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Gecina S.A. (GFC FP)
Inmobiliario · Francia
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Earnings Call Transcript
Q3 2026 — Gecina S.A.
2026-10-15
Inmobiliario
Presentación
Operator
Hola, y bienvenidos a Gecina Business el 30 de septiembre de 2026. [Instrucciones del operador] Hoy, contamos con Benat Ortega, CEO; y Nicolas Dutreuil, Director General en cargo de Finanzas como nuestros presentadores. Le cedo la palabra a su anfitrión, Benat Ortega, para comenzar la conferencia de hoy. Gracias.
Benat OrtegaConsejero Delegado
Buenos días a todos. Nos complace informarles sobre nuestra actividad durante los primeros 9 meses de 2026. Todos hemos visto cómo han evolucionado las condiciones del mercado este año y hemos trabajado duro para afrontar positivamente la situación en tres frentes: nuestros ingresos futuros, nuestro coste de capital y la energía. Me gustaría aprovechar mi tiempo para destacar dónde se sitúa Gecina dentro de este entorno en evolución.
En cuanto a los ingresos, hemos logrado una actividad de arrendamiento en el tercer trimestre récord en nuestra cartera de oficinas con 92,000 metros cuadrados de renovaciones y arrendamientos, lo que representa ahora 140,000 metros cuadrados desde el principio del año. Es uno de los rendimientos más sólidos en una década. También muestra que nuestra cartera no sigue los promedios del mercado, que siguen siendo moderados. Hemos hablado mucho de la polarización recientemente, y solo se está intensificando; juega en 2 niveles donde, cuando los inquilinos deciden reubicarse en los mejores centros de transporte y en los edificios de mayor calidad. Esta es la óptica a través de la cual leería nuestras cifras.
Me gustaría extraer 4 puntos de ello. Primero, la calidad de la mezcla de nuestros logros de arrendamiento: más de la mitad del volumen proviene de nuevos inquilinos que eligen nuestra plataforma porque se adapta mejor a sus necesidades, y el resto de inquilinos existentes que aceptaron quedarse más tiempo en nuestros edificios. Trabajamos tanto en atraer a nuevos consumidores —clientes— como en asegurar nuestra base de inquilinos. Segundo, la visibilidad. Este arrendamiento asegura alrededor de EUR 91 million de alquiler anual con una madurez media de 6 años.
Tercero, La Défense, como vieron el lunes, firmamos 2 arrendamientos a largo plazo en Building B y Adamas, asegurando la ocupación total de ambos edificios. Los mejores activos atraen a los mejores inquilinos en un mercado selectivo. Esta es la dinámica sobre la que queremos construir para Shape, la antigua T1 Tower ocupada por ENGIE en un futuro cercano. Cuarto, tenemos otros 40,000 metros cuadrados en discusiones avanzadas, incluyendo activos de nuestra cartera de desarrollo, de donde provendrá la próxima fase de crecimiento.
Nuestra cartera de vivienda ha tenido incluso más éxito. Firmamos 1,050 contratos de arrendamiento durante el periodo, impulsados por las nuevas ofertas con las que ya -- con las que ya están familiarizados, apartamentos con servicios amueblados con 1,250 unidades desplegadas y apartamentos compartidos.
Permítanme pasar ahora a nuestros ingresos. El crecimiento como-por-como del 1.7% proviene tanto de oficinas como de residencial y está muy por encima de la indexación. La ocupación es alta y se mantiene en el 94% con un récord del 97.4% en Central Paris NE. A lo largo de los años, hemos reenfocado deliberadamente la cartera en zonas céntricas donde la [ reversión ] es fuertemente positiva en un 11% en renovaciones y reubicaciones.
Y en otras áreas donde los alquileres de mercado no han seguido la indexación, hemos acelerado el ajuste de los alquileres a niveles de mercado en '26 y '27 a cambio de compromisos a largo plazo y una mejor ocupación, como acabamos de hacer en La Défense. En cuanto a la indexación, la desaceleración continúa como se esperaba antes de que el reciente repunte de la inflación comience a reflejarse en el alquiler a finales de 2027 o a principios de 2028.
