Primero, solo en cuanto al arrendamiento. Es decir, la demanda parece continuar sin freno. Eso obviamente está respaldando sus esfuerzos de remerchandising. Entonces, ¿prevén que los diferenciales de reubicación de inquilinos puedan seguir situándose en este rango del 20% durante el resto del año? Y luego, sobre la retención, recuérdenos cuál es la tasa de retención actual. ¿Y cuándo podrían empezar a gestionar la retención para que vuelva a los niveles históricos?

La segunda parte. Bueno, han estado registrando reducciones durante...

De acuerdo. Y luego, quizás solo sobre el crecimiento de las mismas tiendas. Señalaron que se vio afectado por la remoción de nieve en el trimestre, lo cual no fue una sorpresa. Pero me daría curiosidad si pudieran cuantificar dónde habría estado ese crecimiento de las mismas tiendas sin la remoción de nieve. Además, su rango todavía implica una gama algo amplia de resultados. Por lo que me preguntaba si podrían hablar sobre algunos de los factores variables que aún podrían llevarlos al extremo alto o bajo de su rango de mismas tiendas durante el resto del año.

Gracias, Andrew. En cuanto a la nieve en relación con el año pasado, hubo un impacto interanual de aproximadamente $0.01. Por lo tanto, probablemente fueron unos 100 puntos básicos para ese mismo crecimiento del primer trimestre. Como vieron, el crecimiento de los gastos fue de aproximadamente un 4%, y hemos sido capaces de mantener nuestros gastos en niveles bastante bajos. Como mencionaste, eso estaba contemplado en la guidance para el año completo, razón por la cual el 4.5% de 2025 se ha mantenido. En este punto del año todavía es temprano y tenemos mucha confianza en nuestro negocio, mucha confianza en el rango. Seguimos operando un negocio con una intensidad operativa muy alta. Por lo tanto, a medida que avance el año, todavía habrá cierta variabilidad en las ventas. Como vieron en el primer trimestre, nuestros porcentajes de alquiler subieron, pero todavía existe incertidumbre a medida que avanzamos en el año. Obviamente, como estamos reteniendo mucho espacio, existe la duda sobre el tiempo de inactividad y la capacidad de incorporar a esos inquilinos a tiempo. Seguimos teniendo un entorno macroeconómico incierto. Así que hay factores que podrían situarnos en cualquier parte del rango. Pero hoy, somos optimistas en que podemos seguir obteniendo un crecimiento sólido. Y con el volumen de arrendamientos que hemos realizado, podremos actualizarles en 90 días.

Sé que mencionaste que las comisiones más altas por terminación de arrendamiento son simplemente parte de ese esfuerzo intencional de remerchandising. ¿Podrías explicar qué parte de eso está relacionada con el sector de alimentos y bebidas (F&B) a medida que avanzan con esa iniciativa, en comparación con el comercio minorista tradicional? Y, ¿qué están considerando en cuanto a los NPV que están evaluando? Sé que su tiempo de inactividad es menor que el de otros en su sector, pero aun así, con el tiempo de inactividad y los TI, ¿podrías explicar la economía de ese proceso de pensamiento?

Claro, Craig. Creo que diste en el clavo al principio: estos son acuerdos con los que tenemos que estar de acuerdo. Son transacciones negociadas donde un inquilino tiene un arrendamiento. Y si quieren salir, tenemos que llegar a un acuerdo de valor que nos interese obtener. Y si tenemos ciertas oportunidades, aprovecharemos para obtener un NPV por una cantidad significativa del alquiler que se nos adeuda bajo el arrendamiento. En este caso, no hay mucho espacio, pero tenía ciertos términos y crédito, y pudimos asegurar eso y luego proceder a liberar el espacio. Nuestros TI son bastante bajos en relación con otras clases de activos. Por lo tanto, esa comisión por terminación nos permite financiar eso y luego poder generar crecimiento con un mejor inquilino en el futuro.

