Gracias. Procederemos ahora con la sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta, por favor pulse la tecla estrella uno en su teclado telefónico. Un tono de confirmación indicará que su línea ha entrado en la cola de preguntas. Puede pulsar la tecla estrella dos si desea eliminar su pregunta de la cola. Para los participantes que utilicen equipos de altavoz, es posible que sea necesario levantar el auricular antes de pulsar las teclas estrella.

Para que podamos responder a las preguntas de la mayor cantidad de participantes posible, les solicitamos que se limiten a una sola pregunta. Si tienen preguntas adicionales, pueden volver a unirse a la cola y, si el tiempo lo permite, se responderán. Un momento, por favor, mientras seleccionamos las preguntas. Gracias. Nuestra primera pregunta proviene de la línea de Juan Sanabria con BMO Capital Markets. Adelante, por favor.

Hola, Juan. Soy Lincoln. Gracias por la pregunta. Es un gusto saludarte esta mañana. Tras el cierre del primer semestre del año pasado, reconocimos que teníamos algunas oportunidades para optimizar algunos de nuestros procesos y realizar ajustes estructurales que nos prepararan para el '26. Integramos eso con las inversiones que hemos estado realizando en algunas tecnologías y asegurándonos de contar con los equipos adecuados. El segundo semestre del '25 mostró grandes mejoras.

Al entrar en el 2026, como saben, tuvimos una carga un poco más pesada debido a las expiraciones de arrendamiento de mayor volumen en el primer y segundo trimestre. Los equipos hicieron un trabajo fantástico gestionándolo, probablemente incluso un poco mejor de lo que esperábamos. Al superar lo que fue un periodo de cierta incertidumbre para nosotros, pudimos comprobar que somos capaces de manejar ese tipo de cambios en el calendario de expiración de los arrendamientos.

A medida que avanzamos hacia la segunda mitad del año, todas esas mejoras se mantienen vigentes. Prevemos que seguiremos percibiendo un gran beneficio de las acciones que hemos tomado. No esperaría que el R&M y el turn and some de otros componentes que están en el lado controlable permanezcan en terreno negativo. Para la segunda mitad, esperaría algo más cercano a un dígito bajo o similar a la inflación.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman con Wells Fargo. Adelante, por favor.

Hola, gracias. Habla Connor con Jamie. Recordando la última conferencia de resultados, creo que Atlanta estaba mostrando algunos brotes verdes tempranos, y hubo un poco más de cautela en Texas y Phoenix.

Al observar los resultados del 2Q, Houston y Dallas entregaron blends superiores al 2%, mientras que los blends de Phoenix y Tampa fueron un poco más débiles. ¿Cómo calificaría el desempeño de esos mercados frente a sus expectativas iniciales y en qué áreas necesitan todavía ver más pruebas de una recuperación?

Gracias, Connor. De hecho, estamos muy satisfechos con lo que hemos visto en la gran mayoría de nuestros mercados en cuanto al repunte de la ocupación. Desde la perspectiva de las tarifas, se puede observar en el rendimiento de mayo/junio y su prolongación hacia julio. Estamos especialmente satisfechos con algunos de los repuntes en la ocupación que hemos visto en ciertos mercados hacia julio.

En lo que respecta específicamente a Atlanta, tuvimos una recuperación en julio. Seguimos operando probablemente un poco por debajo de lo que nos gustaría en cuanto a la ocupación total, y las tarifas parecen estar estancadas. No es el punto más brillante de la cartera, pero, de nuevo, estamos viendo mejoras en muchos lugares.

Tampa, si bien vuelve a mostrarse algo estancado en cuanto a la ocupación y necesita mejorar las tarifas. También estamos viendo algunos brotes de crecimiento allí. En esta época del año, hemos observado una reducción en la oferta en el mercado de Tampa por primera vez en bastante tiempo. Prevemos que esto se reflejará en los resultados durante los próximos trimestres.

