Vamos a empezar. Buenos días a todos y muchas gracias por acompañarnos. Es estupendo ver una buena asistencia en la sala. Probablemente haya sido útil que se cancelaran las huelgas del Tube; me preocupaba un poco que termináramos presentándonos ante nosotros mismos. Pero no, aquí estamos. Así que hoy seguiremos el orden habitual. Empezaré con una actualización estratégica. Después, David os detallará el desempeño financiero y nuestras atractivas perspectivas de beneficios.

Durante los próximos 30 minutos, verán cómo esto se ve impulsado por dos factores: primero, nuestras posiciones líderes en el mercado en sectores con fundamentos sólidos; y segundo, nuestro enfoque activo en la gestión de activos. Siempre hemos creído que una gestión de activos proactiva es una fuente clave de rentabilidad superior. Nunca ha sido esto más evidente, y Kelly les dará algunos ejemplos excelentes más adelante.

Permítanme empezar con los fundamentos ocupacionales de nuestros mercados y nuestro posicionamiento competitivo dentro de ellos. Nuestros Campuses y Retail Parks representan ahora el 90% de nuestro negocio, y son líderes del mercado, tanto en escala como en calidad. Y me cuesta recordar un momento en que los fundamentos ocupacionales fueran tan favorables como lo son hoy, con una absorción neta muy fuerte y una oferta limitada en ambos mercados. Junto con nuestro enfoque activo en la gestión de activos, esto se está traduciendo en un ERV atractivo, crecimiento like-for-like y crecimiento de los beneficios. Esto sustenta nuestra convicción de ofrecer rendimientos contables totales de entre el 8% y el 10% a lo largo del ciclo.

Me ha parecido útil abordar hoy dos temas de actualidad: la inflación y la inteligencia artificial. Como todos sabemos, la inflación aumentó drásticamente tras la invasión de Ucrania, y es probable que el conflicto en Oriente Medio ejerza una mayor presión al alza sobre los precios. Por tanto, ¿qué parte de esta inflación es probable que traslademos a nuestros alquileres? Para responder a esto, analicemos el rendimiento de la cartera desde 2022. Durante este periodo, el crecimiento de nuestro ERV ha seguido la evolución de la inflación y, recientemente, la ha superado. Además, hemos ofrecido rendimientos totales para el accionista en el cuartil superior. Esto se debe a que disponemos de activos de alta calidad y bien ubicados en sectores con sólidos fundamentos de ocupación. Y aquí reside lo importante: nuestros mercados están hoy más ajustados que en 2022, con una tasa de desocupación unos 300 puntos básicos inferior en ambos mercados. Por ello, esperamos superar la inflación de cara al futuro y prevemos un crecimiento del ERV de entre el 3% y el 5%.

Ahora profundicemos más detalladamente en los fundamentos, empezando por las oficinas de London. Aquí es donde quiero abordar mi segundo tema, la IA. Existe un debate muy intenso sobre el impacto potencial de la IA en los empleos de cuello blanco. ¿Será como las olas anteriores de cambio tecnológico —el PC, Internet, el smartphone—, en las que se crearon nuevos empleos más rápido de lo que desaparecieron los antiguos? ¿O será diferente esta vez? La realidad es que nadie lo sabe con certeza. Por tanto, como siempre, nos mantendremos muy cerca de nuestros clientes para ser los primeros en comprender lo que está sucediendo. Mientras tanto, creo que podemos afirmar con un alto grado de confianza que las habilidades blandas serán muy valoradas y una nueva generación de empresas buscará los mejores entornos físicos para que estas habilidades prosperen. Y nuestros Campuses deberían situarse justo en el centro de esto.

Si analizamos los hechos tal como se presentan hoy, la absorción neta de espacio, que es uno de los mejores indicadores de la salud de la demanda, se encuentra en máximos históricos. Y por cada empresa que reduce su tamaño, hay 4 que lo aumentan. Esto se debe a un fuerte retorno a la oficina y al crecimiento significativo de una nueva oleada de empresas de AI. A pesar de la incertidumbre geopolítica, los indicadores predictivos son muy positivos. La demanda está un 57% por encima de la media de los últimos 10 años y las ofertas en curso son un 50% superiores a las de esta misma época el año pasado. Esta demanda se está topando con una severa escasez de oferta, impulsada por los temores iniciales sobre el efecto del trabajo híbrido, el aumento de los costes de construcción y la subida de los rendimientos. La escasez es especialmente aguda en la ciudad, donde se prevé que la vacante de espacios nuevos y reformados caiga por debajo del 2% y se mantenga en ese nivel durante los próximos 4 años. Históricamente, cuando hemos visto esto, los alquileres han crecido alrededor de un 10% anual.

Nuestros Campuses están posicionados de forma ideal para beneficiarse de este entorno. Como saben, ofrecen productos excepcionales junto a los principales nodos de transporte, con una gran oferta de servicios y espacios que dan soporte a las empresas en todas las etapas de su crecimiento, desde Storey y Work Ready hasta espacios para Global HQ. Los resultados hablan por sí solos: un récord de GBP 143 millones en arrendamientos el año pasado. Para ponerlo en perspectiva, representamos alrededor del 5% del mercado de oficinas de Londres, pero supimos el 15% de los arrendamientos reportados el año pasado y el 33% en el cuarto trimestre.

Como dije anteriormente, la propuesta de Campus es especialmente atractiva para las empresas de ciencia y tecnología. En 2024, trazamos una estrategia para aumentar nuestra ponderación en este sector. Creíamos que sería un motor de crecimiento clave para la economía del U.K. Lo que no anticipamos por completo fue lo potente que resultaría ser el viento de cola de la IA. El crecimiento en los campos de la IA y las ciencias de datos se ha acelerado, especialmente durante los últimos 12 meses, y los indicadores adelantados son muy convincentes. Si observamos EE. UU., la actividad de arrendamiento en el área de la Bahía de San Francisco alcanzó los 11 millones de pies cuadrados el año pasado, la cifra más alta desde 2017. Y hay otros 3,8 millones de pies cuadrados en el primer trimestre de este año. Estas empresas se están expandiendo ahora internacionalmente, y Londres es claramente el principal destino. Esto se debe al fantástico talento disponible. Actualmente estamos rastreando 2,5 millones de pies cuadrados de demanda activa. El Knowledge Quarter se sitúa justo en el centro de esta actividad, como pueden ver en esta diapositiva, lo que está beneficiando a Regent's Place. Hemos incrementado rápidamente el número de ocupantes de innovación en toda nuestra cartera. Nuestra adquisición de Life Science REIT añade más activos de alta calidad en el Golden Triangle, dando servicio a una amplia gama de ocupantes, como Wayve en vehículos autónomos, Oxford Ionics en computación cuántica o Thought Machine en pagos bancarios. Sobre una base pro forma, Science and Tech representa ahora el 35% de nuestra huella en Campus.

El nombre Life Science REIT subestima la oportunidad, que abarca todo el ecosistema de Ciencia y Tecnología. Los laboratorios representan solo el 6% de la cartera adquirida. Y, curiosamente, no hay empresas de ciencias de la vida entre los 5 principales ocupantes, que en conjunto representan el 50% del rent roll.

