[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta es de Caitlin Burrows, de Goldman Sachs.

Claro. Gracias por la pregunta, Caitlin. Creo que... cuando pienso en los... hablemos primero de los TI. Eso es una función de la demanda de los inquilinos y de la demanda de espacio y de la oferta de espacio disponible. La realidad es que estamos teniendo muchísimas conversaciones con minoristas. Nuestra cartera actual ha subido un 26%, creo, respecto a esta misma fecha el año pasado, lo que supone más de 100 acuerdos adicionales. Y cuando tenemos esas conversaciones, el alquiler es un componente y el TI es otro componente.

Y hay ciertos momentos en los que puede ser un inquilino con el que queremos empezar una nueva relación, pero nos preocupa potencialmente su solvencia o su viabilidad a largo plazo. Así que quizá digamos: sí, tal vez no tenga sentido pagar tanto TI como lo que pagaríamos por alguien de quien estemos más seguros de cuál podría ser su rendimiento. Así que creo que es realmente una función de la combinación a largo plazo. Pero la realidad es que la oferta y la demanda se manifiestan de dos formas. Se manifiestan en el crecimiento del alquiler y se manifiestan en los TI.

Retrocediendo un poco, si observamos los fondos disponibles para distribución de forma más amplia, creo que para este año hemos subido un 9% o más de un 9% en lo que va de año. Es uno de nuestros objetivos, ¿verdad? Nuestro objetivo es aumentar el crecimiento del flujo de caja, y parte de ese crecimiento del flujo de caja proviene del FFO y parte proviene del capital que invertimos.

Pero lo que quiero destacar o reiterar, como dije en la llamada —en las observaciones preparadas—, es que estamos reinvirtiendo en nuestros centros de forma masiva, y eso es perceptible para los consumidores y, de hecho, para los minoristas. He estado en, no sé, creo que he estado en 12 estados en las últimas 3 semanas y he visto un montón de nuestras propiedades donde hemos realizado estas transformaciones. Y lo que he visto es que se están firmando nuevos contratos de arrendamiento allí y que nuevos minoristas están llegando a estos centros porque ven a un propietario que ha reinvertido en ese espacio.

Y cuando le preguntas al gerente general cuál ha sido la percepción del cliente, dicen: bueno, ha habido gente que se ha acercado y ha dicho: 'no me había dado cuenta de que este centro seguía aquí, que este centro seguía prosperando'. Así que nuestro trabajo es seguir reinvirtiendo en nuestros centros y hacerlos mejores desde la perspectiva del cliente y desde la perspectiva de nuestros minoristas. Pero nuestro trabajo general es aumentar el crecimiento del flujo de caja, aumentar los dividendos por acción y mejorar nuestros centros, y de alguna manera incluimos todo eso en el cálculo. Y creo que los resultados han sido, obviamente, muy impresionantes hasta ahora, y estamos con ganas de ver el futuro.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Griffin, de Evercore ISI.

Claro. Si observáis lo que va de año, creo que hemos firmado nuevos contratos de alquiler a unos $78 más o menos. Pero en lo que hay que centrarse con esos contratos que vencen es que un gran número de ellos se renovarán. Son excelentes inquilinos. Tenemos excelentes relaciones con ellos. Son importantes para el centro. Y nuestras renovaciones, históricamente hablando, y eso se mantiene hoy en día, están en torno a los dígitos medios de un solo dígito. Así que renovaremos algunos y reemplazaremos otros si creemos que hay minoristas mejores que puedan rendir mejor y aportar más al centro.

Así que no es tan sencillo como decir que los $60, $65 pasan a $78. Pero claramente, si observáis la trayectoria de donde se han firmado los nuevos contratos, obviamente es una historia positiva. La historia de la oferta y la demanda es positiva, pero no es tan simple como decir: toma los $60, $65 y pásalos a $78. Pero creo que el enfoque real es cuál es el minorista adecuado para cada espacio. Y en nuestro sector no existe realmente un alquiler de mercado, o más bien, nuestra forma de verlo es cuál es el alquiler de mercado para ese inquilino en función de cómo va a rendir y qué va a hacer con el resto del centro.