Seguimos viendo una gran solidez en el Midwest y en algunos de nuestros mercados del oeste. Seattle sigue siendo excelente para nosotros. Tenemos una alta ocupación allí. Boise, Salt Lake City, la mayoría de estos mercados se sitúan en el rango del 96%-97%. Estamos muy, muy contentos con la evolución de las cosas a lo largo de la temporada.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta es de Eric Wolfe, de Citi. Puede proceder.

Hola, Eric. Gracias por la pregunta. Como sabe, nuestra iniciativa de gestión de vencimientos de arrendamientos ha sido un esfuerzo de varios años. Realizamos los cambios generales en 2025, cuando vimos que los vencimientos se situaban en un rango de 50/50, como comentamos. Este año parece estar mucho más cerca de su observación, que es dos tercios, un tercio. Nuevamente, estamos muy orgullosos de la forma en que gestionamos eso durante la primera parte del año. Esperamos beneficiarnos de ello en el segundo semestre del año.

Parte de ese beneficio se producirá en el lado de las renovaciones, lo cual es una parte natural de nuestra curva habitual: a medida que la actividad y el movimiento de residentes disminuyen, tenemos un poco más de oportunidad en el lado de las renovaciones. Hemos hablado de que estas tienden hacia el rango del 3,5%. Deberíamos ver que esa tendencia se desplaza en esa dirección durante los próximos dos meses.

El otro beneficio es que, a medida que esa actividad se ralentice este año tras la temporada de arrendamientos, encajará perfectamente con las expiraciones. Estas también disminuirán y prevemos estar en una posición de inventario mucho mejor. Como hemos dicho en el pasado, nuestro objetivo es siempre entrar en la primera parte de cada año en la mejor posición posible en cuanto a ocupación. Creemos que tenemos una gran oportunidad de lograrlo este año, dada la situación actual y cómo estamos planificando para ello.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Haendel St. Juste con Mizuho Securities. Adelante, por favor.

Sí, gracias, Haendel. Soy Bryan. Como mencioné en mis comentarios preparados, estamos muy satisfechos con la ocupación de nuestras nuevas entregas este año. Hemos visto una ligera mejora en los rendimientos al pasar del Q1 al Q2. Gran parte de ello se debe simplemente a los precios. Están viendo los beneficios de algunas de nuestras iniciativas de preventa que comenzamos el año pasado y que seguimos perfeccionando.

Si observamos el primer semestre del año, alquilamos aproximadamente lo que entregamos, lo cual es muy saludable cuando se tienen en cuenta estos proyectos que aún están en fase de desarrollo. Luego, un dato realmente interesante: si miramos el segundo semestre del año, creo que estamos en camino a entregar unas 700 casas. De esas casas, el 40% ya están alquiladas. Lo que esto significa es que es muy saludable para nosotros poder lograrlo desde una perspectiva de precios, y también en cuanto a la transición a través del proceso de desarrollo y de entrega.

En este sentido, esta es una de las ventajas de gestionar todo el ciclo de desarrollo de forma interna. Tenemos la capacidad de realizar las entregas con mayor rapidez o de ralentizarlas mensualmente a medida que planificamos el próximo año.

Esos rendimientos, de nuevo, dependen en gran medida de los alquileres. Tienen una pinta muy buena de cara al Q2. Somos optimistas y creemos que se están produciendo cambios positivos. Los nuevos acuerdos que estamos analizando deben entenderse, en realidad, como una reposición de parte de la cartera de proyectos para mantener una buena continuidad en los mercados de desarrollo que tanto nos gustan.

Los pocos acuerdos que hemos cerrado este año están proyectando rendimientos en el rango de los seis. Lo estamos logrando a través de varias vías distintas. Estamos viendo algunas oportunidades favorables en el lado del terreno. Ha habido cierta optimización en la forma en que diseñamos y entregamos estas casas. Simplemente hay muchísima demanda por ellas, como hemos comentado anteriormente. En cuanto a los nuevos acuerdos que estamos analizando y que cerraremos en lo que queda de año, también están en el rango de los seis, y actualmente estamos trabajando en el rango de los cuatro y cinco bajos.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Steve Sakwa con Evercore ISI. Adelante, por favor.