Y solo en la parte de F&B, quiero decir, parte de la pregunta era qué tanto de eso es esa iniciativa. Y supongo, la asociación con el béisbol de la IND, cosas así, donde estas iniciativas deportivas, asumo que parte del atractivo es la parte de F&B. Quiero decir, sé que el comercio minorista también les interesa mientras intentan llenar el tiempo entre juegos y cosas así. Pero, ¿cuál es el... a medida que diseñan esas asociaciones, qué tanto es el movimiento hacia F&B como una pieza más grande mientras intentan atraer a ese tipo de cliente a la puerta?

Steve, me gustaría saber si puedes profundizar un poco en las perspectivas sobre los patrones de compra o el comportamiento de los clientes que están observando en sus centros. Teniendo en cuenta los mayores precios del combustible en los últimos meses, ¿existe la preocupación de que un aumento sostenido en este rubro pueda impactar la demanda de compras en sus centros? ¿O no han visto eso hasta ahora?

Steve, eso es muy útil. Quizás pasemos ahora al crecimiento externo. Michael, me genera curiosidad, parece que el balance general está preparado para ir a la ofensiva, dada la ejecución en los mercados de capitales a principios de año. ¿Puedes hablar un poco sobre el conjunto de oportunidades en el mercado de transacciones hoy? ¿Están viendo más acuerdos en outlets frente a centros de estilo de vida (lifestyle centers)? ¿Y puedes hablar de qué rendimientos están proyectando, quizás en relación con su costo de capital?

Gracias. Nuestra cartera de proyectos sigue activa, y se mantiene activa en las dos verticales únicas en las que operamos, las cuales son complementarias y sinérgicas entre sí, entre el negocio de outlets y el negocio de centros de estilo de vida al aire libre. Y donde realmente nos estamos enfocando es donde nuestra plataforma puede añadir valor. ¿Dónde podemos ver valor a partir de nuestras plataformas de arrendamiento, operación y marketing, y qué podemos hacer para impulsar el valor de ese activo desde una perspectiva de gestión de activos? Somos optimistas en que podemos seguir encontrando oportunidades, pero no somos programáticos. Es un país grande y anunciaremos los acuerdos cuando los realicemos. Lo que realmente buscamos, Griff, es la capacidad de entrar en un activo. No es ese rendimiento inicial; es el crecimiento que se puede alcanzar con el tiempo para que estemos generando un rendimiento atractivo sobre nuestro capital invertido. Yo diría que está llegando más producto al mercado, ya que creo que en el sector minorista en general, hay muchos aspectos positivos que se están viendo desde la perspectiva de la demanda. Obviamente, conoces la baja oferta y la generación de rendimientos en relación con otras clases de activos; definitivamente hay más interés. Creemos que somos bastante únicos como propietarios y operadores para poder entrar en ciertos activos e impulsar el crecimiento general.

Para compartir un poco sobre el arrendamiento entre las dos plataformas. Sí. Desde el punto de vista de simplemente... miren, tenemos una cantidad tremenda de demanda en ambas plataformas. Y estar involucrados en la plataforma de estilo de vida ha abierto absolutamente la capacidad de traer algunas de esas marcas que históricamente no han estado en el canal de outlets hacia el canal de outlets. Y como sabes, Michael, estamos hibridando algunos de nuestros activos en el lado de los outlets. Y estamos viendo grandes aumentos en las ventas. Estamos viendo, como mencionó Steve, un aumento en el tráfico, y eso se debe a que tenemos esa mezcla de tanto productos a precio completo como...

Esperaría que pudiera hablar un poco sobre las quiebras o cierres y cómo podrían afectar a los resultados o a las tendencias de crecimiento en las mismas tiendas y en otros ámbitos para el resto del año, dado lo que se ha anunciado hoy y cómo deberíamos incorporarlo en nuestras perspectivas.