En cuanto a nuestro coste de capital, nuestro coste de operación antes del verano, aseguramos EUR 1.5 billion de financiación, primero, EUR 700 million en bonos en condiciones de [ pre-venta ] de mercado, un referente de EUR 500 million en mayo y EUR 200 million en [ taps ] de bonos existentes. Segundo, EUR 0.5 billion de nuevas o extendidas líneas de crédito no utilizadas. En conjunto, esto refinanció casi todas nuestras vencimientos de 2027 y fortaleció nuestra liquidez.
Tercero, más de EUR 330 million en desinversiones con un impacto neto dilusivo promedio del 2.9%. Y hemos hecho esto mientras avanzamos en nuestros desarrollos acrescentes de alto rendimiento, que estamos -- que estamos entregando a tiempo y dentro del presupuesto. En un entorno de alquileres más altos, esta anticipación y disciplina preparan el crecimiento a partir de 2028.
El último mensaje de esta llamada es una palabra sobre la sostenibilidad. Gecina quedó en primer lugar en su grupo de pares en GRESB. Este resultado refleja la misma intensidad y ejecución que estamos aplicando en todas las demás áreas del negocio en 3 frentes. Primero, el consumo de energía, donde prestamos mucha atención al detalle, edificio por edificio; trabajamos en las operaciones, los ajustes de los equipos y el rendimiento diario de nuestros activos para generar ahorros duraderos.
Segundo, la mezcla energética, estamos cambiando constantemente hacia fuentes de energía más verdes y menos carbonizadas en toda la cartera. Tercero, la transformación donde tenga sentido; no solo optimizamos el edificio, lo transformamos, para que cumpla con los estándares del mañana en términos de rendimiento y carbono. En un momento en que las facturas de energía se vuelven críticas, ocupar un edificio de Gecina significa un menor consumo de energía y edificios más preparados para el futuro para nuestros inquilinos. Para nuestros inversores, significa un menor riesgo de obsolescencia y la protección del valor del activo.
Y para concluir esta primera introducción, nuestra previsión para 2026 está confirmada con un beneficio neto recurrente por acción de grupo de entre EUR 6.7 y EUR 6.75 por acción. Gracias, y ahora estaremos encantados de responder a sus preguntas.
Preguntas y Respuestas
Operator
[Instrucciones del operador] La siguiente pregunta proviene de Florent Laroche-Joubert de ODDO BHF.
Florent Laroche-JoubertAnalistaODDO BHF
Tendría 2 preguntas, y puedo hacerlas una por una. Así que mi primera pregunta es volver a su actividad de arrendamiento, que ha sido sólida como hemos podido ver en el comunicado de prensa. Y cuando miramos la tasa de ocupación de sus oficinas, está bien orientada sobre la base de los últimos 6 meses, pero aún no sobre una base interanual. Entonces, ¿qué podemos esperar quizás para el próximo periodo con respecto a su tasa de ocupación en oficinas?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Bueno, creo que di un rango de entre el 93% y el 95% de ocupación media para nuestra cartera de oficinas, que es un buen objetivo para la empresa. Podría fluctuar según las salidas y llegadas.
Obviamente, en lo que hemos trabajado mucho durante este trimestre y, obviamente, desde hace muchos meses, de hecho, también para asegurar la ocupación por adelantado. Así que parte de la actividad de arrendamiento allí, como vieron en La Défense, fue anticipar la salida de ENGIE de B Tower en el '27, mediados del '27, y volver a alquilarlo en el '28 a nuevos inquilinos.
Hemos extendido contratos de arrendamiento y renovado algunas cosas. Así que es... la forma de lidiar con esta ocupación media es también siempre anticiparse, comprometerse con nuestros clientes y, al mismo tiempo, captar a los inquilinos que buscan mejores espacios pero también retener a nuestros clientes.
Florent Laroche-JoubertAnalistaODDO BHF
De acuerdo, de acuerdo. Y luego mi segunda pregunta será más sobre su actividad de inversión. Así que no sé si puede decir algo al respecto.
Y tal vez relacionado con esta pregunta. ¿Cómo anticipan el ejercicio de los [tasadores] para valorar sus activos a finales de año, dado que hemos podido ver cierta subida de los tipos de interés?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Bueno, creo que la subida de los tipos de interés ha afectado al mercado de inversiones, digamos, que de todos modos no estaba muy activo. Así que vemos un mercado de inversiones bastante tranquilo desde principios de septiembre, y tendremos que ver cómo evoluciona.
