Muy bien. Buenos días a todos. Es un placer ver a tanta gente aquí un viernes de semana de vacaciones escolares. Ya sea que nos acompañen en la sala o de forma virtual, estamos encantados de contar con su presencia para presentar los resultados del ejercicio completo 2025 de SEGRO. Me acompañan varios de mis colegas del equipo ejecutivo, y me gustaría dar la bienvenida especialmente a Susanne Schroeter, quien presenta su primer conjunto de resultados tras haberse unido a nosotros en diciembre.

Antes de entrar en detalles, me gustaría compartir algunos mensajes clave con ustedes, contextualizar la situación y explicar por qué confiamos en el futuro. Debo mencionar que nuestra presentación durará un poco más de lo habitual hoy, ya que hay mucho de lo que queremos hablar, especialmente para aportar más detalles sobre nuestra estrategia de centros de datos y exponer lo que consideramos una oportunidad realmente excepcional para esta parte de nuestro negocio.

De hecho, 2025 resultó ser un año muy sólido para SEGRO, tanto operativa como financieramente, a pesar de un entorno macroeconómico bastante complejo. Firmamos un récord de GBP 99 million en nuevas rentas principales, incluyendo GBP 33 million en firmas de desarrollo. Dentro de nuestra cartera actual, obtuvimos GBP 37 million en incrementos por revisión de rentas derivados de renovaciones de contratos y revisiones de alquiler, lo que a su vez fue un motor clave de nuestro crecimiento del 6% en los ingresos netos por alquiler comparable. Todo esto se tradujo en un aumento del 6% en el EPS ajustado y un crecimiento del 2% en el NAV ajustado por acción. Por tanto, un conjunto de resultados financieros sólidos.

Pero lo que más me complació de 2025 fue la mejora en el sentimiento de los ocupantes y el repunte de la actividad de transacciones en la segunda mitad del año, a medida que los factores estructurales que sustentan la demanda de nuestros activos comenzaron a reafirmarse. Ese impulso ha continuado en 2026. Los niveles de consultas actuales son sólidos. Los ocupantes están empezando a avanzar en sus planes de inversión y tenemos una cartera activa de conversaciones, tanto para espacios existentes como para nuevos pre-lets. Sabemos que las transacciones pueden tardar mucho tiempo en pasar de un interés activo a acuerdos firmados. Y nadie sabe con certeza cómo resultará 2026 en términos geopolíticos. Pero estamos muy satisfechos y muy bien posicionados en este momento, y el panorama hoy parece mucho más alentador de lo que ha sido en al menos los últimos 2 años.

Esos resultados se suman a nuestra trayectoria a largo plazo de generar un crecimiento anual compuesto impulsado por una asignación de capital disciplinada, excelencia operativa y una estructura de capital eficiente. Desde 2016, hemos logrado un crecimiento medio del 8% en beneficios, dividendos y valores de activos netos, a pesar del entorno más complejo de los últimos dos años. Y anticipamos que la mejora de los fundamentos del mercado y las oportunidades excepcionales que tenemos por delante nos permitirán volver hacia esos promedios a largo plazo.

Además de nuestros logros financieros y operativos en 2025, avanzamos en nuestra estrategia de responsabilidad de SEGRO. Seguimos impulsando el crecimiento bajo en carbono, reduciendo significativamente nuestra intensidad de carbono y hemos actualizado nuestros objetivos de cero emisiones netas, los cuales han sido aprobados por la science-based targets initiative. Reforzamos nuestro marco de planes de inversión comunitaria. Alcanzamos niveles récord de voluntariado por parte de nuestros empleados, clientes y partes interesadas, y ejecutamos 54 proyectos comunitarios. También continuamos invirtiendo en nuestro capital humano para fortalecer aún más nuestra plataforma operativa líder en el mercado mediante nuestra estrategia de desarrollo de talento. Estas iniciativas son una parte realmente importante de cómo sostenemos el alto rendimiento en toda la compañía y aseguramos que sigamos construyendo de cara al futuro.

Pasemos ahora a los detalles. Comenzaremos con el sólido desempeño financiero presentado por Susanne. Después, hablaremos del sólido desempeño operativo que sustenta estos resultados. James Craddock y Marco Simonetti abordarán los mercados del Reino Unido y de la Europa continental, respectivamente, tras lo cual haré una síntesis para ofrecerles una visión general del grupo. Finalmente, terminaremos analizando las oportunidades futuras para SEGRO, algo que abordaré en dos partes. En primer lugar, las múltiples palancas que tenemos para impulsar el crecimiento dentro de nuestro negocio industrial y logístico. Y, en segundo lugar, la atractiva oportunidad que tenemos dentro de nuestra excepcional cartera de centros de datos. Ahora, es un placer ceder la palabra a Susanne.

Gracias, David, y buenos días también de mi parte. He tenido un comienzo fantástico en SEGRO hasta ahora. El equipo ha sido extremadamente acogedor y me ha brindado mucho apoyo. Además, ya he tenido la oportunidad de visitar varias de las oficinas y activos en Londres, Midlands, Alemania, Países Bajos y Francia. Y debo decir que lo que he visto hasta ahora me ha impresionado realmente, tanto por la calidad de los activos como por la fortaleza del equipo. Estoy muy entusiasmada con las oportunidades que tenemos por delante a medida que continúo conociendo mejor el negocio.

Sobre 2025. Aunque no puedo atribuirme el mérito del excelente desempeño que el equipo ha logrado en 2025, me complace mucho presentarles las cifras clave. El 2025 se caracterizó por una sólida ejecución operativa en toda la cartera. También mantuvimos nuestra disciplina en el balance general y observamos una mejora en el impulso de nuestros mercados clave. Esto se reflejó en las métricas financieras principales. El beneficio por acción ajustado aumentó un 6.1%, impulsado por mayores ingresos netos por alquiler y una continua disciplina de costes. Hemos optado por pagar un dividendo anual de 31.1p, lo que también representa un incremento interanual del 6.1%.

La valoración de la cartera creció un 1% sobre una base like-for-like, siendo este el primer año en que tanto el Reino Unido como la Europa continental presentan resultados positivos desde principios de 2022. El NAV ajustado por acción aumentó un 2%, lo que refleja el incremento de la valoración like-for-like y las adiciones que realizamos a la cartera a lo largo del año. Nuestro balance general sigue siendo sólido. El ratio loan-to-value cerró el año en 31% y el ratio net debt-to-EBITDA se redujo de 8.6x a 8.4x a lo largo del año.

Pasemos ahora a la cuenta de resultados. Los ingresos netos por alquiler crecieron un 8.6%. Les daré más detalles sobre esto en la siguiente diapositiva. Los costes netos por intereses se mantuvieron estables en términos interanuales. La disminución de los intereses brutos se vio compensada por la reducción de los intereses capitalizados. Esta reducción de los intereses brutos se debió a la bajada de los tipos de interés, especialmente del Euribor, lo que compensó el mayor nivel de deuda neta. Nuestro ratio de costes EPRA mejoró ligeramente en 2025, lo cual también se vio favorecido por una reducción de EUR 3 million en gastos administrativos. La eficiencia operativa seguirá siendo un objetivo prioritario de cara al futuro.

El beneficio antes de impuestos ajustado aumentó un 8.3%. En resumen, este desempeño demuestra la resiliencia de nuestro modelo operativo y la calidad de nuestra cartera. Analicemos ahora con más detalle los ingresos netos por alquiler. Obtuvimos un crecimiento de EUR 47 million en ingresos netos por alquiler, impulsado por cuatro factores: en primer lugar, el crecimiento de los alquileres like-for-like del 6%, que fue sólido tanto en el Reino Unido como en Europa continental.

El desempeño en el Reino Unido fue impulsado por la captura de la reversión en las revisiones de alquiler cada 5 años, mientras que Europa continental se benefició del aumento de la ocupación y de las iniciativas de gestión de activos. En segundo lugar, la finalización de promociones de desarrollo, que contribuyeron con EUR 31 million el año pasado. En tercer lugar, adquisiciones y desinversiones; el impacto de ambas fue neutro debido a las ventas realizadas en 2025 y al efecto de todo el año de las desinversiones de 2024. En cuarto lugar, otros conceptos, que incluyen principalmente devoluciones de locales para remodelación, primas por rescisión de contratos y también cierto impacto de FX.

Prevemos que el crecimiento de los alquileres like-for-like se mantenga sólido a medida que sigamos capturando la reversión de los alquileres en espacios vacantes y continuemos con nuestra gestión activa de activos. Como dije anteriormente, 2025 fue el primer año desde la pandemia en el que tanto el Reino Unido como Europa continental registraron movimientos de valoración positivos, y el valor total de la cartera aumentó un 1% sobre una base like-for-like. Las rentabilidades se mantuvieron ampliamente estables durante ese periodo. El crecimiento del ERV para el grupo fue del 2.3%.

Fue más fuerte en el Reino Unido, con un 3.1%, impulsado por el destacado desempeño de nuestra cartera de West London, que obtuvo un crecimiento del 4.7%. En Europa continental, fue del 1% en conjunto. España y Alemania superaron la media y registraron el crecimiento más sólido, con un 3.2% y un 2.4%, respectivamente. La cartera se sitúa ahora en EUR 19 billion a valor de mercado, incluyendo nuestros activos de desarrollo y la tenencia de terrenos. La rentabilidad equivalente es del 5.5%.