Así que creemos que es una historia positiva. No creo que lleguemos exactamente a los $65 a $78 en un año, pero esperamos seguir mejorando -- seguir mejorando la combinación de mercancía en la cartera; creo que son 483 acuerdos y un número similar de ellos son acuerdos nuevos o nuevos inquilinos, tal como hemos hecho en lo que va de año, que es el 28%. Por lo tanto, nos sentimos muy bien con la cartera, y nuestro trabajo es seguir ejecutando y seguir haciéndola crecer con el tiempo.

Nuestra siguiente pregunta es de Samir Khanal, de Bank of America.

Claro. En primer lugar, sobre la ocupación, creo que es importante darse cuenta de que tenemos un 96% de ocupación en los centros comerciales y outlets -- lo siento, en la cartera de centros comerciales y outlets. Recuperamos 1 million square feet de espacio a mediados de mayo y estamos en el mismo nivel de ocupación que teníamos al final del primer trimestre. Creo que eso es bastante impresionante. Creo que habla de la fuerza del equipo y de la fuerza de nuestra cartera.

Pero cuando pienso en las palancas de crecimiento, por así decirlo, la ocupación todavía tiene un poco más por recorrer desde aquí. No creo que lleguemos nunca al 100%. No querríamos estarlo. Queremos la capacidad de mover a los inquilinos, pero obviamente hay un poco más por delante. Creo, sinceramente, que el objetivo del equipo es superar donde terminamos el año pasado, y creo que lo lograremos.

La otra pieza, obviamente, es la retención de inquilinos, sacando a los que tienen un rendimiento inferior que obviamente pagan un alquiler más bajo y reemplazándolos con nuevos inquilinos mejores que pagan un alquiler más alto, dado que su aumento de productividad es obviamente un enfoque central.

Y la última pieza es nuestra cartera de proyectos de desarrollo. Tenemos $1 billion en fase de construcción hoy. Esperamos tener más de $600 million que serán aprobados y comenzarán antes de que termine el año. Estamos generando un rendimiento del 9% en esas inversiones, lo cual es obviamente un número muy saludable. Y de nuevo, cuando cito esos números, se trata solo del capital que estamos gastando en esos desarrollos. Pero si observan lo que hemos hecho en Southdale, lo que hemos hecho en Brea, lo de Briarwood, hay un beneficio significativo para el resto del centro cuando realizamos esos desarrollos que no se refleja en esos rendimientos. Y esa es otra vía de crecimiento para nosotros.

Pero se trata realmente de seguir haciendo lo que hemos estado haciendo, lo cual creo que obviamente hemos hecho bien hasta ahora, pero nos queda mucho por delante. Vamos a seguir reinvirtiendo en nuestros centros y seguiremos mejorando la mezcla de comercios. Hay muchos factores que influyen en nuestro crecimiento, pero nos sentimos bastante bien con nuestra situación actual.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS.

Claro. Así que el 1 million square feet, básicamente todo eso eran los Saks Off Fifth, ¿verdad? Obviamente, un proceso de quiebra bastante público. Pero de nuevo, hemos arrendado, ¿verdad? Así que, efectivamente, no hubo excusas ni justificaciones para una menor ocupación, ¿verdad? Hemos vuelto a donde estamos. Y de nuevo, a finales de julio, estamos al 96.3%. Así que estamos por encima de donde estábamos.

Pero si observa a Saks, no es muy distinto a lo que hablamos a principios de este año. Si observa los locales en los outlets, pagaban $18 million en alquiler. Los acuerdos que hemos firmado hoy ya son —en lo que respecta a aproximadamente la mitad del espacio, ya superan con creces eso, y el resto está en discusión y cerca de acuerdos finales. Pero básicamente tomaremos los $18 million y los convertiremos en $44 million.

Lo único que diría que no se refleja en '26, o supongo que se reflejará en '26, es que recuperamos esos locales, francamente, más tarde de lo que pensábamos. No los recuperamos hasta, quiero decir, fue el 15 o 16 de mayo. Y así, para cuando... de nuevo, nos apresuramos, logramos firmar contratos, estamos firmando contratos ahora, pero eso será realmente una historia de '27 cuando esas rentas empiecen a impactar. Pero, de nuevo, es una buena noticia para nosotros, pero eso es realmente la gran, gran mayoría de ese 1 million square feet de los Saks Off Fifth, que de nuevo, no es sorprendente que los hayamos recuperado, y creo que en general es un buen resultado.

