Gracias. A continuación, procederemos con una sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta, pulse 1 en el teclado de su teléfono. Puede pulsar 2 si desea eliminar su pregunta de la cola de espera. Para los participantes que utilicen equipos de altavoz, es posible que sea necesario levantar el auricular antes de pulsar las teclas de asterisco. Nuestra primera pregunta será de Ronald Kamdem, de Morgan Stanley.

Claro. Voy a tomar esa. Hola, Ronald. Soy Carlo. Mira, quiero decir, obviamente, dos operadores más grandes han anunciado, ya sabes, transacciones que efectivamente supondrían la salida a bolsa para convertirse en empresas privadas. No tenemos ninguna relación con MGM. Con Caesars, sí tenemos una cartera relativamente pequeña que representa aproximadamente el 7% de nuestro cash rent.

Creo que lo más importante que demuestra es algo que siempre hemos creído, que es que el negocio de los juegos y el negocio de los operadores en el mercado público han estado infravalorados. Así que, desde nuestra perspectiva, ha sido agradable ver que otros tengan una visión similar. Le cedo la palabra a Steven para que nos hable de lo que cree que esto podría significar para nosotros desde un punto de vista oportunista.

Sí, está bien. No creo que haya una razón razonable para creer que se producirán fusiones y adquisiciones (M&A) definitivas derivadas de esas transacciones. En otras palabras, no creo que se trate de desinversiones obligatorias o desinversiones significativas que cualquiera de los compradores potenciales requiera que se lleven a cabo.

Así que creo que, desde nuestra perspectiva, tenemos el teléfono disponible. Estaremos encantados de atenderlo cada vez que alguien llame. Mantenemos un diálogo con nuestro arrendatario allí y estaríamos abiertos a cualquier discusión si estuvieran siguiendo ciertas vías o si hubiera temas que les interesara tratar. Pero creo que, como escenario base, no estamos asumiendo que se derive una operación de M&A de esto.

Comenzaré con el principio de su pregunta.

Sí. Los $400 million a $450 million incluyen los proyectos de Chicago, Ione Dry Creek y Virginia. Por lo tanto, los 4 están incluidos en nuestras previsiones. Todos siguen adelante y esperamos realizar desembolsos durante 2026. En cuanto a la segunda parte de su pregunta, le cedo la palabra a Steven.

Sí. No hay problema. Así que, con respecto a la cartera de proyectos actual, obviamente no hay un impacto real. Estamos comprometidos a proporcionar ese capital y lo haremos.

Con respecto a las posibles transacciones futuras y los temas que estamos tratando con otras partes, creo que es un arma de doble filo, ya que, obviamente, afecta a nuestro coste de la deuda y a nuestro coste de financiación. Por tanto, es un factor que influye en el precio que podríamos fijar para posibles transacciones.

Creo que el extremo opuesto de ese péndulo es que sí lo hace, porque los costes de endeudamiento están subiendo, no solo para nosotros, sino también para los operadores; creo que esto genera otro nivel de debate y un poco más de interés en cuanto a la búsqueda de vías de financiación alternativas a medida que avanzan con su capitalización. Greg.

Y nuestra siguiente pregunta vendrá de Greg McGinniss, de Scotiabank.

Sí, Greg. No creo que vayamos a entrar demasiado en detalles sobre ese punto. Pero mira, quiero decir, fue un préstamo de $150 million. Es un buen rendimiento para nosotros.

La propiedad está despegando muy bien. Se pueden ver los resultados del GGR. Obviamente, esa propiedad ha sido muy bien recibida. La ciudad de Rockford ha anunciado planes para instalar un hotel alrededor del emplazamiento, lo que no debería hacer más que ayudar aún más.

Así que creo que, simplemente hablando con el socio —y Steven tal vez podría opinar más al respecto—, nos pareció que era un buen movimiento dejar que ese dinero siga avanzando, al tiempo que consolidamos esa opción sobre el edificio para el futuro.

Sí. Creo que, mire, obviamente el socio preferiría no vendernos las mejoras del edificio en el futuro. Así que, obviamente, ese es un punto en el que veremos dónde nos situamos a medida que avancemos en el plazo del préstamo.

Pero creo que la realidad es que están entusiasmados con la propiedad. El GGR sigue funcionando bien. Estamos cómodos con el préstamo y, por lo tanto, tenía sentido para nosotros renovarlo a ese tipo.