Sí, gracias. Buenos días. Gracias por los comentarios sobre julio. Solo esperaba que pudieran aclarar cuáles son sus expectativas en lo que respecta a la ocupación en el 3Q y el 4Q, y también sus expectativas sobre los blended spreads. Soy consciente de que la ocupación cayó mucho el año pasado, solo intento entender cuál será el ritmo de la ocupación y de los blends en la segunda mitad del año. Gracias.

Hola, Steve. Gracias por la pregunta. Soy Lincoln. Sí, somos conscientes de que la curva se ve un poco diferente este año. Prevemos mantener la ocupación en el segundo semestre. Hemos hablado de ello sobre una base anual, en el área del 95% alto. Estamos satisfechos con la forma en que terminó julio. Nuevamente, al ver la ocupación de edificios en muchos de nuestros mercados, lo que nos da una gran oportunidad para lograrlo. Esto se ve respaldado, en parte, por el programa de gestión de vencimientos de contratos de arrendamiento del que hablamos hace un momento.

Se sigue anticipando que el crecimiento de las nuevas tasas de arrendamiento se mantenga en un nivel plano para el año completo. Por otro lado, las tasas de renovación se sitúan en el área del 3,5%, o perdón, las tasas de renovación en el área del 3,5% con mezclas en los bajos 2%.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jana Galan con Bank of America. Adelante, por favor.

Sí, buenos días, Jana. Soy Chris. ¿Por qué no empiezo con la parte de la recompra y luego, Bryan y yo podemos hablar un poco sobre las carteras?

En cuanto a la parte de las recompras, diría que nuestra visión no es diferente a la de los últimos dos trimestres, en los que seguimos creyendo firmemente en el negocio y en la acción. Esto se puede observar en la actividad que hemos mantenido durante los últimos nueve meses aproximadamente, incluyendo la recompra de unos 123 millones de dólares recientemente en el segundo trimestre. Lo que eleva las recompras totales durante los últimos nueve meses a poco más del 3% de las acciones y unidades en circulación, a un precio promedio de unos 31 dólares por acción. Desde entonces, ha sido grato ver que la acción ha empezado a moverse en la dirección correcta.

En adelante, seguiremos vigilando de cerca la acción, al igual que cualquier otra alternativa de asignación de capital. Si surgen más oportunidades atractivas, como hemos comentado anteriormente, tenemos más capacidad, ¿verdad?

El apalancamiento terminó el trimestre en el rango de principios de los cinco dígitos. Esto se sitúa por debajo de nuestro objetivo a largo plazo. Tal como mencionamos en las declaraciones preparadas, las desinversiones están avanzando mejor de lo que esperábamos a principios de año.

Todavía nos queda una capacidad de aproximadamente $377 millones en nuestra autorización de recompra actual.

Sí, Jana. Con respecto a las carteras y lo que estamos viendo en el mercado. Como la mayoría sabe, el entorno de consolidación este año estuvo realmente en pausa debido a toda la legislación y la atención proveniente de Washington. Hubo un par de acuerdos que se cerraron en enero y, después de eso, realmente hubo un periodo de "esperar y ver". Tras la legislación, hemos visto un poco más de actividad. Hay algunos acuerdos en camino. Estamos hablando con algunos propietarios.

Lo que nos resulta interesante es que esta legislación preserva nuestros dos principales canales de crecimiento: nuestras perspectivas de crecimiento futuro gracias a nuestro AMH Development Program y la oportunidad de consolidar carteras. Por otro lado, afecta a las oportunidades de crecimiento de algunas de las otras empresas más pequeñas que dependen de las compras de MLS. Creo que estas regulaciones adicionales van a hacer que eso sea más difícil. No imposible. Existen excepciones. Las normas aún se están redactando. Hará que sea más difícil, potencialmente menos atractivo.

Como resultado de ello, si a eso le sumamos la importancia de una plataforma operativa optimizada y eficiente, nos sitúa en una posición muy favorable para aportar un gran valor a las carteras y ofrecer una solución completa a los vendedores que puedan considerar el sector menos atractivo a la luz de los cambios recientes. Nuestras expectativas son que esto se refleje a lo largo de los próximos 12-18 meses, a medida que la gente se enfoque realmente en los planes a largo plazo.