Nuestro balance general sigue siendo sólido. El LTV se sitúa en el 31%, un nivel con el que nos sentimos cómodos actualmente. La ratio deuda neta/EBITDA se encuentra en 8.4x, frente al 8.6x del año pasado, lo que refleja un mayor EBITDA y una gestión disciplinada del capital. Seguimos beneficiándonos de una estructura de deuda diversificada y a largo plazo. Nuestro vencimiento medio es de 6 años. Disponemos de RCF y préstamos a largo plazo no utilizados por aproximadamente EUR 1.9 billion, así como acceso continuo a financiación atractiva a través de los mercados de bonos en euros y libras esterlinas, además de los mercados de colocación privada y bancarios.

El vencimiento de nuestros bonos de EUR 650 million en marzo se refinanciará mediante un préstamo a largo plazo no utilizado que hemos suscrito en la segunda mitad de 2025, y el importe residual se utilizará de nuestra RCF. Esta robusta posición de financiación nos otorga la flexibilidad necesaria para invertir a lo largo del ciclo y capturar oportunidades futuras. Ahora hablemos de la asignación de capital. Nuestro marco de asignación de capital sigue siendo claro, disciplinado y alineado con el valor para el accionista a largo plazo.

El desarrollo de terrenos existentes sigue siendo nuestro uso de capital más acrecentador. Ofrece un rendimiento del 7% al 8% sobre los costes totales y del 10% o más en función del capital adicional requerido. Esperamos que el CapEx de desarrollo para 2026 se sitúe en el rango de EUR 450 million a EUR 550 million. La cifra final dependerá del volumen de nuevos proyectos que iniciemos en los próximos meses. Nuestra guidance de CapEx incluye unos EUR 150 million de inversión en infraestructuras para respaldar el crecimiento a largo plazo de nuestros parques logísticos en el Reino Unido y para mejoras de potencia para nuestra cartera de centros de datos.

Seguiremos siendo muy selectivos con las adquisiciones. Nos centramos únicamente en las oportunidades más atractivas en mercados principales que aporten beneficios amplios a la cartera y rendimientos atractivos. Consideramos realizar distribuciones adicionales a los accionistas, como la recompra de acciones, pero solo cuando consideremos que disponemos de un excedente de capital material y ante la falta de oportunidades convincentes de desarrollo y adquisición. Actualmente este no es el caso, especialmente dado el impulso que está cobrando nuestra cartera de desarrollo. Seguimos manteniendo un enfoque activo en la recirculación de capital y contamos con un proceso de planificación anual para identificar activos donde hayamos optimizado los rendimientos.

Con el coste de capital actual, seguimos siendo muy disciplinados tanto en el despliegue de capital para nuevas inversiones como para los activos que mantenemos. Por tanto, esperamos que las desinversiones de este año se sitúen en el límite superior o por encima de nuestra tasa de ejecución a largo plazo del 1% al 2% de nuestra cartera. Estas desinversiones generarán fondos que podremos invertir en oportunidades con mayores rendimientos ajustados al riesgo. Además de las desinversiones, estamos considerando regularmente opciones para financiar nuestra cartera de crecimiento.

También contamos con una trayectoria de éxito colaborando con socios para compartir la intensidad de capital; por ejemplo, dentro de nuestra joint venture SELP y ahora también con Pure en nuestra primera joint venture de centros de datos totalmente equipados. Este marco de asignación de capital continúa respaldando tanto la ejecución a corto plazo como nuestros rendimientos a largo plazo. Para resumir esta sección, en 2025, obtuvimos un sólido crecimiento de los alquileres del 6% comparable (like-for-like), lo que contribuyó a un crecimiento del 6% tanto en beneficios como en dividendos. Contamos con un balance general sólido y una estrategia de asignación de capital disciplinada y clara, alineada con la creación de valor para el accionista a largo plazo.

Pasemos ahora al desempeño operativo del negocio; es un placer ceder la palabra a James, quien comenzará con el Reino Unido.

Gracias, Susanne, y buenos días a todos. Permítanme empezar hablando del mercado británico en general. El 2025 fue el año con mayor absorción de logística desde la pandemia. Hubo aproximadamente 33 million square feet de actividad ocupacional logística. Sin embargo, la actividad de pre-arrendamiento se mantuvo baja, y la absorción fue impulsada más por las necesidades inmediatas de los clientes que por una toma de decisiones planificada de forma más estratégica.

En cuanto a la oferta, hemos visto una estabilización y hay signos alentadores de una absorción neta positiva en algunos mercados, lo que está provocando un ligero descenso de la desocupación; esto lo hemos observado en nuestra propia cartera, tanto en los mercados urbanos como en los de grandes almacenes (big box). En términos de la oferta logística global en el Reino Unido, es importante señalar que aproximadamente 2/3 de la oferta es de stock de segunda mano o de menor calidad. Por tanto, esto sigue favoreciendo a los propietarios de carteras prime, modernas y bien ubicadas como la nuestra. El inicio de nuevos desarrollos especulativos ha caído materialmente; se sitúan aproximadamente en la mitad de los promedios a largo plazo, y los 3PL están reportando niveles bajos de gray space en sus carteras, factores que, en ambos casos, actúan como elementos de apoyo de cara al futuro.

Dicho esto, el mercado dista mucho de ser uniforme. Hubo zonas de gran fortaleza y otras que se mantuvieron más débiles en 2025. Si nos centramos ahora en nuestra propia cartera, los niveles de pre-arrendamiento fueron bajos, pero logramos cerrar un acuerdo fantástico de desarrollo para nuestro campus alimentario en SEGRO SmartParc en Derby. También arrendamos uno de nuestros dos almacenes desarrollados de forma especulativa en SEGRO Park Coventry, lo que ayudó a mejorar nuestra ocupación en el Reino Unido en 50 puntos básicos, situándola en el 93.1%. También hemos estado realizando algunos desarrollos especulativos selectivos, que incluyeron el desarrollo —reurbanización— en Slough Trading Estate, el cual ha tenido una buena actividad de arrendamiento.

Para mí, sin embargo, el aspecto más destacado del año fue el sobresaliente desempeño de la gestión de activos y los arrendamientos de la cartera actual, con los equipos completando más de 250 transacciones individuales de arrendamiento, revisiones de rentas y renovaciones de contratos. Nuestros principales mercados urbanos, especialmente los consolidados Heathrow y Park Royal, que juntos representan el 40% de nuestra cartera en el Reino Unido, siguen funcionando bien. Esto se debe a la buena demanda y a la profundidad de nuestras relaciones con los clientes. Las transacciones han incluido el establecimiento de nuevas rentas principales para diversos segmentos de clientes, incluidos los de alimentación y bebidas, 3PL y farmacéutico en estos submercados.

Esta actividad demuestra el atractivo continuo de los mercados urbanos prime para los ocupantes que ofrecen bienes y servicios de valor añadido y que necesitan permanecer ubicados en zonas prime de la M25 para dar servicio a sus clientes finales y atraer mano de obra. Un enfoque principal para nosotros en 2025 fue también la preparación de nuestros sitios logísticos especiales en el Reino Unido para futuros desarrollos, lo que incluyó alcanzar hitos clave con las obras de cimentación y el desarrollo estratégico del intercambiador de carga ferroviaria en SEGRO Park Radlett. Por tanto, ahora tenemos 3 sitios en estado listo para la construcción, y las primeras parcelas en Radlett también estarán listas a principios del próximo año.

En conjunto, estos pueden ofrecer más de 9 millones de pies cuadrados de los mejores espacios logísticos modernos del Reino Unido, asegurando que podamos responder rápidamente a medida que la demanda de los ocupantes continúe creciendo. Sobre ese tema, en los últimos 2 o 3 meses, los niveles de consultas han mejorado materialmente tanto en el sector logístico como en el urbano, y estamos viendo más actividad en una mezcla más amplia de ocupantes. Esto está siendo impulsado en gran medida por los factores estructurales que sustentan nuestro negocio. Los minoristas, la alimentación, el e-commerce y la distribución general están particularmente activos, buscando eficiencias mediante la optimización de la cadena de suministro, lo que está impulsando la toma de decisiones.

En conjunto, estas tendencias nos dan confianza en las perspectivas para el negocio en el Reino Unido, y la recuperación de los niveles de consultas y la actividad de arrendamiento desde el presupuesto, tanto en la cartera actual como en las oportunidades de pre-arrendamiento, proporcionan una base sólida para 2026. Ahora cedo la palabra a Marco, quien les hablará sobre el desempeño en Europa Continental.

Gracias, James, y buenos días a todos. Pasemos ahora a Europa Continental. Me gustaría tratar 4 puntos: compartir algunos aspectos destacados clave sobre el mercado ocupacional general, luego cubrir el desempeño de nuestra cartera actual, pasar a la cartera de proyectos en desarrollo y, finalmente, mencionar las perspectivas para 2026. Comenzando con el mercado ocupacional general. La actividad de arrendamiento en 2025 ha superado la media prepandemia. De hecho, el cuarto trimestre fue el trimestre con mayor absorción en 3 años. Las tasas de desocupación se han estabilizado, con indicios tempranos de una modesta tendencia a la baja, y los nuevos desarrollos especulativos se limitan a unas pocas ubicaciones prime. Al igual que en el Reino Unido, el mercado europeo es heterogéneo y algunos países y regiones dentro de ellos han funcionado mejor que otros. Nuestra exposición a los mercados con mejor desempeño ha contribuido a un sólido resultado con un claro impulso en la segunda parte del año, tanto en la cartera actual como en la parte de desarrollo.

