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Earnings Call Transcript
Q4 2025 — Sun Communities, Inc.
2026-02-25
Inmobiliario
Presentación
Operador
Buenos días, damas y caballeros, y gracias por su paciencia. Bienvenidos a la conferencia de resultados del cuarto trimestre y del cierre de año 2025 de Sun Communities, Inc.
Permítanme informarles que ciertas declaraciones realizadas durante esta llamada, que no son hechos históricos, pueden considerarse declaraciones prospectivas (forward-looking statements) en el sentido de la Ley de Reforma de Litigios de Valores Privados de 1995. Aunque la empresa cree que las expectativas reflejadas en cualquier declaración prospectiva se basan en supuestos razonables, la empresa no puede garantizar que sus expectativas se alcancen. Los factores y riesgos que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las expectativas se detallan en el comunicado de prensa de hoy y, periódicamente, en las presentaciones de la empresa ante la SEC. La empresa no asume la obligación de asesorar o actualizar ninguna declaración prospectiva para reflejar eventos o circunstancias posteriores a la fecha de este comunicado.
Dicho esto, me gustaría presentar al equipo directivo que nos acompaña hoy: Charles Young, Chief Executive Officer; John McLaren, President; Fernando Castro-Caratini, Chief Financial Officer; y Aaron Weiss, Executive Vice President of Corporate Strategy and Business Development.
Tras sus intervenciones, habrá una oportunidad para hacer preguntas. Para aquellos que deseen participar en la sesión de preguntas y respuestas, la dirección solicita que se limiten a una sola pregunta para que todos los que deseen participar tengan amplias oportunidades. Como recordatorio, esta llamada está siendo grabada. Procederé a ceder la palabra a Charles Young, Chief Executive Officer. Sr. Young, puede comenzar.
Charles YoungExecutive
Buenos días, y gracias por acompañarnos hoy. Me complace presentar nuestros resultados del cuarto trimestre y del ejercicio completo de 2025. Concluimos el año con un sólido impulso operativo, logrando un FFO básico por acción de $1.40 para el trimestre y de $6.68 para el año completo, ambos por encima del extremo superior de nuestros rangos de guidance. La solidez de nuestro desempeño y el optimismo en nuestras perspectivas se fundamentan en los sólidos fundamentos de los sectores en los que operamos. Ofrecemos viviendas asequibles y vacaciones económicas a nuestros residentes y huéspedes en nuestras comunidades de viviendas prefabricadas y vehículos recreativos. Nuestro modelo operativo se ancla en un alto nivel de compromiso de residentes y huéspedes, lo que facilita los flujos de alquiler recurrentes y predecibles que generan nuestras propiedades. Esa estabilidad refleja una fuerte demanda, una oferta nueva limitada y la propuesta de valor que proporcionan nuestras comunidades, como lo demuestra la ocupación del 98.1% de nuestra cartera de MH de propiedades similares. La asequibilidad es un atributo central de nuestro modelo de negocio. Las viviendas prefabricadas ofrecen un entorno de vida de alta calidad a un coste significativamente inferior a las alternativas de vivienda tradicionales, mientras que nuestras comunidades de RV proporcionan estancias de vacaciones accesibles a corto y largo plazo que resuenan con el consumidor actual.
Tras pasar tiempo en nuestras comunidades de MH y RV durante los últimos meses, lo que más destaca para mí es el sentido de comunidad que creamos, lo cual considero una ventaja competitiva significativa para nuestra plataforma. En MH, nuestros residentes forman parte de entornos activos y conectados que fomentan relaciones a largo plazo y lealtad. En RV, nuestros huéspedes de larga estancia valoran la flexibilidad y el estilo de vida que ofrecen nuestras propiedades, utilizándolas como hogares estacionales o destinos durante todo el año. Nuestros resultados del pasado año demuestran estas dinámicas favorables. El crecimiento del NOI por misma propiedad en Norteamérica fue del 7.9% para el trimestre y del 5.7% para el año completo, lo que refleja un sólido crecimiento de los ingresos y una gestión disciplinada de los gastos. Desde el punto de vista de la asignación de capital, 2025 fue un año de cambios positivos significativos. Tras la venta de Safe Harbor, redujimos considerablemente el apalancamiento y mejoramos nuestra flexibilidad financiera. Cerramos el año con un ratio de deuda neta sobre EBITDA de 3.4x, lo que proporciona una estabilidad financiera sustancial y una base para buscar oportunidades de crecimiento atractivas y acretivas. Es importante destacar que devolvimos más de $1.5 billion de capital a los accionistas en 2025. Sobre esa base, como se detalla en nuestro reciente comunicado de prensa, nuestra Junta aprobó un aumento de aproximadamente el 8%, o $0.08 por acción, en nuestra tasa de distribución trimestral.
Esto refleja nuestra confianza en la consistencia del flujo de caja que genera nuestra cartera, nuestro sólido desempeño operativo y la solidez de nuestro balance general. Al entrar en 2026, estamos construyendo sobre nuestra sólida base y adoptando un enfoque centrado y práctico para la creación de valor a largo plazo. Esto no es un alejamiento de lo que ha funcionado; más bien, se construye sobre y refina aún más la sólida plataforma existente de Sun Communities, Inc., con énfasis en agudizar la ejecución, mejorar el desempeño y dirigir estratégicamente la inversión de capital. Mantenemos la confianza en la solidez y durabilidad de nuestros negocios principales de viviendas prefabricadas y RV anuales. Estos segmentos proporcionan flujos de caja recurrentes y predecibles que creemos seguirán generando un crecimiento constante de las ganancias y una mejora de los márgenes con el tiempo. Al mismo tiempo, estamos enfocados en maximizar el desempeño de nuestra plataforma de RV para impulsar el crecimiento y reducir la volatilidad, tanto dentro del segmento como como un importante alimentador del creciente negocio de RV anual. Ese trabajo se centra en mejorar la ejecución operativa, aprovechar mejores datos y tecnología, e impulsar una mayor disciplina en toda la cartera.