La adquisición ofrece una rentabilidad atractiva gracias a nuestra plataforma escalable. Prevemos sinergias de costes significativas mediante la eliminación de gastos corporativos y una incorporación eficiente de los activos. La adquisición genera un aumento inmediato del beneficio por acción (EPS), y esperamos un mayor crecimiento de los beneficios al capturar la reversión de rentas y el arrendamiento de espacios vacíos, especialmente en Oxford Technology Park, donde gran parte del espacio es de reciente entrega. Ya hemos logrado avances excelentes en nuestro primer mes de propiedad, tal como escucharéis de la mano de David. Y, lo que es crucial, el aumento del beneficio se ha logrado sin impacto en el NTA.

A veces me preguntan cómo gestionamos el mayor riesgo de solvencia asociado a las empresas de ciencia y tecnología más pequeñas. En la práctica, como pueden observar, hemos visto muy pocos impagos. No obstante, la gestión de riesgos sigue siendo fundamental. Los ocupantes más pequeños y de mayor crecimiento suelen optar por espacios Storey o Work Ready con contratos de arrendamiento más cortos y periodos de carencia limitados, respaldados por depósitos de fianza. Dado que la adecuación de las instalaciones es genérica, si un inquilino llegara a incumplir, podemos volver a alquilar el espacio rápidamente, y el tiempo de inactividad suele estar cubierto por el depósito. Por el contrario, para nuestros espacios HQ exigimos perfiles crediticios sólidos, debido a la mayor duración de los contratos, los incentivos más elevados y las adecuaciones de instalaciones más personalizadas para cada cliente. Aunque, en última instancia, poseer activos inmobiliarios con alta demanda es la mejor forma de mitigar el riesgo crediticio.

Ahora me gustaría pasar a la parte de desarrollo. Es un entorno más complejo para esto debido a los mayores costes de construcción y financiación. Por tanto, no funcionará en todas partes, pero en ubicaciones muy estratégicas como aquí en Broadgate, donde la oferta futura es cercana a 0, la rentabilidad sigue siendo atractiva. Estamos logrando rentas premium, rendimientos sobre el coste superiores al 7% y estamos mitigando el riesgo mediante pre-arrendamientos, contratos de diseño y construcción a precio cerrado y alianzas. Este es exactamente el enfoque que estamos aplicando en 1 Appold Street, tal como escucharéis más adelante de la mano de Kelly.

Pasamos ahora a los Retail Parks, una parte de nuestro negocio en crecimiento donde los fundamentos siguen siendo muy sólidos. A estas alturas, estarán muy familiarizados con nuestras 3 As: affordability, accessibility y adaptability. Estas características convierten a los parques en el formato preferido de los minoristas con mejor rendimiento en el Reino Unido: los supermercados, los de productos de primera necesidad y los operadores omnicanal. La expansión de estos minoristas ha impulsado una fuerte absorción, con una reducción de la tasa de desocupación de 340 puntos básicos desde 2021, a diferencia de las high streets y los centros comerciales, donde la desocupación sigue siendo alta. Es muy poco probable que haya nueva oferta, los valores se mantienen por debajo del coste de reposición y la planificación es extremadamente restrictiva.

Nuestra cartera no tiene rival en términos de calidad y escala. Disponemos de 10 million square foot de espacio a menos de 30 minutos de la mitad de la población del U.K. Además, nuestras sólidas y duraderas relaciones con los minoristas constituyen una ventaja competitiva clave. Esto se ha traducido en una afluencia de clientes que ha crecido más de un 13% por encima del índice de referencia del sector minorista del U.K. desde 2019.

El sólido crecimiento de los alquileres en nuestros Retail Parks parece destinado a continuar dada la alta correlación con la ocupación. Nuestra ocupación es del 99% y el año pasado logramos un crecimiento de los alquileres del 4.4%. El exceso de renta que surgió tras el COVID se ha diluido en gran medida gracias al crecimiento del ERV. Y hoy, estamos arrendando espacios aproximadamente un 6% por encima del alquiler actual. Kelly explicará esto y cómo también estamos aprovechando nuestras relaciones con los minoristas para encontrar adquisiciones atractivas e impulsar el rendimiento. Pero antes de eso, le cedo la palabra a David para que les detalle las finanzas. David, te cedo el turno.

Gracias, Simon. Buenos días a todos. Hoy voy a tratar tres puntos. En primer lugar, analizaré nuestro desempeño financiero para el FY '26; después, presentaré una actualización sobre el balance y nuestro enfoque de asignación de capital. Y, por último, cómo nuestros 5 palancas de beneficios impulsan el rendimiento en el actual FY '27. Empezamos con los datos financieros.

Me complace que hayamos logrado un crecimiento de los beneficios superior a las previsiones que ofrecí a principios de año, respaldado por un sólido crecimiento comparable, un buen progreso en el arrendamiento de promociones, especialmente durante la segunda mitad del año, y una continua disciplina de costes. Los alquileres netos comparables crecieron un 6%, añadiendo 2.1p al EPS. Dentro de este apartado, el crecimiento de Campus fue del 12%, ya que la ocupación EPRA mejoró tras los avances en el arrendamiento de edificios como Norton Folgate y 155 Bishopsgate. El sector Retail también tuvo un buen desempeño, con un crecimiento del 2% a pesar de los ya elevados niveles de ocupación. Además, el hecho de que ahora estemos cerrando operaciones por encima del alquiler actual es un factor clave para el futuro crecimiento comparable.

El arrendamiento de proyectos de desarrollo añadió 1.4p al BPA a medida que los proyectos completados recientemente empezaron a contribuir a los ingresos. Además, vimos el beneficio de nuestro enfoque en los costes administrativos, que han disminuido un 9%. Esto, combinado con un aumento de GBP 1 million en los ingresos por comisiones, añadió 0.8p al BPA. Estos elementos positivos se vieron parcialmente compensados por dos factores: el movimiento interanual negativo en partidas extraordinarias y el aumento de los costes financieros.

Dentro de los elementos extraordinarios, el año pasado hubo una liberación de provisiones, relacionada principalmente con el cobro de atrasos heredados que no se repetirán en el ejercicio fiscal '26, y este movimiento compensó con creces el aumento derivado de las primas por rescate. Los rescates fueron superiores a lo normal durante el año, pero en cada caso representan el tipo de gestión activa de activos que Simon describió, permitiéndonos asegurar la recepción de efectivo y volver a alquilar el espacio a nuevos ocupantes con rentas más altas.

Los mayores costes financieros redujeron el EPS en 3.4p. De esta cifra, 1p se debió a un aumento de 30 puntos básicos en nuestro tipo de interés medio ponderado hasta el 3.9%, pero el grueso del incremento se debe a que los intereses que anteriormente se capitalizaban en las promociones pasan ahora a la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que estos proyectos se completan. Esto, por sí solo, redujo el EPS en 2.4p. No obstante, de cara al futuro, el impacto está ahora más que compensado por el leasing que hemos ejecutado en estos proyectos. Y esa es una de las razones clave por las que consideramos que el crecimiento de los beneficios hacia el FY '27 está libre de riesgos, algo que abordaré más adelante.