Realmente creo que depende de cuál sea la oportunidad. Obviamente, incluiremos nuestro coste de capital en cualquier oportunidad que decidamos, en cualquier cosa que decidamos adquirir; no asumiría que siempre vamos a utilizar deuda por ahora. Creo que tendríamos que incluir nuestro coste de los fondos propios si se tratara de una transacción de mayor envergadura.

Sí. Mire, nuestro negocio es, por supuesto, un diferencial sobre nuestro coste. Y algunos de los rendimientos que somos capaces de alcanzar se deben a las habilidades y capacidades que aportamos. La capacidad de desarrollo y el conocimiento de la construcción, la disposición a hacer ciertas cosas que quizás otros estén menos preparados para hacer. Por tanto, podemos exigir un precio que nos proporcione el margen que necesitamos. Así que es operación por operación.

Creo que Desiree lo ha respondido perfectamente. No lo vamos a hacer. Y recalco de nuevo, no vamos a ver esto ni nada descabellado. De acuerdo.

A continuación, daremos paso a Brad Heffern de RBC.

Sí. Gracias, Brad. Así que los VGTs, francamente, estaban en nuestra suscripción. Es Chicago, es Illinois, ha sido, ya sabes, una relación muy larga, obviamente, la que tendremos con ese activo. Así que puedes imaginar que cualquier cosa y todo habría estado en nuestra suscripción.

Lo que quiero señalar es que leí algo hace poco. Creo que ya hay unas 7 mil máquinas de sorteos en ese mercado. Por tanto, creer que este tipo de juego no se estaba llevando a cabo ya sería, creo yo, ingenuo. Claramente, Bally's está pasando por algunas situaciones ahora mismo con la ciudad en lo que respecta a cómo esto afecta a algunos de los acuerdos que han alcanzado previamente. Pero, desde nuestro punto de vista, este concepto de VGT estaba incluido en nuestra suscripción.

Y otra cosa que se incluyó en nuestra suscripción fue Hawthorne, que parece que no va a llegar a materializarse. Así que diría que los factores positivos y negativos en ese aspecto son bastante benignos en general.

Sí. Puedo aceptar eso. Creo que el plazo de los $125 million todavía es algo incierto. La construcción del estadio está progresando bastante bien. Creo que los A's dirían que el estadio va adelantado según lo previsto. Y hemos tenido la oportunidad de visitar ese estadio, al menos Peter y yo, este año. Y creo que será un lugar de eventos espectacular, y eso aportará mucho valor al sitio. Así que lo estamos siguiendo de cerca.

Creo que Ali se está acercando a un plan más concreto para parte de la infraestructura crítica que debe dar soporte al estadio. Con ello me refiero a las vías de acceso, el podio, los conductos de servicios públicos y cosas por el estilo. Y puede que surja la oportunidad de que invirtamos más en esa propiedad y en parte de esa infraestructura crítica clave. Lo analizaremos cuando llegue el momento. Pero no creo que estemos preparados en este momento para comprometernos con nada que supere los $125, y seguiremos trabajando con Bally's para ver si eso tiene sentido.

Y ahora daremos paso a Barry Jonas, de Truist Securities.

Sí. Es algo de lo que somos conscientes. Creo que cualquier proceso más amplio que se lleve a cabo estará definitivamente involucrado, y sin duda lo analizaremos. Supongo que en la mayoría de los procesos no se debe trabajar con nadie en particular según su NDA. Por lo tanto, no puedo hablar de ninguna discusión que pueda o no estar ocurriendo en esos frentes, pero puedo decirles que somos plenamente conscientes de los activos. Hemos hablado con varias personas que participan en ese proceso y veremos cómo progresa.

Hay algunos activos que son activos de calidad. Hay otros activos que quizás sean un poco más difíciles, pero al mismo tiempo, dependiendo de si se trata de un inquilino existente con el que tenemos una relación y que encuentra valor en ciertos activos, o lo que es más importante o igual de relevante, posibles nuevas relaciones con inquilinos que puedan mostrar interés en ciertos activos, ya sea por la capacidad de gestionar de forma cruzada y obtener sinergias o motivos similares. Estamos dispuestos a mantener conversaciones con cualquier persona para ver si existen vías de actuación en diversos niveles.

Así que, con respecto a los 3 estados que ha mencionado, estoy de acuerdo en que hay legislación en marcha en esos estados y parece haber cierto impulso, pero no está claro si eso llegará a la línea de meta.

