Buenas tardes y bienvenidos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de Digital Realty. Tengan en cuenta que este evento está siendo grabado. Ahora me gustaría ceder la palabra a Jordan Sadler, Vicepresidente Sénior de Relaciones con Inversores Públicos y Privados de Digital Realty. Jordan, adelante.

Gracias, operador, y bienvenidos a todos a la conferencia de resultados del segundo trimestre de 2026 de Digital Realty. Me acompañan en la llamada de hoy el Presidente y CEO, Andy Power; el CFO, Matt Mercier; el Director de Inversiones, Greg Wright; el Director de Tecnología, Chris Sharp; y el Director de Ingresos, Colin McLean, también están en la llamada y estarán disponibles para la sesión de preguntas y respuestas. La dirección realizará declaraciones prospectivas, incluyendo previsiones y supuestos subyacentes en la llamada de hoy. Las declaraciones prospectivas se basan en expectativas que implican riesgos e incertidumbres que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente. Para una mayor discusión sobre los riesgos relacionados con nuestro negocio, consulte nuestro formulario 10-K y las presentaciones posteriores ante la SEC. Esta llamada contendrá cierta información financiera no GAAP. Las conciliaciones con las medidas GAAP más directamente comparables se incluyen en el paquete suplementario entregado a la SEC y disponible en nuestro sitio web.

Antes de ceder la palabra a Andy, permítanme ofrecer algunos puntos clave de nuestros resultados del segundo trimestre. En primer lugar, tuvimos un trimestre extraordinariamente productivo, que refleja una sólida ejecución en nuestros principales vectores de crecimiento, lo que se tradujo en un repunte significativo frente a nuestras expectativas en ingresos, EBITDA ajustado y FFO principal. El FFO principal, excluyendo el ingreso neto por promoción, alcanzó los $2.13 por acción en el segundo trimestre, superando nuestras expectativas al ofrecer un crecimiento interanual del 14%. En consecuencia, estamos elevando una vez más nuestro rango de previsión de FFO principal por acción para 2026, lo que implica un crecimiento del 10% en moneda constante en el punto medio.

En segundo lugar, las reservas del trimestre fueron impresionantes en general, con firmas de interconexiones de más de 0-1 megavatios récord que superaron la marca de los $100 million. Pero lo que realmente destacó este trimestre fueron los diferenciales de renovación, que se dispararon hasta un récord de más del 25 por ciento. Y justo después del cierre del trimestre, firmamos 2 contratos de arrendamiento de hiperescala, demostrando aún más el impulso en nuestra categoría de más de un megavatio.

En tercer lugar, las sólidas reservas elevaron nuestro pedido total a un nuevo récord de $1.9 billion con una participación del 100% o $1.4 billion en la participación de Digital Realty antes de contabilizar las firmas posteriores al trimestre. El pedido era aproximadamente el 30% de los ingresos de los centros de datos en funcionamiento a finales de junio, lo que debería sustentar múltiples años de crecimiento de dos dígitos.

Y finalmente, anunciamos 4 transacciones estratégicas en nuestros 4 pilares de crecimiento de colo y conectividad, hyperscale y capital privado estratégico. Estas transacciones fortalecen la propuesta de valor de Digital Realty y se espera que impulsen la trayectoria de crecimiento de Digital Realty durante los próximos años. Con eso, me gustaría ceder la llamada a nuestro Presidente y CEO, Andy Power.

Gracias, Jordan, y gracias a todos por unirse a nuestra llamada. Hay muchas buenas noticias que compartir este trimestre, impulsadas por un impulso generalizado en todo nuestro negocio, nuestra estrategia global de espectro completo y la increíble ejecución de nuestro equipo. Nuestro negocio está funcionando a toda marcha, y este trimestre muestra la fuerza y la escalabilidad de nuestra plataforma. Durante los últimos años, hemos estado planificando y ejecutando para ofrecer soluciones de infraestructura de centros de datos de espectro completo a nuestra amplia y creciente base de clientes. Estos esfuerzos están dando frutos claramente. Y al mismo tiempo, seguimos sembrando las semillas para ofrecer la capacidad que requieren nuestros clientes y capturar la oportunidad para la cual Digital Realty está posicionada de manera única.

Digital Realty presentó resultados récord en el segundo trimestre de 2026, lo que refleja la ejecución continua en múltiples regiones, productos y segmentos de clientes. También seguimos beneficiándonos de las carteras de desarrollo y arrendamiento más sólidas en la historia de la empresa, lo que aporta confianza en nuestra capacidad para satisfacer los requisitos futuros de los clientes mucho más allá de 2026. Nuestro enfoque estratégico se centra en nuestros 3 pilares principales de crecimiento: colocation y conectividad; hyperscale; y capital privado estratégico. Juntos, estos componentes complementarios están impulsando un sólido rendimiento hoy y fortaleciendo nuestra base a largo plazo, al tiempo que mejoran nuestra capacidad para soportar la robusta demanda de infraestructura digital e IA en todo el mundo.

Permítanme comenzar centrándome en colocation y conectividad, que sigue siendo uno de los aspectos más diferenciados de la plataforma de Digital Realty. A medida que los despliegues de IA continúan evolucionando, creemos que los clientes valoran cada vez más los entornos que combinan potencia, proximidad y conectividad. Durante el segundo trimestre, logramos otro récord de reservas en nuestro negocio de colocation e interconexión. Aproximadamente hace 2 años, las reservas en nuestro negocio de interconexión de 0-1 megavatios más promediaban unos $50 million por trimestre. Nos fijamos el objetivo de duplicar ese nivel con el tiempo centrándonos en la creciente importancia de la infraestructura digital altamente conectada.

Durante el segundo trimestre, logramos ese objetivo por primera vez, alcanzando $108 million en reservas en nuestro negocio de interconexión de 0-1 megavatios más y marcando un tercer récord trimestral consecutivo. Este hito refleja una fuerte demanda y el éxito continuo en la captación de despliegues de empresas y proveedores de servicios altamente conectados. Hoy, nuestros clientes pueden acceder a una comunidad global de aproximadamente 6,000 clientes de nube, red, empresas y proveedores de servicios en más de 300 centros de datos en todo el mundo. También estamos viendo niveles crecientes de compromiso por parte de los clientes que despliegan aplicaciones habilitadas por IA. Muchos despliegues de IA requieren que las organizaciones conecten datos, redes, plataformas en la nube y usuarios finales de maneras eficientes y escalables, y esta dinámica juega directamente a las fortalezas de PlatformDIGITAL. Pasando a hyperscale.

La demanda de despliegues a gran escala sigue siendo sólida y cada vez más global, aunque el ritmo y la escala de la actividad varían según las regiones. La actividad durante el trimestre estuvo liderada por las Américas, con contribuciones particularmente fuertes de América del Sur, mientras que APAC continúa respaldando un flujo creciente de oportunidades de mayor envergadura. También seguimos viendo el compromiso de los clientes en Europa, aunque a una escala generalmente menor, lo que refuerza la naturaleza generalizada de la demanda de infraestructura digital.

Posterior al cierre del trimestre, firmamos 2 contratos de arrendamiento adicionales de hyperscale en los EE. UU., lo que representa otros $410 million de alquiler base anualizado según GAAP al 100% de participación o $205 million en la participación de Digital Realty. Si bien el arrendamiento de hyperscale puede ser episódico de un trimestre a otro, nos sentimos alentados tanto por la amplitud de la actividad de los clientes como por la solidez de nuestro flujo de proyectos.

A finales de junio, anunciamos la adquisición de la participación de Blackstone en 3 centros de datos hyperscale totalmente arrendados en el norte de Virginia, que suman un total de 288 megavatios de capacidad de TI. La transacción aumentó de forma acretiva nuestra propiedad en un conjunto de instalaciones de primer nivel que hemos diseñado, construido y arrendado, y lo hace en un punto de entrada atractivo mientras continuamos colaborando con Blackstone en los más de 400 megavatios restantes en nuestra empresa de desarrollo.

También a finales de junio, anunciamos la expansión hacia el área metropolitana de Kansas City, asegurando 600 megavatios de energía de servicios públicos que comenzarán a aumentar a principios de 2028 con una proyección a largo plazo de hasta 2 gigavatios de energía de servicios públicos. El cronograma de suministro de energía se alinea bien con los requisitos de despliegue de los clientes y refleja la importancia de asegurar proactivamente la capacidad antes de la demanda. Kansas City se beneficia de una sólida conectividad, respaldada por una extensa infraestructura de fibra de larga distancia, más de 25 proveedores de red y una latencia inferior a 10 milisegundos para más del 50% de la población de los EE. UU. Combinado con su ubicación central y la sustancial disponibilidad de energía, este mercado está demostrando ser un centro importante para las cargas de trabajo de IA y nube, con varios despliegues de autoconstrucción de hyperscalers ya en marcha.

En conjunto, estas acciones mejoran nuestra trayectoria de crecimiento y amplían nuestra proyección de desarrollo. Junto con la solidez de nuestro flujo de arrendamientos, refuerzan nuestra capacidad para dar soporte a las crecientes necesidades de infraestructura de nube hyperscale e IA en todo el mundo.

Pasando a nuestro negocio estratégico de capital privado. Digital Realty ha empleado capital privado para impulsar el crecimiento de la compañía durante más de una década a través de una serie de coinversiones financieras y estratégicas y, más recientemente, la exitosa formación de nuestro fondo de centros de datos hyperscale en EE. UU. de $3.25 billion que se cerró a principios de este año. Utilizando capital privado, Digital Realty puede escalar la capacidad de desarrollo hyperscale más allá de los límites de nuestro balance para atender mejor las necesidades de nuestros clientes más grandes.

Este enfoque genera crecimiento a corto plazo a través de ingresos por comisiones, amplía nuestra disponibilidad de productos y capacidad de inversión, y mejora el rendimiento del capital invertido para los accionistas de DLR. En junio, celebramos un acuerdo para adquirir el 100% de Columbia Capital, una plataforma líder en gestión de activos con más de 30 años en el espacio de infraestructura digital. La transacción de Columbia Capital escalará significativamente nuestra plataforma de capital privado, añadiendo más de $9 billion en compromisos de fondos y una base bien establecida de cientos de inversores, incluidos fondos soberanos, fondos de pensiones, compañías de seguros, dotaciones y otros inversores institucionales.

Estratégicamente, Columbia Capital amplía nuestra experiencia y visibilidad en sectores adyacentes que sustentan nuestro negocio de centros de datos, incluyendo fibra, movilidad y tecnología empresarial, al tiempo que nos permite participar en esas oportunidades junto con capital de terceros en lugar de depender únicamente de nuestro balance. El experimentado equipo de inversión de Columbia y su cartera establecida complementan la plataforma operativa global de Digital Realty y fortalecerán las capacidades de inversión para aprovechar el ecosistema de infraestructura de IA en expansión. Por último, esta transacción fortalecerá nuestro perfil de ganancias y posicionará a Digital Realty para impulsar una creación de valor adicional a largo plazo.

Durante el segundo trimestre, seguimos viendo tanto a empresas como a hyperscalers expandirse a través de PlatformDIGITAL. Algunos ejemplos incluyen: una firma financiera multinacional está ampliando su presencia en PlatformDIGITAL mediante el despliegue de capacidades de inferencia de IA privada para permitir el intercambio de datos entre socios de los ecosistemas financiero, de red y en la nube. Un proveedor de GPU-as-a-Service, junto con una empresa global de infraestructura de IA, están desplegando en el nuevo centro de datos de PlatformDIGITAL en Barcelona para aumentar la capacidad de red y reducir costes, al tiempo que crean un ecosistema distribuido listo para la inferencia de IA para soportar cargas de trabajo de IA avanzadas ante la creciente demanda empresarial.

Una empresa global de servicios financieros eligió PlatformDIGITAL para soportar la infraestructura de IA de próxima generación y las cargas de trabajo habilitadas por inferencia, aprovechando ecosistemas digitales interconectados. Y un proveedor global de computación en la nube y distribución de contenidos se está expandiendo a una nueva zona metropolitana aprovechando las propuestas de conectividad líderes disponibles en PlatformDIGITAL. Antes de ceder la palabra a Matt, me gustaría dedicar un momento a la creciente atención pública que están recibiendo los centros de datos y cómo Digital Realty está haciendo su parte para participar constructivamente y operar de manera responsable y sostenible.

Como industria, nos estamos volviendo significativamente más visibles. Eso es comprensible. La demanda de infraestructura digital sigue creciendo rápidamente y los centros de datos son cada vez más reconocidos como infraestructura crítica. A pesar del papel creciente que desempeñan los centros de datos en nuestra vida diaria y del hecho de que hemos operado como una empresa pública centrada en centros de datos durante más de 2 décadas.

La mayoría de las personas nunca han visitado uno y puede que no aprecien plenamente el papel crítico que estas instalaciones desempeñan para permitir la sociedad moderna. La realidad es que los centros de datos de Digital Realty sustentan casi todos los aspectos de la economía moderna. Cada aplicación en la nube, videollamada, clase en línea, transacción financiera, consulta de IA, servicio de streaming, registro de salud e interacción en redes sociales depende, en última instancia, de la infraestructura digital.

Ya sea que esté trabajando de forma remota, conectándose con su familia en todo el mundo, pidiendo y pagando café, comida o cualquier otra cosa a través de una aplicación o en línea, navegando por el globo, usando dispositivos conectados para rastrear calorías, niveles de glucosa o bienestar general, monitoreando su hogar a través de una cámara de timbre, llevando el control de sus finanzas en el mercado o dirigiendo un negocio pequeño, mediano o grande, los centros de datos proporcionan la base física que hace posibles esas experiencias. Para Digital Realty, eso es algo de lo que estar orgullosos.

Los centros de datos de Digital Realty apoyan cada vez más el crecimiento económico, la innovación, la educación, la salud, la comunicación y la competitividad nacional. También crean empleos de alta calidad, generan ingresos fiscales sustanciales para los municipios locales que apoyan las escuelas, la seguridad pública, apoyan una mayor resiliencia para la red de servicios públicos y a menudo sirven como catalizador para un desarrollo económico más amplio dentro de las comunidades donde operan. En nuestras 2 décadas operando centros de datos, hemos visto estos beneficios de primera mano en los mercados que servimos en todo el mundo.

A medida que el mercado de los centros de datos crece, creemos que es igualmente importante que nuestra industria continúe creciendo de manera responsable. En Digital Realty, estamos comprometidos a asociarnos con nuestros clientes, comunidades, empresas de servicios públicos y responsables políticos, y creemos que nuestro informe de impacto publicado recientemente proporciona transparencia sobre nuestro desempeño y sirve como una tarjeta de puntuación útil sobre cómo estamos rindiendo frente a esos objetivos. Permítanme mencionar algunos aspectos destacados del informe.

Durante 2025, logramos una cobertura de energía renovable del 93% a nivel mundial, igualamos 205 sitios con energía 100% renovable y libre de emisiones y ampliamos nuestra cartera de energía renovable contratada a aproximadamente 1.7 gigavatios. Estos esfuerzos reflejan nuestro compromiso de apoyar el crecimiento de los clientes, manteniendo al mismo tiempo nuestra posición como socios responsables para las comunidades y los sistemas energéticos en los que operamos.

Nuestros centros de datos también desempeñan un papel constructivo en el apoyo a la fiabilidad de la red, mitigando riesgos durante los períodos de máxima demanda y ayudando a garantizar que la red siga siendo fiable para todos. En otras palabras, no somos simplemente consumidores de electricidad, también apoyamos la resiliencia del sistema energético en general cuando más se necesita.

De 2023 a 2025, ampliamos la capacidad de nuestra cartera en más de un 24% limitando el crecimiento del consumo de agua a solo un 3%, con casi la mitad de nuestra fuente de agua proveniente de suministros no potables. Nuestros más de 300 centros de datos a nivel mundial utilizan menos agua que 18 campos de golf en California, cuando hay 16,000 campos de golf en los U.S.

solos. Estamos demostrando que la infraestructura digital puede escalar de forma sostenible utilizando los recursos de manera más eficiente. Y con esto, cedo la palabra en la llamada a nuestro CFO, Matt Mercier.

Gracias, Andy. Digital Realty registró un crecimiento de dos dígitos en prácticamente todas las métricas operativas y financieras principales durante el segundo trimestre, lo que refleja el impulso continuo en nuestro negocio de colocation e interconexión, los sustanciales inicios de nuestro creciente backlog, los márgenes de re-alquiler excepcionales, una rotación moderada y el aumento de los ingresos por comisiones. Logramos estos resultados mientras seguíamos invirtiendo con convicción en el crecimiento futuro, ampliando nuestra plataforma de desarrollo e inversión y manteniendo simultáneamente el apalancamiento en 4.7x al cierre del trimestre, muy por debajo de nuestro umbral a largo plazo. En general, el sólido entorno operativo y nuestra posición favorable continuaron traduciéndose en resultados mejores de lo esperado. Estamos viendo la fortaleza reflejada no solo en las ganancias actuales, sino también en nuestro creciente backlog y en la expansión de nuestra cartera de desarrollo, lo que ha mejorado la visibilidad de los futuros ingresos y el crecimiento de las ganancias.

Pasando a la actividad de arrendamiento. Registramos otro trimestre sólido de reservas en toda nuestra plataforma, destacando las contrataciones récord en nuestro negocio de interconexión de 0-1 megavatios más y la robusta demanda en nuestro conjunto de productos hyperscale. En la categoría de interconexión de 0-1 megavatios más, generamos un récord de 108 million de reservas durante el trimestre, lo que representa un aumento del 11% sobre el récord anterior establecido el trimestre pasado. La actividad de arrendamiento en este segmento fue sólida en las 3 regiones, aunque EMEA alcanzó un nuevo récord trimestral. En contraste con el primer trimestre, las bandas de potencia más pequeñas fueron el motor más prominente en el 2T con niveles récord de actividad en nuestra banda inferior a 300 kilovatios. El negocio de 0-1 megavatios sigue proporcionando una combinación atractiva de conversión de ingresos a corto plazo, poder de fijación de precios y crecimiento recurrente.

Las reservas de interconexión de 20.5 million en el trimestre también marcaron un nuevo récord, un 18% más que el año anterior, ya que estas reservas se benefician del crecimiento general en nuestra categoría de 0-1 megavatios. La categoría de productos superior a 1 megavatio también registró una actividad de arrendamiento saludable en el trimestre, liderada por las Américas, incluyendo una contribución récord de Sao Paulo. El compromiso de los clientes sigue siendo robusto en este vertical y seguimos captando y gestionando capacidad en toda nuestra cartera global. Tras el cierre del trimestre, firmamos 2 arrendamientos hyperscale adicionales, que representan aproximadamente $410 million de alquiler anualizado o $205 million en la participación de Digital Realty.

La actividad de renovación fue excepcional durante el trimestre. Firmamos más de $261 million en renovaciones con diferenciales de re-arrendamiento en efectivo superiores al 25%, lo que refleja el creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda en ciertos mercados, el valor implícito dentro de nuestra cartera y nuestra capacidad para capturar precios a medida que se renuevan los contratos. Combinado con la baja tasa de cancelación y la sólida actividad de nuevos arrendamientos, estos diferenciales deberían seguir respaldando un crecimiento orgánico atractivo. Las renovaciones en la categoría de 0-1 megavatios representaron el 55% de las renovaciones totales y también somos un contribuyente fuerte con un 5.2% de mark-to-market en efectivo.

Las renovaciones superiores a 1 megavatio representaron el 44% del total y entregaron un notable 66.7% de mark-to-market. La solidez de las renovaciones fue mayor en la región APAC con diferenciales desproporcionados realizados en Singapur. Estas renovaciones resaltan el continuo desequilibrio entre la oferta y la demanda de capacidad premium de centros de datos y subrayan las atractivas oportunidades de reajuste de precios que se nos presentan periódicamente en nuestros mercados más restringidos. Si bien el segundo trimestre refleja un resultado de renovación excepcional, también proporciona una ilustración convincente del valor implícito en nuestro cronograma de vencimiento de arrendamientos y las oportunidades de precios disponibles en nuestros mercados con mayor restricción de oferta.

Pasando al backlog. Nuestro backlog total alcanzó un nuevo récord de $1.9 billion al final del segundo trimestre, mejorando aún más nuestra visibilidad del crecimiento de ingresos futuros. Esto excluye el beneficio de los nuevos $410 million de arrendamientos hyperscale firmados en julio. En la participación de Digital Realty, el backlog aumentó un 75% desde el principio del año hasta un récord de $1.4 billion. Este backlog representa ahora aproximadamente el 30% de nuestro alquiler de centros de datos en vigor, destacando el crecimiento potencial que se desarrollará en los próximos años a medida que se entreguen con éxito los proyectos.

Durante el trimestre, iniciamos $208 million de alquiler anualizado, marcando nuestro tercer trimestre de inicio más fuerte en los registros. Mirando hacia adelante, los inicios se acelerarán significativamente, ya que se prevé que $635 million de alquiler anualizado comiencen en el segundo semestre de 2026, con el 45% en el tercer trimestre y el 55% en el cuarto. Proyectando hacia 2027, tenemos $480 million programados para iniciar, con otros $312 million ya previstos para 2028 y años posteriores. Estos futuros inicios reflejan una ejecución sólida y continua en nuestras plataformas de arrendamiento, desarrollo y entrega, potenciada por las transacciones estratégicas completadas durante el segundo trimestre. Con una parte sustancial de los ingresos futuros ya bajo contrato, entramos en el segundo semestre de 2026 con un alto grado de confianza en nuestras perspectivas de crecimiento y una base sólida para el crecimiento continuo de las ganancias hacia 2027 y 2028.

En cuanto a las ganancias, informamos un FFO básico de $2.65 por acción para el segundo trimestre, incluyendo un beneficio de $0.52 por ingresos netos por promote. Excluyendo los ingresos netos por promote, el FFO básico fue de $2.13 por acción, un récord, con un aumento del 14% interanual, lo que refleja una sólida ejecución, un elevado número de inicios, el crecimiento de los ingresos por comisiones asociados con nuestra plataforma estratégica de capital privado y gastos de reparación y mantenimiento estacionalmente bajos. El FFO básico también incluyó $0.02 de beneficio por FX y un beneficio neto de $0.07 por acción por las indemnizaciones del seguro de interrupción de negocio por la pérdida de alquiler relacionada con un incidente en Singapur.

Permítanme proporcionar algunos detalles adicionales. Como se mencionó, nos beneficiamos de 2 fuentes significativas de beneficios en el trimestre. En primer lugar, recibimos $113 million en ingresos, o $94 million netos de impuestos, asociados con una recuperación de seguro por un evento y reclamación realizados en 2024.

Esta recuperación refleja la liquidación final y la parte más significativa de esa reclamación que se reconoció durante el trimestre. En términos de geografía del estado de resultados, la recuperación de $113 million se reconoció en intereses y otros ingresos, mientras que el pasivo fiscal relacionado de $19 million se registró como gasto por impuesto sobre la renta. De la ganancia neta de $94 million, aproximadamente $67 million se relacionaron con daños a la propiedad y, por lo tanto, se excluyeron del FFO básico. Los $27 million restantes, o aproximadamente $0.07 por acción, representaron el componente de interrupción de negocio o el pago por pérdida de alquiler, que se incluyó en el FFO básico. Los $0.07 fueron contemplados en nuestra guía para el año completo. El cronograma fue impreciso.

En segundo lugar, Digital Realty realizó aproximadamente $200 million de ingresos por promote asociados con la transacción de Blackstone este trimestre, lo que refleja la creación de valor generada a través del desarrollo y arrendamiento de los 3 activos de joint venture. Los $188 million o $0.52 por acción reconocidos en nuestra conciliación de FFO básico son netos de $14 million de gastos relacionados. Los ingresos brutos por promote se reconocieron en ingresos por comisiones y, por lo tanto, se incluyeron en los ingresos totales, mientras que los gastos relacionados se reflejan en otros gastos. Si bien los ingresos por promote son nuevos para Digital Realty, deben considerarse como una ganancia orientada a la creación de valor, que refleja resultados exitosos para nuestros socios de JV e inversores que pueden realizarse periódicamente a lo largo del tiempo. El promote demuestra el potencial de creación de valor al combinar nuestras capacidades de desarrollo y plataforma operativa con nuestro negocio estratégico de capital privado. Dado el potencial de ingresos por promote adicionales en el futuro, se juzga como FFO básico. Sin embargo, dado que este promote no se reflejó en nuestra guía para 2026, hemos presentado los resultados del FFO básico tanto incluyendo como excluyendo su impacto.