Nuestra cartera actual ha tenido un desempeño excelente. Hemos cerrado más de 180 operaciones. Tuvimos una sólida actividad de alquiler y una alta retención de clientes, lo que elevó la ocupación al 98% en todo el continente, con algunos países con ocupación total. Completamos varias transacciones de alquiler notables de más de 30,000 square meters, como ID Logistics en el sur de Francia, GD.com en Alemania, GXO en Milán o H&M en Polonia.

Pasando ahora a la parte de desarrollo. Las tendencias estructurales, incluyendo la urbanización, el crecimiento del e-commerce y la organización de la cadena de suministro, propiciaron un tercer y cuarto trimestre excepcionales desde la perspectiva del desarrollo. De hecho, el H2 2025 fue el mejor semestre de la historia para SEGRO en Europa Continental, superando incluso los años de la pandemia. Vimos el regreso de los grandes pre-lets. Firmamos 9 operaciones que equivalen a más de 300,000 square meters de espacio: un pre-let para GXO en el sur de París, un centro de fulfillment para un actor de e-commerce en Alemania, la nueva instalación de distribución para Primark en Italia, así como múltiples operaciones de menor tamaño en Alemania, Italia, España y Polonia.

La actividad de arrendamiento también fue fuerte en nuestro programa especulativo con nuestros proyectos en Alemania, España y Polonia, alcanzando todos un alto nivel de ocupación antes de su finalización. Y en el caso de Varsovia, hemos sido capaces de alquilar la totalidad del espacio incluso antes de comenzar la construcción. En resumen, 2025 fue un año sólido para SEGRO en Europa Continental.

Mirando hacia el futuro, entramos en el año en una posición más fuerte que en estas mismas fechas el año pasado. Muchos de nuestros vencimientos de contratos de 2026 ya están asegurados. Contamos con una sólida cartera de desarrollo, parcialmente en pre-let y parcialmente especulativa, con algunos proyectos en la cartera a corto plazo ya firmados en España, Francia y Polonia, a la espera únicamente de la licencia de construcción. Seguimos viendo un buen progreso en nuestros proyectos urbanos especulativos en Alemania. Con esto, le cedo la palabra a David.

Muchas gracias, Marco y James, y también, Susanne. Como han escuchado, de hecho, 2025 fue un año muy sólido de ejecución de operaciones para SEGRO. En total, firmamos GBP 99 million de nuevo alquiler principal, lo que supone la cifra más alta de nuestra historia e incluso, como pueden ver, ligeramente superior al máximo de la pandemia en 2022. Esto refleja un sólido desempeño tanto en los activos existentes, que es la parte mostrada en rojo, liderada por el Reino Unido, como en nuestro programa de desarrollo, mostrado en color salmón, liderado por el continente. Sin embargo, como comentaron tanto Marco como James, los niveles de actividad se fortalecieron notablemente en la segunda mitad del año, y ese impulso ha continuado en 2026.

Fue un año excelente para la captura de reversión, lo que demuestra la calidad de nuestra cartera, la solidez de nuestra diversificada base de clientes y la impresionante capacidad de nuestros equipos de arrendamiento y gestión de activos. En general, logramos un incremento del 36% en las revisiones y renovaciones de alquileres, que fue del 46% de media en el Reino Unido. A pesar de estos alquileres más altos, también mantuvimos una elevada tasa de retención de clientes del 82% al vencimiento de contratos o periodos de interrupción, e incrementamos nuestra ocupación general en 90 puntos básicos hasta el 94.9%, impulsada principalmente por la Europa continental, aunque también con algunos avances en el Reino Unido.

Continuamos manteniendo un enfoque disciplinado en la asignación de capital, tal como destacó Susanne anteriormente. Si bien el despliegue de capital en desarrollo es nuestra prioridad, siempre permanecemos atentos a las oportunidades para adquirir activos de alta calidad que ofrezcan rendimientos atractivos en nuestros mercados de alta convicción. Tal fue el caso en Alemania y los Países Bajos, con la adquisición por parte de nuestra SELP JV de algunos activos excelentes anteriormente propiedad de Tritax EuroBox, y en el caso de un parque logístico más pequeño cerca de Praga.

Tras un gran año de desinversiones en 2024, realizamos menos ventas de activos en '25, mientras los mercados de inversión se mantuvieron bastante moderados. Sin embargo, nos complació realizar una serie de desinversiones estratégicas a precios superiores al valor contable de activos no estratégicos de menor tamaño, incluyendo una finca antigua y un hotel económico en Londres, así como algunas pequeñas parcelas de terreno residual.

Como mencionó Susanne anteriormente, nuestro riguroso proceso de revisión de cartera somete cada activo y posición de terreno a una evaluación exhaustiva de los riesgos y rendimientos futuros, lo que alimenta directamente nuestra planificación de desinversiones. Todo lo que poseemos debe justificar su lugar en la cartera en comparación con nuestro coste de capital y los rendimientos esperados de otras oportunidades. Por tanto, es probable que en 2026 se observe un mayor nivel de actividad de desinversión sujeto a las condiciones del mercado, pero creemos que estas también están empezando a mejorar.

El desarrollo ofrece nuestro rendimiento sobre el capital más convincente a corto y medio plazo. Invertimos GBP 413 million en ello en 2025. GBP 387 million se destinaron a CapEx de desarrollo, incluyendo infraestructuras, y GBP 26 million a la adquisición de terrenos. Todo ello fue algo inferior a nuestras expectativas originales debido a la ralentización del mercado de pre-arrendamientos en la primera mitad del año. Esto, a su vez, derivó en un menor número de finalizaciones durante el año, con una entrega de espacio equivalente a GBP 29 million de alquiler bruto.

La rentabilidad media de desarrollo del 8.2% estuvo por encima de nuestro rango habitual, ya que incluyó un 'powered shell' entregado en Slough; un centro de datos 'powered shell' entregado en Slough, debería decir. Y a pesar de una menor proporción de pre-lets en la combinación, el espacio que entregamos estaba, de hecho, más del 90% alquilado al cierre del año, lo que sugiere que elegimos los submercados adecuados para lanzar desarrollos especulativos selectivos. Todos los proyectos contaban con una calificación BREEAM 'excellent' o superior.

En el primer semestre, señalamos nuestra expectativa de una recuperación en el sentimiento de los ocupantes durante la segunda mitad del año, que es precisamente lo que ha ocurrido con una sólida racha de firmas de pre-lets, particularmente en Europa continental. Como resultado, nuestro programa de desarrollo in situ está volviendo ahora a niveles más normales. Actualmente, representa GBP 53 million de alquiler bruto potencial, del cual el 47% ya está alquilado. Además, contamos con otro conjunto de proyectos de pre-let en fases avanzadas de negociación, que representan otros GBP 9 million de alquiler, además de un conjunto alentador de proyectos potenciales tras estos, incluyendo el Reino Unido.

Continuando, ahora me gustaría hablar del atractivo potencial de crecimiento en los próximos años. Antes de abordar los centros de datos, lo que quiero comentar es la significativa oportunidad dentro de nuestro negocio industrial y logístico. Como saben, hemos posicionado nuestra cartera y nuestro negocio para beneficiarnos de una serie de tendencias estructurales duraderas. Estas se han visto algo atenuadas durante gran parte de 2024 y 2025, pero ahora parecen estar reafirmándose. La digitalización, la urbanización, la optimización de la cadena de suministro y el enfoque continuo en la sostenibilidad están impulsando una vez más a los ocupantes a buscar espacios modernos, bien ubicados y energéticamente eficientes.

Al mismo tiempo, obtener permisos de planificación para nuevos emplazamientos 'greenfield' es cada vez más difícil, y el suelo urbano 'brownfield' continúa perdiéndose frente a usos competidores como el residencial y, ahora, los centros de datos. Para los propietarios y desarrolladores con los activos, el suelo, las capacidades operativas y la solidez del balance adecuados, esto crea un entorno favorable para el rendimiento futuro, que es exactamente lo que posee SEGRO. Hemos construido una cartera fantástica en los mercados más atractivos de Europa. 2/3 de la misma se encuentra en ciudades dinámicas de alto crecimiento y con oferta limitada, como Londres y París, donde la demanda es diversa y se espera que el crecimiento de los alquileres a largo plazo supere la media.

Además, contamos con una de las carteras logísticas más modernas y mejores, y una reserva de suelo excepcional para el desarrollo. Nuestra plataforma operativa líder en el mercado, con profundas capacidades locales en el Reino Unido y el continente, significa que conocemos realmente nuestros mercados y estamos bien posicionados para detectar nuevas oportunidades e impulsar un mayor rendimiento.

Existe una oportunidad de crecimiento de GBP 152 million solo en la cartera actual, que incluye GBP 99 million de potencial de reversión, de los cuales un tercio está disponible para capturar mediante vencimientos de contratos de arrendamiento previstos para este año. Hay una oportunidad adicional de GBP 53 million en espacios vacantes, gran parte de los cuales son espacios recientemente desarrollados o reformados, bien ubicados y listos para alquilar en 2026. Capturar estas oportunidades seguirá impulsando un sólido crecimiento comparable y su ejecución requiere un CapEx muy limitado.

Además, creemos que la mejora de la demanda de los inquilinos y la oferta limitada también respaldarán un mayor crecimiento de los alquileres, que seguimos creyendo que se situará en el rango del 2% al 4% para la logística Big Box y del 3% al 6% para los activos Urban a medio plazo. Más allá de la cartera actual, nuestra reserva de terrenos nos deja bien posicionados para ofrecer un crecimiento sustancial de los beneficios impulsado por el desarrollo. El pipeline actual, sumado a los proyectos a corto plazo en negociaciones avanzadas, representa GBP 62 million de alquiler potencial. El resto de la reserva de terrenos ofrece una oportunidad adicional de GBP 346 million a los alquileres de mercado actuales.

