Para hacer una pregunta, por favor marque la estrella uno uno en su teléfono y espere a que se anuncie su nombre. Para retirar su pregunta, marque la estrella uno uno nuevamente. Por razones de tiempo, le pedimos que se limite a una sola pregunta. Por favor, espere mientras compilamos la lista de preguntas y respuestas. Nuestra primera pregunta proviene de Jana Galan con Bank of America. Su línea está abierta.

Buenos días.

Sí. Con respecto a la actualización de la guía, Jana, en primer lugar, no hubo impacto por el huracán reciente.

Con respecto a la perspectiva de la guía para el cuarto trimestre, lo que hay que tener en cuenta en la transición del tercer al cuarto trimestre es que estamos dejando la temporada de verano y entrando en nuestra temporada de invierno. Al observar este tipo de periodo de transición al comienzo de la temporada de invierno, revisamos nuestro ritmo de reservas para el segmento estacional transitorio, como solemos hacer, y lo ajustamos para estar en línea con esas expectativas.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta viene de Jamie Feldman con Wells Fargo. Tiene la línea abierta.

Buenos días.

Sí, Jamie, habla Patrick. Yo hablaré sobre el ajuste a valor de mercado que hemos estado viendo, y luego quizás Paul pueda responder a su segunda pregunta.

Lo que estamos viendo en los ajustes a valor de mercado para los nuevos residentes que ingresan es un aumento del 12%. Es solo un recordatorio, esos son residentes nuevos que están entrando. Ellos saben que su alquiler va a subir a esa tasa de mercado incrementada al vencimiento del contrato de arrendamiento que asumen. Esa ha sido la tendencia durante el trimestre.

Luego, creo, Jamie, en lo que respecta a las suposiciones que proporcionamos en el comunicado, puedes pensar en el ajuste a valor de mercado y la ocupación incremental que mencionamos que no incluimos. Creo que si miras nuestro historial previo, puedes ver cuáles son nuestras expectativas trimestrales iniciales y cómo han crecido con el tiempo, y usar eso como guía para el impacto que podríamos ver en 2027.

Gracias, Jamie.

Gracias. Nuestra próxima pregunta viene de Brad Heffern con RBC. Su línea está abierta.

Buenos días.

Sí, Brad, soy Patrick. Permítanme presentarles un perfil de los contratos de arrendamiento que tenemos en toda la cartera. El 50% de nuestros contratos son contratos basados en el mercado. Otro 25% está sujeto al control de alquileres o a un contrato basado en el IPC, y el 25% son acuerdos a largo plazo en Florida. Los comentaré brevemente.

En Florida, el acuerdo a largo plazo es normalmente un plazo de dos o tres años. Esos incrementos suelen aproximarse a lo que veríamos en el mercado en general, y esos incrementos el año pasado estuvieron por encima del COLA del 2.8%. Solo con respecto a los contratos con control de alquileres y basados en el IPC, muchos de esos contratos también tienen suelos por encima del COLA del 2.8% del año pasado. Solo estableciendo el tipo de base con respecto a lo que veríamos en los incrementos interanuales.

El beneficio de esos suelos es que se capturó en la base de 2026. Los términos del IPC en toda la cartera son normalmente regionales y específicos en el tiempo, por lo que pueden variar respecto al COLA, y normalmente lo hacen.

Con respecto a los arrendamientos de mercado, hemos hablado a menudo sobre el proceso que seguimos al evaluar el conjunto competitivo para establecer esos aumentos de alquiler, así que no volveré a explicarlo. En todas las bandas del mercado, en toda la cartera, el rango de aumentos es relativamente estrecho. Es de unos 30 puntos básicos± respecto a lo que suman los aumentos generales en los mercados.

Gracias.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de Nick Joseph con Citi. Su línea está abierta.

Sí. Eric, disculpe. Habla Paul. Nos complace poder ofrecer una visión anticipada de nuestras expectativas sobre cómo podría ser el crecimiento del alquiler anual de MH y RV en 2027. No hemos completado nuestro proceso de presupuesto para 2027, por lo que no estamos en posición de proporcionar nuestra guía real. Sin embargo, creemos que es útil, como hemos hecho en el pasado, compartir la visión actual sobre los motores de crecimiento de los principales flujos de ingresos anuales.