Y los reemplazos han sido, no quiero usar nombres porque no sé qué se ha dicho públicamente o no, pero excelentes, excelentes minoristas, minoristas de primer nivel. Una serie de expansiones, francamente, que podrían haber estado en otro lugar del centro, querían más espacio, algunas divisiones. Pero en general, una demanda muy, muy buena y muchos de ellos en realidad tenían opciones sobre con quién reemplazarlos, pero resultó ser una buena noticia para nosotros.

Nuestra siguiente pregunta es de Greg McGinniss, de Scotiabank.

Claro. Pues bien, estamos añadiendo, francamente, una variedad de categorías en todas las geografías y en todas las plataformas. Diría que lo que más me entusiasma son nuestras marcas nuevas y emergentes, que abarcan diversos sectores e incluyen empresas tecnológicas, athleisure, hogar, joyería, algo muy importante para la Generación Z y el consumidor adolescente. Estamos añadiendo una gran cantidad de marcas nuevas que, en muchos casos, son únicas en el mercado, únicas en nuestro centro y que realmente diferencian una de nuestras propiedades cuando añadimos este tipo de conectividad a otras propiedades.

Y estas marcas vienen del entorno online. Vienen de Europa. Vienen de Asia en el sector de la belleza. Una serie de acuerdos en el sector de la belleza de minoristas asiáticos entran en el espacio de los coleccionables. El sector del athleisure, obviamente, sigue creciendo con nuevos participantes. Y eso es muy emocionante. Y cuando recorres uno de nuestros centros, ves algo nuevo, ves algo que es diferente. Y creo que está resonando con los clientes.

Y cuando añadimos este tipo de minoristas, vemos un aumento del tráfico, no solo para los minoristas que incorporamos, sino para el resto de los comercios del centro. Y lo que esto ha provocado, francamente, es que si vas a observar a algunos de los actores tradicionales en los espacios donde estamos añadiendo las nuevas marcas emergentes, están reinvirtiendo en sus tiendas. Sus tiendas se ven mucho mejor. Su mercancía se ve mejor, y es realmente una gran relación simbiótica de la que estamos muy orgullosos.

La otra área de enfoque, diría yo, sería en el sector de los restaurantes. Seguimos renovando los restaurantes y seguimos añadiendo nuevos. Si observan, tenemos una serie de desarrollos y remodelaciones de alto perfil que han comenzado y comenzarán en el próximo, digamos, año aproximadamente; vamos a añadir probablemente de $400 million a $500 million en ventas de restaurantes incrementales de algunas de las marcas más importantes a nivel regional y nacional. Y, de nuevo, eso es algo que podemos seguir haciendo para crear un entorno fresco, un entorno emocionante y un entorno al que los clientes quieran ir.

Así que ese es realmente el enfoque, pero la demanda proviene de una variedad de categorías, de una variedad de minoristas. La lista de vigilancia está en muy buen estado. Nada cercano a lo material, algo que ocurre en el curso normal y, en la medida en que suceden esas cosas, las gestionamos como parte del curso ordinario de los negocios.

En realidad es una oportunidad para nosotros, Greg. Es Brian. La lista de vigilancia está en su punto más bajo. Pero como hemos dicho, el espacio de recaptura nos ofrece la oportunidad de atraer a mejores comerciantes.

Nuestra siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Gracias, Alex. No sé si tienes acceso a mis correos electrónicos, supongo. Tengo un borrador de comunicado de prensa que, supongo que puedo decir ahora, que se lanzará en las próximas semanas para lanzar Simon Media Network para, realmente, de una manera más amplia, aprovechar los conocimientos de los clientes de primera mano que estamos obteniendo. Como has dicho, tenemos miles de millones de visitas al año, que probablemente representan más de $100 billion en nuestra cartera nacional. Y por tanto, habrá un anuncio en las próximas... en las próximas semanas.