Las rentabilidades de desarrollo siguen siendo atractivas, situándose entre el 7% y el 8%, con una rentabilidad superior al 10% sobre el nuevo CapEx. Como mencionó James anteriormente, nuestros equipos han avanzado significativamente para tener listos para la construcción nuestros emplazamientos logísticos super prime en el Reino Unido, por lo que estamos en una posición excelente para capturar la mejora de la demanda.

Combinando todas estas oportunidades, presentamos nuestro gráfico actualizado del puente de alquileres. Este se basa en los alquileres actuales, por lo que no contempla ningún crecimiento adicional del ERV ni incrementos por indexación. Y pueden observar que, además de los GBP 755 million actuales, podemos generar otros GBP 800 million de nuevos ingresos por alquiler. Casi un tercio proviene de nuestra cartera actual a medida que alquilamos nuestros espacios vacantes y capturamos la reversión. Los dos tercios restantes provienen de nuestra reserva de terrenos a medida que completamos proyectos en construcción y desarrollamos el pipeline futuro. Esto solo tiene en cuenta los desarrollos de tipo powered shell en lo que respecta a centros de datos. Pero, de hecho, la oportunidad en centros de datos es mucho mayor.

Y esto me lleva a la siguiente parte de la presentación. Se prevé que la demanda de centros de datos en Europa crezca significativamente en los próximos años, impulsada principalmente por la adopción de la nube, a medida que las empresas y los particulares trasladan más actividad al entorno digital, y por consiguiente por la IA, que es donde los usuarios finales interactúan con los modelos de IA. La mayor parte de esta demanda está siendo satisfecha por hyperscalers, que prefieren ampliar su capacidad de centros de datos en proximidad a los principales centros de población y núcleos financieros dentro de zonas de disponibilidad establecidas en los llamados mercados FLAP-D. Esto se debe a que la mayoría de las aplicaciones que se ejecutan en estos sistemas requieren baja latencia y alta resiliencia para satisfacer las demandas de los clientes.

Las limitaciones de capacidad y el crecimiento de la demanda están impulsando el desarrollo hacia algunas zonas de disponibilidad más nuevas, como Berlín, Marsella y Varsovia. Por el contrario, las instalaciones de IA que no son sensibles a la latencia para el entrenamiento y para algunas de las cargas de trabajo de inferencia que no requieren baja latencia pueden ubicarse en localizaciones secundarias y terciarias, donde el suelo y la energía están menos limitados y la energía es más barata. Estas son las ubicaciones que no nos interesan, porque sencillamente no nos atraen los fundamentos inmobiliarios.

Más bien, nuestro enfoque está firmemente anclado en atender la demanda en zonas de disponibilidad europeas establecidas y emergentes con oferta limitada, mercados que coinciden con nuestra cartera actual de activos industriales de primer nivel y donde nuestra plataforma local y experiencia nos proporcionan una ventaja competitiva. Nuestra capacidad para beneficiarnos de todo este crecimiento futuro está respaldada por un excepcional banco de terrenos con potencia disponible en zonas de disponibilidad clave en Europa, que ahora suma más de 2.5 gigawatts.

Además de los 0.5 gigawatt de capacidad operativa, principalmente en Slough, tenemos una ruta clara hacia otros 1.1 gigawatt, que pueden pre-arrendarse en los próximos 3 años, y otros 900 megavatios de suministro eléctrico definidos y en proceso que respaldarán el crecimiento a medio plazo a partir de entonces, además de otras oportunidades adicionales de varios gigawatts a largo plazo que estamos persiguiendo más allá de estas cantidades. Nuestros emplazamientos están bien posicionados para obtener las aprobaciones de planificación necesarias.

Y la zona de planificación simplificada en Slough proporciona una ventaja única, con el desarrollo de centros de datos ya preaprobado y con una capacidad adicional de 0.4 gigawatts prevista para 2029, lo que nos convierte, creemos, en la mayor tenencia de terrenos con potencia y con permiso de planificación vigente en cualquiera de las zonas de disponibilidad de Londres. Todo esto nos sitúa a la cabeza de la cola en varios mercados y en la mejor posición para atender los criterios clave de los clientes de centros de datos, que es esencialmente la velocidad de despliegue.

Hemos logrado avances excelentes en nuestra estrategia de centros de datos para 2025. Hemos reforzado nuestro equipo especializado interno de centros de datos y energía. Formamos una joint venture con Pure data centers, lo que nos da acceso a la experiencia técnica necesaria para entregar centros de datos totalmente equipados. Sobre el terreno, completamos una estructura con potencia (powered shell) para Iron Mountain en el Slough Trading Estate.

Hemos obtenido el permiso de construcción para nuestro primer centro de datos en Francia y hemos presentado la solicitud de planificación para el proyecto de la joint venture en Park Royal, cuya resolución se espera para la primera mitad de este año. En cuanto al suministro eléctrico, hemos iniciado las obras de infraestructura para respaldar las mejoras de potencia en Slough y hemos asegurado una oferta de potencia independiente de 190 MVA en el oeste de Londres. Mantenemos la flexibilidad estratégica en toda nuestra cartera, eligiendo la ruta óptima para cada proyecto en función de las características específicas del emplazamiento, las condiciones del mercado local y los rendimientos esperados.

Y aunque esperamos desplegar capital a través de las tres estrategias, ahora estamos cada vez más centrados en proyectos totalmente equipados (fully fitted). Creemos que, en ciertos emplazamientos, este modelo puede generar para SEGRO beneficios de desarrollo hasta 3 veces superiores a los de los equivalentes powered shells, y confiamos en que podemos gestionar eficazmente los riesgos y la complejidad adicionales que esto conlleva. Y, para evitar cualquier duda, este enfoque no nos expone a los riesgos de obsolescencia asociados a las innovaciones en tecnología de chips, ya que no invertiremos en los racks ni en ninguna capacidad de cómputo.

Nuestro enfoque de proyectos totalmente equipados está diseñado para ser eficiente en capital y de bajo riesgo operativo. Desarrollaremos únicamente dentro de zonas de disponibilidad clave sobre la base de acuerdos de pre-arrendamiento con los principales hyperscalers antes de que comience la construcción. Nos dirigiremos a contratos de arrendamiento neto a largo plazo para evitar la exposición operativa, y se entregarán mediante estructuras de JV que combinan la experiencia especializada con un sólido gobierno corporativo. La financiación a nivel de proyecto y la contribución de SEGRO en la mayoría de los casos de powered land mantendrán limitados nuestros requisitos de capital propio. De hecho, se mantendrán en niveles similares, si no inferiores, a los de los desarrollos equivalentes de powered shells entregados en el balance general.

Y aunque tenemos capacidad para financiar varios proyectos totalmente equipados con los recursos existentes, esperamos reciclar capital activamente de activos estabilizados a través de diversas posibles vías de salida, reinvirtiendo ese capital en otras oportunidades. Basándonos en nuestra evaluación de los emplazamientos excepcionales en nuestra cartera de proyectos, esperamos poner en marcha 1 o 2 centros de datos por año durante los próximos años, con una combinación de algunos powered shells, pero principalmente centros de datos totalmente equipados. Secuenciaremos cuidadosamente la entrega y monitorizaremos la evolución general del mercado europeo de centros de datos para asegurar que gestionamos nuestra exposición global a los centros de datos totalmente equipados y a las estructuras de joint venture.

En resumen sobre este punto, nuestra plataforma de centros de datos representa una oportunidad sustancial de creación de ingresos y valor incremental. Está respaldada por posiciones de suelo y potencia inigualables en Europa, la capacidad de entregar tanto powered shells como centros de datos totalmente equipados, así como ventas de powered land, un enfoque disciplinado en la gestión del capital y la solidez de la plataforma operativa de SEGRO, incluyendo el conocimiento del mercado local, la experiencia en planificación, las capacidades energéticas y un gobierno corporativo robusto. Esta estrategia nos brinda exposición a uno de los mercados de crecimiento estructural más fuertes de Europa y añade un potencial de revalorización significativo a los motores de crecimiento ya integrados en nuestro negocio industrial y logístico.

Permítanme concluir integrando todo esto. 2025 fue un año de sólido desempeño operativo y financiero para SEGRO. El impulso que comenzó a gestarse en nuestros mercados de ocupantes durante la segunda mitad del año ha seguido creciendo y extendiéndose en 2026, y estamos preparados para un crecimiento significativo en los próximos años, gracias a nuestro alto potencial de reversión que respalda un sólido crecimiento like-for-like, el potencial al alza del desarrollo industrial y logístico, y una oportunidad convincente con los centros de datos, todo ello sustentado por una estrategia clara, un balance general sólido y una plataforma operativa líder en el mercado.

Con esto, les agradezco su atención y pasaremos ahora a las preguntas. Susanne, James y Marco, si desean subir al escenario para que podamos comenzar. También se unirá Andrew Pilsworth, quien lidera la división de centros de datos, para esta parte.

Bien. Gracias. Vamos a empezar con las preguntas en la sala. [Instrucciones del operador] John, sí. Gracias.

