Hola, y gracias por esperar. Mi nombre es Tiffany y seré su operadora de la conferencia el día de hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Innovative Industrial Properties, Inc. [Instrucciones del operador]. Ahora me gustaría ceder la palabra a Eli Kanter, Director de Finanzas. Eli, por favor, adelante.

Gracias por unirse a la llamada. Nos acompañan hoy Alan Gold, Presidente Ejecutivo; Paul Smithers, Presidente y Director Ejecutivo; David Smith, Director Financiero; y Ben Regin, Director de Inversiones. Antes de comenzar, me gustaría recordarles a todos que algunas de las declaraciones realizadas durante la conferencia de hoy, incluidas las declaraciones relativas a nuestras actividades de captación de capital y aquellas relativas a posibles transacciones de arrendamiento sujetas a cartas de intención, son declaraciones prospectivas en el sentido del puerto seguro de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995 y están sujetas a riesgos e incertidumbres. Los resultados reales pueden diferir materialmente, y les remitimos a nuestras presentaciones ante la SEC, específicamente a nuestro informe más reciente en los Formularios 10-K y 10-Q para una discusión completa de los factores de riesgo que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los contenidos en las declaraciones prospectivas. No estamos obligados a actualizar ni revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea debido a nueva información, eventos futuros o cualquier otra razón, excepto según lo exija la ley. Además, en la llamada de hoy, discutiremos cierta información financiera no GAAP como FFO, FFO normalizado y AFFO. Pueden encontrar esta información junto con las conciliaciones a la medida financiera GAAP más directamente comparable en nuestro comunicado de resultados emitido ayer, así como en nuestro 8-K presentado ante la SEC. Ahora cederé la llamada a Alan. ¿Alan?

Gracias, Eli. Buenos días a todos y gracias por unirse a nuestra conferencia de resultados del primer trimestre de 2026. En primer lugar, me gustaría mencionar la reclasificación del cannabis de la Lista 1 a la 3, un desarrollo regulatorio significativo que impacta a la industria del cannabis. En nuestra opinión, la reciente acción de la administración con respecto al mercado de cannabis medicinal representa un hito importante para la industria y una señal clara de progreso continuo a nivel federal. Aunque aún no se extiende al mercado de uso adulto en general, refuerza el impulso hacia un entorno regulatorio racional.

En ese contexto, el primer trimestre representó un sólido inicio de año, y nuestro equipo se mantuvo enfocado en una ejecución disciplinada en toda la empresa. Si bien la inflación persistente, las elevadas tasas de interés y los vientos en contra macroeconómicos más amplios continúan desafiando el entorno operativo, nuestro equipo ha trabajado incansablemente para optimizar nuestra cartera, asignar capital de manera reflexiva y mantener un balance general sólido y flexible.

Hemos estado activos en el frente de captación de capital mediante deuda y capital propio, recaudando $128 million en ingresos brutos en lo que va del año. Además, estamos trabajando en varias transacciones de financiación garantizadas y no garantizadas que aún no se han cerrado, por un total de casi $130 million, incluyendo una financiación de $56.5 million a una tasa del 8.75% que esperamos que se liquide hoy. De completarse, esperamos utilizar los ingresos netos de estas financiaciones para abordar la vencimiento de nuestros bonos no garantizados este mes y para proporcionar capital adicional para respaldar el crecimiento futuro y la ejecución de nuestras prioridades estratégicas. Este enfoque refleja nuestro enfoque continuo en la gestión disciplinada del capital y en mantener la flexibilidad del balance general.

En cuanto al trimestre, generamos ingresos totales de $69 million y un AFFO de $53.4 million o $1.88 por acción, lo mismo que el trimestre anterior. Operativamente, logramos avances significativos en toda nuestra cartera a medida que continuamos ejecutando nuestra estrategia de arrendamiento. Durante el trimestre, firmamos nuevos contratos de arrendamiento en 4 propiedades que suman aproximadamente 331,000 square feet, lo que subraya el progreso que estamos consolidando en la cartera y la demanda de nuestras instalaciones de alta calidad y misión crítica.

Pasando a IQHQ. Seguimos considerando esta inversión como una oportunidad estratégica atractiva y una extensión importante de nuestra plataforma. Hasta la fecha, hemos financiado $175 million de nuestro compromiso de $270 million y seguimos creyendo que nuestro punto de entrada y el cronograma de esta inversión resultarán atractivos a largo plazo.

Al mismo tiempo, nos mantenemos enfocados en la ejecución en todo el negocio, impulsando el rendimiento de nuestra cartera existente, buscando oportunidades atractivas en cannabis y asignando capital donde vemos los rendimientos ajustados por riesgo más sólidos. Con una plataforma diversificada que abarca cannabis y ciencias de la vida, un balance general sólido con acceso demostrado a capital y un equipo directivo experimentado, creemos que estamos bien posicionados para capitalizar nuestro impulso y progreso para generar valor a largo plazo para nuestros accionistas. Con esto, le cedo la palabra a Paul.