Creo que lo que acompaña a la subida de los tipos de interés es también más inflación. Eso aún no está reflejado en nuestro flujo de caja. Obviamente, como saben, porque toma tiempo antes de que el índice aplicable a los arrendamientos capture esa inflación y luego el impacto del año completo. Pero creo que lo que acompaña a la subida de los tipos de interés es también la inflación. Así que tendremos que ver cómo evoluciona todo eso. Y eso será en los próximos meses.
Florent Laroche-JoubertAnalistaODDO BHF
¿Y ya ha tenido alguna conversación con sus [tasadores] sobre esto?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Todavía no, todavía no.
Operator
La siguiente pregunta viene de Valerie Jacob de Bernstein.
Valerie Jacob GueziAnalistaBernstein
Tengo un par de preguntas. Mi primera pregunta es sobre sus arrendamientos, ¿podría compartir cuál es el impacto de todas las renovaciones y reubicaciones que han realizado desde principios de año? ¿Cuál será el impacto en la nómina de alquileres en general para el próximo año? Y también, ¿hay algún activo que se haya añadido a la cartera donde íbamos a perder alquiler y del que debamos saber? Esa es mi primera pregunta.
Benat OrtegaConsejero Delegado
Bueno, como dije, creo que lo que intentamos cubrir es, obviamente, mantener la ocupación alta. Así que parte de eso ha sido retener a los inquilinos. Podríamos tener algunas salidas. Algunas ya eran conocidas, típicamente en Colombes, perderemos a Oracle en Colombes, que se ha trasladado a activos en París a principios de este año.
Así que creo que, sí, tendremos algunas salidas. Hemos asegurado nuevos -- obviamente, ENGIE se irá al menos, perderemos los alquileres de ENGIE a mediados de junio del próximo año. Así que también perderemos los alquileres en ese, y captaremos el alquiler de los nuevos inquilinos más en '28 que en '27. Así que será un año, como dijimos durante las diferentes llamadas anteriormente, un año de transición antes de que podamos aumentar nuestros ingresos a través de la cartera de desarrollo y la ocupación media de la cartera.
Valerie Jacob GueziAnalistaBernstein
De acuerdo. Solo una pregunta de seguimiento sobre ENGIE porque pensé que la comisión por terminación se amortizó durante '26. Y dijo que también recibirá alquiler en '27. ¿Es correcto? O...
Benat OrtegaConsejero Delegado
Sí, es una serie de diferentes indemnizaciones que hemos amortizado a través de la cuenta de resultados. Digamos que el acuerdo con ENGIE es el hecho de que podemos recuperar las instalaciones en la torre antes, así que desde abril de '26. Pero digamos que, en contabilidad y en la recaudación de efectivo, es equivalente a la situación anterior al acuerdo con ENGIE. Así que recaudaremos -- hemos recaudado básicamente en '26 la cantidad que debían pagarnos por '26, y recaudaremos en '27 la cantidad que debían pagarnos en '27. Es a través de indemnizaciones y no de alquiler, pero es el mismo impacto en la cuenta de resultados y en el efectivo como si el contrato de arrendamiento hubiera continuado hasta el final.
Valerie Jacob GueziAnalistaBernstein
De acuerdo. Eso está claro. Y mi segunda pregunta es, han realizado muchos arrendamientos, pero ¿podrían darnos una actualización sobre los arrendamientos en su cartera de proyectos? ¿Qué podemos esperar? Y sí, ¿cómo están progresando sus conversaciones? ¿Y cuáles son sus expectativas?
Benat OrtegaConsejero Delegado
El... obviamente, el mercado general no está muy agitado estos días en París. Creo que el país está en un modo de esperar y ver antes de las elecciones. Lo que diría es que, como han visto en nuestros resultados, hemos arrendado casi 75,000 metros cuadrados de espacio nuevo a nuevos clientes. Eso está en línea con nuestro promedio anual del año pasado, mientras que el mercado ha bajado. Así que probablemente hemos duplicado nuestra cuota de mercado en términos de arrendamientos frente a lo que ocurría en los años anteriores.
