Buenos días y gracias por su espera. Bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de St. Joe Company. [Instrucciones del operador] Se les informa de que esta llamada está siendo grabada. A continuación, cedo la palabra al ponente de hoy, Jorge Gonzalez, Presidente, CEO y Presidente del Consejo de St. Joe Company. Adelante, por favor.

Gracias y buenos días. Soy Jorge Gonzalez, Presidente, CEO y Presidente del Consejo de Administración de The St. Joe Company. Es un placer darles la bienvenida a nuestra conferencia de resultados trimestrales. Hoy me acompaña Marek Bakun, nuestro Director Financiero. El miércoles, tras el cierre del mercado, publicamos nuestro comunicado de prensa de resultados del segundo trimestre de 2026, el cual pueden encontrar en la sección de Investor Relations de nuestro sitio web corporativo en joe.com. Esta mañana, continuamos con nuestro compromiso de realizar conferencias de resultados trimestrales para ofrecer a nuestros accionistas y a la comunidad inversora la oportunidad de realizar preguntas sobre nuestro negocio y nuestro desempeño. Siempre hemos sido una empresa abierta y transparente que acoge con agrado todos los comentarios y opiniones. Debido al tipo de activos que poseemos, animamos a los accionistas a visitarnos en persona para que puedan evaluar de primera mano el progreso de la región y de nuestros activos. Si desean enviarnos preguntas para más adelante en la llamada, pueden hacerlo visitando la esquina superior derecha de su pantalla, donde aparece la opción "submit a question". Al hacer clic en ese texto, se abrirá un cuadro de entrada de texto donde podrán escribir su pregunta y, a continuación, hacer clic en "submit".

Antes de comenzar con la presentación de nuestros resultados y la sesión de preguntas, me gustaría recordar a todos que tanto el comunicado de prensa del miércoles como las declaraciones realizadas durante esta llamada incluyen declaraciones prospectivas en el sentido de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Estas declaraciones están sujetas a riesgos e incertidumbres que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de nuestras expectativas y proyecciones. Tales riesgos e incertidumbres incluyen los factores detallados en el comunicado de resultados y en nuestras presentaciones ante la Securities and Exchange Commission. Además, durante la llamada de hoy, analizaremos medidas no GAAP, las cuales consideramos que pueden ser útiles para evaluar nuestro desempeño. Pueden encontrar una conciliación de estas medidas en nuestro comunicado de resultados. Comencemos.

Asumimos que todos han revisado detenidamente nuestro comunicado de resultados, el cual proporciona detalles exhaustivos sobre nuestro desempeño. Por tanto, solo vamos a mencionar algunos aspectos clave del segundo trimestre antes de pasar a sus preguntas. Tuvimos un sólido segundo trimestre, con un aumento de los ingresos totales del 23% y un incremento del beneficio neto del 37% en comparación con el segundo trimestre de 2025. Los ingresos totales de $158.9 million fueron los más altos de un segundo trimestre en 20 años, y el beneficio neto de $40.5 million fue el más alto de un segundo trimestre en la historia de la compañía, sin incluir la ganancia extraordinaria por la venta de operaciones discontinuadas en 1996.

Además de este crecimiento, la compañía también está aumentando su rentabilidad con un incremento en los márgenes brutos de todos sus segmentos. Los márgenes brutos en el segmento residential aumentaron del 45% al 48%. El segmento hospitality aumentó del 39% al 42%, y el segmento commercial aumentó del 57% al 65%.

Este crecimiento del margen bruto demuestra nuestro énfasis en la rentabilidad mientras continuamos escalando y creciendo. El aumento de la rentabilidad se debe, en parte, a nuestro enfoque continuo en el perfeccionamiento y la mejora de las operaciones. Además, evaluamos sistemáticamente nuestros activos operativos para identificar activos no estratégicos de menor margen con el fin de una posible desinversión. A corto plazo, estas decisiones pueden provocar una ligera reducción de los ingresos dentro del segmento, pero un aumento de los beneficios y la rentabilidad, tal como demostró la venta el año pasado de la propiedad Watercrest Senior Living Community en el segmento comercial. Esta estrategia se está ejecutando mediante un proceso deliberado y reflexivo que busca maximizar el valor de estos activos en función del momento y las condiciones del mercado.

Los ingresos del sector inmobiliario residencial crecieron un 39% en el segundo trimestre en comparación con el año anterior. Este crecimiento se debe, en parte, a la diversidad de la cartera de nuestras comunidades residenciales, que cuentan con una combinación de niveles de precios y tipos de productos para adaptarse a un amplio espectro de consumidores que se trasladan a nuestra región. Los precios de las viviendas nuevas en nuestras comunidades oscilan entre los 200.000 dólares y más de 5 millones de dólares. Esta diversidad es deliberada para ayudar a proteger el segmento residencial de la volatilidad de las condiciones del mercado en cualquier nivel de precio específico.