Creo que, desde un punto de vista más amplio, los mercados predictivos y las apuestas deportivas están sufriendo algún tipo de ataque en muchos estados, tanto en lo que respecta a los mercados predictivos, ciertamente a nivel federal, como incluso a las apuestas deportivas a nivel estatal, donde la gente ha empezado a observar de cerca algunos de los males sociales que están ocurriendo en ciertos sectores demográficos relacionados con el juego online y las apuestas deportivas. Y creo que eso está captando mucha atención en muchos estados.

Y creo que en los tres estados que ha mencionado, sigue siendo un tema de conversación muy candente el impacto que tiene permitir el tipo de juegos móviles y sociales en ciertos segmentos de la población. Por tanto, sé que, dependiendo de con quién se hable, la gente o bien es excesivamente optimista en que pueden expandir el iGaming, o bien es excesivamente optimista en que pueden poner fin al iGaming. Creo que ambos argumentos tienen cierto impulso en diferentes áreas.

Y estaría de acuerdo con los 3 estados que ha mencionado. Hay cierto impulso hacia el iGaming, pero, en balance, creo que verá que la mayoría de los estados están procediendo con muchísima cautela con el aumento del juego online.

Nuestra siguiente pregunta será de Smedes Rose, de Citi.

Desde nuestra perspectiva, no ha cambiado mucho respecto a Bally's New York. Seguimos siendo optimistas en que será un proyecto positivo y que aportará valor al equipo de Valley's. No creo que tenga mucho sentido que nos involucremos con nuestro coste de capital en la fase inicial de ese proyecto, y creo que es algo que tanto Valley's como nosotros lo sabemos.

Seguimos estando cerca de ellos y podría haber oportunidades, Smedes, a medida que eso continúe. Tenemos un pie en Nueva York en ciertos aspectos, pero creo que es demasiado pronto en ese proceso de consolidar su financiación, el coste de capital para la construcción y esas cuestiones, para que podamos saber realmente qué tipo de papel desempeñaremos. Pero nos mantendremos cerca del asunto. Creemos que seguimos interesados en formar parte de Nueva York si es la parte adecuada y si es algo que podemos hacer a un nivel de acreción.

No. Me refiero a que creo que sí tuvieron ese trimestre difícil, que habría sido el cuarto trimestre de 2025 del año natural en ese momento. Lo que observé al analizarlo de forma secuencial es estabilidad a medida que avanzamos en el primer trimestre.

Saben, al observar los resultados de empresas como Caesars, Boyd e incluso Churchill, de las propiedades regionales en el segundo trimestre. Y recuerden, estamos informando de esas coberturas con un trimestre de retraso. Por lo tanto, no lo veremos hasta que informemos del Q3.

Pero, de nuevo, las tendencias del segundo trimestre en el rendimiento de cada uno de esos inquilinos que acabo de mencionar, creo que deberían suponer un buen viento de cola. Ya sabe, en sus operaciones, y, ciertamente, las cosas se han fortalecido para esos operadores en el mercado regional. Así que creo que, en términos generales, es un indicador adelantado bastante bueno para nosotros de cara al futuro.

A continuación, daremos paso a David Katz, de Jefferies.

Saben, mi sensación es que el mercado de consumo sigue siendo bastante fuerte a pesar de toda la negatividad que se ve a veces en la prensa. La economía es sólida. Por supuesto, hay algunas áreas de debilidad. Pero, en términos generales, creo que la gente está participando en el mercado.

Ya sabes, me has oído decir muchas veces, David, que la gente no renuncia a su entretenimiento. Ya sabes, la comida, el alojamiento y el juego son las prioridades en la vida de las personas. Así que, de forma generalizada, estamos percibiendo —porque recibimos cifras cuando ustedes las reciben— que la demanda es extremadamente fuerte, extremadamente fuerte.

Y he hablado de manera general con algunas de las personas de Penn. Sus nuevos proyectos y su inversión de capital en hoteles y demás han sido, al parecer, extraordinarios. Es decir, todos esperaremos a ver el resultado final trimestre a trimestre, pero es simplemente un resultado magnífico. Por tanto, lo que quiero decir es que sentimos visceralmente mucho entusiasmo en el mercado en este momento. Y creo que es simplemente una visión general de la economía en términos generales.