Estamos trabajando duro. Creo que nuestros productos, especialmente los de la cartera, son relevantes. Tenemos buenas conversaciones. Similar a lo que dije a finales de julio, pero obviamente, entre finales de julio y principios de octubre, está septiembre en Francia. Agosto es bastante tranquilo. Así que estamos progresando bien. Como dijimos, tenemos algunas conversaciones bastante avanzadas, con suerte tendremos buenas noticias, pero lleva tiempo. Estamos trabajando duro en ello y esperamos satisfacer a todos nuestros inversores lo antes posible.
Operator
La siguiente pregunta viene de Thomas Rothaeusler de Deutsche Bank.
Thomas RothaeuslerAnalistaDeutsche Bank
Tengo dos preguntas. La primera es sobre el entorno de tipos de interés más altos en general. Me pregunto si podrían profundizar un poco más en los impactos potenciales en su negocio, como en los costes de financiación, los valores de las propiedades, las desinversiones, ¿y quizás también en su plan de CapEx?
Y la segunda pregunta es, de hecho, sobre los pre-lets. ¿Podría darnos más detalles sobre el progreso de los pre-lets y en qué punto se encuentran con respecto a las negociaciones de arrendamiento?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Sobre los pre-lets, Thomas, acabo de referirme a Valerie sobre nuestra situación. Creo que sí, tenemos discusiones avanzadas y estamos progresando correctamente. Tenemos buenas visitas y un buen interés por el proyecto.
En cuanto a la evolución de los tipos de interés, creo que enumeró un poco todos los resultados potenciales de un aumento de los tipos de interés en un REIT. Obviamente, impacta en nuestros costes de financiación futuros. Creo que no se deben tomar los tipos de interés inmediatos para calibrar cuál será el futuro del coste de financiación. Intentamos anticipar esas situaciones.
Por lo tanto, normalmente, cuando emitimos un bono en mayo, de hecho, estábamos refinanciando casi 1.5 años de los bonos que vencen en '27. Y vimos una buena tensión en nuestros -- en nuestros bonos a finales de julio, principios de agosto, de modo que incluso hemos canjeado algunos de nuestros bonos por EUR 200 million en preparación para el vencimiento de 2028, para no sufrir todo el impacto del actual aumento de los tipos de interés.
Creo que, obviamente, los mercados miran el día a día, pero nuestro negocio es un negocio a largo plazo. Y cada vez intentamos anticipar esos elementos. Así que, en eso, algunos no están bajo nuestro control. Normalmente, se refería a las tasaciones. Eso es independiente de las tasaciones. Lo que tenemos bajo nuestro control, intentamos anticiparlo, y eso es, por lo general, lo que hemos hecho en nuestra actividad de financiación a principios de este año.
Y el último elemento sobre el CapEx, creo que tenemos -- como mencionamos en nuestro comunicado de prensa. Tenemos una cartera de proyectos en curso. Estamos cerca del final de esos proyectos. Tenemos aproximadamente EUR 400 million que financiar a corto plazo. Hemos comenzado este año vendiendo activos, y probablemente continuaremos. No significa que sea fácil, pero probablemente seguiremos haciéndolo. Así que esa es un poco la visión que tenemos al respecto. Obviamente, el nuevo CapEx para el futuro será muy cauteloso basándose en las circunstancias actuales.
Operator
La siguiente pregunta viene de Stéphanie Dossmann de Jefferies.
Stephanie DossmannAnalistaJefferies
Tengo una pregunta con respecto a su potencial de reversión. Quiero decir, dan cifras bastante diferentes a las de periodos anteriores. Por lo tanto, me gustaría entender cómo se comparan con los periodos anteriores. Aprecio que la mezcla geográfica y, digamos, la mezcla de productos importen. Pero me gustaría evaluar la evolución de la reversión de alquileres sobre una base comparable. ¿Podrían, por favor, proporcionarnos 1 o 2 cifras que puedan ser comparables con los periodos anteriores?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Sí, dos elementos. Se refiere al incremento que generamos a través de nuestra actividad de arrendamiento. Quizás dos o tres comentarios o detalles detrás de ello. El primero es cuando miramos París, por ejemplo, hemos alcanzado un alquiler promedio de alrededor de EUR 1,000 por metro cuadrado para nuestra cartera del CBD. Así que está bastante en línea con lo que había allí. Por lo tanto, estamos manteniendo un ritmo bastante alto y una actividad de alquiler alta en el CBD. Ese es el primer elemento.
