Buenas tardes, señoras y señores, y bienvenidos a la presentación para inversores de los resultados semestrales de Grainger plc. [Instrucciones del operador] Antes de comenzar, nos gustaría lanzar la siguiente encuesta. Estoy seguro de que la compañía agradecerá enormemente su participación. Ahora cedo la palabra a la CEO, Helen Gordon. Helen, buenas tardes.

Buenas tardes a todos y gracias por acompañarnos. Me acompañan aquí Rob Hudson, nuestro CFO, y Kurt Mueller, nuestro Director de Asuntos Corporativos. Grainger obtuvo resultados sólidos la semana pasada; un desempeño realmente fuerte y con unas perspectivas de beneficios excelentes. Esto se debe fundamentalmente a que, en un momento de incertidumbre global, somos una clase de activo basada en necesidades. En realidad, todo el mundo necesita un lugar donde vivir.

Así que voy a empezar hablando de cómo estamos en camino de alcanzar nuestros GBP 60 million de beneficios este año. Eso supondrá un incremento del 12%, y estamos encaminados a lograr un aumento del 35% para el cierre del ejercicio '29. Por tanto, estamos logrando un crecimiento compuesto de los beneficios. Y esto se basa realmente en tres elementos, tres pilares sólidos de nuestro negocio. Es un negocio resiliente. En un país con escasez de vivienda, tenemos una ocupación muy alta. Contamos con crecimiento de los alquileres, respaldado por la inflación salarial, una base de clientes amplia y diversa, y unos ratios de asequibilidad de la renta frente a los ingresos muy buenos.

También tenemos un crecimiento asegurado. Tenemos una cartera de proyectos comprometida que ya está en fase de obra, con los costes de construcción fijados, lo que aportará otros GBP 14 million de alquiler. Además, estamos alquilando en un mercado con oferta insuficiente, y esa falta de oferta aumenta a medida que más personas alquilan durante periodos más largos. Por tanto, tenemos un fuerte crecimiento tanto en nuestro margen como en nuestros beneficios.

La compañía está reduciendo su apalancamiento en este momento. Una de las cosas que la gente no percibe sobre Grainger es que tenemos GBP 850 million en activos no estratégicos que estamos reciclando. De hecho, estamos utilizando eso para priorizar un desapalancamiento de entre GBP 300 million y GBP 350 million, lo que significará que estaremos en torno a un ratio de deuda neta sobre EBITDA de 8x. Una posición realmente sólida respaldada por estos tres pilares de actividad.

Ahora pasaré directamente a los puntos clave. Nuestros ingresos por alquiler aumentaron un 7.8%. El crecimiento de los alquileres comparable (like-for-like) fue del 3.1%, los beneficios subieron un 4% y el dividendo un 3%. Nuestro NTA o valor subyacente fue ligeramente inferior al cierre del ejercicio '25, pero este valor ha sido increíblemente resiliente porque, aunque hemos experimentado un movimiento de rentabilidad hacia fuera muy importante de 100 bps, el gran crecimiento de los alquileres ha compensado con creces el valor de nuestras propiedades.

En el plano operativo también somos sólidos, con una ocupación del 96%, lo cual es elevado. Operamos el negocio entre el 95% y el 97%. La retención de clientes es muy fuerte. Nuestros clientes permanecen con nosotros durante más tiempo, y además, el 61% renueva cada año. Asimismo, mantenemos un ratio ingresos/alquiler muy saludable. En cuanto a nuestros costes, aunque este año hemos tenido vientos en contra, hemos logrado mantener nuestra base de costes de modo que el 25% de nuestros alquileres brutos se destina a gastos operativos. Y, como recordatorio, incluimos todos nuestros costes de renovación, etc., en esa cifra.

He mencionado que somos un negocio resiliente. También somos un negocio en crecimiento. Somos una clase de activos basada en necesidades, lo que significa que hay muy poco riesgo a la baja en nuestro mercado de ocupación y una obsolescencia muy baja. Además, estamos vinculados a la inflación. Nuestros ingresos están respaldados por la inflación salarial, y más adelante os mostraré unas diapositivas que ilustran qué tan estrechamente seguimos esa tendencia. Estamos muy diversificados en nuestra base de clientes. Tenemos una inflación de costes limitada y contamos con una expansión de márgenes implícita porque, cada vez que ampliamos nuestra cartera de 11,000 viviendas, en realidad aumentamos dicho margen.