Sí, David. Y solo añadiría a eso. Creo que, volviendo al gasto de capital en Treasure Chest, lo que se ha visto son retornos realmente saludables sobre los dólares de capital incremental invertidos, incluyendo, como acaba de mencionar Peter, Joliet. Ya sabes, los primeros resultados de la instalación temporal en Live Virginia han sido increíblemente positivos. Sí. Ya sabes, para una instalación temporal. Así que creo que, con los dólares puestos a trabajar, se están viendo retornos muy saludables de los mismos.

Creo que eso es un buen augurio. Pero además del nuevo proyecto, tienen un nuevo hotel en Columbus, el cual tengo entendido que va bien. Tienen el hotel en NM. La expansión allí también ha sido, al parecer, muy sólida. Así que esto sigue siendo algo positivo para nosotros.

Pasamos ahora con Daniel Guglielmo de Capital 1 Securities.

Sí. Creo que, miren, cuando seguimos nuestro proceso de suscripción —y cualquiera puede añadir algo al final aquí—, creo que seguimos nuestro proceso de suscripción en prácticamente cualquier transacción, independientemente de lo grande o pequeña que sea. Vamos a buscar lo que uno esperaría: estabilidad, rendimiento a largo plazo, las amenazas u oportunidades competitivas, la calidad crediticia del inquilino, si tenemos un contrato de arrendamiento maestro, si hay una forma de diversificar no solo geográficamente, sino también a través de la cartera y la base de activos. Por lo tanto, vamos a tener en cuenta muchos factores; creo que lo haríamos ya fuera este año, el año pasado o hace 10 años. Así que no creo que nuestro proceso de suscripción haya cambiado.

Es evidente que con la expansión del gaming hacia nuevas jurisdicciones en los últimos años, creemos que eso definitivamente cambia nuestra perspectiva. Y creo que sigue moldeando la forma en que pensamos sobre posibles nuevas jurisdicciones y, en caso de que llegaran a materializarse, dónde se ubicaría el activo que estamos analizando en un mapa geográfico en relación con la posible competencia futura. Así que todas esas son cuestiones que tenemos en cuenta.

No sé si alguien más tiene alguna... Bueno, quiero decir, creo que es importante retomar algo que dijo Carlo al principio, que es que parte de la actividad de M&A en los mercados regionales, ya sea Bally's, MGM o Caesars, probablemente esté siendo impulsada por una dislocación entre el valor percibido de estas operaciones y activos y el valor real de estas operaciones y activos. Y creo que lo que se está observando es que los precios de las acciones llegan a un punto en el que la gente dice que esto ha llegado al punto en el que simplemente van a actuar sobre esto, para luego sacarla de bolsa y materializar el valor que el mercado no está viendo.

Y, desafortunadamente, para GLPI, creo que la misma dislocación afecta a nuestra acción. Tenemos inquilinos muy sólidos que operan en mercados que se están comportando bastante bien. Y a pesar de lo que dicen algunos de los informes que he escrito, vemos mucha fortaleza en la operativa de nuestros inquilinos en las regiones. Y creo que están viendo cómo eso impulsa las M&A. Y creo que lo están viendo en parte de la actividad de M&A que hay ahí fuera. Así que, mientras estas dislocaciones persistan, creo que seguirán viendo actividad en ese ámbito.

Miren. El mundo del gaming, el gaming en general, ha existido durante más de 30 años. Y recomiendo a cualquiera que vuelva atrás y simplemente eche un vistazo al historial de las propiedades y su rendimiento a largo, larguísimo plazo. Esta es una industria increíblemente estable. Increíblemente estable.

Nos encantarían estos activos. Conseguir que el mercado aprecie el valor de lo que tenemos ha sido realmente un desafío.

Sí. Y creo que, ya sea que nuestro ratio de cobertura sea de 2.5 o 2.3 o 1.8 o 1.6, todos estos activos están funcionando bastante bien. Se trata de carteras y arrendamientos que nuestros operadores querrán seguir poseyendo y pagando el alquiler. Así que, aunque a veces nos frustre el coste del capital propio aquí, seguimos muy contentos con el rendimiento de nuestra cartera global.

Creo que voy a intervenir y luego quizá Desiree pueda añadir algo. Creo que la realidad es que el operador obtiene ciertos beneficios con respecto a la depreciación, y la decisión inicial de puesta en marcha vendrá dictada, en cierta medida, por su coste de capital. Creo que, a medida que avancemos, el único otro aspecto que considerarán es el ritmo de crecimiento que pueden obtener del capital, es decir, si el retorno por el lado del EBITDA es lo suficientemente alto como para que luego puedan vendernos las mejoras por un valor superior al coste de construcción.

