Buenos días, señoras y señores, y bienvenidos a la presentación de resultados del ejercicio completo de LondonMetric. Es una mesa bastante larga solo para Martin y para mí. Pero, de hecho, voy a empezar diciendo que felicitamos a Steve y a todos los demás seguidores del Arsenal que están en la sala por lo que ha sido una espera increíblemente larga. Así que bien hecho, Steve, ¿vale? A menudo me estoy burlando de ti, pero hoy voy a felicitarte. Mañana dejaré de hacerlo.

Muy bien. Un breve resumen de los últimos 12 meses. La compañía ha mantenido su modelo de capitalización de ingresos netos triple-net. Hemos incrementado la cartera un 23%, gracias, obviamente, tanto al crecimiento externo como al interno, y seguimos invirtiendo en los sectores adecuados, en activos de misión crítica. Añadimos GBP 1.5 billion al valor de nuestra cartera, de los cuales GBP 1.2 billion provinieron de la adquisición de Urban Logistics y Highcroft. Hablaremos de ello con más detalle más adelante para ver cómo va la evolución.

Nuestros ingresos siguen fluyendo y creciendo. Los ingresos netos por alquiler aumentaron un 17% en el año. Y, de nuevo, como cabría esperar de un futuro aristócrata de los dividendos, hemos vuelto a incrementar nuestro dividendo por undécimo año consecutivo. De hecho, ha subido un 3.8% en el año. En realidad, ha subido un 78% desde la creación de LondonMetric en 2013, cuando probablemente estuve en una sala similar a esta, respondiendo preguntas sobre si íbamos a recortar nuestro dividendo porque estábamos distribuyendo en exceso, como tantos otros en nuestro sector. Eso, obviamente, se ha revertido.

En cuanto a la cartera, añadimos GBP 16.6 million de ingresos adicionales, lo que supone un crecimiento like-for-like del 4.2%. Ya hablaré de ello. Es, efectivamente, una combinación de revisiones de alquiler, renovaciones de contratos, gestión de activos de al menos 3 años y demás; lo desglosaré con más detalle más adelante. Como resultado, nuestro incremento medio en las revisiones de alquiler y renovaciones de contratos fue del 19%. Las revisiones de alquiler a precio de mercado aportaron un 33%. Y el elemento más destacado fue, de nuevo, nuestras revisiones de alquiler a precio de mercado en nuestra cartera de logística urbana, que subió un 38%. Y luego, como pueden ver, todavía tenemos GBP 38 million más de alquiler por cobrar en los próximos 2 años.

En conjunto, todo ello generó un rendimiento inmobiliario total del 7.1%, lo que equivale, de nuevo, a cap rates relativamente estables. Quiero decir que todos sabemos que vivimos en un mundo muy volátil en este momento. Por tanto, creo que ser capaz de predecir los cap rates para las valoraciones en este momento es particularmente difícil. No creo que sea fácil en ningún mercado predecir a qué valor se negociarán los activos. Pero hoy es especialmente difícil cuando se ha visto en las últimas 12 semanas un movimiento de 100 puntos básicos en el swap a 5 años; es decir, es muy, muy difícil. E incluso las valoraciones que las empresas están reportando en este momento para finales de marzo, ¿qué aspecto tendrán a finales de mayo o a finales de junio? Es un mundo que se mueve rápido. Lo bueno de nuestro enfoque en los ingresos es que son reales. Como decimos, las valoraciones pueden ser vanidad, pero los ingresos son cordura.

Así que la escala nos sigue proporcionando ciertas ventajas competitivas. Martin, Ritesh y el equipo financiero refinanciaron GBP 2.7 billion de deuda durante el periodo. Y lo hemos estado haciendo en momentos oportunos, y tenemos un gráfico para mostrarlo más adelante; la volatilidad de este swap a 5 años es increíble, absolutamente increíble. Y lo que hay que ser es ágil, tenemos que ser rápidos. Y verán que el timing de nuestras financiaciones ha permitido que intentemos aprovechar los tipos de swap cuando están más cerca de GBP 3.5 million y cuando están más cerca de GBP 4.5 million.

Nuestra escala nos está brindando otras oportunidades para considerar a medida que buscamos desplegar capital, ya sea mediante financiación de desarrollos o no. Hoy hemos anunciado una pequeña operación de GBP 40 million con un desarrollador para algunas tiendas de alimentación, M&A, que todos ustedes conocen, por ejemplo, los leasebacks, que es un sector en el que seguimos operando, y obviamente, carteras, a medida que vemos una reestructuración en el sector más amplio de los fondos de pensiones.

El número más importante de esta diapositiva se encuentra en realidad en la parte inferior derecha. Muestra que el año pasado pagamos dividendos a nuestros accionistas que fueron 9 veces superiores a nuestros gastos generales, ¿de acuerdo? Eso frente a una media del sector de aproximadamente 4x. Hay algunas empresas cuyos gastos generales son, creo yo, superiores a sus dividendos, pero probablemente dejemos eso para cuando no estemos al micrófono. Pero ese es un número muy, muy potente, y esperamos mejorarlo a lo largo del año a medida que sigamos apalancando nuestra plataforma.

Pasando a las cifras. Mejor lo hago brevemente, de lo contrario, Martin tendrá limitaciones en lo que pueda decir. El EPRA earnings subió un 14% hasta GBP 305.3 million, impulsado principalmente por ese incremento en nuestros ingresos netos por alquiler, que se sitúan ahora en un récord de GBP 455 million. Quiero decir que es mucho dinero que entra en nuestra cuenta bancaria cada día. Como le dije a alguien esta mañana, lo fantástico de este modelo es que cobramos el alquiler mientras dormimos, ¿verdad? Es una estrategia fenomenalmente reconfortante.