En conjunto, el beneficio subyacente aumentó un 5% y el BPA subyacente subió un 1%. Por tanto, de acuerdo con nuestra política de dividendos de repartir el 80% del BPA subyacente, el Consejo ha propuesto un dividendo final de 10.8p, lo que eleva el desembolso total a 23.12p, un 1% más.

En cuanto a las cuentas de P&L más detalladas, las dos métricas en las que me centraría son el margen de alquiler neto y el ratio de costes, ambos afectados este año por factores específicos. En primer lugar, los movimientos de provisiones que acabo de describir; y en segundo lugar, el aumento de los costes por desocupación a medida que se completaban los desarrollos. De cara al futuro, el impacto de los costes por desocupación disminuirá a medida que nos beneficiemos del arrendamiento de los desarrollos que ya hemos entregado y ocupemos el espacio restante. Al mismo tiempo, por supuesto, seguimos centrados en el control de costes. En este contexto, es satisfactorio que los gastos administrativos hayan bajado un 16% desde 2022, a pesar de las presiones inflacionistas, y un 9% solo en este año. Esto beneficiará al ratio de costes, que espero que se sitúe en torno al 17.5% en el FY '27 antes de reducirse aún más hasta situarse en la franja media de los dos dígitos en años futuros, mientras los márgenes vuelven a situarse en torno al 90% con el tiempo.

Pasando al balance y al NTA. El valor de la cartera aumentó un 2,3% durante el año, lo que, junto con el crecimiento de los beneficios, supuso un incremento del 4% en el NTA por acción hasta alcanzar los 590p. Sumado al dividendo pagado, esto generó un rendimiento contable total del 8,1%, situándose por primera vez desde 2022 dentro de nuestro objetivo del 8% al 10%. Está claro que nuestro enfoque en tomar decisiones inteligentes de gestión de activos en los sectores adecuados, impulsando el aumento de los alquileres y controlando al mismo tiempo los costes, ha sustentado este rendimiento.

Nos hemos mantenido activos en los mercados de deuda durante el año, completando más de GBP 3 billion en actividad de financiación. Más recientemente, el entorno ha sido, por supuesto, más volátil, pero hemos seguido accediendo a los mercados con éxito, incluyendo un nuevo préstamo obtenido para 100 Liverpool Street en abril y nuestro nuevo programa de pagarés comerciales, que por su naturaleza tiene vencimientos más cortos, pero beneficia al P&L. De cara al futuro, con nuestra combinación diversa de tipos de deuda y plazos, seguimos bien financiados y con flexibilidad sobre cuándo y cómo captar nueva deuda. El apalancamiento se mantiene dentro de nuestros rangos objetivo para esta fase del ciclo. El LTV es del 39.2%. La ratio deuda neta/EBITDA a nivel de grupo es de 7.7x, y nuestra calificación de Fitch se mantiene en A con perspectiva estable. Así, con GBP 1.6 billion de liquidez y sin necesidad de refinanciar hasta 2029, el balance sigue proporcionando la plataforma estable que necesitamos para crecer.

En este contexto, nuestro enfoque respecto a la asignación de capital sigue siendo disciplinado y coherente. De hecho, esta diapositiva no ha cambiado desde el primer semestre. Nuestro objetivo es reciclar capital de activos más maduros y de menor rendimiento hacia oportunidades con mayor rentabilidad. Hoy en día, esto significa seguir invirtiendo en Retail Parks a precios atractivos y avanzar en desarrollos de Campus de primer nivel, pero sobre una base adecuadamente mitigada en cuanto a riesgos. Kelly les explicará en breve el marco de trabajo que seguimos para la mitigación de riesgos en el desarrollo de proyectos.

Como siempre, tomamos todas las decisiones de asignación de capital en el contexto de la retribución al accionista, incluyendo los rendimientos relativos y el incremento del EPS que ofrecen las recompras de acciones, por ejemplo, cuando disponemos de fondos para invertir tras desinversiones significativas. Nuestra adquisición de Life Science REIT demuestra cómo estamos atentos a las oportunidades para impulsar el crecimiento de una manera que incremente los beneficios y sea neutra en términos de NTA. Esto nos permite escalar en un sector con fuertes vientos de cola utilizando nuestra plataforma actual y genera un incremento inmediato de los beneficios, añadiendo 0.3p al EPS en el FY '27 con un mayor potencial de crecimiento de cara al futuro, derivado principalmente del arrendamiento del espacio recién entregado en Oxford Technology Park.

Ya hemos reembolsado la deuda de la antigua sociedad utilizando las líneas de financiación más económicas de British Land, hemos integrado los 5 activos en nuestra cartera con un coste incremental mínimo y estamos progresando adecuadamente en el arrendamiento inicial, con 56,000 square foot de espacio recién entregado ya bajo oferta en Oxford Technology Park.

Pasamos ahora a nuestros 5 palancas de beneficios. Este es el marco que utilizamos para ofrecer un crecimiento constante y generador de caja. Y estoy satisfecho con cómo, en el FY '26, hemos cumplido con creces estos objetivos, incluyendo un buen crecimiento comparable, un rigor continuo en los costes y un sólido progreso en el arrendamiento de desarrollos. El crecimiento de las comisiones ha sido ligeramente inferior a nuestro objetivo a medio plazo. Esto se debe, en gran medida, a que la actividad de capital también fue menor en el FY '26 de lo que normalmente esperaríamos. Y, de nuevo, Kelly ampliará en un momento nuestra visión sobre las perspectivas de los mercados de inversión. Principalmente, no obstante, estas palancas se centraban en los pilares del crecimiento de los beneficios para el FY '27 en adelante. Y aquí he detallado cómo esperamos que evolucionen a medio plazo, lo cual es, de nuevo, coherente con los resultados del primer semestre.

Los tres primeros pilares demuestran cómo esperamos generar un crecimiento orgánico del EPS subyacente de alrededor del 4% anual, con la actividad de capital aportando un crecimiento potencial adicional del 2% en el EPS, lo que significa que, en conjunto, esperamos ofrecer un crecimiento de beneficios sostenible de entre el 3% y el 6% anual de cara al futuro.

Específicamente para el ejercicio fiscal '27, me gustaría destacar algunos puntos. En primer lugar, dada la solidez ocupacional de nuestros mercados principales, confiamos en ofrecer un crecimiento comparable en la parte alta de nuestro objetivo del 3% al 5%. En segundo lugar, nos beneficia el arrendamiento de desarrollos completado durante los últimos 18 meses, que generará unos ingresos por alquileres de alrededor de GBP 40 millones en el ejercicio fiscal '27. En tercer lugar, seguimos centrados en el arrendamiento de nuestro espacio de desarrollo restante, manteniendo al mismo tiempo un control firme sobre los gastos administrativos, lo que impulsará una mejora de nuestro ratio de costes hasta situarlo en torno al 17,5% este año, basándonos en la estructura prevista de nuestra cuenta de resultados.

