Ahora comenzaremos la sesión de preguntas y respuestas. Por favor, limítense a una pregunta y una de seguimiento. Si desean hacer una pregunta, pulsen la tecla estrella uno para levantar la mano. Para retirar su pregunta, pulsen la tecla estrella uno de nuevo. Les pedimos que levanten el auricular al hacer una pregunta para permitir una calidad de sonido óptima. Si están silenciados localmente, recuerden activar el sonido de su dispositivo. Por favor, esperen mientras compilamos la lista de preguntas y respuestas. Su primera pregunta proviene de la línea de Rich Hightower con Barclays. Su línea está abierta. Adelante.

Sí. Buenos días. En cuanto a los grupos de compradores privados u otros adquirentes en el sector, realmente no puedo hablar de su comportamiento. Como mencioné en las observaciones preparadas, hemos sido decisivos. Hemos aprendido de 2023 a partir de la volatilidad aquí. Entendemos que nuestro balance y nuestro coste de capital que hemos recaudado históricamente aquí es probablemente nuestro mayor activo. No puedo hablar de otros compradores o grupos de compradores.

Estamos muy enfocados. En cuanto al comportamiento de los compradores motivados por impuestos, hemos visto un aumento significativo desde que se aprobó la Ley One Big Beautiful Bill para los compradores de depreciación por bonificación. Verán que nos inclinamos hacia las desinversiones, como mencionamos a ese tipo de compradores. Los adquirentes 1031 siguen siendo volubles. Pero, obviamente, hemos aumentado nuestra actividad de desinversión y las previsiones aquí. Creo que eso continuará el próximo año.

Sí. Dejaré que Peter entre en los detalles de las cifras. Lo único que destacaría es que nos hemos volcado en nuestro desarrollo y en nuestra plataforma de financiación para desarrolladores hace aproximadamente 18 meses. Digamos hace 6 o 7 trimestres, y fijamos ese objetivo con dos propósitos. Uno, para diversificar nuestras fuentes de crecimiento externo, ¿verdad? Nuestros usos de capital. Luego 2, para equilibrar nuestras relaciones con los minoristas para proporcionar una solución diferenciada y integral.

Esos obviamente se han hecho realidad. Como dije en la última llamada, sujeto a derechos y permisos, podríamos alcanzar esa cifra de $250 million este año. Obviamente estamos bien encaminados, como pueden ver a través de 3 trimestres. Peter, te dejo que entres en los detalles.

Claro, Rich. Solo para tocar los impactos en el modelado o cómo deberíamos pensar en los ingresos que entran en funcionamiento. Tenemos una declaración en nuestro suplemento en la página 35 que detalla nuestros proyectos de desarrollo y DFP y el trimestre previsto de entrega.

Anunciamos los proyectos una vez que comienza la construcción y, al observar esa tabla, detallamos el trimestre previsto de entrega y los costes totales del proyecto para cada trimestre. Yo pensaría en el reconocimiento de ingresos a partir de cuando se entrega el proyecto y usaría esa tabla como guía para los futuros proyectos que entren en funcionamiento de aquellos que ya han sido anunciados.

Gracias.

Su siguiente pregunta proviene de la línea de Michael Goldsmith con UBS. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Michael, agradezco la pregunta. Incluimos nuestro coste de capital puntual porque siempre queremos ser transparentes. Una vez más, no estamos utilizando el flujo de caja libre sin cargas. No estamos utilizando las disposiciones. Creo que tenemos que retroceder y recapitular un segundo para situar bien la conversación.

Tenemos 0 préstamos a corto plazo. Repito, son 0 préstamos a corto plazo. Tenemos una reserva de casi $2 billion que recaudamos al precio del año pasado, que está en esa misma diapositiva, incluyendo un bono a 10 años que estuvo efectivamente a 10 puntos básicos de diferencia de donde estaba el Tesoro, debido a nuestra política proactiva de cobertura al 5.37%.

Podemos invertir aproximadamente $2 billion hasta alcanzar un apalancamiento de 5x, mientras que la mayoría de nuestros pares se sitúan en 5.5x o más. No tenemos vencimientos de deuda hasta 2028.

