[Instrucciones del operador]. Nuestra primera pregunta es de Craig Mailman, de Citigroup.

Sí. Gracias, Craig. Sí, quiero decir, es ciertamente un año con un mayor volumen de vencimientos de contratos. Y eso es lo que está marcando nuestras perspectivas de ocupación para el año. En cuanto a lo que estamos presupuestando, seguimos estimando un periodo de lease-up de entre 9 y 12 meses para los activos cuando quedan vacantes. Debo decir que tuvimos una buena actividad en el Q4. Eso ha continuado en el Q1. Tuvimos una gran cantidad de metros cuadrados arrendados en el Q1, fueron 6 million square feet. Así que la actividad es realmente sólida. Lo estamos viendo en múltiples industrias. Estamos recibiendo muchas RFP. Las sensaciones son muy buenas. Pero, dicho esto, no hemos cambiado nuestras hipótesis de lease-up en este momento. No obstante, el impulso del Q4 ha continuado en el Q1 y en el Q2.

Sí, ciertamente parece que va a seguir creciendo. Por ejemplo, en South Carolina estamos viendo mucho movimiento. Tuvimos 3 contratos en South Carolina, 2 en el mercado de Greenville Spartanburg. En Nashville, uno de nuestros contratos —el contrato que firmamos en Nashville— fue con un inquilino relacionado con centros de datos. También vimos algo en el Midwest, en Wisconsin, un contrato allí. Tuvimos un contrato que firmamos en Ohio y también en Charlotte. Así que es principalmente en los mercados del Southeast y el Midwest donde estamos viendo esa demanda. Y ahí es donde se concentra gran parte de nuestra cartera. Por tanto, anticipamos una mayor demanda por parte de inquilinos relacionados con centros de datos.

Sí. Uno era un 3PL para uno de los mayores 3PL del mundo que presta servicio a un contrato de un meta centro de datos. Tenemos algunos inquilinos que distribuyen generadores a centros de datos. En uno de ellos realizamos un ligero ensamblaje de estanterías y sistemas de conversión de energía, y otro fabrica componentes de baterías. Así que es una variedad de actividades que apoyan el desarrollo y las operaciones de los centros de datos. Y estos son arrendamientos a largo plazo. Es decir, el plazo medio ponderado de los arrendamientos es de algo más de 8 años y los diferenciales de arrendamiento (leasing spreads) que logramos en esos 1.6 million square feet fueron de aproximadamente un 35%. Así que son buenas condiciones económicas, con contratos a largo plazo y con una sólida solvencia que respalda estos arrendamientos.

La siguiente pregunta es de Michael Griffin, de Evercore.

Sí. Creo que esto forma parte de la temática de las conferencias del primer trimestre, especialmente en nuestro caso, ya que publicamos nuestra guidance anual hace apenas un par de meses y teníamos una visión bastante clara de la tendencia al inicio del año. La actividad es probablemente un poco más fuerte de lo que pensamos inicialmente. Pero, dicho esto, mantenemos nuestra guidance en todos sus componentes. Respecto al crecimiento de los alquileres de mercado, nuestra guidance era del 0% al 2%. Vamos a mantener esa guidance también por el momento. Es probable que la tendencia sea al alza trimestralmente a medida que avance el año, conforme veamos que la tasa de desocupación del mercado alcanza su punto máximo en los próximos meses. Así que todo está resultando como pensábamos hace un par de meses, quizás con un poco más de optimismo en la cartera debido a la actividad que estamos viendo, los arrendamientos que estamos firmando y las conversaciones que mantenemos con los inquilinos. Pero aún es pronto en el año, ¿verdad? Han pasado 2 meses desde que publicamos nuestra guidance original.

Sí. Quiero decir, es un poco... obviamente es un poco pronto para 2027, pero nosotros, especialmente en cuanto a renovaciones, solemos iniciar esta conversación con 12 meses de antelación. Así que, si observamos el plan de arrendamiento, estamos aproximadamente al 25% en este momento, lo cual es bastante comparable a lo ocurrido en los últimos años.

La siguiente pregunta es de Nick Thillman, de Baird.

Sí. Dejaré que Mike intervenga para explicar lo que estamos viendo de forma general. Pero con respecto a la identificación de un perfil determinado de activo y el enfoque en el mismo, somos lo suficientemente afortunados como para contar con el personal, los procesos y los sistemas necesarios para suscribir una gran cantidad de transacciones. Así que lo analizaremos todo y, dependiendo de lo que cumpla nuestros criterios y de si podemos alcanzar el precio, lo compraremos. Por tanto, no es que vayamos a realizar un giro material hacia el 'value-add' o hacia contratos de arrendamiento estables a largo plazo. Adquiriremos lo que cumpla nuestros criterios de inversión en cada momento, pero lo analizaremos todo.

Solo un detalle sobre la, llamémoslo, parte de adquisiciones y de captación de activos, y luego le cederé la palabra a Mike para una visión más amplia: ayer acabamos de adquirir un terreno adyacente a uno de nuestros edificios en Dallas, Texas. Es un terreno lo suficientemente grande como para albergar una instalación de unos 340,000 square feet. Así que comenzaremos el desarrollo de dicha instalación en breve. Fue positivo haber contratado ese terreno listo para construir; la transacción será de aproximadamente $38 million con un yield on cost del 7.4%. Estamos entusiasmados por ponerlo en marcha.

Y eso es solo un ejemplo. Estamos analizando diversas oportunidades de desarrollo, así como varias oportunidades de valor añadido, oportunidades estabilizadas y algunas carteras pequeñas. Realmente depende de lo que cumpla con ese criterio de inversión. Y si no mencioné esa transacción, ese terreno PSA está en Dallas, Texas. Con esto, le cedo la palabra a Mike para que comparta cualquier comentario adicional al respecto.

