Gracias. Ahora llevaremos a cabo una sesión de preguntas y respuestas. Si desea hacer una pregunta, por favor marque la tecla estrella uno en el teclado de su teléfono. Un tono de confirmación indicará que su línea está en la cola de preguntas. Puede marcar la tecla estrella dos si desea eliminar su pregunta de la cola. Para los participantes que utilicen equipos de altavoz, puede ser necesario levantar el auricular antes de pulsar las teclas estrella. Nuestra primera pregunta vendrá de Mitch Germain con Citizens JMP.

Sí, yo empezaré y luego RJ podrá entrar en algunos detalles, Mitch. En primer lugar, como mencioné, Refuel ha sido nuestro inquilino durante más de cinco años. Tenemos activos con ellos en un par de mercados en el sur que ampliamos como parte de este acuerdo. Hasta donde yo sé, somos su único propietario institucional.

Esta fue una transacción negociada directamente donde trabajamos con ellos para seleccionar una cartera y dimensionar la transacción en su conjunto. Nuevamente, solo diré que nos sentimos muy bien con la forma en que nos llegó la transacción, la relación que tenemos con Refuel, la alineación que tenemos en cuanto al enfoque geográfico y las grandes tiendas de conveniencia de formato moderno.

Solo internamente aquí en Getty, diría que estoy encantado con lo cuidadosos que hemos sido con la estructuración, los arrendamientos unitarios y la financiación que hemos discutido. En general, una vez más, creo como mencioné, que estamos muy contentos con el acuerdo. Nos sentimos muy bien por tener a Refuel como uno de nuestros principales inquilinos, y estamos encantados de poseer los activos a largo plazo.

Hola, Mitch, soy RJ. Como dijo Chris en sus comentarios preparados, esto es directamente fuera de mercado con un socio probado. Estas son tiendas de gran formato de casi 5,000 sq ft en 2.5 acres de terreno.

Creo que lo que realmente nos destaca de los activos y del operador es que Refuel está enfocada en la tienda de conveniencia (C-store). Branding muy consistente, ofertas de comida de alta calidad. Muchos de los sitios tenían QSRs complementarias con servicio con取 (drive-through) como parte de la instalación.

Todos esos activos en mercados realmente buenos están respaldados por un operador con dominio regional en crecimiento. Si me preguntaras cómo sería el activo y el inquilino ideales en 2026 para Getty, estos sitios de Refuel son el epítome de la tienda de conveniencia y plataforma moderna, y es realmente una de las razones por las que somos tan optimistas con el paquete.

Hola, Mitch, soy Brian. Creo que probablemente hay dos formas de responder a eso. Claramente, hemos sido un poco más explícitos sobre el reciclaje de capital en lo que respecta a la transacción Refuel. Chris acaba de mencionar que eso fue parte de lo que creemos que fue una estructura de capital reflexiva para ese acuerdo. La oportunidad de examinar nuestra cartera en busca de algunos activos que podrían generar una creación de valor desproporcionada y ser reasignados de forma acrecentativa. Esa es una parte de ello.

Nuevamente, creo que hemos sido bastante claros, bastante explícitos sobre ello. Creo que de ahora en adelante, siempre estamos evaluando, ya que creo que la mayoría de las plataformas de arrendamiento neto son fuentes de capital en relación con dónde podemos desplegar ese capital. Hemos demostrado durante los últimos años nuestra capacidad para ser oportunos y aprovechar las ofertas de acciones, las ofertas de deuda, utilizando forwards, utilizando el ATM, utilizando retiros diferidos para gestionar la financiación correspondiente de ese capital.

Creo que las desinversiones son algo que absolutamente consideraremos. Hemos dedicado algo de tiempo este año a avanzar o mejorar nuestra plataforma de desinversión para que sea más programática, de la manera en que nuestra plataforma de adquisición ha crecido durante los últimos años. Supongo que es una forma larga de decir que creo que es parte de la ecuación, pero dependerá de otros factores, otras fuentes de capital y de dónde podamos desplegar el capital también.

Nuestra próxima pregunta vendrá de Upal Rana con KeyBanc Capital Markets.

Sí. Es una excelente pregunta. Gracias. Creo que, como he mencionado en un par de llamadas o en otras reuniones este año, de cara a 2026 y en ciertas partes a principios de año cuando teníamos el coste de capital, aprovechamos eso y recaudamos fondos de manera agresiva.