Soy John Cahill, de Stifel. Gracias por la presentación. Es muy positivo escuchar a una REIT del Reino Unido con una perspectiva tan favorable tanto hacia atrás como hacia adelante. En cuanto al negocio de centros de datos, claramente están apostando por el caballo correcto y no tengo duda de que será un gran éxito en el futuro. Sin embargo, hay uno de los grandes cambios que se están produciendo en el espacio industrial europeo y del Reino Unido, que es, obviamente, la inversión en capacidades de fabricación de defensa. Sus contemporáneos en Sirius claramente han tomado esa dirección y el mercado lo ha valorado positivamente. ¿Es algo en lo que quizás buscarían involucrarse más, especialmente en Alemania? En la Conferencia de Seguridad de Múnich se dio la impresión de que habrá una inversión masiva en ese sector. ¿Considerarían seguir ese camino, independientemente de la ruta de los centros de datos?

Sí. Haré un comentario general y luego Marco podrá aportar el matiz continental y alemán. Creo que lo que diría es que, hasta ahora, es algo de poco impacto para un negocio como el nuestro. Puede haber inversiones significativas en algunas capacidades de defensa de gran escala en Europa, pero, por lo general, se ubicarán en zonas donde los gobiernos quieran fomentar la inversión y la creación de empleo, y no en ubicaciones prime donde queremos mantener nuestro capital invertido. Dicho esto, sin duda habrá algún efecto derivado. Habrá necesidades logísticas particulares para el movimiento de bienes y servicios y el soporte de capacidades. Así que es algo que estamos analizando. Pero no creo que, en este momento, sea un motor de demanda adicional que tenga el mismo impacto que, por ejemplo, el e-commerce tuvo durante la última década. Pero Marco, ¿quieres añadir algo sobre lo que estamos viendo realmente?

Sí, creo que lo ha cubierto bien. Es claramente un sector que estamos monitorizando. Pero, por el momento, lo que vemos en cuanto a ubicación son localizaciones más personalizadas. Por tanto, esas ubicaciones no encajan con nuestra estrategia. Sin embargo, representan una demanda adicional y habrá algunas oportunidades. Así que, claramente, lo estamos monitorizando en todos los países europeos donde operamos.

Max Nimmo, de Deutsche Numis. Y... solo dos preguntas, si me permite. Una sobre Londres. Da la sensación de que tiene algo más de confianza en los corredores occidentales, como la A40. Quizás podría hablar un poco sobre el mercado de Londres en general, el norte o el sur de Londres; ¿cómo ve la oferta en ese mercado? Y, en segundo lugar, sobre los centros de datos: entiendo perfectamente que no están expuestos al riesgo de los chips. Pero, en términos de requisitos de construcción, se oye mucho sobre la progresión de la refrigeración líquida y temas similares. ¿Dónde están los riesgos para su actividad en el espacio de los locales totalmente acondicionados?

Dos buenas preguntas, Max. Obviamente, sobre la primera, James puede hacer algunos comentarios. Y Andrew, tal vez tú puedas abordar el riesgo de depreciación y de obsolescencia, que son cuestiones ligeramente distintas, pero sí, hazlo. James, ¿quieres empezar con el Reino Unido?

Creo que tiene razón. Quiero decir, Londres no es una sola cosa, y nuestros mercados urbanos tampoco lo son. De hecho, los mercados tienen características bastante diferentes en este momento. Estamos muy satisfechos con los resultados que vimos en el oeste de Londres. Es un mercado muy maduro. Hay una gran profundidad de clientes. Tenemos un nivel de relación con los clientes muy bueno en esos mercados, por lo que el desempeño fue excepcional. Si tomamos Park Royal, Heathrow y Slough como nuestros mercados urbanos, el 70% de nuestra cartera en el Reino Unido se encuentra en ellos; confiamos mucho en ellos y no son mercados con tasas de desocupación especialmente altas. Si observa quizás el sur y el este, son mercados un poco más frágiles en términos de ocupación y desocupación. Pero, de nuevo, hemos visto un ligero repunte en las consultas, como mencionamos en la presentación, probablemente desde finales del año pasado. Así que tenemos más confianza en esos mercados, pero es totalmente acertado no considerar a Londres y a los mercados urbanos como una sola cosa. Como digo, nos sentimos optimistas y esperamos con interés el futuro.

Andrew, ¿centros de datos?

Sí. En cuanto a los centros de datos, sí, como bien dice, nuestros clientes finales invertirán en servidores, en el rackeo y, como mencionó David, en los chips GPU, donde vemos que existe el mayor nivel de riesgo de obsolescencia. De hecho, si observa en qué estamos invirtiendo, lo estamos haciendo en tecnología de refrigeración con capacidad eléctrica a largo plazo. Se trata de todo el equipo mecánico y eléctrico, que creemos que tiene un valor intrínseco a largo plazo en esos mercados tan atractivos en los que estamos invirtiendo. Por tanto, creemos que tienen una vida económica muy larga, ciertamente superior a la de los contratos de arrendamiento en los que invertimos. Así que, uno de los riesgos es definitivamente la obsolescencia, pero creemos que ese punto queda cubierto. Como dijo David, se trata de una cuestión ligeramente distinta respecto a la amortización. Nuestro objetivo es una estructura de arrendamiento neto similar a la de SEGRO, muy parecida a lo que hacemos en el resto de nuestro negocio. El tratamiento contable exacto dependerá de la estructura del arrendamiento, pero la asesoría que hemos recibido indica que, al apuntar a un arrendamiento neto, se tratará como propiedad de inversión de forma similar al resto de nuestra cartera. De hecho, si observa otras clases de activos, como las oficinas donde hay adecuación de interiores (fit out) y, por tanto, se trata como arrendamiento de inversión y no hay amortización.

Y creo que sobre el punto relativo al riesgo de obsolescencia por el avance de la tecnología, quiero decir, claramente ha evolucionado. La tecnología de refrigeración ha cambiado. Hubo un gran debate sobre el uso del agua cuando se introdujo la refrigeración por agua hace un par de años. Ahora, la última tecnología es básicamente un sistema de circuito cerrado. Es algo parecido al radiador de un coche: echas agua al principio y luego no necesitas una gran cantidad de agua para que siga funcionando. Estas cosas cambian. Pero, en realidad, si retrocedemos y vemos cuando empezamos hace 20 años con centros de datos en Slough, los centros de datos de primera generación que construimos no tienen la última tecnología de refrigeración ni la última ingeniería, pero siguen estando plenamente utilizados y ocupados porque, francamente, el crecimiento de la demanda y la necesidad de capacidad de almacenamiento y procesamiento de datos superan la capacidad de construir más. Así que es muy raro que la gente simplemente retire lo viejo y diga que hay que darle de baja. Todo esto parece ser acumulativo. Cada centro de datos que construyamos tendrá la última tecnología, pero la estructura fundamental del edificio y la refrigeración principal no van a cambiar de forma tan drástica. Sí, Zach.

Soy Zachary Gauge, de UBS. Tengo algunas preguntas que están relacionadas entre sí. En primer lugar, empezando por el rendimiento sobre el coste (yield on cost) del 7% en la cartera actual (pipeline). Entiendo que eso es sin contar los centros de datos, que no están en construcción en este momento. Pero, ¿es correcto pensar que para el espacio logístico, el 7% es algo así como la tasa de rendimiento sobre el coste actual, y para acercarse al 8% o más, se necesitan los centros de datos de mayor rendimiento para elevar ese rendimiento sobre el coste combinado?

La segunda pregunta es sobre los 300 megavatios de energía disponibles de inmediato. Creo que conocemos lo de Park Royal y algo de energía disponible en Slough. ¿Es la energía residual la nueva oportunidad en París? Si es así, es una cantidad muy grande. ¿Podría comentar cuál es el plan para ello en términos de si será una estructura de 'powered shell' totalmente acondicionada y si, obviamente, traerán a un socio de joint venture si es totalmente acondicionada?

Y por último, sobre la estrategia general de centros de datos, me da la sensación de que hay un cambio de tono hacia modelos más totalmente acondicionados. Obviamente, el CapEx de esto va a ser sustancialmente mayor. Creo que para el Pure DC, estamos hablando de casi GBP 400 millones solo para un proyecto. Ustedes dieron una orientación de reciclaje de capital del 1% al 2%, diciendo que este año podría estar ligeramente por encima. ¿Cómo pensamos en la financiación de esta posible cartera si tiene éxito y los hyperscalers están ahí para adquirirla? Porque, obviamente, las cifras de CapEx subirán muy, muy rápido, mientras que los ingresos no alcanzarán ese ritmo con la misma velocidad. ¿Deberíamos esperar simplemente un mayor nivel de reciclaje de capital muy por encima del 2%, o existe la posibilidad de una ampliación de capital si esto tiene éxito y hay demanda para construirlos?

De acuerdo. Debería haber dicho al principio: una pregunta, por favor, para que podamos seguir el ritmo. Pero hay bastantes... brevemente sobre... y le devolveré el tema de los centros de datos a Andrew, y quizás Susanne pueda comentar la parte de capital. En cuanto a los rendimientos de desarrollo, siempre hemos dicho que deberíamos aspirar a una prima de entre 150 y 200 puntos básicos sobre el rendimiento de inversión equivalente de un producto prime. Ahora, si consideramos que esos rendimientos equivalentes se sitúan actualmente en torno al 5%, entre el 5% y el 5.25%, algo así, tal vez un 5.5%, entonces, en la mayoría de los mercados, obtener un rendimiento de desarrollo cercano al 7% es en realidad un resultado bastante bueno y muy rentable. Hemos mencionado que hay un rango del 7% al 8% porque tenemos una combinación de geografías. Tenemos una mezcla de, francamente, costes de tenencia de suelo o valores de suelo en libros. Y tenemos algunos mercados donde habrá proyectos en los que obtendremos resultados mucho mejores, incluso en el sector industrial y logístico core. Así que la realidad es que existe un rango. Pero creo que, en términos generales, si podemos obtener entre un 7% y un 7.5% en nuestra división industrial y logística, y acercarnos al 8% cuando incluimos algunas powered shells, se trata de un rendimiento de desarrollo global muy atractivo, aunque variará según la geografía y el producto. Andrew, ¿la potencia de los centros de datos?