Nuestro beneficio por acción ha subido a GBP 13.45 por acción, lo que nos ha permitido, como digo, anunciar hoy un dividendo final de GBP 3.3 million para situar nuestro dividendo total del año en GBP 12.45. Eso supone un aumento del 3.8% respecto al periodo anterior. También estamos anunciando esta mañana un dividendo del Q1 para el año fiscal '27 de 3.15p, lo que supone un incremento del 3.3% respecto al Q1 del año pasado. Y como pueden ver a la derecha, 11 años de progresión de dividendos; solo faltan 14 más para alcanzar la aristocracia.

El valor de la cartera es algo que ya he mencionado. El EPRA NTA se sitúa en 200.6p. Esto ha ayudado a impulsar un rendimiento contable total del 6.9%. Excluyendo los costes de M&A y los costes de refinanciación, lo cual obviamente sería algo superior, situándose en 7.7p. Por tanto, ha habido un lastre en ese aspecto que no esperamos que sea recurrente. Y como ya he indicado, la actividad en los mercados de deuda nos ha permitido mantener un coste medio de la deuda durante el periodo del 4%, gracias a la refinanciación de GBP 2.7 billion que Martin y Ritesh realizaron durante el año. En ese sentido, dejaré que Martin profundice en esas cifras, y yo volveré para hablar de la cartera con más detalle. Gracias.

Steve, me alegra que hayas recibido las críticas. De lo contrario, me habría tocado a mí. Y él gestionó el timing del [ininteligible]. Así que ese fue mi mejor argumento, pensé que probablemente lo haría. Nuestro enfoque este año se ha centrado en los ingresos y el crecimiento de la cartera mediante una actividad de M&A significativa y la rotación de activos. Hemos obtenido resultados sólidos, aumentando nuestros EPRA earnings, incrementando nuestro dividendo y fortaleciendo nuestro balance general mediante una actividad de financiación significativa, tal como ha dicho Andrew.

Me complace informar de que nuestros ingresos netos por alquiler son de GBP 455.3 million, lo que supone un incremento del 16.6% respecto al año pasado. Hemos incluido GBP 60 million de alquiler adicional procedente de la adquisición de Urban Logistics y Highcroft. Esto refleja 9 meses de actividad; el año que estamos cursando o el próximo, nos beneficiaremos del efecto completo de las adquisiciones de Urban Logistics y Highcroft. Hemos incluido GBP 13 million de alquiler adicional de otras adquisiciones, y estos incrementos en los alquileres han compensado con creces la pérdida de alquiler por desinversiones de activos no estratégicos de GBP 23 million.

La recaudación de alquileres sigue siendo excepcionalmente sólida. Hemos recaudado el 99.7% de los alquileres durante el año y nuestra fuga de ingresos de bruto a neto sigue siendo muy baja, del 1.4%. Nuestros gastos generales administrativos durante el año son de GBP 30.2 million. Esto refleja un aumento debido a la escala del negocio. El incremento de los gastos generales durante el año incluye principalmente costes de plantilla y remuneraciones. Nuestra plantilla es ahora de 54 personas, frente a las 48 del año pasado, lo que incluye un pequeño número de antiguos empleados de Urban Logistics y nuevas contrataciones para asegurar que sigamos contando con el nivel de recursos y las competencias adecuadas para el negocio ampliado.

Así pues, a pesar del aumento de nuestro ratio de costes EPRA —a pesar de estos incrementos—, nuestro ratio de costes EPRA sigue siendo líder en el sector con un 7.7%, algo incluso mejor que el año pasado. Nuestros costes financieros netos han aumentado a GBP 124 million en comparación con los GBP 97 million del año pasado. Hemos mantenido saldos de deuda más elevados en el grupo ampliado durante el año. Adquirimos GBP 464 million adicionales de deuda a través de nuestras adquisiciones corporativas y financiamos la contraprestación en efectivo de la adquisición de Urban Logistics por GBP 205 million. Por tanto, nuestro saldo medio de deuda dispuesta en el año ha sido GBP 500 million superior al del año pasado.

A pesar del aumento en los costes de financiación, nuestro estricto control de costes, sumado al crecimiento de los ingresos por alquileres, ha impulsado nuestro EPRA earnings de GBP 305.3 million, un incremento del 13.9% o 13.45 pence por acción, lo que supone un aumento del 2.4% respecto al año anterior. Esto respalda el incremento de nuestro dividendo para el ejercicio hasta los 12.45 pence por acción, proporcionando una cobertura de dividendos muy sólida del 108% y cobertura total de caja. El desempeño comercial ha sido sólido, con un aumento de las valoraciones de la cartera de GBP 68 million durante el año, lo que nos permite reportar beneficios IFRS de GBP 295.7 million.

Esto es tras deducir costes excepcionales de adquisición de GBP 16.3 million, costes de amortización anticipada de deuda y coberturas de GBP 16.9 million y un deterioro de fondo de comercio de GBP 9.6 million. Estos se incurrieron en el año anterior y no esperamos que vuelvan a producirse en el futuro. Pasamos al balance general. El valor de la cartera es ahora de GBP 7.6 billion, incluyendo GBP 1.23 billion en activos inmobiliarios adquiridos mediante las adquisiciones de Urban Logistics y Highcroft. Si bien gran parte de nuestro enfoque sigue centrado en la desinversión de activos no estratégicos, la combinación de otras adquisiciones, gastos de desarrollo y CapEx con valor añadido ha superado a las desinversiones por casi GBP 160 million.

Esto, junto con nuestra revalorización de GBP 68 million, ha contribuido al aumento del valor de la cartera. La deuda bruta es ahora de casi GBP 3 billion en comparación con algo más de GBP 2 billion el año pasado, y el saldo de caja es de GBP 143 million. El resto de pasivos netos al cierre del periodo es de GBP 113.6 million. El componente principal de este es el de alquileres pagados por adelantado de GBP 63 million. En resumen, nuestros EPRA net tangible assets para el año fueron de GBP 4.7 billion, un aumento del 15.4% respecto al año pasado o 200.6p por acción, compuesto por beneficios excedentes y revalorizaciones, lo que proporciona un rendimiento contable total del 6.9% o del 7.7% si se excluyen los elementos excepcionales.