Así que creo que esos son los tres factores que el operador probablemente esté teniendo en cuenta al tomar esa decisión, y no creo que sea una cuestión de si alguna vez nos venderán las mejoras. Creo que es una cuestión de cuándo nos las venderán porque, al fin y al cabo, cuando la mejora se construye junto a un edificio que nos pertenece en un terreno que nos pertenece, probablemente sea una conclusión inevitable que acabaremos siendo sus propietarios en algún momento.

No. Estoy de acuerdo con todo eso. Y también creo que hay que verlo, en mi opinión, como un híbrido entre deuda y capital propio. Estamos proporcionando financiación a 35 años, lo cual se parece más al capital propio que a la deuda. Y la mayoría de los operadores de juegos normalmente apenas consiguen un bono a 10 años, mucho menos a 35 años. Por lo tanto, nuestro coste de financiación frente a su coste de capital es, sin duda, una ventaja.

Y nuestra siguiente pregunta será de Chad Beynon, de Macquarie.

Quiero decir, es simplemente nuestra mejor estimación sobre el cronograma de su financiación. Es decir, miren. Alguien podría retirar dinero en enero en lugar de diciembre, y por eso tenemos entre 400 y 450.

Y estamos financiando los 4 proyectos durante 2026 y continuarán en 2027. Por lo tanto, el rango es simplemente una cuestión de cuándo se está ejecutando la financiación.

Chad, podría decirte que tenemos una lista de esos barcos. Lo que también diría es que creo que el éxito que hemos visto con estas transiciones en los últimos años augura muy buenas cosas para otros que, ya sabes, tengan la voluntad de dar ese salto y seguir adelante.

Sabe, en cuanto a la medida en que podría identificar algo específico en este momento de lo que los operadores hayan hablado, la respuesta es no. Quizás Steven podría, pero tiendo a pensar que lo tenemos bajo control. Creo que los antecedentes aquí han propiciado la promoción de más actividad de este tipo de cara al futuro.

Sí. No sé si hay temas sobre los que hayamos mantenido conversaciones privadas. No creo que haya muchas cosas de carácter público en este momento. Pero, mire, creo que si piensa en las mejoras de capital de Penn, Bally's ha realizado mejoras de capital y movimientos de Landside. Y luego Boyd, la prueba está en el pastel. Es decir, cada uno ha aportado el capital, cada uno ha visto los rendimientos y se podría asumir con seguridad que seguirán buscando otras formas de desplegar ese tipo de capital y lograr ese tipo de rendimientos. Así que creo que se lo han demostrado a sí mismos y creo que seguirán buscando oportunidades. Hemos mantenido conversaciones y seguiremos estando abiertos a mantener más conversaciones.

Sí. Muchas gracias. Los resultados han sido, como habéis visto, impresionantes. Nada menos que impresionantes. Así que realmente ha transformado el mercado de oportunidades.

Y pasamos con John DeCree, de CBRE.

No veo ninguna diferencia material. Simplemente, bueno, es la calidad de las personas y la naturaleza del acuerdo. Quiero decir, nos gusta la visibilidad. La visibilidad de una empresa pública es agradable, poder ver lo que está pasando. Al igual que a ustedes. Obviamente, se tiene un poco menos con un grupo privado. Pero no, no veo nada materialmente diferente. ¿Steven?

Estoy de acuerdo. Y en el caso de las empresas públicas, la información que se debe divulgar puede desaparecer al día siguiente de que decidan pasar a ser privadas. Así que todos hemos visto que eso ocurra un par de veces.

Nuestros contratos de arrendamiento les exigen que nos informen mensualmente sobre sus balances, cuentas de resultados y cualquier otra información que solicitemos. Por lo tanto, disponemos de información sobre nuestros inquilinos privados tal como la tenemos sobre los inquilinos públicos. Así que, desde una perspectiva de información, no estoy preocupado en absoluto y, francamente, entiendo bastante bien por qué los operadores están actuando de la manera en que lo hacen.

Hoy en día el mercado no los está recompensando. Y, ya sabe, si pueden encontrar un coste de capital más barato, deberían hacerlo. Sí.

