, las concesiones se están agotando, lo que nos da confianza en nuestra capacidad para alcanzar esos rendimientos que proyectamos originalmente, que fueron, digamos, de alrededor del 6%.

Si observa la nueva suscripción que estamos realizando hoy para un nuevo proyecto, sabe que creemos que los rendimientos están en el rango de entre el 6.25% y el 6.5%. Sabe que eso incluirá alrededor de un 4% o así en contingencia sobre los costes de construcción actuales. Estamos entregando proyectos, sabe, entre un 2% y un 3% por debajo del coste de nuestras expectativas.

Eso también incluye cierta tendencia. Por lo general, lo que hacemos es proyectar las rentas desde hoy —utilizamos las rentas actuales del mercado— y las proyectamos hasta el periodo de estabilización, que es de tres a cuatro años, digamos, en un rango de alrededor del 2% anual. Si se observa dónde estamos proyectando las rentas frente a las expectativas del submercado, normalmente estamos entre un 2%, 3% o 4% por debajo de las expectativas del mercado en términos de crecimiento de la renta durante ese periodo de tiempo. Así que eso da una idea de dónde deben estar nuestros ingresos o dónde esperamos que estén frente a lo que el mercado espera que sean los ingresos. Y ciertamente no creo que sea poco realista pensar que, desde la renta actual del mercado, estas aumentarían, ya sabe, un par de puntos porcentuales durante los próximos cuatro años.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de John Kim con BMO Capital Markets. Adelante, por favor.

Hola, John. Soy Timothy. Sí. Quiero decir, lo que estamos viendo es, uno, el lado de la demanda. Hablamos de, ya sabes, sobre el terreno, que el volumen de leads y el volumen de visitas son significativamente más altos en este momento de este año en comparación con el mismo momento del año pasado. Y, ya sabes, algunas de las decisiones estratégicas que tomamos a finales del Q2 estuvieron realmente orientadas a maximizar los precios tanto como pudimos en el Q3. Y creo que estamos viendo cómo se está reflejando eso.

Lo primero es en el lado de las renovaciones, como hemos hablado, donde, de nuevo, la retención es mayor. Y las tasas de renovación reales que estamos obteniendo son significativamente más altas que las que obtuvimos en el tercer trimestre del año pasado.

Y luego nosotros, ya sabe, dedicamos mucho tiempo simplemente a analizar cuál es nuestro arrendamiento y qué contratos tenemos registrados para lo que va del tercer trimestre. Obviamente, todavía queda mucho tiempo por delante con las nuevas mudanzas durante los próximos dos meses. Pero cuando comparamos nuestra situación actual con la misma época del año pasado, ya sabe, las tarifas que estamos obteniendo en agosto y septiembre, las nuevas tarifas de arrendamiento, son significativamente mejores que, de nuevo, las de la misma época del año pasado. Así que usted combina eso con una oferta moderada, ya sabe, la absorción que vimos en el primer semestre del año, pero francamente, con comparativas un poco más fáciles en esta época del año pasado. Todos esos factores influyen en lo que estamos viendo y en el impulso que observamos, y que esperamos que se mantenga durante la segunda mitad del año.

No tenemos más preguntas. Devolveré la llamada a MAA para los comentarios de cierre.

Bueno, no tenemos más comentarios por nuestra parte. Por supuesto, si tienen alguna pregunta de seguimiento, no duden en ponerse en contacto con nosotros. Gracias por acompañarnos hoy.

Con esto concluye el programa de hoy. Gracias por acompañarnos. Puede desconectarse en cualquier momento.