Sí, hemos dicho que las tasas de capitalización (cap rates) se expandirán en el cuarto trimestre. Asumamos 25 puntos básicos sobre la expansión del tercer trimestre de 30 puntos básicos que ya hemos visto. Añadiré que sumaremos otros $200 million que probablemente liquidaremos en el corto plazo, extendiéndose del cuarto trimestre al primero, con un cap inferior a 6, principalmente aquellos compradores de depreciación adicional.

Realmente estamos desplegando capital muy barato que desplegamos a los precios del año pasado con los mayores diferenciales que hemos tenido y elevando las tasas de capitalización para que esos diferenciales sean aún mayores. Nuestro coste de capital spot es si recaudamos capital hoy.

Nuevamente, nuestro balance se sitúa en un apalancamiento de 3.8x. Si no hiciéramos nada, lo cual no vamos a hacer —hemos sido muy claros en que no existe un escenario de inacción—, tenemos un crecimiento del 3% el próximo año. Sumándolo todo, realmente no hay ningún cambio material en nuestro algoritmo de ganancias y por eso hablé de un crecimiento del AFFO de un solo dígito medio en 2027 y de retornos totales para los accionistas de dos dígitos. Es una matemática bastante sencilla.

El coste de capital spot es para resaltar qué sucedería si recaudamos capital hoy. No olvidemos que recaudamos casi $2 billion de capital a los precios del año pasado, con los que vamos a ser disciplinados para elevar las tasas de capitalización y generar los mayores diferenciales que hemos tenido, francamente, desde el COVID.

No hay un escenario de no hacer nada para nosotros en 2027. Esa es una base que simplemente estamos utilizando, que aprendimos en 2023 y 2024. Cuando entramos en 2024 y hablamos de un escenario de no hacer nada, estábamos apalancados 4.7x. Dijimos que íbamos a participar proactivamente y discutir un escenario de no hacer nada. Eso no es una opción para nosotros.

Tenemos un fondo de guerra de $2 billion que se recaudó a los precios del año pasado. Vamos a desplegarlo de manera disciplinada y decisiva en tasas de capital sobre las que vamos a seguir presionando. Eso asume 0 cambios en el corto plazo, en el tramo largo de la curva, en nuestro precio de la acción, en nada.

Nuevamente, ese capital está recaudado. Está en el banco. Está valorado. El capital propio estaba en $75. El Tesoro a 10 años. Nuestra deuda no garantizada a 10 años estaba en $5.37. Eso incluye las suposiciones estándar de pérdida crediticia para 2027. Sin cambios en la curva, sin cambios en nuestro precio de la acción. No estamos adivinando hacia dónde irá la economía en 2027. Ese es nuestro algoritmo de ganancias.

Creo que el enfoque en nuestro coste de capital spot, que queremos delimitar claramente porque queremos ser transparentes en nuestra deuda en relación con nuestro coste de capital históricamente elevado, que tenemos en la misma página en una columna adyacente, son cosas muy diferentes. Nuevamente, estamos aquí con un fondo de guerra de $2 billion, $2 billion en capital para desplegar hasta que alcancemos un apalancamiento de 5x, el límite superior de nuestra guía, con la mayoría de nuestros pares situándose ya en 5.5x o más.

Se agradece. Gracias.

Su siguiente pregunta proviene de la línea de Nick Joseph con Citigroup. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Gracias. Joey, usted habló del aumento de 30 puntos básicos intertrimestrales en las tasas de capital en el tercer trimestre. Creo que acaba de mencionar una expectativa de 25 puntos básicos en el cuarto trimestre. ¿Eso normaliza las tasas de capital en relación con el movimiento de los tipos, o esperaría una mayor expansión en el primer semestre de 2027, asumiendo que los tipos se estabilicen en los niveles actuales?

Buenos días, Nick. Ojalá lo supiera. Sinceramente, ahora mismo estamos centrados en el tiempo y el lugar. Reaccionamos muy rápido al aumento meteórico del bono a 10 años. Revalorizamos nuestra cartera. Redujimos nuestra cartera de forma muy agresiva.

Nuevamente, como mencionaste, verás ese aumento en nuestras tasas de capitalización (cap rates) del cuarto trimestre. Ni siquiera hemos comenzado la búsqueda para 2027. No estamos asumiendo en el modelo, del que acabo de hablar, ninguna expansión adicional de las tasas de capitalización.