Pasando a hablar un poco sobre nuestras desinversiones. Grainger, como negocio, se ha transformado en los últimos 10 años. Hemos reciclado más de GBP 2 billion en activos e invertido casi GBP 3 billion en nuevas construcciones de tipo build-to-rent. Hemos vendido GBP 700 million desde septiembre de 2022. El primer semestre se vio ensombrecido por la espera de dos meses de un presupuesto que, en ocasiones, especulaba sobre si se eliminaría o no el impuesto de actos jurídicos documentados (stamp duty). Por tanto, las ventas se vieron ligeramente afectadas al principio, pero ya se han recuperado. Hemos realizado GBP 82 million en ventas de activos no estratégicos, ya sea completadas o con contrato intercambiado en lo que va de año. Así que estamos en camino de alcanzar entre GBP 175 million y GBP 200 million, algo que se puede ver incluso en los momentos más difíciles. Estamos reciclando capital de nuestros contratos de alquiler regulados; se trata de nuestros contratos más antiguos en la cartera no estratégica y de algunos terrenos estratégicos, y eso es lo que está financiando nuestro crecimiento.

De cara al futuro, esta vez hemos sido muy claros sobre nuestra estrategia de asignación de capital. Presenté una diapositiva similar hace un año y al cierre del ejercicio. Pero nuestra prioridad número uno es completar nuestros proyectos en curso. La siguiente prioridad es reducir el apalancamiento. Y después de eso, con la cotización actual de la acción, nuestra siguiente prioridad probablemente sería realizar recompras de acciones en lugar de ampliar nuestra cartera de proyectos futuros. Pero, obviamente, esta vez hemos sido muy claros sobre nuestra disciplina en la asignación de capital y que generaremos valor para los accionistas a corto, medio y largo plazo.

Así que esta es nuestra cartera, casi GBP 3 billion en nuestra cartera de build-to-rent, nuestras tenencias reguladas; la barra negra en este pipeline es lo que tenemos en obra y las barras más claras representan nuestra opcionalidad para el futuro. Y es la barra negra la que está generando esos GBP 72 million de beneficios, un incremento del 35%. De cara al futuro, contamos con una trayectoria muy sólida de cumplimiento constante en el aumento de rentas, el crecimiento de los beneficios y la mejora de nuestro apalancamiento operativo, pero aún queda mucho por venir. Con esto, cedo la palabra a Rob.

Gracias, Helen. Como ha dicho Helen, acabamos de presentar un sólido conjunto de resultados. Los ingresos totales por rentas han subido casi un 8% durante el primer semestre. El crecimiento orgánico subyacente de las rentas like-for-like ha aumentado un 3.1%, en línea con nuestras expectativas. La ocupación se mantiene alta, en algo menos del 96%, y el EPRA earnings ha subido un 4%; asimismo, el dividendo por acción también ha aumentado un 3%, en consonancia con ello. Y el NTA sigue siendo resiliente si se tiene en cuenta el contexto de todo lo que ha estado sucediendo en la macroeconomía durante este periodo.

Ahora bien, ¿qué ha impulsado este crecimiento tan fuerte de las rentas que hemos visto durante el periodo? Pasaré a un par de diapositivas. Aquí podemos ver las razones clave que están impulsando esta rápida aceleración de los ingresos. Nuestra tasa subyacente de crecimiento de las rentas y nuestra ocupación han impulsado las rentas un 3%. Además, debido a que hemos seguido invirtiendo en las entregas de nuestro pipeline, estas están entrando en funcionamiento y se están alquilando muy bien, lo que añade otros GBP 5.7 million adicionales. Al mismo tiempo, nos estamos desprendiendo de nuestros activos no estratégicos más antiguos, terrenos y tenencias reguladas. Estos son activos con un rendimiento bajo: sin rendimiento en el caso de los terrenos, o del 2% en el caso de las tenencias reguladas. Por tanto, la reducción de ingresos por las ventas es menor en comparación con el incremento derivado de nuestras inversiones. Esto resulta en un aumento global del 8% en nuestras rentas.

Si observamos la trayectoria de beneficios que tenemos por delante, es muy sólida, y Helen ha mencionado algunos de los titulares principales. Aquí lo vemos con un poco más de detalle. Se puede apreciar esta trayectoria continua de crecimiento acelerado y sólido en nuestro EPRA earnings. Estamos plenamente encaminados para cumplir con el guidance que publicamos hace un par de años. Los dos puntos clave aquí son GBP 60 million de EPRA earnings para este ejercicio financiero, lo que representaría un incremento del 12% respecto a los GBP 54 million que obtuvimos el año pasado, y posteriormente GBP 72 million, lo que supone un crecimiento del 35% de cara al FY '29.