Gracias, Alan. El mes pasado, el DOJ y el fiscal interino emitieron una orden final trasladando los productos de cannabis aprobados por la FDA y el cannabis producido por operadores médicos con licencia estatal a la Schedule III, un avance histórico y, en nuestra opinión, el desarrollo más significativo que ha afectado a nuestro negocio desde nuestra fundación en 2016. Esta acción elimina la carga del 280E para los operadores médicos que cumplen los requisitos, puede crear oportunidades para un alivio fiscal retrospectivo y establece un proceso de registro acelerado ante la DEA para los operadores médicos. De igual importancia, la DEA ha reiniciado el proceso de audiencia más amplio sobre si la marihuana como categoría debería pasar a la Schedule III, con la audiencia programada para comenzar el 29 de junio bajo un cronograma acelerado. En conjunto, creemos que estos avances marcan un paso importante para la industria y un potente catalizador para mejorar la economía de los operadores, ampliar el acceso al capital y apoyar un entorno más saludable para el crecimiento y la inversión a largo plazo.

A nivel estatal, estamos monitoreando la expansión de los programas médicos existentes, particularmente en Texas. En abril, el Texas Compassionate Use Program otorgó licencias condicionales a nuestros socios inquilinos, Green Thumb Industries y Cresco Labs, uniéndose a Texas Original, Trulieve, Verano y otros en el mercado. Nos alienta este progreso y esperamos la expansión continua del programa y las oportunidades que crea para nuestros inquilinos.

En cuanto a nuestra cartera actual, como destacamos en nuestro comunicado de prensa de marzo, hemos alcanzado un acuerdo con PharmaCann sobre todos los litigios pendientes relacionados con sus incumplimientos de arrendamiento, y estamos trabajando activamente para reasignar los inquilinos de las propiedades que nos serán devueltas a finales de este mes. En toda la cartera, ya hemos formalizado arrendamientos para los activos anteriormente de Gold Flora, hemos logrado avances sustanciales en los activos anteriormente de PharmaCann y hemos alcanzado acuerdos provisionales con posibles nuevos inquilinos para las 4 propiedades anteriormente de 4Front, sujetos a las auditorías de debida diligencia y las aprobaciones de licencias.

Quiero agradecer a nuestro equipo y a todas las partes involucradas por su arduo trabajo para ayudarnos a sortear estos desafíos. Las medidas que hemos tomado nos dejan en una mejor posición para impulsar el rendimiento de la cartera de ahora en adelante. Con esto, me gustaría ceder la palabra a Ben para que proporcione detalles adicionales sobre nuestra actividad de arrendamiento y analice nuestras otras actividades de inversión.

Gracias, Paul. En lo que va del año, hemos formalizado nuevos arrendamientos por un total de 389,000 square feet en 5 propiedades ubicadas en California, Illinois y Ohio, y hemos completado la venta de un dispensario en Arizona.

Como describió Paul, estamos satisfechos con el progreso realizado para estabilizar nuestra cartera y atraer a Revolution a los activos anteriormente de 4Front, PharmaCann y Gold Flora. Las 3 propiedades anteriormente de Gold Flora, que comprenden 330,000 square feet, ya están arrendadas. Formalizamos acuerdos de arrendamiento para nuestra propiedad de 70,000 square feet en Palm Springs en noviembre de 2025, nuestra propiedad de 204,000 square feet en Desert Hot Springs en enero de 2026 y nuestra propiedad de 56,000 square feet en Palm Springs en marzo de 2026.

Para 4Front, hemos alcanzado acuerdos provisionales con posibles nuevos inquilinos para las 4 propiedades, que representan aproximadamente 488,000 square feet en Illinois, Washington y Massachusetts. Estos acuerdos provisionales siguen sujetos a las auditorías de debida diligencia y las aprobaciones de licencias habituales, y se espera que entren en vigor tras la conclusión de los procedimientos de administración judicial, que actualmente prevemos para finales de este año.

En lo que respecta a los activos anteriores de PharmaCann, en marzo firmamos un contrato de arrendamiento para nuestra propiedad de 66,000 square feet en Dwight, Illinois, con Grown Rogue, un operador multiestatal que cotiza en bolsa y que se incorpora a nuestra cartera de inquilinos. En abril, firmamos un contrato de arrendamiento para nuestra propiedad de 58,000 square feet en Ohio con Curaleaf, un operador multiestatal que cotiza en bolsa y socio de arrendamiento de larga trayectoria.

Además de estos contratos firmados, suscribimos una LOI no vinculante para nuestra instalación de 234,000 square feet en New York y actualmente nos encontramos en negociaciones de arrendamiento sujetas a la debida diligencia habitual, incluyendo licencias y aprobaciones regulatorias. También seguimos trabajando en la debida diligencia y estamos en negociaciones con un inquilino potencial para nuestra propiedad de 71,000 square feet en North Adams, Massachusetts.