Nuestra estrategia encarna una evolución reflexiva y estratégica e implica un enfoque continuo en lo que ha posicionado bien a Sun Communities, Inc., mientras agudizamos nuestro enfoque en mejorar la ejecución e impulsar un crecimiento sostenible a largo plazo. Existen tres pilares fundamentales que sustentan nuestra estrategia para lograr un desempeño superior a largo plazo. Primero, una asignación de capital reflexiva: mantener un balance general sólido y flexible mientras se genera crecimiento. Con nuestro balance general de primer nivel, gestionaremos el capital con prudencia mientras buscamos potenciar el crecimiento. Segundo, la optimización continua de nuestra plataforma operativa: impulsar una mayor consistencia, responsabilidad y eficiencia en toda la organización. Y tercero, la inversión estratégica en nuestras comunidades, nuestra infraestructura y una infraestructura digital unificada que mejorará la experiencia de nuestros residentes y huéspedes y permitirá una toma de decisiones mejor, más rápida y basada en datos en todo el negocio. Hemos logrado avances significativos durante el último año simplificando el negocio y fortaleciendo el balance general, y creemos que nuestra estrategia nos posiciona para capitalizar las oportunidades futuras en nuestra plataforma principal. Esperamos compartir más detalles y actualizaciones a medida que avancemos en nuestras prioridades y acciones estratégicas. Quiero agradecer a todo el equipo de Sun Communities, Inc. por la cálida bienvenida durante los últimos meses.
Estoy orgulloso de formar parte de esta organización y agradecido por el compromiso de los miembros de nuestro equipo para servir a nuestros residentes y huéspedes cada día. Con esto, cedo la palabra a John y Fernando para discutir los resultados con más detalle.
John McLarenAnalista
Gracias, Charles. Para nuestros resultados del cuarto trimestre, nuestro equipo ejecutó excepcionalmente bien y nuestro desempeño lo refleja. El NOI total por misma propiedad en Norteamérica aumentó un 7.9% interanual, impulsado por un crecimiento de ingresos del 5.9% y un crecimiento de gastos del 2%, con una ocupación combinada superior al 99%.
Dentro del segmento de manufactured housing, el NOI de las mismas propiedades aumentó un 8.8%, impulsado principalmente por el rendimiento excepcional de MH y una gestión disciplinada de los gastos. Los ingresos crecieron un 7.3%, mientras que los gastos operativos aumentaron un 3.2%, lo que refleja un enfoque continuo en el equilibrio, la eficiencia y el control de costes.
En RV, el NOI de las mismas propiedades aumentó un 5%, impulsado por un crecimiento de ingresos del 2.7% y una sólida disciplina en los gastos, con un incremento de los gastos operativos de solo 60 puntos básicos. El crecimiento de los ingresos reflejó tasas de contrato de RV más altas, con un rendimiento transitorio en línea con nuestras expectativas.
Durante el año completo, el NOI de las mismas propiedades en Norteamérica aumentó un 5.7%, impulsado por un crecimiento de ingresos del 4.5% y compensado parcialmente por un aumento del 2.2% en los gastos. Superamos nuestro guidance en manufactured housing, logrando un crecimiento del NOI de las mismas propiedades del 8.9% durante el año. En RV, el NOI de las mismas propiedades disminuyó un 1.4%, lo cual se situó dentro de nuestro rango de guidance.
Pasando al Reino Unido, el NOI de las mismas propiedades en el cuarto trimestre disminuyó aproximadamente $500,000, lo que refleja las presiones macroeconómicas actuales, incluido el aumento del salario mínimo nacional. Durante el año completo, el NOI de las mismas propiedades en el Reino Unido aumentó un 3.5%, respaldado por un crecimiento de ingresos del 5% impulsado por mayores ingresos de MH y transitorios, compensado parcialmente por un aumento del 6.6% en los gastos operativos. Los volúmenes de ventas de viviendas en el Reino Unido bajaron un 4.9% en comparación con los niveles récord de 2024.
En toda la organización, seguimos enfocados en la excelencia operativa, la gestión disciplinada de costes y el aprovechamiento de la tecnología y los datos para mejorar la eficiencia y la experiencia de los residentes y huéspedes. Tras haber formado parte de Sun Communities, Inc. durante casi 24 años, puedo decirles que ahora es realmente uno de los momentos más emocionantes que he vivido, ya que trasladamos el fuerte impulso que construimos en 2025 hacia 2026. Nuestro rendimiento de 2025 refleja la dedicación, la habilidad y el enfoque de nuestro equipo en toda la cartera. Es un privilegio formar parte de ello, de la excelencia en el servicio y operativa, y quiero agradecer a los miembros de nuestro equipo por su compromiso continuo.