Si analizamos uno de los impulsores clave, sobre el cual tenemos un buen grado de visibilidad, explicaré esos componentes principales. El primero es el crecimiento de las rentas like-for-like, para el cual asumimos un promedio a largo plazo, basado en un periodo muy extenso, del 3% al 3.5%. El segundo punto es que este guidance se basa puramente en el pipeline comprometido, por lo que excluye todos los demás elementos del pipeline a los que Helen se refería anteriormente. Se trata únicamente de lo que ya tenemos en ejecución. De hecho, ya hemos completado gran parte de esta entrega, y esto es neto de la recirculación de capital para financiar los GBP 120 million restantes de CapEx mediante la venta de nuestros activos de menor rendimiento. Esa es la acreción de ingresos que obtenemos de ello.

El siguiente elemento es nuestra eficiencia en el EBITDA. Debido a que hemos diseñado el negocio en torno al uso de la tecnología, escalar esta plataforma nos resulta increíblemente eficiente. En la práctica, esto significa que no tenemos que contratar más personal para lograr este crecimiento de forma centralizada, lo que lo hace muy eficiente. Cada nueva hipoteca que se suma a nuestra plataforma supone un margen incremental del 75%. Además, estamos controlando de forma muy estricta los costes centrales. Así, en una perspectiva a 10 años, nuestros costes se han mantenido prácticamente estáticos en GBP 36 million. Acabamos de reducir otros GBP 2 million de costes en el negocio a medida que continuamos implementando tecnología y el uso de IA para impulsar la eficiencia. Esto significa que ya tenemos asegurados un par de años más en los que nuestros gastos generales se mantendrán completamente planos.

Gracias a este enfoque en la eficiencia, nuestros márgenes de EBITDA están creciendo desde el 54% que registraron en el FY '24 hasta un guidance de más del 60% para el FY '29, y vemos margen para seguir aumentando nuestros márgenes posteriormente. Hemos logrado muy buenos avances en el primer año, el FY '25, elevando los márgenes del 54% al 56%. Por tanto, seguimos cumpliendo con los objetivos. De hecho, si observamos a los grandes operadores de EE. UU., que operan con una escala típicamente superior a 10 veces la de nuestra plataforma en ese país, sus márgenes de EBITDA se sitúan en la zona media de los 60%. En este punto de nuestro recorrido y nivel de escala, estamos impulsando un alto nivel de eficiencia en términos relativos, y eso se debe principalmente al uso de la tecnología de la que disponemos.

La última pieza es el reajuste total a tipos de interés más altos; es decir, cuando estalló la guerra de Ucrania, implementamos medidas de cobertura en nuestra deuda y realizamos una refinanciación exhaustiva, lo que nos permitió asegurar tipos en la zona media de los 3% durante 7 años. Solo quedan poco más de dos años de ese periodo. Dado que este periodo de guidance llega hasta el FY '29, se contempla el momento en que esas coberturas vencen y pasamos a tipos más altos. Por ello, hemos asumido un reajuste completo a costes de intereses más elevados, que hemos modelado aquí en el 5.5%. Esto se compensa parcialmente con el impacto mitigador de un desapalancamiento de entre GBP 300 million y GBP 350 million, lo que reduciría nuestra deuda a GBP 1.1 billion.

Así, incluso tras absorber plenamente todos esos mayores costes de intereses, no habrá más incrementos significativos en los costes financieros ni reajustes tras este periodo. Estamos haciendo crecer nuestros beneficios un 35% incluso después de ese impacto, lo que creo que nos sitúa en una buena posición. Si volvemos a la diapared anterior, donde se muestra hacia dónde se dirigen nuestros niveles de deuda, pueden ver nuestros rangos de target de guidance en la parte inferior derecha. En este entorno de tipos de interés más altos, nos centramos mucho en las métricas de deuda en relación con el impacto en los ingresos y, por tanto, las calibramos según el nivel de los tipos de interés. Así, reducimos la deuda a GBP 1.1 billion. Con ello, nuestro loan-to-value sería del 30% y la relación deuda neta/EBITDA de alrededor de 8x.

Durante el primer semestre también realizamos una refinanciación exhaustiva de la empresa, con facilidades por GBP 540 million que se extendieron hasta 2033. Durante ese proceso, logramos reducir los márgenes bancarios que pagamos, disminuyendo el coste de la deuda en unos GBP 1 million anuales. Esto refleja el hecho de que a los prestamistas les atrae mucho nuestra historia: el crecimiento en build-to-rent, la baja volatilidad y la seguridad de los ingresos que esto proporciona, lo cual creo que nos sitúa en una posición muy ventajosa.