Estamos observando un repunte en la actividad. En cuanto a las expectativas de los vendedores y los precios, no hemos visto ninguna operación ejecutada. Es un poco pronto para definir esas cifras, pero prevemos que los vendedores se vuelvan más realistas sobre lo que podemos ofrecerles con el tiempo.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Adam Kramer con Morgan Stanley. Adelante, por favor.

Sí. Gracias, Adam. Agradezco la pregunta. Creo que el desarrollo de la temporada se ajustó en gran medida a lo que esperábamos desde el punto de vista de que vimos un nivel saludable de demanda que continúa para SFR, muy similar a lo que hemos visto en años anteriores.

Creo que lo que hizo que este año fuera un poco diferente fueron un par de cosas. Una de ellas fue que estamos viendo esta demanda frente a un panorama de suministro que mejora moderadamente. Eso es alentador teniendo en cuenta lo que esperábamos al principio del año.

La segunda cosa que realmente está prolongando la duración de la temporada hasta julio es el rendimiento que observaron allí, el cual fue simplemente una sólida ejecución estacional por parte de nuestros equipos. Nuestros equipos de campo fueron capaces de, a pesar de tener el mayor número de expiraciones del año en junio, renovar las viviendas rápidamente, volver a ponerlas en el mercado, entregarlas a nuestros equipos de arrendamiento, lograr que las alquilaran con rapidez y aprovechar la demanda que existía en la temporada alta.

Creo que eso es lo que hemos hecho de forma diferente este año, ya que realmente hemos intentado ajustar nuestra actividad, nuestros vencimientos y otras operaciones comerciales a la demanda existente en la temporada. Se está desarrollando en gran medida tal como esperábamos y habíamos planificado, y esperamos seguir viendo los beneficios de ese plan en la segunda mitad del año.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de David Siegel, de Green Street Advisors. Puede proceder.

Buenos días, David. Soy Chris. Un par de cosas. Una, lo principal que destacaría es que tengan en cuenta el cronograma de los resultados que se trasladan del año pasado a este. Esa es una de las cosas que comentamos a principios de 2026.

Si se tiene en cuenta que los spreads combinados en 2025 se sitúen en el rango del 3% medio o superior, eso es un factor que contribuye al crecimiento de los ingresos totales de este año. Obviamente, los ingresos del año pasado van a repercutir en los primeros 6 meses de este año, y se puede observar que eso es un factor relevante en términos del crecimiento de ingresos del primer semestre frente al segundo semestre de 2026.

En términos más generales, diría que las cosas están evolucionando de manera bastante similar a lo que era nuestro rango de expectativas a principios de año.

Sé que Lincoln analizó las partes, las partes por las que pasó, la ocupación hasta ahora es muy similar a lo que estamos esperando. El rendimiento de los nuevos contratos de arrendamiento está casi exactamente en lo que estábamos contemplando a principios de año.

Luego las renovaciones, como mencionaba Lincoln, se situaron en los bajos 3, un poco mejor de lo que esperábamos a principios de año. Tengan en cuenta que estamos hablando de decenas de puntos básicos en una parte de nuestros contratos de arrendamiento. Aún nos queda mucho trabajo por hacer.

No obstante, somos muy optimistas en que nuestros equipos seguirán ejecutando al más alto nivel. Al analizar el año, la estructura está evolucionando muy bien. Especialmente en lo que respecta a las renovaciones, no es del todo descartable que podamos cerrar el año completo un poco por encima de la mediana.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jesse Lederman con Zelman & Associates. Adelante, por favor.

Sí, gracias, Jesse. Habla Bryan. El desarrollo es un poco diferente a algunos de los otros canales de adquisición del pasado. Si echamos la vista atrás a la historia de la compañía, tenemos la capacidad de cambiar casi instantáneamente nuestro ritmo de cierres en subastas, MLS y demás. El desarrollo requiere un plan y una estrategia, y es un poco menos ágil a corto plazo.