Este año, hemos tomado medidas proactivas para fortalecer y diversificar nuestra posición financiera. Nuestro objetivo ha sido mejorar el equilibrio de nuestra estructura de deuda entre deuda obligacionista y préstamos bancarios. Hemos captado nuevas líneas de deuda por GBP 1.2 billion, respaldadas por nuestra escala y nuestra calificación crediticia de Fitch. La nueva deuda incluye nuestro bono público inaugural de GBP 500 million con calificación A- y un vencimiento medio ponderado de 5.5 años y un cupón del 4.69%. Si hiciéramos esto hoy, creo que ese cupón sería más cercano al 6%, además de la colocación privada en EE. UU. de GBP 150 million con el diferencial de crédito más ajustado de cualquier REIT a nivel mundial en los últimos 3 años.

Estas nuevas líneas nos permitieron amortizar GBP 1.1 billion de deuda existente, de los cuales GBP 744 million eran más costosos para Urban Logistics y las líneas garantizadas de LXI. Hemos reembolsado deuda de Aviva al 6.2%, deuda de Canada Life al 5.8% y deuda de AIG al 5.3%, lo que supone estar materialmente por delante de nuestro coste de la deuda. La refinanciación de GBP 1.5 billion en líneas de crédito revolvente no garantizadas y préstamos a plazo en marzo redujo el margen medio en 49 puntos básicos hasta el 105% y las comisiones de compromiso medias en 19 puntos básicos, diversificando aún más nuestra base de prestamistas y eliminando cualquier riesgo material de refinanciación hasta el FY '30.

La parte derecha de este gráfico es un poco compleja, pero muestra que nuestras diversas refinanciaciones a lo largo del año, marcadas por los diamantes rojos, se han gestionado adecuadamente cuando la curva de swaps estaba cerca de su punto más bajo y antes de los repuntes de los tipos en mayo y agosto de 2025, y en enero de 2026. No esperamos que nuestros costes financieros aumenten materialmente en los próximos 2 años, ya que la reducción de las comisiones asociadas a las líneas de crédito revolvente amortizadas compensará el riesgo de incrementos en los tipos bancarios. Nuestras métricas de deuda siguen siendo sólidas, con un vencimiento de la deuda de 4.4 años o 5.2 años si incluyo las opciones de +1.

Con solo GBP 200 million de deuda venciendo en los próximos 2 años, las líneas de deuda no dispuestas ascienden a GBP 500 million, lo que junto con nuestro programa de desinversiones, proporciona un margen y una flexibilidad significativos para afrontar los vencimientos de deuda en los próximos 3 años. Nuestro loan-to-value se sitúa en el 36.7%, y nuestra ratio deuda neta/EBITDA es de 7.5x, cómodamente dentro de nuestro objetivo EPRA de 8.5x. Esperamos que ambos indicadores se reduzcan a medida que continuemos desinvirtiendo activos no estratégicos. Nuestro ratio de cobertura de intereses se sitúa en 3.8x, por encima de nuestro límite de covenant de 1.25x, y nuestra política sigue siendo limitar nuestra exposición a la volatilidad de los tipos de interés mediante la contratación de coberturas y acuerdos a tipo fijo.

Nuestra deuda dispuesta cuenta ahora con una cobertura del 99.8% al cierre del ejercicio, y esperamos que la deuda a tipo variable se mantenga sustancialmente cubierta hasta su vencimiento. Nuestra cartera de rentas contractuales al cierre del ejercicio se sitúa ahora en GBP 432.1 million, lo que incluye GBP 75.1 million de beneficios anualizados derivados de las adquisiciones de Urban Logistics y Highcroft, así como otras inversiones netas durante el año, y GBP 16.6 million de rentas adicionales impulsadas por nuestra gestión activa de activos. Mirando hacia el futuro, esperamos añadir GBP 38.3 million de reversión a corto plazo para 2028, lo que, junto con GBP 11 million de rentas adicionales por el alquiler de activos vacantes, elevará la cartera de rentas por encima de los GBP 480 million.

Este crecimiento significativo de los beneficios respalda nuestra confianza en que seguiremos siendo capaces de aumentar nuestro dividendo. Y como dijo Andrew, hemos anunciado nuestra intención de aumentar el pago del dividendo trimestral para el Q1 2027 a 3.15p por acción, lo que supone un incremento del 3% respecto al Q1 FY '26. Por último, un breve repaso que pone ese aumento de la cartera de rentas en contexto y demuestra claramente que, en los últimos 12 años, hemos sido capaces de incrementar el beneficio por acción en 3.13x y estamos en el duodécimo año de progresión de dividendos, como creo que Andrew pudo haber mencionado, con una excelente cobertura de dividendos.

Nuestro retorno total inmobiliario es sólido, con una CAGR a 12 años del 10%, y nuestro retorno total para el accionista, impulsado tanto por la revalorización del precio de la acción como, significativamente más recientemente, por los dividendos, presenta una tasa de crecimiento compuesto también superior al 10%. Sobre esto, le cedo la palabra a Andrew.

Bien. Como ya he mencionado, voy a profundizar un poco más en la cartera y también en nuestra visión sobre el mercado y los periodos venideros. Seguimos operando bajo un modelo de capitalización de ingresos netos triple neto puro, un enfoque disciplinado que se puede observar en la generación de flujos de alquiler ininterrumpidos, previsibles y crecientes. Tenemos un enfoque implacable en nuestro retorno de caja, en su calidad, cantidad y temporalidad, y estamos obsesionados con minimizar la fuga de ingresos de la cartera.