También cabe mencionar, desde el punto de vista de los dividendos, que al cierre del último ejercicio fiscal nos convertimos en un REIT. Esto significa que estamos en camino de repartir al menos el 90% de nuestros beneficios relacionados con la propiedad, lo que se aproxima a nuestros EPRA earnings. Y en los próximos 2 años, estaremos totalmente cubiertos con nuestros EPRA earnings. Durante los próximos años, tendremos un complemento en nuestro dividendo proveniente de nuestros beneficios de ventas reguladas heredadas, y para el FY '28 deberemos estar totalmente cubiertos. Por tanto, contaremos con un dividendo progresivo durante este periodo, y seguiremos ofreciendo ese valor a nuestros accionistas.

Gracias, Rob. Creo que lo que haré ahora es explicaros los pasos que realmente sustentan nuestra tesis de inversión y el mercado en el que operamos. ¿Por qué es el build-to-rent nuestro sector objetivo? No es solo nuestro sector objetivo; gran parte del capital global de todo el mundo quiere entrar en el mercado británico de build-to-rent. Y esto se debe realmente a 2 razones principales. Tiene impulsores de crecimiento positivos, pero también es de bajo riesgo. La primera es que estamos en un país con escasez de vivienda. Tenemos 5.6 millones de hogares de alquiler, pero el 97.5% de ellos son en realidad pequeños propietarios de buy-to-let, mientras que solo el 2.6% son propietarios de build-to-rent profesionales a gran escala. Tenemos fundamentos de mercado excelentes. Somos muy resilientes. Tenemos esta oferta estructural insuficiente, pero también una demanda creciente.

Y los rendimientos que estamos obteniendo son compuestos, con un crecimiento de los alquileres superior al 3% a muy largo plazo, y eso también incluye la indexación a la inflación a lo largo del ciclo. Además, ofrecemos un rendimiento neto real. He oído a algunas personas decir: "Bueno, ¿es Grainger y el sector residencial de menor rendimiento?". Creo que lo que hay que recordar es que, a través de ese rendimiento neto, en realidad hemos deducido todos los costes de mantenimiento, reparaciones y todo lo que se contabiliza como gasto en el paso de bruto a neto. Por lo tanto, lo que se obtiene al final es un rendimiento neto real. Así que no tenemos grandes costes por deterioro de activos o redundancias al final del contrato de arrendamiento. En cuanto a los factores de bajo riesgo, prácticamente no hay obsolescencia. Todavía tenemos algunos edificios en nuestra cartera de apartamentos construidos específicamente en la década de 1950 y se siguen alquilando bien. Tenemos una volatilidad muy baja y una alta ocupación; incluso durante el COVID, mantuvimos una ocupación superior al 90%. Tenemos una depreciación muy baja, sin ajustes por deterioro al final del contrato ni necesidad de grandes reformas.

Y, por último, contamos con esta base de inquilinos de bajo riesgo en crecimiento. Personas que están posponiendo el momento de comprar una vivienda. De hecho, en nuestras ciudades principales, estamos viendo una base de clientes muy amplia. Y como nuestras viviendas están orientadas al mercado medio, son asequibles. Os daré algunas estadísticas que respaldan estos puntos. Aquí, en la parte superior izquierda, podéis ver que la línea naranja muestra el índice de alquileres de la ONS y la azul muestra el índice de alquileres comerciales. Así que, a largo plazo, el sector residencial superará al inmobiliario comercial, algo que ya ha demostrado. Es muy resiliente en el sentido de que se ajusta a la inflación salarial y, en el entorno de tipos de interés más altos, hemos visto un crecimiento de los alquileres más sólido. Grainger es el mayor propietario profesional de build-to-rent, por lo que tenemos una oportunidad significativa de crecimiento.

Y luego, por supuesto, tenemos nuestra base de clientes, que en la parte inferior derecha podéis ver que los mayores de 25 años tienen un menor desempleo y menos volatilidad en sus ingresos. Pasando a la siguiente diapositiva, este es probablemente uno de los factores de apoyo. Realmente, la cantidad de regulación que ha surgido para los pequeños propietarios ha provocado una menor inversión, lo que ha significado que, entre agosto de '21 y julio de '25, hayamos visto a más de 200,000 propietarios salir del mercado o viviendas de propietarios saliendo del mercado. Las líneas azules aquí representan la nueva inversión. Las líneas naranjas representan a las personas que salen del mercado. Y durante el periodo previo a la puesta en marcha de la Renters Rights Act, vimos que salían 700 viviendas al día del sector. Y luego, aquí a la derecha, podéis ver el descenso constante de las hipotecas de buy-to-let.