En segundo lugar, creo que el acuerdo de La Défense fue un éxito, firmar 30,000 metros cuadrados de nuevos clientes en tales mercados fue, creo, excepcional. Obviamente, los alquileres de mercado en La Défense no han seguido la inflación. Tengo en mente que el contrato de arrendamiento de ENGIE fue de 12 años. Así que fueron 12 años de inflación en los que tuvimos que ajustar a la baja los alquileres, pero creo que fue una jugada, como dije, bastante racional y anticipada por el mercado para obtener duración, ocupación y obtener los alquileres que podemos conseguir en esas instalaciones. Así que eso refleja una reversión bastante plana. Pero con lo que dijo, que es una mezcla geográfica, que fue diferente de los trimestres o [ años ] anteriores.
Stephanie DossmannAnalistaJefferies
Sí. Pero para el incremento del 11% en el alquiler que han logrado en lo que ustedes llaman ubicaciones centrales. ¿Cómo se compara con el incremento del alquiler en ubicaciones centrales en periodos anteriores? Es decir, ¿está aumentando, disminuyendo? ¿Cómo perciben el mercado en términos de incremento de alquiler en el mismo tipo de proyecto y ubicación?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Nuevamente, en el primer semestre y el año pasado, creo que estamos en el mismo rango de alquileres. Así que depende de la madurez y de qué contrato expire. Pero yo diría que es bastante similar.
Así que para las mejores zonas, seguimos aumentando significativamente los alquileres. Estaba revisando la lista de contratos que hemos logrado este año, y podemos conseguir para algunos acuerdos, oficinas con servicios pequeños, un incremento de alquiler del 100%, 120%, 140% para algunas ubicaciones.
Así que realmente depende de la mezcla de activos, la mezcla de situaciones, pero seguimos ofreciendo resultados excelentes incluso en el CBD. Así que en promedio, yo diría que es similar en términos de flota a los trimestres anteriores. Y en términos de alquileres, es un poco similar, pero muy variable de un contrato a otro.
Stephanie DossmannAnalistaJefferies
De acuerdo. Entendido. Y mi segunda pregunta está correlacionada con eso, es decir, con respecto a la demanda y la estructura de los contratos, dijeron que la duración promedio firmada en los contratos fue de 6 años, si no me equivoco. Entonces, ¿pueden explicar cuál es la estructura actual de los contratos? Es decir, ¿qué significan los 6 años? ¿Es el periodo firme del contrato? Porque normalmente se firma una duración de contrato de 9, 10 años y con esto quizás un periodo firme de 6 años. ¿Podrían dar más detalles sobre eso, por favor?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Así que para los grandes, yo diría, acuerdos a gran escala de la sede central, estamos más en el rango de 9 años. Vieron que el acuerdo de La Défense estuvo más cerca de los 12 años. Y siempre que hablamos de duración en términos de duración firme. En Francia, de todos modos, no se pueden firmar contratos de arrendamiento inferiores a 9 años. Por lo tanto, la mayoría de los acuerdos están entre 9 y 12 años en términos de duración del arrendamiento, pero nos comunicamos sobre el compromiso firme. Así que sí, arrendamientos a largo plazo para los grandes acuerdos.
Y obviamente, para las superficies pequeñas dentro de la ciudad encontramos mejores acuerdos para optar por oficinas más flexibles, más de servicios, donde la duración media está más en el rango de 3 años. Así que la mezcla de eso es donde se sitúa en 6 años firmes.
Operator
La siguiente pregunta viene de [ Alexander Zeri ] de Invest Securities.
Unknown AnalystAnalista
Solo una por mi parte. sobre la guía de dividendos que confirmaron durante los resultados del primer semestre, cuando el ROTE estaba por debajo del 4%, que tienen como objetivo aumentar el dividendo gradualmente hasta el [inaudible]. Pero hoy en día, con un ROTE de alrededor del 5%. ¿Pueden confirmar esta guía?
Benat OrtegaConsejero Delegado
No lo entendí bien. Lo que hemos hecho este trimestre es confirmar la guía para 2026 en el rango que dimos a principios de este año. Y obviamente, como dije en las preguntas anteriores, supervisaremos un poco cuál es el resultado de los tipos de interés y demás. Pero hasta ahora, estamos en línea con el plan.