Martin ya ha mencionado nuestros ratios de ingresos brutos netos, que fueron increíblemente altos. Pero para que este modelo funcione, es necesario limitar la fuga de ingresos derivada de CapEx de mantenimiento, operaciones, seguros y tributos. También hay que evitar la desocupación, ¿verdad? La desocupación es el demonio del sector inmobiliario. Cualquier satisfacción que suponga poseer un edificio se desvanece cuando queda vacío debido a la pérdida de ingresos y a los costes y tributos que se heredan como propietario. Por lo tanto, cuando buscamos asignar capital, no solo nos centramos en esas cualidades, la temporalidad y la cantidad de ingresos, sino que también queremos asegurarnos de que la trayectoria de crecimiento futuro sea positiva.

Y para lograrlo —esa es la parte de los ingresos, pero luego, en cuanto a nuestras operaciones y el escalado de nuestra plataforma eficiente, tenemos que apalancarnos en ello. Y esto no consiste solo en asegurarnos de operar una plataforma muy eficiente en LondonMetric, sino también en minimizar el coste de la deuda disponible a través de las diferentes fuentes que Martin ya les ha detallado. En cuanto a los ingresos, vean su ratio de ingresos brutos netos del 98.6%. Quiero decir que aún hay margen de mejora. Es una cifra maravillosa, pero aún podríamos hacerlo un poco mejor. Y queremos reducir el espacio desocupado que Martin mencionó en sus diapositivas anteriores.

Pasando ahora a la cartera. Seguimos alineándola con los sectores con apoyo estructural. Aquellos de ustedes que han seguido este negocio durante los últimos 12 o 13 años habrán visto cómo pivotamos de un sector a otro hacia nuevos sectores. La logística, como pueden ver, sigue dominando nuestra asignación de capital, con una cartera de GBP 4 billion. La razón es que creemos que es la que ofrecerá el mayor crecimiento de alquiler previsto. Mencioné cuáles fueron nuestras revisiones de alquiler urbano en mercado abierto durante el periodo. Y, como pueden observar, pronosticamos un crecimiento de los alquileres de algo más del 5% anual durante los próximos años.

Hemos seguido invirtiendo en nuestros activos de entretenimiento y ocio; adquirimos 17 nuevos hoteles Premier Inn en el periodo, con contratos de arrendamiento de 30 años y revisiones de alquiler vinculadas a la inflación garantizadas entre el 1% y el 4%. Asimismo, hemos continuado, tal como anunciamos esta mañana, con la inversión en el sector de alimentación de proximidad (convenience grocery), un mercado en el que seguimos buscando asignar capital dado el cambio en el comportamiento del consumidor. Hoy en día, el tiempo es un bien más valioso para la población de lo que era quizás hace 20 o 30 años.

Como pueden ver en la parte inferior, las cifras muestran una cartera de GBP 7.6 billion, una duración media ponderada de los contratos de arrendamiento de poco menos de 17 años y un rendimiento neto inicial (net initial yield) del 5.3%, con tendencia a superar el 6.5%. Esto debería reportarnos un crecimiento de alquileres medio previsto de un 4.3% anual durante los próximos años, lo cual está ligeramente por encima de la cifra comparable (like-for-like). Y, obviamente, haremos todo lo posible para intentar superar esas previsiones.

La actividad de adquisiciones en el periodo se centra en 4 áreas clave, algo que no ha cambiado en varios años. Separamos esto en M&A y mercados cotizados, donde obviamente hemos estado relativamente activos en los últimos años, con 4 operaciones en los últimos 3 años. Sale and leasebacks; ya he mencionado la operación de Whitbread, pero también hay otras en camino. La reestructuración del mercado de fondos de pensiones, que va a ocurrir —quiero decir, está ocurriendo de forma algo más lenta de lo que quizás nos gustaría y, por tanto, no hemos asignado tanto capital a esas oportunidades este año como habríamos esperado—. Pero ese cambio estructural de los fondos de pensiones, de planes de prestación definida a planes de aportación definida, se está produciendo. Hay mucho capital moviéndose en esto. Y creo que ese sector de fondos de pensiones posee tanto sector inmobiliario comercial como todo el sector cotizado. Por tanto, es un área de enfoque para nosotros en el presente ejercicio.

Ya he mencionado la financiación de promociones (development fundings), y suele darse tanto en el mercado logístico como en el de alimentación, donde estamos obteniendo mayor éxito. Y esto es con clientes actuales con los que ya mantenemos relaciones sólidas. Por tanto, será un foco de atención para nosotros durante los próximos 12 meses.

Actividad de desinversiones. Esta es probablemente mi diapositiva favorita. Sin duda, los tipos de interés estaban afectando a la liquidez del mercado. Y aunque tenemos tipos de swap elevados, esto dificulta las cosas para quienes buscan liquidez y la monetización de sus activos, especialmente para activos superiores a GBP 20 million. Pueden ver en el gráfico de la parte inferior izquierda que realizamos 57 desinversiones en el año por un total de GBP 318 million. De hecho, hemos realizado otras 12 million tras el cierre del periodo, sumando un total de GBP 49 million. Eso significa que vendemos un edificio cada 4.5 días laborables, ¿de acuerdo? Estamos presentes en el mercado, pero toda la tensión se concentra en el segmento más pequeño. De las 57 ventas, 50 fueron activos de menos de GBP 10 million. Esto simplemente muestra dónde reside la tensión entre la oferta y la demanda. Y además, operamos en todos los sectores. Pueden verlo ahí: tiendas de alimentación, parques comerciales, tiendas de descuento, aparcamientos, oficinas, centros de jardinería, concesionarios de automóviles, guarderías, hoteles, pubs... lo que sea, les aseguro que hemos vendido algo en esos sectores. Es una máquina.

Pero lo que es realmente interesante es el tipo de comprador. El 44% de nuestras ventas se destinó a grandes patrimonios (high net worth individuals) y propietarios ocupantes. Esos compradores no aparecen cuando intentas vender un activo por más de GBP 20 million. No existen. No pueden permitírselo. No disponen de ese tipo de capital. Por suerte, al tener tamaños de lote promedio pequeños, estamos encontrando una gran liquidez. Hemos vendido GBP 467 million en activos no estratégicos (noncore) que heredamos a través de nuestras diversas transacciones de M&A. Estamos demostrando liquidez. Y esto ocurre, de hecho, en un entorno donde se observa menos actividad por parte de las instituciones del Reino Unido o incluso de los operadores de private equity de EE. UU.