Sobre esos 0.3 gigawatts, no vamos a dar detalles sobre emplazamientos individuales ni sobre lo que podríamos desarrollar en ellos. Sin embargo, lo que sí puedo decir sobre los 0.3 gigawatts a los que te refieres, Zach, es que se distribuyen en diversas oportunidades, tanto en Slough —tenemos potencia disponible de inmediato en Slough y estamos en negociaciones avanzadas con el cliente para ello— como en otros proyectos. Esos 0.3 gigawatts se reparten en varios proyectos, no solo en Slough y el Reino Unido, sino también en los mercados en los que estamos presentes en la Europa continental. Y, como dije, no comentaré la estrategia que seguiremos en emplazamientos individuales, pero es probable que optemos por la vía de los centros totalmente equipados (fully fitted) con un socio de JV para aprovechar su capacidad en instalaciones fully fitted, y es probable que busquemos el modelo fully fitted en los mercados más sólidos y atractivos.

Bien. Susanne, ¿quieres hablar del CapEx?

Sí, con gusto. En primer lugar, tienes razón en que nos estamos inclinando hacia centros de datos más fully fitted en emplazamientos adecuados. Los mejores emplazamientos de nuestra cartera son aptos para ello, y estamos buscando socios de joint venture para trabajar en esas oportunidades de centros de datos fully fitted. ¿Qué significa esto? Primero, en cuanto a la aportación de capital a la joint venture, no prevemos que sea sustancialmente mayor que una inversión que realizaríamos en una powered shell, ya que obviamente estamos aportando suelo con potencia (powered land) a la joint venture. Por tanto, como punto de partida, es un resultado favorable para nosotros. Además, la financiación del CapEx para estos proyectos está prevista dentro de la joint venture, lo que significa que será deuda de proyecto que se captará junto con el socio de la joint venture a nivel de la propia sociedad. Inicialmente, esto tendrá un loan-to-cost relativamente alto, pero estos proyectos de centros de datos de mayor duración verán una revalorización a medida que completemos las fases de construcción, lo que, naturalmente, hará que el apalancamiento disminuya como consecuencia. La deuda de proyecto está disponible en este momento; ya hemos mantenido muchas conversaciones con proveedores interesados. Por ello, creemos que esta es una buena estrategia para financiar las necesidades de CapEx. Y, basándonos en ese enfoque, la estrategia prevista actualmente no requeriría una ampliación de capital.

Y quizás para añadir a eso, quiero decir que, aunque obviamente tenemos una visión y un modelo elaborado, aún no estamos listos para compartir el detalle de las previsiones con el mercado. Pero hemos modelado cómo sería si construimos... hice alusión a 1 o 2 por año. No todos serán fully fitted, pero creo que probablemente un número creciente lo será. Hemos modelado cómo se verá esto en los próximos años. Y, francamente, incluso si se analiza de forma consolidada (look-through), el impacto en nuestro LTV y, de hecho, el impacto en nuestra proporción de activos en centros de datos es muy manejable. Mientras sigamos reciclando activos activamente en toda la cartera, todo esto es muy viable. Así que creemos que tenemos capital suficiente para perseguir esto. Serán 1 o 2 a la vez, o 1 o 2 al año. No van a ser 5 en un año, ya que eso supondría una presión innecesaria para el balance general. Tom?

Tom Musson de Berenberg. Una pregunta sobre Europa. Agradezco que países como España y Alemania hayan tenido un buen desempeño. ¿Podría darnos más detalles sobre la dinámica del mercado en Polonia y la República Checa, en particular? Creo que esos son los dos mercados donde el valor de los activos cayó y el crecimiento de los alquileres se mantuvo prácticamente plano.

Sí, claro, Tom. Marco, ¿quieres comentar algo sobre la República Checa y Polonia?

Sí. Empezando por el crecimiento de los alquileres, tenemos un 1% en la Europa continental. Como dijo Susanne, algunos países han tenido un buen desempeño, como España y Alemania. Europa del Este se ha quedado un poco atrás en términos de crecimiento de alquileres. Lo que hemos visto, como mencioné en mi presentación, es que hubo una recuperación de la actividad en la segunda parte del año, especialmente de septiembre a diciembre. E incluso en Polonia, tuvimos algunos desarrollos especulativos en Varsovia que se han alquilado por completo incluso antes de finalizar la construcción. Hemos realizado algunos alquileres importantes, como el de H&M en la Polonia central. Por tanto, hay una recuperación del mercado allí. Aún no lo vemos reflejado en el crecimiento de los ERV porque esos alquileres y pre-alquileres se formalizaron en la segunda parte del año. Así que nuestros valores necesitan un poco más de tiempo para que eso se incorpore en los ERV. Pero confiamos en nuestra guidance, que situamos entre el 2% y el 4% en logística Big Box, por lo que creemos que en cuanto el mercado ocupacional se recupere aún más, volveremos a ver esos niveles. Y en cuanto al crecimiento de los alquileres, cuando analizamos el desempeño de la cartera europea, creo que no debemos centrarnos demasiado en la cifra de un solo año, porque si observamos la media móvil de 3 años en la Europa continental, el crecimiento de los ERV es superior al 3%, y la media de los últimos 10 años también es superior al 3%. Así que sí, es solo cuestión de tiempo.

Pero creo que, en general, en cuanto a Polonia y la República Checa, en términos de lugares para invertir, quiero decir, Polonia y la República Checa han sido una historia de éxito increíble durante mucho tiempo. En Polonia, creo que el crecimiento del PIB fue del 4% el año pasado y se espera que sea uno de los de mejor desempeño en Europa —en los países de la UE este año o algo similar, por encima del 4%. Así que creo que tenemos... claramente, hay muchos problemas en torno a la geopolítica y lo que sucede en Ucrania. Pero tenemos una convicción a largo plazo sobre Polonia como lugar para hacer negocios. Por lo tanto, creo que seguiremos invirtiendo.

En cuanto a la ubicación, somos muy selectivos en este mercado. Y hay algunos mercados como, si tomamos el ejemplo de la República Checa, en los que solo estamos invirtiendo en Praga. Realizamos una adquisición el año pasado; Praga ha sido históricamente un mercado fuerte y se beneficia de la proximidad a la frontera con Alemania. Así que solo estamos invirtiendo en ubicaciones seleccionadas en la República Checa y también en Polonia.

Algo más...

Aquí Marios Pastou, de Bernstein. Tengo un par de preguntas. En primer lugar, obviamente hemos visto una mejora en los niveles de ocupación en general. Creo que hubo una mejora más moderada en los niveles de ocupación urbana, tanto en el Reino Unido como en la Europa continental. Solo en términos de niveles de oferta, las conversaciones que están manteniendo sobre esa cartera urbana y sus exposiciones urbanas. ¿Cuáles son sus expectativas respecto a la trayectoria futura para una recuperación de la ocupación en esos mercados hacia niveles más normalizados? Y, en segundo lugar, estaba hablando del uso de capital de terceros. Y, obviamente, tienen algunos proyectos bastante grandes en el Reino Unido. Mencionó los 9 million square foot de espacio potencial. ¿Tienen alguna reflexión sobre si podrían utilizar capital de terceros allí y cómo podría ser potencialmente esa estructura?

Claro. Quiero decir, James ya ha cubierto un poco el mercado del Reino Unido, así que no voy a repetirlo todo. Pero, para nosotros, la mayor parte de nuestra desocupación urbana está en Londres. De hecho, la mayor parte de nuestra exposición es en el oeste de Londres, en Heathrow y Park Royal, y también en Slough. Ese es un mercado bastante sólido. De hecho, en Heathrow hay una verdadera escasez de buen espacio en este momento. No hay mucha oferta en ninguno de estos mercados. Donde tenemos un poco más de desocupación, tanto nosotros como el mercado, es en el este y el sur, concretamente en las zonas de Croydon, Barking y Dagenham. No tenemos una gran cantidad de espacio en esos mercados, pero ha habido más oferta, especialmente hacia el este, porque hay un poco más de disponibilidad de suelo. Así que eso es algo a seguir de cerca. Y creo que necesitamos ver una ligera recuperación en la economía de Londres antes de que eso repunte. Pero somos optimistas respecto al norte de Londres. Es un mercado bastante ajustado en la zona de Enfield. Tenemos algo de desocupación allí, pero son unidades buenas, y somos optimistas en que eso mejorará este año, y que también vendrá un mayor rendimiento en el oeste de Londres. En cuanto a Croydon y el este de Londres, tenemos algo de interés. Veremos si todo se materializa finalmente, pero esos son los mercados más estables en este momento dentro de toda nuestra cartera. En otras zonas urbanas de SEGRO, estamos construyendo de forma especulativa en Alemania. Se está alquilando muy bien, por encima de las expectativas, y a menudo se alquila antes de que terminemos la construcción. Así que eso es todo.