Pero sí, creemos que hay una oportunidad real aquí para tomar una especie de todo nuestro ecosistema de... obviamente tenemos nuestra huella digital con Simon+, con ShopSimon, con Simon Search, nuestra red de pantallas propia. Tenemos más de 4,000 pantallas, la mayor huella de pantallas, creo, en el mundo en la que seguimos invirtiendo. Y ahora, tomar los datos que vamos a obtener e integrarlos en Simon Media Network para crear algo que sea realmente, realmente interesante, tanto para nuestras marcas endémicas, los minoristas en nuestros centros, como para las marcas no endémicas que quieran acceder a nuestro consumidor, que tiene una alta intención de comprar y de comprar y comprar mucho. Así que es algo en lo que nos estamos centrando.

No sé lo de 200 a 800. Espero que sea eso. Francamente, espero que sea más que eso, pero es un negocio que está creciendo a un ritmo de doble dígito, a mediados de los teens por ciento interanual. Estamos invirtiendo en ello. Estamos añadiendo pantallas. Estamos añadiendo puntos de contacto en nuestros centros. Una razón es porque podemos obtener un rendimiento muy bueno y tener un periodo de recuperación de 1 a 2 años. Pero la segunda es que, francamente, creo que tiene buena pinta. Creo que, cuando se hace bien, aporta valor a nuestros centros.

Tenemos nuestros directorios digitales, que nos permiten buscar inventario en tiempo real a través de Simon Search en nuestros centros, lo cual tiene un gran uso. Y es algo en lo que nos estamos centrando. Yo me estoy centrando. Claramente creemos que hay una oportunidad muy grande aquí; los centros comerciales y los centros comerciales en general están viviendo un momento cultural. La gente se da cuenta de que no van a desaparecer. Los jóvenes quieren pasar el rato aquí. Y creo que hay una oportunidad para aprovechar eso realmente, porque podemos ofrecer a las personas que buscan anunciarse algo que realmente nadie más puede ofrecer. Así que estamos centrados en ello.

Nuevamente, no sé qué pensamos al considerar esto a largo plazo, pero creemos que hay una oportunidad tremenda para hacer crecer realmente este negocio. Y obviamente, es un gran negocio hoy en día, pero realmente creemos que existe la oportunidad de hacer que este negocio sea mucho más grande con el tiempo.

Nuestra siguiente pregunta es de Juan Sanabria, de BMO Capital Markets.

Claro. En cuanto a la retención, es una decisión espacio por espacio que tiene muchísimos factores diferentes en juego. Es una relación con el inquilino. Es si nosotros... qué es el reemplazo, no solo el alquiler, sino si están aportando algo al centro. Es una historia complicada, pero es algo en lo que nos enfocamos. El equipo está, obviamente, muy centrado en el tiempo de inactividad, ¿verdad? Seguimos operando.

Sí, el crecimiento a largo plazo; también, obviamente, tenemos que centrarnos en el flujo de caja en el medio plazo también. Así que es... no diría que está cambiando materialmente. Pero en la medida en que creemos que hay una oportunidad de reemplazar a un inquilino por alguien que vaya a rendir mejor y aporte más al centro, aporte más tráfico y, obviamente, el alquiler también sea más alto. Buscaremos hacerlo. Pero no es como si estuviéramos haciendo una suposición general o una decisión general al respecto. Realmente es espacio por espacio, inquilino por inquilino, centro por centro como pensamos en ello. Sobre el SNO...

Juan, seguimos con una tendencia de alrededor de 310 puntos básicos de contratos firmados pero no abiertos. Y en realidad, eso se volvió a cubrir con los 1 million square feet de contratos, ¿verdad? Los contratos abiertos se volvieron a cubrir con parte del trabajo que hemos estado haciendo desde que captamos el negocio de Saks outlet.

Nuestra siguiente pregunta es de Floris Van Dijkum de Ladenburg Thalmann.

Claro, Floris. Así que es definitivamente más amplio que el top 50, ¿verdad? Es una historia bastante amplia. Francamente, las tendencias de ventas son muy similares a lo que hablamos el trimestre pasado: el lujo sigue siendo muy fuerte en el lado de precio completo, sin duda. También en el lado de los outlets, pero la mayor parte de la — o diría la mayor parte, pero parte de la fortaleza del lujo o de los inquilinos que simplemente no tienen outlets. Obviamente, la parte de la joyería, la parte de los relojes, sigue siendo muy, muy fuerte y continúa creciendo. No hay señales reales de ralentización por ahí.