Vamos a seguir presionando. La clave aquí es que podemos crear valor en las 3 plataformas de crecimiento externo, ya sea trabajando con minoristas. Estuvimos en Walmart, estuvimos en TJ Maxx en Framingham, Massachusetts la semana pasada, trabajando con nuestros socios minoristas, creando valor en las 3 plataformas.

A donde vayan las tasas de capitalización, ¿cuál es la próxima publicación en Truth Social? No tengo idea para 2027. Todo lo que sé es que vamos a ser disciplinados y desplegaremos capital y diferenciales materiales para impulsar ese algoritmo de ganancias.

Suena bien. Ustedes están en más de 30 sectores minoristas diferentes. ¿En qué áreas han visto más la expansión de las tasas de capitalización? ¿Dónde están viendo la persistencia? De cara al futuro, si hay alguna que señalar en la que podrían ver más expansión o estabilidad.

Sí, no creo que esté impulsado realmente por sectores. Creo que está más impulsado por el nivel de precio. Obviamente, el apalancamiento negativo no ayuda para los compradores privados de allí o los compradores públicos hoy, dado dónde está el Tesoro a 10 años. Hemos visto cierta persistencia en las tasas de capitalización y en los activos de menor nivel de precio porque vas subiendo por esa escalera de precios.

Obviamente, se reduce a los compradores institucionales que tienen el capital y el coste de capital para que esas transacciones funcionen. Podríamos ver algún aumento en nuestro tamaño medio de transacción, posiblemente. No estoy anticipando el cuarto trimestre de ninguna manera, pero podríamos verlo en 2027 si todo lo demás permanece igual.

Creo que está realmente impulsado por el nivel de precio. Obviamente, hay inquilinos en dificultades que no están operando. Lo contrario a eso son los compradores del bono de depreciación Big Beautiful Bill que están realmente motivados por los impuestos. No se me ocurre ningún sector que esté recientemente en territorio prohibido, pero creo que hay inquilinos que obviamente tienen dificultades para mudarse.

Gracias.

Gracias, Nick.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Jana Galan con Bank of America. Su línea está abierta. Por favor, adelante.

Sí. Yo le diría, creo que, Jana, es un término erróneo decir que el IG tarda más en reajustarse que el no-IG. Creo que todas estas son simplemente narrativas, francamente, que son falsas. El IG del primer trimestre, que para nosotros es solo actividad de adquisición, estuvo en el 59%. El segundo trimestre fue superior al 73%. El tercer trimestre bajó al 52.1%. El cuarto trimestre volverá a subir, se lo aseguro ahora mismo.

Nuevamente, estas cifras son únicamente para adquisiciones. No incluyen desarrollo ni DFP. Si sumamos nuestra actividad de desarrollo y DFP en el tercer trimestre, es aproximadamente casi un 60% de grado de inversión. Pero, de nuevo, como he sido constante, creo que el grado de inversión por sí solo es el enfoque incorrecto. Es un resultado de lo que hacemos.

Walgreens era grado de inversión. Todo el mundo lo recuerda. Nosotros lo predijimos. Tractor Supply era grado de inversión. Nosotros lo predijimos. Hobby Lobby, Gerber Collision, Publix, Wegmans, Ulta, Aldi, Boot Barn y un montón de otros minoristas tremendos, minoristas preeminentes en este país, no tienen calificación.

Podemos jugar al juego del IG en la sombra y podemos decir, ejecutar un Moody's RiskCalc y no usar algún umbral o puntuación aleatoria, puntuación ADC y decir que, incluyendo el IG en la sombra del tercer trimestre, estaríamos en el 65%. ¿Incluiría 5 Below y Hobby Lobby y Ulta? Todo nuestro cartera que pasamos por el Moody's RiskCalc es un 76% de grado de inversión.

Pero de nuevo, no puedo enfatizarlo lo suficiente. Aldi es probablemente mi supermercado favorito en el país hoy. Hobby Lobby es el minorista de manualidades y pasatiempos preeminente. Hicimos una venta con arrendamiento, obviamente, y adquirimos un número mayor de ellos este trimestre. Ulta no tiene deuda. Son el minorista preeminente en este país.