En cuanto a la financiación y al capital de terceros, como dijimos en la presentación, mantenemos esa opción abierta. Hemos tenido cierto éxito, claramente durante un largo periodo de tiempo, con nuestro vehículo SELP en la Europa continental. Tenemos un nuevo modelo de JV para trabajar en centros de datos, que responde en parte al acceso a habilidades y capacidades, y en parte a la intensidad de capital y de participación. Y al observar las importantes oportunidades que tenemos por delante en todas las áreas de nuestro negocio, incluida la parte logística en el Reino Unido, nos preguntamos si es mejor hacerlo nosotros mismos en el balance general o si es mejor hacerlo en asociación. Y estamos, como es de esperar, manteniendo conversaciones al respecto, pero nada está lo suficientemente avanzado como para que podamos decir algo más, aparte de que nada está descartado y siempre estamos analizando estas cuestiones.

Suraj Goyal, de Green Street. Solo una pregunta rápida. Se menciona una demanda positiva de los actores del e-commerce que regresan al mercado, incluidos algunos actores asiáticos. En términos generales, ¿cuáles son sus reflexiones sobre dónde podría situarse la tasa de penetración del e-commerce en el Reino Unido en los próximos 5 años, especialmente con el impulso potencial del Agentic commerce? Y, por otro lado, ¿qué creen que significa eso para el crecimiento esperado de los alquileres de mercado durante los próximos 5 años?

La cuestión del Reino Unido, concretamente, ¿era esa? James, ¿por qué no comentas lo que estamos viendo en el e-commerce y hacia dónde crees que se dirige?

Sí, tienes razón. En cuanto al e-commerce, estamos viendo el regreso de un par de grandes actores que habían estado fuera del mercado durante un tiempo, lo cual obviamente es positivo para impulsar el mercado. También hemos visto la entrada de algunos actores chinos en el mercado del Reino Unido, dentro de nuestra propia cartera. Hemos observado esto más en la parte de la última milla en torno a Londres y nuestros mercados urbanos. En cuanto a las perspectivas, como digo, hay un par de factores que nos hacen sentir bastante optimistas. Creo que la absorción del gray space, que mencioné en la presentación, es un factor importante porque debería impulsar una mayor actividad de pre-letting en esos mercados de cara al futuro. Y luego, por el lado de la oferta, la capacidad de encontrar terrenos en ubicaciones específicas que permitan desarrollar grandes almacenes (big boxes) es, de hecho, un gran reto. Además, hay una tendencia hacia la consolidación en el mercado del Reino Unido. Los clientes que buscan mejorar su eficiencia se están consolidando en instalaciones más eficientes, que generalmente son más grandes; hemos visto un repunte en la demanda de edificios de mayor tamaño. Por lo tanto, esto favorece nuevamente a empresas como SEGRO, que poseen esos terrenos en las ubicaciones adecuadas. Y en términos de perspectivas, si analizamos el promedio a largo plazo para el Big Box en el Reino Unido, obtuvimos un crecimiento del ERV de más del 4% durante los últimos 10 años. Así que, de nuevo, no hay razón para ajustar ese guidance de largo plazo del 2% al 4%.

Creo que el otro aspecto del e-commerce es que, claramente, hubo un momento durante la pandemia en el que surgió la narrativa de que a partir de entonces solo compraríamos online. Es evidente que hubo una expansión masiva, pero eso se ha frenado. Ha habido mucha consolidación en los últimos 2 o 3 años. Pero nuestra expectativa —nuestra visión firme— es que, claramente, el retail físico seguirá desempeñando un papel muy importante en la forma en que los consumidores quieren comprar. Sin embargo, no hay duda de que la proporción de compras realizadas online seguirá aumentando. No sé hasta dónde llegará, pero definitivamente va al alza. Y como dice James, para lograrlo, es necesario invertir en mejores instalaciones y mejores redes de distribución, lo cual afecta tanto a las grandes unidades logísticas para el fulfillment como a la última milla. El verdadero campo de batalla sigue siendo en las grandes ciudades como Londres y París en lo que respecta a la entrega de última milla, para hacer llegar el producto al consumidor de forma más rápida y sostenible. Y para ello, también es necesario contar con las instalaciones de última milla adecuadas. Por tanto, nos sentimos muy positivos en el sentido de que, tras el auge y el periodo de calma post-pandemia, el e-commerce seguirá siendo un factor determinante. No lo será todo, pero seguirá siendo un factor. Creo que probablemente —a menos que haya alguien más en la sala— deberíamos pasar a la línea de la conferencia. Si el operador nos escucha, ¿podría, por favor, tomar algunas preguntas de los participantes online?

[Instrucciones del operador] Tenemos nuestra primera pregunta de Frederic Renard, de Kepler.

Si me permite, tengo dos preguntas. La primera es sobre el rango de CapEx, que ha rondado los EUR 500 million durante los últimos años y desde principios de año desde hace ya bastante tiempo. Pero usted mencionó la entrega de entre 1 y 2 activos de DC a partir de ahora. Me preguntaba cuál sería entonces el CapEx sobre una base de run rate y sobre una base real, si se tiene eso en cuenta. Esa sería mi primera pregunta. Y después me gustaría retomar el tema del capital de terceros. Se le ve bastante entusiasta al respecto. Por supuesto, también hubo un artículo en la prensa en enero que mencionaba la posibilidad de abrir el negocio de Big Box en el Reino Unido a un socio. ¿Cómo evalúa el equilibrio entre la posible disminución de los beneficios a corto plazo y la creación de valor a largo plazo?

Bueno, esa es una pregunta muy buena sobre lo segundo, y es exactamente lo que estamos analizando a medida que decidimos cómo financiar nuestras oportunidades de desarrollo de ahora en adelante. Así que no voy a intentar responder a eso ahora, más allá de decir que es precisamente lo que estamos evaluando: cuál es el impacto en nuestro rendimiento a corto y largo plazo. Y también cómo —si creáramos otro vehículo— encajaría eso con la estructura de capital global y la forma en que estamos financiando todo el negocio. Así que, lamentablemente, en ese punto solo nos queda esperar y ver.

En cuanto al capital expenditure, la tasa de ejecución histórica ha sido de aproximadamente GBP 500 million anuales; si hacemos un promedio, hemos dado un guidance de GBP 450 million a GBP 550 million para este año, lo cual, como dijo Susanne, dependerá del ritmo de los pre-lets. Eso aún no incluye ningún centro de datos totalmente equipado. El primer centro de datos totalmente equipado, si —asumiendo que obtengamos la planificación— probablemente será en Park Royal este año o el próximo. Me refiero a que son proyectos muy grandes. Estoy seguro de que obtendremos la planificación este año, independientemente de si firmamos un pre-let. Si lo hacemos este año, será a finales de año. Por lo tanto, no creo que tenga un impacto drástico en el CapEx de este año.

Pero de cara al futuro, si uno de los 1 o 2 centros de datos resulta estar totalmente equipado, entonces, como dijo Susanne, el impacto real —de hecho, lo mencioné en mi parte de la presentación— el impacto real en caja para nosotros será similar. Si lo hacemos mediante una JV fuera de balance, el efectivo será similar. Por lo tanto, lo que normalmente esperaríamos es una aportación de capital en efectivo de alrededor de GBP 75 million o GBP 100 million. Pero si se analiza de forma look-through, es decir, el CapEx de estas cosas es de unos GBP 800 million, algo en ese orden de magnitud. Así que estarías asumiendo la mitad de GBP 400 million, pero eso se distribuiría en un par de años aproximadamente.

Tenemos nuestra siguiente pregunta de Paul May, de Barclays.

Tengo tres preguntas rápidas, espero. La primera para Susanne, solo una pregunta rápida sobre el tema de los intereses capitalizados. Me preguntaba, desde una perspectiva externa, ¿cuáles eran sus impresiones sobre la política y los supuestos que la sustentan? ¿Y podría confirmar cuáles son los principales supuestos, el coste de financiación que se utiliza? ¿Sobre qué se capitalizan realmente los intereses? ¿Se trata solo de desarrollos actuales? ¿Hay algún desarrollo futuro, infraestructura de terrenos, etc., incluido en ello? ¿Debería preguntárselo uno por uno o...?

Sí. Bueno, ¿por qué no planteas las tres y luego nosotros... y luego las abordamos. Las tres rápidas, Paul.

Sí. La segunda, dado el mercado de inversión moderado, como mencionaste, y creo que si observas a tu alrededor, ha habido una captación de capital relativamente limitada para fondos de almacenes o logística. Simplemente me pregunto qué te da la confianza de que vais a vender más. ¿Y a qué rentabilidades estaríais dispuestos a vender? Y luego, sobre el mercado de Londres, lo que hemos oído es que los niveles de alquiler o ERV no se han vuelto necesariamente inasequibles, pero sí inasequibles para muchos inquilinos, creo que ese es el comentario que hemos recibido. ¿Explica esto en parte la mayor tasa de desocupación en ese mercado y el comentario del informe de que los inquilinos siguen siendo más exigentes en Londres y París?

De acuerdo. Bien. Creo que Susanne va a hablar sobre los intereses capitalizados. Quizás yo retome el tema del mercado de inversión y lo que estamos viendo en términos de rentabilidades, precios y volúmenes. Y luego, James, te devuelvo la palabra sobre los ERV de Londres. Así que, Susanne.