Cuando combinas eso con el personal que tenemos aquí en Getty, las mejoras que realizamos en procesos y sistemas, nos inclinamos hacia el lado de las adquisiciones, y creo que los $500 million en lo que va del año reflejan eso.

Tal como estamos hoy, si miras nuestra cartera de proyectos, que ahora es de $75 million, quizás ligeramente más pequeña que en trimestres anteriores. No creo necesariamente que eso sea algo malo, ¿verdad? Estamos reaccionando a las cambiantes condiciones del mercado.

Como mencionó RJ, ha habido un reajuste de precios en algunas transacciones. Vamos a mantenernos disciplinados con la suscripción, disciplinados con la fijación de diferenciales accretivos. Realmente lo tomaremos transacción por transacción, y simplemente seguiremos enfocándonos en añadir a nuestra cartera los activos de mayor calidad que Getty pueda incluir en sus sectores objetivo.

Claro. El movimiento en los tipos de interés y los costes de capital en general durante los últimos 60 a 90 días ha sido muy rápido. Generalmente, cuando se producen movimientos como este en horizontes temporales más largos, las tasas de capital tienden a retrasarse. Obviamente, los últimos 60, 90 días han sido únicos. Creo que lo que estamos viendo es que los socios son conscientes de lo que está ocurriendo a nivel general y están mucho más dispuestos a comprometerse y ser constructivos que lo que ciertamente hemos visto en el pasado.

Creo que parte del éxito que hemos tenido en la reestructuración o renegociación de acuerdos recientemente es simplemente la naturaleza misma de los tipos de acuerdos que realizamos y las asociaciones que construimos. La gran mayoría de nuestro flujo de acuerdos es directo con nuestras contrapartes. Por lo tanto, hablamos con ellas constantemente a lo largo del ciclo de vida del acuerdo. Lo que les ofrecemos es una herramienta para ayudarlas a crecer. Pero esa conectividad directa es lo que realmente permite que nuestro equipo de acuerdos sea transparente en tiempo real.

Creo que somos capaces de compartir y educar a nuestros socios sobre lo que está ocurriendo en el mercado en general y también sobre lo que está ocurriendo con nuestro coste de capital. Lo que hemos encontrado recientemente, realmente en todas las etapas de los acuerdos en nuestra cartera, es la disposición de las contrapartes a ajustarse y moverse con nosotros a medida que se mueve el mercado. Mire, si no podemos encontrar un acuerdo sobre la mejor manera de avanzar, o bien pospondremos colectivamente o retrasaremos la transacción, o nos separaremos en ese acuerdo específico. Pero en general, estoy muy satisfecho con cómo el equipo ha podido ajustarse y mantener muchos, si no la mayoría de los acuerdos, realmente en movimiento durante los últimos 60, 90 días.

Pasamos a Jana Galan con Bank of America.

Sí. Por supuesto, Jana. Gracias por los comentarios. Analizamos cualquier transacción de varias formas diferentes. Pero una de las formas con las que siempre empezamos es observar el coste de capital spot. Esta fue una transacción que se acordó y se valoró justo a finales de mayo, así que digamos a mediados del segundo trimestre. Como mencionó Chris, obviamente, el entorno era un poco diferente en ese momento. Sobre esa base, fue acrecentadora en aquel momento, pero quizás no a los niveles que buscamos alcanzar de forma regular.

Una gran parte fue alguna de las desinversiones de las que hablamos, no un gran contribuyente en términos de importe en dólares, pero con los tipos de cap rates a los que se han vendido algunos de esos activos y algunos de los que están en la cartera y creemos que se venderán, se añadió bastante a ese diferencial de inversión.

Con respecto a la deuda, fue una combinación de factores. Obviamente, un préstamo a más corto plazo va a tener un tipo de interés más bajo. Sí, reconocemos ciertamente que eso es un contribuyente positivo al diferencial. Pero hubo otras razones, particularmente en torno a la flexibilidad del balance, que pensamos que tenían mucho sentido para optar por un préstamo a más corto plazo y totalmente prepagable.

