Gracias, Ed, y buenos días a todos. VICI tuvo un primer trimestre activo con aproximadamente $1.2 billion en nuevos compromisos de capital. Los últimos 2 trimestres, el cuarto trimestre de 2025 y el primer trimestre de 2026, representan los primeros trimestres consecutivos durante los cuales VICI ha anunciado más de $1 billion en nuevos compromisos de capital de forma secuencial en la historia de la compañía.

Este trimestre, anunciamos una expansión de nuestra relación estratégica a largo plazo con Cain and Eldridge Industries mediante la provisión de un préstamo mezzanine de $1.5 billion como parte de la financiación de construcción para el proyecto de desarrollo One Beverly Hills. El préstamo mezzanine representa un compromiso incremental de $1.05 billion más allá de nuestra inversión de $450 million anunciada previamente. La construcción del desarrollo comenzó en 2024, con las obras verticales iniciando en el otoño de 2025 y la entrega por fases está programada para comenzar en 2028.

VICI también tuvo actividad en el sector inmobiliario de juegos internacionales durante el trimestre. VICI anunció la adquisición pendiente de 4 activos inmobiliarios ubicados en Alberta, Canadá, por $144 million a una tasa de capitalización (cap rate) del 8%, en relación con la adquisición pendiente de Gamehost por parte de Pure Casino Entertainment para llevarla a propiedad privada. Esta transacción es emblemática de la capacidad de VICI para ayudar a nuestros inquilinos actuales a ejecutar sus estrategias de crecimiento mediante la monetización de sus activos inmobiliarios. Tras haber trabajado junto a IGP y PURE durante los últimos años, hemos valorado su capacidad para operar y hacer crecer una plataforma de juegos muy eficaz.

Posterior al cierre del trimestre, celebramos un nuevo acuerdo de arrendamiento con Clairvest en relación con el cierre de la adquisición de Northfield Park en Ohio por parte de Clairvest a MGM. Esta transacción añadió al 14.º inquilino de VICI, diversificando aún más nuestra cartera de inquilinos, que siempre ha sido un objetivo central de gestión de cartera desde la creación de VICI, y no hubo cambios en el total de la renta cobrada por VICI.

La semana pasada, también anunciamos que se han cumplido todas las aprobaciones regulatorias de juegos y de los accionistas para la transacción Golden de $1.16 billion, anunciada previamente; esperamos que esta adquisición se cierre hoy. Esta transacción refleja la entrada estratégica de VICI en la propiedad inmobiliaria en el mercado de casinos locales de Las Vegas, que cuenta con bases de clientes leales profundamente arraigadas y vientos a favor demográficos atractivos, y subraya nuestra capacidad para transformar los esfuerzos de construcción de relaciones en un crecimiento constructivo para nuestros accionistas.

Siguiendo con el tema de Las Vegas, los informes de los operadores [ esta semana ] han demostrado mejoras en el primer trimestre. Hubo una fuerte actividad relacionada con convenciones durante el trimestre, con unos 140,000 asistentes a CONEXPO-CON/AGG en marzo, y los operadores continúan abordando el problema de la percepción de valor con MGM y Caesars ofreciendo ofertas promocionales dirigidas a consumidores orientados al valor. Existen numerosos motores de demanda, particularmente en torno a los deportes profesionales y el entretenimiento, que siguen convirtiendo a Las Vegas en un atractivo para una amplia gama de consumidores en el futuro previsible. Ha comenzado la construcción del estadio de A's. La NBA ha votado a favor de buscar una franquicia en Las Vegas y el evento anual de primavera de la WWE atrajo a más de 100,000 asistentes a la ciudad hace unas semanas.

Además, nuestros inquilinos continúan invirtiendo fuertemente en los activos que poseemos en el Strip, desde la remodelación de habitaciones de $300 million del MGM Grand hasta el desarrollo del OMNIA Dayclub frente a Caesars Palace, pasando por la renovación del Mirage y la construcción de la absolutamente increíble Hard Rock Guitar Tower.

