Nuestra primera pregunta es de Rob Stevenson, de Huntington. Robert Stevenson: ¿Cuál es la ocupación de los activos de 70 millones de dólares que está comercializando? Intento determinar si, en caso de vender todos esos activos, el valor cambiaría si la ocupación baja, dado que son activos con una ocupación muy alta, o si sube, ya que algunos de ellos presentan los mayores tramos de desocupación.

Rob, gracias por la pregunta. Te agradezco que te hayas conectado y me alegra tenerte de vuelta. En cuanto a la ocupación de los edificios, lo que te diría es que la mayoría de ellos están ocupados al 100%. Tenemos un puñado de edificios que estamos intentando vender y que deberían generar unos ingresos relativamente modestos al estar vacíos. Por tanto, los edificios que estamos vendiendo están ocupados al 100%, con la excepción de un pequeño grupo, menos de 5 edificios que están en el mercado y que están vacíos.

Robert Stevenson De acuerdo, eso es de gran ayuda. Y luego, Bill, por lo que se ha entendido en tus comentarios sobre el dividendo, parece que de ahora en adelante se tratará de una revisión anual en lugar de los pequeños incrementos trimestrales. ¿Es esa la conclusión principal?

Así es. Es algo que nosotros y la Junta evaluaremos anualmente. Robert Stevenson De acuerdo. Y dado su comentario sobre la retención del flujo de caja para impulsar el crecimiento del AFFO, ¿existe alguna razón por la cual ustedes aumentarían el dividendo desde el nivel de $0.33 hasta que se acerquen al payout mínimo, de modo que puedan retener la mayor cantidad posible para inversión?

Como ya mencioné en mis comentarios, nuestro objetivo será ese ratio de distribución de AFFO de entre el 60% y el 65%, y eso es lo que tendremos en cuenta al evaluar el dividendo de forma anual.

Robert Stevenson De acuerdo. Y la última para mí, Dave, a estas alturas, ¿qué tan cómodo te sientes esperando a ver qué sucede aquí en el tercer trimestre con los 6 behavioral health hospitals? ¿O sigues llevando a cabo un proceso separado en paralelo por si acaso algo falla allí?

Obviamente, durante el último año y medio, la buena noticia es que, en este proceso, la compañía ha tenido un buen desempeño. Se ha recuperado significativamente. Ha sido capaz de pagar un alquiler adicional. Preveo que el importe del alquiler en el tercer trimestre aumente respecto a lo que es en el segundo trimestre. Y creo que eso nos permite cierta flexibilidad en caso de que, por cualquier motivo, esta transacción no siga adelante.

Y, como es de esperar, dadas nuestras relaciones en el sector, hay otras personas que han expresado interés y podrían ser posibles postores. Sin embargo, considerando el tiempo que el comprador ha dedicado a analizar el negocio y cómo se ha desempeñado durante ese periodo, creemos que será el comprador adecuado para la empresa.

Y los retrasos no tienen tanto que ver con el comprador como con algunos de los problemas regulatorios que la empresa ha tenido que resolver en estos diversos estados que, lamentablemente, tienen sus propias normas y sus propios obstáculos que hay que superar.

Así que creo que han invertido mucho dinero. De hecho, han trabajado muy duro, involucrando intensamente a su equipo de operaciones y en lo que es el proceso de incorporación. Por ello, confiamos en que, en última instancia, acabarán siendo el comprador. Pero la buena noticia es que el negocio está funcionando bien, de modo que, si no lo fueran, creemos que alguien más podría intervenir para operar la empresa y ser una alternativa potencial.

La siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Alex, gracias por la pregunta. Me viene a la mente una cita bastante curiosa: la definición de locura es hacer lo mismo una y otra vez esperando un resultado diferente. Hemos realizado un gran trabajo. La cartera sigue rindiendo. Por la razón que sea, el mercado no está cooperando en lo que respecta al nivel de nuestro precio de cotización.

Y como podrán imaginar, tanto nosotros como el Consejo de Administración hemos analizado el dividendo. Es un tema que forma parte de nuestras deliberaciones habituales en cada reunión del Consejo. Y acabamos de decidir que la única forma de sentirnos cómodos impulsando el rendimiento del negocio —que es, en última instancia, nuestro objetivo— sería disponer de parte de ese capital, reasignarlo y empezar a hacer crecer la empresa de nuevo.

Así que creo que no hubo ningún evento ni nada que actuara como catalizador. Simplemente han sido los últimos 2 años viendo la acción algo estancada en este rango y reconociendo que la única forma en la que íbamos a poder sacarla de ahí era haciendo algo diferente desde una perspectiva de crecimiento.