Creo que nuestro mayor problema no es la información que recibimos. El mayor problema es que no somos capaces de transmitírsela a ustedes. Ese es el mayor problema que tenemos. Por tanto, mantendremos una transparencia continua sobre lo que está sucediendo en estas propiedades. Lamentablemente, esto nos deja en una posición más limitada a la hora de discutir esos temas públicamente.

Sí. Eso es un poco difícil, John, simplemente porque creo que hay un espectro muy amplio de lo que significa ser un operador de juegos privado. Hay algunas empresas familiares que son algo pequeñas y su acceso al capital es probablemente algo limitado, y luego estamos hablando de algunas de las compañías de juegos más grandes del país pasando a ser privadas. Así que, si pienso en esto desde el lado más pequeño del espectro, diría que para la mayoría de esas personas su capacidad para estar activos en el mercado depende en cierta medida de su acceso al capital.

Creo que es evidente que la familia Illich acaba de completar la transacción. Tienen un gran acceso al capital, pero en cuanto al tamaño de su estructura corporativa y de su equipo, creo que les va a tomar algo de tiempo digerir eso y poder buscar su próxima adquisición. Por tanto, creo que cada una de estas empresas privadas conlleva realidades matizadas diferentes que hay que tener en cuenta cuando se intenta realizar una transacción con ellas.

Pero creo que, a fin de cuentas, cosas como los proyectos greenfield son significativamente más fáciles de realizar para las empresas privadas. No están ahí publicando sus métricas de flujo de caja y sus impactos en el EBITDA cuando estos no provienen de los proyectos en los que están construyendo. Y creo que es por eso que hemos visto en algunos estados que empresas como Rush Street sean capaces de realizar tantos proyectos de desarrollo greenfield y sean tan agresivas en su expansión, porque no han tenido el mismo análisis y escrutinio de los mercados públicos. Así que creo que será una tendencia que continuará, y probablemente la veremos más extendida si vemos que otras jurisdicciones legalizan el juego.

Nuestra siguiente pregunta será de Mitch Germain, de Citizens Bank.

Yo empezaré y luego probablemente Steven pueda intervenir. Mira. Creo, Mitch, que seguimos entusiasmados con la oportunidad y con las oportunidades que existen en el mundo del juego tribal y de la financiación. Como indicamos al principio de este proceso, las cosas avanzan de forma muy, muy lenta. Tanto en el juego tribal como en la financiación tribal.

Y estamos teniendo, hemos tenido y seguimos teniendo muchas conversaciones muy productivas tanto sobre desarrollos como sobre refinanciaciones y otros usos potenciales de capital en tierras tribales mantenidas en fideicomiso. Pero es difícil predecir si algunas de esas cosas llegarán a materializarse en 2026. Sería especulativo por nuestra parte hacerlo, pero ciertamente es posible. Estamos discutiendo una serie de asuntos en este momento con diversas tribus. Y creo que, ya sea en 2026 o en 2027, creo que verán cierta actividad futura de nuestra parte con respecto a esas tribus si logramos superar algunos obstáculos.

Ha sido un proceso de educación continuo y creo que ha habido una receptividad creciente, la cual estamos intentando cultivar y convertir en una mayor adopción. Y mientras lo hacemos, creo que también estamos tratando de demostrar que existen casos de uso adicionales más allá de lo que es puramente tribal greenfield. Así que estamos trabajando en todos esos frentes. Estoy de acuerdo con todo lo que ha dicho Brandon.

No creo que se conozca el cronograma. Pero los esfuerzos son reales.

Creo, Mitch, que para darte un poco más de tranquilidad sobre cómo abordamos esto, seguimos buscando niveles elevados de cobertura y un margen de seguridad en torno a estas transacciones tribales. Y en todo lo que estamos analizando actualmente, estamos a la par de otras fuentes tradicionales de banca y financiación.

Así que no somos una solución completa para nadie en este momento, pero estamos intentando cubrir lagunas y crear una pieza de capital a largo plazo o una pieza de deuda a largo plazo para complementar lo que estas tribus tienen por lo demás con sus fuentes de financiación tradicionales.

Y pasamos ahora con Robin Farley, de UBS.

Sí. En cuanto al proceso competitivo de Churchill Downs, supongo que, obviamente, nuestro principal competidor que cotiza en bolsa participará en dicho proceso, y eso es lo que dijeron ayer en su conferencia. También creo que hay algunas firmas diferentes que han estado... yo diría que son más de tipo "private credit", como Blue Owl; esperaría que fueran participantes activos en este proceso. Pero más allá de nosotros tres, no estoy seguro de que el asunto llegue mucho más lejos o sea mucho más profundo.