Al entrar en 2026, seguimos enfocados en una ejecución constante, impulsando un crecimiento estable de los ingresos y manteniendo la disciplina en los gastos. Con esto, cedo la palabra a Fernando para que analice nuestros resultados financieros y las perspectivas para 2026. ¿Fernando?
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Gracias, John. En el cuarto trimestre, el FFO básico por acción fue de $1.40, superando el límite superior de nuestro rango de guidance por $0.10. Para el año completo, el FFO básico por acción fue de $6.68, también $0.01 por encima del límite superior de nuestro rango de guidance.
Durante 2025, continuamos ejecutando nuestra estrategia de simplificación, vendiendo más de $200 million en activos no estratégicos y parcelas de terreno. También destinamos los fondos de los intercambios 1031 para adquirir 14 comunidades de viviendas prefabricadas y comunidades de RV anuales por un total de $457 million, mejorando aún más la calidad y el perfil de crecimiento de nuestra cartera.
Adquirimos los títulos de propiedad de 32 inmuebles en el Reino Unido que anteriormente estaban controlados mediante arrendamientos de suelo por aproximadamente $387 million. Como resultado de las compras de arrendamientos de suelo, Sun Communities, Inc. posee ahora un derecho de propiedad plena en casi todos nuestros inmuebles en el Reino Unido, fortaleciendo aún más nuestra posición financiera a largo plazo y nuestra flexibilidad estratégica.
2025 fue un año de transformación para nuestro balance general. Durante el año, amortizamos más de $3.3 billion de deuda total. Cerramos 2025 con una deuda neta sobre el EBITDA recurrente de los últimos doce meses de 3.4x, sin exposición a tipos de interés variables, una tasa de interés media ponderada del 3.4% y un vencimiento medio ponderado de 7.1 años.
Tras estas transacciones, contamos ahora con un perfil de vencimientos de deuda bien escalonado: $492 million con vencimiento en 2026 y sin vencimientos hasta 2028. Al 31/12/2025, contábamos con $636 million de caja total en el balance general.
En septiembre, cerramos una nueva línea de crédito de $2.0 billion a cinco años, no utilizada al cierre del ejercicio, lo que refuerza nuestra liquidez y flexibilidad financiera general. Es importante destacar que recibimos dos mejoras en nuestra calificación crediticia en 2025: S&P elevó a Sun Communities, Inc. a BBB+ y Moody's nos subió a Baa2, lo que refleja la solidez de nuestro balance general y perfil crediticio.
En cuanto a la retribución al capital, durante el año completo recompramos 4,300,000 acciones a un precio promedio de $125.62 por acción, lo que representa aproximadamente $539 million en actividad de recompra. Tras el cierre del ejercicio y hasta el 24 de febrero, recompramos 456,000 acciones adicionales por un total de $57.3 million. Estas acciones reflejan un marco de asignación de capital disciplinado y equilibrado, demostrando nuestra sólida posición financiera mientras devolvemos capital a los accionistas.
Pasando a la guidance para 2026, estamos estableciendo la guidance del FFO core por acción para el año completo en un punto medio de $6.93, con un rango de $6.83 a $7.03. Para el primer trimestre de 2026, proyectamos un punto medio de $1.28. Dentro de Norteamérica, esperamos un crecimiento del NOI de las mismas propiedades de aproximadamente 4.5% para el año completo.
Desglosando esto más detalladamente, se espera que la vivienda prefabricada crezca un 5.9% y que las RV crezcan un 0.9%. En el Reino Unido, esperamos un crecimiento del NOI de las mismas propiedades de aproximadamente 2.2% para 2026. Se anticipa que el FFO por las ventas de viviendas en el Reino Unido sea de aproximadamente $50 million en el punto medio del año.
Para obtener detalles adicionales sobre nuestras hipótesis y los componentes de la guidance, por favor consulten nuestras revelaciones suplementarias. Nuestra guidance refleja las adquisiciones, desinversiones y la actividad en los mercados de capitales completadas hasta el 24 de febrero. Cabe destacar que no asume futuras adquisiciones, recompras adicionales de acciones ni otra actividad en los mercados de capitales, lo cual a menudo se refleja en las estimaciones de los analistas para el año.
Con esto, devuelvo la llamada a Charles para sus palabras de clausura.
Charles YoungExecutive
Me gustaría tomarme un momento para reflexionar sobre lo que he aprendido y hacia dónde nos dirigimos. Durante estos primeros meses, me he centrado en escuchar y aprender profundamente con los miembros de nuestro equipo y nuestro negocio. Pasé tiempo en Michigan, Texas, Florida y Carolina del Sur visitando nuestras comunidades y reuniéndome con los miembros del equipo sobre el terreno. Esas conversaciones han reforzado tanto la solidez de la cultura de Sun Communities, Inc. como la oportunidad que tenemos por delante para agudizar aún más el enfoque, fortalecer la ejecución y construir para el crecimiento a largo plazo. Me entusiasma lo que he visto hasta ahora y me ilusiona el próximo capítulo mientras convertimos los conocimientos en acciones y construimos sobre la sólida base de Sun Communities, Inc. juntos. Para 2026, nos centramos en tres pilares fundamentales: una asignación de capital disciplinada, una ejecución constante en todas nuestras operaciones e inversión en nuestra plataforma principal de MH y RV. Esperamos mantenerlos informados sobre nuestro progreso. Ahora abriremos la línea para preguntas.
Preguntas y Respuestas
Operador
Gracias. Procederemos ahora con una sesión de preguntas y respuestas. Pueden pulsar la tecla estrella 2 para eliminar su pregunta de la cola. Para los participantes que utilicen equipos de altavoz, puede ser necesario levantar el auricular antes de pulsar las teclas de estrella. Un momento mientras realizamos la encuesta para la primera pregunta. La primera pregunta proviene de Steve Sakwa con Evercore. Por favor, proceda.
Steve SakwaAnalistaEvercore ISI
Sí. Charles, o quizás John, ¿podrían hablar un poco sobre los datos? Charles, en sus palabras de apertura, habló mucho sobre cómo están utilizando los datos y desean tomar mejores decisiones. ¿Hay aspectos concretos que puedan comentarnos que ya hayan implementado, o hay cosas en las que estén trabajando actualmente y que esperen implementar en 2027?
Charles YoungExecutive
Hola, Steve. Soy Charles. Yo lo tomaré y quizás se lo pase a John por si quiere añadir algo más. Como dije, he tenido la oportunidad de profundizar en la organización sobre el terreno y solo quiero tomarme un momento para agradecer a la organización la cálida bienvenida.
Específicamente en respuesta a su pregunta, me refiero a ello como nuestra columna vertebral digital unificada. Lo que puedo decirle es que se está construyendo sobre la base que se estableció hace un par de años con la implementación de NetSuite, y mientras observaba eso, realmente se convirtió en el inicio de nuestro viaje digital, por así decirlo, que es una pieza fundamental sobre la cual quiero intentar construir y animarnos a construir.
Hoy, si hablo con los miembros del equipo que están aquí conmigo, tenemos más acceso a los datos en tiempo real que nunca, pero hay más por hacer a medida que realmente empezamos a desarrollar la plataforma, que es sólida, pero hay más procesos de principio a fin que realizamos.
Así que una de las cosas que compartiré es que uno de los pilares fundamentales para este año es comenzar con el recorrido del cliente, mejorando los sistemas y centralizando parte del trabajo del centro de contacto en cuanto a cómo interactuamos con el consumidor, eventualmente en el lado de MH y nuestros huéspedes. Específicamente, creo que será de ayuda en el lado de RV. Esa es una parte que les daré, pero hay mucho más por hacer.
La visión general, al pensar hacia adelante sobre hacia dónde se dirige el mundo hoy con la IA y otros factores, es continuar construyendo sobre esta base, y debe centrarse en la arquitectura de datos y la infraestructura que nos permita desbloquear eso en el futuro.
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Sí, Steve, añadiré a eso. Una de las cosas que compartí con todos el año pasado fue precisamente el enfoque en la transparencia dentro de nuestros embudos de ventas y arrendamiento, y la aplicación de esa transparencia gracias a los datos que tenemos con la implementación de nuestro nuevo ERP que pusimos en 2024. Podemos tomar esos datos y aplicarlos a todo tipo de transacciones y tener esa transparencia, ser capaces de presentarla al equipo y clasificarla con ellos para saber mejor qué estamos haciendo en cualquier momento dado. Esa es una aplicación. Otra es profundizar en de dónde proviene el tráfico y ser capaces de vincular su origen hasta quién convierte realmente en una transacción, y ser más específicos en lugar de generales en cuanto a las campañas que podemos desarrollar al respecto. Eso es lo que está ocurriendo ahora mismo.
Operador
La siguiente pregunta viene de Eric Wolfe con Citibank. Adelante.
Eric Jon WolfeAnalistaCiti
Hola, gracias. En diciembre, quizás Charles, hablaste de frenar las recompras, pero luego, por supuesto, se vieron los $57 million de recompras en lo que va del año. ¿Podrías hablar sobre el enfoque de las recompras y la asignación de capital este año? ¿Qué están asumiendo en el guidance en cuanto al uso de esos $630 million de efectivo también? Gracias.
Charles YoungExecutive
Excelente. Empezaré yo. Gracias por la pregunta. Dejaré que Fernando intervenga sobre lo que hay en nuestro guidance.
En lo que respecta a la asignación de capital, nuestro objetivo es sencillo: queremos asignar capital donde genere los mejores rendimientos ajustados por riesgo a largo plazo para los accionistas. Donde estamos hoy al entrar en 2026, me he unido en un momento realmente especial en la historia de la compañía. La solidez de nuestro balance general, el apalancamiento reducido que tenemos, nos hemos posicionado con vencimientos manejables y una liquidez significativa. Por lo tanto, hay mucha flexibilidad.
Al pensar en la asignación de capital para este año, contamos con un conjunto de herramientas equilibrado como enfoque. Uno de ellos es, como mencioné en mis pilares fundamentales, invertir en nuestras comunidades y en nuestra plataforma operativa. La capacidad de invertir en nuestras fortalezas —la cartera principal, las personas y los sistemas— es una de esas herramientas. La otra es buscar oportunidades de crecimiento externo externas, disciplinadas, meditadas y que aporten valor, y que estén alineadas con nuestra estrategia de MH y RV. Por lo tanto, seguiremos buscando oportunidades en ese ámbito.
Y luego, como mencionas con las recompras de acciones, está la devolución de capital a los accionistas y el uso ponderado de las recompras de acciones cuando representan un valor convincente. Todas estas son partes de nuestro conjunto de herramientas. Mantendremos el equilibrio a lo largo del año, utilizaremos nuestra flexibilidad para ser prudentes en ese uso y evaluaremos continuamente qué va a añadir valor al accionista. Fernando, ¿podrías dar las perspectivas sobre lo que tenemos en ese sentido?
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Y bien, Eric, en línea con años anteriores, no estamos asumiendo el despliegue en los mercados de capitales del efectivo disponible ni del flujo de caja operativo que generaremos a lo largo de este año. Por lo tanto, puede asumir que los más de $600 million de efectivo en el balance general hoy están generando ingresos por intereses a medida que se utilizan para el negocio. Cualquier adquisición que encontremos y transaccione, o cualquier recompra de acciones, sería incremental respecto a la guidance base que proporcionamos.
Eric Jon WolfeAnalistaCiti
Gracias. Y luego, solo un rápido seguimiento. Sobre los $57 million de adquisiciones que están en depósito (escrow), ¿podrías hablar de cuáles son, los rendimientos iniciales de las mismas y luego los rendimientos sin apalancamiento que están apuntando?
Aaron WeissAnalista
Sí. Gracias. Habla Aaron Weiss. Gracias por la pregunta. En cuanto a lo que tenemos en el balance general al cierre del año, hablamos de la conclusión de una adquisición en el periodo de enero en el rango de rendimiento constante que hemos mencionado anteriormente, en el rango de rendimiento del 4% medio. En cuanto a las adquisiciones restantes, estas simplemente se mantienen en el balance general como 1031s pero aún no se han cerrado. Por lo tanto, seguiremos buscando identificarlas y actualizaremos al mercado a medida que las veamos. Como indicó Fernando, en la medida en que finalmente no cerremos esas operaciones 1031 como ocurrió en 2025, esto simplemente pasaría a nuestro saldo de efectivo no restringido.
Operador
Nuestra siguiente pregunta la hace Brad Heffern de RBC Capital.
Bradley Barrett HeffernAnalistaRBC Capital Markets
Sí. Gracias. Buenos días a todos. Charles, ¿podrías darnos tus impresiones actualizadas sobre el Reino Unido y cómo encaja en la cartera?
Charles YoungExecutive
Por supuesto. Agradezco la pregunta. He tenido la oportunidad de pasar algo de tiempo con el equipo del Reino Unido, de ir allí, y lo que he observado es una operación de alta calidad, una cartera de primer nivel, activos sólidos y un equipo muy talentoso y capaz. Estoy impresionado con nuestra ejecución operativa. Dicho esto, están rindiendo bien en un entorno macroeconómico desafiante en el Reino Unido. Todos lo vemos, y John puede dedicar un poco de tiempo a algunos de los detalles y a qué han sido las cifras de gastos en el Q4. Al observar el negocio y como acabamos de hablar sobre ser asignadores de capital disciplinados, seguimos evaluando toda nuestra cartera para determinar la mejor manera de crear valor para el accionista a largo plazo, y el Reino Unido no es la excepción. Vamos a evaluar continuamente, pero ahora mismo, nuestro enfoque a corto plazo es maximizar el valor mediante una ejecución disciplinada, fortalecer el rendimiento e impulsar el crecimiento donde podamos, y mantener el control de costes y la flexibilidad. Por lo tanto, evaluaremos continuamente el Reino Unido en el contexto de nuestra estrategia general y la prioridad de asignación de capital.
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Lo único que añadiría, Brad, es que incluimos en nuestra guidance un aumento del 4.1% en los alquileres en el Reino Unido. Esto va por delante de la inflación en el Reino Unido. Creo que 2025 representa un año realmente bueno para las ventas de viviendas. Tuvimos cerca del 95% del récord anterior que tuvimos el año anterior. Cuando se mira desde la perspectiva de la cuota de mercado, tenemos un equipo de personas en las comunidades y ubicaciones que tenemos que están ejecutando brillantemente frente a todo esto. Lo único que compensa eso un poco es lo que dijo Charles sobre el lado de los gastos, pero gran parte de eso se atribuye al salario mínimo nacional, y todo el mundo está en la misma situación. Nos es muy grato verlos ejecutar a pesar de todo ello.
Operador
Gracias. Nuestra siguiente pregunta la hace Wes Golladay de Baird. Adelante.
Wes GolladayAnalistaBaird
Hola a todos. ¿Cómo ven las conversiones anuales de RV este año? Creo que el año pasado fueron unas 600. ¿Podrían darnos su visión sobre 2026?
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Hola, Wes. Gracias por la pregunta. Creo que estamos proyectando algo similar a lo que vimos el año pasado. Estamos muy satisfechos con cómo resultó el año pasado y me complace mucho, especialmente como he compartido anteriormente, que la estrategia que adoptamos con respecto a la retención dentro de nuestro negocio anual de RV realmente surtió efecto. Estamos viendo que esto se refleja en las tasas de renovación que tenemos ahora en comparación con esta misma fecha del año pasado, donde vamos por delante. Así es como lo vemos. Va a ser similar a lo que experimentamos el año pasado.
Wes GolladayAnalistaBaird
De acuerdo. Gracias por eso. Y luego, ¿podrían darnos su visión sobre el RV transitorio? ¿Cómo se ve el ritmo?