Sí, no, creo que es... es un punto importante a destacar. Así que mencionaré un par de cosas, en primer lugar, solo desde la perspectiva del arrendamiento. Si observan los vencimientos que teníamos previstos en la cartera al pasar de 2024 a 2025 y de 2025 a 2026, esos fueron dos de los años de mayores vencimientos dentro de nuestra cartera. Y parte de ello se debe simplemente a la antigüedad de los edificios que adquirimos al principio, que eran estas propiedades de oficinas médicas. Justo después de 4 a 6 años de tener esos edificios, los inquilinos estaban rotando. Así que tuvimos años importantes. Creo que fue de más del 10% en cada uno, tanto en 2025 como en 2026.

Y sabíamos que teníamos que rendir mejor como empresa. Por eso decidimos incorporar a Mark Kearns. Cuenta con una gran experiencia y conocimientos en el área de arrendamiento con empresas que admiramos. Estábamos convencidos de que podría ayudarnos a reiniciar y retomar el impulso desde la perspectiva del leasing. Sin embargo, lo contratamos hace algo más de un año y necesitó tiempo para asentarse, contratar a su equipo y ganar dinamismo. Hoy ya estamos viendo ese impulso en lo que respecta al leasing. Por tanto, creo que es importante haber sentado estas bases durante el último año junto a Mark y su equipo.

Y ahora, la buena noticia es que si observan nuestros vencimientos de contratos de arrendamiento de aquí a finales de 2026 y durante 2027, 2028 y 2029, verán un volumen de vencimientos mucho menor. Así pues, contamos con esta combinación de tener al equipo adecuado, una rotación de vencimientos inferior a la de años anteriores y una gran actividad de arrendamiento en nuestros mercados. Esa combinación es realmente el factor de cambio y el catalizador que nos da la confianza de que ese 92% de ocupación es real y algo muy alcanzable en nuestra cartera de proyectos.

Sí, creo que tenemos al equipo adecuado. ¿Tendremos que añadir piezas aquí y allá? Sí, pero creo que ya hemos hecho gran parte de eso. Hemos incorporado a un par de miembros al grupo de asset management en los últimos 2 años. Hemos sumado a un par de miembros al equipo de leasing. Así que creo que, en gran medida, ya lo hemos consolidado. Por supuesto, siempre vamos a evaluar el talento. Y si creemos que hay una oportunidad de talento de primer nivel, la consideraremos.

Pero para responder específicamente a su pregunta sobre los gastos generales y administrativos (G&A), creemos que tenemos la plataforma necesaria para poder gestionar ese crecimiento de entre 120 millones de dólares y 150 millones de dólares. Y, en última instancia, nuestro objetivo es volver a esos niveles. No llegaremos a ese punto del todo en 2026, y probablemente tampoco en 2027, aunque ya veremos.

Es decir, parte de lo que nos permite mantener ese ritmo de adquisiciones más intensivo es el efecto compuesto de ese capital que estamos reteniendo. Y, vaya, sería fantástico si tuviéramos algo de moneda en nuestro precio de la acción para realizar también algunas emisiones de tipo ATM. Pero vamos a ir paso a paso. Tenemos que ganarnos el derecho a ver ese progreso desde la perspectiva de la acción, y creemos que lo lograremos.

La siguiente pregunta es de Michael Lewis, de Truist.

Creo que, en cuanto al plazo, sentimos que podemos alcanzar ese 92% tan pronto como a finales de 2027. Ahora bien, el hecho de alquilar espacios y lograr que esos espacios generen ingresos realmente siempre va a conllevar un pequeño retraso entre ambas cosas. Pero creo que podemos lograrlo.

Como he dicho anteriormente, y sigo pensando que sigue siendo válido para nuestra cartera, creo que nuestra ocupación total se sitúa entre el 92% y el 93%. Siempre habrá cierto nivel de desocupación en una cartera que está fuertemente orientada a nuestro tipo de espacio de oficinas médicas de clínicas de especialistas. Pero definitivamente creo que tenemos la oportunidad de alcanzar ese 92% más o menos, mantenernos ahí e incluso crecer por encima de ese nivel. Y ahí es donde estamos muy enfocados.

Es decir, dado el hecho de que no hemos tenido la liquidez suficiente para crecer mediante adquisiciones tanto como deseábamos, parte de la razón por la que incorporamos a Mark y hemos reforzado nuestros equipos, tanto en gestión de activos como en arrendamiento, es para impulsar realmente el rendimiento de nuestra cartera principal. Por lo tanto, creo que algunos de esos años de grandes vencimientos han quedado atrás, pero aún nos queda trabajo por delante para lograrlo. Y la buena noticia desde nuestra perspectiva es que estamos viendo una actividad de arrendamiento que puede llevarnos a ese objetivo.

En cuanto a la remodelación, obtienen buenos rendimientos. Tienen la ventaja adicional de que se trata de un edificio que, por supuesto, ya poseemos. Por tanto, conocemos el edificio y conocemos el mercado. El compromiso, si es que existe un compromiso entre los proyectos de remodelación, es que, por supuesto, ahora intentamos integrar esto en nuestro yield on cost o rendimientos. Hay un periodo de tiempo en el que estamos invirtiendo en una propiedad sin obtener nada a cambio, lo cual es diferente a una adquisición; cuando adquirimos algo, el NOI comienza el primer día o muy poco después de la adquisición. Por eso, normalmente buscamos proyectos con mayores rendimientos.

En cuanto a intentar darles una cifra, ya sabe, el proyecto que destaqué, uno de los reajustes más grandes que hemos realizado, creemos que va a ser un gran proyecto. Estuve allí para el corte de cinta a principios de este verano. Es un gran proyecto con 2 operadores fuertes en el mercado de Lafayette. Pero creo que, en general, el perfil de tamaño de esos reajustes se va a parecer más al de los otros proyectos de reajuste que hemos realizado, proyectos de entre $3 millones y $5 millones, ya sea una renovación total del edificio, un reajuste, o una renovación parcial del edificio con su correspondiente reajuste.

Y Michael, es difícil... estamos muy centrados en intentar encontrar al inquilino adecuado y la oportunidad idónea para ejecutar estos proyectos de remodelación. Es difícil decírtelo. Mi estimación es que, históricamente, durante los últimos 3 años, hemos tenido entre 10 millones de dólares y 15 millones de dólares en este tipo de proyectos a lo largo del tiempo. Creo que es razonable prever entre 10 millones de dólares y 15 millones de dólares en proyectos de este tipo de forma continuada. Pero es difícil ser precisos porque muchos de ellos suelen ser operaciones oportunistas, en las que conocemos a un inquilino, nos preguntan si tenemos algún espacio o disponibilidad en el mercado actual y, entonces, evaluamos la realización de dichos proyectos.

Las suites especulativas también se basan mucho en qué mercados están activos y qué edificios consideramos que podrían ser buenos proyectos. Por lo tanto, en este momento tenemos 3 edificios en los que estamos trabajando con estos proyectos de suites especulativas. Pero, de nuevo, no son enormes. Son proyectos de entre 2,500 y 5,000 square feet, aproximadamente el tamaño de una clínica de un grupo de médicos habitual. Y hasta ahora, hemos completado uno de estos proyectos en el mercado de [indiscernible], y nos ha ido muy bien.

Y, por lo tanto, volveremos a ser selectivos. No vamos a realizar diez de estas iniciativas, pero creo que vamos a seguir llevando a cabo proyectos donde sintamos que tenemos buenas oportunidades, donde estemos viendo mucho tráfico y donde pensemos que la rapidez de comercialización será fundamental para ganar ese negocio. Es difícil de cuantificar, pero, de nuevo, son todos estos elementos trabajando en conjunto para impulsar el rendimiento general de la cartera.

Creo que podríamos empezar a ver algunas de esas adquisiciones adicionales en el cuarto trimestre. Identificar y luego cerrar este tipo de proyectos lleva tiempo. Pero creo que nuestra estimación es que se podrían realizar transacciones por un valor de entre 5 millones de dólares y 15 millones de dólares en el cuarto trimestre. Y luego, de forma similar, el próximo año se podrían realizar entre 20 millones de dólares y 30 millones de dólares de ese tipo de transacciones.

Así que, una vez más, vamos a ser muy selectivos y muy exigentes con los proyectos que emprendamos. La buena noticia es que estamos viendo muchas oportunidades ahí fuera, y creemos que esas oportunidades estarán precisamente en nuestro terreno: esos rendimientos de un solo dígito alto para propiedades de calidad. Así que, de nuevo, probablemente entre 5 millones de dólares y 15 millones de dólares hacia finales de este año, y otros entre 20 millones de dólares y 30 millones de dólares el año que viene.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Dave Dupuy para sus comentarios de clausura.

Perfecto. Gracias a todos. Agradecemos su interés en CHCT y, por favor, como siempre, no duden en llamarnos si tienen alguna pregunta.

Que tenga un buen día.