Grainger está en una posición excelente para operar gracias a nuestra economía de escala. Contamos con una plataforma operativa líder; gestionamos todo de forma interna, desde el arrendamiento hasta la organización de todas las reparaciones de la propiedad. Nuestro personal de Grainger está presente en el edificio. Hemos logrado esta escala y, como señaló Rob anteriormente, hemos triplicado nuestros ingresos al mismo tiempo que hemos mantenido estables los gastos generales gracias a nuestra inversión en tecnología. Disponemos de nuestra propia plataforma propietaria, Connect, pero también, al capturar todos estos datos nosotros mismos, podemos tener un conocimiento profundo de nuestro cliente y comunicarnos con ellos en tiempo real a través de nuestras aplicaciones. Además, estamos utilizando agentes de IA para ayudar con el arrendamiento, lo que garantiza que no se pierda ninguna llamada de alquiler. Se trata de una plataforma operativa líder en el sector, realmente sólida.

Un poco más sobre nuestra base de clientes: el 85% tiene más de 25 años, como mencioné antes, pero estamos observando un crecimiento en ese rango de edad más avanzado, ya que las personas posponen el momento de comprar una vivienda y optan por vivir con nosotros. En la parte superior derecha, pueden ver que la asequibilidad del cliente y las barras oscuras representan el mercado general de alquiler basado en el English National Housing Survey, mientras que las barras naranjas representan a los clientes de Grainger. Se observa que, de media, son de $39,000 per annum. Contamos con muchos trabajadores esenciales de perfiles muy diversos y también con diversidad geográfica. Una de las cosas que hemos intentado hacer es que la mayor parte de nuestra cartera tenga una antigüedad media de 4.5 años. Es muy moderna y cuenta con un excelente aislamiento. Por tanto, de media, nuestros clientes pagan mucho menos en energía porque el 99.9% de ellos tienen certificados de eficiencia energética de la A a la C, siendo el 85% de tipo A y B.

Y en la parte inferior derecha pueden ver la diferencia que esto supone en las facturas de energía. Nuestros clientes pagan sus propias facturas de energía; la factura de energía directa de Grainger es de GBP 2 million. Es una de las razones por las que digo que estamos manteniendo nuestros costes muy controlados. En cuanto a nuestra estrategia urbana, que se identifica aquí, se podría decir que se podrían construir viviendas de alquiler en cualquier lugar del Reino Unido y probablemente no se alquilarían. Donde nos concentramos es en las ciudades con el mayor potencial de crecimiento, tanto económico como demográfico. Esto se muestra en el eje horizontal, mientras que el eje vertical representa la oferta y la demanda. No les sorprenderá que Londres sea la mejor ciudad para el alquiler, pero también pueden ver otras ciudades importantes donde tenemos presencia, como Bristol, Oxford, Manchester, etc. Las estrellas amarillas indican dónde estamos actualmente en fase de obra: 2 proyectos en Londres y 1 proyecto en Guildford. Y estos son.

Así, el proyecto Merrick en Southhall, justo al lado de la Elizabeth line, entrará en funcionamiento a principios del próximo año, aportando GBP 9 million de ingresos adicionales por alquiler. También tenemos el Mint en Guildford, inmediatamente al lado de la estación; es posible que incluso se vea la imagen del tren en primer plano. Eso supondrá unos ingresos netos por alquiler adicionales de GBP 3 million per annum. Y otro que me entusiasma mucho es nuestra joint venture con Transport for London y nuestro primer proyecto construido utilizando a un importante promotor de viviendas, que aportará otros GBP 2 million de ingresos. Además, todos los costes de construcción de estos proyectos son fijos. Me gustaría comentar brevemente lo que está ocurriendo en nuestro sector. Durante los últimos 2 años, hemos estado en conversaciones con el gobierno anterior y luego con el nuevo gobierno Laborista sobre la Renters Rights Act, que entró en vigor el 1 de mayo.

Su objetivo era mejorar los estándares de arrendamiento, pero estamos muy orgullosos de nuestros estándares y no tenemos nada que temer ante la introducción de esta ley. Las políticas de aceptación de mascotas ya las hemos implementado. Respecto a la abolición de los desahucios sin culpa (no-fault evictions), nuestro modelo de negocio siempre ha consistido en que la gente quiera quedarse con nosotros. El cambio principal son probablemente los contratos de alquiler periódicos de duración indefinida. Esto significa que, en lugar de realizar una renovación anual del contrato, haremos una revisión anual del alquiler. Grainger está bien equipada para afrontar esto. Sé que hemos escuchado el espectro de un posible control de rentas, pero el gobierno lo ha descartado por completo, y esto no es solo una postura del Number 10. Uno de los puntos que todos reconocen, de hecho, todos los partidos políticos, es que el control de rentas es inflacionario: reduce la oferta y encarece los alquileres. El momento de introducirlo era como parte de esta ley, pero no aprovecharon la oportunidad porque vieron lo perjudicial que sería para el sector del alquiler.