Pero si observas las marcas junior, que se dirigen de algún modo al cliente de la Gen Z, hemos tenido 16 meses consecutivos de comparables positivos allí, lo cual es bastante asombroso, obviamente, dado todo el ruido macroeconómico que hay ahí fuera. Y si piensas en un grupo de clientes que podría verse afectado, sería ese grupo, y eso ha seguido creciendo tanto con nuevos minoristas como con nuevos entrantes en ese espacio, pero obviamente también con los minoristas tradicionales. Por lo tanto, las otras tendencias se mantienen.

Los restaurantes, de nuevo, están un poco más débiles que el resto de la cartera. Creo que tal vez se deba a factores económicos, pero también creo que hay otros factores, ¿verdad? Las ventas de alcohol han bajado. Eso es obviamente algo que no podemos controlar. Pero la historia sigue siendo positiva.

Florida sigue siendo muy, muy fuerte, desde Jacksonville y St. Johns, obviamente, el área metropolitana de Miami y Boca hasta Naples; Orlando se ha mantenido muy fuerte, e incluso el Panhandle sigue creciendo. Eso ha sido una buena señal. La frontera está creciendo ahora, pero un poco menos que el resto de la cartera, lo que afecta más a los outlets, ¿verdad?, dado que tenemos más outlets en las fronteras que de precio completo.

Un par de outlets mejores, de nuevo, están creciendo un poco menos que el conjunto, principalmente debido a los viajes internacionales, que, sí, vinieron aquí por la Copa del Mundo. Pero si observas nuestra cartera de outlets, Vegas es un componente clave de ello. Orlando es un componente clave, que obviamente no tuvo — ambos carecieron de partidos de la Copa del Mundo. Pero Orlando también viene de 12 meses de un crecimiento de comparables del 10% al 15%. Así que eso, naturalmente, se ha ralentizado un poco.

Pero la realidad es que es una historia de base amplia que, sí, el lujo es muy fuerte, no hay duda. Pero esto no se trata de 10 o 15 centros comerciales. Esto son centros comerciales, esto son outlets, esto son mills. Todos están teniendo ventas comparables positivas. Y el tráfico también ha aumentado en todos ellos. Así que es una buena noticia; obviamente, la temporada de vuelta a las clases ha afectado, no sé, probablemente a 2/3 del país en este momento y al resto mientras hablamos. Así que eso es una buena noticia. Y después de eso, nos enfocamos en la temporada de vacaciones.

Nuestra siguiente pregunta es de Rich Hightower de Barclays.

Claro. Estábamos entusiasmados, más entusiasmados, seguimos entusiasmados, todo lo anterior con TRG. Así que el margen EBITDA, hemos aumentado el margen EBITDA en los activos que gestionamos. Recuerdo que hay algunos activos que no gestionamos como parte de la cartera. Pero en los activos que gestionamos, hemos aumentado el margen un 300% este año. Y diría que probablemente queden otros un par de cientos de puntos básicos... perdón, 300 puntos básicos. Quedan otros un par de cientos de puntos básicos por recorrer. Y eso incluye todo, desde nuestros contratos de compra, limpieza, mantenimiento, nuestro aparcamiento, marketing y lo que sea; nos centramos en cada dólar. Estamos increíblemente centrados en ello.

Desde una perspectiva de comparativa, los 120 puntos básicos de los que habló Brian, eso es seguramente porque añadimos un 12% de propiedad adicional, ¿verdad? Para que desaparezca en los próximos 2 trimestres. Y luego eso no... obviamente desaparece, ¿verdad? Porque entonces habremos sido propietarios de la participación restante durante un año. Obviamente, cerraron el trato a finales de octubre, por lo que eso se reduce a medida que avanza el año. Pero creemos que hay mucho potencial de mejora con el tiempo. Y, de nuevo, no hicimos ese trato para el próximo año, ni para el próximo trimestre. Hicimos ese trato a largo plazo para poseer activos realmente, realmente, realmente buenos y luego hacer lo que hacemos, que es mejorar la mezcla de mercancías y reinvertir en ellos.