Compensando parcialmente esto, prevemos un aumento gradual y continuo de los costes financieros, probablemente en el extremo superior de este rango de 10 a 20 puntos básicos, dado nuestro perfil de cobertura.

Y finalmente, dentro del apalancamiento de reciclaje de capital, tal como he descrito, la adquisición de Life Science REIT es inmediatamente acrecentadora de beneficios, lo que respalda nuestra confianza en alcanzar al menos 30.5p de EPS para el FY '27. Eso supone un crecimiento del EPS del 6% respecto a los niveles del FY '26, lo cual es un buen punto para ceder la palabra a Kelly.

Gracias, David, y buenos días a todos. Simon ya ha analizado el contexto del mercado y nuestra estrategia, así que lo que quiero hacer ahora es darles vida. Les hablaré sobre la actividad y la creación de valor que estamos observando sobre el terreno y compartiré algunos ejemplos de dónde nuestro enfoque práctico en la gestión de activos realmente marca la diferencia.

Empezando por las valoraciones. Fundamentalmente, se trata de una historia de ocupación. El valor de la cartera subió un 2,3%, impulsado por un crecimiento del ERV del 4,9% y rendimientos estables. El crecimiento del ERV se sitúa en el extremo superior de nuestro rango de previsión del 3% al 5%, lo que refleja la solidez de los arrendamientos que hemos logrado. Se puede observar el mismo patrón tanto en Campuses como en Retail. Los Campuses han subido un 2% con ERVs al alza del 6,5%, mientras que Retail & Urban Logistics han subido un 2,7% con ERVs al alza del 3,6%.

La volatilidad geopolítica y macroeconómica sigue siendo muy evidente, pero el rendimiento operativo no ha mostrado signos de pausa, con una aceleración de los volúmenes de arrendamiento en los últimos meses. En nuestros Campuses, completamos un récord de 1.7 million square foot de arrendamientos, un 6% por encima del ERV y un 20% por encima de los alquileres anteriores. Esto refleja la escasez de oferta de espacios de alta calidad y bien ubicados. Alrededor de la mitad de esta actividad anual se realizó en el último trimestre, a pesar del entorno macroeconómico más volátil. Esta tendencia continúa en el FY '27, con otros 295,000 square feet bajo oferta al cierre del ejercicio, un 17% por encima del ERV. Y en las 6 semanas posteriores al cierre, otros 228,000 square foot han pasado a estar bajo oferta. Más de la mitad de nuestros acuerdos se han realizado en espacios previamente vacantes o de nueva entrega. Este sólido ritmo de arrendamiento elevó la ocupación al 95% al cierre del ejercicio, frente al 92% en septiembre. Esto incluye Norton Folgate, que ahora cuenta con un 94% de ocupación y está bajo oferta.

En Regent's Place, en octubre, lanzamos 1 Triton Square. Este edificio es un ejemplo perfecto de nuestro enfoque proactivo. Recuperamos el edificio de manos de Meta a finales de 2023, recibimos una prima de rescisión de GBP 149 million, incorporamos a Royal London como socio de JV a principios de 2024 y lo reposicionamos como un edificio de ciencia y tecnología de clase mundial. La velocidad de arrendamiento ha superado las expectativas, con el edificio alquilado al 94%, incluyendo todo el espacio de laboratorio tan solo 7 meses después de su finalización práctica, y alcanzando rentas un 40% superiores a las que pagaba Meta. Entre los ocupantes se encuentran Gilead, anunciado a principios de este año, y más recientemente Anthropic, una de las empresas de IA líderes en el mundo, que ha firmado por 158,000 square feet. Este es nuestro sexto acuerdo con Anthropic en Regent's Place y una excelente ilustración de cómo nuestro modelo de campus respalda el crecimiento de las empresas a medida que escalan.

Si analizamos el panorama general, Regent's Place ha tenido un año sólido mientras continúa su transformación. El campus Knowledge Quarter, de 1.4 million square feet, se beneficia de su proximidad a instituciones académicas y de investigación líderes. El arrendamiento este año ha superado el ERV en un 12%, y los ERV en todo el campus son ahora casi un 7% superiores interanuales. Esto está siendo impulsado por una ampliación de la base de ocupantes con un enfoque en ciencia y tecnología. Los ocupantes de los sectores científico y tecnológico representan ahora más de la mitad de los alquileres del campus, frente al 1/3 de hace cinco años. Euston Tower es el siguiente capítulo. A medida que avanzamos en nuestra búsqueda de un socio de desarrollo, se presenta una gran oportunidad para consolidar la posición del Campus como el destino de mayor crecimiento en Londres para la innovación y las empresas de alto crecimiento. Además, British Land trasladará su sede central al Campus en solo un par de meses. Por tanto, nos entusiasma tener un asiento en primera fila para todo lo que está por venir.

Si bien la IA y la tecnología son una fuente importante de demanda incremental, la actividad de los servicios profesionales y financieros sigue siendo increíblemente robusta. Nuestro arrendamiento a los abogados HSFK en el desarrollo de Broadgate 1 Appold Street, firmado en febrero y con finalización prevista para 2029, es un buen ejemplo. El contrato de arrendamiento de 21 años para el espacio de oficinas estableció nuevos niveles de referencia para los alquileres en Broadgate y el proyecto cumple con todos nuestros criterios de desarrollo: una ubicación prime en el campus, un pre-arrendamiento significativo de entre el 60% y el 100% del espacio de oficinas, certeza en los costes de construcción y la flexibilidad para incorporar a un socio de capital adicional junto a GIC para gestionar el riesgo e impulsar los ingresos por comisiones.

Pasando al mercado de inversión de oficinas. El contexto ocupacional es ampliamente reconocido como muy sólido, y esa fortaleza se traducirá en apetito de inversión con el tiempo. A principios de año, estábamos viendo señales alentadoras con un renovado interés por lotes de mayor tamaño. Desde entonces, el conflicto en Oriente Medio y la situación política en el U.K. han lastrado el entorno de los tipos, pero es una cuestión de cuándo continuará la recuperación, no de si ocurrirá. Los fundamentos ocupacionales son demasiado sólidos para que los inversores los ignoren. Tras el cierre del ejercicio, hemos completado el intercambio o hemos recibido ofertas por ventas de activos por valor de GBP 176 millones, y tenemos otros procesos activos en marcha. Les informaremos al respecto a su debido tiempo.

Pasamos ahora a nuestros Retail Parks, que se mantienen prácticamente llenos. Los volúmenes de arrendamiento son sólidos, con 1.5 million square foot completados un 9% por encima del ERV. Es importante destacar que los acuerdos se están cerrando ahora por encima de las rentas actuales (passing rents), lo que refleja una oferta nueva muy limitada y una fuerte demanda por parte de los inquilinos, marcando un punto de inflexión clave. Durante varios años, el crecimiento de las rentas absorbió el exceso de rentas históricas (over-rent). Ya hemos superado esa fase, por lo que el crecimiento de las rentas se está traduciendo en un crecimiento comparable (like-for-like). La demanda en los Retail Parks también continúa diversificándose. En comparación con hace una década, más tipos de inquilinos han pasado de ser marginales a ser principales, incluyendo gimnasios y ocio, drive-throughs, supermercados de descuento como Aldi y Lidl, carga de vehículos eléctricos y usuarios de servicios de salud. Esto es relevante porque fomenta una mayor afluencia de público, tiempos de permanencia más largos y un mayor gasto cruzado, lo que respaldará la próxima ola de crecimiento sostenible de las rentas.