Creo que el arrendamiento, como algunos de sus colegas preguntaron sobre el arrendamiento en la cartera de proyectos, suena positivo, y esa sería la forma en que superaríamos el aumento de los tipos de interés y generaríamos el crecimiento de ingresos suficiente para mantener el dividendo. Por lo tanto, hasta ahora, nada específicamente diferente de lo que dijimos en los trimestres anteriores.
Unknown AnalystAnalista
Especialmente en cuanto al dividendo, no tienen previsto mantenerse en el 12% para distribuir menos con el fin de...
Benat OrtegaConsejero Delegado
Hemos hablado mucho de nuestra cartera de cobertura. Tenemos duraciones con los TAP que hemos realizado y los nuevos bonos y demás. Seguimos teniendo ambos vencimientos en 2035, 2036, por lo que, obviamente, el aumento de los tipos de interés será progresivo. No significa que sean buenas noticias, pero intentamos hacer frente a la situación. Y una de las formas de hacer frente a la situación es trabajar en nuestra cartera de cobertura y gestionar la situación. Ese es el entorno en el que nos encontramos.
Pero, de nuevo, la cartera de proyectos debería generar entre EUR 80 million y EUR 90 million en alquileres, lo cual es significativo y es por eso que durante el próximo año, no digo que sea una eternidad, pero al menos tenemos visibilidad sobre los costes de financiación de los próximos años, gracias a ese perfil de cobertura a largo plazo. Y con suerte, también visibilidad sobre los alquileres de la cartera de proyectos.
Nicolas DutreuilDeputy Consejero Delegado In Charge de Finanzas
No sé si lo recuerdan, pero revelamos la valoración a valor de mercado de nuestra cartera de bonos fijos durante la publicación de nuestros resultados del primer semestre, que es algo que pueden consultar para el cálculo del [ NDV ], el tercer NTA, y fue de EUR 450 million.
Así que significa que, como dijo Benat, tenemos gracias a esta cartera de bonos valorada a precio de mercado. Da una idea de los ahorros que realizaremos en el futuro en términos de costes de financiación en comparación con las condiciones actuales del mercado. Y luego -- y no hemos hecho el cálculo para hoy, pero debido al aumento de los tipos de interés, debería ser mucho más alto que los EUR 450 million.
Operator
La siguiente pregunta viene de Neeraj Kumar de Barclays.
Neeraj KumarAnalistaBarclays
Estaba mirando su reciente informe de S&P, y parece que están muy cerca del umbral de rebaja de calificación en lo que respecta a la deuda sobre deuda más capital propio. Están en el 39.9% al cierre del primer semestre en comparación con el umbral de rebaja del 40%.
Así que quería comprobar qué tan preparados están para absorber cualquier caída en las valoraciones debido a los tipos de interés más altos. ¿Creen que su calificación podría estar bajo presión aquí? ¿O están abiertos a otras medidas, como reducir la remuneración del capital o acelerar las desinversiones para preservar la calificación si los valores llegaran a caer?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Sí. Gracias por su pregunta. Tenemos múltiples niveles de capacidad para gestionar el NTV en una empresa como la nuestra. Y la buena noticia es que ya hemos experimentado esa situación en '22 y '23. Sí, estamos cerca del umbral.
Así que por eso, en la conversación anterior que tuvimos con todos ustedes, hablamos mucho sobre las recompras de acciones. Dije que tenemos que ser cuidadosos. La situación es volátil, y eso se está manifestando ahora. Así que gestionaremos la situación.
Creo que hay una creación de valor integrada en nuestra cartera de desarrollo. Ese es un apoyo sobre el que podemos trabajar frente a la inflación, obviamente, y capturar la inflación a través de nuestros alquileres. Obviamente, los tipos de interés tendrán un impacto en la valoración. Veremos cómo se desarrolla todo eso. Para ser justos, es todavía muy pronto. Así que es complejo, pero ya gestionamos esa situación hace 2 o 3 años. El aumento de los tipos fue incluso mayor. Así que intentaremos gestionar la situación.