Algunos de los mejores minoristas de alimentación del país fuera de Ulta, Publix, Wegmans. Estos minoristas no tienen deuda y no son de grado de inversión. Eso no excluye nuestra inversión en ellos y, francamente, ni siquiera influye en nuestra decisión porque conocemos la calidad de su negocio y de su balance de situación. La disparidad entre IG y no-IG, el IG en la sombra, veamos más allá de eso y analicemos la calidad de los minoristas individuales, el sector inmobiliario subyacente y luego la composición de la cartera general y la diversidad dentro de la misma.

Esa tendencia está impulsada realmente por las escaladas que están vinculadas contractualmente en las opciones. Tenemos renovaciones de arrendamiento muy mínimas. Destacamos que esas tienen oportunidades de ajuste a valor de mercado.

No puedo cuantificarlo para usted en este momento. Pero eso está impulsado realmente por la estabilidad de nuestra cartera, las opciones contractuales integradas, aproximadamente el 1% de crecimiento interno a través del NOI de las mismas tiendas que recibimos cada año. Verá que esa cifra sube y baja en función de qué opciones se ejerccen en cualquier trimestre.

Gracias, Jana.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Ronald Kamdem con Morgan Stanley. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Sí, Ron, creo que en general la competencia es menor porque el capital es más caro y está más limitado. Una vez más, normalmente no competimos con compradores institucionales. Estamos compitiendo en un espacio muy fragmentado que es propiedad principalmente de individuos, y estamos ahí fuera buscando valor y creando valor de la mano con nuestros minoristas.

Asumiría que las ofertas en general disminuirán a medida que las tasas de capital se estabilicen e intenten subir y, en última instancia, con suerte se estabilicen en algún momento. Pero obviamente no estamos viendo ningún aumento en la competencia, eso es seguro.

Ciertamente. Pero las transacciones también tienen que superar obstáculos, tienen que tener sentido. Pero sí, creo que la financiación de construcción y la financiación final, la financiación a largo plazo o las disposiciones podrían ser más problemáticas para los promotores. En DFP, podríamos ver un aumento en esa actividad y estamos explorando varias opciones al respecto.

Gracias, Ron.

Su siguiente pregunta proviene de la línea de Brad Heffern con RBC Capital Markets. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Sí, creo que posiblemente podría darnos la capacidad de presionar el rendimiento sobre los costes en un entorno de tipos más altos. Pero entramos en esas transacciones con un margen significativo, y el tipo de producto que estamos desarrollando tiene en última instancia un valor significativo o valor terminal porque, uno, la Ley One Big Beautiful Bill para estas gasolineras, obviamente los compradores de depreciación adicional. Pero entramos con un margen mayor de, obviamente, lo llamaré seguridad y diferencial o rendimiento sobre el capital invertido debido a esa plataforma de desarrollo. Pero, ¿podría darnos la oportunidad de elevar aún más esos rendimientos? Ciertamente es posible.

Sí. En cuanto al impacto de los elevados costes por operaciones fallidas en el tercer trimestre, eso contribuyó a una disminución de aproximadamente un centavo en el AFFO por acción en el tercer trimestre. Eso se refleja en los gastos generales y administrativos de nuestro estado de resultados. Puede ver que esa partida fue elevada en el tercer trimestre. Esperaría cierta normalización en los gastos generales y administrativos y en los costes por operaciones fallidas a medida que avancemos hacia el cuarto trimestre.

Su siguiente pregunta proviene de la línea de Eric Borden con BMO Capital Markets. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Sí. En pocas palabras, sí. No subiremos en la curva de riesgo. Hemos construido esta cartera a lo largo de los últimos 16 años, que creemos que es la cartera minorista preeminente en el país, y no subiremos en la curva de riesgo. No lo haremos. Seguiremos enfocados en el sector minorista, en los mayores minoristas de los Estados Unidos, y continuaremos colaborando con ellos en su estrategia de crecimiento, así como en las tiendas existentes.