De cara al tercer trimestre, prevemos que el FFO básico reportado, excluyendo el promote, se moderará ligeramente, ya que los fuertes inicios se ven parcialmente equilibrados por el repunte estacional en los gastos de servicios públicos y mantenimiento (R&M), un aumento en el gasto de CapEx y la actividad de reciclaje de activos, así como la eliminación del beneficio por tipo de cambio de $0.02 que disfrutamos en el 2T. El crecimiento del NOI en efectivo de capital constante se fortaleció aún más en el segundo trimestre, aumentando un 8.9% interanual, impulsado por un crecimiento de ingresos del 8.2% y una gestión disciplinada de los gastos. Sobre una base de moneda constante, el NOI en efectivo de capital constante aumentó un 7.2%, reflejando una mayor ocupación, márgenes de renovación robustos y solidez en la interconexión.

Pasando a la actividad de inversión. Invertimos $1.1 billion en CapEx de desarrollo durante el trimestre, netos de la participación de nuestro socio, lo que eleva el gasto de capital en lo que va del año a $2 billion. También completamos un puñado de adquisiciones de terrenos significativas durante el trimestre en Kansas City, Marsella y Atlanta, que ampliaron nuestra capacidad de desarrollo futuro, junto con la adquisición de activos operativos y de desarrollo en Malasia.

Estas actividades reflejan nuestro enfoque continuo en la asignación disciplinada de capital, ampliando la capacidad en los mercados donde vemos la demanda de clientes más fuerte y posicionando la plataforma para el crecimiento futuro. Durante el trimestre, entregamos 76 megavatios de nueva capacidad de IT, aproximadamente el 60% de la cual estaba prearrendada. Al mismo tiempo, iniciamos el desarrollo de 312 megavatios de capacidad, incluyendo un inventario disponible significativo en el norte de Virginia y Marsella para dar soporte a futuros despliegues de clientes. Estos inicios de desarrollo reflejan tanto la fuerza de la demanda de los clientes como nuestra confianza en las oportunidades que vemos en toda la plataforma.

Como resultado, nuestra cartera de desarrollo se expandió a 1.4 gigavatios en construcción por un coste total de $20 billion, lo que representa un aumento del 100% durante el primer semestre de 2026. Pro forma, el arrendamiento hyperscale se completó en julio. La cartera de desarrollo está ahora prearrendada en un 63% con un rendimiento estabilizado esperado promedio del 11.5%. Más del 80% de nuestra cartera de desarrollo activa se encuentra en las Américas, lo que refleja una demanda desproporcionada de cargas de trabajo orientadas a la nube hyperscale y a la IA.

Si bien el norte de Virginia sigue siendo nuestro mercado de desarrollo más grande, también tenemos una actividad significativa en curso en Charlotte, Atlanta y Sao Paulo, y esperamos comenzar la construcción en Kansas City durante el segundo semestre del año, ampliando aún más nuestra capacidad en los mercados donde vemos la demanda a largo plazo más fuerte. En conjunto, estos proyectos proporcionan tanto oportunidades de despliegue a corto plazo como una trayectoria sustancial para el crecimiento futuro.

Pasando a la transacción de Blackstone. Pagamos $1.2 billion en efectivo y emitimos 12.3 million de acciones valoradas en aproximadamente $2.3 billion por la participación mixta del 64% de Blackstone, 3 centros de datos hyperscale totalmente arrendados en el norte de Virginia, con un total de 288 megavatios de capacidad. También asumimos la parte correspondiente a nuestro socio de un préstamo de $725 million y el CapEx restante necesario para finalizar la construcción y el acondicionamiento de estos activos.

Desde una perspectiva de cronograma, esperamos que las primeras 2 instalaciones se estabilicen por completo durante el primer semestre de 2027, y se espera que la tercera se estabilice durante el primer semestre de 2028. A pesar de cerrar estos activos antes de su estabilización, seguimos elevando la previsión para el año completo 2026 en otro 1.5%. También esperamos que esta transacción sea acrecentadora para el FFO básico por acción tanto en 2027 como en 2028 para ayudar a respaldar nuestras perspectivas de varios años de crecimiento de FFO básico por acción de dos dígitos.

Además de esta transacción, también anunciamos nuestros planes para adquirir una participación del 16% en Teraco por aproximadamente $650 million en acciones ordinarias de DLR y Columbia Capital por aproximadamente $485 million, que se espera que se cierren en el segundo semestre del año.

Pasando al balance. El segundo trimestre estuvo marcado por un mínimo plurianual continuo en el apalancamiento, ya que la relación deuda-EBITDA ajustado se mantuvo en solo 4.7x al cierre del trimestre, a pesar de completar casi $6 billion en actividad de nuevas inversiones netas durante el trimestre.

Notablemente, el apalancamiento cae por debajo de 4.6x cuando se ajusta por el cronograma de la transacción de la JV de Blackstone, que se cerró el último día del segundo trimestre. Durante los últimos 12 meses, el apalancamiento ha disminuido aproximadamente 0.4 veces, lo que refleja la solidez de nuestro rendimiento operativo, el aumento del capital retenido y la emisión táctica de acciones para respaldar nuestro conjunto de oportunidades ampliado. Mantenemos aproximadamente $6 billion de liquidez hoy y una amplia capacidad de endeudamiento incremental por debajo de nuestro umbral de apalancamiento a largo plazo de 5.5x.

También seguimos expandiendo nuestra plataforma estratégica de capital privado a medida que construimos capacidad de inversión para respaldar la significativa oportunidad de hyperscale que tenemos por delante. Junto con el capital disponible que permanece en nuestra empresa conjunta de desarrollo hyperscale, estimamos que tenemos más de $12 billion de capacidad restante para respaldar el desarrollo de centros de datos hyperscale. En conjunto, estas iniciativas fortalecen nuestra capacidad para atender la demanda de los clientes, financiar nuestra creciente cartera de proyectos y capitalizar las futuras oportunidades de crecimiento, manteniendo al mismo tiempo la flexibilidad financiera y la solidez del balance.

Permítanme concluir con las previsiones. Estamos elevando nuestras previsiones de FFO básico para 2026, excluyendo el ingreso neto por promoción, en $0.15 en el extremo inferior y $0.10 en el extremo superior, a un nuevo rango de $8.15 a $8.20 por acción, lo que refleja la continua y sólida ejecución en toda nuestra cartera de centros de datos y nuestra alta visibilidad para el resto del año. El punto medio del rango actualizado representa un crecimiento de dos dígitos sobre 2025, lo que marcaría nuestro segundo año consecutivo de crecimiento de FFO básico de dos dígitos.

También prevemos márgenes de renovación de efectivo del 9% al 11%, otros 250 puntos básicos por encima del trimestre pasado, impulsados por un sólido rendimiento en lo que va del año con una perspectiva saludable para el resto del año. El crecimiento del NOI de efectivo de capital igual de 4.25% a 5.25% sobre una base de moneda constante, un aumento de 25 puntos básicos. Se espera que el CapEx, neto de las contribuciones de los socios, aumente en $750 million respecto al trimestre pasado, a un rango de $4.25 billion a $4.75 billion, impulsado por nuestro reciente éxito en arrendamientos y la sólida perspectiva de demanda. Y también seguimos reciclando capital para financiar esta nueva inversión y hemos añadido otros $500 million a nuestras previsiones de capital de disposiciones y empresas conjuntas.

Es importante destacar que nuestro actual volumen de pedidos de inicios contratados, la cartera de desarrollo y las recientes transacciones estratégicas nos dan una mayor confianza en nuestra capacidad para extender nuestra trayectoria de crecimiento de FFO básico de dos dígitos hacia 2027 y más allá. Con esto concluyen nuestros comentarios preparados y ahora estaremos encantados de responder a sus preguntas. Operador, ¿podría comenzar la sesión de preguntas y respuestas?