Actividad de gestión de activos. Me refiero a que esta es, de nuevo, una diapositiva excelente, en parte porque las cifras me lo facilitan. Como dije antes, se sumaron poco menos de GBP 17 million de rentas en el año, lo que supone un crecimiento de los ingresos del 4.2% like-for-like, y hay GBP 38 billion de reversión para cobrar en los próximos 2 años. Las revisiones de rentas, de media, han subido un 19%, mientras que en el mercado urbano abierto han subido un 38%, con 69 operaciones de arrendamiento y renegociaciones (regears). En realidad, no tenemos muchas oportunidades para realizar nuevos arrendamientos porque no tenemos vacancia. Por tanto, la mayor parte de esa actividad habrá sido de renegociaciones ejecutadas por Mark y su equipo, con una media un 23% superior a las rentas actuales. Tenemos una vacancia de aproximadamente 1.2 million square feet y estamos trabajando intensamente en ello. De hecho, nos obsesiona; tenemos reuniones semanales y participo en todas ellas. Gran parte de esa vacancia proviene de los activos adquiridos de Urban Logistics y estamos gestionándolo. Estamos trabajando a fondo en ello.

Y luego, como todos los buenos gestores de carteras, siempre vigilamos nuestros ingresos y la granularidad de los mismos. Como pueden ver, gracias a la actividad de gestión de activos y de cartera, y también al crecimiento de la base de activos, nuestra exposición a los tres principales clientes ha disminuido durante el periodo. Como mencioné, la exposición a Travel lodges ha caído considerablemente debido al volumen de ventas que hemos realizado en el sector hotelero. Gran parte de ese capital se ha reinvertido, como pueden observar, en lo que comentaba sobre el acuerdo de leaseback con Whitbread para Premier Inns, pero también en la actividad con Tesco y Booker, así como un aumento material con Marks & Spencer. Esa granularidad de los ingresos es algo que analizamos mucho y es algo que seguiremos mejorando. Incluso en los últimos 12 meses, que ha sido un periodo bastante corto, nuestros tres principales ocupantes han pasado de representar el 27% de nuestra cartera de rentas al 22%. Algunos de los presentes recordarán cuando Primark era nuestro mayor inquilino; creo que en un momento dado representaba el 11% de nuestra cartera de rentas. Hoy es el 1.4%. Sabemos cómo gestionar activamente la granularidad de los ingresos.

Si miro las perspectivas, ya he mencionado varios de estos temas. Los eventos macroeconómicos siguen afectando al sentimiento de los inversores. Los tipos de interés son la vara de medir por la que se debe obsesionar toda inversión: el tipo de los gilts, los tipos swap... están influyendo en la valoración del mercado, en los precios y en la liquidez. La incertidumbre política no ayuda. Sin embargo, sigo creyendo que el consumidor del Reino Unido sigue siendo resiliente, con un buen empleo, ratios de ahorro elevados y un crecimiento salarial que sigue superando a la inflación; incluso mejor si trabajas en el sector público, donde es del 4.9% frente al 4.1% general. Pero nuestro modelo de ingresos triple net es increíblemente resiliente. Nos ha ayudado a construir una cartera 'all-weather' que genera unos ingresos fiables, previsibles y crecientes.

Y el comportamiento del consumidor sigue afectando a los sectores en los que queremos asignar capital. Para aquellos que me conocen desde hace tiempo, empecé mi carrera en centros comerciales. Eso ya no funciona para mí. Preferimos estar en 'sheds and beds' (logística y residencial). Pero en esos sectores, lo que quieres es poseer los mejores activos; eso te permite ser un fijador de precios y no un tomador de precios. Queremos evitar sectores y edificios que incurran en CapEx de mantenimiento, OpEx o incentivos de arrendamiento. Todo eso diluye la rentabilidad. Cualquiera puede hablar de grandes cifras de ERV, de que este contrato superó el ERV o de que hice un arrendamiento un 6% por encima del ERV. Pero, ¿por qué su valoración solo se movió un poco? Porque concedí 12 meses de renta gratuita por cada periodo de contrato de 5 años. En algunos sectores están 'adictos' a las concesiones, incluso en el mercado de oficinas, que al parecer está muy animado en algunas calles de Londres.

Y, sin duda, la incertidumbre del mercado crea oportunidades para nosotros. Creemos que hay una consolidación en el espacio de las empresas cotizadas, y ya hemos hablado de ello. También creemos, como mencioné antes, en el cambio estructural en el mercado de los fondos de pensiones institucionales. La escala seguirá permitiéndonos acceder a estas operaciones, pero también a fuentes de deuda más baratas y diversas.

En resumen, nuestro modelo de ingresos está impulsando los beneficios y el dividendo. Nuestras rentas fluyen y crecen hasta alcanzar niveles históricos. Nuestra disciplinada asignación de capital ha creado esta cartera todoterreno. Seguimos manteniendo nuestras posiciones ganadoras y venderemos las perdedoras. Y nuestro interés compuesto a largo plazo es lo que genera valor; es la esencia de la creación de valor. Recaudaremos, capitalizaremos y veremos cómo se comprimen nuestras rentabilidades, y nuestra cultura de propiedad garantiza una plena alineación de intereses. También garantiza que no hagamos estupideces, ¿verdad? No estamos creciendo solo para aumentar nuestro AUM. Hay muchas empresas ahí fuera que han cometido errores en el pasado al querer aumentar su AUM solo para poder incrementar sus comisiones de gestión, ¿de acuerdo? Y una plena alineación de intereses evita que hagas eso, ¿verdad? Somos accionistas primero. Los empleados, en segundo lugar.