Gracias, Juan. Como comentamos el trimestre pasado, nuestro rango de guidance contemplaba diversos resultados crediticios. Y en ese momento, obviamente conocíamos la situación de Bower, Francesca's y Saks. Creo que vieron parte de ese impacto en el primer trimestre, donde ocurrieron esas quiebras, pero la otra parte es que, si observan nuestra actividad de arrendamiento, ya hemos ejecutado más renovaciones que el año pasado. Y como mencionó Steve en los comentarios iniciales, ya hemos ejecutado acuerdos de 'backfill' ya sea de forma permanente o temporal a corto plazo para gran parte de ese espacio. Por lo tanto, nuestro rango de guidance de 2.25% a 4.25% sigue contemplando y teniendo en cuenta todos estos riesgos. Y yo diría que, desde la perspectiva de la cronología, esperaríamos que el 2Q asuma la mayor parte del impacto de la salida de esos inquilinos, mientras que los acuerdos de 'backfill' se consolidarán a medida que avancemos hacia la segunda mitad del año. Por lo tanto, es posible que vean un impacto estacional ligeramente diferente a medida que avance el año, pero saliendo con un crecimiento bastante atractivo del 3.5% en el punto medio.

De acuerdo. Entonces, ¿la cronología del segundo trimestre se aplicaría tanto a la ocupación como al NOI de las mismas tiendas, o solo para confirmar?

Lo verá más en las mismas tiendas que en la ocupación, porque la ocupación es al cierre del periodo y podríamos tener contratos temporales incluidos, pero solo por el cronograma durante el trimestre, podría ver parte de eso desde la perspectiva de ingresos a medida que consolidamos esa base de arrendamiento firme hasta finales de año.

Excelente. Y como seguimiento, mencionó los cierres de las tiendas por departamentos como un beneficio para sus centros. Me gustaría saber si disponen de algún estudio de caso sobre lo que ha significado el cierre de una tienda por departamentos en su área de influencia donde haya un Tanger Center con solapamiento para las ventas o el tráfico. ¿Hay algo que pueda destacar como -- y como resultado de lo que estamos viendo con los constantes cierres y la reducción de las tiendas por departamentos?

No es ningún secreto que el entorno de adquisiciones es particularmente competitivo en este momento, pero también hemos visto que su costo promedio ponderado de capital ha mejorado con el mayor valor del capital propio y un balance general sólido. ¿Podría darnos un poco más de detalles sobre el mercado de transacciones? ¿Están viendo algo que valga la pena adquirir? ¿Qué hace que un activo sea atractivo para ustedes hoy? ¿Y qué tipo de cap rates o IRRs están buscando?

Gracias, Greg. El mercado es competitivo, pero al mismo tiempo, hay más producto en el mercado. Así que creo que tienen esas dos cosas ocurriendo simultáneamente. Y con nuestro tamaño, no tenemos que hacer mucho. Somos una empresa de más de $6 billion. Y si somos capaces de encontrar activos realmente interesantes y únicos que encajen en nuestra plataforma, y cuando se mira a través de nuestros 41 activos, estamos en muchos lugares donde otros no están. Operamos con presencia directa en cada uno de nuestros activos. Estos son activos muy intensivos en cuanto a operaciones que están respaldados por una plataforma nacional que tiene una profunda experiencia desde la perspectiva de arrendamiento, operación y marketing. Y creemos que esa es una gran ventaja competitiva cuando miramos los activos dentro del lado de outlets de nuestro negocio, así como el de estilo de vida al aire libre, y somos optimistas en que podremos seguir encontrando productos para hacer crecer esta plataforma de forma acretiva. Y como usted dijo, nuestro costo de capital ha mejorado, pero en este punto, contamos con una capacidad de apalancamiento significativa, situándonos en un 4.7%, 4.8% desde la perspectiva de deuda-a-EBITDA, pero también desde una perspectiva de pura liquidez, con más de $1 billion de liquidez inmediata, tenemos la capacidad de desplegar capital sin la necesidad de recaudar capital adicional en esta coyuntura.

Bien. Y, ¿dónde ven las mayores oportunidades dentro de la cartera para mejorar la oferta a los inquilinos en los próximos años? Y dado el nivel de demanda que están observando, ¿esto abre oportunidades adicionales de densificación o de reurbanización? Y, siguiendo con eso, ¿cuál consideran que es el umbral mínimo de underwriting para ese tipo de inversión?