Unknown AnalystAnalista
Creo que el margen de maniobra en aquel entonces era mucho mayor porque tenían mucho más margen dado que ahora están cerca del umbral de rebaja de calificación. Así que solo quería comprobar qué tipo de acciones están dispuestos a tomar.
Operator
La siguiente pregunta viene de Michael Finn de Green Street.
Michael FinnAnalistaGreen Street
Solo quería retomar su discusión anterior sobre el coste de capital, que, si no me equivoqué, creo que se centró principalmente en el coste de la deuda, lo cual obviamente ignora el precio de la acción. Así que tenía curiosidad por saber si podrían aclarar un poco más cómo consideran el cambio en el precio de la acción a lo largo del año y qué significa esto realmente para su negocio, y cómo están adaptando lo que hacen al cambio en su precio de manera efectiva.
Benat OrtegaConsejero Delegado
Bueno, creo que hay muchas vías que están bajo nuestro control, algunas un poco menos, típicamente el sentimiento del mercado. Por eso nos enfocamos primero en nuestro coste de la deuda, que es una buena capa de nuestro coste de capital, anticipando los movimientos del mercado, emitiendo bonos, asegurando la financiación de la deuda -- financiación de deuda bancaria a un coste similar en el pasado.
Y luego está cómo mantener el precio de las acciones, que está bastante deprimido estos días. Y eso se reduce a todo lo que hemos estado discutiendo, que es cuál es el futuro de nuestros costes de financiación, cuál es el futuro de nuestros ingresos, cómo podemos tranquilizar al mercado sobre el hecho de que nuestras oficinas son mucho más atractivas que el promedio de la cartera. Así que creo que hay muchas cosas en las que tenemos que trabajar. Por eso dije que trabajamos duro, de hecho, para generar lo que pueda ser tranquilizador para el mercado.
Michael FinnAnalistaGreen Street
De acuerdo. De acuerdo. sí. Y luego creo que en el pasado...
Benat OrtegaConsejero Delegado
[ininteligible] Asignación de capital, obviamente, en nuestro CapEx a las desinversiones con rendimientos bajos. Sí, intentamos jugar con todas las palancas, de hecho, para generar el crecimiento que nuestros inversores esperan.
Michael FinnAnalistaGreen Street
Sí. Y sobre el triángulo que ha comentado en el pasado, creo que mencionó el balance a coste y el uso de los fondos, ¿cuál es su -- cuál es su visión más reciente, supongo, sobre esas 3 cosas?
Benat OrtegaConsejero Delegado
No he captado bien su pregunta. Está preguntando por activos que no poseemos. Sí, lo siento.
Michael FinnAnalistaGreen Street
En el pasado, usted se refería a un triángulo de diferentes opciones y las 3 opciones que siempre ha discutido han sido las desinversiones del balance y luego el uso del efectivo que se obtiene de la venta de activos. Solo tengo curiosidad por saber si podría ponerme al día sobre cómo ve eso actualmente porque en el pasado, usted era bastante firme en cómo veía esas cosas y, obviamente, muchas cosas han cambiado a lo largo del año. Así que solo tengo curiosidad por saber si podría ponerme al día sobre cómo ve esas cosas hoy en día. ¿Cómo ve esos 3 factores diferentes en su plan actual, en su plan de negocio actual para el resto del año y durante el próximo periodo?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Creo que la cartera, tenemos como 3 proyectos dentro de la ciudad de París, uno en [ year ]. Tendremos T1 Tower para que sigamos teniendo CapEx para financiar el lanzamiento de esos proyectos.
Y al mismo tiempo, el mercado de inversión no es súper eficiente, para ser sinceros. Vemos más tracción en el lado residencial que en el lado de oficinas. Así que eso es lo que tenemos, lo que ha visto en las cifras desde principios de año. Probablemente ese sea el caso hasta finales de año.
Así que creo que intentaremos seguir nuestro camino, que obviamente no es fácil de seguir, pero creo que tenemos los equipos adecuados y el compromiso adecuado con los inversores y una base de inversores bastante diversa para continuar con ese camino.
Michael FinnAnalistaGreen Street
De acuerdo. De acuerdo, sí. Supongo que es obviamente claro que el coste de la deuda es algo que es obviamente clave. Pero creo que como empresa probablemente será mejor si se centran más en lo que está ocurriendo con el precio de sus acciones y no tanto en lo que está pasando con el coste de la deuda, quizás obviamente me equivoque totalmente. Esa es mi opinión. Esa sería nuestra opinión, pero creo que en general, el coste de la deuda es obviamente clave, la calificación es clave por supuesto. Pero creo que si hablan más sobre el coste de su -- perdón, no el coste de su precio de las acciones y el rendimiento sobre el que basamos nuestras predicciones, esa será una mejor forma de plantear esas cosas en lugar de hablar solo del coste de la deuda.
Operator
La siguiente pregunta viene de Ebrahim Homani de CIC.
Ebrahim HomaniAnalistaCIC
Tengo dos, si me permite. La primera es sobre el CapEx en Shape, ¿el coste del proyecto está garantizado por el contrato que firmaron con [ Bouygues ]? ¿O existe algún riesgo de costes más altos?
Y mi segunda pregunta es sobre su capacidad para superar al índice del mercado. ¿Consideran que seguirán superando a este índice durante el próximo trimestre incluso en un entorno inflacionario?
Benat OrtegaConsejero Delegado
Sobre el coste de Shape, estamos finalizando los estudios con las torres que recuperamos en abril, desmontando algunas instalaciones y realizando la auditoría completa. Por lo tanto, no tenemos el coste totalmente garantizado, pero tenemos una gran visibilidad. Tengo una reunión sobre esto en 2 semanas. La primera señal de mi equipo es que estaremos alineados con nuestro presupuesto, idealmente un poco más bajo.
Pero yo diría que es también un mensaje de mis equipos que están escuchando. Creo que seremos muy cuidadosos con el hecho de que queremos tener eso como nuestra prioridad porque es la mejor manera de arrendarlo más rápido y, al mismo tiempo, no gastar una fortuna en ello si no es necesario. Pero hasta ahora, las auditorías están progresando bien, y deberíamos finalizar la discusión y fijar el precio del contrato probablemente en las próximas semanas.
Y superar al mercado, creo que eso es lo que intentamos hacer. Somos un actor típico en el mercado porque somos una plataforma integrada. Tenemos ambos equipos, gestores de activos internos, gestores de obras internos, expertos internos en energía. Así que creo que esa es un poco la forma en que tenemos menos del 2% del mercado -- el mercado de la región de París. Y firmamos el 7% o 7.5% del mercado.
Así que tenemos una cuota de mercado significativamente mayor que lo que poseemos. Y por esas razones, primero la ubicación de nuestros activos, segundo, la calidad del edificio que realizamos y también la intensidad, los equipos pueden unir todo para lograr esos acuerdos. Solo para darles un poco la magnitud de la energía que podemos aportar -- para los acuerdos de La Défense, nos comunicamos sobre 2 arrendamientos. Pero detrás de esos 2 arrendamientos, creo que somos más de 10 acuerdos para hacerlo realidad.
Con el municipio para tranquilizar a los inquilinos sobre la calidad del espacio común alrededor de la torre con algunos inquilinos existentes para mudarse de un edificio a otro. Así que logramos cancelar el arrendamiento de ENGIE para la torre T1, pero eso no se hizo para B. Así que tuvimos que comprometernos con ENGIE para hacer eso. También tenemos acuerdos para realizar obras. Así que es mucho trabajo. Y obviamente, tener equipos integrados juega un papel.
Las dos empresas que quizás hayan entendido quiénes eran son personas que tienen una enorme ciberseguridad, seguridad, privacidad, trabajo complejo porque son industrias bastante complejas. Y obviamente, tener un arrendador como nosotros con los equipos internos capaces de responder a sus preguntas y tranquilizarlos es un motor clave para el proceso de toma de decisiones por parte del inquilino. Así que con suerte, continuaremos. Al menos estamos muy comprometidos con eso.
Operator
[Instrucciones del operador] No hay más preguntas en este momento. Por lo tanto, devuelvo la conferencia a Benat Ortega para cualquier comentario de cierre.
Benat OrtegaConsejero Delegado
Gracias a todos por escuchar sus preguntas. Como pueden ver, somos muy activos en este entorno complejo y esperamos verles pronto en el futuro. Adiós.
Datos elaborados por La Dama del Dividendo a partir de múltiples fuentes financieras.