Tenemos otras deudas que vencen en 2028. Es probable que reajustemos nuestro revolving en 2028. Ese vence en enero de 2029. Simplemente nos da cierta opcionalidad en ese momento mientras analizamos nuestra estructura de capital, las colocaciones privadas, que hemos realizado mucho en el pasado. ¿Estaremos mirando el mercado de bonos públicos en ese momento? Así que, de nuevo, enfatizando la flexibilidad, y si esas opciones no parecen atractivas en ese momento, tenemos disponibles las tres opciones de extensión, lo que convertiría esto en gran medida en un préstamo a cinco años hasta 2031, donde no tenemos ningún otro vencimiento de deuda. Así que sentimos que encajaba muy bien también. Hubo un beneficio económico al optar por un plazo más corto. Pero yo diría que, si no fue incluso un motor mayor para elegir ese camino, fue la flexibilidad que nos proporciona en torno al balance a medida que salimos de un par de años.

Y pasando a Rob Stevenson con Huntington.

Sí. Gracias por preguntar, Rob. Es algo que, obviamente, a medida que hemos hecho crecer la empresa, ha ido aumentando. Yo diría que lo llamemos de $40 million a $50 million en este momento.

Así que tomemos el punto medio, unos $45 million, que en una base relativa para nuestro tamaño y nuestra actividad de inversión típica, a pesar de este año, puede ser un buen contribuyente a las fuentes de financiación.

No estar entusiasmados sería una caracterización adecuada de eso, Rob. Quizás dé un salto y sea solo un poco general. Si miran los $50 million de capital propio para cifras redondas, digamos $50 million de flujo de caja libre. De nuevo, eso va a ser más a lo largo de un periodo de cuatro o cinco trimestres y a apalancarlo. Pero eso les da, digamos, $165 million de poder de compra neutral al apalancamiento, solo para usar algunas cifras redondas frente a esa cartera de contratos de $75 million.

Así es como podemos decir con confianza que tenemos una capacidad de financiación amplia, capital suficiente disponible para financiar la cartera, además de algunas oportunidades adicionales a medida que surjan, y eso sería sobre una base neutral al apalancamiento. Creo que más allá de eso, se empieza a mirar ¿dónde están las otras fuentes de capital? ¿Dónde está el capital propio en esos momentos? ¿Dónde está nuestro programa de disposición, del que estuvimos hablando un poco? Y luego, ¿dónde está el mercado en el despliegue de ese capital?

Creo que todos sabemos que somos inversores de diferenciales. A medida que el mercado de transacciones comience a ajustarse, si podemos generar los diferenciales adecuados y obtener los rendimientos correctos, incluso con estos costes de capital, puede que tenga sentido para nosotros hacerlo. Alternativamente, como hemos estado hablando mucho en esta llamada, vamos a ser disciplinados con la asignación. Si no podemos hacer eso, seremos muy selectivos y haremos los acuerdos que tengan más sentido. Si como resultado el volumen fluctúa, el volumen de acuerdos, es decir, eso está bien. Somos una empresa centrada en el crecimiento de beneficios, una empresa centrada en la inversión de diferenciales. El volumen, como habéis visto por nuestra parte a lo largo de los años, tenderá a ser una variable relativa a los acuerdos adecuados que estén disponibles para nosotros.

Aquí RJ. Creo que has dado en el clavo en que, históricamente, el 1031 ha sido ese, no sé cuál es la palabra adecuada, un comprador premium.

Pero ciertamente, a medida que las leyes de depreciación adicional se han codificado, eso se está convirtiendo en una parte más grande de nuestro universo, el universo de arrendamiento neto.

Y ciertamente creo que Getty está posicionada de manera única donde la mayoría de los activos que poseemos son objetivos principales para ese tipo de comprador.

Hemos interactuado con compradores en ese frente a lo largo de los años, y creo que es uno que sigue creciendo y ciertamente forma parte de nuestra estrategia cuando pensamos en las desinversiones tanto ahora como de cara al futuro.

Gracias.

Nuestra próxima pregunta vendrá de Alex Fagan con Baird.

Habla RJ. Creo que he hablado de ello en trimestres anteriores, que siento que el sale-leaseback ha ganado más popularidad en los últimos, digamos, tres a seis trimestres. Creo que esa tendencia continúa.