La revalorización en el cuarto trimestre fue una función de, bueno, relacionarlo con los costes por operaciones fallidas que Peter acaba de comentar. Para nosotros, fue, en efecto, un "tómalo o déjalo". Cancelaremos una operación si no alcanzaba un cierto umbral para nosotros. Vieron esos costes por operaciones fallidas durante el tercer trimestre. No los volverán a ver en el cuarto trimestre. Si el vendedor estaba dispuesto a moverse al ritmo del Tesoro a 10 años, así como de nuestro precio de acción, estábamos dispuestos a transaccionar. Pero para nosotros, en efecto, se convirtió en un "tómalo o déjalo".

Ciertamente. Creo que la mayor oportunidad allí está con los compradores de depreciación adicional, y obviamente somos muy activos en el espacio de las tiendas de conveniencia donde esa depreciación adicional es aplicable. Por lo tanto, buscaremos reciclar con diferenciales de unos pocos cientos, entre 175 y 200 puntos básicos en el cuarto trimestre y hacia 2027.

Gracias.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Alex Bacon con Baird. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

No, la mezcla en términos de porcentaje de asignación de capital dependerá en última instancia de los volúmenes finales de adquisición, sobre los cuales no tenemos visibilidad. Tenemos una visibilidad bastante buena de nuestra cartera de desarrollo. Si los volúmenes de adquisición tienden a la baja, el desarrollo podría representar un porcentaje mayor. Pero, de nuevo, con una previsión limitada sobre el denominador final, incluidas las adquisiciones para 2027, es difícil responder a esa pregunta.

Gracias.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Upal Rana con KeyBanc Capital Markets. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Nuestro objetivo de apalancamiento declarado es de 4x-5x. Obviamente tenemos un fondo de guerra de $2 billion. Solo lo estoy poniendo en el contexto del balance general.

Creo que siempre estaremos analizando las fuentes de capital, ya fuera una acción preferente al 4.25% en la época de apogeo, o si es capital ordinario a través de ATM. Siempre mantendremos un balance y un perfil de liquidez sólidos. Pero creo que cuando se mira en una base relativa, nuestro balance tiene una potencia de fuego significativa.

No, eso fue específicamente por la mezcla. Estuvo la transacción de Gerber Collision, los Hobby Lobbies totalmente nuevos, uno en Apple Valley, California, que fue de 15 años. Solo mezcla. Un nuevo BJ's y Hobby Lobby en Springfield, Massachusetts. De nuevo, solo mezcla.

Gracias.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Rob Stevenson con Huntington. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Dependiendo del proyecto y de la etapa del mismo, podemos ajustar bastante rápido. Obviamente, hay múltiples palancas ahí. Está el coste del terreno subyacente. Hay las rentas con el minorista.

Dado el margen que estamos desarrollando y el margen de seguridad en relación con nuestro coste de capital y en relación con los valores terminales definitivos si vendemos, como comentamos con los compradores de la One Big Beautiful Bill Act, no creo que sea necesario repreciar necesariamente esas transacciones.

No. Verá un componente significativo de arrendamientos de suelo en el cuarto trimestre. En la mayor parte de los arrendamientos de suelo que adquirimos, o bien los vendedores ni siquiera están familiarizados con ellos, o son a corto plazo y trabajan codo a codo con el minorista. Realmente no hay un hilo conductor que distinga los arrendamientos de suelo de los arrendamientos llave en mano. Es una mezcla de todo.

Gracias, Rob.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Jim Kammert con Evercore ISI. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Correcto. Al pensar en los vencimientos de la deuda de 2028, esas son ofertas a tipo fijo y, actualmente, no hay coberturas para futuras emisiones de deuda.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Michael Gorman con BTIG. Su línea está abierta. Adelante, por favor.

Sí. Remitiría a todos al libro blanco en nuestro sitio web de hace, ¿qué? ¿12, 18 meses, Peter?

Aproximadamente.

Sobre el sector de la alimentación. Me opuse con bastante vehemencia a la narrativa de que los centros comerciales con anclas de alimentación son el refugio seguro general en el sector inmobiliario minorista desde hace años. El sector de la alimentación es, en última instancia, un negocio con un margen del 2%, y se ve cómo esos márgenes se contraen mientras se trasladan a los ingresos publicitarios y otras fuentes.

Nuevamente, 3 de los mayores minoristas del país son minoristas de alimentación que venden productos de alimentación, debería decir, no son minoristas de alimentación. ¿Verdad? Walmart, el más grande, Amazon y Costco. Siempre hemos sido muy claros en que solo invertiremos en esos líderes del mercado. A veces son líderes regionales. Creo que nuestro libro blanco expone esa tesis y seguiremos ejecutando sobre esa tesis.