Hemos elaborado un plan sólido este año para 1.900 entregas, manteniendo todos los mercados en una posición saludable con reposiciones de suelo que nos han permitido conservar esa opcionalidad a medida que el entorno del coste de capital mejore en algún momento, o existan otros factores que hagan que los rendimientos del desarrollo sean más atractivos. Nos gusta mucho el nivel de entregas que estamos alcanzando este año.

El hecho de que el segundo semestre del año sea ligeramente inferior al primero es indicativo de nuestra estrategia de entregar viviendas en entornos de mayor demanda. Se puede observar cómo esto se refleja en el éxito que hemos tenido en el lease-up de las nuevas entregas de este año. Estamos satisfechos con nuestra estrategia y vamos a seguir implementándola con un equilibrio ligeramente mayor de entregas hacia el primer semestre.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Michael Goldsmith con UBS. Adelante, por favor.

Gracias por la pregunta. Se agradece. Habla Lincoln. No hay nada concreto que señalar en cuanto al comportamiento de los clientes necesariamente. Creo que, como mencioné anteriormente, la temporada alta tuvo más que ver, una vez más, con la ligera mejora del entorno de suministro y simplemente con la ejecución de los equipos y la estructura de nuestro plan para el año. Planeamos captar tanta demanda como pudimos mientras durara la temporada. Eso se refleja en el mayor número de expiraciones en la primera parte del año.

Tal como ocurrió este año, observamos la misma trayectoria que veríamos normalmente en la mayoría de los años, con el pico de la demanda produciéndose en mayo y junio. A medida que avanzamos hacia julio, vimos una muy buena prolongación de los resultados, dado que pudimos vender esas viviendas rápidamente y alquilarlas con agilidad, lo que nos proporcionó una sólida extensión de ese rendimiento y una estructura para la segunda mitad del año que será beneficiosa desde el punto de vista de la ocupación y las tarifas.

No diría que haya nada relevante en el lado del consumo. Una vez más, solo una ligera mejora en la oferta y el mismo flujo de clientes compitiendo por un inventario más bajo.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de Brad Heffern, de RBC Capital Markets. Adelante, por favor.

Sí. Gracias, Brad. Habla Bryan. Tienes toda la razón. Esperamos reponer terrenos durante lo que queda del año. Creo que la parte de adquisición de terrenos fue muy tranquila durante el primer semestre.

La pregunta también es qué tamaño de cartera de proyectos desean en relación con sus entregas futuras, y si se trata de un suministro de tres años o de tres años y medio. Parte de ello tiene que ver con el tipo de terreno que están comprando. Una de las cosas positivas que hemos visto últimamente son las oportunidades de VDL. Oportunidades para adquirir terrenos que se encuentran en una fase más avanzada de desarrollo, lo que nos permitiría acortar eficazmente el ciclo de ejecución, avanzar hacia la construcción vertical y entregar viviendas terminadas con mayor rapidez.

Hay una mezcla un poco diferente de cara al futuro. No, tienes toda la razón. Planeamos añadir algo de terreno; el pipeline se ha reducido y reequilibrado en algunos aspectos para reflejar, en cierta medida, el entorno actual. De cara al futuro, estamos viendo algunos acuerdos muy buenos y los iremos sumando al balance del año.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Peter Abramowitz con Deutsche Bank. Adelante, por favor.

Hola, Peter. Agradezco la pregunta. Habla Chris, yo empezaré, y Lincoln puede complementar si resulta útil. De hecho, al considerar ese alquiler inicial de las viviendas entregadas recientemente fuera del grupo Same-Home, lo realmente alentador es que no hay un solo mercado que destaque por sí solo. Todos destacan realmente, lo cual es un reflejo del nivel de ejecución del equipo en todos los ámbitos.