Sigo viendo equilibrio. La gente sigue queriendo crecer desde la base. Pero creo que tanto nuestros socios como nosotros estamos enfocados en ser exigentes con esos acuerdos de desarrollo a medida que los costes aumentan para que sean los adecuados. Por lo tanto, sigue siendo parte de nuestro pipeline y de nuestra estrategia.

Pero creo que destaco que considero que el sale-leaseback y esa transacción más tradicional, de la cual Refuel es un ejemplo excelente, siguen convirtiéndose en una parte más sólida de nuestra cartera.

Alex, yo solo añadiría, en relación con algunas de las métricas que hemos publicado hoy, que esa cartera de $75 million, si no es obvio, son acuerdos que se cerraron en un periodo de tiempo ligeramente diferente, ¿verdad? Todos son acuerdos bajo contrato. Algunos de ellos son acuerdos de financiación de desarrollo que hemos tenido bajo contrato durante algún tiempo, otros son adquisiciones quizás más recientes. Pero todos son de carácter retrospectivo frente a lo que hemos estado hablando sobre el entorno actual.

Creo, RJ, no te pongas palabras en la boca, pero probablemente sea un poco TBD, ¿verdad? Cómo reaccionarán los inquilinos al entorno general, al entorno macro en torno a cómo están pensando el crecimiento de las nuevas tiendas, ya sea desde cero o mediante adquisiciones.

Solo para reiterar el punto de RJ, la conclusión clave es que estamos posicionados para apoyar a esos inquilinos en cualquiera de las dos estructuras. Al final nos quedamos con la propiedad en fee simple de un activo bajo un arrendamiento a largo plazo de cualquier manera, y eso es realmente lo que buscamos.

Esa podría ser una suposición razonable. Creo que nuestros inquilinos están explorando muchas formas diferentes de gestionar su balance general. Creo que los productos que hemos ofrecido durante el último año, como mencioné antes, siguen siendo cada vez más atractivos. No creo necesariamente que los cambios actuales del mercado alteren su deseo de seguir colaborando con nosotros, y tenemos un par de vías diferentes para asociarnos con ellos, para ayudar a su crecimiento y gestionar su balance general.

Pasaremos ahora con Brad Heffern de RBC Capital Markets.

Hola, Brad, soy RJ. Obviamente, en menos de 60 a 90 días, las cosas se han movido rápido. Nuestro compromiso con nuestros socios varía un poco dependiendo del acuerdo y, ciertamente, de en qué etapa de su ciclo de vida se encuentre ese acuerdo.

Creo que a lo que se refiere es más bien al futuro, y esos son, creo yo, no sé la palabra adecuada, nacidos en el entorno más nuevo. Ciertamente, los precios y los ajustes de precios forman parte de la conversación desde el primer día.

En cuanto a la especificidad de hacia dónde se dirige, uno, no estoy seguro de si puedo predecirlo. Pero lo tomamos trato a trato, y ciertamente estamos analizando todos los factores, nuestro propio coste de capital, nuestra propia necesidad de tener inversiones que aporten valor con prácticamente cada transacción, y ciertamente esperaría que los tipos de capital sigan subiendo en las condiciones actuales.

Dada nuestra metodología, Brad, la tasa de ejecución, diría que la respuesta corta sería que no, en términos de algo material, único o de otro tipo. Pero para los supuestos que sí tienen cierta variabilidad, obviamente, con los tipos habiendo subido, especialmente los tipos a corto plazo, cualquier saldo en el revolving que esté sujeto a... utilizamos una curva forward en nuestro modelo, como puede esperar. Así que los tipos han subido un poco allí.

Es posible que esto no responda exactamente a su pregunta, pero solo por el cronograma de la financiación de Refuel, captamos un poco más de capital propio en el tercer trimestre de lo que habríamos hecho si algunos de los productos de la disposición que estamos cerrando ahora hubieran estado disponibles entonces. Así que eso es una pequeña carga a corto plazo.

Y luego, quizás fuimos un poco conservadores, diría yo, en cuanto a los posibles costes por operaciones fallidas. Esa es otra de las áreas donde hay cierta variabilidad. Obviamente hemos dedicado mucho tiempo a hablar sobre el mercado de transacciones y las conversaciones sobre el repricing y la renegociación. Han oído que hemos tenido algo de éxito, lo cual nos satisface, pero no queríamos ser demasiado agresivos con esa suposición, simplemente porque podríamos ver algunas consecuencias, como aludió RJ. Si no podemos llegar a un acuerdo de voluntades, puede que haya algunas operaciones de las que nos retiremos. Pero más allá de eso, yo diría que es la guía típica de nuestra parte y quizás esos elementos impulsaron el ajuste en lugar de un aumento en ambos extremos.

Pasando a Michael Goldsmith con UBS.

Sí. Yo diría que, en términos generales, seguimos gostando mucho de los cuatro sectores en los que nos centramos, ¿verdad? Realmente creo que estamos analizando cuál es la transacción adecuada para Getty dentro de cada sector.

Una de las áreas que no se nos escapa es que este es el segundo año consecutivo en el que hemos realizado una cartera grande de tiendas de conveniencia, ¿verdad? Lo cual podría estar obstaculizando algunos de nuestros objetivos de diversificación por sector. Pero, de nuevo, vuelvo a lo que dije antes, que es que estamos realmente enfocados en añadir los activos adecuados en los mercados adecuados con el inquilino adecuado a la cartera, y creemos que el tamaño y la escala en este momento pueden prevalecer sobre algunos de nuestros objetivos generales de diversificación.

Pero Michael, de verdad, somos inversores enfocados. Estamos en cuatro sectores principales de venta al por menor de conveniencia y automotriz. Nos gustan las áreas en las que invertimos. Estamos contentos con los negocios que operan nuestros inquilinos y con los servicios esenciales que proporcionan, y lo tomaremos trato a trato.

Sí. Simplemente señalaría dos áreas generales. La primera son algunas de las propiedades que hemos reurbanizado en lo que yo llamaría activos no principales para Getty. Por un lado, estamos muy contentos de poder reurbanizar propiedades y reinvertir en activos. Pero hoy, si no es parte de nuestras estrategias principales de conveniencia y automotriz, creo que hay una oportunidad real para extraer valor allí.

Luego tenemos una serie de propiedades situadas en mercados muy atractivos, particularmente en el noreste. Y hay personas que están mirando esas como posibles valores de uso alternativo que estarían sobre una base de tasa de capital, con precios muy agresivos.

Gracias, Michael.

Pasaremos ahora con Akhil Guntupalli de JPMorgan.

Sí. Creo que mencionamos esto en la última llamada. A nivel nacional, los márgenes de combustible siguen en ese rango bajo de $0.40, que es, de nuevo, no un récord pero es una cifra muy saludable.

Uno de los cambios potenciales que está ocurriendo ahora mismo en 2026 es que creo que el beneficio bruto obtenido por el combustible está compensando, o más que compensando, cualquier debilidad que estemos viendo por parte de nuestros inquilinos, quienes quizás consideran que las visitas minoristas dentro de la tienda se mantienen estancadas, a diferencia de la década anterior en la que todo el crecimiento se centraba realmente en las visitas a la tienda.

Nuevamente, la cobertura en la cartera es estable. Creo que el combustible es un contribuyente mayor en 2026 de lo que ha sido en años anteriores.

A largo plazo, creo que esperaríamos ver que la tendencia continúe, donde el crecimiento dentro de la tienda de conveniencia y la diversificación de productos vendidos y de marca seguirán siendo el principal énfasis para nuestros inquilinos desde una perspectiva de crecimiento. Pero hoy, el combustible está funcionando bastante bien.

Hola, Akhil. Soy Brian. No tengo conocimiento de ninguna pérdida crediticia realizada. Es posible que se refiera al tipo de número de redondeo de la recaudación. Hemos estado al 100%. Creo que es 99.9%. Francamente, creo que probablemente se redondee al 100%. Yo diría que es simplemente la forma habitual de recaudar en términos de operar una cartera grande. Pero no hay pérdidas crediticias realizadas, si estamos hablando de lo mismo.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría devolver la palabra a Christopher Constant para los comentarios de clausura.

Genial. Gracias, operador. Gracias a todos por acompañarnos en nuestra llamada del tercer trimestre. Esperamos volver a vernos con todos en febrero, cuando presentemos los resultados del cuarto trimestre y del cierre de año para 2026. Agradecemos mucho su interés en Getty Realty.

Damas y caballeros, gracias por su participación. Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas y tengan un maravilloso día.