Ocasionalmente hay quienes las defienden, pero la tranquilidad que nos da todo nuestro trabajo es que la mayoría de las partes entienden que no son beneficiosas para los inquilinos. Por ello, voy a retomar esta diapositiva sobre nuestro crecimiento de beneficios. Nuestra actividad es muy resiliente, tiene un crecimiento asegurado y mucho más por venir. Además, mediante el desapalancamiento, creo que estamos siendo muy sólidos en términos de nuestra asignación de capital. Así que habrá mucho más crecimiento y una verdadera opcionalidad para el futuro. Haré una pausa aquí con la esperanza de que tengamos algunas preguntas.

Excelente, Helen. Muchas gracias de verdad y, Rob, gracias por informar a los inversores. [Instrucciones del operador] Me gustaría recordarles que estamos grabando esta presentación; junto con una copia de las diapositivas, el Q&A publicado estará disponible en su panel de Investor Meet Company. Kurt, si me permites devolverte la palabra. Has recibido varias preguntas de los inversores hoy. Gracias a todos por su participación. Por favor, te pido que leas las preguntas y, cuando proceda, se las cedas a un miembro del equipo.

Eso es todo. Gracias, Mark. Bien, creo que la primera pregunta es para Rob. La leeré en voz alta: ¿Cuál es el perfil de la deuda y los tipos de interés actuales? Ya lo cubriste en la presentación, Rob, pero la pregunta posterior era si los tipos de interés pondrían en riesgo el dividendo.

Correcto. Bueno, ciertamente, los tipos de interés no pondrán en riesgo el dividendo. Y eso nos remite a la diapositiva que mencioné antes, que muestra un crecimiento del 35% en nuestros beneficios incluso tras un reajuste completo a tipos de interés más altos durante ese periodo, sin que se prevea ningún impacto adicional.

Dado que nuestra deuda es a tipo fijo para los próximos años, tanto por los instrumentos subyacentes como por las coberturas que hemos contratado, efectivamente realizamos el reajuste hacia el final de este periodo, pero eso ya está totalmente integrado en nuestro guidance.

Así que creo que esto nos marca una distinción bastante clara en términos de ese nivel de crecimiento de beneficios en comparación con otros que, obviamente, estaban sufriendo el impacto de los tipos de interés más altos sin todos los demás factores de crecimiento que nosotros tenemos para compensarlo; esto podría afectar a la rentabilidad, pero en nuestro caso no es así. Por lo tanto, esto significa que seguimos manteniendo un dividendo progresivo y creciente.

Gracias, Rob. Teníamos un par de preguntas sobre la deuda neta y el dividendo, pero no las volveré a plantear porque creo que ya las has cubierto.

El siguiente tema, sobre el cual también tenemos algunas preguntas, es la asignación de capital y las recompras de acciones frente a la prioridad de la desapalancación; queremos entender la lógica financiera detrás de esto y cuándo podríamos empezar a considerar las recompras, así como por qué consideramos que la desapalancación es la prioridad actual.

Sí. Trataré las prioridades primero. La primera es, obviamente, que a medida que nos desinvertimos de nuestros activos no estratégicos de menor rendimiento, completaremos nuestra cartera de proyectos comprometidos. Se trata de la cartera que ya está en marcha.

Como ha explicado Rob, tenemos esta excelente deuda a tipo fijo que pactamos al estallar la guerra de Ucrania. No vence hasta dentro de un año aproximadamente, lo cual encaja perfectamente con nuestra cartera de proyectos comprometidos.

Pero sigue siendo más beneficioso para los accionistas amortizar esa deuda que realizar recompras de acciones. Y Rob, ¿por qué no nos lo explicas?

Sí. Cuando analizamos el coste incremental de la deuda, hemos dado un guidance del 5.5%. En realidad, hoy en día, probablemente estará un poco más cerca del 6%, aunque obviamente tenemos la capacidad de reducir más el apalancamiento. Al final, nadie sabe dónde se estabilizarán las cosas.

Pero con estos niveles de tipos, el impacto incremental en los beneficios de recomprar nuestras acciones en términos de EPS es, de hecho, ligeramente inferior al de la reducción del apalancamiento. Así que, además de reducir, por supuesto, el riesgo financiero del negocio, lo cual creemos que es el camino correcto, tanto numérica como relativamente, y también desde un perfil de riesgo, el desapalancamiento sigue siendo la opción más atractiva cuando se analiza desde todos los ángulos.

Genial. Gracias a ambos. La siguiente pregunta es sobre Mike Ashley. ¿Consideráis a Mike Ashley como un inversor de valor a largo plazo? ¿Podría tener otras ideas? Quizás un poco de contexto y antecedentes para quienes no lo sepan.