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Es bueno. El ritmo es favorable. Un poco sobre 2025: el desempeño del NOI de RV en las mismas propiedades durante el año terminó dentro del rango de la guidance. Quiero enfatizar que nos gusta trabajar en el negocio en su totalidad, por lo que estamos muy enfocados en los resultados del beneficio neto. Específicamente sobre el RV transitorio, reiteraré que parte de lo que experimentamos en 2025 es un resultado directo del éxito que hemos tenido y de la estrategia de reducir el número de sitios transitorios y convertirlos en huéspedes anuales. Eso quedó demostrado por una cifra de crecimiento anual de RV del 9.8% y las 600 conversiones de red que mencionaron. Para 2026, seguimos viendo mejores señales de estabilidad con tendencias de reserva mejoradas en RV. Seguimos siendo reflexivos y disciplinados en nuestro enfoque, como demuestra nuestra guidance, la cual refleja lo que estamos viendo en nuestro ritmo en este momento. Para enfatizar más, algunas de las cosas que estamos haciendo se alinean perfectamente con lo que Charles ha mencionado sobre nuestros pilares fundamentales: tenemos varias iniciativas objetivo en RV, que incluyen expansiones de OTA —o dicho de otro modo, expansiones de canales de reserva—, mejoras en las reservas digitales y oportunidades de aprovechamiento de datos. Hay mucho que desglosar ahí, y espero tener esas conversaciones a medida que avance el año. Mucho de esto coincide con lo que estamos viendo. Si observan cómo evolucionamos en RV en 2024 frente a 2025 y frente a lo que estamos proyectando para 2026, empiezan a ver que esa estabilización se está consolidando.
Operador
Gracias. La siguiente pregunta proviene de Jamie Feldman con Wells Fargo. Por favor, proceda.
Jamie FeldmanAnalistaWells Fargo
Excelente. Charles, agradezco tus comentarios para cerrar la llamada sobre cómo estás visualizando el futuro de la compañía. ¿Podrías darnos una actualización sobre en qué punto te encuentras en el proceso de adaptación? Creo que la gente esperaba quizás un reporte más ruidoso para abril, pero prácticamente solo tuvieron un deterioro en el Reino Unido, y todo lo demás parece estar funcionando bien. Además, por supuesto, tuvieron algunos cambios en la directiva para iniciar el año. ¿Dirías que en este momento ya estás asentado y esta es la narrativa de ahora en adelante? Sé que el Reino Unido, como mencionaron anteriormente, sigue bajo observación y están viendo dónde está la oportunidad a largo plazo. Pero, ¿dirías que ya estás prácticamente asentado y que no queda mucho por revisar a nivel general, o todavía hay mucho por resolver mientras piensas en el futuro de la compañía?
Charles YoungExecutive
Gracias por la pregunta. Es una buena pregunta. Ya he pasado mi etapa de escucha y aprendizaje, por así decirlo. Solía contar los días y luego los meses, y ya estoy aquí. Estoy asentado. El equipo sabe quién soy. No puedo cansarme de decir lo especial que es la cultura aquí en Sun Communities, Inc. y lo acogedora que es; sentí que me integré de inmediato, y se puede ver en nuestros resultados que estamos trabajando bien juntos. Pero hay trabajo por hacer, y los pilares fundamentales, como expuse, es donde reside la oportunidad hacia adelante. Es por eso que no puedo decir que ya estoy totalmente asentado, pero tenemos trabajo por hacer en términos de invertir en nuestras comunidades y nuestra infraestructura, y optimizar nuestra plataforma. Ahí es donde se hará el trabajo y continuará haciéndose. Estoy ocupado, pero me encanta. En este punto, estoy entrando en el ritmo y disfrutando cada minuto. Puedo entrar en más detalles, pero en este momento, lo que están viendo ahora mismo es que el equipo presentó excelentes números por el trimestre, tenemos un buen guidance y vamos a ejecutar durante el resto del año. La estrategia de simplificación que el equipo implementó el año pasado es la base sobre la cual estoy trabajando con este enfoque central y una concentración láser en el núcleo. De eso se trata, y eso es lo que nos llevará al ritmo que todos esperan de nosotros dada la naturaleza de este negocio y las experiencias asequibles y alcanzables que proporcionamos para nuestros residentes y huéspedes.
Operador
Gracias. La siguiente pregunta viene de Michael Goldsmith con UBS. Adelante.
Michael GoldsmithAnalistaUBS
Buenos días. Gracias a todos por tomar mi pregunta. Preguntas sobre el guidance de RV. ¿Pueden desglosar cuáles son las expectativas subyacentes para los huéspedes anuales y transitorios, y luego quizás desglosar qué debe suceder para llegar al extremo superior o inferior de ese rango? Además, ¿podrían darnos un poco más de contexto sobre lo que han estado notando con el cliente canadiense? Gracias.
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Gracias, Michael. Creo que John y yo responderemos esa pregunta en equipo. En el punto medio de nuestro rango, sí tenemos un aumento en la renta para nuestros huéspedes anuales del 4%. Como mencionó John anteriormente, esperamos conversiones de huéspedes transitorios a contratos anuales de aproximadamente 600 a lo largo del año. Desde la perspectiva del crecimiento de los ingresos transitorios, en el punto medio del rango, esperamos una disminución de aproximadamente 1.5% en los ingresos transitorios interanual. Esto se compararía con una disminución del 9% en 2025 interanual sobre 2024. Eso apunta a, como estaba mencionando John, cierta estabilización en lo que respecta al lado transitorio del negocio.
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Comenzaré, Michael, con la parte canadiense, que ya hemos compartido anteriormente. Experimentamos cierta debilidad en el Q1 y Q3 del año pasado con los huéspedes canadienses. Lo interesante es que el año pasado indicamos que Canadá representaba aproximadamente el 5% del negocio de RV. Actualmente, eso representa cerca del 3.5% de nuestro negocio total de RV, tanto transitorio como anual. En otras palabras, lo que experimentamos el año pasado con los huéspedes canadienses, sumado a algunos factores compensatorios con los huéspedes nacionales, se ha mitigado en cierta medida en comparación con lo que tuvimos en 2025.
Se trata realmente de lo que dije antes, y usted lo aludió con su pregunta: ¿cuáles son las estrategias que podemos impulsar en el sector de RV? Recientemente añadimos dos canales de reserva adicionales en el área de RV hacia finales de 2025, lo que debería dar कुछ frutos en 2026 desde esa perspectiva de estrategias a impulsar.
En cuanto a las reservas digitales, se trata de mejoras en el enrutamiento de contactos o huéspedes, la simplificación del proceso de reserva y mejoras operativas, lo cual se alinea con el aprovechamiento de la tecnología de la que hablaba Charles para capitalizar una ventana de reserva ágil que se ajuste de manera más fluida con nuestras capacidades actuales de revenue management.
Si vamos un paso más allá, se trata de mejorar la experiencia general del huésped mediante una ubicación optimizada y dirigida. No se trata de la vieja época de las RV, de lanzar cosas de forma generalizada, sino de ser precisos y reflexivos en el enfoque, escuchando los datos y lo que nos indican para elegir dónde queremos ubicarlos, para ayudarnos a encontrar a esos huéspedes, facilitando el proceso de reserva, la experiencia sobre el terreno, las rereservas que ocurren gracias a una excelente experiencia presencial y, en última instancia, las recomendaciones que se obtienen de ello. Similar a lo que he dicho sobre el lado de MH, estamos construyendo la fuerza de ventas en el sector de RV para Sun Communities, Inc.
Operador
Nuestra siguiente pregunta proviene de Jana Galan con Bank of America. Por favor, proceda.
Jana GalanAnalistaBank of America
Gracias. Siguiendo con el mercado de transacciones, dado que Sun Communities, Inc. ha estado muy activa en el último año, ¿podría darnos algunos detalles sobre el producto en el mercado, incluso si no está en su 'buy box'? ¿Hay hoy más o menos volumen que el año pasado en MH o RV? ¿Existen diferencias significativas en las tasas de capitalización (cap rates) entre regiones, o entre comunidades con restricciones de edad y las de todas las edades?
Aaron WeissAnalista
Hola, excelente pregunta. Habla Aaron. Tuvimos mucha suerte al transcurrir 2025 y ejecutar principalmente adquisiciones de MH y también algunas de RV anuales. Como hemos dicho durante mucho tiempo, los rangos de cap rate se sitúan en ese intervalo del 4% al 5%. No hemos visto un cambio masivo a lo largo de los años. Es una clase de activos de alta calidad, por lo que las comunidades de MH de mayor calidad que probablemente no estén transaccionando siguen solicitando cap rates por debajo del 4%. Su calidad, la calidad de los flujos de caja; los vendedores actuales creen que eso está valorado de manera adecuada.
Nos enfocamos en activos en los mercados en los que operamos. Estratégicamente para nosotros, queremos comprar carteras o activos en mercados donde tengamos apalancamiento operativo y un conocimiento del mercado a largo plazo, y en eso nos hemos centrado hasta la fecha. Lo que estamos viendo es, en general, consistente con el pasado.
Creemos que el mercado de transacciones está cobrando impulso. Existe un entorno más constructivo en el mercado de financiación. Ciertamente, el entorno de tipos de interés más bajos hoy en comparación con hace 12 a 18 meses es más propicio para la actividad transaccional, pero yo diría que, en general, son activos de alta calidad consistentes. La mayor parte de lo que estamos viendo sigue siendo en el entorno de activos individuales, carteras pequeñas y propietarios-operadores locales, y no esperamos que eso cambie. Para empezar, hay muy pocos propietarios de carteras grandes y, aunque estos ocurren episódicamente, diríamos que el contexto del mercado es constructivo. En general, estamos satisfechos con lo que estamos viendo en nuestro 'pipeline', pero es muy consistente con lo que ejecutamos en 2025.
Operador
La siguiente pregunta la hace Jason Wayne de Barclays.
Jason Adam WayneAnalistaBarclays
Hola. Buenos días. Observando que los volúmenes de ventas de viviendas han disminuido interanual en 2025, ¿podría explicarnos sus supuestos sobre las ventas de viviendas para este año y cómo se integran en los G&A?
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Sí. Jason, gracias por la pregunta. Lo que usted observa al hablar de las ventas de viviendas para 2025 es que nuestro enfoque está en los ingresos por bienes raíces. Las expectativas de ventas de viviendas son, en realidad, producto de disfrutar de una ocupación de casi el 98% en la cartera, así como de una rotación de residentes muy baja, lo que en última instancia conduce a la estabilidad del flujo de caja a largo plazo por alquileres. La contribución de las ventas de viviendas no es tan material para el FFO como otras áreas en las que estamos trabajando. Los volúmenes y márgenes para este año serán similares a los que experimentamos en 2025.
Jason Adam WayneAnalistaBarclays
Entendido. Y parece que la guidance del NOI ancillary también cambió un poco. Me pregunto cuánto de eso se debe a la salida de las marinas de la cartera.
Aaron WeissAnalista
La guidance proporcionada es ex-marina en lo que respecta a la contribución. Por lo tanto, serían las contribuciones de nuestra cartera de RV principalmente, y también las contribuciones de la plataforma del Reino Unido.
Operador
La siguiente pregunta proviene de John Kim con BMO Capital Markets. Adelante.
John P. KimAnalistaBMO Capital Markets
Gracias. Quería preguntarles si podrían desglosar los componentes del crecimiento del 7.2% en los ingresos por mismas tiendas que lograron en MH en 2025. Parece que tuvieron un crecimiento de alquiler del 5.2%. Tuvieron un ligero repunte por la ocupación, pero ¿qué fue lo que realmente marcó la diferencia para pasar de ahí al 7.2%? Si pudieran proporcionar los mismos componentes para 2026 en cuanto a los ingresos por mismas tiendas de MH.
Fernando Castro-CaratiniAnalista
John, serán bastante similares, ya que nuestro incremento de alquiler en 2025 estuvo justo por encima del 5%. Tuvimos ganancias de ocupación de unos 600 en el lado de MH el año pasado y luego, como pueden ver en nuestro material suplementario, tuvimos un sólido desempeño del 10% del negocio. Nuestro programa de alquiler sí impulsó el crecimiento adicional para alcanzar ese 7%. Como John aludió anteriormente, al mirar hacia 2026, tenemos un incremento de alquiler de nuevo del 5%. Disfrutando de una ocupación del 98% en manufactured housing, seguimos esperando ganancias desde la perspectiva de ocupación en el rango de 500 a 600 sitios, y luego podría haber ingresos adicionales. Los componentes son muy similares a lo largo de ambos años.
Operador
Gracias. La siguiente pregunta viene de David Siegel con Green Street. Adelante.
David SiegelAnalistaGreen Street
Hola. Gracias. Parece que la tasa de desocupaciones ha estado aumentando en los últimos dos años. Me gustaría saber si pueden darnos más detalles sobre qué está impulsando eso, y si pueden desglosarlo entre la cartera de MH y la cartera anual de RV.
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Sí, excelente pregunta, David. Gracias. Para 2025, la tasa de desocupación se atribuyó principalmente a RV, y gran parte de eso tuvo que ver con el impacto en Canadá que experimentamos en 2025. Es precisamente por esto que enfocamos gran parte de nuestra atención en la retención a lo largo de este año, reemplazando esas desocupaciones con más movimientos domésticos. Está dando sus frutos porque también lo estamos viendo en las tasas de renovación que tenemos ahora. Un punto a destacar: normalmente en una propiedad de MH, cuando tenemos una desocupación, se trata de un residente que se muda frente a una vivienda que sale de la comunidad, y por lo tanto, a menudo participamos en esa transacción en la forma de poder generar una comisión por la venta de una vivienda intermediada, lo cual sería parte de ese proceso y de esa transacción también.
David SiegelAnalistaGreen Street
Excelente. Gracias. ¿Podría comentarme brevemente qué está impulsando el aumento de los gastos en el Reino Unido recientemente?
John McLarenAnalistaBMO Capital Markets
Creo que gran parte se ha atribuido a lo ocurrido a nivel nacional, especialmente al salario mínimo nacional, y realmente está afectando más a la partida de nóminas que a cualquier otra cosa como resultado de ello, David.
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Y eso también es coherente con las expectativas para 2026. Tenemos un crecimiento de gastos elevado en nuestro rango de guidance, con un punto medio de crecimiento del NOI del 2.2%, pero lo que lidera ese incremento es la subida del salario mínimo nacional que entrará en vigor en abril.
Operador
La siguiente pregunta es de Linda Tsai, de Jefferies. Con una deuda neta sobre EBITDA de 3.4x al cierre del año, ¿tienen un rango objetivo de apalancamiento para el futuro?
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Claro. Indicamos con el cierre de la transacción Safe Harbor y toda la actividad que tuvimos desde la perspectiva de amortización de deuda que nuestro objetivo de apalancamiento a largo plazo se situará entre 3.5x y 4.5x de deuda neta sobre EBITDA. Para alcanzar ese punto medio, hay que realizar cierto desapalancamiento.
Linda TsaiAnalistaJefferies
¿Cuál es su visión sobre cómo se presentará la situación para finales de año?
Fernando Castro-CaratiniAnalista
Desde la perspectiva de la guidance, no incluimos las recompras de acciones ni ninguna actividad de adquisición adicional. En la guidance de hoy, terminaríamos el año de forma bastante similar a como lo comenzamos.
Charles YoungExecutive
Gracias. Me incorporaré directamente. Esto remite a mi respuesta anterior sobre la asignación de capital y la importancia de mantener un enfoque equilibrado en cuanto a las herramientas de las que disponemos para el crecimiento externo —identificando oportunidades que aporten valor—, teniendo la flexibilidad de las recompras de acciones, además de los pilares fundamentales que mencionamos sobre la inversión en nuestra infraestructura, en nuestras comunidades y en nuestros sistemas internos.
Operador
Gracias. En este momento, me gustaría devolver la palabra al Sr. Young para los comentarios de cierre.
Charles YoungExecutive
Excelente. Gracias por la conversación. Agradecemos el interés de todos y esperamos verles en las próximas conferencias.
Operador
Gracias. Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento. Que tengan un buen día.
Datos elaborados por La Dama del Dividendo a partir de múltiples fuentes financieras.