Tenemos cosas realmente emocionantes sucediendo en Green Hills que esperamos poder anunciar lo antes posible, invirtiendo una cantidad significativa de dinero en ese centro, tanto en renovación como en la incorporación de excelentes inquilinos, cambiando realmente ese centro de forma similar a lo que hicimos con Southdale en Edina, pero en uno de los mejores, si no el mejor, mercados del país. International Plaza, comenzaremos pronto con una renovación significativa. Cherry Creek, acabamos de finalizar nuestros planes de renovación allí para seguir mejorando el mejor activo del mercado. Así que es una historia a largo plazo para nosotros. La contribución adicional del 12% obviamente desaparecerá pronto, pero esperamos que esas propiedades tengan un margen de crecimiento significativo en el futuro; estamos muy contentos y muy entusiasmados con la oportunidad que representan esos activos.

Nuestra siguiente pregunta es de Mike Mueller de JPMorgan.

Mike, es Brian. Estamos tan enfocados como siempre en nuestro balance y en preservar nuestra liquidez. Estamos activos en una variedad de mercados. Hemos realizado 2 operaciones en Europa en el último trimestre, buscando sin duda oportunidades de interés en todo el mundo. Aún no hemos recurrido a la financiación en yenes, pero ciertamente lo estamos considerando. Existe una variedad de otras ejecuciones en los mercados de capitales allá afuera. Así que tenemos flexibilidad.

Ciertamente, los diferenciales de crédito están increíblemente ajustados, obviamente, con precios basados en una tasa base más alta. Pero, en última instancia, hay suficiente capital en el mundo hoy para refinanciar nuestra deuda. Pero, sin duda, seguiremos enfrentándonos a un entorno de tipos de interés al alza o a un entorno de tipos de interés más altos.

A principios de año, orientamos los resultados hacia una negatividad de los gastos por intereses de entre $0.25 y $0.30 para este año. Ya llevamos unos $0.10 de eso. Así que nos queda por recorrer unos $0.20 para el resto del año. Y eso es bajo el entorno de mercado actual de tipos de interés. Y luego, al avanzar hacia el próximo año, como bien señalas. Por lo tanto, ciertamente estamos siendo proactivos con nuestros gastos por intereses y gestionándolos de forma adecuada.

Nuestra siguiente pregunta es de Craig Mailman, de Citi.

Claro. Definitivamente hay oportunidad. Es algo en lo que siempre estamos centrados. Lo fantástico del balance que mencionó Brian es que podemos y haremos todo lo anterior para realizar desarrollos y seguir reinvirtiendo en nuestras propiedades. Seguiremos evaluando la recompra de acciones. Todavía nos encanta poseer más de lo que ya poseemos, supongo que es la mejor forma de decirlo. Y conocemos el perfil de crecimiento implícito dado ese pipeline del que habías hablado.

Pero tampoco vamos a hacer algo solo por hacerlo. Creo que dije esto el trimestre pasado y sigue siendo cierto: compraremos cosas y consideraremos las adquisiciones como acreditativas si creemos que podemos operarlas mejor en nuestra plataforma, pero tiene que ser al precio adecuado. Por lo tanto, no vamos a hacer algo solo para añadir escala. No creo que sea lo correcto.

Pero la realidad es que tenemos $9.3 billion de liquidez. Estamos en un negocio o en un balance que se está desapalancando de forma natural basándose en nuestra generación de flujo de caja libre. Así que seguiremos evaluando. Y si hay oportunidades, lo bueno es que sabemos que podemos ejecutar. Tenemos el equipo para ejecutarlo. Si miran lo que hicimos con Brickell el año pasado, nuestro rendimiento del año 1 allí es más de 100 puntos básicos superior a nuestra valoración inicial. Y eso es porque compramos bienes raíces muy, muy, muy buenos a un buen precio y también porque los estamos operando, los estamos arrendando muy bien y... pero estamos totalmente enfocados en ello.

Así que seguiremos realizando transacciones como esa en la medida en que existan, pero no vamos a ir tras ellas desesperadamente. Y si otros quieren ir tras ellas, está bien. Pero nos encanta nuestra cartera. Nos encantan los activos que poseemos. Seguiremos reinvirtiendo en ellos y seguiremos mejorando esos activos. Y si hay oportunidades, o cuando las haya, estamos listos para actuar, podemos movernos rápido y así añadir valor.

Pero lo vemos así: hemos hecho crecer el NOI más del 4 por ciento durante los últimos 4 o 5 años, supongo. Tenemos $1 billion invertido en desarrollo. Tenemos $4 billion respaldándolo y mucho, mucho más detrás de eso, en lo que supongo que es la parte de la sombra 2, en la que estamos trabajando activamente. Así que estamos enfocados. Buscamos seguir aumentando el flujo de caja, pero lo haremos de forma inteligente y lo haremos añadiendo grandes activos con el tiempo. Y si no hay nada ahí fuera con lo que podamos transaccionar, no pasa nada. Haremos lo que hacemos y aumentaremos el flujo de caja de los activos existentes.

Nuestra siguiente pregunta es de Vince Tibone de Green Street.

Claro. Diría que, francamente, no hemos visto ninguna señal de desaceleración en absoluto. De hecho, la afluencia, que tenemos, la afluencia se aceleró en julio. Y no creo que nadie haya preguntado por la afluencia, pero la afluencia subió un 2%, creo, en el trimestre y un 3,6% en julio, una buena cifra. Así que sentí que debíamos mencionarlo.

Pero... así que no hemos visto ningún cambio en las ventas. Diría que las ventas son lo único que no podemos controlar. Obviamente, hay muchos factores macroeconómicos, geopolíticos, políticos, ¿verdad?, con unas elecciones en un par de meses que están fuera de nuestro control.

Y por eso diría que, cuando pensamos en las previsiones, creo que es justo decir que si las tendencias de ventas continúan, estaremos por encima del rango que indicamos. Pero la realidad es que es muy difícil saber cómo van a funcionar las ventas. Claramente, el alquiler variable y el basado en ventas tienen un peso mayor al final, obviamente, a medida que nos acercamos a la temporada de vacaciones. Y por tanto, las previsiones asumen de hecho una desaceleración. Si... si se mantiene así, entonces obviamente estaremos por encima de ese rango. Pero es que... no nos sentimos realmente cómodos dando previsiones de crecimiento similares solo porque es algo que no podemos controlar.

Podemos controlar el arrendamiento. Podemos controlar cómo gestionamos los gastos, pero no podemos controlar las ventas. Y por eso, aunque no hemos visto nada que sugiera que la ralentización sea inminente, pensamos que era prudente orientar con algún tipo de moderación de las ventas. Pero, de nuevo, son cifras muy sólidas.

Si observas el -- para los 6 meses, es un crecimiento comparable del 6.3%. Eso es obviamente muy bueno. Y hay comparativas más difíciles en la segunda mitad del año. Los centros comerciales realmente empezaron su trayectoria ascendente más positiva en estas fechas el año pasado. Así que también habrá comparativas un poco más difíciles que veremos, pero tenemos la esperanza de que el consumidor demuestre ser resiliente. Obviamente, que el mercado de valores esté en máximos históricos o cerca de ellos no es algo insignificante, pero esa es, supongo, la mejor forma de resumir las ventas. No sé, Brian, ¿algo más?

No, creo que lo has explicado bien, Eli. En última instancia, esperaríamos que, si las condiciones actuales continúan, eso suponga una contribución adicional más allá de lo que -- lo que ya está incluido en nuestras previsiones para el año.

Nuestra siguiente pregunta es de Tayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Claro. Diría que el sector de la joyería, francamente, para la joyería y los relojes, proviene de una variedad de puntos de precio. Claramente es el lujo, el uber lujo, lo que tiene, sinceramente, más demanda que oferta de ese tipo de artículos. Eso permite que los precios suban y el consumidor está ahí.

Pero también ha habido muchos nuevos participantes en el sector en lo que supongo que son puntos de precio más asequibles. Así que hay muchos nuevos participantes en este espacio con los que hacemos negocios, que tienen tiendas con un aspecto fantástico y que atraen quizás a ese consumidor más joven. Por tanto, es una categoría importante para nosotros. Creo que, de nuevo, estas cosas van por ciclos, cambian con el tiempo. Pero ahora mismo, esa es una tendencia que vemos y en la que nos estamos centrando.

Y por eso continuamos y ampliamos la relación y las tiendas con algunos de los actores más establecidos, actores en el sector del lujo con los que tenemos excelentes relaciones y con los que queremos seguir haciendo cada vez más negocios. Pero también está este nuevo participante, de nuevo, en un punto de precio diferente, pero están creando tiendas realmente fantásticas, un entorno excelente en el que se centran en atraer a ese consumidor más joven en un ambiente que es 'instagrammable', por así decirlo, a falta de una palabra mejor.

Y así es como vemos todos nuestros arrendamientos: queremos ir a donde va el consumidor. Y tenemos un gran equipo. Tenemos gente sobre el terreno por todo el país. Tenemos un gran equipo centrado en marcas nuevas y emergentes. Así que vamos a donde están los clientes y queremos darles más de lo que quieren. Y eso es realmente lo que estamos haciendo en ese espacio.

Tayo, creo que también se observa, dado el rendimiento superior de EE. UU. en relación con el resto del mundo, que se sigue viendo a los minoristas de lujo trayendo sus productos aquí, sus productos más nuevos y mejores, porque aquí es donde está la acción. Mientras eso continúe, creemos que la tendencia se mantendrá.

Nuestra última pregunta es de Ronald Kamdem de Morgan Stanley.

Claro. Quiero decir, obviamente son los primeros días. No sé si estamos en la primera entrada o en la tercera, pero definitivamente son los primeros días. Diría que desde la perspectiva de SPG, creo que hemos dado saltos de gigante en los últimos meses, y hay mucho más que podemos hacer, mucho más que podemos hacer con nuestros datos. Estamos viendo eficiencias e información reales de nuestros... piénselo, tenemos, no sé, 29,000, 30,000 contratos de arrendamiento diferentes, tantos REAs diferentes, tantos documentos distintos y documentos de empresas conjuntas, documentos de préstamos, etcétera. Así que estamos viendo mucho que podemos hacer en ese espacio para ser más rápidos, para ser más eficientes,

hay tanto que podemos hacer en el frente del marketing. De nuevo, tenemos cientos de centros, tantos minoristas diferentes. Y por tanto, la capacidad de crear imágenes que sean más rápidas y que se vean mejor es significativa para nosotros. Son los primeros días, y diría que los minoristas, de nuevo, lo mismo, ¿verdad?, por lo que estamos escuchando es que todo el mundo está comenzando el viaje. Están centrados en ello, pero no creo que haya habido un cambio radical en la forma en que opera nadie.

Creo que es simplemente dar un paso atrás para ver el panorama general; creo que nos hace ser más optimistas respecto al sector inmobiliario físico, al comercio minorista físico. Creo que lo hemos visto en las cohortes más jóvenes, los más entusiasmados por venir al centro comercial, los más entusiasmados por comprar en el centro comercial. A medida que los sitios web individuales de los minoristas se vuelvan potencialmente más difíciles de navegar, la capacidad de tener su representación de marca en el sector inmobiliario físico se vuelve cada vez más importante. Y eso conlleva a que se reinvierta más dinero en las tiendas, creando una experiencia mejor y más única. Así que creemos que es fantástico para nosotros a largo plazo. Pero en cuanto a la adopción y cosas por el estilo, obviamente son los primeros días.

Y lo hacemos -- como mencioné antes, con el Simon Media Network, la IA será un componente importante de ello y nuestra capacidad para clasificar mejor nuestros datos, ¿verdad?, lo cual es mucho, como pueden imaginar, con miles de millones de visitas al año y cientos de miles de millones -- más de $100 billion en ventas. Son muchos datos, muchos contratos de arrendamiento, muchos inquilinos. Así que hay mucho que podemos hacer allí con nuestro Simon Media Network y las entidades relacionadas que realmente se está poniendo en marcha. Pero en general, vemos esto como algo excelente para nosotros a largo plazo. Y nuestro trabajo es seguir haciendo que nuestras propiedades sean donde los minoristas quieran estar y donde los clientes quieran estar, y en eso es en lo que realmente nos centramos.

Hemos llegado al final de nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Eli para sus comentarios de cierre.

Gracias a todos por sus preguntas, y que tengan una excelente semana.

Gracias. Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento, y gracias por su participación.