Gracias por eso. Y ahora creo que vamos a abrir... aunque, en realidad, una gran parte de la audiencia no puede hacer preguntas porque están fuera de juego. Y me gustaría decir que me las han enviado por adelantado, pero no lo han hecho. Así que, ¿alguna pregunta en la sala antes de pasar a la pantalla? ¿He dicho [ininteligible] Andrew?

¿Soy yo?

Sí.

Soy Andrew Saunders, de Shore Capital. Me preguntaba si podría hablar sobre sus tasas de retención de inquilinos; obviamente, las cifras de las subidas de alquiler en estas revisiones en logística son muy impresionantes. Pero me pregunto si existe el riesgo de que las cosas se vuelvan inasequibles si siguen aplicando este tipo de incrementos en las rentas.

Sí. Quiero decir, varía en todo el Reino Unido. Consideramos que Londres es más débil que muchas otras zonas. Básicamente, es difícil generalizar para todo el Reino Unido. Existen diferencias regionales y eso se reduce a la oferta y la demanda. Londres es más difícil debido a los masivos incrementos en los alquileres que se han visto allí. En el resto del Reino Unido, no podría darle un patrón correlacionado.

Por ejemplo, acabamos de acordar la renovación de un almacén en Motherwell, en Escocia, y hemos retenido al inquilino XPO por otros 5 años. Podríamos haber pensado que eso representaba un riesgo, pero probablemente no estén construyendo muchos naves industriales en Motherwell hoy en día. Así que varía por todo el país. Londres sería nuestra zona débil; sería nuestra mayor área de preocupación. De todos modos, no tenemos mucho capital en Londres, pero sería la zona donde la gente podría quizás mudarse fuera de la Zona 2, alejarse un poco más allá de la M25, y ahí podrían encontrar su espacio.

Pero también hay que recordar que en logística, el alquiler no representa una proporción importante de los gastos generales. El transporte y los salarios son los factores dominantes. Es muy diferente en el sector retail, por ejemplo, donde los costes totales de ocupación pueden alcanzar a veces el 20%. Así que no es algo de lo que hablemos constantemente. Si fuera un problema importante, se vería reflejado en la tasa de desocupación.

Me refiero a la cantidad de personas; se acercan renovaciones inminentes, y con algunas renovaciones que se van a producir, pensamos que podrían... pero no lo hacen. Tuvimos una situación recientemente en Waybridge con Tesla. Esperábamos que renovaran y no lo hicieron; en otro lugar de la cartera pensamos que no renovarían, pero sí lo hicieron. Pero se verá reflejado en la desocupación, y aún no estamos viendo eso. Esta va a ser una pregunta técnica, Mark, así que te la cedo.

Es una pregunta general. Creo que es de alto nivel. Felicidades por los buenos resultados. Quizás una pregunta sobre... obviamente hay muchas mejores prácticas que se pueden ver en LondonMetric, y eso ha contribuido claramente al éxito del crecimiento.

En relación con el balance general, la financiación es muy sólida, realmente buena. Solo una pregunta sobre la relación deuda neta/EBITDA. Si observamos las mejores prácticas en EE. UU., es de alrededor de 5, quizá 6. ¿Algún comentario al respecto? Obviamente, el mercado del Reino Unido y el mercado europeo son diferentes, y lo tengo en cuenta.

Creo que es distinto. El año pasado, creo que nuestra relación deuda neta/EBITDA, Ritesh, fue de 6.8x y ha subido a 7.5x, ya que nuestro LTV también ha aumentado. Pero la verdad es que preferiría que tuviera un 6 por delante.

Y creo que, a medida que continuemos con el programa de desinversiones, espero que parte de ello reduzca ese nivel de apalancamiento. No tengo un problema con ello. Miren, el LTV no va a llegar al 40%, ni la relación deuda neta/EBITDA va a situarse en los 8. Si tuviera un 6 por delante, estaría más cómodo.

De acuerdo. Perfecto. Y quizás solo una pregunta de visión más amplia sobre... obviamente han crecido mucho y ya tienen cierto tamaño. ¿Qué tan difícil se vuelve realizar algunas de estas adquisiciones y, efectivamente, lograr un impacto significativo?

Sí. Quiero decir, hay dos preguntas ahí. ¿Qué tan difícil? Algunas adquisiciones de M&A pueden ser relativamente sencillas y otras pueden ser engorrosas, y eso dependerá mucho de la dirección y de los asesores.

Pero en cuanto a lograr un impacto significativo, creo que aplicamos el mismo enfoque que con nuestra cartera inmobiliaria. Todo consiste en el interés compuesto. Recuerdo que Valentine habría subido aquí hace unos años y habría dicho: puede que seamos alguien con quien realizáis operaciones pequeñas. Pero si lográis sumar unidades individuales en lugar de esperar a la de 4 o la de 6, para cuando llegue la de 4 o 6, puede que ya tengáis 10 en el marcador. Muchas de estas empresas que hemos adquirido... habrías dicho: "Oh, ¿para qué te has molestado?". Cuando las sumas todas, llegas a una cifra importante.

Así que realmente no pensamos en si lograr un impacto significativo, en si la empresa se molesta en hacerlo o lo que sea. Quiero decir, a veces las operaciones más pequeñas son más difíciles que las grandes. Pero sí, no nos planteamos eso. Se trata de si hay valor ahí que seamos capaces de extraer para nuestros accionistas en términos de beneficios y de valor. Por supuesto, mover la aguja de los beneficios es más difícil, pero en cuanto al valor, cada pequeña aportación ayuda.

Podría decirse que, echando la vista atrás, incluso cosas como Highcroft, que fue, ¿qué fue?, una operación de GBP 80 million. Quiero decir, ha sido buena. Nos ha sorprendido positivamente. Así que seguiremos haciendo eso.

Pero las oportunidades no están solo en el sector cotizado. Quiero decir, el sector cotizado necesitaba una limpieza. Y en gran medida, ha habido otras cuestiones con las que hemos estado lidiando, pero hay otras oportunidades. Como dije, en el mercado de los fondos de pensiones; es un mercado que va a explotar. Y solo quieres estar preparado.

La diapositiva de rentas contractuales que he mostrado... creo que es bastante interesante porque incluye todo lo que considero que está bajo nuestro control. Y solía decir que no afectaba a ningún tipo de doble cifra. No hay ningún tipo de adición a eso que provenga de una oportunidad que quizás no conozcamos hoy, pero es oportunista, y aprovechamos la ocasión. Y recuerdo una época en la que celebrábamos superar esa cifra de 100; ahora estamos bastante cerca de 500, pero habrá cosas que sucedan que no están en esa diapositiva y que la harán crecer aún más.

Una pregunta más por mi parte. Acaba de mencionar la importancia de la ocupación y de mantener las carteras llenas, y ciertamente cuentan con muchos activos de alquiler a largo plazo en su cartera.

En el lado de la logística, concretamente en la logística urbana, los contratos son más cortos, ¿cómo valoran eso? ¿Y especialmente en el contexto del aspecto del dividendo?

Es una buena pregunta. Es decir, hace un par de años habría sido interesante; yo habría estado de pie cuando estábamos anunciando o completando la adquisición de LXI, y LXI era predominantemente un REIT de rentas a largo plazo y su prioridad número uno eran los contratos de larga duración. Lo aplaudimos. Pero, en realidad, no es la única consideración. Hay que pensar en la deseabilidad de los activos inmobiliarios subyacentes.

Me siento igual de cómodo con un contrato de 5 años. A veces, de hecho, se trata de un contrato de 3 años en un edificio maravilloso, donde se tiene la oportunidad de reajustar el alquiler a lo que consideramos que son los nuevos niveles de mercado. Tenemos varios edificios en nuestra cartera con indexación en los contratos, y desearíamos no tenerla. Nos gustaría tener la oportunidad de poder ajustarlos a precio de mercado. Por tanto, si algo ocurriera al vencimiento antes de eso, para nosotros sería una oportunidad.

Creo que hay que pensar en el subyacente. Es lo que siempre digo: mantén tus activos ganadores y vende los perdedores. Quiero decir, es injusto porque nunca he estado en Motherwell, pero no es un lugar en el que queramos asignar capital. No estoy seguro de que vaya a haber mucha tensión de demanda en caso de que mi inquilino se marche. Así que quiero estar en lugares donde, si el inquilino se va, siga sintiendo que soy quien marca el precio y no quien lo acepta.

Jonny Huber, de Deutsche Bank. Me interesaría saber por qué consideran que el sector de conveniencia es atractivo. Me refiero a que parece haber un menor crecimiento previsto de los alquileres y también revisiones fijas e indexadas mucho más bajas. ¿Qué tiene de especial ese mercado?

Bueno, si analizamos el comportamiento del consumidor —llevo unos 30 años en el sector de alimentación, concretamente en el sector inmobiliario de alimentación—. Antiguamente, solías comprar la compra en cuatro tiendas: Tesco, Sainsbury's, Asda o Morrison's. Hoy en día, a medida que el tiempo se convierte en un bien más valioso para la población, la gente busca rapidez. Buscan conveniencia. Y en el caso de M&S, si no puedes hacer la compra en 35 minutos, eres ineficiente.

Creemos que este es un sector donde los alquileres son bajos. El alquiler medio de nuestros activos de alimentación va a rondar, quizás incluso un poco menos de GBP 20, tal vez algo cercano a GBP 20. En el mercado de alimentación de grandes superficies (big box), está en GBP 30. Por tanto, creemos que se ve barato.

Estamos adquiriendo estos activos, ciertamente bajo los acuerdos de financiación, por encima del 6%. Así que, si obtienes un CPI de, digamos, 3, te sientes bastante bien de que vas por buen camino. Quizás quieras obtener un 2.5% debido a la moderación de la inflación, pero sigues obteniendo un 8.5% sin apalancamiento (ungeared). Y lo haces con contratos de arrendamiento a largo plazo, edificios nuevos y adecuados para su propósito, pero también con créditos excelentes.

Me refiero a que Marks & Spencer es un negocio fantástico, gestionado de forma increíble. Por tanto, parece un sector en el que, entrando nosotros al 6%, tras haber vendido recientemente una tienda de alimentación en Weymouth al 5.2%, creemos que existe un arbitraje.

Matt Norris, de Gravis. En la diapositiva 14, donde aparece la actividad de adquisiciones, hay 4 categorías. ¿Podría detallar qué rentabilidades deberíamos esperar en cada una de esas 4 categorías, por favor?

El M&A es más difícil de calcular porque no sabemos qué tan ambiciosos van a ser algunos accionistas, ¿verdad, Matt? Solo quiero dejarlo claro. No estoy en LinkedIn. Hay gente que intenta negociar por LinkedIn. Yo no voy a entrar en ese juego.

Todo el mundo debería estarlo.

¿Cuál era la pregunta? He tomado 4 cafés. Bien. Hablemos de los sale and leaseback. En promedio, dependiendo de la calidad, la duración del contrato de arrendamiento y el crédito, probablemente estemos en torno al 5.5%. Y de nuevo, en relación con mi pregunta anterior, probablemente se busque añadir cerca de un 3% adicional. Así que estaríamos en algún punto entre el 8% y el 9%, probablemente cerca del 8.5%; pero con un crédito excelente y contratos de 30 años, el tipo de activos que, si tuviera nietos, incluso así no podrían arruinarlos. Hay que analizar eso correctamente,

pero tengo otro paquete que Will está analizando en este momento en el sector del retail de descuento, donde el crédito no es tan bueno, aunque la duración de los contratos será buena. Por la geografía y la calidad de los edificios, necesitaríamos un 10 en eso. Tendríamos que empezar con un 7, ¿no? Y eso probablemente sería el 3 adicional. Así que eso te daría un 10. Ni siquiera estoy seguro de que vayamos a participar en ello. Pero ya veremos. No voy a revelar quién es.

Los fondos de pensiones son difíciles porque simplemente no hemos visto suficientes rendimientos. Me refiero a que los activos que compramos allí, el UPS, los hoteles en el aeropuerto de Manchester, los Bookers, tienen contratos de arrendamiento increíblemente largos y maravillosos. Creo que el contrato de arrendamiento de UPS es de 55 años. Era más largo, más que eso. Creo que el Clayton Hotel tiene, de hecho, contratos de 200 años, por lo que se acepta un menor rendimiento por ello.

La financiación de promociones es muy interesante porque se trata de edificios a estrenar y buenos clientes; de lo contrario, no lo haríamos. Contratos de arrendamiento largos, de 15, 20 o 25 años. Y ahí se busca un margen de entre 50 y 5 puntos básicos entre la rentabilidad de desarrollo (la rentabilidad de la financiación) y la rentabilidad de la inversión una vez completada. Son maravillosos, de verdad, verdaderamente maravillosos.

En cuanto a activos de alimentación, estamos haciendo uno en este momento de Marks & Spencer. Entramos al 6.2%. Creemos que vale un 5.5%. Podríamos tener suerte y conseguir un 5.25%. Pero ese es nuestro análisis de riesgo. Simplemente queremos hacer más de este tipo de operaciones.

Entonces, ¿cuál es el factor limitante?

La oportunidad. ¿Perdona, Tom?

Thomas Musson, de Berenberg. Han logrado avances significativos en la reducción del margen de coste de su deuda durante el año. Si lo sabe, ¿cuál es el margen de crédito medio que pagan por su deuda en total?

Y ahora, con una mayor escala, ¿cuál es la oportunidad de ahorro en costes de deuda para que ese margen de crédito baje aún más a medida que financien más tramos de deuda? Soy consciente de que el coste total fluctuará.

En cuanto a la refinanciación de GBP 1.5 billion que realizamos en marzo, logramos reducir el margen de 155 a 105. Creo que fue un resultado magnífico. Y aquí en la sala hay varios de los banqueros muy generosos que hicieron eso por nosotros.

Creo que si se analiza el resto de la estructura de deuda —si hacemos la media—, probablemente estemos en torno al 1.25% en términos de diferencial de crédito.

Miren, tal como estamos hoy, no creo que estemos buscando más deuda, concretamente. Pero sin duda, los bancos dirían lo mismo; quiero decir, los diferenciales de crédito en este momento no son históricamente bajos, pero sí son muy ajustados.

Y me senté en reuniones con banqueros —que, de hecho, no están aquí presentes, pero diré esto— y les digo: 'Ustedes dicen que hay que hacer esto porque el diferencial de crédito es increíblemente alto, pero el coste subyacente del dinero no lo es; por tanto, hay que fijarse en el coste total de la deuda, no solo en el diferencial de crédito'.

Tengo una pregunta en pantalla de Paul. [ininteligible], sobre cuál fue nuestro ahorro en deuda. Creo que nuestro ahorro anualizado en deuda es de aproximadamente GBP 10 million, GBP 10 million anuales, y en el periodo incurrimos en comisiones por cancelación de préstamos en las líneas de crédito existentes de GBP 5 million.

Una cifra muy interesante. Cuando realizamos la transacción de LXI, asumimos parte de la deuda de Canada Life que era increíblemente a largo plazo. Vencía en 2039. Pero era cara, el coste total era del 575. Y en aquel momento consideramos cancelarla, pero los costes de cancelación habrían sido de GBP 20 million.

El movimiento en la curva de tipos entre aquel momento y cuando lo hicimos en septiembre hizo que los costes de cancelación cayeran, de hecho, por debajo de GBP 1 million. Así que simplemente lo haces; hemos estado vigilando el rendimiento, esperando una oportunidad. Y entonces dices: 'esto es fantástico'.

Y luego, entre la decisión de hacerlo y la ejecución, nos preocupaba que la curva de tipos volviera a desplazarse. Así que contratamos una cobertura. Eso significó que, cuando finalmente realizamos la transacción, lo hicimos por menos de GBP 1 million; nos habría costado GBP 5 million si no hubiéramos contratado esa cobertura.

Así que el rendimiento se vuelve increíblemente volátil y simplemente hay que esperar. Las oportunidades se presentarán y solo hay que estar listo para actuar cuando la oportunidad se presente.

Tengo otra buena pregunta en pantalla, de hecho, de Elliott, que es qué está causando la diferencia entre el crecimiento de ingresos comparable del 4.2% y el crecimiento del EPS del 2.4%. Es una pregunta muy buena, a la que normalmente respondo que todo es cuestión de timing. Creo que probablemente —y quizás volvamos más adelante con un desglose de esto— creo que se debe predominantemente a que el comparable es una cifra contractual y, obviamente, el beneficio es una cifra de flujo de caja. Es el timing. Y, obviamente, parte del timing de las M&A, cuando se materializaron o no, también podría afectar a esas cifras. Haremos un análisis profundo y detallado al respecto, pero es posible que el comparable sea más alto porque se cierra una revisión de alquiler a mitad de año, pero solo se ha recibido la mitad del efectivo. Uf, esa ha sido bastante difícil... Sí. Creo que tengo razón. He aprobado. Puede que no saque un sobresaliente, pero he aprobado.

¿Hay alguna otra pregunta? Creo que a menos que Paul... si no respondí correctamente a su pregunta, sin duda se pondrá en contacto conmigo si no lo hice. ¿Nadie más en la sala?

Bueno, muchas gracias. Es decir, en realidad no esperábamos... dado que hay tanta gente fuera de la oficina en este momento, no preveíamos una asistencia tan numerosa, pero es fantástico. Muchas gracias por su apoyo y por su tiempo. Muchas gracias por su apoyo y por su tiempo. Gracias.