De acuerdo. Sobre los intereses capitalizados, Paul, por supuesto que capitalizamos intereses en promociones, pero también en terrenos donde estamos realizando obras de infraestructura significativas o trabajos preparatorios para dejar los emplazamientos listos para la construcción. Y tenemos terrenos más grandes, como probablemente sepas, en todo el Reino Unido que requieren inversión en infraestructura, y esto también forma parte de los intereses capitalizados que aplicamos. En cuanto al coste o al interés que utilizamos para el cálculo, empleamos, cuando está disponible, el tipo de financiación específico relacionado con la fuente de capital de las obras que estamos realizando y, cuando no hay un tipo específico disponible, utilizamos el coste marginal de financiación. En mi opinión, este es el enfoque más realista que podemos encontrar para ajustarnos a lo que está ocurriendo realmente. Y si también observas, por ejemplo, las cifras de 2025, tenemos GBP 63 million en total de intereses capitalizados y la gran mayoría se capitalizó al tipo específico. Solo unos GBP 2.5 million de eso se hicieron al tipo marginal. Así que es una parte muy pequeña en la que no tenemos los tipos específicos. El enfoque que seguimos está, por supuesto, totalmente alineado con las normas contables y también se ha consultado con nuestros auditores. Por tanto, me siento cómoda con ese enfoque.

Bien. Mercados de inversión, creo que preguntas qué nos da la confianza [ininteligible] de que vamos a poder operar más en estos mercados. Bueno, estamos hablando con el mercado, con nuestros asesores y con las fuentes de capital. Y yo diría que está entrando más capital en el sector inmobiliario en general y, dentro del sector inmobiliario, en logística industrial y residencial, los dos sectores favoritos aparte de los centros de datos. El tiempo lo dirá, pero definitivamente hay más señales de que los inversores están dispuestos a empezar a poner el dinero a trabajar en las primeras semanas de este año, Paul. Pero... el tiempo lo dirá, pero creo que la gente ha estado al margen el tiempo suficiente. Y creo que, dada la perspectiva relativamente atractiva y la mejora de los fundamentos de los ocupantes de los que hablábamos, creo que hay muchas posibilidades de que gran parte de ese capital se ponga a trabajar este año. Ya veremos. Los ERV de Londres, James.

Sí. Miren, por supuesto, hay clientes que siguen sintiendo presiones de costes. Y hay clientes que no eligen estar en Londres o que no pueden permitirse estar en Londres. Pero por cada cliente que no puede permitirse estar en Londres, hay múltiples clientes que sí necesitan estar en Londres y pueden permitírselo debido a la naturaleza de los servicios que prestan, que suelen ser bienes y servicios de mayor valor. Y no creo que se pueda ignorar lo que nos está indicando la cartera. Hemos visto un ligero descenso en la desocupación desde una perspectiva urbana, del 9.6% al 9.4% durante el transcurso de 2025. Además, nuestra capacidad para seguir capturando la reversión, impulsar el crecimiento de la ERV y observar bajas insolvencias en ese mercado, apunta de nuevo a una posición relativamente favorable. Lo otro que diría es que ahora existe un descuento más estrecho entre las zonas prime de los Home Counties y Londres. Así que, de cara al futuro, creo que eso impulsa tasas de retención muy positivas para nuestros mercados de Londres. Y si observan nuestro mercado de alquiler más alto, que es Park Royal y West London, nuestra ERV actual es de solo GBP 23 por pie cuadrado, y si lo comparan con los alquileres más altos que se alcanzan en el mercado, de GBP 32 a GBP 35 por pie cuadrado, vemos que hay mucho margen de crecimiento en esos mercados y una base de ocupantes resiliente.

Creo que quizás queda una pregunta más en la línea telefónica.

Nuestra siguiente pregunta es de Marc Mozzi, de Bank of America.

Si me permiten, tengo algunas preguntas de seguimiento sobre sus centros de datos. La primera sería: ¿podrían cuantificar el volumen de CapEx que debemos esperar en los próximos 3 a 5 años relacionado con los centros de datos? Y la segunda pregunta relacionada con esto es: ¿cuándo creen que deberíamos empezar a pronosticar cualquier ingreso por alquiler o cualquier ingreso que entre en su P&L y sobre qué base de rentabilidad, sabiendo que será una combinación entre centros de datos 'powered shell' y 'fully fitted'?

Sí. No te va a gustar esto, Marc, pero no vamos a responder a esas preguntas todavía. Ya hemos hablado de la escala de algunos de estos proyectos y del CapEx probable, ya sea realizado en el balance para 'powered shell' o fuera del balance para 'fully fitted'. Creo que cuando hayamos cerrado algunos acuerdos, compartiremos algunas actualizaciones sobre nuestras expectativas de CapEx, y eso también nos permitirá hablar sobre el cronograma de los flujos de alquiler. Así que, lamentablemente, tendremos que esperar con esa por ahora. Lo siento.

Entendido. Tengo otra pregunta relacionada con su CapEx en infraestructuras, que si no me equivoco, va a ser de GBP 300 million entre el año pasado y este año. ¿Se trata de un activo que no genera rentabilidad o de un CapEx no generador de rentabilidad durante el año de despliegue del proyecto? ¿Y forma parte del yield on cost del 7% que menciona? ¿O es algo que hará que el yield baje durante uno o dos años para luego repuntar?

Entonces, respecto a los GBP 300 million invertidos en infraestructuras el año pasado y este año, ¿son accretive? ¿Y cómo se contabilizan en nuestro guidance de yield de desarrollo? La respuesta es que, obviamente, son obras de habilitación que permitirán que esos proyectos sigan adelante, incluidas las mejoras de potencia en Slough. Por tanto, cuando damos nuestro guidance sobre los yields de desarrollo, cada proyecto asume su parte proporcional de ese gasto en infraestructuras. Así que no es una parte adicional de capital que no genere rentabilidad; está factorizado en nuestro guidance de yield de desarrollo. Muchas gracias, Marc. Quizás nos lleguen un par de preguntas a través de la webcast, y Claire las va a leer.

Sí, así es. Empezaremos con un par de preguntas sobre centros de datos. ¿Qué parte de los 1.1 gigawatts de terreno o potencia disponibles para arrendar de aquí a 2028 está asegurada y bajo su control?

Todo ello.

Y luego teníamos una pregunta sobre la zona de planificación simplificada en Slough. Esta requiere renovaciones periódicas. ¿Cuándo es la próxima fecha de renovación?

Sobre el SPZ. Se acaba de renovar a finales de 2024. El SPZ tiene una duración de 10 años. Esta es la cuarta iteración. Anteriormente habíamos tenido renovaciones de 3 años. Por tanto, quedan 9 años antes de tener que renovarlo de nuevo. Es un proceso complejo para lograr la renovación y nunca lo damos por sentado, pero mantenemos una muy buena relación de trabajo con el Slough Borough Council y creo que ellos ven los beneficios que el SPZ ha aportado. Así que quedan 9 años y tenemos todas las expectativas de que continúe después de ese periodo también.

Y otra cuestión sobre la energía. Las conexiones a la red son difíciles y están sujetas a problemas de gestión de colas. ¿Han perdido alguna vez su lugar en una cola?

No. No, no lo hemos hecho. Y particularmente en el oeste de Londres, lo que somos capaces de hacer es asegurar las cosas con antelación. Llevamos bastante tiempo planificando la mejora de la central eléctrica de Uxbridge Moor. De hecho, nuestra posición al respecto está prácticamente exenta de cualquier revisión del proceso de colas por parte de NESO. Y también lo estamos tramitando en otros lugares. Así que no, no hemos perdido nuestra posición.

Y la última sobre los centros de datos. ¿Podría recordarnos las diferencias en el reconocimiento de ingresos entre el modelo 'powered shell' y el 'fully fitted'? Y cuándo empezaremos... pero lo más importante, ¿cuándo empezamos a esperar ver los ingresos?

Bueno, sí, quiero decir que, en teoría, el centro de datos, ya sea que alquilemos el 'powered shell' o construyamos el 'fully fitted', se activará y será operativo al mismo tiempo. Si optamos por un 'powered shell', es muy posible que, con un periodo de carencia incluido, los ingresos para nosotros, al menos en términos de P&L, puedan empezar antes, ya que normalmente construiríamos la estructura, lo que podría tardar entre 12 y 15 meses, luego entregaríamos las llaves, comenzaría el periodo de carencia y empezaríamos a contabilizar los ingresos en ese momento.

Por otro lado, si construimos un centro de datos totalmente equipado, la generación de ingresos tardará probablemente otros 18 meses o 2 años debido al tiempo adicional de acondicionamiento; es decir, 3 años en total. En términos generales, existe un desfase de 18 meses o 2 años entre el reconocimiento de ingresos de un 'powered shell' frente a uno totalmente equipado. No obstante, creemos que merece la pena la espera.

Una pregunta sobre la asignación de capital. Su comentario sobre la necesidad de que los activos justifiquen su lugar en la cartera y el aumento de las desinversiones previstas. ¿Significa eso que cree que los activos generan menos... cree que actualmente menos activos generan rendimientos suficientes en relación con su coste de capital?

Lo que planteamos es que clasificamos todos nuestros activos según sus expectativas de rentabilidad y perfil de riesgo. Y dado que tenemos muchas oportunidades de alta rentabilidad por delante, queremos acelerar e incrementar el volumen de desinversiones para poder autofinanciar gran parte de esa inversión de capital. Por lo tanto, si lo prefiere, el umbral por debajo del cual los activos se convierten en candidatos a desinversión se ha elevado al surgir más oportunidades o situaciones en las que pensamos: "sabemos que esto ha funcionado muy bien para nosotros, ha tenido un buen desempeño a lo largo de los años, pero ahora es el momento de retirar el capital y reinvertirlo en nuevas oportunidades". Muchas gracias. Creo que hemos terminado. Lo siento, ha sido una sesión larga. Espero que haya sido interesante; muchas gracias a todos por sus preguntas y su atención. Que tengan un buen día.