A principios de este año, recibimos una notificación de que Mike Ashley, a título personal, es decir, no a través de Frasers, había superado el umbral del 3.1% en la empresa mediante un spread. Por tanto, no tiene interés en las acciones, por así decirlo, más allá del interés económico en el spread. Y posteriormente descubrimos que tiene una pequeña participación directa en el capital. Como imaginaréis, es una participación considerable para un inversor.

Así que nos pusimos en contacto para mantener una conversación. Hablamos con su equipo, que se muestra increíblemente comprometido con el negocio. En dicha conversación, constatamos que llevaba tiempo comprando acciones porque realmente veía que la propuesta de Grainger ofrecía un valor excelente con un riesgo bajo. Por tanto, ha seguido comprando. Y más recientemente, ese 3% ha superado ya el 4%. Pero no hay indicios de que quiera que cambiemos nada en el negocio, salvo, por supuesto, el precio de la acción.

Hay una pregunta aquí sobre el impacto potencial de los cambios regulatorios, los controles de alquiler y la protección de los inquilinos tras la agenda de reforma del alquiler. Sé que ya ha mencionado este tema anteriormente. ¿Desea añadir algo más al respecto?

Se trata realmente de esa distinción entre quienes gestionan una operación excelente y disponen de todos los mecanismos, la información, la capacidad operativa y la tecnología. Para un propietario de mayor tamaño, es mucho más fácil responder a la nueva Renters Rights Act. Estamos en una fase inicial. Veremos cómo se asienta, pero se alinea completamente con nuestro modelo de negocio. Además, hemos recibido garantías de que, si no funciona y provoca una saturación en el sistema, el gobierno implementará medidas adicionales para asegurar que pueda dar soporte a todo el sector.

Perfecto. Gracias. Voy a agrupar algunas preguntas aquí, centradas principalmente en la evolución del precio de la acción y el descuento respecto al NTA, lo cual contrasta con el sólido desempeño subyacente del negocio.

Así que las preguntas son: ¿comparte el Consejo esa frustración? ¿Qué opinan el Consejo, usted y Rob? ¿Qué medidas están tomando? Ya hemos mencionado las recompras de acciones, pero, desde la perspectiva del accionista, ¿en qué más están pensando?

No se puede observar esa resiliencia y la tesis en torno a nuestra propuesta de inversión, junto con un historial de 21 periodos consecutivos cumpliendo con todos nuestros objetivos, y no sentir decepción por el hecho de que el precio de la acción esté desconectado del rendimiento subyacente del negocio. Creo que hay varios factores que la gente quizás no está reconociendo. En el sector inmobiliario, creo que muchos se centran en los movimientos del gilt a 10 años y del swap a 5 años. Pero yo diría que, dado que ofrecemos un crecimiento compuesto vinculado a la inflación, en realidad nos acercamos más a un bono indexado que a un bono a 10 años. Creo que eso ha sido difícil de reconocer.

El Consejo, obviamente, tanto Rob como yo estamos fuertemente invertidos en la empresa. Al igual que la mayoría de la plantilla. Así que pueden imaginarse que esto pesa mucho. Es una discusión constante que mantenemos dentro de la compañía. Por mi parte, estamos moviendo todos los hilos que están en nuestra mano. Y, obviamente, esperaba que, tras la introducción de los derechos de los inquilinos, el ruido político que rodeaba al alquiler y lo que esto supondría, se disipara de inmediato.

Creo que es un buen punto. Y luego, por supuesto, creo que el hecho de que hayamos sido tan consistentes en generar ese crecimiento de los beneficios, y que este perdurará incluso en un entorno de tipos de interés más altos. Creo que es simplemente una cuestión de largo plazo frente a corto plazo, y quizás la gente percibe preocupaciones que sabemos que están bajo control.

El debate sobre la recompra de acciones vuelve realmente a lo que hablábamos antes, que es la priorización de nuestra asignación de capital y asegurarnos de que realmente estamos haciendo lo mejor para los accionistas. Por eso creemos que la primera y la segunda prioridad es lo mejor que podemos hacer por ellos.

Gracias, Helen. Hay una pregunta aquí sobre nuestra plataforma tecnológica Connect, el uso de la IA y la mejora de la eficiencia. ¿Podría darnos un poco más de detalle sobre cómo estamos utilizando esto y cuál es el alcance de cara al futuro?

¿Quieres intentar responder a esa?

Implementamos Connect hace unos 5 años y esto básicamente ha digitalizado todo el recorrido del cliente. Lo que nos ha permitido es internalizar gran parte de nuestras operaciones; de este modo, no tenemos que ceder márgenes a terceros, mejoramos la experiencia del cliente y mantenemos todo bajo nuestro control directo. Por tanto, trabajar de esta manera es muy eficiente para nosotros.