Si hay un, usted utilizó el término tema unificador, el único tema unificador en todos los ámbitos es nuestra capacidad y la capacidad del equipo para pre-alquilar viviendas antes de que estén realmente terminadas desde el punto de vista de la construcción, lo que acelera, obviamente, los plazos de alquiler. Si quiere una estadística interesante que realmente lo demuestre en todos los ámbitos, en los primeros seis meses de este año, ejecutamos más contratos de alquiler iniciales que viviendas realmente entregadas. Eso subraya realmente el punto sobre el pre-alquiler, lo que significa, creo que Bryan lo mencionó hace un par de minutos, que una parte significativa de nuestras entregas para la segunda mitad del año ya tienen contratos de alquiler comprometidos en este momento.

Si bien prevemos que los equipos realizarán un buen trabajo este año, en relación con su punto sobre el potencial de mejora respecto a la guía o a nuestras expectativas iniciales de este año, el equipo definitivamente superó lo que esperábamos al principio del ejercicio, lo que ha impulsado parte de ese potencial de mejora y una fracción del incremento en la guía.

Soy Lincoln. Es difícil exagerar la importancia de este programa desde nuestra perspectiva, ya que aporta beneficios a la empresa que Chris ha detallado, y también beneficios al residente.

Si imaginan la capacidad de un residente que normalmente está limitado a un plazo de 30 días para encontrar un hogar, de poder encontrarlo en 90 o 120 días, especialmente si se está mudando a un nuevo mercado o aceptando un nuevo trabajo en un lugar diferente. Tienen la capacidad de encontrar ese hogar en su propio cronograma, el cual coincide con nuestras entregas.

Tienen la capacidad de alquilar una vivienda a estrenar a la que, de otro modo, podrían no tener acceso en zonas excelentes con excelentes colegios. Disfrutan de la emoción de ver cómo se construye esa casa y de mudarse a un hogar totalmente nuevo con ese aroma a estrenar, además de todos los demás aspectos que forman parte del proceso de construcción nueva, con un descuento del 25% respecto a lo que costaría si la compraran hoy mismo.

Estamos muy orgullosos de lo que ofrecemos y estamos comprometidos a encontrar iniciativas que beneficien tanto a la empresa como a nuestros residentes.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jade Rahmani con KBW. Adelante, por favor.

Sí, gracias, Jade. Soy Bryan. Nuestras opiniones sobre la gestión por terceros realmente no han cambiado a lo largo de este año. Como saben, lo probamos hace unos años y decidimos que era mejor centrarnos en algunas de las oportunidades que teníamos con el desarrollo y demás asuntos.

Ya tenemos la plataforma configurada y nuestra perspectiva para este año, especialmente a la luz de algunos problemas en el ámbito regulatorio, es que será una herramienta útil que nos permitirá ser un proveedor de soluciones integral para cualquier propietario, cualquier titular de cartera, que desee que gestionemos un proceso de disposición sobre una parte de viviendas que no queríamos mantener.

El ejemplo que di hace un par de veces fue que si un propietario tiene 1.000 casas y 500 encajan en nuestro buy box, podemos incluir esas 500 en el balance si la economía funciona, y luego utilizar una gestión de terceros para administrar las viviendas adicionales según corresponda a través del proceso de disposición o cualquier otra solución que se adapte a ese vendedor en particular. Creemos que esto nos otorga una ventaja competitiva en cuanto a la cartera y la consolidación.

Gracias. Nuestra última pregunta proviene de la línea de Jesse Lederman con Zelman & Associates. Adelante.

Gracias, Jesse. Soy Bryan. Exactamente. Somos un grupo emprendedor. Hemos estado en conversaciones sobre oportunidades de generación de comisiones que podrían derivar en una gestión por terceros en el periodo intermedio, para finalmente llegar a oportunidades de adquisición. Estamos abiertos a ello. No tenemos ningún acuerdo que anunciar hoy. Es una opción interesante para nosotros por las razones exactas que has detallado.

Gracias. No hay más preguntas por el momento. Le devuelvo la palabra a la dirección para sus palabras de clausura.

Gracias por su tiempo hoy. Realmente agradecemos el interés continuo en AMH y esperamos volver a hablar con ustedes el próximo trimestre.

Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación.