Hola a todos. Gracias por acompañarnos y bienvenidos a la conferencia telefónica del segundo trimestre de 2026 de Four Corners Property Trust. Ahora cedo la palabra a Patrick Wernig, CFO. Adelante, por favor.

Gracias, Aidan. Durante el transcurso de esta llamada, realizaremos declaraciones prospectivas, las cuales se basan en nuestras creencias y suposiciones. Los resultados reales se verán afectados por factores conocidos y desconocidos que están fuera de nuestro control o de nuestra capacidad de predicción. Nuestras suposiciones no son una garantía de rendimiento futuro y algunas resultarán ser incorrectas. Para obtener una descripción más detallada de algunos riesgos potenciales, consulte nuestras presentaciones ante la SEC, que pueden encontrarse en fcpt.com.

Toda la información presentada en esta llamada es vigente a fecha de hoy, 30 de julio de 2026. Además, la conciliación con las medidas financieras no GAAP presentadas en esta llamada, tales como FFO y AFFO, puede consultarse en el informe complementario de la compañía. Dicho esto, le cedo la palabra a Bill.

Buenos días. Tras mis comentarios iniciales, Josh comentará nuestra actividad de inversión y Patrick analizará los resultados financieros y la posición de capital. Ha sido un periodo extraordinario para FCPT. En primer lugar, apenas han transcurrido los primeros 7 meses y ya hemos superado nuestro anterior récord de volumen de inversión anual. En lo que va de año, hemos adquirido propiedades por un valor de $382 millones con un cap rate de efectivo combinado del 6,6%. Esta actividad de inversión nos ha permitido superar un importante hito de diversificación, ya que FCPT ha adquirido más de 1.000 propiedades desde su creación. Nuestra cartera original de la escisión representa ahora solo el 29% de las propiedades que poseemos en la actualidad.

Desde abril, también hemos completado dos grandes financiaciones con cupones muy bajos por un total de $600 million en fondos obtenidos. Estas refinanciaciones no solo aplazan significativamente nuestro calendario de vencimientos, sino que también nos proporcionan suficiente "dry powder" para nuestras inversiones en 2026. También cabe destacar que el cupón representa un diferencial de aproximadamente 200 puntos básicos respecto a nuestros rendimientos históricos de inversión. Animamos a nuestros analistas e inversores a revisar sus modelos dados los importantes acontecimientos en FCPT, incluidos los que ocurrieron en julio, tras el cierre del Q2. Estos acontecimientos de gran relevancia aún no se reflejan en nuestros estados financieros del Q2 y no se han materializado en nuestro AFFO reportado. Para facilitar la consulta, hemos incluido varias diapositivas en nuestra última presentación para inversores con cifras pro forma.

Por último, también hemos anunciado recientemente el cambio a un dividendo mensual, con el primer pago mensual programado para agosto. Este movimiento alinea el calendario de los pagos de alquiler de nuestros arrendatarios con las distribuciones a nuestros accionistas. Creemos que un dividendo mensual es coherente con nuestro enfoque de larga trayectoria en la alineación con el accionista, la transparencia y la generación de flujo de caja predecible. Además, esto refleja nuestra confianza en la estabilidad de los ingresos por alquiler de nuestra fortress portfolio, y creemos que el cambio se ajustará mejor a las preferencias de ingresos de muchos inversores minoristas.

Pasamos ahora a una actualización sobre el rendimiento de la cartera. La ocupación se mantiene por encima del 99%, y nuestra cobertura de alquiler en el Q2 fue de 5.2x para la mayoría de nuestra cartera que reporta esta cifra. Esto se sitúa entre las mejores coberturas dentro del sector de net lease y es, en nuestra opinión, un reflejo de nuestra prudencia en la evaluación de riesgos (underwriting). La cifra de cobertura de alquiler específicamente para nuestras propiedades de Darden es de 6.0x y ha mejorado con el tiempo, manteniéndose por encima de 5x durante los últimos 3 años. Nuestras 3 marcas de restaurantes más grandes, Olive Garden, LongHorn y Chili's, continúan superando a sus pares y aumentando sus ventas trimestre tras trimestre, siendo lo más reciente un 2.4x, 9.5% y 4%, respectivamente.

Por ello, cabe señalar que hemos evitado algunos de los sectores de arrendamiento neto más problemáticos que han experimentado vientos en contra en los últimos años, incluyendo las farmacias y el retail experiencial. Al calificar cada propiedad y centrarnos en activos fungibles con una base de inversión baja y operadores a gran escala, hemos construido una cartera resistente a la recesión y al e-commerce.

Como recordatorio, hasta la fecha, no hemos tenido problemas de solvencia de inquilinos de importancia, una vacante limitada y un gasto por deudas incobrables muy, muy bajo. Seguimos diversificando significativamente. Según las cifras pro forma para la cartera Mission Pet Health, aproximadamente el 41% de nuestros alquileres proviene ahora de inquilinos ajenos al sector de restauración casual, incluyendo el comercio médico con un 16%, el servicio de automoción con un 13% y los restaurantes de servicio rápido con un 10%. Darden representa ahora aproximadamente solo el 41% del alquiler en efectivo.

Observamos que el primer tramo de las propiedades resultantes de la escisión original de Darden debe enviarnos las notificaciones de prórroga a más tardar en octubre de este año para los arrendamientos que vencen el próximo año en el cuarto trimestre de 2027. Prevemos un porcentaje de renovación muy, muy alto dado el sólido rendimiento de las tiendas y una cobertura de 6x en general en nuestras propiedades de Darden.

Así que os dejo con esto antes de cederle la palabra a Josh. ABR ha crecido un 11% anual desde su creación, y hemos diversificado significativamente los resultados en una cartera muy granular y segura. FCPT ha madurado enormemente durante la última década. Y de cara al futuro, creemos que estamos posicionados de manera única dentro del universo de net lease.

Somos claramente capaces de ejecutar transacciones de gran volumen, manteniendo al mismo tiempo una sólida cartera de proyectos regulares como base para un crecimiento sostenido y atractivo ajustado al riesgo. Creemos que hemos construido una cartera muy sólida centrada en el crédito, manteniéndonos en todo momento dentro de nuestras métricas de apalancamiento establecidas. El mundo presenta mucha volatilidad, especialmente hoy en día, pero FCPT ha sido notablemente estable. Te cedo la palabra, Josh.

Gracias, Bill. Comenzaré con un repaso de la actividad del segundo trimestre, analizaré la cartera de Mission Pet Health y, posteriormente, mencionaré nuestra cartera de proyectos de inversión. En el segundo trimestre, adquirimos 23 propiedades con un plazo medio ponderado de arrendamiento de 10 años por 57 millones de dólares, con una tasa de capitalización de efectivo combinada del 6,8% o una tasa de capitalización GAAP del 7,5%.

Nuestra actividad de inversión en el trimestre estuvo fuertemente orientada al sector automotriz, con un 64% del volumen, y se vio consolidada por la adquisición de 26 millones de dólares de 14 propiedades arrendadas a Sun Auto Tire & Service, un operador líder en el sector de servicio y reparación de automóviles. El resto consistió en inversiones en restauración y comercio médico, con un 22% y un 14% del volumen, respectivamente. Como recordatorio, no mantenemos cuotas por sector ni objetivos de pipeline. Asignamos el capital basándonos puramente en el conjunto de oportunidades, buscando los mejores rendimientos ajustados al riesgo con lo que consideramos la generación de diferenciales más sólida.

Tras el cierre del trimestre, completamos la adquisición de una cartera de 102 propiedades arrendadas a Mission Pet Health por 268 millones de dólares. El vendedor fue Shore Capital Partners y la cartera representaba la totalidad del Real Estate Fund I de Shore Capital. La operación de la cartera se cerró muy al principio del Q3, por lo que nos beneficiaremos de casi la totalidad de los 17,4 millones de dólares de alquiler anualizado en nuestros resultados del Q3, y obtendremos beneficios adicionales gracias a su crecimiento anual de los alquileres de aproximadamente el 2% de cara al futuro. Aunque fue la mayor adquisición en nuestros 10 años de historia, también fue muy coherente con las características que han definido a FCPT desde su creación: propiedades con un coste de adquisición bajo, alquileres conservadores, sólidos indicadores económicos a nivel de unidad y un operador líder como inquilino.