Sí, Greg, creo que a medida que la cartera ha seguido mejorando desde el punto de vista del merchandising, eso genera más oportunidades. Y el otro factor que entra en juego es que los mercados en los que operamos han experimentado un crecimiento poblacional significativo. Cuando se mira toda nuestra cartera, hemos aumentado el promedio nacional y, dentro de las partes locales, estamos creciendo incluso más rápido que el MSA. Por lo tanto, a medida que invertimos capital, vemos rendimientos muy positivos de doble dígito al invertir ese capital para densificar, ya sea en nuestras tierras periféricas o reurbanizar dentro del centro para crear aún más espacio para nuestros inquilinos.

Supongo que acaban de explicar cómo no necesitan aumentar el capital propio en este momento, lo cual tiene sentido. Solo me pregunto si podrían detallar qué situación o condiciones les harían emitir de nuevo; dado el nivel de apalancamiento, ¿depende realmente de las adquisiciones? O bien, ¿qué podría impulsar eso en el futuro?

Siguiendo con el hecho de ser prudentes y disciplinados, y dependiendo del nivel de crecimiento externo, buscaríamos, obviamente, mantener un balance general conservador. Tal como estamos hoy, como saben, estamos generando entre $80 million y $100 million de free cash flow después de nuestros dividendos. Estamos aumentando nuestro EBITDA. Por lo tanto, existe una capacidad de apalancamiento o de capital integrada de forma natural incluso si no captamos capital social. Y si lo piensan, hemos desplegado $800 million en los últimos 3 años; solo hemos captado una pequeña cantidad de capital social en relación con ese tamaño, ya que nos hemos aprovechado de ese free cash flow y del crecimiento del EBITDA y, de hecho, en los últimos años, hemos reducido el apalancamiento en medio de una vuelta. Así que nos sentimos bien con nuestra situación actual y consideraríamos la emisión de acciones en ese momento dependiendo de la situación del mercado.

De acuerdo. Entendido. Y luego, quizás, nuevamente, en el lado de los arrendamientos, hablaron sobre cómo están gestionando la retención porque el interés por parte de los inquilinos es tan alto. ¿Podría darnos más detalles sobre qué tipo de inquilinos están impulsando esa actividad de reubicación de inquilinos? Y luego, al pensar en todas las propiedades que poseen, ¿están viendo que ese interés se traslade también a algunas de las propiedades que no son sus mejores activos?

Siguiendo con esa última línea de preguntas o la discusión sobre ese punto, Justin, ¿puede hablar un poco más sobre esa mezcla actual entre algunos de los minoristas tradicionales de outlets y la incorporación de algunos minoristas de precio completo o no de outlet? ¿Cómo es esa mezcla hoy y cómo ha evolucionado en los últimos, digamos, 2 años aproximadamente? Y, ¿en qué medida se inclina esa ecuación con el tiempo en toda la cartera hacia los inquilinos de precio completo o no de outlet?

De acuerdo. ¿Y cambia esto la forma en que deberíamos pensar en el objetivo del ratio de coste de ocupación (OCR) de la cartera a lo largo del tiempo? Creo que solíamos hablar de que la cartera estaría en un rango de quizás el 12% o 13%. Hoy es del 9.7%. Al pensar en ese objetivo a largo plazo de atraer más minoristas que no sean de outlets, ¿cambia eso la fórmula de cómo deberíamos pensar en la cartera y el potencial de subida de las rentas a lo largo del tiempo?

Entendido. ¿Cómo han sido los OCR en los nuevos contratos de arrendamiento, por ejemplo, en los últimos 12 meses sobre una base de 12 meses móviles? ¿Hay alguna forma de cuantificar eso y ayudarnos a entender simplemente dónde se están ejecutando los nuevos contratos de arrendamiento?

Hasta ahora, una respuesta bastante detallada. Quizás una pregunta sobre sus activos, creo, que van a experimentar cambios significativos como arrendador; siempre quieres que otras personas inviertan justo al lado de ti. Al pensar en sus activos de Kansas City y National Harbor, ¿podría hablar un poco sobre lo que está viendo allí y cuál es el potencial? ¿Y qué impacto podría tener eso en esos centros? ¿Y qué tipo de inversiones podría contemplar a medida que los Kansas City Chiefs construyan su estadio junto a Legends, y mientras se construye la Sphere justo al lado de la salida de National Harbor?