Como ha señalado, en el caso de los activos de tipo strip, los activos strip de primer nivel, creo que eso ha atraído a otros actores a la mesa, como Blackstone en el pasado. Creo que si un activo strip de primer nivel saliera al mercado, creo que volvería a ocurrir lo mismo. Pero para una cartera regional de, ya sabe, una serie de activos en varios estados, creo que el alcance es probablemente bastante limitado, posiblemente solo esas tres partes.

Y no creo que cambie mucho, Robin. La forma en que analizamos esto es considerando nuestro coste de capital. Tenemos la suscripción de estas instalaciones, lo que creemos que harán y lo que creemos que pueden hacer. Las amenazas competitivas a las que podrían enfrentarse. Y llegamos a una cifra que consideramos que nos sentimos cómodos pagando. Y una estructura que estamos dispuestos a realizar en un contrato de arrendamiento.

Y si superamos esa oferta, está bien. No creo que nos vean persiguiendo transacciones solo porque haya competencia. Mantendremos el mismo precio de suscripción que en un proceso de subasta que realizamos de forma privada. Por lo tanto, puede que reduzca nuestra probabilidad de éxito, pero no cambiará nuestra forma de abordar la suscripción.

Sí. Me habéis oído decir durante muchos años que no hay ningún acuerdo que tengamos que realizar. Quiero decir, simplemente no es lo que nos motiva aquí. Así que, ya sabéis, estamos perfectamente dispuestos a retirarnos.

Y pasamos con Todd Thomas de KeyBanc Capital Markets.

Bueno, mire, quiero decir, esa es siempre la última opción. Es decir, es cuando tiras la toalla y admites que el juego, en cierto modo, ha terminado. A cierto nivel, claro. Creo que habría que considerar esa posibilidad de forma responsable, pero no estamos en ese punto de ninguna manera.

Sinceramente, creemos que hay oportunidades por delante ya que, como dije antes, tenemos capacidades que quizás otros no poseen. No subestimaría la capacidad de desarrollo que ya hemos demostrado. Además, daremos un paso adelante y asumiremos proyectos desde cero. Eso es algo muy poco común, pero tenemos la destreza para hacerlo. Y ahí es donde podemos aportar valor y obtener rentabilidades un poco diferentes.

Saben, he dicho muchas, muchas veces que no estoy seguro de querer ser nunca el ganador en una subasta. Quiero decir, es que sí. A veces he dicho que el ganador pierde. Y ciertamente hay algunos ejemplos de ello donde ha habido subastas que, digamos, no han salido exactamente como el ganador esperaba. Por eso, nos gusta buscar oportunidades donde podamos aportar valor y que sean únicas y diferentes, de modo que no estemos realmente compitiendo con otros. Ese es más o menos nuestro objetivo, y es lo que hemos estado haciendo en gran medida.

A continuación, daremos el paso a Michael Herring, de Green Street Capital.

Mire. Creo que, en general, no mucho. Porque la realidad es que en los estados donde el iGaming ha sido prevalente durante 5 o 6 años, no ha tenido un impacto en la viabilidad de nuestro alquiler. En otras palabras, en un estado como Pennsylvania, lo que hemos visto es un crecimiento más lento en los establecimientos físicos (bricks and mortar). No un deterioro de ese negocio y, ciertamente, no es algo que haya llegado al nivel de afectar la capacidad y el deseo de nuestros inquilinos de pagar el alquiler. Así que vigilamos de cerca el iGaming, la proliferación del iGaming y lo que esto podría significar. Pero no creo que desempeñe un papel significativo en la forma en que evaluaríamos la adquisición de un activo.

Dicho esto, si el iGaming entrara en estos estados de una manera que fuera perjudicial para los establecimientos físicos. En otras palabras, si los tipos impositivos y cuestiones similares pudieran, de hecho, hacer que un operador no invirtiera o desincentivar a un operador para que invierta en su propiedad física. Tenemos que tener eso en cuenta y, ciertamente, lo haremos.