Reconocemos los cambios emergentes que existen en el sector del gaming, desde la creciente presencia del iGaming hasta los mercados de predicción en expansión, aunque en gran medida no regulados, y la estabilización de las apuestas deportivas en línea; no obstante, creemos que los activos de gaming físicos en los mercados adecuados, operados por los operadores correctos, conservarán bases de consumidores fieles y seguirán rindiendo bien.

Al mismo tiempo, continuaremos con nuestra estrategia general a largo plazo, que incluye diversificar nuestra base de inquilinos, seguir invirtiendo en otros activos inmobiliarios experienciales y gestionar una cartera destinada a beneficiarse de las tendencias estructurales que Ed mencionó en sus palabras de apertura. Ahora pasaré la llamada a David, quien analizará nuestros resultados financieros y el guidance. ¿David?

Gracias, John. Quiero empezar con algunas cifras que, a mi juicio, capturan mejor lo que el negocio de VICI ha sido diseñado para hacer. En el primer trimestre, en términos interanuales, aumentamos el AFFO por acción un 4.5% mientras que solo incrementamos nuestro número de acciones en aproximadamente un 1%. Este crecimiento sostenible y eficiente es posible gracias a que nuestro negocio genera unos $650 million de flujo de caja libre anuales, y hemos podido desplegar ese flujo de caja libre en inversiones incrementales sin tener que diluir a nuestros accionistas.

Además, VICI tiene un ratio de reparto de AFFO de aproximadamente el 75%. Nos centramos en mantener nuestra capacidad para seguir aumentando nuestro dividendo, algo que hemos hecho cada año desde que salimos a bolsa en 2018, registrando una CAGR de crecimiento de dividendos de 8 años del 7%, líder en su categoría, y tenemos la intención de seguir protegiendo la integridad del dividendo mientras nos esforzamos por seguir haciendo crecer el negocio, tanto de forma orgánica como externa. El crecimiento de VICI está respaldado por un balance general sólido.

Nuestra deuda total es de $17.1 billion, y nuestra deuda neta sobre el EBITDA ajustado anualizado del primer trimestre es de aproximadamente 5x, en el extremo inferior de nuestro rango objetivo de apalancamiento de 5 a 5.5x. Tenemos una tasa de interés promedio ponderada del 4.46% ajustada para tener en cuenta nuestra actividad de cobertura y un promedio ponderado de 5.7 años hasta el vencimiento. Al 31 de marzo de 2026, disponemos de aproximadamente $3.1 billion en liquidez total, compuesta por unos $480 million en efectivo y equivalentes de efectivo, $242 million en productos estimados disponibles bajo nuestros contratos forward vigentes y $2.4 billion de disponibilidad bajo nuestra línea de crédito revolvente.

Cabe señalar que, tras el cierre del trimestre, liquidamos todas las acciones futuras pendientes para financiar parcialmente la transacción Golden, la cual, como ya mencionó John, se cierra hoy. Pasando a las perspectivas. Estamos elevando el guidance de AFFO para 2026 tanto en términos de dólares absolutos como por acción. Se espera que el AFFO para el año que finaliza el 31 de diciembre de 2026 se sitúe entre $2.665 billion y $2.695 billion, o entre $2.44 y $2.47 por acción ordinaria diluida.

Como recordatorio, nuestras perspectivas no incluyen el impacto en los resultados operativos de ninguna adquisición pendiente sin fecha de cierre prevista, posibles adquisiciones o desinversiones futuras y la actividad relacionada en los mercados de capitales u otros elementos o transacciones no recurrentes. Con esto, operador, por favor abra la línea para preguntas.

Su cartera de préstamos se está expandiendo de nuevo. Me gustaría saber cómo evalúan la proporción adecuada frente al modelo tradicional de venta con arrendamiento posterior (sale-leaseback).