Y esto abarca desde el proceso de alta hasta la adquisición de clientes. Por ejemplo, utilizamos Salesforce, lo que nos ha permitido internalizar todo nuestro negocio de leasing, dejando de depender de los agentes, y nos ha proporcionado excelentes KPIs predictivos para observar la evolución de la demanda. Y, lógicamente, esto puede influir en las decisiones sobre cómo gestionamos el negocio.

Esto también nos ha proporcionado una enorme cantidad de datos valiosos en todos los aspectos de nuestra gestión, desde los clientes hasta las operaciones, entre otros. Incluso en nuestra agenda medioambiental de ESG.

Por ejemplo, en lo que respecta a nuestros clientes, nuestro equipo de datos y analítica puede analizar toda nuestra base de datos de clientes y, tras aplicar machine learning, ahora podemos predecir con un 85% de precisión la probabilidad de que un cliente permanezca con nosotros durante un periodo determinado. Así que se puede imaginar cómo podemos empezar a utilizar este tipo de analítica, en última instancia, para impulsar el customer lifetime value y mejorar también la experiencia del cliente.

Perfecto. Gracias. Unas cuantas preguntas más sobre temas que no hemos cubierto. Una pregunta sobre los plazos, que de algún modo toca la estrategia de asignación de capital, pero la pregunta era sobre el momento para ello. Tras la finalización del desarrollo de Bollo Lane Chiswick Reach, que forma parte de nuestra cartera de proyectos comprometidos, ¿será ese el momento en que se revisará el marco de asignación de capital?

No, creo que... quiero decir, empezaremos a reducir el apalancamiento antes de eso, porque ese proyecto termina en 2029; empezaremos a reducir el apalancamiento en el '27 o '28. No es estrictamente necesario porque tenemos mucha deuda a tipo fijo, pero el primer vencimiento importante de esa deuda a tipo fijo es en 2028. Por tanto, lo lógico es que empecemos a prepararnos para reducir el apalancamiento con antelación.

Excelente. Y una pregunta sobre el dividendo y las perspectivas futuras. ¿Existe la posibilidad de que la rentabilidad por dividendo crezca hasta el rango del 7% al 8% que ofrecen actualmente otros REIT de propiedad comercial?

Bueno, en cuanto a nuestro dividendo, creo que lo que ofrecemos es, obviamente, un flujo de ingresos de bajo riesgo y baja volatilidad. Y si recordamos algunos de los grandes acontecimientos que hemos vivido, ya sea la crisis financiera global o el COVID, nuestro perfil de ingresos ha sido increíblemente resiliente. Y nuestro balance general también se ha mantenido increíblemente resiliente durante ese periodo.

De hecho, nuestro NTA solo ha variado un 2% en los últimos 5 años, mientras que si se observa el sector comercial, por lo general, han experimentado caídas de entre el 20% y el 40%. Así que creo que lo que ofrecemos es un flujo de ingresos de bajo riesgo, baja volatilidad y vinculado a la inflación, debido a que esa vinculación con la inflación deriva en la inflación salarial y, posteriormente, en la capacidad de pago y la posibilidad de aumentar los alquileres.

Obviamente, con el precio actual de la acción, nuestro dividendo ofrece una rentabilidad relativamente alta. Pero, en última instancia, somos un negocio de rentabilidad total, y el rendimiento que ofrecemos tiene como objetivo situarse en torno al 8% anual sobre una base de valoración de activos contables subyacentes NTA, que es el crecimiento de las valoraciones más el componente de ingresos. Sin embargo, por supuesto, con el precio de la acción actual, eso se situará claramente en el rango de los dos dígitos.

Excelente. Gracias a ambos. Creo que hemos cubierto todos los temas y han surgido todas las preguntas. Así que, Helen, ¿hay alguna reflexión final que desees hacer?

Solo quiero agradecer a todos por sintonizarnos y también decir que, para nuestros resultados de todo el año al cierre de este ejercicio, estamos en vías de alcanzar ese crecimiento de beneficios del 12%, y estamos entrando en un mercado fuerte. Así que creo que hay un gran crecimiento hasta ahora, pero queda mucho más por venir.

Excelente. Helen, Rob, Kurt, muchas gracias por informar a los inversores. Pido a los inversores que no cierren la sesión, ya que ahora les redirigiremos automáticamente para que puedan dejarnos sus comentarios y la compañía pueda comprender mejor sus opiniones y expectativas. Solo les llevará unos momentos completarlo. Estoy seguro de que el equipo directivo lo valorará enormemente. En nombre del equipo de Grainger plc, queremos agradecerles por asistir a la presentación de hoy, y buenas tardes.