Así que no creo que lo veamos como el fin de la era de los videojuegos. Creo que, como ha dicho Peter en muchas ocasiones, sentimos que la gente disfruta del entretenimiento; disfrutan saliendo a hacerlo. Esto ha dado lugar a una fuente de ingresos suplementaria para algunos de nuestros arrendatarios y estados que la tenían, lo cual ha sido un beneficio para nosotros. Cuando tenemos cosas como garantías parentales, esto simplemente ha generado ingresos adicionales para pagar nuestro alquiler. Pero diría que somos cautelosos al respecto, aunque no creo que tenga un impacto tremendo en nada en este momento.

Sí. Permítanme señalar que Pennsylvania es el estado modelo en cuanto al exceso. Sí. Un estado que en un momento dado se había mostrado cauteloso respecto a la expansión del juego, no ha limitado nada. Y, sin embargo, a pesar de ello, las instalaciones físicas siguen funcionando, permítanme decir, aceptablemente bien. Se han visto afectadas, pero no de forma desastrosa.

Michael, yo simplemente añadiría a eso. Quiero decir, cuando piensas en nuestra suscripción y observas nuestras coberturas y la longevidad de lo saludables que han sido estas coberturas durante más de una década... Cuando suscribimos cosas, ya sabes, estamos suscribiendo contratos de arrendamiento de 30, 40 o 50 años. Todo y cada uno de los elementos se incluye en la categoría de lo que podría salir mal, y así es como se mantienen las coberturas de alquiler donde están y saludables. ¿Sabes?

Así que, cuando pensamos en cosas como esa, obviamente, el iGaming es ciertamente una consideración en esos escenarios base y razonables.

Creo que, en lo que respecta a la cobertura del alquiler, esto valida más nuestro modelo de cobertura del alquiler. Siempre hemos estado algo alrededor de 2 veces la cobertura del alquiler desde que nos escindimos en 2013. Creo que, aunque hayan visto que esas coberturas del alquiler fluctúan un poco, siguen siendo muy saludables. Aquí estamos, ya saben, 13 años después.

Creo que lo que se observa en estos mercados de juegos es que tienen altibajos, y existen diferentes factores económicos que afectan al sector del juego tal como afectan a otras cosas. Pero el juego ha sido muy resiliente tanto en los mercados regionales como en el Strip. Francamente, puede que tenga más volatilidad, pero sigue ahí y la gente sigue invirtiendo. Así que creo que, desde mi perspectiva, esto de alguna manera valida en qué punto nos encontrábamos inicialmente en nuestro proceso de pensamiento sobre la cobertura del alquiler. Y es por eso que sigue siendo saludable hoy en día.

En cuanto a los otros puntos. ¿Cuál era la otra pregunta? Lo siento. Era solo, ya sabe, considerando las fuertes tendencias y, ya sabe, el éxito que han visto en algunas de las propiedades que han recibido CapEx adicional. ¿Tienen mucha visibilidad respecto a nuevas inversiones?

Sí. Barry. En cuanto al CapEx, si de hecho uno de nuestros inquilinos fuera a llevar a cabo una mejora de capital mayor, existe un proceso de notificación. Se pondrían en contacto con nosotros y, si estuvieran interesados en discutir con nosotros la posibilidad de que nosotros financiemos dicho capital, obviamente nos proporcionarían información adicional. Así que, en los momentos en los que están tramitando esas cuestiones, sí, estamos recibiendo información, pero, de manera más general, no hay nada que podamos compartir con ustedes.

Y yo pensaba que habíais visto un aumento del CapEx. Me refiero a que Penn, en particular, en los últimos 2 años ha puesto un énfasis renovado en reinvertir capital en los activos físicos. Y habéis visto eso también en otros inquilinos. Creo que seguiréis viendo eso a medida que el rendimiento regional respalde ese gasto de CapEx.

Sí. Mire. Bally's es un gran ejemplo en Baton Rouge. Convertir esas propiedades que, me atrevería a decir, eran casi anodinas y, en un caso, bastante deplorables, en un activo real ha sido sencillamente fenomenal. Y en un mercado muy, muy estable y consolidado, de hecho ha hecho crecer el mercado. Algo que habríamos pensado que sería poco probable, pero que en realidad ha generado más demanda. Increíble.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Cedo la palabra de nuevo a Peter Carlino para sus comentarios finales.

Bueno, no hay mucho más que añadir que no hayamos compartido ya. Agradecemos su llamada hoy. Esperamos volver a verles el próximo trimestre. Así que nos vemos entonces. Gracias. Operador, muchas gracias. Joseph, gracias. Gracias.

Damas y caballeros, gracias por su participación. Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas, que tengan un día maravilloso.