Para terminar, mencionaré algunos ejemplos de gestión activa reciente en Retail Parks. Esta es una de las cosas que hacemos mejor que nadie. En noviembre de 2024, adquirimos Orbital Retail Park. En la fase de suscripción, el plan consistía en ampliar el espacio de M&S Food en la antigua unidad de Homebase y volver a alquilar el espacio más pequeño vaciado de M&S a otro operador nacional líder.

Ambos acuerdos se aceptaron en principio antes de la compra, adquiriendo Homebase in situ, reconociendo la presión a la que estaban sometidos, y con una visibilidad directa tras nuestras conversaciones con M&S de que querían una tienda más grande. M&S abrió antes de la Navidad, poco más de un año después de la adquisición, y nos comentan que esta es su nueva tienda con el periodo más corto desde la firma hasta la apertura y que ha tenido un desempeño comercial extremadamente sólido. El activo nos ha generado una IRR del 21% desde su adquisición.

Telford es otro buen ejemplo de gestión activa de activos. Compramos Telford Forge Shopping Park en octubre de 2024, seguido del parque vecino el mes pasado, adquirido a un precio atractivo que reflejaba cierta desocupación. Para crear valor en ambos parques, hemos acordado un acuerdo para atraer a un importante minorista nacional a Telford Forge. Para hacer espacio, reubicaremos a algunos inquilinos actuales en las unidades vacantes de al lado. También hemos añadido servicios cotidianos y carga de vehículos eléctricos para aumentar la afluencia de público y el tiempo de permanencia, y esperamos rentabilidades combinadas de alrededor del 11%. Este es exactamente el tipo de oportunidad que nuestra experiencia nos permite encontrar y ejecutar: menos competitiva, con un precio más atractivo y difícil de replicar para otros. Tenemos más proyectos en marcha.

También es importante que reciclemos el capital una vez que hayamos cumplido nuestro plan de negocio y veamos retornos más atractivos en otros lugares. Ese fue el caso de Harlech, donde, tras completar una reestructuración de la deuda y mejorar el perfil de ingresos del proyecto, vendimos el parque en marzo de este año con un 10% de beneficio sobre el valor contable.

Para resumir, hemos tenido un año de récord en el arrendamiento de Campuses, impulsado por unos fundamentos ocupacionales sólidos. Los alquileres de los Retail Park están creciendo ahora por encima de los niveles anteriores, lo que supone un punto de inflexión significativo impulsado por la ampliación de la demanda. Además, estamos creando valor mediante una gestión activa de activos y la recirculación de capital. Ahora le cedo la palabra a Simon.

Gracias, Kelly. Esos son excelentes ejemplos de cómo estamos maximizando el rendimiento de nuestros activos. Para concluir la presentación, como acabáis de escuchar, hemos tenido un año récord de arrendamientos en el FY '26, lo que nos proporciona una alta visibilidad de los beneficios para el FY '27.

Y aunque el entorno externo sigue siendo incierto, confiamos en nuestra capacidad para ofrecer un atractivo crecimiento de los beneficios y rendimientos totales a lo largo del ciclo. Contamos con los activos inmobiliarios adecuados, en los sectores y ubicaciones correctos, donde la demanda es fuerte y la oferta es limitada, y estamos impulsando activamente el valor mediante una gestión de activos directa y proactiva.

Con esto concluye la presentación. Muchas gracias por su atención. David y Kelly se unirán ahora a mí en el escenario y estaremos encantados de responder a sus preguntas.

Primero responderemos a las preguntas de los presentes, creo. Creo que tenemos un micrófono disponible. ¿Alguna pregunta por aquí? Una al frente, Tom.

Habla Tom Musson, de Berenberg. Solo una pregunta sobre cómo evalúan el riesgo de los inquilinos que no son rentables. Sé que lo mencionó en una diapositiva de la presentación.

¿Tienen algún límite, por ejemplo, en cuanto a la exposición total que están dispuestos a asumir con empresas que presentan pérdidas? Porque supongo que no se trata solo de las pymes del sector Storey, que posiblemente tengan un mayor riesgo crediticio. Incluso Anthropic, por poner un ejemplo, sigue dependiendo actualmente de forma muy acusada de la financiación externa.

Claro. No, es una excelente pregunta. Y tal como ha mencionado en su pregunta, en el caso de los más pequeños, se trata realmente de la rapidez con la que pueden entrar y salir del sector. Hemos visto muy pocos fracasos, de hecho, una cifra notablemente baja en este ámbito. Pero, obviamente, existe la posibilidad de que ocurran. Sin embargo, si se pueden mover inquilinos de entrada y salida rápidamente, entonces es fantástico.

Pero, para retomar su punto, en nuestro espacio de HQ, contamos con perfiles crediticios sólidos. Y sí, Anthropic está dando pérdidas hoy en día, pero creo que su valoración estimada es de alrededor de $1 trillion. Así que, mire, eso se siente como un covenant con el que nos sentimos cómodos. Pero lo tenemos en cuenta. Realizamos pruebas, y esa fue una decisión. Habría fallado nuestra prueba de ingresos. Pero dado el buen desempeño y crecimiento del negocio, sentimos que era una apuesta que valía la pena hacer.

De acuerdo. Y quizás una segunda pregunta sobre el nuevo programa de pagarés comerciales. ¿Con qué margen están utilizando esa deuda? ¿Necesitan mantener la capacidad necesaria en su RCF para poder disponer de la financiación? ¿Y cuál es la capacidad total de ese programa?

Sí, es consecutiva a las RCF. Estamos en torno a, tras el cierre del ejercicio, GBP 300 millones, GBP 350 millones hoy. Creo que esperaríamos subir hasta alrededor de GBP 400 millones en este momento.

Es algo que nos gusta porque, como ha dicho, existe una especie de diferencial de margen de más de 50 puntos básicos en comparación con, por ejemplo, nuestra RCF. Por lo tanto, hay un beneficio en el P&L que se compensa con la menor duración. Así que, de cara a diversificar la cartera de deuda, nos pareció que tenía mucho sentido.

Habla Zachary Gauge de UBS. Tengo un par de preguntas. La primera, de forma muy específica, sobre la cartera de proyectos en desarrollo, concretamente sobre un par de activos. El yield on cost y el ERV parecen haber variado bastante a lo largo del año. Por ejemplo, el ERV de 1 Triton Square pasó del 17,3% al 15,7%, y el yield on cost cayó 50 puntos básicos. Y en Canada Water Plot A1, aunque el ERV es obviamente pequeño, pasó del 3,6% al 3%, con una caída de 200 puntos básicos en el yield on cost. Si pudiera comentar brevemente los factores que han provocado estos cambios en ambos casos.