Históricamente, hemos preferido construir nuestra cartera de forma granular, ya que las carteras de gran tamaño en el mercado suelen presentar propiedades que pueden no ajustarse a nuestros criterios de selección. Este no ha sido el caso en esta ocasión, y quedó claro que Shore construyó esta plataforma de alta calidad pensando en un comprador como nosotros. En primer lugar, la cartera está estructurada principalmente mediante 2 contratos de arrendamiento maestro (master leases) de tipo absolute triple net de alta calidad institucional. Los contratos de arrendamiento maestro tienen un plazo restante de aproximadamente 10 años, incrementos anuales de alquiler de aproximadamente el 2% y estrictos requisitos de información financiera.

A continuación, los alquileres se fijaron de forma conservadora y en línea con nuestra filosofía de arrendamiento neto. La cobertura a nivel de unidad es superior a 6x y una base media por propiedad de $2.6 millones se compara favorablemente con nuestra cobertura de alquiler del segundo trimestre de 5.2x y una base media de aproximadamente $3 millones. Por último, y de forma similar a muchos de nuestros sectores de inversión favoritos, el sector inmobiliario veterinario es de misión crítica; el sector inmobiliario veterinario es de misión crítica y sus servicios suelen ser no discrecionales. Además, Mission es uno de los mayores operadores veterinarios con más de 900 ubicaciones en todo el país. La reciente inversión de Silver Lake valoró la compañía en $8.6 billion. Ya estábamos familiarizados con su solvencia y con su equipo, ya que son un inquilino actual nuestro, lo que nos entusiasma aún más darles la bienvenida como nuestra tercera marca más importante en toda la cartera.

Nos gustaría agradecer a los equipos de Shore, Mission y [ Eastdil ], así como a todos los implicados en FCPT en la ejecución de esta transacción. Completar la diligencia debida de 102 propiedades con el mismo rigor que nuestro proceso habitual, cerrando en menos de 49 días desde el anuncio, es un sólido testimonio del equipo talentoso y motivado que hemos formado y de la fortaleza de nuestra plataforma.

Pasamos a nuestra cartera de proyectos. También hemos seguido captando y ejecutando nuestras inversiones habituales, que abarcan restaurantes, servicios de automoción y otras inversiones de venta minorista médica, a través de 10 transacciones existentes en el Q2. Me gustaría felicitar a nuestro equipo de inversión y a toda la plataforma por su capacidad para ejecutar con diligencia transacciones tanto grandes como pequeñas de una manera extremadamente organizada y eficiente.

De cara al futuro, seguimos explorando posibles inversiones en nuevos subsectores, como el de alimentación (grocery) y el de almacenamiento industrial al aire libre (industrial outdoor storage), tal como demuestra nuestra actividad de inversión de julio. Seguimos evaluando activamente oportunidades en estos dos sectores, entre otros, a medida que ampliamos nuestro conjunto de oportunidades y desarrollamos experiencia especializada en la materia. Ya sea una tienda de alimentación en Florida o un restaurante en Texas, mantenemos nuestro compromiso de adquirir propiedades con una base de coste baja que estén arrendadas a operadores líderes en su clase, a precios que resulten acrecentadores para nuestro coste de capital. Patrick, te cedo la palabra.

Gracias, Josh. Empezaré hablando de nuestras operaciones de deuda cerradas recientemente y de la actualización del balance. También ofreceré algunos comentarios sobre los resultados trimestrales. Desde abril, hemos cerrado un total de $600 million en nuevo capital de deuda, incorporando a Citi y RBC a nuestro ya sólido sindicato de préstamos para proporcionar un mayor apoyo a la financiación. Estos $600 million representan más de 1/3 de nuestra deuda total vigente, lo que supone una mejora significativa para nuestro balance al evitar refinanciaciones dilutivas. Esto incluyó el cierre, hace apenas unos días, tanto de una facilidad de préstamo a plazo de $200 million con un vencimiento a 7 años a SOFR más 125 puntos básicos, como de un préstamo a plazo de $400 million con un vencimiento a 5 años a SOFR más 90 puntos básicos. Cabe destacar que, con los niveles actuales de SOFR, esta deuda tiene tipos de interés totales de aproximadamente el 4.5% al 4.9%.