Respecto a nuestra propiedad de 270,000 square feet en Pennsylvania, arrendada a la empresa de cannabis al cierre del trimestre, recuperamos la posesión de dicha propiedad el 15 de abril y estamos en discusiones activas con un posible nuevo inquilino. Si bien no podemos asegurar que cualquiera de estas discusiones o negociaciones resulte en la firma de un contrato de arrendamiento definitivo, estamos muy satisfechos con la demanda que estamos observando para nuestros activos.

Nuestra propiedad de 157,000 square feet en Columbus, Ohio, permanece arrendada a Battle Green, que incumplió sus obligaciones de arrendamiento en marzo. Estamos haciendo valer activamente nuestros derechos bajo el contrato, incluyendo el inicio de procedimientos de desahucio y la búsqueda de los recursos disponibles bajo las garantías aplicables.

Pasando a nuestra cartera de ciencias de la vida. Hasta la fecha, hemos financiado $175 million de nuestro compromiso de $270 million con IQHQ, y se espera que los $95 million restantes se financien con el tiempo.

El mercado inmobiliario de las ciencias de la vida en general sigue mostrando signos de estabilización y un impulso positivo a medida que avanzamos hacia 2026. Informes recientes de CBRE y Colliers indican que la demanda se ha mantenido cerca de los niveles previos a la pandemia, mientras que un mejor desempeño de las acciones y la financiación de capital riesgo están respaldando un entorno más constructivo para el crecimiento.

Al mismo tiempo, el mercado aún está procesando la elevada tasa de desocupación de la ola de oferta anterior, pero el desarrollo de nuevos proyectos ha caído drásticamente y el pipeline se encuentra en niveles históricamente bajos, lo que debería favorecer un equilibrio más saludable entre la oferta y la demanda en el futuro. También seguimos viendo motores de demanda favorables a largo plazo en áreas como la fabricación, el nearshoring y la investigación habilitada por IA, lo que creemos posicionará al sector para una mejora continua con el tiempo.

Con esto, cedo la palabra a David.

Gracias, Ben. Antes de profundizar en nuestros resultados trimestrales, quiero comenzar con el vencimiento de bonos que tenemos este mes, el cual, como hemos comentado en llamadas anteriores, ha sido un foco clave para la compañía. Durante y después del cierre del trimestre, hemos emprendido una serie de acciones de captación de capital para abordar este vencimiento. En lo que va del año, hemos recaudado $128 million de capital bruto compuesto por $72 million de capital preferente, $36 million de capital ordinario y $20 million de deuda garantizada a través de un préstamo a plazo garantizado a 3 años con una tasa fija del 9% que cerramos recientemente.

Como mencionó Alan, también estamos gestionando actualmente múltiples transacciones de financiación garantizadas y no garantizadas por un total de casi $130 million, incluyendo una financiación de $56.5 million que esperamos que se liquide hoy. Basándonos en los términos que se están discutiendo actualmente, estas financiaciones tendrían una tasa mixta atractiva de poco más del 8%. Nos alienta el nivel de interés de múltiples nuevos prestamistas y la oportunidad de acceder a capital con precios atractivos para abordar este vencimiento y proporcionar capital adicional para respaldar el crecimiento futuro. Estas financiaciones potenciales siguen sujetas a una serie de contingencias, y no puede garantizarse que se completen en los términos contemplados actualmente o que se lleven a cabo en absoluto.

Pasando a nuestros resultados. Durante el primer trimestre, generamos ingresos totales de $69 million, lo que supone un incremento del 3.5% en comparación con el cuarto trimestre. Este aumento fue impulsado principalmente por los pagos recibidos de PharmaCann por un total de $3.2 million. Además, como se informó anteriormente, recibimos $1.5 million en el primer trimestre en concepto de liquidación de todos los alquileres administrativos pendientes derivados de la administración judicial de Gold Flora.

El AFFO (fondos ajustados de las operaciones) del trimestre ascendió a $53.4 million o $1.88 por acción, lo que se mantuvo en línea con nuestros resultados del cuarto trimestre de 2025.

Pasando al balance general. Al 31 de marzo, contábamos con una liquidez total de aproximadamente $177 million, compuesta por $89 million en caja y $87.5 million disponibles en nuestras líneas de crédito revolventes. Una vez más, nuestras métricas de crédito en el balance general se mantuvieron excelentes este trimestre, con un ratio de cobertura del servicio de la deuda superior a 11x y una deuda neta sobre el EBITDA ajustado de 1.1x. Y con nuestra reciente actividad de captación de capital, seguimos manteniendo métricas de crédito muy sólidas con un balance general posicionado para el crecimiento en 2026. Con esto, operador, ¿podría por favor abrir la llamada para las preguntas?