Supongo que primero, ¿hay oportunidades de desarrollo de outlets en el horizonte? ¿O simplemente nada tiene sentido para ustedes hoy? Y supongo que, de manera similar, compraron algunos activos de estilo de vida más voluminosos. ¿Existen oportunidades significativas de expansión u outparcels con esos activos?

Entendido. Bien. Y supongo que, en segundo lugar, ¿qué tan grande es el grupo de inquilinos temporales con los que buscan rellenar los espacios? ¿Y existe alguna regla general que debamos tener en cuenta en términos de la división entre los inquilinos que alineen para usarlo como base de prueba para incubadoras frente a otros que simplemente puedan generar un negocio recurrente a partir de estas tiendas de corta duración?

Habla Naishal en nombre de Vince hoy. Solo tenía curiosidad por si podría aclarar un poco más qué se espera para los gastos operativos de las propiedades en '26 frente al año pasado. Agradezco que este es probablemente un concepto de partida muy irregular y que podría elevarse debido a los costes de除雪. Pero cualquier detalle que pueda proporcionar sería de gran ayuda.

Hola, Naishal, guiamos el mismo NOI de los centros. No desglosamos los gastos en relación con los ingresos en parte porque existen diferentes estrategias. Y como usted dijo, el OpEx es más variable, y podremos proporcionarlo a medida que impulsemos el crecimiento del NOI general; verá un crecimiento continuo en la facturación global, y tratamos de mitigar la mayor parte de esa presión de gastos mediante medidas de contención de costes para impulsar, en última instancia, tanto crecimiento del NOI a largo plazo como sea posible dentro de nuestro negocio. Y creo que si mira los últimos -- los últimos 5 años, hemos sido capaces de impulsar un crecimiento del NOI de los mismos centros bastante atractivo y seguimos viendo oportunidades para aumentar nuestros ingresos, como mencionó Steve, manteniendo todavía un OCR del 9.7%, la demanda de arrendamiento que estamos viendo, el crecimiento en nuestros otros ingresos. Y luego, desde la perspectiva de las ventas, ha visto cómo nuestras ventas superan ahora los $84 por pie cuadrado, y aun así nuestro OCR sigue siendo muy bajo. Por lo tanto, sentimos que eso nos proporciona una oportunidad continua para impulsar los ingresos. Y luego analizamos cada uno de nuestros gastos operativos para intentar mitigar tanto crecimiento de gastos como sea posible; algunos están bajo nuestro control y, obviamente, otros dependen del entorno macroeconómico.

Excelente. Y luego, quizás solo un breve seguimiento. Sobre la composición de la ocupación hoy, ¿podría darnos un poco más de luz sobre [ininteligible] portfolio hoy como porcentaje o proporción de la ocupación total y cómo se compara esto con años anteriores?

Claro. Estamos en torno al 10% hoy. Bajamos un poco al salir del cuarto trimestre, que siempre es un máximo estacional. Y a medida que avancemos —probablemente tendremos una temperatura un poco más alta a medida que atravesemos algunos de los concursos de acreedores en el corto plazo y luego cerremos el año hacia el '27 con una base permanente más alta.

Buenos días. La próxima semana, como se anunció anteriormente, me retiraré del Consejo de Tanger y asumiré el cargo de Presidente Emérito. Una oportunidad que me honra aceptar. Desde que hice que Tanger fuera pública hace 33 años, este camino ha estado definido por el apoyo, la confianza y la amistad de la comunidad de inversores, y estoy profundamente agradecido con cada uno de ustedes que ha sido parte de esa historia con nosotros. Tengo plena confianza en la solidez de nuestro consejo, nuestro liderazgo y todo el equipo de Tanger; sé que el futuro de esta empresa está en manos muy capaces y no podría estar más entusiasmado con el camino que tenemos por delante. Gracias de nuevo por su apoyo continuo a Tanger.