Sí. Es decir, se puede ver en nuestra pipeline, que es de $3.9 billion; aproximadamente el 70% son transacciones individuales y el 30% son carteras. Y por el lado del vendedor, los diferenciales entre oferta y demanda (bid-ask spreads) en el sector industrial están bastante ajustados ahora. Por lo tanto, esperamos que el mercado de transacciones industriales en general repunte a medida que avancemos en el Q2.

Sí. Retomando el tema del terreno que compramos, fue gestionado por nosotros. Teníamos un inquilino en nuestra cartera que operaba en un sitio adyacente y quería realizar una construcción a medida (build-to-suit). Así que pudimos localizar el terreno y completar todo el proceso de aprobación. Todo eso se realizó en balance sheet, sin asociarnos con nadie. En todos nuestros desarrollos, analizamos los submercados y nos aseguramos de que esos edificios se ajusten a ellos; es decir, que los edificios que estamos construyendo satisfagan la demanda real de estos mercados. Eso es lo primordial. Valoramos las alianzas que tenemos con nuestros socios de desarrollo. Queremos hacerlas crecer. Estamos intentando hacerlo y, en ciertos aspectos, lo estamos logrando. También existen oportunidades para ampliar las alianzas con nuevos socios, así que todo eso está sobre la mesa. Si me preguntara cuál es nuestro mejor uso del capital hoy en día, probablemente sería en la parte de desarrollo. Por ejemplo, solo en uno de Dallas, tiene un yield del 7.4%. Así que nuestro mejor uso del capital es más difícil de conseguir, ya que adquirir ese terreno y desarrollarlo lleva más tiempo, pero nos gusta la oportunidad y lo haremos, ya sea en balance sheet, con socios actuales o con nuevos socios.

La siguiente pregunta es de Jason Belcher, de Wells Fargo.

La siguiente pregunta es de Eric Borden, de BMO.

Me refiero a que uno de los temas que estamos observando en muchos inquilinos es que quieren más potencia, ¿verdad? Ya sea hoy o dentro de 5 años en su periodo de arrendamiento, tal vez porque planean automatizar más su instalación o algo por el estilo. Pero la potencia es, sin duda, algo que los inquilinos buscan. Con respecto a los espacios que arrendamos a inquilinos de centros de datos, algunos tenían exceso de potencia y otros no. Así que es el almacén tradicional que simplemente se está utilizando para un fin distinto. Es el mismo ejemplo de cuando hemos tenido almacenes que eran centros de distribución regional, donde el segundo inquilino era de ensamblaje ligero y el tercero era de almacenamiento, ¿entienden? Por tanto, estos espacios pueden tener múltiples usos. Simplemente estamos viendo un factor de demanda incremental proveniente de los pares de centros de datos.

La siguiente pregunta es de Jessica Zheng, de Green Street.

Sí. Algunos de ellos están dando servicio a centros de datos que ya están terminados y simplemente atienden sus operaciones continuas. Otros están dando servicio al desarrollo de los mismos. Algunos dan servicio a múltiples centros de datos y otros a uno solo. Pero, dada la ubicación de estos almacenes, existen múltiples motores de demanda dentro de esos mercados. Me refiero a que tenemos al menos dos de estos contratos de arrendamiento de centros de datos en el mercado de Greenville Spartanburg, y hemos hablado de ese mercado muchas veces. Es uno de nuestros principales mercados, y hay consumo en ese mercado para almacenamiento y distribución local. Hay distribución regional relacionada con el puerto interior. Ahora también hay demanda de centros de datos allí. Está la planta de BMW, que genera mucha demanda en la zona. Así que estos son edificios funcionales que pueden satisfacer muchos de los motores de demanda; esto de los centros de datos es solo un factor de demanda incremental.

Sí. Es decir, si observamos los mercados que están algo más débiles, tenemos un activo en San Diego que está resultando un poco complicado; Memphis está algo más lento, Pittsburgh también. Por otro lado, nuestros mercados que probablemente han mejorado más son Greenville Spartanburg y Charlotte. Y si nos desplazamos hacia nuestros mejores mercados, Houston ha sido un mercado excelente. Nashville y los mercados de distribución de grandes superficies (big-box) del Medio Oeste han empezado a rendir extremadamente bien. Es una tendencia que también estamos observando: el arrendamiento de grandes superficies ha sido sólido y muchos de estos mercados tienen tasas de desocupación muy bajas para la distribución de grandes superficies. Así que tenemos Columbus, Louisville e Indianapolis.

La siguiente pregunta es de Henry Newell, de RBC Capital Markets.

Sí. Dependiendo de la transacción, es decir, asumo que se refiere a las tasas de capitalización (cap rates), ¿para aclarar la pregunta?

Sí. Me refiero a que, en cuanto a transacciones individuales, solo realizamos una en el Q1. Estamos cerca de firmar otras dos cartas de intención (LOI). Esas transacciones se están cerrando en niveles similares a los que nosotros compramos activos, ¿verdad? A veces, 25 o 50 puntos básicos por debajo, y por eso no nos adjudicamos el acuerdo, ¿cierto? Es decir, se están negociando a precios algo inferiores a lo que estamos dispuestos a pagar. Y en cuanto a carteras, debido a que todavía hay mucho capital buscando esta clase de activos, seguimos viendo una ligera prima por cartera. Así que hablamos de una prima por cartera de entre 25 y 50 puntos básicos en transacciones privadas.

En este momento, cedo la palabra de nuevo al Sr. Crooker para sus comentarios de cierre.

Gracias a todos por participar en la llamada. Agradecemos sus preguntas y esperamos verles pronto. Gracias.

Pueden desconectarse en este momento. Gracias por su participación y que tengan un excelente día.