Y la segunda cuestión era sobre los márgenes. Obviamente, a principios del año pasado, creo que vuestras previsiones para el ratio de bruto a neto eran del 89% al 90%, pero este año terminamos en un 86,4% y la previsión para el próximo año es del 87% al 88%. Sé que ya hemos hablado de esto en el pasado y habéis mencionado que el lastre del desarrollo, el alquiler de espacios vacíos y las provisiones por deudas incobrables han sido los dos principales factores determinantes. Pero creo que, lógicamente, ya habríais tenido visibilidad sobre ambos hace 12 meses. Así que la pregunta es: ¿qué ha cambiado incrementalmente en la parte de costes en comparación con lo que esperabais hace 12 meses?

Gracias, Zach. Responderé a las preguntas sobre la rentabilidad sobre el coste (yield on cost). En cuanto a 1 Triton, originalmente pensábamos desarrollar más plantas de laboratorios equipados. Con ello, se asume el coste del equipamiento (fit-out), lo que permite obtener alquileres más altos. Sin embargo, es evidente que el equipamiento tiene una vida útil limitada. Por ello, ahora apostamos por un espacio de oficinas más tradicional. Tenemos una planta de laboratorios que ya está ocupada, pero esa es la razón principal del cambio de laboratorios equipados a lo que es, efectivamente, un proyecto principalmente de oficinas.

Y probablemente, tal como mencionó Kelly, ha sido un esquema muy rentable para nosotros, porque recibimos una prima por rescate de GBP 140 millones —GBP 149 millones de prima por rescate—. Después, incorporamos a un socio de JV. Solo conservamos el 15% de nuestra rentabilidad económica original en el mismo. Y, finalmente, hemos obtenido un rendimiento sobre el coste del 6,3% en un edificio que está alquilado muy, muy bien.

Y luego, en Canada Water, creo que se refiere a nuestro plan Dock Shed. Sí, ese plan. Y la razón por la que el rendimiento sobre el coste (yield on cost) varió se debe a dos motivos. Los alquileres bajaron un poco. Por tanto, el valor se ha ajustado a la baja en los alquileres, situándose en los niveles en los que estábamos comercializando el espacio. Siempre hemos pensado que serían unos GBP 50 para un alquiler desde el primer día. Estaríamos alquilando el espacio a GBP 50. El tasador ha mantenido una cifra algo más alta durante un tiempo, unos GBP 60.

Y el otro factor es, lamentablemente, el regulador de seguridad de edificios; teníamos un proyecto que combinaba residencial y oficinas. El proyecto de oficinas está listo para el PC, pero no se puede obtener el PC hasta que se haya obtenido el del proyecto residencial. Ya hemos superado ese proceso de gateway. Como saben, esto ha sido muy, muy lento para todo el mundo en Londres. Ya está resuelto, pero significó que se entregara básicamente un año más tarde, lo que, por desgracia, afectó al yield on cost. Así que uno de los retos es que, probablemente, en el futuro no realizaremos un demise que combine residencial y oficinas. Lo hace demasiado complicado.

Sí, luego sobre el margen; sí, gracias, Zach. Buena pregunta. Tienes razón. La previsión del año pasado era del 89% al 90%. La actualizamos a mitad de año, situándola en el 87% al 88%. Así que nos hemos quedado 60 puntos básicos por debajo de esa cifra. Tienes toda la razón.

Y también tiene razón en cuanto a los factores determinantes. En cuanto a las provisiones, este año hemos tenido algunos cobros de efectivo heredados del año anterior, lo que generó liberaciones de provisiones. Este año hemos vuelto a una posición de provisiones más normalizada, pero la variación interanual es significativa. Y luego, como bien dice de nuevo, se trata de los costes de vacantes.

Y en cuanto a las previsiones, lo que me resulta más difícil de visualizar es el cronograma de alquiler de los desarrollos, lo cual impacta claramente tanto en el importe de los costes por desocupación que se asumen en un año determinado como en el momento en que empiezan a percibirse los ingresos por alquiler. Así que es una moneda de dos caras.

Lo que diría es que, como todos esperamos haber reiterado, uno de los aspectos más satisfactorios del año que acaba de terminar es el progreso que hemos logrado en el proceso de ocupación de los arrendamientos. Gran parte de ello se produjo durante la segunda mitad del año. Por lo tanto, lo que vemos ahora es el beneficio de ello trasladándose al próximo año. Así, el impacto del coste por desocupación queda mitigado. Empezamos a percibir los ingresos por alquileres. Y es por eso que mi previsión a medio plazo es que ese margen vuelva a subir hacia el 90%.

Valerie Jacob, de Bernstein. Tengo una pregunta sobre el valor de sus activos. En el West End, se mantuvieron estables este año a pesar de un crecimiento bastante sólido del ERV. Así que simplemente quería ver si podían darnos más detalles al respecto. Y quizás una pregunta de seguimiento sobre ello.

Los ERV han estado creciendo con bastante fuerza, y simplemente quería conocer su opinión sobre el riesgo de que los rendimientos suban si el crecimiento de los ERV se desacelera.

Bien. Quizá responda primero a la segunda parte de esa pregunta, Valerie. Creo que no estamos viendo una desaceleración en el crecimiento del ERV en este momento. En todo caso, se está acelerando. Incluí una diapositiva en la presentación donde se muestra que los mercados ocupacionales están realmente ajustados en este momento. Y creo que veremos una menor entrada de oferta debido a parte de esa volatilidad. Por tanto, creemos que el crecimiento de los alquileres se acelerará a partir de ahora; hemos seguido la evolución de la inflación durante los últimos, ¿cuánto fue?, los últimos 4 años, pero creemos que superaremos la inflación debido a ese mayor ajuste del mercado.

Así que, sin entrar en detalles sobre eso, creo que probablemente nos encontraremos en una situación en la que el crecimiento de los alquileres será más fuerte, pero habrá cierta presión sobre las rentabilidades debido a los tipos de interés más altos. Por lo tanto, ambos factores se contrarrestarán entre sí. Y luego, Kelly, ¿quieres responder a la pregunta sobre los valores de West End?

Sí, con gusto tomo esa pregunta. La cartera de inversión actual en el West End subió, lo que refleja lo que mencionamos en las notas preparadas: el fuerte crecimiento del ERV al realizar arrendamientos por encima del ERV, aunque hubo un lastre relativo por parte de las promociones inmobiliarias. Y eso se debe a Euston Tower; tiene que ver con la actualización de algunos supuestos de costes relacionados con el desarrollo.

Pero lo que querríamos decir aquí es que no hemos ajustado los alquileres para reflejar el progreso que hemos venido teniendo en Regent's Place. En Paddington, hay una previsión de desocupación en uno de los activos de inversión existentes, pero es un espacio que nos sentimos muy cómodos recuperando, y estamos trabajando en nuestros planes con nuestro socio de la JV.

¿Alguna otra pregunta por parte de los presentes?