Pero como usted mencionó, hemos visto presiones allí. Existe transparencia de precios en el sector de alimentación, como en todos los sectores minoristas hoy en día. El tamaño de la cesta está disminuyendo, incluso ante la subida de los precios del combustible. Los consumidores están siendo mucho más exigentes con lo que adquieren.

Obviamente, tenemos una serie de minoristas que están revisando su estrategia general de precios en este momento y han sido muy públicos al respecto diciendo que tenemos que competir en precio. Nuestra tesis siempre ha sido invertir en minoristas diferenciados que sean líderes regionales, como H-E-B, Wegmans, Publix, Market Basket. Los minoristas nacionales que son líderes en precio, como Walmart Neighborhood Market, Aldi, Kroger. Seguiremos ejecutando de esa manera. Hemos sido muy claros. Los minoristas de categoría B menos C son sospechosos en el mejor de los casos en un negocio con un margen del 2% hoy en día. Creo que vamos a ver desafíos continuos entre esos minoristas de nivel inferior.

Gracias.

Su próxima pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman con Wells Fargo. Su línea está abierta. Por favor, adelante.

Sí. Es una gran pregunta, Connor. Aquí enfatizamos siempre la mejora constante. Les diré que mis lecciones personales aprendidas del rápido aumento en 2023 de los bonos a 10 años por encima del 5% fueron que no nos movimos con la rapidez y decisión suficientes. Continuamos adquiriendo y desplegando nuestro activo más preciado, nuestro balance, utilizando esa capacidad del balance a precios spot en lugar de esperar. Lo llamaré falta de disciplina, y asumiré la responsabilidad total por ello.

Esa falta de disciplina habría ocurrido si nuestro balance hubiera estado en la posición en la que no quería desplegar capital incremental sin saber qué vendría después. Esta vez, entrando con $2 billion de liquidez y el balance apalancado en 3.8x, nos movimos de inmediato, y fue agresivo. Seré franco. Fue un movimiento agresivo. Vieron los acuerdos fallidos pasar. Hablé de cómo fue un enfoque de "tómalo o déjalo".

Redujimos nuestra guía de inversión. Una vez más, nos enfocamos en el valor sobre el volumen. Creo que el juego del volumen en el net lease ha terminado, lo cual me entusiasma porque, en última instancia, somos creadores de valor. Creo que en 2023, mirando realmente hacia atrás, la esperanza de normalización o estabilización probablemente me animó a mantener el rumbo en nuestro pipeline existente.

Esta vez, dijimos "adelante" inmediatamente cuando vimos ese aumento meteórico en el Tesoro a 10 años y la correspondiente depreciación del precio de las acciones. Fue una táctica muy diferente para nosotros. Vamos a preservar nuestro más, repito, vamos a preservar nuestro activo más preciado. Esa es la liquidez de nuestro balance. Vamos a desplegarla con diferenciales más grandes, y hemos sido decisivos al respecto, como pueden ver con el aumento en las tasas de capitalización. Hablé sobre el aumento en las tasas de capitalización en el cuarto trimestre para nosotros, y seremos pacientes y disciplinados.

No lo consideraría como un máximo. Nuestro rango declarado es de 4x-5x. Obviamente, no estamos ni cerca de los $2 billion, incluyendo aproximadamente el flujo de caja libre, para llegar al escenario de no hacer nada. Ese escenario de no hacer nada es, una vez más, un crecimiento del 3%. No vamos a no hacer nada. Miren, seremos ágiles, flexibles. Seremos oportunistas, obviamente. Pero lo más importante es que no estamos en esa posición, y queremos enfatizar eso aquí.

Gracias.

No hay más preguntas en este momento. Ahora devolveré la llamada a Joey Agree para las palabras de clausura.

Bueno, gracias a todos por acompañarnos esta mañana, y esperamos verlos durante las próximas conferencias y les deseo mucha suerte durante el resto de la temporada de resultados. Gracias de nuevo.

Con esto concluye la llamada de hoy. Gracias por asistir. Ya pueden desconectarse.