Sí, Barry, es una herramienta estratégica que tenemos en nuestro arsenal para desarrollar relaciones a largo plazo. Y como usted sabe, algunos de los préstamos tienen vías directas hacia la propiedad inmobiliaria y otros nos permiten conocer sectores en los que nos gustaría poseer activos inmobiliarios con el tiempo. Nos sentimos bastante cómodos con el tamaño actual de esta cartera. Estamos en un dígito alto en términos de porcentaje de los activos totales, y somos muy conscientes de que estos préstamos se amortizarán con el tiempo, pero hemos desarrollado relaciones muy sólidas con los patrocinadores, operadores y propietarios de estos negocios, por lo que podrían surgir oportunidades futuras para desplegar estos fondos ya sea en bienes raíces o en oportunidades crediticias incrementales en el futuro.

Eso es muy útil. Y solo como seguimiento, le pregunté de manera general cómo se ve el pipeline en este momento. Y si pudiera hablar sobre cómo está la mezcla entre gaming y nongaming, sería de gran ayuda.

Barry, no es muy diferente a los últimos dos trimestres. Seguimos dedicando bastante tiempo al lado del casino. Obviamente, en los últimos dos trimestres hemos anunciado algunos acuerdos con nuevos inquilinos que nos entusiasman mucho, no solo por los acuerdos que tenemos con ellos, sino por el potencial crecimiento que podríamos tener en el futuro. Por lo tanto, seguimos buscando oportunidades en el espacio del casino. También estamos dedicando tiempo a las mismas categorías de las que hemos hablado con usted, ya sean atracciones únicas, deportes universitarios y profesionales con desarrollos circundantes, campos de golf y resorts de peregrinación y oportunidades únicas. La otra cosa en la que estamos dedicando tiempo es con nuestros inquilinos actuales. ¿Existen nuevas instalaciones en nuestras propiedades existentes que podamos seguir desarrollando con ellos a mayor escala? Así que supongo que los 3 pilares están activos en este momento. No podría darle un porcentaje de en qué dedico mi tiempo, pero diría que estamos trabajando en los 3.

Tal vez solo un seguimiento sobre ese último punto. Mencionó que las nuevas instalaciones en las propiedades existentes son una de sus oportunidades. Sé que cuando anunciaron inicialmente la oportunidad del Partner Property Growth Fund con el Venetian hace como 2 años, había un potencial de financiación incremental de $300 million, del cual siento que no hemos hablado en un tiempo. Entonces, ¿no está ocurriendo, está ocurriendo potencialmente? ¿O qué podemos esperar allí?

Caitlin, yo empezaré y los demás intervendrán. Es un gusto saludarle hoy. Todavía está ocurriendo potencialmente. Si alguien ha visitado The Venetian en los últimos dos años, puede ver la transformación que ha realizado el equipo, dirigido por Patrick Nichols y [ Rob Rimmer ] y todas las personas que trabajan muy duro cada día dentro de las supuestas cuatro paredes de ese activo, donde han incorporado nuevos activos, remodelaciones de habitaciones, actualizaron el espacio de convenciones —inicialmente utilizaron $400 million de nuestro capital—, y estamos en diálogo constante sobre sus planes de capital futuros y lo que podrían seguir añadiendo a ese activo para continuar haciendo crecer la base de ingresos allí.

Probablemente existan otras oportunidades con los inquilinos de las que también seguimos hablando. Simplemente no estamos preparados para hablar de ello hoy.

De acuerdo. En cuanto a lo de Venetian, parece que la estrategia es esperar y ver durante los próximos 6 meses o así para ver si se materializa o no.

Sí, creo que es correcto, Caitlin. Y mire, nuestro capital es flexible y hay una fecha límite para ello. Pero si ellos quieren extender el plazo, estaríamos dispuestos a hacerlo.

Sí, tiene sentido. De acuerdo. Y luego, en el comunicado de resultados, mencionaron que suscribieron swaps de tipos de interés a futuro, lo cual me sorprende un poco ya que no tienen tanta deuda a tipo variable. Así que me preguntaba si podría explicar la lógica detrás de esto y bajo qué circunstancias prevén utilizarlo.