Marc Mozzi, de Bank of America. Si tuviera que desglosar y separar su crecimiento de los alquileres entre Retail por un lado y Urban Logistics por el otro, ¿cuáles serían las cifras?

Porque es un 2% y parece bajo desde una perspectiva de Retail. Supongo que se ve lastrado por los activos de Urban Logistics.

Sí. Gracias, Marc. Creo que eso está en la tabla de la presentación. Kelly, probablemente tengas las cifras a mano ahí.

Sí. Es una buena pregunta. Me refiero a London Urban Logistics en el contexto de un mercado a corto plazo ligeramente más débil, como ya señalamos anteriormente, donde los ERV bajaron un 4.3%, lo que también refleja algunos arrendamientos que realizamos en el semestre, y un crecimiento de los ERV en Retail Parks del 4.4%.

Para responder a su pregunta, por eso es ligeramente más bajo. Obviamente, los Retail Parks son 11 veces más grandes que los Urban Logistics.

¿Y dispone del mismo desglose para la cifra comparable, ese 2% comparable?

Perdón, me refiero a like-for-like en lugar de ERV. Perdón, Marc, ya lo habías dicho. Disculpa. No lo sé, pero ¿cuál habría sido el like-for-like en Urban Logistics?

Alquilamos espacio durante el periodo, por lo que no creo que haya sido un lastre. No creo que Urban Logistics haya sido un lastre. Se debió más a que el comparable de Retail Park fue del 2%, en línea con el agregado. Así que Urban Logistics se mantuvo básicamente plano en ese periodo.

Bien. Y para usted, David, ¿ha observado algún movimiento en los diferenciales de crédito en los últimos dos meses? Y en caso de haber algún movimiento, ¿cuál sería?

Sí. Los diferenciales se mantienen relativamente estables, de hecho, Marc. Los precios finales se han desplazado al alza, obviamente. Y como dije en mis comentarios, el mercado se siente más volátil hoy. Por lo tanto, a la hora de ejecutar transacciones, resulta un poco más difícil. Así que sí, los precios finales se habrán desplazado, pero los diferenciales se mantienen estables.

Y, además, seguimos beneficiándonos del hecho de estar cubiertos en un 94% sobre base spot, cifra que disminuirá gradualmente hasta el 70% en un plazo de 5 años. Por tanto, aunque veremos ese aumento en los costes financieros con el tiempo hasta alcanzar los tipos de mercado vigentes, al anualizarlo, el nivel que prevemos es de 20 puntos básicos.

¿Alguna otra pregunta en la sala? No, no creo que haya. Así que, tal vez si pasamos a las llamadas.

Sí, hoy es solo la transmisión web. Sí. Así que tenemos algunas preguntas para la transmisión web. Tenemos 2 preguntas aquí de Eleanor Frew de Barclays.

La primera pregunta es: dado que existen eventos de arrendamiento limitados para capturar la reversión, ¿podría aclarar qué parte de su previsión de crecimiento comparable (like-for-like) del 3% al 5% se debe al alquiler de promociones anteriores, así como a factores como las primas por rescisión?

Y la segunda parte de la pregunta es: el gobierno del Reino Unido está considerando imponer topes de precios para los minoristas que ya tienen márgenes reducidos. ¿Tienen alguna opinión sobre el impacto potencial en la salud de los inquilinos y el crecimiento de los alquileres?

Sí. Por tanto, el crecimiento "like-for-like" es el crecimiento de la cartera existente, Eleanor. Así que sí, esperamos que el crecimiento de la cartera existente sea de entre el 3% y el 5%. Y, como dije, el próximo año estaremos en la parte superior de ese rango.

Estamos captando un buen crecimiento de los alquileres en las revisiones de rentas, así como en la renegociación de contratos y renovaciones. Así es como se está materializando. Obviamente, hay una reversión bastante importante ahora en el negocio de oficinas y una que crece cada vez más en Retail.

En cuanto a las perspectivas para el sector Retail, creo que hemos dado una visión bastante clara de que la demanda en nuestros parques es muy buena. Hay muchos minoristas que quieren trasladarse, y lo están haciendo desde las calles principales y centros comerciales secundarios hacia los parques. Uno de los factores que impulsa esto es la eficiencia del espacio en el parque. Tienen un ratio de coste de ocupación del 9%. Por tanto, cuando los márgenes están bajo presión, creo que eso simplemente acelera ese cambio de las calles principales a los parques comerciales.

Los supermercados han tenido un buen desempeño comercial y otros inquilinos en los Retail Parks también han operado bien. Así que tendremos que ver qué significa esto. Pero, hasta este momento, la demanda es muy, muy saludable, y solo esperaría que ese cambio se acelere.

Tenemos otra pregunta de Jonathan Kownator, de Goldman Sachs. Pregunta cómo está progresando la búsqueda de socios en Regent's Place dado el ritmo de arrendamiento en el Campus. ¿Se comprometería usted en el entorno actual?

Gracias, Jonathan. Kelly, ¿quieres responder tú?

Sí, por supuesto. Encantado. Todo el progreso que hemos tenido en Regent's Place durante el semestre es el de un campus que está experimentando una transformación muy sólida. Estamos incrementando las rentas. Estamos incrementando los ERV.

Así que es un momento óptimo para estar ahí fuera buscando un socio de desarrollo. Aún no tenemos nada que informar, pero es una propuesta muy atractiva y prevemos un gran crecimiento futuro derivado de ese campus. Así que nos sentimos optimistas al respecto.

Casi con toda seguridad lo haría de una forma que minimice el riesgo, tal como habéis visto con nuestros otros proyectos, en los que conseguimos un pre-arrendamiento y cerramos un contrato a precio fijo. Normalmente, ese es el momento en el que un socio quiere entrar, una vez que el riesgo se ha mitigado de esa manera.

Tengo una pregunta de Adam Shapton, de Green Street. Sobre los Retail Parks, la tasa de retención es del 89%. ¿Existe algún patrón en ese 11% que se marcha en cuanto al tipo de minorista o ubicación? ¿Qué tipos de diferenciales de re-leasing (re-leasing spreads) habéis obtenido en esos casos?

¿Quieres responder tú a esa, Kelly? No estoy seguro de saber la respuesta.

Puedo intentarlo. Así que no hay un patrón concreto. Esa tasa de retención se ha mantenido bastante estable los últimos años. Y me refiero a que es una buena tasa de retención por todas las razones que hemos cubierto en las notas preparadas. Los ocupantes no están buscando renunciar a sus espacios. Al contrario, si acaso, están en una fase de adquisición. Por tanto, no hay un patrón discernible en ese 11%.

Y luego el diferencial de renovación de arrendamientos (re-leasing spread), ese es un punto al que tal vez tengamos que volver para darles una respuesta.

El único dato que se me ocurre que puede darle una respuesta orientativa a eso, Adam, es cuando se comparan las renovaciones frente a los nuevos arrendamientos en los Retail Parks; los diferenciales de re-leasing son mucho más altos en los nuevos arrendamientos, porque una de las cosas, supongo, con los contratos bajo la ley es aportar la evidencia. Obviamente, es más difícil aportar la evidencia cuando se está realizando un regear que cuando se tiene tensión competitiva en un nuevo acuerdo. Por tanto, en esos nuevos acuerdos, nuestros diferenciales de re-leasing son mucho más altos. Así que creo que eso probablemente le dé la dirección de la tendencia.

Tenemos una pregunta aquí de Nikita May, de HSBC Asset Management. Pregunta si hay alguna novedad sobre Canada Water.

Sí. No, estaré encantado de ofrecer una actualización sobre Canada Water. Probablemente lo más importante que informar es lo referente a la Section 73. Seguramente sepan que en Londres existe un paquete de aceleración para la vivienda donde el requisito de vivienda asequible se redujo del 35% al 20%, lo cual sigue siendo una reducción a la mitad, y hay más subvenciones disponibles. Así que hemos aprovechado eso en Canada Water con nuestra Section 73. Esto ha reducido la vivienda asequible del 35% al 9%.

También nos ha dado mayor densidad en el proyecto, lo cual es de gran ayuda, y más flexibilidad en cuanto a la variedad de usos residenciales. Teníamos bastante flexibilidad, pero ahora tenemos más. Así que son buenas noticias. Cumpliremos con la entrega de las viviendas asequibles. La idea es que haya menos viviendas asequibles, pero las entregaremos y, posteriormente, las futuras parcelas estarán básicamente libres de la obligación de incluir vivienda asequible. Así que eso es positivo.

Esto significa que podemos cumplir nuestro plan, que es un modelo de capital ligero (capital-light), en el que continuamos con la creación de espacios. Probablemente vendamos parcelas para usos como build-to-rent, student, así como co-living a operadores especializados. Por tanto, es un modelo de capital ligero para nosotros y hay mucho impulso en Canada Water.

En cuanto a la parte de oficinas, ha habido calma durante los últimos dos años, pero se ha producido un aumento realmente notable en las visitas y negociaciones en Canada Water. Creo que esto es consecuencia de que los alquileres son muy asequibles, con rentas de GBP 50 allí, y también de que el lugar empieza a cobrar forma de manera real.

Tenemos 3 preguntas aquí de Mike Prew, de Jefferies. La primera pregunta es: ¿por qué los tasadores se muestran cautelosos con sus almacenes de retail con rentas actuales de GBP 21.70 frente a un ERV más bajo de GBP 21.40?

La segunda pregunta es: ante la escasez de suministros de oficina en Londres, ¿no debería estar comprando oficinas secundarias vacantes para reformarlas o reposicionarlas?

Y la tercera pregunta es, ¿qué porcentaje de la cartera de oficinas está ocupado por Storey? ¿Y cuál es la tasa de utilización de Storey?

Muy bien. Gracias por esas preguntas, Mike. Estaré encantado de responder a la de las oficinas secundarias y luego, Kelly, si te encargas de las otras dos. Sobre las oficinas secundarias, creo que hay una oportunidad ahí. Creo que tienen que estar en las ubicaciones absolutamente correctas. Nuestros campus se benefician claramente de excelentes conexiones de transporte. Creo que si tienes excelentes conexiones de transporte, una buena estructura y puedes actualizarla a un espacio de alta calidad, eso representa una gran oportunidad.

Los rendimientos han sido especialmente sólidos en nuestro proyecto Broadgate Tower, donde estamos adquiriendo un edificio. Es un buen edificio, pero estamos añadiendo servicios y aumentando las rentas. Parte de la estrategia allí se basó en que existe una escasez absoluta de plantas en torres en la ciudad. Por tanto, estamos obteniendo rentas con un descuento respecto a 2 FA, pero no es un descuento muy grande. Así que la rentabilidad económica ha sido buena.

Y luego creo que la primera era sobre el rendimiento de los Retail Park, Kelly, sobre los alquileres.

Los alquileres, quiero decir, los tasadores solo pueden utilizar la evidencia de la que disponen. Por tanto, siempre habrá generalmente un cierto desfase entre las ERV y el valor. No es nada inusual, pero espero que hoy hayamos demostrado que somos capaces de arrendar por encima de la ERV y también, lo que es crucial ahora, por encima de la renta actual.

Y en cuanto a Storey, podemos volver a contactar con ustedes para darles la cifra exacta, a menos que alguno de los señores que están a mi lado la tenga de memoria.

Algo menos del 10%.

Algo menos del 10%. Me parece razonable. Y ha sido un periodo realmente bueno para Storey. El crecimiento de los ingresos en tiendas equivalentes ha sido del 16% y operamos con una ocupación del 94% allí. Así que le está yendo bien.

¿Tienen alguna otra pregunta?

Así es. Sí, tenemos dos preguntas más. Una es de Marcus Phayre-Mudge, de Columbia Threadneedle. Preguntó sobre la operación de Life Science REIT. ¿Cuál fue el coste total de adquisición, tanto en millones de libras como en porcentaje del valor de los activos? ¿Pagaron la totalidad de la comisión de rescisión (break fee) del contrato de gestión? ¿Y está eso incluido en los costes totales?

Sí. Gracias por eso, Marcus. Lo siento, de memoria no tengo... me están mostrando la información al fondo de la sala. GBP 10 million fue el coste total. ¿Y eso incluye la comisión de ruptura, Jonty? Incluye la comisión de ruptura. Gracias.

Bien hecho. Estos son los últimos resultados de Jonty para British Land. Así que lo vamos a echar de menos. Gracias.

Tenemos una última pregunta de Philip Matthews, de Wise Funds. ¿Deberíamos esperar una rotación de activos razonable dentro de la cartera de Life Science REIT? ¿Y existen otras oportunidades de M&A abiertas para British Land? ¿O deberíamos considerar lo de los laboratorios como algo puntual?

En cuanto al reciclaje de activos, cuando realizamos la operación de GBP 2.7 billion, dejamos claro que no teníamos la intención inmediata de reciclar esos activos. Nos gustan. Podemos realizar una gestión muy activa sobre ellos e impulsar su rendimiento. Y una vez hecho esto, por supuesto, cada activo de la cartera es una potencial desinversión si se alcanza el precio adecuado.

No creo que deban ver lo de labs como algo puntual. Queremos que este negocio crezca. Los objetivos que nos hemos fijado para el crecimiento están alineados estratégicamente. Por tanto, nos gusta mucho esta cartera, porque amplía nuestra presencia en ciencia y tecnología, tal como han podido ver en mi diapositiva.

Y después se trata de la acreción de beneficios y, con suerte, de que sea neutral para el NTA o que no suponga una dilución excesiva del NTA. Por tanto, si surgen más operaciones de ese tipo, las llevaríamos a cabo. Creemos firmemente en el sector de la ciencia y la tecnología, especialmente en torno al concepto de Campus.

Eso es todo por parte de las preguntas de la transmisión web.

¿Y no tenemos llamadas telefónicas para esto? ¿No? Genial. Perfecto. Bueno, muchas gracias por escucharnos hoy. Esperamos que haya sido útil, pero realmente agradecemos su presencia. Gracias.