Al pensar en nuestro proceso cada año, en septiembre y octubre, enviamos avisos a aproximadamente el 50% de nuestros clientes de MH para aumentos que entrarán en vigor en enero. Para los clientes anuales de RV, esos aumentos de alquiler están fijados para el 95% de los clientes en octubre, y esos aumentos surten efecto al comienzo del invierno y luego en la futura temporada de verano.

En nuestro comunicado de anoche, proporcionamos los supuestos de crecimiento del alquiler que se desarrollaron a partir de esos avisos, junto con el impacto de los aumentos de mediados de 2026 que seguirán generando crecimiento en 2027. Ese supuesto de crecimiento del alquiler para 2027 no incluye ningún impacto de los sitios incrementales que podríamos ocupar el próximo año ni el impacto de ajuste al valor de mercado por la rotación que pueda ocurrir en nuestras propiedades el próximo año.

Gracias. Nuestra próxima pregunta es de Steve Sakwa con Evercore ISI. Su línea está abierta.

Sí, Steve. Creo que, en general, al pensar en nuestra estructura de gastos, 2/3 son servicios públicos, mantenimiento y nóminas. Esas son categorías que hemos visto a lo largo del tiempo que correlacionan con el IPC, por lo que somos conscientes del repunte del IPC.

El 1/3 restante de nuestros gastos, los principales impulsores son los impuestos sobre bienes inmuebles y los seguros. Hemos visto en los últimos couple de años, y hemos hablado bastante de una moderación en ese mercado de seguros. También hemos tenido éxito en los últimos años con algunas apelaciones de impuestos sobre bienes inmuebles y así sucesivamente. Por lo tanto, prevemos echar un vistazo a eso mientras elaboramos nuestro presupuesto para el próximo año y pensarlo bien e incluir esos conceptos en nuestras suposiciones.

Gracias. Nuestra próxima pregunta viene de John Kim con BMO Capital Markets. Su línea está abierta.

Sí. Creo que cuando hablamos el trimestre pasado, el supuesto de estancamiento cubría la segunda mitad del año. Teníamos algunos supuestos de recuperación que no se materializaron en cuanto al inicio temprano de la temporada de invierno.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta viene de Jason Wayne con Barclays. Su línea está abierta.

Sí, se debe en gran medida al negocio estacional, que se mantiene a medida que comenzamos la temporada de verano. Como recordarán, a principios de año, estábamos por debajo en cuanto al ritmo de reservas. Estuvimos observando a medida que se acercaba la temporada y realmente no hemos visto un aumento en ese ritmo.

Ese es realmente el factor clave. Solo en cuanto a los comentarios de esos huéspedes, como hemos mencionado en llamadas anteriores, estos huéspedes estacionales suelen volver año tras año. Por lo tanto, nuestros equipos de las propiedades los conocen y se han estado poniendo en contacto con ellos. Siguen haciéndolo. Tenemos la esperanza de que algunas de las personas que están hablando de esperar y reservar en una fecha posterior se concreten con el tiempo. Pero lo que estamos viendo ahora mismo es que no hay una mejora real en el ritmo.

Y lo que estamos viendo se refleja en lo que hemos planteado para nuestras previsiones del cuarto trimestre.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta viene de Michael Goldsmith con UBS. Su línea está abierta.

Buenos días, Michael.

Sí, claro, Patrick. Simplemente destacaría que, en el frente anual de RV, aumentamos la ocupación, como mencioné en mis palabras de apertura, en unos 450 en el trimestre. El año pasado, tuvimos un resultado similar que estuvo un poco más cerca de 500. Sentimos que la demanda está ahí.

A medida que avanzamos en el proceso de definir cuáles son nuestras recomendaciones de aumento de tarifas, es muy similar a lo que he descrito en el frente de MH. Revisamos el conjunto competitivo, nos reunimos con nuestros equipos de propiedades y nuestros equipos de gestión de ingresos, y establecemos esos aumentos para el futuro.

Venimos de varios años de un crecimiento de tarifas muy robusto. Creo que cierta moderación es coherente, y ese es realmente el motor de nuestro supuesto inicial.

Claro.

Gracias, Michael.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de Haendel St. Juste con Mizuho Securities. Tiene la línea abierta.

Buenos días. Habla Mike con Haendel en Mizuho. Nuestra pregunta es, ¿en qué orden sitúa la dirección la asignación de capital en cuanto a la reinversión en proyectos de expansión de instalaciones, las recompra de acciones o las posibles oportunidades de adquisición? Si también tienen las tasas de capitalización, sería estupendo.

Ciertamente. Si piensa en el mercado de adquisiciones dentro del universo MH y RV, estos activos son muy codiciados por los inversores. Por otro lado, los propietarios se sienten muy cómodos manteniendo estos activos durante mucho tiempo. Creo que eso refleja la solidez del modelo de negocio. La actividad de transacciones se ha mantenido moderada y la propiedad está muy fragmentada. Nuestros equipos mantienen un contacto muy estrecho con los propietarios, ya que estos siguen considerando futuras oportunidades y si están interesados o no en vender.

Creo que cuando pensamos en la asignación de capital en la medida en que haya una transacción de interés que sea acrecentadora, ciertamente querríamos perseguirla, y nuestro equipo las está buscando de forma regular. A continuación, miraría la expansión, y han visto cómo nuestras oportunidades de expansión y desarrollo han aumentado con el tiempo. Creo que es un muy buen uso de nuestro capital. Esas son las 2 prioridades y en lo que estamos dedicando nuestro tiempo, intentando seguir haciendo crecer el negocio.

Gracias.

Gracias.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de David Segall con Green Street. Tiene la línea abierta.

Sí, John, tal vez Patrick pueda dar más detalles, pero creo que lo que estamos viendo es una menor tasa de abandono que la que vimos el año pasado. Eso es un punto muy positivo y vemos que continúa en 2027.

Hemos podido aumentar nuestra base anual, y eso es función de algunas de esas conversiones de las que Patrick habló antes. Eso ocurre en una temporada diferente, por lo que se ve parte de ello ocurriendo en la temporada de snowbirds, y luego un repunte en la actividad en términos de nuevos anuales ocurre en el periodo de abril y mayo.

Podríamos darle una mejor actualización a medida que nos enfoquemos en esa temporada. Pero quizás Patrick podría explicar un poco lo que están viendo desde una perspectiva de mercado.

Sí, la capacidad de aumentar las anualidades en el trimestre, que, de nuevo, ha sido constante interanual. Sentimos que es indicativo de una demanda robusta.

Resaltaría, en el frente de conversiones, que en lo que va del año, alrededor del 14% de nuestras ventas anuales y el 7% de nuestras nuevas membresías de Thousand Trails fueron conversiones de nuestros clientes estacionales y transitorios. Es decir, son huéspedes que disfrutaron su tiempo con nosotros y decidieron aumentar su compromiso. Por lo tanto, esa cartera sigue siendo sólida a pesar de que estamos abordando algunas de las tendencias recientes con respecto a los vientos en contra en el negocio estacional y transitorio.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de Jesse Lederman con Zelman. Su línea está abierta.

Buenos días.

Gracias. En cuanto a la cifra de RV, no incluye el crecimiento de la ocupación en 2027, y eso se anticiparía como acabamos de comentar en la pregunta anterior. Paul, ¿podrías explicar los gastos?

Claro. Como usted señaló, disculpe. Lo siento. Como usted señaló, los gastos en el núcleo fueron unos $400,000 más altos que la previsión en el tercer trimestre, principalmente debido a los gastos de servicios públicos. Registramos un uso de electricidad y agua superior al esperado. El uso de electricidad siguió las tendencias de temperatura en nuestras propiedades del noreste y del norte central, donde experimentaron días de enfriamiento superiores a los esperados durante el trimestre. El gasto en agua fue mayor. Hubo algunas fugas que fueron identificadas y posteriormente reparadas.

La cifra del año completo, disculpe, esa previsión ha bajado. Es unos $600,000 más favorable. Esto es principalmente el resultado de nuestras expectativas para los impuestos sobre bienes inmuebles en Florida. Durante el tercer trimestre de cada año, los condados de Florida emiten sus avisos preliminares de TRIM con un rango de posibles aumentos en el impuesto sobre bienes inmuebles. Y echamos un vistazo a esos, revisamos los avisos preliminares de Florida, y mostraron un rango de aumento que fue inferior a nuestras expectativas previas. Así que, basándonos en eso, ajustamos nuestro pronóstico.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de Adam Kramer con Morgan Stanley. Su línea está abierta.

Sí. Nuestro enfoque está en las corrientes a más largo plazo y, obviamente, en el 75% que es nuestra facturación anual muy estable. He mencionado en el pasado que entre el 15% y el 20% de nuestros clientes anuales anteriormente se quedaron con nosotros como estacionales o transitorios, y esa misma estadística es consistente también con los estacionales.

Siempre buscamos migrar ese primer contacto en las estancias transitorias hacia las estancias a más largo plazo. Mencioné en una pregunta anterior que las conversiones en lo que va del año son de aproximadamente el 14% para los anuales, lo que significa que el 14% de esas ventas fueron a clientes actuales, estacionales o transitorios, y eso es de aproximadamente el 7% para estacionales y transitorios que pasan a nuestra plataforma Thousand Trails. Esa ha sido la tendencia general.

Estamos muy enfocados, junto con nuestros equipos de gestión de ingresos y nuestros equipos de ventas, en captar a las estancias estacionales y transitorias cuando están en el sitio, para que tengan la oportunidad de comprender mejor lo que ofrecen las estancias a más largo plazo, en un esfuerzo por lograr que migren hacia estas últimas.

Creo que también es importante en términos de conversión, si lo piensa, nuestro anual promedio en la cartera genera, creo que son unos $8,000 en ingresos por año. Ese cliente transitorio promedio se queda con nosotros y gasta unos $80-$90 por noche. El punto de equilibrio para eso es de unos 90 días. Así que una estancia de 90 días equivale en cierto modo a una estancia anual. Realmente importa cuántas noches se obtienen en ese sitio transitorio para determinar si esa conversión es positiva o negativa.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de John Kim con BMO Capital Markets. Tiene la línea abierta.

John, lamento eso. Lamento lo de antes.

Sí.

Sí. Se lo agradecemos. ¿En qué podemos ayudar?

Claro. ¿Por qué no me encargo yo de la parte de Thousand Trails y, tal vez, Paul, puedes hablar de la guía del trimestre? John, sé que conoces muy bien el sistema de Thousand Trails, pero tenemos 80 propiedades, 24,000 parcelas y más de 107,000 miembros.

Como mencionaste, hemos subido un poco la tarifa, y nuestro pase de camping de nivel básico cuesta unos $700, y hemos tenido éxito. Aproximadamente la mitad de esas membresías se venden en línea, lo cual creemos que es un punto muy positivo.

Luego introdujimos el programa de mejora donde tenían la posibilidad de mejorar su plan, tener reservas adicionales, y eso venía con una base de cuotas incrementada. Ha sido muy bien recibido, y creo que seguiremos viendo un aumento en esa actividad, y ese es el motor de ese incremento basado en las cuotas.

Ha pasado de, creo, un promedio de 580-650 para un miembro que paga cuotas. Creo que lo que estamos viendo es que los clientes realmente están percibiendo el beneficio de esos beneficios mejorados y pueden quedarse más tiempo en la propiedad. Creo que simplemente vamos a seguir vendiendo ese producto y haremos más de eso en 2027.

También hemos lanzado ese producto, que es algo nuevo para nosotros, en una capacidad online. Antes de eso, solo vendíamos pases de campamento en línea, y ahora estamos haciendo la actualización, que es una forma mucho más fácil de vender, y ahora también es más rentable.

Luego John, con respecto a la guía, como vimos, creo que hablamos en la llamada de julio, que la segunda mitad del año asumimos que sería aproximadamente plana. Eso sí tenía alguna suposición de recuperación en el cuarto trimestre. Lo llamamos 15%-20% de los ingresos, cuando se miran tanto la temporada como lo transitorio, el 15%-20% entra en el cuarto trimestre. Así que es un trimestre un poco más ligero. Anticipamos que la temporada se desarrollaría un poco mejor de lo que ha sido, y estamos reflejando el ritmo actual de reservas.

Gracias, John.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de Nick Joseph con Citi. Tiene la línea abierta.

Hola, Eric.

Perdone, nosotros. Oh.

Lo siento, le hemos interrumpido antes.

Hola, Nick.

Sí, creo que quizás la mejor manera de decirlo, Nick, es que el supuesto actual que tenemos se basa en todo lo que se ha observado sin impacto para la ocupación potencial o el mark-to-market. Por lo tanto, lo que estamos informando son los aumentos que impactarán en 2027.

Eso ya se ha notado. La gente lo tiene en sus manos. O lo están pagando o empezarán a pagarlo en enero.

Correcto.

Sí. Con la excepción de que la indicación previa que proporcionamos se basaba en un subconjunto de los ocupantes actuales, porque se basaba en el 50% de los avisos, el 50% de los residentes que recibieron avisos para enero.

Entonces podremos, como hemos hecho en el pasado, Nick, aportar más claridad en enero.

Claro.

Oh, Eric.

En realidad, es solo RV. No incluye la marina. Las tarifas de la marina varían un poco a lo largo del año. Por lo tanto, en este momento, generalmente solo hablamos de RV. Actualizaremos las tarifas de la marina en la llamada de enero. Así que esto es solo RV. Similar, es consistente con el año pasado.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de Jamie Feldman con Wells Fargo. Tiene la línea abierta.

Claro. Hemos visto, ciertamente en las casas impresas en 3D, hemos analizado esas. Creo que son un tipo de animal muy diferente a lo que nosotros ofrecemos. También estamos analizando cómo encajan en la ecuación de nuestra cartera las construcciones de alquiler para familias unipersonales (build to rent) y las multifamiliares para personas mayores. Hemos visto una especie de aumento en la actividad de alquileres unifamiliares y multifamiliares para personas mayores cerca de nuestras ubicaciones. Tomo nota de ello.

Pero en realidad, esos productos son diferentes a nuestras comunidades. Si piensa en las residencias multifamiliares para personas mayores, pueden ofrecer algunas comodidades comparables, pero sigue siendo una experiencia de vida con paredes compartidas. Nuestros residentes tienen sus propias casas. Como sabe, pueden aparcar sus coches, sus carritos de golf en su puerta, y pueden disfrutar de esas comodidades de estilo resort y de ese fuerte sentido de comunidad que mencioné antes. Todo eso a un precio realmente atractivo en comparación con algunas de las otras opciones que usted destaca.

Cuando lo pienso, la capacidad de incorporar un alquiler unifamiliar, que ya tenemos en cierta medida en nuestra cartera, ya que tenemos 2,200 viviendas de alquiler en nuestra cartera, creo que es algo que seguiremos investigando para ver dónde podemos hacerlo en futuros desarrollos.

Pero lo que realmente diferencia a ELS de todas las ofertas que usted mencionó y que yo he mencionado es que no estamos ofreciendo simplemente la vivienda. Se trata de esa comunidad. Estamos ofreciendo un estilo de vida. Estamos ofreciendo un lugar para que la gente vaya y pase sus años de jubilación. Esa es una propuesta realmente fantástica que no vemos realmente en otras áreas.

No, Jamie, Patrick. Road va a proporcionar innovación en las viviendas de HUD. Como hablamos del chasis y de algo de estética y creo que algún beneficio potencial para lograr los permisos en las jurisdicciones locales.

Todo eso tiene que desarrollarse con el tiempo. Ahora mismo estamos en proceso. La ley ha sido aprobada, obviamente. Estamos en el proceso de elaboración de normas, de cómo se va a interpretar la ley, y los estados están pasando por el proceso de interpretar la ley y adaptar sus estatutos en consecuencia. Esto se desarrollará a lo largo de los próximos dos o tres años.

Gracias. Con esto concluye la sesión de preguntas y respuestas. En este momento, me gustaría devolver la palabra a Marguerite Nader para los comentarios de clausura.

Gracias por acompañarnos hoy. Esperamos informarles en nuestra próxima llamada. Gracias.

Con esto concluye la conferencia telefónica de hoy. Gracias por participar. Ya pueden desconectarse.