Sí. No, tiene razón, Caitlin. No tenemos deuda a tipo variable más allá de nuestra línea revolving. Pero estos son swaps de tipos de interés a futuro para empezar a estructurar una cartera de cobertura de tipos de interés antes de nuestras próximas refinanciaciones, que tienen vencimientos en septiembre y diciembre de este año, y luego hacia febrero de 2027. En el mercado de tipos de interés, se pueden hacer swaps a futuro o treasury locks, y hemos empezado a crear una cartera de swaps a futuro para asegurar el tipo base.

Habla Nick Joseph por Smedes. Me gustaría saber qué comentarios están recibiendo de los inquilinos solo sobre las tendencias de demanda subyacente, dado el panorama macroeconómico relativamente fluido.

Sí. Bueno, hemos observado, como ustedes, a muchos de nuestros inquilinos que cotizan en mercados públicos anunciando sus resultados y los del consumidor. Y se puede ver en sus resultados. Obviamente, los mercados regionales han funcionado, 'estables' es la mejor manera en que lo describiría. Las Vegas está pasando por una transición. Se puede ver que han superado la lentitud que tenían. Están realizando ajustes en sus modelos de negocio, algo que han escuchado de nosotros durante más de 8 años. Estos son los mejores operadores del mundo. Saben cómo ajustar sus negocios en consecuencia, y lo están haciendo ahora mismo. También recibirán el impulso en los próximos años con la llegada de nuevas atracciones a Las Vegas, lo que siempre ha beneficiado a ese mercado. Así que, a medida que se abran nuevos activos y nuevos productos, se abrirá la demanda. Por lo tanto, seguirán trabajando en ello. Pueden ajustar los precios de su negocio un poco más rápido en los mercados regionales que en los mercados de Las Vegas, pero se puede ver por los resultados que son bastante buenos.

Y luego, esperando que pudiera darnos una actualización sobre los arrendamientos regionales de Caesars, cómo están funcionando esos activos en este momento. Y luego, obviamente, ha habido algunos informes de prensa sobre Caesars, ¿existe algún impacto potencial si hay una privatización allí?

En cuanto a la relación con Cain-Eldridge, ¿podría hablar sobre su visión para esa alianza a largo plazo? Me parece interesante la idea de asociarse con una fuente de capital privado en términos de impulsar sus propios planes de crecimiento, particularmente si no se sintieran cómodos emitiendo capital accionario en diversos momentos.

Son reflexiones útiles. Y quizás, cambiando de tema para una pregunta de seguimiento. Con el cierre del acuerdo con Golden hoy, ¿podría hablar sobre cómo está pensando ese equipo el crecimiento de su negocio? Y específicamente, me pregunto si hay algo relacionado con nuevas adquisiciones, reinversión en la cartera existente o algo por el estilo donde ustedes puedan desempeñar un papel a corto plazo.

Sí. Es una excelente pregunta. Y una de las cosas que nos entusiasma y nos ha entusiasmado desde que empezamos a reunirnos con el equipo de Golden y, obviamente, desde que anunciamos esa transacción (que cerraremos hoy), es que comenzaremos ese trabajo —quiero decir, la transacción cierra hoy— comenzaremos ese trabajo en áreas donde podamos crecer juntos. Sé que el equipo de allí está ansioso por seguir buscando oportunidades únicas para que su cartera se diversifique y nuestro capital pueda ayudarlos de muchas maneras; en su punto, no solo estamos mirando juntos la adquisición de nuevos activos, sino cómo nuestro capital puede ayudarlos en sus activos existentes, añadiendo servicios que puedan atraer a nuevos consumidores y aumentar su EBITDA. Hemos tenido conversaciones iniciales sobre eso y continuaremos ahora que el acuerdo está cerrado para refinar realmente esos puntos en los próximos meses y años. Excelente pregunta.

Ed, acabas de hablar sobre atractivos fondos de capital, supongo, en el sentido de capital propio, quizás Ed o David. Me pregunto si han pensado en otros fondos de capital o en la obtención de capital de deuda, fuentes de financiación internacionales. Noté la financiación en Canadá para el acuerdo de PURE gaming. Obviamente, los tipos base son un poco más bajos allí. Uno de sus inquilinos optó por el carry trade en yenes. Obviamente tienen un proyecto, MGM, en Japón. Pero me pregunto si existen oportunidades para usos más creativos del capital de deuda para reducir su coste de capital global.

Sí, John, siempre es un gusto escucharte. Espero que estés bien. Soy David. Es una excelente pregunta y una de las que hemos tratado desde nuestros inicios. Si volvemos al principio de VICI, teníamos un balance general muy poco natural para un REIT, y trabajamos arduamente para hacer la transición hacia un balance general más estándar y, obviamente, de grado de inversión. Y siempre hemos intentado ser proactivos en cuanto a dónde podemos obtener formas alternativas tanto de capital de deuda como, potencialmente, de capital propio en algún momento del futuro. Y aciertas totalmente con nuestras recientes adquisiciones en Canadá. Podría haber una oportunidad para emitir deuda allí. De vez en cuando hemos analizado opciones en el extranjero y observado los diversos mercados de financiación y otros REITs de arrendamiento triple neto, e incluso otros REITs, para aprovechar, ya sea en euros o libras esterlinas. Y luego observamos lo que otros REITs de arrendamiento neto han hecho recientemente, algunos de los REITs más grandes en cuanto al acceso a capital privado. Por lo tanto, como dijo Ed, ser un buen administrador del capital y encontrar los fondos, socios y oportunidades más atractivos para nosotros es algo en lo que trabajamos arduamente todos los días.

John, en sus comentarios preparados, obviamente ha destacado el aumento en la actividad de inversión en los últimos dos trimestres. No estoy seguro de si quieres responder tú o Ed. Pero, ¿hay algo que atribuirías a ese éxito en el aumento de la actividad? ¿Es simplemente que las estrellas se alinearon? Sé que estas transacciones e inversiones tardan bastante en madurar, pero ¿ha cambiado algo? ¿O a qué atribuirías la capacidad de poner en marcha algo de capital en los últimos dos trimestres, si es que hay algo?

Sí, John, un gusto escucharte. No creo que nada haya cambiado. Creo que lo describiste muy bien al principio de la pregunta, que es que algunos de estos acuerdos de mayor envergadura llevan tiempo. Cuando realizamos acuerdos de $1 billion, adquisiciones o acuerdos de crédito, llevan tiempo. No digo que un acuerdo de $50 million no lleve tiempo, pero debemos ser diligentes en nuestra evaluación del acuerdo, y simplemente se concreta; el momento simplemente se da cuando estamos listos para ejecutar.

Quería preguntar un poco más sobre el arrendamiento regional de Caesars aquí. ¿Hay negociaciones o discusiones activas con respecto al arrendamiento? ¿O estamos viendo si las recientes mejoras de CapEx en varios de estos activos —parece que han tenido un buen comienzo y están produciendo mejoras en el NOI a nivel de propiedad— estamos en una especie de modo de 'esperar y ver' sobre cómo esas iniciativas se reflejan y mejoran posteriormente la cobertura allí?

¿Puedo añadir una cosa a eso? Porque creo que a veces la gente juzga dónde se invierte el capital; esa es la única forma de hacer crecer el negocio. Este es un negocio que tiene sus altibajos. A veces está controlado por la base de datos, como describió Ed. Y la forma en que el negocio puede ser... los incentivos pueden realizarse y entender los segmentos de consumidores y dirigirse a ellos de diferentes maneras a menudo puede mover el negocio hacia arriba y hacia abajo. Por lo tanto, el capital es absolutamente una parte importante del negocio, pero no es todo lo que impulsa los ingresos. Existe la lealtad, el servicio, la ejecución y las ofertas. Y es importante entender eso cuando se analiza un negocio complejo como el de los casinos.

Entendido. Esa información es muy útil. Una última pregunta aquí. ¿Podría comentar algo sobre lo que está ocurriendo con Century Casinos? Parece que han estado bajo una revisión estratégica desde hace un tiempo, pero creo que la cobertura de esos activos es bastante sólida. ¿Podría hablar quizás de la desconexión entre el crédito corporativo y el sólido crédito de cuatro paredes en ese arrendamiento?

Ravi, lo has resumido bien. Han contratado a un banco y han anunciado una revisión estratégica. La cobertura a nivel de activo es muy sólida. Tienen una ejecución muy buena a nivel de activo. Y no disponemos de información privilegiada ni nada que podamos compartir sobre lo que está ocurriendo con el proceso. Creo que si observan su apalancamiento, puede ser un poco más alto que el de algunos otros, pero tienen un par de años para gestionar ese préstamo a término que figura en su balance general. Por lo tanto, habría que hacerles esa pregunta directamente para obtener una actualización sobre lo que está sucediendo allí, pero nos sentimos bien con las operaciones y con el personal sobre el terreno que acude a trabajar cada día en nuestros activos.

Y nos gustaría conocer los resultados del capital incremental en nuestro fondo de crecimiento de propiedades que invertimos con ellos hace unos años en nuestros activos de Missouri. Así que dedicamos mucho tiempo a comprender ese capital y lo que ha derivado en esos negocios.

Tienen muchos arrendamientos vinculados al IPC de EE. UU. de una forma u otra. ¿Hay algún mes en particular en el que estén muy atentos al informe de las 8:30 a.m. porque tendrá un impacto desproporcionado en el año siguiente?

Dan, lo único que añadiría, y lo vi en tu nota esta mañana, es que no hay nada asumido en el guidance aparte de las tasas base en nuestros escalonamientos.

De acuerdo. Excelente. Y luego, ustedes son dueños de algunas propiedades en Nueva York y Atlantic City. Uno de los casinos comerciales completos abrió en la ciudad de Nueva York recientemente. ¿Existe alguna presión competitiva en la que ustedes o sus socios operadores de juegos estén pensando allí? Cualquier detalle sería de ayuda.

Bueno, es una gran pregunta, probablemente debería dirigirse a nuestros inquilinos en este momento. Obviamente, el Resorts World que abrió en Nueva York con juegos de mesa ocurrió hace 2 días. Pero estoy seguro de que los clientes incógnitos ya han empezado a visitar a nuestros inquilinos. Es algo que seguiremos monitoreando y nuestros inquilinos seguirán monitoreando, y tendremos conversaciones al respecto. ¿De dónde vienen esos clientes? ¿Es un radio de 20 millas, 15 millas, 50 millas? Lo irán aprendiendo con el tiempo. Pero claramente, cualquier mercado nuevo que se abra, ya sea que Nueva York esté empezando a abrirse, Virginia se abrió en el pasado, Nebraska se abrió en los años anteriores, es algo de lo que, uno, nuestros inquilinos son conscientes y continúan siguiendo y ajustando sus planes en consecuencia [en sus oficinas].

Solo una primera pregunta sobre el comentario sobre el sector inmobiliario experiencial en las intervenciones iniciales. Pensando en el suplemento y en algunos de los sectores en los que aún no han entrado, ya sea el deporte profesional, los parques temáticos o algo por el estilo. ¿Podrían darnos algún comentario actualizado sobre cómo están evaluando esa oportunidad y si nos estamos acercando? ¿O sigue siendo una cuestión de esperar y ver?

Bueno, es difícil decirles con exactitud el cronograma de cuándo se podrá anunciar un acuerdo. Lo que sí puedo decirles es que si me hicieran esa pregunta hace un año en comparación con lo que sé hoy, sería muy diferente. Nuestra base de conocimientos, los actores en la infraestructura deportiva universitaria y profesional, la comprensión de cómo se desarrollan los proyectos circundantes a estos estadios y universidades, cómo se ejecutan, cómo se llevan a cabo, dónde puede ser efectivo nuestro capital... con seguridad sabemos mucho más hoy de lo que sabíamos hace un año. No puedo asegurarles si ya hemos puesto nuestro capital en marcha o si lo hemos hecho, pero lo que sí puedo decirles es que seguimos viendo una gran oportunidad en el atletismo profesional y universitario, particularmente en la infraestructura deportiva.

Excelente. Eso es muy útil. Y luego, si pudiera volver a lo de Cain-Eldridge, sobre ese acuerdo de carácter no vinculante. No es común ver este tipo de acuerdos no vinculantes y demás. Supongo que me gustaría tener un poco más de detalle al respecto. ¿Es simplemente un mensaje de que existe una asociación, o por qué no hacer algo un poco más vinculante?

Creo, David, ya que lo mencionaste en una de tus respuestas anteriores, que es un tema válido, pero solo para retomar la idea de que VICI obtenga capital privado de alguna forma en el futuro. Supongo que te refieres a los múltiples anuncios recientes de Realty Income. Si pienso en esos anuncios particulares en cada caso, resuelven un problema muy único para ambas contrapartes, ya sea en términos de, obviamente, el costo de capital para el REIT, pero también un grupo de activos particular, una cadencia de flujo de transacciones, un perfil de riesgo específico que se adapta bien a la otra contraparte. Y si tomo eso como plantilla, ¿cómo se vería con VICI? ¿Qué forma tomaría? ¿Y cómo se compara eso con que simplemente un socio institucional entre y compre las acciones a lo que es, obviamente, un nivel muy atractivo aquí?

Sí. Mira, Rich, creo que tu introducción a la pregunta tocó muchos de los puntos en los que pensamos. Y uno de los... pero dando un paso atrás, lo más importante en lo que pensamos es dónde están nuestros bolsillos alternativos de capital. Y obviamente, Prologis lo inició hace muchísimos años con su negocio de Fondos. Otros lo han emulado. No digo que vayamos a entrar en el negocio de Fondos, pero observamos y aprendemos lo que otros hacen. Y hay mucho enfoque en estas soluciones de capital de alta calidad o estos bolsillos de capital de seguros. Es algo que estamos estudiando, aprendiendo y viendo si podría haber un uso para ello, ya sea con activos existentes o potencialmente futuras adquisiciones. Y es una forma de seguir diversificando, ¿cierto? Queremos una cartera diversificada de bienes raíces, y es importante tener un grupo diversificado de fuentes de capital para continuar ejecutando nuestras ambiciones de crecimiento a lo largo del tiempo.

De acuerdo. Eso tiene sentido. Y supongo que para dar seguimiento, si pienso en tu, supongo, capacidad regular de flujo de transacciones dado que hemos agotado en cierta medida las opciones de forward. Obviamente tienes liquidez en otras formas. Pero, ¿podrías ayudarnos a ponerlo por escrito sobre cuál es, quizás, tu capacidad total de adquisición actual tal como está el balance general hoy?

Sí. Mira, nos situamos en el extremo inferior de nuestro rango de apalancamiento. Por lo tanto, tenemos capacidad de deuda incremental. Como mencioné en mis comentarios, tenemos $650 million de flujo de caja libre real, y eso es después de los dividendos en una base anual. Y como la acción está en un nivel que no nos resulta muy atractivo en este momento, no nos quedamos de brazos cruzados; John y el equipo de desarrollo de negocios trabajan arduamente todos los días buscando oportunidades. Lo único de nuestro negocio es que las cosas llevan tiempo. Y como has visto, son irregulares y voluminosas, pero confiamos en que podemos continuar ejecutando nuestros planes de crecimiento externo con las fuentes de capital que tenemos disponibles hoy.