El destino de los fondos del nuevo préstamo a un plazo de 5 años será el siguiente: primero, la amortización de 190 millones de dólares de préstamos a plazo que vencen en los próximos 6 meses; y segundo, los importes restantes se utilizarán para financiar la cartera de inversiones, así como para fines corporativos generales. También me gustaría destacar el ahorro positivo en intereses que logramos obtener en nuestras refinanciaciones más recientes. Nuestros prestamistas aceptaron actualizar la fijación del diferencial de crédito (credit spread) de nuestra facilidad para ahorrar entre 5 y 10 puntos básicos anuales en comparación con los niveles previos de 450.000 dólares en gastos por intereses anuales sobre el total de 800 millones de dólares de esta facilidad. Es la última muestra del ritmo constante de FCPT para mejorar nuestro coste de capital mediante la escala y una gestión conservadora del balance.

Es importante destacar que, tras la aplicación pro forma de esta transacción de deuda y el cierre de la cartera Mission Pet, nuestro revolver de $350 millones está ahora totalmente dispuesto y mantenemos un apalancamiento proyectado por debajo del límite superior de 6x de nuestro rango establecido de 5x a 6x. Desde la perspectiva del calendario de vencimientos, estas operaciones han ampliado nuestro perfil de vencimientos, situando nuestro plazo medio ponderado de deuda pro forma en 4.3 años. Hemos eliminado todos los vencimientos a corto plazo, a excepción de una pequeña nota privada de $50 millones que vence en diciembre. Como se mencionó anteriormente, esperamos gestionar el vencimiento de esa nota privada en su debido momento, cerca de la fecha de vencimiento, pero creemos que disponemos de amplias opciones. Nuestro calendario de vencimientos escalonados garantiza que no nos enfrentaremos a un muro de vencimientos significativo en ningún año posterior.

Pasamos ahora a algunos de los aspectos más destacados de nuestros resultados del Q2. El AFFO por acción del Q2 fue de $0.45, lo que representa un crecimiento del 1,4% respecto al año anterior. Los ingresos por alquiler en efectivo del Q2 fueron de $70 million, lo que representa un crecimiento del 8,7% respecto al año anterior. El alquiler en efectivo anualizado para los contratos de arrendamiento vigentes al cierre del trimestre fue de $270.5 million, y nuestro escalonamiento de alquiler en efectivo anual de 5 años con media ponderada es del 1,5%.

Nuestros gastos de G&A en efectivo fueron de $4.8 million durante el trimestre, lo que representa el 6.8% de los ingresos por alquiler en efectivo, frente al 6.9% del año anterior. Esta mejora en el apalancamiento operativo ilustra nuestros esfuerzos continuos por lograr un crecimiento eficiente y los beneficios de nuestro aumento de escala. Nuestro ratio de cobertura de cargos fijos se mantiene en un nivel muy saludable de 4.6x al cierre del trimestre.

Tras nuestros resultados del segundo trimestre, reafirmamos que nuestro rango de previsión para los gastos generales y administrativos (G&A) en efectivo para 2026 se mantiene entre $19.2 million y $19.7 million.

Como breve actualización sobre Bahama Breeze, a principios de este año supimos que Darden cerraría 4 de nuestras 10 propiedades de Bahama Breeze, mientras que las otras 6 serían renovadas y convertidas en otras marcas de Darden. Las 4 propiedades de Darden representan aproximadamente el 0,5% de ABR y cuentan con contratos de arrendamiento que vencen dentro de 1 a 4 años, beneficiándose de entidades de Darden comprometidas con los pagos de alquiler hasta su vencimiento. Aunque contamos con ese colchón plurianual, también hemos tenido una fuerte demanda de sustitución, por lo que estamos inmersos en negociaciones de cartas de intención (LOI) y de arrendamiento para volver a alquilar las propiedades con rentas sólidas. Basándonos en las rentas que se están negociando y en la pequeña escala de la exposición, esperamos que la interrupción del AFFO sea mínima o inexistente. Resultados notables, sin duda. Pero, de nuevo, solo cabe señalar que el riesgo y la magnitud aquí nunca fueron significativos en primer lugar. Por lo tanto, no prevemos seguir ofreciendo actualizaciones detalladas sobre este tema en el futuro.

La ocupación de nuestra cartera se mantiene sólida, situándose hoy en el 99.5%. Hemos recaudado el 99.7% del alquiler base correspondiente al Q2.

Por último, en el último trimestre no se observaron cambios significativos en nuestra capacidad de cobro ni en las reservas de crédito. Con esto, le cedo la palabra de nuevo a Aidan para la sesión de preguntas.