A finales de este año, la compañía tiene previsto iniciar el desarrollo de 2 corredores de servicios públicos: uno que dará servicio a las futuras comunidades residenciales en los Lake Powell y West Laird Detail Specific Area Plans o DSAPs, y otro que dará servicio a los DSAPs de Pigeon Creek y West Bay Creek. Este tipo de extensiones de servicios fuera del emplazamiento requieren un uso intensivo de capital, pero son necesarias para permitir la explotación de miles de futuros terrenos residenciales en estos DSAPs. Es importante recordar que, debido a los ciclos de siembra y cosecha de 1 a 2 años y a la combinación de precios de los terrenos, los resultados del segmento residencial no son lineales y pueden variar de un trimestre a otro.

En el segundo trimestre, continuamos implementando una estrategia de asignación de capital mesurada y polifacética. Recompramos $32.7 million de acciones ordinarias de la compañía, destinamos $24 million a gastos de capital, principalmente para crecimiento futuro, reembolsamos $10.9 million de deuda y pagamos $9.1 million en dividendos en efectivo. El desglose de la asignación fue del 43% para recompras de acciones, 31% para gastos de capital, 14% para reducción de deuda y 12% para dividendos en efectivo. Más de la mitad, o el 55%, de la asignación de capital en el segundo trimestre se destinó a los accionistas a través de recompras de acciones y dividendos en efectivo.

A fecha de 27 de julio, la compañía había recomprado [ $41 million ] de acciones ordinarias en 2026, en comparación con los $40 million de todo el año 2025. A esa misma fecha, la compañía cuenta ahora con 56,930,451 acciones en circulación, lo que supone la cifra más baja de acciones en circulación en casi 30 años.

Con 165.000 acres de terrenos, en su mayoría con derechos de desarrollo, en una de las zonas de más rápido crecimiento de Florida y una plataforma operativa diversificada con una trayectoria contrastada de crecimiento de ingresos, aumento de la rentabilidad, distribución de beneficios a los accionistas, reducción del número de acciones en circulación y planificación de futuro, la compañía cuenta con una posición única, como pocas otras empresas.

Ahora Marek y yo vamos a responder a sus preguntas. [Instrucciones del operador]

Gracias, Jorge. Primera pregunta: los residuales estimados crecieron este trimestre. Parece que Origins ha contribuido a los residuales. ¿Los homesites en Bay County aumentaron el saldo de residuales estimados este trimestre?

Sí. La respuesta a la pregunta es que los terrenos residenciales y Bay County sí aumentaron el saldo residual estimado en este trimestre.

Sí. Y solo para añadir un poco más, el incremento fue impulsado por comunidades con un nivel de precios más alto.

Durante el primer semestre de 2026, registramos un total de $14.6 million en nuevos true-ups, pero también hemos cobrado $5.3 million correspondientes a true-ups existentes.

El ritmo de recompra de acciones de este trimestre ha sido bien recibido. Dado su incansable labor para aumentar el valor de las propiedades inmobiliarias, también ha sido positivo ver cómo se han liberado fondos de reserva, junto con las mejoras operativas que están financiando esta asignación de capital.

Gracias por el comentario. Lo agradecemos. Esto forma parte de nuestra estrategia de asignación de capital, la cual es medida y polifacética, y tenemos previsto continuar con ella.

¿Cómo progresa el nuevo hospital de la Highway 79?

El nuevo hospital, que una vez más sigue el modelo de centro sanitario académico con funciones de docencia, investigación y prestación clínica —es decir, un hospital universitario—, progresa adecuadamente. La construcción sigue en marcha. Hay muchos otros componentes operativos en desarrollo. Se prevé que la finalización de dicho hospital se produzca en 2028.

Si bien los ingresos trimestrales récord son notables, creo que el aumento generalizado de los márgenes y el crecimiento del 50 % en el beneficio neto en los últimos 12 meses, con una menor cantidad de capital invertido, son mucho más indicativos del excelente trabajo realizado por la dirección a la hora de maximizar el valor a largo plazo de esta gran empresa y sus activos.

En cuanto a la asignación de capital, cuando la compañía considera las recompras de acciones como una herramienta de asignación de capital, ¿lo hace mediante un modelo a largo plazo? Es decir, ¿está pensando en términos de si podemos reducir el número de acciones en un determinado porcentaje en un periodo de 5 o 10 años? ¿Y cómo la asignación a lo largo de [indiscernible] podrá impactar en los beneficios futuros por acción?

Gracias por la pregunta. Es una pregunta excelente. Nuestra estrategia de asignación de capital y, específicamente, nuestra estrategia de recompra de acciones se basa en un modelo a largo plazo.

A medida que la región continúa creciendo, ¿están atrayendo un nuevo interés por parte de instituciones de inversión en St. Joe? ¿De empresas que no habían visitado la región anteriormente?

Obviamente, no podemos responder a las preguntas de personas o instituciones que no nos han contactado, pero nosotros, con regularidad, recibimos a entidades que no han estado aquí antes y que están analizando la empresa y la región.

Tras otro gran trimestre, ¿qué está haciendo la dirección para atraer más cobertura por parte del sell-side? Esta es una historia increíble que contar.

No es algo que sea nuestro foco principal. Pero, obviamente, si hubiera interés en ello, hablaríamos con quienquiera que esté interesado en prestar ese servicio.

En el comunicado, indicaron que las decisiones de asignación de capital pueden variar de un trimestre a otro debido a la naturaleza dinámica de nuestros flujos de caja y que las recompras de acciones dependerán de las condiciones del mercado y de la cronología de los periodos de apertura y cierre en relación con nuestros flujos de caja.

Aunque nuestras ventas de parcelas y de terrenos son irregulares, parece que la empresa cuenta ahora con más de 100 millones de dólares en ingresos recurrentes anualizados, más de 100 millones de dólares en efectivo y un balance con un apalancamiento muy bajo.

En este punto, ¿por qué deberían depender las recompras del cronograma de sus flujos de caja? Teniendo en cuenta lo anterior, considero que deberíamos ser capaces de recomprar 100 millones de dólares o más de nuestras acciones anualmente.

Otra excelente pregunta. La información que proporcionamos en nuestro comunicado de resultados no pretendía significar que nuestras recompras de acciones se basen exclusivamente en los flujos de caja a corto plazo. Esa no fue la intención de esa declaración. Fue un intento de describir nuestra estrategia de asignación de capital en términos generales y los flujos de caja son un factor en nuestra estrategia general de asignación de capital, pero no se pretendía que fuera específico para las recompras de acciones.

Tal como respondí en una pregunta anterior, nuestra estrategia de asignación de capital en su conjunto y nuestra estrategia de recompra de acciones específicamente se basan en el modelo a largo plazo.

¿Puede confirmar si la parcela comercial de 4.87 acres en la esquina de 30A en Watersound Parkway está bajo contrato?

No podemos revelar asuntos contractuales en una conferencia de resultados, pero agradecemos la pregunta.

Leemos a diario sobre cómo diversos costes están aumentando debido a la demanda de expansión de los centros de datos relacionados con la IA. ¿Están observando incrementos mayores que en ocasiones anteriores en los costes del personal comercial o en otros gastos?

Nada significativo ni agudo.

¿Existe la posibilidad de que el reciente aumento en los plazos de desarrollo de potencia y conexión a la red limite la capacidad de Joe para ejecutar el plan de crecimiento?

Si la pregunta es específica sobre la generación y distribución de energía, no prevemos que esto suponga una limitación en este momento.

Si bien elementos como la mejora de las tuberías de servicios públicos y el lanzamiento de nuevas comunidades requieren una gran inversión de capital, ¿no disponemos ya de un capital significativo dentro del negocio de desarrollo de parcelas, que puede reinvertirse en estas inversiones comunitarias a medida que se vendan nuestras parcelas anteriores? Es decir, no es que necesitemos aportar un capital adicional significativo al negocio para financiar estos conceptos.

Esa es una excelente pregunta y, en realidad, es una descripción de nuestra estrategia más amplia de asignación de capital en nuestros flujos de caja. Ese es un factor: lo que se menciona en la pregunta o en la declaración es un factor en la forma en que ejecutamos esa estrategia.

¿En qué ubicación se va a situar el nuevo desarrollo Park Place?

No somos muy ingeniosos a la hora de poner nombres a los proyectos. Así que Park Place East está al este de Park Place.

¿Podría hablar sobre la cadencia del gasto de capital para las expansiones de servicios públicos? ¿Se trata más de un pago único o de una inversión periódica constante a lo largo del tiempo?

Probablemente esté en algún punto intermedio. Las extensiones de servicios fuera de las instalaciones son intensivas en capital. Pero, al mismo tiempo, son elementos que planificamos con mucha antelación e incorporamos en nuestro presupuesto general del plan de negocio y en nuestra estrategia de asignación de capital.

¿Cómo ha evolucionado la demanda de viviendas en el noroeste de Florida en los últimos años?

Seguimos observando un aumento en la demanda, impulsado principalmente por la continuación de la migración hacia nuestra región; no solo en términos del número real de personas que se mudan a nuestra zona, sino que también vemos una gama geográfica cada vez más amplia de procedencia de estos individuos, lo cual es muy alentador. No estamos viendo una migración proveniente de un conjunto estático de estados y ubicaciones históricas. Es algo dinámico, y seguimos viendo que más personas se mudan a nuestra región desde una variedad de ubicaciones cada vez más extensa.

De acuerdo. Tenemos una pregunta más. Dado el impacto negativo que la venta de viviendas unifamiliares ha tenido en la acción durante los últimos años, ¿han considerado alguna solución en lo que respecta a los factores que están bajo su control?

Como accionista, resulta cada vez más frustrante ver cómo se desvanece el entusiasmo del mercado ante una oleada de Form 4. Incluso en lo que respecta a la captación de nuevos inversores, esta dinámica se percibe de forma muy negativa, lo cual es una lástima dadas las excelentes activos, el personal y las ejecuciones que están teniendo lugar en St. Joe.

Agradecemos la pregunta, pero no hacemos comentarios sobre accionistas individuales.

Las propiedades frente al agua en todo el país parecen estar en niveles récord de demanda y de precios. ¿Son estos los activos alrededor de la Bay o el frente costero intercoastal que la empresa tiene —que la empresa puede desbloquear durante los próximos años— para el desarrollo residencial y comercial?

Sí. La respuesta corta a la pregunta es un rotundo sí, en todas las ubicaciones mencionadas en la pregunta. Forma parte de nuestro proceso de planificación. Y parte de — supongo que la mejor manera de describirlo es que no analizamos esas ubicaciones de forma aislada.

Analizamos esas ubicaciones para ver cómo podemos generar valor más allá del agua también. Por lo tanto, no se trata solo de mirar una propiedad en el inter coastal o en la bahía y maximizar su valor, sino de cómo el avance con el concepto en esas ubicaciones puede aportar valor a todas nuestras propiedades colindantes.

¿Podría hablar un poco sobre el crecimiento de las empresas relacionadas con la aviación y el reciente lanzamiento del programa Space Florida en Bay County?

La aviación en el sector aeroespacial siempre ha sido un foco de atención para las autoridades de desarrollo económico regionales y locales por diversas razones. Ha sido una de las industrias objetivo para atraer, y seguimos viendo interés por parte de la industria en nuestra región.

También existe un concepto que está en proceso de ejecución liderado por la Florida State University en un centro de investigación y desarrollo aeroespacial que se encuentra en fase de planificación en Bay County, el cual creemos que podría ser un catalizador para la industria de la aviación aeroespacial.

Parece que el inventario de construcción por lote en Origins está disminuyendo, especialmente el lote entregado a mediados de 2023. ¿No supone esto una enorme oportunidad de crecimiento en las entregas de Origins, Walton County durante los próximos años?

Más concretamente, ¿es intencionado que estén ofreciendo a los constructores comunidades más grandes, como [ Huff/Arkon ], en lugar de la estrategia anterior de desarrollo fragmentado? Si es así, ¿abriría esto oportunidades para constructores como Toll, Fischer o incluso Kolter, que está terminando NatureWalk, para que desarrollen sus propias comunidades en el futuro?

Supongo que la respuesta corta a esa pregunta es que estamos considerando todas y cada una de esas opciones. No sentimos que nuestro pipeline se esté agotando. Una vez más, es cuestión de cómo se observa el pipeline de trimestre a trimestre debido a ese ciclo de siembra y cosecha; tenemos una trayectoria muy larga, un pipeline muy extenso de posibles terrenos para viviendas residenciales, tanto al oeste como al este de origins.

No hay preguntas adicionales en este momento.

Excelentes preguntas, como siempre. Vamos a dar un par de minutos más por si hubiera alguna otra pregunta.

Ha llegado una más. ¿Cómo valoráis vuestras tenencias de tierra en los alrededores de Southport? Parece ser una zona única con una oportunidad enorme y en crecimiento, dados los precios en el interior de Lake Merial, que indican que hay buenos valores allí.

Por lo tanto, analizamos nuestra geografía de manera muy amplia, volviendo a lo que mencioné al principio de la llamada: queremos seguir manteniendo un segmento residencial que tenga diversidad en cuanto a niveles de precio y tipos de producto.

Y en la zona de Southport, nosotros somos propietarios de inmuebles en esa área. Por ejemplo, el DSAP de [ Ticheli ], del que hemos hablado en varias ocasiones y donde planeamos iniciar la primera fase a principios del próximo año, es un ejemplo de cómo seguimos explorando geografías más amplias y manteniendo la diversidad en nuestro segmento residencial.

Gracias por responder a mis preguntas. Excelente trabajo, como siempre.

Esa es una respuesta sencilla. Gracias. Muy bien. No vemos más preguntas. Así que, una vez más, gracias por acompañarnos hoy. Agradecemos mucho su presencia y sus excelentes preguntas, y esperamos volver a hablar con ustedes el próximo trimestre. Gracias.

Con esto concluye la conferencia de hoy. Gracias por su participación. Ya pueden desconectarse.